ECLI:NL:RBMNE:2014:7702

vonnis ____________________________________________________________ RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Afdeling Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 854321 UC EXPL 13-2216 aw/4074 Vonnis van 15 januari 2014 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vesteda Investment Management B.V., gevestigd te Maastricht, verder ook te noemen Vesteda, eisende partij, gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen, tegen: de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Bewonersvereniging Vesteda-woningen [complex] , gevestigd te [plaats] , verder ook te noemen de Bewonersvereniging, gedaagde partij, gemachtigde: mr. H. Noortman. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de conclusie van repliek - de conclusie van dupliek - de akte van Vesteda. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Vesteda is verhuurder van de woningen in het complex [complex] te [plaats] . Het complex bestaat uit zowel geliberaliseerde als gereguleerde woonruimte. 2.2. De Bewonersvereniging is een huurdersorganisatie als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Whov). Zij behartigt de belangen van de huurders van het complex [complex] te [plaats] . 2.3. Tussen Vesteda en de Bewonersvereniging is een overlegovereenkomst gesloten gedateerd 16 augustus 2010. Deze overeenkomst is gesloten voor de periode 1 januari 2010 tot 1 januari 2012, waarna deze vernieuwd of verlengd wordt. Op grond van die overeenkomst heeft de Bewonersvereniging een adviesrecht met betrekking tot het huurprijzenbeleid voor het complex [complex] . 2.4. Bij e-mailbericht aan Vesteda van 7 mei 2011 schrijft H. Noortman namens de Bewonersvereniging onder andere: "Inmiddels vernemen wij graag tevens informatie over het huurprijsbeleid van Vesteda met betrekking tot de woningen in onze wijk met geliberaliseerde huurprijzen. Daarbij is het u wel bekend dat onze Bewonersvereniging er bij Vesteda ten sterkste op heeft aangedrongen om de huurprijzen van geliberaliseerde woningen in onze wijk niet te verhogen per 1 juli 2011 ." 2.5. In reactie daarop schrijft Vesteda aan de Bewonersvereniging op 19 mei 2011: "Zoals afgesproken zal ik na overleg nog reageren op het officieel verzoek om informatie zoals onderstaand. Er is ten aanzien van het overleg geen sprake van gewijzigd huurbeleid . Conform het geldende beleid dat in het overleg met het Vesteda-Platform is gecommuniceerd geldt voor de geliberaliseerde woningen dat de huurprijs aanpassing is gebaseerd op de ontwikkeling in de consumentenprijsindex (maart/maart) met een opslag welke door Vesteda is gemaximeerd tot 2%. Dit beleid is tot op heden en derhalve ook voor de aanpassing per 1 juli a.s. ongewijzigd van kracht. " 2.6. Vesteda heeft de huurverhoging per 1 juli 2011 voor de geliberaliseerde woonruimte in het complex [complex] beperkt tot een percentage volgens de consumentenprijsindex. Van de opslag van maximaal 2% heeft zij afgezien. 2.7. Op 13 maart 2012 schrijft Vesteda aan de Bewonersvereniging, voor zover hier van belang: "Hierbij willen wij u informeren over de huurverhoging in uw complex met ingang van 1 juli 2012. (... ) Voor de huurprijsverhoging in het geliberaliseerde segment in uw complex (voor zover van toepassing) kunnen wij u melden dat deze opgebouwd is uit een tweetal componenten: a) Het inflatiecijfer (CPI) maart 2011/maart 2012, (nog vast te stellen percentage); b) Opslagpercentage gebaseerd op de huurverhogingsclausule in de individuele huurcontracten, zijnde 2%, tenzij anders overeengekomen in de huurovereenkomst. Voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten zal de huurverhoging in 2012 op individuele basis gematigd kunnen worden indien, als gevolg van deze huurverhoging, de nieuwe huurprijs veel hoger is dan de geldende markthuur voor een zelfde huurwoning binnen het complex waarvoor een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. Hierdoor