ECLI:NL:RBMNE:2014:6820

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Afdeling Civiel recht handelskamer locatie Lelystad zaaknummer / rolnummer: C/16/290732 / HL ZA 10-1680 Vonnis van 17 december 2014 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE UTRECHT, zetelend te Utrecht, eiseres, advocaat mr. A. de Snoo te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1], wonende te [woonplaats],2. [gedaagde 2],wonende te [woonplaats], gedaagden, advocaat mr. B.W.M. Zegers te Edam. Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagden] (mannelijk enkelvoud) genoemd worden. Gedaagden zullen ieder afzonderlijk worden aangeduid met respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. 1.1. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 29 juni 2011, waarbij de (vervroegde) onteigening is uitgesproken van het navolgende perceelsgedeelte (hierna: het perceelsgedeelte): grondplannr.: te onteigenen grootte (ha): kadastraal bekend: ter grootte van: 21 00.61.09 ha gemeente Utrecht 01.09.45 ha Sectie F, nr. 3049 1.2. Het aan [gedaagden] te betalen voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 275.000,--, zijnde 100 % van het door de gemeente gedane aanbod voor het perceels- gedeelte. Nadat de Hoge Raad bij arrest van 30 november 2012 het door [gedaagden] tegen vermeld vonnis ingestelde cassatieberoep had verworpen, heeft de gemeente dit bedrag bij wijze van voorschot aan [gedaagden] betaald. Het op 29 juni 2011 gewezen vonnis is op 19 december 2012 in de openbare registers ingeschreven. 1.3. Op verzoek van de gemeente hebben de bij beschikking van 21 juli 2010 door de rechtbank benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris op 29 september 2010 de ligging en gesteldheid van het perceelsgedeelte opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunten naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming. 1.4. De deskundigen hebben op 30 juli 2013, nadat zij op 22 maart 2013 in het bijzijn van partijen en hun juridisch adviseurs het onteigende perceelsgedeelte opnieuw hadden bezichtigd, hun advies omtrent de aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 23 augustus 2011, voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn als bijlagen A en B aan het definitieve advies gehecht. 1.5. Partijen hebben nadien ter gelegenheid van de zitting van 19 mei 2014 hun standpunten bepleit, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. In reactie daarop hebben de deskundigen desgevraagd een mondelinge toelichting gegeven op het uitgebrachte advies. Aan partijen is gelegenheid gegeven hierop hun standpunten kenbaar te maken. Aan [gedaagden] is akte verleend van het in het geding brengen van een aantal producties. 1.6. Ter zitting is afgesproken dat (de advocaten van) partijen met betrekking tot de eventuele door [gedaagden] geleden of nog te lijden belastingschade een akte zullen nemen, waarvoor de zaak is verwezen naar de rolzitting van 25 juni 2014. De deskundigen hebben toegezegd binnen twee weken de gemaakte kosten bij de rechtbank (met verzending van een kopie aan partijen) in te dienen. Voorts is afgesproken dat partijen nadien twee weken de gelegenheid hebben om te reageren op de opgave van de deskundigen. 1.7. Door de gemeente is een akte genomen, met als bijlage een brief d.d. 16 juni 2014 van mr. P. Garretsen, adviseur van [gedaagden] 1.8. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De schadeloosstelling volgens deskundigen en partijen 2.1. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij in haar tussenvonnis van 29 juni 2011 heeft overwogen. Het vonnis van heden gaat over de vaststelling van de door de gemeente aan [gedaagden] wegens de onteigening van het perceelsgedeelte verschuldigde schadeloosstelling. Bij het bepalen hiervan zal worden uitgegaan van de dag waarop het vonnis, waarbij de onteigening is uitgesproken, in de openbare registers is ingeschreven, zijnde 19 december 2012. De rechtbank zal hieronder de standpunten van deskundigen en van partijen weergeven. advies van de deskundigen 2.2. De deskundigen hebben het volgende in hun advies over de schadeloosstelling betrokken. 2.3. De onteigening geschiedt ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park van de gemeente Utrecht. Het bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een stadspark in de VINEX-wijk Leidsche Rijn. 2.4. Het onteigende (00.61.09 ha) bestaat uit grasland ingericht als ponywei met enkele boompartijen en een waterpartij. Het onteigende maakt deel uit van een object bestaande uit een woonhuis, garage, kas en stallen, een en ander met ondergrond, erf, tuin en overig grasland en verdere aanbehoren, staande en gelegen te Utrecht, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] en kadastraal bekend met de aanduiding F 3049. Het overblijvende bestaat uit hetgeen na onteigening resteert van perceel F 3049 en het perceel kadastraal aangeduid met F 3048 en meet 62.10 are. Het betreft de hiervoor genoemde opstallen met ondergrond, erf, tuin en het resterend gedeelte van de ponywei. Het onteigende behoort in ongedeelde eigendom toe aan de beide gedaagden. Hetzelfde geldt voor het overblijvende van perceel F 3049. De eigendom van perceel F 3048 behoort uitsluitend aan de [gedaagde 2] toe. Deze omstandigheid staat er niet aan in de weg ook perceel F 3048 als overblijvende in de zin van de Onteigeningswet te beschouwen (zie ook Telders, nieuw voor oud nr 42). 2.5. Voor de waardering van het onteigende hebben deskundigen de navolgende uitgangspunten aanvaard: a) Het stadspark Leidsche Rijn wordt aangelegd als deel van en behorende bij de VINEX-wijk Leidsche Rijn. De gronden in het plangebied van de aan te leggen en deels reeds aangelegde VINEX-wijk Leidsche Rijn vormen een complex dat, zij het gefaseerd, als een geheel in ontwikkeling wordt gebracht. Het onteigende kan worden beschouwd als deel van dit complex. b) Ook na heroverweging houden deskundigen vast aan het uitgangspunt dat de VINEX-wijk Leidsche Rijn als een complex moet worden gezien en dat bij de waardering van de waarde van dit complex dient te worden uitgegaan. Dat het hier een complex betreft volgt ook uit de toelichting op het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park. De plantoelichting geeft een beschrijving van de wijze waarop, te beginnen met de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (1993) (VINEX), een lang en doorwrocht planologisch traject is doorlopen, dat heeft geleid tot plannen voor realisatie van Leidsche Rijn als grootste nieuwbouwlocatie van Nederland. In de nota VINEX bestond de planning uit niet veel meer dan een vlekkenplan. Deze is gaandeweg uitgewerkt door planning van woonwijken en kantoorlocaties met de bijbehorende infrastructuur. Dat daar dan ook een park bij gepland wordt is niet verwonderlijk. Verwezen wordt naar artikel 1.1. (Doel van het bestemmingsplan) van de toelichting op het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park, inhoudende:AmbitieIn de provincie Utrecht wordt momenteel gewerkt aan de realisatie van de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland: Leidsche Rijn. Onderdeel van deze locatie is een park van circa 310 ha: het Leidsche Rijn Park. Daarmee is de Leidsche Rijn een unieke Vinex-locatie. Het is namelijk de enige grote stadsuitbreiding in Nederland waar een omvangrijk en betekenisvol groengebied onderdeel is van de opgave.Voor de stadsbewoner is een park op loopafstand van de woning een belangrijke aanvulling op en een doorslaggevende factor in de waardering van zijn woning en de omgeving. Daarom wordt dit park ook aangelegd. Gezien de ligging kan het bovendien de identiteitsdrager zijn van het gehele toekomstige woongebied. Terwijl elke wijk en elke buurt zijn eigen signatuur heeft, is het park een constante.Een projectie van de contouren van het park over de huidige situatie geeft een goed beeld van de omvang van de opgave. Er moet een openbaar park worden aangelegd in een gebied dat wordt bewoond en dat volop in gebruik is. Kortom: een gebied met bestaande kavels en wegen. Bij de inpassing moet dus rekening worden gehouden met de belangen van de individuen die er nu wonen en/of er hun bedrijf hebben.Voor de vraag onder welke omstandigheden het bestemmingsplan als bepaald door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het werk moet worden geëlimineerd, wijzen deskundigen op de beschouwing van de Advocaat-Generaal in zijn conclusie vóór het door de gemeente aangehaalde arrest van 8 februari 2013:32. (-) Het geval aan het ene uiterste valt ongetwijfeld onder de uitzonderingsregel voor “dwangbestemmingen”, en het geval aan het andere uiterste doet dat evenzeer ongetwijfeld niet. Ik zie echter geen reden om de grens