ECLI:NL:RBMAA:2009:BH5959

RECHTBANK MAASTRICHT Sector Civiel Datum uitspraak: 12 maart 2009 Zaaknummer : 136979 / KG ZA 09-24 De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen inzake 1.Franciscus Leonardus Marie Ernest [EISER], wonende te Schinnen, 2.Maria Arnoldina Justina Josephina [EISER], wonende te Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch, 3.Caroline Josephine Jeanne Marie [EISER], wonende te Wessem, gemeente Maasgouw, 4. Eleonora Theodora Catharina Maria [EISER], wonende te Geleen, gemeente Sittard-Geleen, eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocate mr. P.J.W.M. Theunissen, kantoor houdende te Roermond; tegen: M.M.J. [GEDAAGDE], wonende te Puth, gemeente Schinnen, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. H.J.J. van der Salm. 1.Het verloop van de procedure Eisers in conventie, hierna te noemen “[eisers cs]”, hebben gedaagde in conventie, hierna te noemen “[gedaagde]”, gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 12 februari 2009, hebben [eisers cs] gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij hun vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties nader hebben doen toelichten. [gedaagde] heeft aan de hand van een conclusie van antwoord verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties, waarna zij een eis in reconventie heeft ingediend. Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd, waarbij [eisers cs] nog stukken terzake het Overgangrecht hebben overgelegd. Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden. In conventie 2.1 Het perceel kadastraal bekend als gemeente Schinnen, sectie B, nummer 2813, groot 66.05 are, was in 1915 in gebruik bij de familie [[X]], (groot)ouders van [gedaagde]. De heer [[A]] en mevrouw [[B]] (hierna: “[[A-B]]”) hebben dit perceel bij notariële akte d.d. 29 februari 1968 gekocht van de heer P.J. [[X]], destijd gehuwd met mevrouw [[C]]. Volgens [gedaagde] is hierbij de afspraak gemaakt dat de familie [[X]] gebruik mocht blijven maken van het perceel. Het perceel is na de aankoop daarvan door [[A-B]] aanvankelijk in gebruik gebleven bij de verkopers en na hun overlijden door, aldus [eisers cs], een nicht van de verkopers in gebruik genomen, samen met haar man. Inmiddels maakt [gedaagde] gebruik van het perceel. Onduidelijk is of zij de nicht, of een (klein) kind is van de familie [[X]]. Voormeld perceel is bij akte van 9 januari 1979 gesplitst in twee delen, waarvan aan eiseres sub 3 is toebedeeld het perceel gemeente Schinnen sectie B, nummer 3872, groot 32.74 are. Eiseres sub 3 is thans eigenares van dit perceel. [[A-B]] zijn eigenaar gebleven van de andere helft, te weten het perceel gemeente Schinnen, sectie B, nummer 3871, groot 32.74 are (hierna: “het perceel”). [gedaagde] gebruikt beide percelen al van vóór 1995 –de voorzieningenrechter begrijpt uit de door [gedaagde] als productie 1 overgelegde concept-vastlegging van de pachtovereenkomst dat [gedaagde] beide percelen al gebruikt sedert 1 november 1981- en is beide percelen tot op heden blijven gebruiken. Zij heeft daarvoor een vergoeding betaald van € 225,- per jaar. De helft daarvan ging naar eiseres sub 3. 2.2 [eisers cs] zijn tezamen met de heer [[E]], wonende aan de [adres] te Echt, gemeente Echt-Susteren, de vijf erfgenamen van hun inmiddels overleden ouders [[A-B]]. Bij notariële akte van 31 augustus 2005 heeft een verdeling van de tot de nalatenschap van [[A-B]] behorende goederen plaatsgevonden. Daarbij zijn alle goederen toebedeeld aan [eisers cs]. Voormelde [[E]] is daarbij uitgekocht. 2.3 Bij besluit van de Raad van de gemeente Schinnen d.d. 18 december 2003 is vastgesteld het bestemmingsplan Kom Puth, dat door Gedeputeerde Staten van Limburg bij besluit van 1 juni 2004 is goedgekeurd. Ingevolge dit thans geldende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming woondoeleinden gekregen. Bij schrijven van 10 maart 2005 heeft [[P]] aan eiser sub 1 het volgende bericht: “Bijgevoegd treft u aan een uittreksel uit het geldende bestemmingsplan “Bebouwde kom Puth”. Het door u aangegeven perceel heeft een woondoeleinden –bestemming. De voorschriften, zoals bijgevoegd, geven de mogelijkheden tot bebouwing aan. Gelet op de breedte van het perceel en de marge welke in de voorschriften wordt gegeven kunnen ter plaatse een of twee woonhuizen worden gerealiseerd. Voor het overige mag naar de inhoud van de bijlagen worden verwezen.” Namens [eisers cs] is met [gedaagde] contact opgenomen om te bezien of zij interesse had in aankoop van het perceel, bij gebreke waarvan [eisers cs] het perceel graag ter vrije beschikking wensten te krijgen om dit te gelde te maken. Vervolgens heeft tussen partijen overleg plaatsgevonden over de aankoop van het perceel door [gedaagde]. [eisers cs] werden bij het overleg bijgestaan door ingenieur [[l]], beëdigd rentmeester-taxateur (hierna: [[ll]]), en [gedaagde] werd bijgestaan door haar huidige raadsman mr. Van der Salm. Door [gedaagde] is een prijs geboden die [eisers cs] niet reëel achten. 