kan op termijn de huidige huurprijs voor zittende huurders meer ric Vesteda vordert bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: a) te verklaren voor recht dat de Huurcommissie onbevoegd was om in onderhavig geschil een daartoe strekkend verzoekschrift in behandeling te nemen en uitspraak te doen, dan wel dat de Bewonersvereniging niet ontvankelijk was in haar verzoek; b) te verklaren voor recht dat geen sprake is van een wijziging van het huurprijzenbeleid van Vesteda in de zin van artikel 5 Wohv voor wat betreft het geliberaliseerde segment van de woningen van Vesteda die gelegen zijn in de wijk [wijk] van de gemeente Vleuten-De Meern; c) te verklaren voor recht dat Vesteda geen verplichting die voortvloeit uit de Wohv heeft geschonden, waardoor de Bewonersvereniging zou zijn benadeeld; d) de Bewonersvereniging te veroordelen in de proceskosten. 3.2. De Bewonersvereniging voert gemotiveerd verweer. 3.3. Op de inhoud van de wederzijdse standpunten zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan. 4 De beoordeling Ontvankelijkheid 4.1. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 15 november 2012, aan partijen verzonden op 17 december 2012, op het verzoek van de Bewonersvereniging beslist. Op grond van artikel 8a Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding is uitgebracht op 7 februari 2013, dat is dus binnen voornoemde wettelijke termijn. Vesteda is ontvankelijk in haar vordering. Bevoegdheid Huurcommissie 4.2. Vesteda stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie zich onbevoegd had moeten verklaren om van het verzoek kennis te nemen of de Bewonersvereniging niet ontvankelijk had moeten verklaren in het verzoek, omdat het verzoek geliberaliseerde huur betreft. In artikel 8 Wohv wordt verwezen naar de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Volgens artikel 3 Uhw is deze wet, dus ook artikel 4 Uhw, ten aanzien van geliberaliseerde huurovereenkomsten slechts van toepassing voorzover dat voortvloeit uit onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De Bewonersvereniging had zich daarom niet tot de Huurcommissie, maar tot de kantonrechter moeten wenden. 4.3. De Whov is in werking getreden op 1 december 1998 (Stb. 1998, 501). De wet heeft tot doel om het overleg tussen huurders en verhuurder over het beleid en beheer met betrekking tot de huurwoningen volgens vastgestelde regels, verwachtingen en prestaties ten opzichte van elkaar te regelen, opdat beide partijen, huurders en verhuurder, op gelijkwaardige wijze met elkaar kunnen overleggen. Aanleiding voor de wet was dat de verwachting van het kabinet dat verhuurders uit zichzelf bereid zouden zijn tot structureel overleg met huurders of hun vertegenwoordigers, niet is uitgekomen (MvT, TK 1994-1995, 24 080, nr. 3, pp. 7 en 14). De Whov betreft dus procedureregels omtrent de wijze waarop de informatieverstrekking en het onderling overleg plaatsvindt. De wet is van toepassing op zowel de sociale verhuurders als de (grotere) particuliere verhuurders van woonruimte (artikel 1 Whov), oftewel "alle ondernemingen, bedrijven, instellingen en personen, die zich ondermeer bezighouden met de exploitatie van woongelegenheden en die daartoe huurovereenkomsten hebben gesloten met huurders" (MvT, TK 1994-1995, 24 080, nr. 3, p. 17). Noch de wettekst, noch de wetsgeschiedenis maakt daarbij onderscheid tussen gereguleerde huur en geliberaliseerde huur. 4.4. Aanvankelijk werden geschillen op grond van de Whov door middel van een verzoekschrift aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. Per 1 januari 2012 is de wet gewijzigd in die zin, dat geschillen die voortvloeien uit de Whov ook aan de Huurcommissie kunnen worden voorgelegd (Stb. 2011, 529). Met het oog op die wijziging is per 1 januari 2012 ook de Uhw aangepast. In artikel 4a Uhw is op Artikel 5 lid 2 Wohv, waarin verhuurder wordt verplicht binnen 14 dagen na ontvangst van het advies schriftelijk aan huurders mee te delen waarom hij het advies niet of niet geheel volgt, is volgens Vesteda dan ook niet van toepassing. 