tussen beide precies daar te trekken, waar niet meer van een volledig uitgewerkt en voor uitvoering gereed werkplan kan worden gesproken. Bevredigende uitkomsten krijgt men (maar ook: afwegingsproblemen) als men de grens ergens tussen die uitersten bepaalt; en wel daar, waar gezegd kan worden dat de instantie die het bestemmingsplan vaststelde zich niet primair door de eigen beleidsafwegingen heeft laten leiden, maar geheel (of: zéér overwegend) door het feit dat het daadwerkelijk bestaande plan daarvoor onteigend zal gaan worden, tot de desbetreffende vaststelling noopt. c) Indien de rechtbank op gronden als aangegeven in de arresten van 9 juli 2010 zou oordelen dat het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park moet worden aangemerkt als behorende tot de in art 40c bedoelde plannen, zodat de waardevermeerderende en waardeverminderende invloed van het bestemmingplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven, leidt een dergelijk oordeel in de onderhavige onteigening niet tot een andere uitkomst van de taxatie. In dat geval is het onteigende immers te beoordelen als een perceel met een agrarische bestemming, waarop krachtens de overgangsbepalingen van de voorschriften bij het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park afwijkend gebruik zou resp. zal mogen worden voortgezet. De voor- en nadelen van het bestemminsplan Leidsche Rijn Park weggedacht zou het onteigende worden aangemerkt als een gedoogde ponyweide met de verwachting dat het als deel van het complex Leidsche Rijn op een nog te bepalen wijze in ontwikkeling zal worden gebracht. d) Het onteigende kan ook worden beschouwd naar zijn waarde als ponyweide met boom- en waterpartijen behorende bij het woonhuis met garage, stallen en kas op het overblijvende. e) Het onteigende is vrij van huur, pacht en gebruik door derden. Het onteigende behoort als zodanig te worden gewaardeerd. 2.6. Het onteigende bereikt zijn hoogste waarde als deel van het in ontwikkeling te brengen complex Leidsche Rijn. Exploitatiegegevens daarvan zijn niet beschikbaar en zouden, indien al beschikbaar, vermoedelijk niet geschikt zijn om als grondslag voor taxatie van de waarde van de gronden in het complex te dienen. Deskundigen taxeren de haalbare opbrengst van het onteigende op basis van vergelijking met aankopen van vergelijkbare percelen in het complex op € 37,50 per m² (voor het totaal van 6.109 m² op € 229.088,--). 2.7. Deskundigen taxeren de waarde van perceel F 3048 voorafgaande aan de onteigening op € 420.000,--, exclusief de waarde van de gebouwen. Zij taxeren de waarde van perceel F 3049 voorafgaande aan de onteigening op € 370.000,--, exclusief de waarde van de gebouwen. De waarde van de gebouwen wordt voorafgaande aan de onteigening getaxeerd op € 400.000,--. Daarbij wordt rekening gehouden met de goede kwaliteit en staat van onderhoud van de opstallen welke zich naast het woonhuis en de garage op de percelen bevinden en met de landschappelijke inrichting van ponyweiden en aansluitende bosschages en waterpartijen. De totale waarde van de percelen, inclusief opstallen, voorafgaande aan de onteigening komt daarmee op € 1.190.000,--. Na onteigening wordt de waarde van perceel F 3048, exclusief opstallen, getaxeerd op € 360.000,--. De waarde van het overblijvende van perceel F 3049, exclusief de opstallen, wordt getaxeerd op € 145.000,--. De waarde van de opstallen na onteigening wordt getaxeerd op € 350.000,--. Daarmee komt de totale waarde van het overblijvende na onteigening op € 855.000,--. De te vergoeden waardevermindering bedraagt derhalve € 1.190.000,-- minus (€ 229.088,-- + € 855.000,--) = € 105.912,-- 2.8. In het ontwerpadvies adviseerden deskundigen dat voor te maken kosten van aanpassing van de terreininrichting en voor afwerkingen aan [gedaagden] een vergoeding moet worden toegekend van € 10,-- per m2 voor een oppervlakte ter grootte van circa 4.600 m2, hetgeen resulteert in een te vergoeden bedrag van € 46.000,--. Daarbij zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat de hobby van [gedaagde 2], bestaande uit het fokken en houden van pony’s, onverkort op het overblijvende zal kunnen worden voortgezet. Deskundigen hebben bij de taxatie van de bijkomende vergoedingen met de daarvoor benodigde aanpassingen rekening gehouden. Eventuele kosten voor het aankopen van extra ruw voer worden gecompenseerd door de rente op het aandeel van [gedaagde 2] in het vrijkomend kapitaal. Deskundigen hebben hun advies m.b.t. de bijkomende schade gebaseerd op aanpassing van het overblijvende ter plaatse. Er is volgens de deskundigen geen aanleiding kosten te vergoeden ter zake van een fictieve vervanging van het onteigende, nu een redelijk handelende onteigende niet tot vervanging zal overgaan op grond dat het overblijvende voldoende ruimte biedt en vervanging van het onteigende door land op afstand tot kosten en moeite leidt welke de redelijk handelend onteigende niet zou maken, indien hij om andere redenen dan onteigening de beschikking over het onteigende zou verliezen. De deskundigen blijven bij hun eerdere taxatie voor de kosten voor aanpassing van de terreininrichting en voor afwerkingen ongewijzigd op € 10,--/m2 voor een oppervlakte ter grootte van ca. 4.600 m2. Te vergoeden is € 46.000,--. 2.9. In reactie op het ontwerpadvies vragen [gedaagden] een vergoeding wegens(1) de spanning en frustratie die inherent zijn aan het voeren van een onteigeningsprocedure en (2) de duur van de procedure. De deskundigen merken op dat de artikelen 40 tot en met 40b van de Onteigeningswet voor toekenning voor een vergoeding als hiervoor onder (1) bedoeld geen grondslag bieden. Voor het toekennen van een vergoeding wegens de duur van de procedure is evenmin plaats. Uit de door [gedaagden] gegeven toelichting blijkt dat de duur van de procedure met name ziet op de administratieve fase. De oorzaak van de duur van de onderhavige civielrechtelijke procedure is m.n. het gevolg van het door [gedaagden] ingestelde cassatieberoep tegen het vonnis, waarbij de (vervroegde) onteigening is uitgesproken. Samenvatting 2.10. Deskundigen adviseren dat aan [gedaagden] als schadeloosstelling behoort te worden toegelegd: waarde € 229.088,-- waardevermindering overblijvende € 105.912,-- bijkomende schade € 46.000,-- totaal € 381.000,-- 2.10.1. De schade die [gedaagden] lijdt door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, taxeren de deskundigen op jaarbasis op 2,5% samengestelde interest over het verschil tussen deze bedragen, t.w. € 381.000,-- minus € 275.000,-- = € 106.000,-- vanaf 19 december 2012 tot de dag van het overeenkomstig art. 54t van de Onteigeningswet te wijzen vonnis. Aan [gedaagden] komt een vergoeding toe voor de door hen gemaakte kosten. Onder de kosten van het proces worden niet mede verstaan de kosten wegens de door de onteigende zelf aan de procedure bestede tijd (Hoge Raad 3 januari 2001, NJ 2001, 263). 2.10.2. Uit andere hoofde lijden [gedaagden] en/of derde-belanghebbenden, behoudens mogelijk Eneco Energie Infra Utrecht N.V. (hierna: Eneco), geen schade welke in deze onteigening behoort te worden vergoed. standpunt van de gemeente 2.11. De gemeente kan zich niet met het advies van deskundigen verenigen. Volgens de gemeente dient op grond van de vigerende jurisprudentie artikel 40c van de Onteigeningswet als volgt te worden toegepast. Indien en voor zover het bestemmingsplan, dat de basis vormt voor de onteigening, is vastgesteld teneinde aan een al bestaand (concreet) plan de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven, die de aanleg van het werk mogelijk maken, dan dient dat plan bij de waardebepaling buiten beschouwing te worden gelaten. Daarvan is volgens de gemeente in dit geval sprake. Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park is immers vastgesteld teneinde de juridisch-planologische onderbouwing te geven aan het al langer bestaande concreet plan voor zowel de hele locatie Leidsche Rijn als ook het daarin aanwezige park. Dit bestemmingsplan dient daarom bij de waardebepaling van het onteigende te worden geëlimineerd. 