2.4 Bij aangetekende brief met handtekening retour d.d. 8 mei 2008 zijdens [[ll]], is het gebruik van het perceel namens [eisers cs] aan [gedaagde] opgezegd tegen 1 juli 2008. In die brief is, voor zover thans van belang, het volgende vermeld: “Tussen u als pachter en de erven [[A-B]] als verpachter, bestaat een pachtverhouding die onderhevig is aan de bepalingen van artikel 7:395 van het Burgerlijk Wetboek. Het betreft het perceel los land dat kadastraal bekend is als gemeente Schinnen, sectie B, nummer 3871 ter grootte van 0.32.74 ha. Verpachter is voornemens het perceel te verkopen als bouwperceel gezien de onherroepelijke bestemming van een gedeelte van het perceel als woondoeleinden en wenst derhalve het gebruik van het perceel door u als pachter te beëindigen. Derhalve doe ik u namens opdrachtgever deze pachtopzegging formeel toekomen. Opdrachtgever, zijnde verpachter, wenst de pachtovereenkomst per 1 juli 2008 te beëindigen. Eventueel te velde staande gewassen komen met ingang van het einde van de pachtovereenkomst toe aan de pachter en kunnen nog door pachter worden geoogst. (…)” [gedaagde] heeft zich tegen de opzegging verzet bij brief van 23 juni 2008. Daarin is, voor zover thans van belang, vermeld: “Hierdoor laat ik namens cliënte weten dat zij zich verzet tegen de opzegging d.d. 8 mei 2008 van de mondelinge pachtovereenkomst; daarvoor geldt immers een onbepaalde duur. Een rechtsgeldige opzegging kan enkel plaatsvinden ten aanzien van een schriftelijk gestelde overeenkomst; oplevering van het perceel per 1 juli 2008 kan dan ook niet aan de orde zijn. Verder sommeert mijn cliënte uw cliënten tot medewerking aan de schriftelijke vastlegging van de pacht middels ondertekening van de via de notaris aangeboden en door cliënte aanvaarde pachtovereenkomst, thans ingaande 1 november 2008. Overigens, cliënte stelt nog altijd voor dat partijen spreken over een aankoop van het perceel op basis van € 210.000,-. (…)” [eisers cs] hebben op voormelde brief gereageerd bij schrijven van 3 juli 2008. Ondanks sommaties daartoe, weigert [gedaagde] tot op heden het perceel ter vrije beschikking van [eisers cs] te stellen. Zij heeft op het perceel inmiddels weer wintergerst gezaaid. 2.5 [eisers cs] stellen –kort samengevat en voor zover thans van belang- het volgende. 2.5.1 Er zijn inmiddels drie kandidaat-kopers die interesse hebben in aankoop van het perceel. Zij zijn bereid een prijs te bieden die de vraagprijs van [eisers cs], te weten € 330.000,- kosten koper, benadert. 2.5.2 In de brief van 8 mei 2008 is namens [eisers cs] het gebruik van het perceel gekwalificeerd als een pachtovereenkomst. Nu het in casu gaat om een klein perceel los land van 3.274 m², is het bepaalde in artikel 7:395 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing. Dit betekent dat het dwingend recht van het Pachtrecht in beginsel niet van toepassing is op onderhavige mondelinge pachtovereenkomst, en [gedaagde] geen aanspraak kan maken op de gebruikelijke pachtersbescherming. Ingevolge voormeld artikel zijn onder andere de artikelen 7:317-329 BW niet van toepassing, hetgeen betekent dat onderhavige mondelinge pachtovereenkomst niet schriftelijk behoeft te worden aangegaan, dat geen goedkeuring van de Grondkamer nodig is en dat de pachtovereenkomst gewoon opzegbaar is. Namens [eisers cs] is de pachtovereenkomst aldus op correcte wijze opgezegd tegen 1 juli 2008. Sedert 1 juli 2008 heeft [gedaagde] het perceel derhalve zonder recht of titel in gebruik. 