4.7. De Bewonersvereniging meent dat Vesteda wel degelijk heeft gehandeld in strijd met artikel 5 Wohv. Zij is het eens met de uitspraak van de Huurcommissie. 4.8. Kern van het geschil is of Vesteda haar huurprijsbeleid voor geliberaliseerde woonruimte na 2011 heeft gewijzigd. Voor de beantwoording van die vraag zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. 4.9. Bij brief van 19 mei 2011 heeft Vesteda de Bewonersvereniging desgevraagd op de hoogte gebracht van het op dat moment geldende, ongewijzigde huurprijsbeleid (zie onder 2.5.): "de huurprijs aanpassing is gebaseerd op de ontwikkeling in de consumentenprijsindex (maart/maart) met een opslag welke door Vesteda is gemaximeerd tot 2%. " Het huurprijsbeleid dat door Vesteda in haar brief van 13 maart 2012 wordt uiteengezet verschilt van het eerder, in voornoemde brief van 19 mei 2011 vermelde beleid in die zin, dat Vesteda de mogelijkheid toevoegt om de huurverhoging op individuele basis te matigen, namelijk in het geval de huurprijs na verhoging veel hoger is dan de geldende markthuur. Het is de bedoeling van Vesteda om de huurprijs voor zittende huurders op termijn meer richting markthuur te trekken. Ook maakt zij bekend hoe zij voornemens is de aanvangshuurprijs vast te stellen (zie onder 2.7.). Die toevoeging is een aanvulling op het tot dan toe gevoerde huurprijsbeleid, dat volgens Vesteda blijkens haar brief van 19 mei 2011 immers bestaat uit het enkel toepassen van de huurprijsindexeringsclausule in de individuele huurovereenkomsten. Die clausule bepaalt de maximaal mogelijke huurverhoging. Als Vesteda eenmalig afziet van haar recht op de maximaal mogelijke verhoging, zoals zij in 2011 voor alle huurders heeft gedaan, is dat naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als een beleidswijziging, mede in aanmerking genomen dat zij daarbij blijft binnen de mogelijkheden die de clausule al biedt. Daarentegen is het voornemen om in 2012, naast de toepassing van de huurindexeringsclausule, de huurverhoging op individuele basis te matigen, namelijk als die huurprijs in het individuele geval veel hoger ligt dan de marktprijs en met als doel om de huurprijs voor zittende huurders richting markthuur te trekken, alsook het voornemen om de aanvangshuurprijs anders te gaan berekenen, aan te merken als een voorgenomen wijziging van het tot 2011 geldende huurprijsbeleid. Die toevoeging betekent immers - wat betreft de zittende huurders - dat de jaarlijkse huurverhoging niet alleen zal worden bepaald door de huurprijsindexeringsclausule in de individuele huurovereenkomsten, maar dat Vesteda - ten gunste van de huurder- daarbij ook de verhouding tussen de marktprijs en de op dat moment voor de individuele huurder geldende huurprijs in aanmerking zal nemen. 4.10. Vesteda verwijst bij dagvaarding nog naar artikel 5.4. van de door haar gehanteerde standaardhuurovereenkomst bij geliberaliseerde woonruimte (productie 4 bij dagvaarding). Uit dit artikel blijkt volgens haar dat Vesteda al jarenlang de mogelijkheid voor een marktconforme huuraanpassing hanteert en dat het dan gaat om gevallen waarin de markthuurprijs tenminste 10% hoger ligt dan de door huurder actueel verschuldigde prijs. 4.11. Dit standpunt van Vesteda is onbegrijpelijk. Terecht heeft de Bewonersvereniging opgemerkt dat de inhoud van bedoeld artikel niet valt te rijmen met de tekst in de brief van 13 maart 2012, waarbij Vesteda het huurprijsbeleid voor 2012 aankondigt. Artikel 5.4. in de standaardhuurovereenkomst ziet op - samengevat - een verhoging van de geldende huurprijs bovenop de jaarlijkse indexering, in het geval dat de markthuurprijs tenminste 10% hoger ligt dan de door huurder actueel verschuldigde huurprijs. In haar brief van 13 maart 2012 heeft Vesteda het daare