2.11.1. Volgens de gemeente zijn in het advies van de deskundigen de volgende misvattingen te lezen:(a) waar deskundigen opmerken dat het niet verwonderlijk is dat een park onderdeel uitmaakt van een grote VINEX-locatie als Leidsche Rijn, lijken zij er ten onrechte vanuit te gaan dat dit een relevant criterium is. Zodra wordt vastgesteld dat het park een integraal onderdeel is van de ontwikkeling van Leidsche Rijn – hetgeen de deskundigen terecht hebben vastgesteld – moet ook worden vastgesteld dat het bestemmingsplan niet meer is dan de uitvoering van dat grotere en langer bestaande plan;(b) daarnaast lijken de deskundigen een verkeerde maatstaf aan te leggen voor wat betreft de concreetheid van het plan. Dat de plannen begonnen zijn met een vlekkenplan en gaandeweg zijn uitgewerkt in concrete plannen, staat aan het elimineren van het bestemmingsplan niet in de weg. Niet vereist is dat sprake is van een gedetailleerd plan; het kan inderdaad zo zijn dat de exacte locatie van de betreffende bestemming pas later wordt bepaald;(c) ten onrechte wordt alleen de nota VINEX in de beoordeling door de deskundigen betrokken, alsof voor de toepassing van de maatstaf alleen de planvorming van hogere overheden relevant is. In de thans geldende maatstaf is zonder belang op welk niveau de besluitvorming heeft plaatsgevonden. Daarbij gaan de deskundigen eraan voorbij dat ook op provinciaal niveau de realisatie van Leidsche Rijn Park al in 2002, dus vóór de vaststelling van het bestemmingsplan, in de vorm van een concrete beleidsbeslissing was voorgeschreven. En ook op gemeentelijk niveau heeft uitvoerige planvorming vóór de vaststelling van het bestemmingplan plaatsgevonden, zoals beschreven in de toelichting bij het bestemmingsplan;(d) door in het advies de aangehaalde conclusie van de Advocaat-Generaal (hierna: AG) in het oordeel te betrekken, miskennen de deskundigen de strekking van die conclusie. Daar heeft de A-G overwogen dat het oordeel of sprake is van een (concreet) plan zich binnen een spectrum tussen verschillende uitersten bevindt en daarom steeds feitelijk dient te worden beoordeeld. Met alleen al één brief van Rijkswaterstaat, waarin wel het werk maar niet de exacte locatie wordt beschreven, is volgens de AG aan het criterium voldaan. In het voorliggende geval is dit volgens de gemeente nog sterker aan de orde, nu de realisatie van Leidsche Rijn – inclusief aldus de deskundigen logischerwijs ook een park – in de nota VINEX is voorgeschreven en de provincie door middel van een concrete beleidsbeslissing tot de realisatie van het park heeft verplicht. In lijn met de conclusie van de AG en het daarop volgende arrest van de Hoge Raad hadden de deskundigen tot eliminatie van het plan moeten overgaan. 2.12. Van een verwachtingswaarde welke gelijk zou zijn aan de complexwaarde zonder eliminatie, zoals de deskundigen veronderstellen, kan volgens de gemeente geen sprake zijn. Niet alleen de plannen ter uitvoering van de nota VINEX zouden moeten worden geëlimineerd, met de agrarische waarde tot gevolg, maar ook voor de grondmarkt zou dit gevolgen moeten hebben, omdat ook buiten de onteigening niet meer dan die agrarische waarde zou worden betaald. Een redelijk handelend koper zou de prijs in het licht van deze toepassing van art. 40c Onteigeningswet bepalen (vgl. Van der Schans TBR 2013/44). Door het aannemen van een verwachtingswaarde, zoals de deskundigen voorstellen, wordt de eliminatie van het plan zinledig gemaakt. De gemeente concludeert dat het onteigende behoort te worden gewaardeerd op basis van het gebruik op de peildatum, te weten een agrarisch perceel, waarop het gebruik als ponyweide wordt gedoogd. De gemiddelde waarde van agrarische grond in het buitengebied van Utrecht ligt op € 7,50 m2. In verband met het gedogen van het hobbymatig gebruik en de ligging van de kavel in een kleinschalig gebied van voornamelijk tuinders in een omliggend stedelijk gebied, kan de waarde van de grond worden verhoogd met € 5,-- per m2. Aan [gedaagden] komt een vergoeding toe van 6.109 m2 x € 12,50 = € 76.362,50. 2.13. Indien en voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat bij de waardebepa- ling moet worden uitgegaan van het complex Leidsche Rijn, merkt de gemeente op dat de referentietransacties waarop de deskundigen de complexprijs baseren, behoorlijk verouderd zijn. De stelling van de deskundigen dat hypothetische verkopers geen lagere prijs voor hun grond zouden accepteren, is niet onderbouwd. Ook feitelijk is die veronderstelling onjuist. In het gebied dat de deskundigen als referentiekader hanteren, hebben meerdere transacties plaatsgevonden, waarbij een complexprijs is gehanteerd van € 17,50 m2. Op basis hiervan zou [gedaagden] een vergoeding toekomen van € 106.907,50. 2.14. Evenmin kunnen de deskundigen worden gevolgd in de waardering van het overblijvende, reeds omdat de in het rapport genoemde bedragen niet zijn onderbouwd.Voor een berekening van een waardevermindering is ook geen aanleiding. Door de ligging aan het park is het overblijvende in waarde toegenomen. De stelling van deskundigen, dat het overblijvende voorafgaand aan de realisatie van Leidsche Rijn niet een in het agrarische gebied liggende woning was, is onbegrijpelijk. Aangenomen kan worden dat het overblijvende door de vorm, een vrijstaande woning met een zeer ruime tuin, voor meer gegadigden interessant wordt. Door het afnemen van de oppervlakte van het overblijvende stijgt de waarde per vierkante meter. 2.15. Onduidelijk blijft, ook in het definitieve rapport, hoe de deskundigen tot het daarin vermelde bedrag aan aanpassingskosten en oppervlakte zijn gekomen. Voor toekenning van aanpassingskosten is geen reden, omdat de gemeente de noodzakelijke aanpassingen voor haar rekening en risico heeft laten uitvoeren. De gemeente biedt aan de aan de aanplant van een beukenhaag langs de erfafscheiding verbonden kosten te vergoeden. De verdere aanpassingen zijn geen onteigeningsgevolg. 2.16. Op grond van het bepaalde in artikel 50 Onteigeningswet dienen de (proces)kosten voor rekening van [gedaagden] te blijven, nu de schadeloosstelling lager uitkomt dan het door [gedaagden] verworpen aanbod van de gemeente. Subsidiair, voor het geval de rechtbank daar anders over oordeelt, heeft het volgende te gelden. Hoewel het [gedaagden] vrijstaat zelf adviseurs te kiezen, kunnen alle extra kosten door met steeds wisselende adviseurs te werken, niet worden vergoed. De kosten van het gelijktijdig inschakelen van meerdere adviseurs kan de dubbele redelijkheidstoets ook niet doorstaan. Daarnaast heeft de gemeente bij de door [gedaagden] opgevoerde kosten een aantal kanttekeningen geplaatst. De door [gedaagden] opgevoerde “interne” kosten komen volgens vaste rechtspraak niet voor vergoeding in aanmerking. De aan het rapport van Gloudemans verbonden kosten komen evenmin voor vergoeding in aanmerking, nu de factuur noch het rapport is ingebracht. De kosten van jarenlange abonnementen op kranten hebben volgens de gemeente niets van doen met de onteigening. Niet valt in te zien dat [gedaagden] grote investeringen in kantoorartikelen heeft gedaan, terwijl hij werd bijgestaan door verschillende advocaten en adviseurs, die daarvoor eveneens kantoorkosten in rekening hebben gebracht. Het overgaan tot herinrichting van het overblijvende is geen onteigenings- gevolg. De gemeente heeft zelf zorggedragen voor de verplaatsing van objecten vanaf het onteigende en het aanbrengen van een erfafscheiding langs het overblijvende. Voor de kosten die verband houden met het houden van pony’s heeft te gelden dat dit kosten zijn van het uitoefenen van een hobby. Die kosten komen uiteraard niet voor vergoeding in aanmerking. standpunt van [gedaagden] 2.17. [gedaagden] heeft met het oog op een eventueel beroep in cassatie vooraf een aantal procesrechtelijke aspecten aan de orde gesteld. Volgens [gedaagden] is bij de tweede bezichtiging geen rechter-commissaris aanwezig geweest, zoals in artikel 27, lid 2, van de Onteigeningswet is voorgeschreven. Evenmin heeft de gemeente voldaan aan de ter gelegenheid van de tweede bezichtiging gedane toezegging om nieuwe kaarten e.d. in het geding te brengen. Voorts kan worden vastgesteld dat bij de inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers de in artikel 54n, lid 1, van de Onteigeningswet vereiste griffiersverklaring ontbrak en nog steeds ontbreekt. Evenmin is op het door [gedaagden] ingediende bezwaarschrift voorafgaand aan de pleidooien door de rechter-commissaris beslist. Dit bezwaarschrift is ingediend om tot uitdrukking te brengen dat de deskundigen niet alleen aan de (specifieke) bepalingen van de Onteigeningswet dienen te toetsen, maar ook op grond van het bepaalde in art. 1 EP EVRM, (mede) bezien vanuit de artt. 6 en 13 EVRM jo. de artt. 17 en 47-53 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie. 2.18. [gedaagden] stelt zich ten principale op het standpunt dat de deskundigen ten onrechte geen aandacht hebben geschonken aan het aspect van de onevenredige last (“excessive burden”) welke – met name – [gedaagde 2] is toegevallen door de (totale) duur en omvang van de onteigeningsprocedure en de spanning en frustratie die deze bij haar hebben veroorzaakt. Anders dan de Hoge Raad in het arrest van 28 maart j.l. heeft geoor- deeld, verwijt [gedaagden] de gemeente een zodanig gedrag