2.5.3 [eisers cs] hebben een spoedeisend belang bij na te melden vordering. In conventie 3.1 Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak. 3.2 [gedaagde] heeft aangegeven dat in 1968 de, zo begrijpt de voorzieningenrechter, toezegging is gedaan dat de familie [[X]] de grond steeds kon blijven pachten. [eisers cs] hebben dit betwist, waarbij zij onder meer hebben gewezen op de door hen als productie 3 overgelegde notariële akte alwaar met zoveel woorden is opgenomen dat het perceel voor de familie [[F]] een beleggingsobject is. Op grond van het voorgaande kan zonder nader onderzoek naar feiten en omstandigheden een toezegging zoals die door [gedaagde] is geschetst, niet aannemelijk worden geacht. 3.3 Het argument van [gedaagde] dat de pachtovereenkomst ondeelbaar is, waardoor opzegging niet tot de mogelijkheden zou behoren, kan de voorzieningenrechter niet volgen. Kennelijk doelt [gedaagde] op het feit dat de pacht van de percelen 3871 en 3872 als één geheel moet worden beschouwd en dus ook enkel als geheel kan worden opgezegd. De voorzieningenrechter deelt die visie niet. Duidelijk is dat het in casu gaat om twee percelen: één met nummer 3871, waarvan [eisers cs] eigenaars zijn, en één met nummer 3872, waarvan eiseres sub 3 eigenares is. Alsdan is onduidelijk waarom niet opgezegd kan worden terzake één van beide percelen. Voor zover [gedaagde] daarbij heeft bedoeld te verwijzen naar de concept-pachtovereenkomst, alwaar de pacht terzake van beide percelen als één geheel wordt aangemerkt, verwijst de voorzieningenrechter naar hetgeen hierna bij 3.4 wordt overwogen. 3.4 [eisers cs] stellen zich op het standpunt dat partijen terzake de als productie 1 door [gedaagde] overgelegde concept-overeenkomst geen overeenstemming hebben bereikt. Zij wijzen er onder andere op dat het terzake gedane aanbod niet tijdig is aanvaard, waardoor dit aanbod is vervallen. Zonder nader onderzoek naar feiten en omstandigheden kan de voorzieningenrechter er voorshands niet vanuit gaan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over hetgeen in de concept-akte is neergelegd. Verwezen zij ook naar hetgeen hierna bij 3.5 is overwogen. 3.5 Als onbetwist staat vast dat het perceel kleiner is dan een hectare. Ingevolge het huidige artikel 7:395 BW brengt dit met zich, zoals [eisers cs] met juistheid stellen, dat onder andere de regels terzake de schriftelijke vorm van een pachtovereenkomst en regels terzake het einde van de pacht, geen opgeld doen. Maar van belang is dat onderhavige pachtovereenkomst is gesloten ten tijde van de Pachtwet, en wel vóór 1995. Vóór de inwerkingtreding van de “Wijzigingswet Pachtwet van 12 oktober 1995” (Stb. 1995, 504, hierna “de wijzigingswet”), gold een oppervlaktegrens tot 25 ca, zoals volgend uit het vanaf 1 mei 1958 toepasselijke recht. Op 31 oktober 1995 is de wijzigingswet in werking getreden. Ingevolge de overgangsregeling van artikel II was op bestaande pachtovereenkom-sten het oude artikel 58 Pachtwet van toepassing zoals dat luidde vóór de inwerkingtreding. Oud recht gold dus voor pachtovereenkomsten van vóór 31 oktober 1995 met een oppervlakte tussen de 0,25 ha en 0,99 ha. Op nieuwe pachtovereenkomsten, gesloten vanaf 31 oktober 1995 was de oppervlaktemaat van het nieuwe artikel 58 Pachtwet van toepassing, mitsdien niet groter dan 1 hectare. Vertaald naar onderhavige zaak, betekent het voorgaande dat [gedaagde] ook na inwerkingtreding van de wijzigingswet een beroep kon doen op dwingendrechtelijke regels van de Pachtwet. Haar perceel werd als zodanig niet als “klein perceel” beschouwd. Bij Uitvoeringswet Grondkamers (Stb. 2007, 164), in werking getreden op 1 september 2007, tegelijk met artikel 7.5 (Pacht) van het BW, is in artikel 55 de Pachtwet, en in artikel 57 de wijzigingswet ingetrokken. Dit betekent naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat artikel 7:395 BW directe werking heeft, ook op pachtovereenkomsten van vóór 31 oktober 1995 met een oppervlakte tussen de 0,25 ha en 0,99 ha. Deze worden derhalve beheerst door nieuw recht, hetgeen ook volgt uit de Memorie van Toelichting bij wetsvoorstel nr. 30 833. Kennelijk is ook [gedaagde] van oordeel dat zij aan artikel 7:395 BW is gebonden. Uit de pleitnota van de raadsman van [gedaagde] volgt immers dat ook [gedaagde] van mening is dat artikel 7:395 wel geldt, doch in casu geen toepassing mag vinden. Toepasselijkheid van artikel 7:395 BW, brengt met zich dat onder andere de pachtbepalingen inzake schriftelijke vastlegging (7:317 BW) en beëindiging van pachtovereenkomsten, niet van toepassing zijn. Zou dit anders zijn, dan zou onderhavige pachtovereenkomst ingevolge artikel 7:322 BW voor onbepaalde tijd gelden zonder dat zij door een van partijen zou kunnen worden opgezegd. Nu bedoelde pachtbepalingen geen