dat daarin een zelfstandige schadecomponent is gelegen, die voor vaststelling en begroting door de deskundigen in aanmerking komt en – na vaststelling – door de rechtbank als schade kan worden toegewezen. [gedaagden] heeft gewezen op de door de belastingkamer van de Hoge Raad geformuleerde toetsingsmaatstaf, waaraan de civiele kamer zich heeft gecommitteerd en waaruit een aanspraak volgt van € 500,-- per half jaar dat de procedure (voort)duurt. De duur van de administratieve fase, zoals door [gedaagden] chronologisch is geduid, brengt mee dat in redelijkheid een vergoeding dient te worden toegekend. Tot de persoon gerelateerde schade valt ook te beschouwen de immateriële schade die iemand lijdt als gevolg van de bejegening in en tijdens de onteigeningsprocedure, in dit geval te berekenen vanaf het moment van de vooraankondiging in het kader van de Wvg (1998). In dit verband heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat zij 16 jaar lang geterroriseerd is door de gemeente, waardoor zij haar baan heeft moeten opgeven, omdat zij de psychische druk van de gemeente niet meer aankon. De vooruitzichten op terugkeer op de arbeidsmarkt zijn uitermate slecht. Naast reëel verlies aan (arbeids)inkomsten is sprake van stress-gerelateerde (persoons)schade, die beide voor vergoeding in aanmerking komen. 2.19. Naar de mening van [gedaagden] hebben de deskundigen onvoldoende aandacht gegeven aan de kwestie dat aankoop van een gelijkwaardig perceel nagenoeg onmogelijk is, door daartoe onder meer een zoektocht in de provincie Utrecht uit te voeren. Niet volstaan kan worden met een kavelvergelijking voor en na de onteigening. Bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de aankoopwaarde van een vervangend object, inclusief de daarmee samenhangende kosten (aankoopkosten, overdrachtsbelasting, verhuiskosten, herinrichtingskosten e.d.). De deskundigen zijn in het eindadvies ten onrechte niet ingegaan op de op het voorlopig advies gegeven reactie waar het betreft de kale grondprijs en de (geschatte) kosten van het bouwrijp maken van de grond. Voorgesteld is de toegekende WOZ-waarde terug te rekenen naar een vierkante meterprijs. De deskundigen zijn evenmin ingegaan op opmerkingen van [gedaagden] over de verwachtingswaarde met betrekking tot het overblijvende als geheel bezien. [gedaagden] mocht een voldoende concrete verwachting koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd op het onteigende een bestemming zou worden gelegd, die meer lucratieve doeleinden mogelijk zou maken. 2.20. [gedaagden] heeft erop gewezen dat het overblijvende wordt beperkt door hinder en overlast van hetgeen krachtens het bestemmingsplan qua bebouwing (ook in hoogte) en verkeersbewegingen blijvend onmogelijk wordt gemaakt en reeds tot een wezenlijke beperking heeft geleid. [gedaagden] blijft na de onteigening achter met een onverkoopbaar perceel en - voor zijn gevoel - ook een onbruikbaar perceel. De waarde van het overblijvende perceel F 3049 kan op nihil worden gesteld. 2.21. De aanbieding in natura van de gemeente – het aanbrengen van een hekwerk op de grens tussen het onteigende en het overblijvende – is naar de mening van [gedaagden] volstrekt ontoereikend. Door het ontbreken van een volwassen aanplant wordt [gedaagden] fors in zijn privacy en veiligheid aangetast, dit vanwege de inkijk vanaf het in het kader van het bestemmingsplan aangelegde fietspad. De beplanting dient vergelijkbaar te zijn in relatie met de oude situatie. [gedaagden] wijst in dit verband op de oude bomenrij en de struik aan de overzijde op het oorspronkelijk perceel, die een adequate groenvoorziening boden. [gedaagden] verzoekt maatregelen te treffen om het overblijvende aan de nieuwe situatie aan te passen. De daaraan verbonden kosten zijn hoger dan de thans door de deskundigen begrote kosten. Volgens een externe taxateur zijn die kosten ten minste te stellen op € 91.000,--. 2.22. Volgens [gedaagden] levert de ongunstige vorm van het overblijvende, waardoor een zelfde exploitatie en/of gebruiksmogelijkheid op het overblijvende perceel niet meer mogelijk is, een zelfstandige schadepost op. Door de verkleining van het overblijvende perceel is het niet mogelijk daarop in enige vorm van bedrijfsvoering pony’s te weiden. De uitloop van de pony’s en een scheiding tussen merries en hengsten is, gelet op de grootte van het overblijvende, niet mogelijk. Voorts doet zich de situatie voor dat op het overblijvende inkomstenverlies wordt geleden, nu een zelfde exploitatie niet meer mogelijk is, maar ook als gevolg van mindere gebruiksmogelijkheden. Deze vormen van schade dienen voor vergoeding in aanmerking te komen. 2.23. Om voor een goede beweiding van de pony’s zorg te dragen moet er volgens [gedaagden] een totaal nieuw inrichtingsplan worden opgesteld, waarin wordt voorzien in demping van de vijver, zodat meer weidegrond beschikbaar komt. formele verweren [gedaagden] 3.1. [gedaagden] heeft vooraf een aantal procesrechtelijke aspecten aan de orde gesteld. Voordat zal worden overgegaan tot de vaststelling van de door de gemeente aan [gedaagden] wegens de onteigening van het perceelsgedeelte verschuldigde schadeloosstelling, zal eerst op de door [gedaagden] aan de orde gestelde (formele) verweren worden beslist. 3.2. De rechtbank is van oordeel dat de tweede bezichtiging, waartoe de deskundigen in overleg met de raadslieden van partijen zijn overgegaan, niet is aan te merken als een opneming als bedoeld in artikel 27, lid 2, van de Onteigeningswet, waarvoor de aanwezigheid van een rechter-commissaris is vereist. Op 29 september 2010 heeft een als in de wet bedoelde descente plaatsgevonden. Uit de door de deskundigen ter zitting gegeven toelichting blijkt dat op deze descente met (de raadslieden van) partijen is afgesproken om het onteigende perceelsgedeelte nog een keer op een dichter bij de peildatum gelegen tijdstip in ogenschouw te nemen (hetgeen volgens de deskundigen gebruikelijk is), waaraan de deskundigen, in aanwezigheid van partijen, op 22 maart 2013 ook uitvoering hebben gegeven. De gemaakte afspraak vindt bevestiging in het van het behandelde op 29 september 2010 opgemaakte proces-verbaal. De wet sluit niet uit dat een dergelijke tweede (informele) bezichtiging door deskundigen plaatsvindt. Deskundigen hebben verklaard dat zij zich ten tijde van de plaatsopneming op 29 september 2010, ook zonder dat het onteigende perceelsgedeelte met piketpalen was afgebakend, een goed beeld hebben kunnen vormen van de uitwerking van de onteigening, met name ook in verband met het overblijvende. Volgens de deskundigen leverde de tweede (informele) bezichtiging een bevestiging op van hetgeen zij bij de eerdere opneming van de ligging en gesteldheid van het perceelsgedeelte feitelijk hebben waargenomen. De rechtbank is van oordeel dat de Onteigeningswet niet verbiedt dat een tweede informele en met partijen besproken bezichtiging in aanwezigheid van alle partijen maar zonder rechter-commissaris plaatsvindt met het doel het uit te brengen advies te voorzien van actuele informatie. [gedaagden] is bovendien als gevolg van deze tweede bezichtiging, zonder dat daarbij een rechter-commissaris aanwezig was, niet in zijn belangen geschaad. 3.3. [gedaagden] kan voorts niet worden gevolgd in zijn betoog dat hij als gevolg van het niet overleggen van nieuwe kaarten, waartoe de gemeente zich bij de tweede bezichtiging volgens [gedaagden] had verplicht, in zijn belangen is benadeeld. Daargelaten dat [gedaagden] onvoldoende heeft onderbouwd waarop de door de gemeente in het geding te brengen stukken precies betrekking zouden moeten hebben, hebben de deskundigen hierin geen aanleiding gezien om nadere stukken bij de gemeente op te vragen. Los daarvan kan worden vastgesteld dat uit de brief van de advocaat van [gedaagden] van 13 mei 2013 (gevoegd als bijlage B bij het advies) blijkt dat aan de gemachtigde van de gemeente vragen zijn gesteld ter zake van de aanvulling van stukken, zonder dat hierin melding wordt gemaakt van een door of namens de gemeente gedane toezegging. Blijkens die brief wenst [gedaagden] aan de hand van die kaarten duidelijkheid te krijgen of er direct aangrenzend aan het eigen perceel dan wel verder gelegen bebouwing plaats zal vinden. Gesteld noch gebleken is dat en waarom deze informatie voor de in deze zaak te nemen beslissing relevant is. Het verweer van [gedaagden] faalt. 3.4. Anders dan [gedaagden] kennelijk aanneemt, is de griffiersverklaring als bedoeld in artikel 54n, lid 1, van de Onteigeningswet, in deze geen (formeel) vereiste voor de geldige inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers; ook zonder griffiersverklaring sorteert de inschrijving effect. Bedoeling van art. 54n lid 1 Onteigeningswet is dat het vonnis eerst kan worden ingeschreven indien het in kracht van gewijsde is gegaan. Op het moment dat de Hoge Raad in zijn arrest van 30 november 2012 het cassatieberoep van [gedaagden] tegen het op 29 juni 2011 door de rechtbank gewezen vonnis had verworpen, is het vonnis van de rechtbank onherroepelijk geworden en heeft mitsdien kracht van gewijsde gekregen. Voor het afgeven van een griffiersverklaring dat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, is dan geen plaats meer. Ook dit verweer wordt verworpen. 3.5. Ter zitting heeft de voorzitter reeds in zijn hoedanigheid van rechter-commissaris op de grondslag van artikel 36 Onteigeningswet en gehoord de deskundigen vastgesteld, dat het niet gewenst is in het belang van de goede behandeling van de zaak om het door [gedaagden] ingediende bezwaarschrift afzonderlijk, voorafgaande aan het pleidooi, te zijnen overstaan te behandelen en dat het bezwaar en het daartegen in te brengen verweer tegelijk met het pleidooi behandeld zal worden. Hetgeen in het bezwaarschrift en in reactie daarop naar voren is gebracht, zal dan ook in dit vonnis worden meegenomen. strijd met EVRM/Handvest 3.6. [gedaagden] stelt dat de deskundigen ook hadden moeten toetsen aan art. 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en aan art. 17 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie. De rechtbank overweegt dat deze artikelen gaan over het recht op eigendom en dat daarin is bepaald dat aan niemand het eigendom mag worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet. De in de twee artikelen genoemde uitzonderingsmogelijkheid is vastgelegd in de Onteigeningswet. Art. 17 van het Handvest spreekt voorts over een vergoeding van het verlies op billijke wijze, hetgeen niet hetzelfde is als de schadevergoeding met alle aspecten zoals deze door [gedaagden] wordt gevraagd. In het navolgende zal op de verschillende schadeposten met toepassing van de Onteigeningswet worden ingegaan. Niet althans onvoldoende is door [gedaagden] onderbouwd waarom de schadevergoeding ingevolge de Onteigeningswet in strijd zou zijn met art. 1 van het EP EVRM en art. 17 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie. noodzaak tot onteigening 3.7. [gedaagden] heeft ter gelegenheid van de pleidooien verzocht de noodzaak van de onteigening op basis van de actuele situatie te herbeoordelen. Voor een zelfstandige beoordeling van de noodzaak tot onteigening naar het tijdstip van de uitspraak is plaats, indien blijkt dat de onteigening – als gevolg van gewijzigde of aan het licht gekomen omstandigheden aan de zijde van de onteigende partij – in strijd is met het recht, omdat de onteigening niet meer geschiedt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit onteigend is. Eveneens is voor een zelfstandige beoordeling van de noodzaak tot onteigening naar het tijdstip van de uitspraak plaats indien ten gevolge van gewijzigde inzichten met betrekking tot de uitvoering van een aan de onteigening ten grondslag liggend besluit of plan niet meer kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dit onteigeningsbesluit. [gedaagden] kan niet worden gevolgd in de stelling dat de onteigening niet is geschied ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit onteigend is. Aan de hand van de door de gemeente gegeven toelichting kan worden vastgesteld dat het plan in twee fases wordt uitgevoerd. Fase één voorziet - volgens de gemeente - in de basale aanleg van werken en in fase twee worden de meer specifieke werken, waaronder de Vikingrijn, aangelegd. Door de gemeente is onweersproken gesteld dat een aantal werken, waaronder het parklint (dat volgens het plan overigens niet op een verhoging zou komen te liggen) en een deel van de parkmuur, inmiddels is gerealiseerd en dat de andere meer specifieke werken ook zullen worden uitgevoerd, waarvoor aanvullende financiële middelen moeten worden aangewend. Onjuist is dan ook de stelling van [gedaagden] dat aan de volgens het onteigeningsbesluit ter plaatse te realiseren werken geen uitvoering is gegeven. [gedaagden] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat er geen noodzaak tot onteigening zou zijn als het fietspad op een andere plek (achter de bomenrij) zou zijn aangelegd. Dit valt immers niet onder één van de beide hiervoor genoemde gronden die tot herbeoordeling nopen. De gemeente heeft er voorts terecht op gewezen dat de plaats van het aangelegde fietspad vast ligt in het door de Raad van State vastgestelde bestemmingsplan. De rechtbank dient in deze procedure uit te gaan van het vastgestelde bestemmingsplan. [gedaagden] heeft voorts niet betwist dat de gemeente de werken volgens dit plan heeft uitgevoerd. Hetgeen overigens door [gedaagden] is opgemerkt vormt geen grond om te oordelen dat de Kroon niet in redelijkheid tot het besluit tot onteigening van het perceelsgedeelte heeft kunnen komen. waarde uitgangspunten waardering 3.8. De rechtbank stelt vast dat de kern van het bezwaar van de gemeente tegen het advies van deskundigen is gelegen in haar opvatting dat deskundigen ten onrechte het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park niet hebben geëlimineerd en daardoor ten onrechte zijn toegekomen aan een waardering van het onteigende als onderdeel van het complex Leidsche Rijn. De gemeente stelt zich op het standpunt dat bestemmingsplan Leidsche Rijn Park is vastgesteld teneinde de juridisch-planologische onderbouwing te geven aan het al langer bestaande concrete plan voor zowel de hele locatie Leidsche Rijn als ook het daarin aanwezige park. 3.9. De rechtbank overweegt dat in deze de vraag aan de orde is of ingevolge artikel 40c lid 2 van de Onteigeningswet het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park moet worden geëlimineerd. A-G Huydecoper is in zijn conclusie bij het arrest van de HR van 8-2-2013, NJ 2013, 318 (Ballast Nedam/Staat) zeer uitgebreid ingegaan op deze vraag. Hij schrijft dat de rechter moet nagaan of de bestemming waarvan ‘eliminatie’ wordt bepleit, als een zelfstandig tot stand gekomen bestemming mag worden aangemerkt, dan wel of er sprake is van een bestemming waartoe is besloten met het oog op het (concrete) werkplan waarvoor de zaak in kwestie daarna onteigend zal worden (punt 20 van de conclusie). Dit is een vraag die aan de hand van waardering van de omstandigheden moet worden beantwoord (punt 22). De AG schrijft onder punt 32: “Er tekent zich dan een glijdende schaal af, met aan de ene kant bestemmings-wijzigingen die uitsluitend zijn ingegeven door een reeds volledig uitgewerkt en voor uitvoering gereed werkplan – ‘postzegelplannen’, zoals die in de literatuur wel worden genoemd - en aan de andere kant vaststellingen van bestemmingen die zijn ingegeven door en/of aansluiten bij nog vergaand niet geconcretiseerde beleidsvoornemens die de overheid ten aanzien van het desbetreffende gebied heeft. (…) Bevredigende uitkomsten krijgt men (maar ook: afwegingsproblemen) als men de grens ergens tussen die uitersten bepaalt; en wel daar, waar gezegd kan worden dat de instantie die het bestemmingsplan vaststelde zich niet primair door de eigen beleidsafwegingen heeft laten leiden, maar geheel (of: zéér overwegend) door het feit dat het daadwerkelijk bestaande plan waarvoor onteigend zal gaan worden, tot de desbetreffende vaststelling noopt.” 3.10. In het, ook door de gemeente aangehaalde, arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013, NJ 2013, 318 (Ballast Nedam/Staat) ging het om de wenselijkheid om een verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt aan de oostzijde van de Rijksweg A27 bij Eemnes aan te leggen, waarmee er sprake was van een concreet plan. De rechtbank overweegt dat in die zaak het plan concreet was in omvang en invulling zowel voor wat betreft het werk als de locatie, nu zelfs op dit laatste punt nog weinig ruimte aanwezig was. Het betrof in die zaak een heel specifiek project dat aan een reeds bestaande situatie werd toegevoegd; een kleine ontwikkeling in een groot bestaand geheel. 3.11. In casu maakt het bestemmingsplan een onderdeel uit van het veel grotere plan Leidsche Rijn. Zonder de ontwikkeling van de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland, Leidsche Rijn, zou het op deze plaats, wat voorheen voornamelijk agrarisch gebied was, nimmer tot de ontwikkeling van een park, en al zeker niet van deze omvang, zijn gekomen. Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park kan dan ook niet los worden gezien van de ontwikkeling van geheel Leidsche Rijn. Ook de gemeente heeft erkend dat het park een integraal onderdeel is van de ontwikkeling van Leidsche Rijn. 3.12. Leidsche Rijn vond zijn aanvang in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) in 1993, op dat moment niet meer dan een vlekkenplan, waarbij landelijk een aantal ontwikkelingsgebieden werd aangewezen. Deze nota is in de latere jaren logischerwijze verder uitgewerkt. Blijkens onder meer de toelichting bij het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park (pagina 11 tot en met 23) is dit een langdurig proces geweest, waarbij eerst enkel sprake was van zeer globale hoofdlijnen, welke steeds verdergaand op vele onderdelen werden uitgewerkt. Nadat de VINEX het gebied had aangewezen, was er in de verdere ontwikkeling sprake van vele eigen beleidsafwegingen van de gemeente (pagina 18 en verder van de genoemde plantoelichting). De gemeente wijst op de op pagina 15 van de plantoelichting benoemde concrete beleidsbeslissing. De rechtbank overweegt evenwel dat dit bestuurlijk weliswaar een concrete beleidsbeslissing wordt genoemd, maar inhoudelijk nog altijd een globaal plan betreft en geen concreet plan voor het werk. Ook hierna dienden ten aanzien van Leidsche Rijn, maar ook ten aanzien van het park, nog vele beleidsafwegingen te worden gemaakt en dienden de plannen nog op vele punten te worden ingevuld. Met de deskundigen en de gemeente is de rechtbank van oordeel dat niet alleen de planvorming van hogere overheden relevant is, maar de wel aanwezige plannen waren niet zo gedetailleerd – in tegenstelling tot de casus Ballast Nedam/Staat – dat gezegd kan worden dat er een concreet plan was in de zin van art. 40c Onteigeningswet. Indien de visie van de gemeente zou worden gevolgd, zou dit in wezen betekenen dat vrijwel elk bestemmingsplan dient te worden geëlimineerd, nu elk bestemmingsplan wordt voorafgegaan door planvorming, die in de meeste gevallen in steeds verdere mate is uitgewerkt. Een zo vergaande uitleg van art. 40c Onteigeningswet zou naar het oordeel van de rechtbank betekenen dat de rechtbank in wezen op de stoel van de wetgever zou gaan zitten. 3.13. In deze gaat het om een onderdeel van een grote algemene ontwikkeling. Zoals gezegd kan het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park niet los worden gezien van de ontwikkeling van geheel Leidsche Rijn; Leidsche Rijn Park kan niet gezien worden als een zelfstandige ontwikkeling. In casu gaat het derhalve om de ontwikkeling van een groot gebied. Indien sprake zou zijn van eliminatie, zou niet enkel Leidsche Rijn Park moeten worden weggedacht, maar zou de gehele ontwikkeling Leidsche Rijn moeten worden weggedacht. Gezien het vorenstaande kan daar naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van zijn. In tegenstelling tot de casus in het arrest Ballast Nedam/de Staat is hier geen sprake van een kleine concrete ontwikkeling bij een groot reeds ontwikkeld geheel, maar is er sprake van een onderdeel van een grote algemene ontwikkeling. Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park dat de basis is voor de onteigening is niet enkel de juridische onderbouwing van een reeds aanwezig concreet plan, zoals bedoeld in art. 40c Onteigeningswet. 3.14. Nu de rechtbank van oordeel is dat bestemmingsplan Leidsche Rijn Park geen plan is in de zin van art. 40c Onteigeningswet, dient beoordeeld te worden wat het uitgangspunt van de waardering dient te zijn. De rechtbank overweegt dat krachtens artikel 40d, lid 2, van de Onteigeningswet onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Of hiervan sprake is, is een zuiver feitelijke beoordeling. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan het door deskundigen geformuleerde uitgangspunt dat de ontwikkeling van Leidsche Rijn Park niet denkbaar is los van de andere ontwikkelingen binnen Leidsche Rijn en dat de binnen Leidsche Rijn gelegen gronden een exploitabele eenheid vormen in die zin dat baten en lasten verevend worden. De rechtbank is daar hiervoor al op ingegaan. Ook de gemeente heeft erkend dat het park een integraal onderdeel is van de ontwikkeling van Leidsche Rijn. De rechtbank volgt dan ook deskundigen dat het onteigende dient te worden gewaardeerd als onderdeel van het complex Leidsche Rijn. waarde onteigende perceelsgedeelte 3.15. Met betrekking tot de door deskundigen geadviseerde complexwaarde ad € 37,50 per m2 oordeelt de rechtbank als volgt. In reactie op de door partijen naar voren gebrachte standpunten hebben deskundigen ter zitting toegelicht dat zij de op de - als bijlage 9 overgelegde - lijst vermelde vergelijkingstransacties hebben onderzocht en dat zij kort na de peildatum in het Kadaster slechts één nieuwe vergelijkbare transactie hebben kunnen traceren, dat wil zeggen een verkoop van een perceel grond dat afgescheiden werd van een groter perceel, zonder opstallen. Daarbij werd voor de aankoop van 606 m2 € 35,-- per m2 betaald. Deskundigen zijn ermee bekend dat in andere onteigeningen in Leidsche Rijn eveneens ca. € 37,50 per m2 is betaald (Staat/Gresnigt en gemeente Utrecht/Van Vuuren). Zij voegen daar aan toe dat er in het gebied Leidsche Rijn weinig ontwikkeling is en dat de economie in Leidsche Rijn, in vergelijking met de woningmarkt, kennelijk op een andere manier op de grondprijzen heeft doorgewerkt. Daarom vinden de deskundigen een waarde van € 37,50 m2 nog steeds gerechtvaardigd. 3.16. De rechtbank kan deskundigen daarin volgen, mede nu de gemeente ter zitting heeft erkend dat de door de gemeente genoemde aankopen niet publiekelijk toegankelijk zijn en de gemeente vervolgens ter onderbouwing van haar stelling dat in vergelijkbare gevallen € 17,50 m2 is betaald geen bewijsstukken in het geding heeft gebracht. De rechtbank volgt niet het standpunt van [gedaagden] dat de deskundigen naar meer recente grondtransacties moeten kijken en niet alleen naar gedateerde transacties waarbij de gemeente als partij betrokken is (geweest). Hoewel aan [gedaagden] kan worden toegegeven dat in de helft (14 van de in totaal 28 door deskundigen getraceerde transacties) van de in de vergelijking betrokken transacties de gemeenten Vleuten de Meern en Utrecht als kopers zijn betrokken, heeft [gedaagden] niet duidelijk gemaakt waarom die transacties niet bij de waardering betrokken kunnen worden, Bovendien heeft [gedaagden] nagelaten zelf vergelijkbare transacties in het geding te brengen. Aan deskundigen kan niet worden verweten dat zij kennelijk niet meer (recente) transacties hebben kunnen traceren. De rechtbank volgt dan ook de deskundigen in de door hen volgens de vergelijkingsmethode gevonden complexwaarde. Aan hetgeen verder door deskundigen en de gemeente naar voren is gebracht over de verwachtingswaarde gaat de rechtbank voorbij, nu door deskundigen onbetwist is gesteld dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent bij taxatie naar zijn waarde als deel van het in ontwikkeling te brengen complex Leidsche Rijn. [gedaagden] heeft nog gesteld dat hij een voldoende concrete verwachting mocht koesteren dat er een bestemming zou worden gelegd voor meer lucratieve doeleinden. De complexwaarde gaat er evenwel vanuit dat de gronden binnen een als één geheel te ontwikkelen complex naar één gemiddelde waarde worden gewaardeerd, zodat niet de ene onteigende profiteert van een toevallig op zijn gronden gelegde lucratieve bestemming en de andere onteigende de dupe is van een toevallig op zijn gronden gelegde niet-lucratieve bestemming. Van bijzondere eigenschappen van het betreffende perceel, die een uitzondering op dit beginsel zouden rechtvaardigen, is niet gebleken en daaromtrent is ook niets gesteld. De rechtbank neemt de waardebepaling van de deskundigen over en maakt die tot de hare. De rechtbank stelt derhalve de waarde per peildatum vast op € 229.088,--. waardevermindering overblijvende 3.17. Met betrekking tot de door deskundigen geadviseerde waardevermindering van het overblijvende oordeelt de rechtbank als volgt. Door ontwikkeling van de prijzen van onroerend goed in de afgelopen jaren hebben de deskundigen – in vergelijking met het eerder gegeven voorlopig oordeel - in hun eindadvies de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende per peildatum aangepast. De waardevermindering van het over- blijvende na onteigening is door de deskundigen getaxeerd op € 105.912,--. 