opgeld doen, kan de onderhavige pachtovereenkomst derhalve overeenkomstig de gewone regelen voor opzegging van (duur)overeenkomsten, worden opgezegd met inachtneming van een redelijke opzegtermijn. Vraag is nu nog of, zoals [gedaagde] betoogt, artikel 7:395 BW in casu geen toepassing mag vinden op grond van artikel 69 onder a en 75 van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek (Ow) omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Ter toelichting diene het navolgende. De argumenten die [gedaagde] aanhaalt, acht de voorzieningenrechter onvoldoende. [gedaagde] wijst op de langdurige pachtverhouding die thans onder nieuw recht kan worden opgezegd, waar de pachtovereenkomst onder oud recht onopzegbaar was. Dit is inderdaad een gevolg van het Overgangsrecht, doch valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet onder het in artikel 69 onder a Ow bedoelde verlies van een vermogensrecht. [gedaagde] heeft haar enkele stelling dat artikel 69 onder a Ow opgeld doet, ook niet onderbouwd. De voorzieningenrechter overweegt in dit verband dat in casu niet de pachtovereenkomst eindigt door inwerkingtreding van de nieuwe regeling, doch dat de nieuwe regeling met zich brengt dat een opzeggingsbevoegdheid ontstaat. Anders gezegd: er worden geen vermogensrechten beëindigd door het enkele inwerkingtreden van de nieuwe wet, maar door gebruikmaking van de (impliciet) in die nieuwe wet toegekende bevoegdheid (tot opzegging). [gedaagde] heeft voorts aangegeven dat de situatie als bedoeld in artikel 75 lid 1 Ow zich in casu voordoet. Zij heeft nagelaten dit concreet te onderbouwen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat toepassing van artikel 7:395 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar (onderstreping voorzieningenrechter) is. Dat toepassing van dat artikel voor [gedaagde] nadelig is, is daartoe onvoldoende. Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] een agrarisch bedrijf heeft dat in totaal 12 are beslaat. Het perceel maakt waar het in casu om gaat maakt daarvan dus slechts een klein gedeelte uit. Voorts heeft [gedaagde] zelf aangegeven dat zij het perceel niet eeuwig wil pachten; zij wil zelf graag op het perceel een woning bouwen. Bovendien hebben [eisers cs] het perceel aan [gedaagde] te koop aangeboden. 3.6 Op grond van al het voorgaande, en hetgeen hierna wordt overwogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eisers cs] de pachtovereenkomst mochten opzeggen zoals zij hebben gedaan. De opzeggingstermijn bedroeg in casu bijna twee maanden. Inmiddels, nu [gedaagde] de grond nog steeds gebruikt, bedraagt die termijn de facto al meer dan negen maanden: sedert de opzegging van 8 mei 2008 zijn al meer dan negen maanden verstreken. De voorzieningenrechter acht negen maanden een redelijke termijn. Op basis van het voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat de pachtovereenkomst is beëindigd. [gedaagde] maakt derhalve gebruik van het perceel zonder recht of titel. Op grond van al het voorgaande zal [gedaagde] worden veroordeeld tot ontruiming van het perceel. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht: In conventie veroordeelt [gedaagde] de onroerende zaak, gelegen aan de [adres2] te Puth, kadastraal bekend gemeente Schinnen, sectie B, nummer 3871, groot 32,74 are, binnen een maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en in de oorspronkelijke staat ter vrije beschikking van [eisers cs] te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 300,- per dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde] met de nakoming van deze veroordeling in gebreke is, met een maximum van € 9.000,-; voor het geval dat [gedaagde] niet aan voormelde veroordeling tot ontruiming voldoet, machtigt de voorzieningenrechter [eisers cs] reeds nu om deze veroordeling alsdan zo nodig op kosten van [gedaagde] zelf ten uitvoer te leggen door een deurwaarder, indien nodig met behulp van politie en justitie; veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers cs] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 85,98 aan kosten dagvaarding, € 262,- aan vast recht en € 816,- voor salaris advocaat; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. In reconventie wijst het gevorderde af; veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers cs] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. Bergmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier. F.B.