3.18. De gemeente heeft naar voren gebracht dat van een waardevermindering van het overblijvende geen sprake kan zijn, omdat het overblijvende door de ligging aan het park in waarde is toegenomen. Het object is couranter geworden, doordat een groter aantal gegadigden belangstelling zal hebben voor het overblijvende. De deskundigen hebben gereageerd dat het object weliswaar couranter is geworden, maar dit betekent niet dat er geen sprake is van een waardevermindering. Zowel de grond als de opstallen dalen als gevolg van de onteigening in waarde, met name als gevolg van verlies van een stukje functionaliteit van de kas. De rechtbank is van oordeel dat tegenover de heldere uitleg van deskundigen onvoldoende onderbouwde argumenten zijn aangevoerd om te twijfelen aan het advies van deskundigen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat iedere methode, waarbij mede op basis van een intuïtieve schatting de waarde wordt vastgesteld, is toegelaten, mits rekening gehouden wordt met het bepaalde in artikel 40a van de Onteigeningswet. Dat de deskundigen bij de waardebepaling van het overblijvende geen rekening hebben gehouden met het bepaalde in artikel 40a is gesteld noch gebleken. 3.19. In reactie op de stelling van de gemeente dat de deskundigen in hun rapport de waardering van het overblijvende niet met cijfers hebben onderbouwd, hebben de deskundigen ter zitting een uitvoerige opsomming gegeven van de hieraan ten grondslag gelegde uitgangspunten, waarbij de waarde van de opstallen (het woonhuis, de garage en de kas) telkens per kubieke meter inhoud is berekend. Hierna heeft de gemeente niet gesteld dat bij de taxatie van de opstallen voor en na de onteigening van onjuiste gegevens is uitgegaan. 3.20. [gedaagden] heeft gesteld dat het overblijvende niet zelfstandig verkoopbaar is en dat de waarde nihil is. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat het overblijvende, de grond inclusief de opstallen en de ponyweide, onverkoopbaar is zoals [gedaagden] stelt. Het onteigende is door de onteigening in een meer stedelijk gebied komen te liggen met de daarbij behorende (winkel)voorzieningen, zij het op afstand, en in de buurt van een park. Hoewel de woning niet meer de vrije ligging heeft zoals [gedaagden] die gewend is, is het wel voor gegadigden een vrij liggende woning. Tegenover de door de deskundigen in het rapport begrote waardevermindering van het overblijvende heeft [gedaagden] niets ter onderbouwing van zijn stellingen en ter bestrijding van de taxatie van deskundigen ingebracht. De rechtbank zal dan ook de deskundigen volgen in hun waardering ten aanzien van het overblijvende. bijkomende schade kosten van verplaatsing 3.21. Deskundigen hebben hun advies met betrekking tot de bijkomende schade gebaseerd op aanpassing van het overblijvende. [gedaagden] heeft daartegen aangevoerd dat moet worden uitgegaan van een vervangend object, inclusief de daarmee samenhangende kosten. Ter zitting heeft [gedaagden] aangevoerd dat de gebruiksmogelijkheden van het perceel zijn weggevallen. Er kunnen geen pony’s meer grazen en de uitloop en de scheiding tussen een merrie en een hengst zijn niet meer mogelijk nu het overblijvende wezenlijk is verkleind. Voortzetting van de activiteiten is onmogelijk, waarbij [gedaagden] tevens stelt dat meegenomen dient te worden dat de aankoop van een gelijkwaardig perceel nagenoeg onmogelijk is in Nederland. (Daar waar [gedaagden] in de pleitnota van paarden spreekt, wordt dit door de rechtbank gelet op de overige stellingen opgevat als pony’s.) Ter zitting hebben deskundigen hierop gereageerd en aangegeven dat van het overblijvende een te beweiden oppervlakte van 4.000 m2 resteert. Het hobbymatig houden van 4 merries en 2 hengsten is met bijvoeren mogelijk. Bij het bezoek van de deskundigen waren 6 pony’s aanwezig, waaronder 2 ruintjes en geen hengst. In de nieuwe situatie is er evenwel ook ruimte voor de door [gedaagden] genoemde 8 pony’s. De beweiding moet worden aangepast en er dient te worden bijgevoerd, maar een redelijk handelend persoon kan hobbymatig 8 pony’s houden. De extra kosten kunnen worden voldaan uit de rente van het vrijkomend kapitaal. In hun eindadvies hebben deskundigen gesteld dat een redelijk handelend onteigende niet tot vervanging zal overgaan omdat het overblijvende voldoende ruimte biedt en vervanging van het onteigende door land op afstand, tot kosten en moeite leidt die een redelijk handelend onteigende niet zou maken. De rechtbank begrijpt dat [gedaagden] na de onteigening de activiteiten niet meer kan uitvoeren op de wijze zoals hij dat altijd heeft kunnen en willen doen. [gedaagden] heeft evenwel onvoldoende aangevoerd en voorts niet aangetoond om te twijfelen aan het oordeel van de deskundigen dat de activiteiten op het overblijvende wel kunnen worden voortgezet, ook al is dat in gewijzigde vorm. De rechtbank gaat daar dan ook vanuit en op grond van die situatie dient geoordeeld te worden dat een redelijk handelend onteigende niet tot vervanging of verplaatsing zal overgaan mede gezien de hoge kosten die dat met zich mee zal brengen. Voor schadevergoeding op grond van vervanging of verplaatsing is dan ook geen ruimte. (inkomens)schade 3.22. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij al eerder - volgens de partner van [gedaagde 2] al in 2008 – is gestart met het opfokken van pony’s. Er is sprake van inkomstenverlies wegens staking van de bedrijfsvoering. De deskundigen hebben gereageerd dat op het moment van tervisielegging op 18 januari 2008 sprake was van het hobbymatig houden van pony’s. De rechtbank overweegt dat ingevolge art. 39 Onteigeningswet de peildatum voor de vaststelling van de situatie gelegen is op het moment van terinzagelegging en dat is in dit geval 18 januari 2008. [gedaagden] heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat op de peildatum sprake is of is geweest van bedrijfsmatige activiteiten gericht op de opfok van pony’s. Zij heeft bovendien niets overgelegd ter onderbouwing van haar standpunt dat zij inkomsten heeft gegenereerd. Voor het toekennen van (inkomens)schade als gevolg van de onteigening is daarom geen plaats. aanpassing overblijvende 3.23. De deskundigen hebben de kosten voor aanpassing van de terreininrichting en voor afwerkingen, waarin alle schade-elementen zijn meegenomen, begroot op € 10,-- per m2, resulterend in een vergoeding van € 46.000,--. 3.24. [gedaagden] vraagt een vergoeding voor herinrichtingskosten, door een externe taxateur gesteld op ten minste van € 91.000,--. [gedaagden] heeft aangevoerd dat de gemeente weliswaar op de nieuwe erfgrens een hekwerk heeft geplaatst, maar dit is onvoldoende om privacy te waarborgen. [gedaagden] voelt zich in zijn privacy aangetast nu er volledige inkijk op zijn perceel mogelijk is vanaf het op het onteigende gerealiseerde fietspad. In de oorspronkelijke situatie had [gedaagden] op de erfgrens hoge bomen staan, afgewisseld met struiken. Voor een zelfde mate van privacy en de veiligheid is het volgens [gedaagden] noodzakelijk dat volwassen aanplant wordt geplaatst. Bovendien is de oorspronkelijke parkstructuur van het perceel ernstig aangetast. Er is te weinig grasland over om begrazing goed te laten plaatsvinden. Er moet een totaal nieuw inrichtingsplan komen waarin is voorzien in demping van de vijver zodat meer grasland kan worden verkregen en in herplanting op zodanige wijze dat de oorspronkelijke parkachtige sfeer wordt hersteld. Iets vergelijkbaars als de oude bomenrij en de struiken zal moeten worden gerealiseerd. 3.25. De gemeente heeft gesteld met de plaatsing van het hekwerk zelf de noodzakelijke aanpassingen te hebben uitgevoerd en dat van (verdere) aanpassing van het terrein geen sprake kan zijn. De berekening van deskundigen is volgens haar onnavolgbaar. 3.26. De rechtbank stelt voorop dat het overblijvende moet worden heringericht en dat de hieraan verbonden kosten als onteigeningsgevolg voor vergoeding in aanmerking komen. Het oorspronkelijke geheel had een oppervlakte van ruim 12.000 m2 dat in een parkachtige sfeer was aangelegd. [gedaagden] heeft door de onteigening ruim 6.000 m2 verloren. De rechtbank kan de gemeente niet volgen dat bij een verlies van een dergelijk groot perceel van een als één geheel aangelegd soort park, er geen sprake kan zijn van aanpassingskosten. [gedaagden] heeft ter zitting wel een opsomming gegeven van de posten waaruit het door hem genoemde bedrag van € 91.000,00 is opgebouwd. Hij heeft dit evenwel niet nader onderbouwd en heeft het rapport van de deskundige – op welk rapport dit bedrag is gebaseerd – niet overgelegd, zodat de rechtbank reeds daarom dit bedrag van € 91.000,00 niet kan volgen. De deskundigen hebben in het advies een plaatje gemaakt, dat uitkomt op een vergoeding van € 10,-- per vierkante meter onteigende grond, resulterend in een vergoeding van € 46.000,--. Daarnaar ter zitting gevraagd hebben de deskundigen aangegeven beplanting, waaronder rododendrons, en uren te hebben meegenomen, maar naar het oordeel van de rechtbank hebben zij daarmee onvoldoende inzicht gegeven in de aan de herinrichting verbonden kosten. Niet duidelijk is welk plan van herinrichting de deskundigen voor ogen heeft gestaan en met welke werkzaamheden en aankopen rekening is gehouden. Met name kan niet worden vastgesteld of de kosten van het dempen van de vijver daarin zijn verdisconteerd. De rechtbank acht namelijk aannemelijk dat het dempen nodig is om het grondareaal te vergroten onder meer om de pony’s te beweiden. Op deze wijze kan [gedaagden] de pony’s houden op een wijze die iets meer recht doet aan de oude situatie waarbij hij de pony’s hield zonder bijvoeren. De deskundigen hebben tijdens de zitting immers wel aangegeven dat het houden van 8 pony’s op 4.000 m2 grond mogelijk is, maar daaraan toegevoegd dat in dat geval bijvoeren wel noodzakelijk is, ook in de zomer. Onduidelijk is ook of de kosten van het hercompartimenteren van de ponyweide zijn meegenomen, alsmede de herinrichting van het overblijvende met begroeiing (struiken e.d.), zodat het overblijvende een zelfde uitstraling krijgt in vergelijking met de situatie voor de onteigening. De rechtbank heeft de indruk dat het door deskundigen begrote bedrag van € 46.000,-- niet toereikend is om deze werkzaamheden te verrichten. De rechtbank zal de deskundigen opdragen nader te adviseren omtrent de herinrichting van het overblijvende en daarbij de bovenstaande punten mee te nemen. [gedaagden] heeft daarbij tevens aangegeven dat iets vergelijkbaars als de oude bomenrij en de struiken zal moeten worden gerealiseerd. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat deze aanpassing niet zozeer nodig is om de privacy te waarborgen, nu de oude bomenrij zover uitelkaar staat dat deze geen privacybescherming bieden. Daarentegen is de rechtbank van oordeel dat de hoge bomen aan de achterzijde van het terrein wel karakteristiek zijn voor de sfeer van het terrein, dat verplaatsing van deze bomenrij of aanplanting van nieuwe vergelijkbare bomen wel bij de herinrichting dient te worden meegenomen, teneinde ook hier een vergelijkbare uitstraling te verkrijgen. Ook dit punt dient in de nadere advisering te worden meegenomen. 3.27. [gedaagden] heeft gesteld dat hij voor de vervanging van de tussen de bomen aanwezige struiken zelf bij wijze van noodvoorziening langs het door de gemeente in het kader van de werken op de erfgrens geplaatste hekwerk een beukenhaag heeft geplaatst. De gemeente heeft ter zitting aangeboden de aanleg van deze beukenhaag aan [gedaagden] te vergoeden. De rechtbank gaat er vanuit dat de gemeente deze aanbieding gestand zal doen. immateriële schade 3.28. Door [gedaagden] wordt een vergoeding gevorderd ter zake van geleden en nog te lijden immateriële schade. [gedaagden] heeft aangegeven dat een vergoeding dient te worden toegekend voor de onevenredige last welke met name [gedaagde 2] is toegevallen door de (totale) duur van de onteigeningsprocedure en de spanning en frustratie die deze bij haar hebben veroorzaakt. [gedaagden] verwijt de gemeente zodanig omvangrijk gedrag dat daarin een zelfstandige schadecomponent is gelegen. [gedaagde 2] beroept zich op de bejegening door de gemeente tijdens de onteigeningsprocedure en voelt zich al 16 jaar geterroriseerd door de gemeente. 3.29. Voorop wordt gesteld dat [gedaagden] ter zitting op een heldere wijze aan de rechtbank heeft overgebracht dat de onteigening zowel in het algemeen als in het specifieke geval van [gedaagden], een grote impact op met name [gedaagde 2] heeft gehad. Bij dit effect heeft mogelijk ook een rol gespeeld de wijze waarop de advocatuur met de belangen van [gedaagden] is omgegaan. De door [gedaagden] gestelde schade kan evenwel niet worden verhaald in een onteigeningsprocedure. Voor zover de gestelde schade betrekking heeft op de gestelde onheuse bejegening door of namens de gemeente Utrecht, waaronder het wegnemen van beschermde plantensoorten uit de vijver van [gedaagden] en het terroriseren door de gemeente, is dit niet een direct gevolg van de onteigening, maar dienen dergelijke handelingen, indien bewezen, gezien te worden als een zelfstandige onrechtmatige daad van de gemeente. [gedaagden] dient zich daarvoor in een afzonderlijke procedure tot de civiele rechter te wenden. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan in de onderhavige procedure slechts de schade aan de orde komen die een direct gevolg is van de onteigening en wordt de door [gedaagden] genoemde schade niet gezien als een direct gevolg. Voor zover [gedaagden] stelt schade te lijden door de totale duur van de gehele onteigeningsprocedure, geldt het volgende. In het arrest van de Hoge Raad van 28 maart 2014, RvdW 2014, 523, - in welk geval het bovendien ook een onteigeningsprocedure betrof - is de Hoge Raad uitgebreid ingegaan op de vraag van schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn bij een gerechtelijke procedure. De Hoge Raad heeft toen geoordeeld dat de gestelde schade ten gevolge van de lange duur van de behandeling van de zaak in onvoldoende verband tot de onteigening staat om te kunnen worden aangemerkt als onteigeningsgevolg. De schade kan dan ook niet van de processuele wederpartij, de gemeente, worden gevorderd. In geval van overschrijding van de redelijke termijn in een civiele procedure, moet een daarop gerichte vordering tot schadevergoeding worden ingesteld in een afzonderlijke procedure uit onrechtmatige daad tegen de Staat. Omdat bij de beoordeling van een dergelijke vordering de duur van de gehele procedure mede van belang is, kan pas over deze vordering worden geoordeeld wanneer die duur van de gehele procedure kan worden vastgesteld, met andere woorden wanneer het eindvonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Het voorgaande betekent dat de vordering tot vergoeding van immateriële schade in dit geding dient te worden afgewezen. belastingschade 3.30. Nadat [gedaagden] ter gelegenheid van de pleidooien had aangevoerd dat hij als gevolg van de onteigening belastingschade lijdt en nog zal lijden en vervolgens in de gelegenheid is gesteld die schade bij akte aan te tonen, heeft [gedaagden] afgezien van het nemen van die akte. De gemeente heeft vervolgens bij akte en onweersproken door [gedaagden] aangevoerd dat [gedaagden] die aanspraak op vergoeding van belastingschade niet meer maakt. Dit volgt ook uit de bij de akte van de gemeente overgelegde brief van 16 juni 2014 van de adviseur van [gedaagden] dat op basis van een ontvangen uitspraak van de belastingdienst [gedaagden] de claim niet langer handhaaft. De ter zitting door [gedaagden] gevorderde vergoeding voor belastingschade wordt derhalve afgewezen. vergoeding zelf gemaakte kosten 3.31. Voor toekenning van een vergoeding van de door [gedaagden] zelf gemaakte kosten, enerzijds om de ingeschakelde advocaten van informatie te voorzien en anderzijds om hogere externe kosten te besparen door veel voorwerk zelf te verrichten, is geen plaats. Het is vaste jurisprudentie dat de kosten wegens de door de onteigende zelf aan de procedure bestede tijd niet onder de kosten van het proces vallen. Dat geldt evenzeer voor de door de partner van [gedaagde 2] aan deze zaak bestede tijd en moeite. Niet gezegd kan worden dat de partner van [gedaagde 2] als deskundige in het onteigeningsrecht, waarvoor [gedaagden] reeds de bijstand van meerdere advocaten heeft ingeroepen, is aan te merken. Daaraan doet niet af dat de A-G Wattèl in zijn conclusie voor het arrest van de Hoge Raad van 3 januari 2001, NJ 2001, 263, een meer genuanceerd standpunt heeft ingenomen. Het oordeel van de Hoge Raad is op dit punt voldoende duidelijk. De kosten van jarenlange abonnementen op kranten om - naar [gedaagden] stelt – over dezelfde kennis te beschikken als waarover de gemeente beschikt, komen niet voor vergoeding in aanmerking. Door het inschakelen van (externe) deskundigen en advocaten, waarvoor door de rechtbank een afzonderlijke vergoeding wordt toegekend, mits aan de dubbele redelijkheidstoets wordt voldaan, beschikt [gedaagden] over een met de gemeente vergelijkbare specifieke kennis. Voor het doen van grote investeringen in kantoorartikelen, waarvoor [gedaagden] een afzonderlijke vergoeding verlangt, is evenmin plaats. Blijkens de stellingen van [gedaagden] zijn deze kosten bedoeld om de kosten van de ingeschakelde deskundigen te beperken. Ingevolge art. De rechtbank: 4.1. draagt de deskundigen op de rechtbank nader te adviseren omtrent hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 3.26; 4.2. de deskundigen wordt verzocht om zo mogelijk uiterlijk op 4 februari 2015 hun aanvullend advies ter griffie te deponeren waarna partijen in de gelegenheid zijn om uiterlijk binnen 6 weken na het aanvullend advies daarop bij conclusie na nader deskundigenadvies te reageren; 4.3. iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, mr. J.M. van Wegen en mr. A.P. de Jong-de Goede en in het openbaar uitgesproken door mr. A.P. de Jong-de Goede op woensdag 17 december 2014.