ECLI:NL:RBLIM:2026:376

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11779128 \ CV EXPL 25-2858 Vonnis van 21 januari 2026 in de zaak van [verhuurder] , te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. L.P. Paffen (Agin Otten Gerechtsdeurwaarders), tegen [huurder] , te [plaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. S.M.J. Cordewener. Partijen worden hierna aangeduid als [verhuurder] en [huurder] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het exploot van dagvaarding van 26 juni 2025 met 19 producties; - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 16; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de akte van [verhuurder] met aanvullende producties 17 tot en met 19; - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [verhuurder] heeft aan [huurder] de woning aan de [adres] , gemeente Heerlen (hierna: het gehuurde), verhuurd. De maandelijkse huur bedroeg laatstelijk € 875,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. 2.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [huurder] een waarborgsom van € 1.500,00 betaald aan [verhuurder] . 2.3. De huurovereenkomst is door opzegging van [huurder] beëindigd. 2.4. [verhuurder] heeft de woning op 29 april 2025 verkocht aan een derde. 3 Het geschil in conventie 3.1. [verhuurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen tot betaling van € 5.826,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling en de proceskosten. [verhuurder] heeft dit bedrag als volgt gespecificeerd: € 1.750,00 achterstallige huur € 4.682,05 herstelkosten gehuurde bij einde huur € 748,03 buitengerechtelijke incassokosten € 146,02 wettelijke rente tot 20 maart 2025 € -1.500,00 verrekening waarborgsom € 5.826,10 3.2. [verhuurder] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [huurder] de huur heeft opgezegd op 15 november 2024 waardoor de huurovereenkomst is geëindigd op 31 december 2024. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] toegelicht dat de huur van de maanden november en december 2024 niet is betaald zodat de kantonrechter de vordering ten aanzien van de achterstallige huur op die manier zal opvatten. Verder legt [verhuurder] aan zijn vordering ten grondslag dat [huurder] bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd en dat hij daardoor herstel- en reparatiekosten heeft moeten maken die voor rekening van [huurder] komen. in reconventie 3.3. [huurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.500,00 en tot betaling van € 4.610,65 voor de door hem verrichte investeringen aan het gehuurde, waaronder een nieuwe keuken, laminaatvloer, verlichting en een afdak. Dit waren volgens [huurder] noodzakelijke voorzieningen om het gehuurde bewoonbaar te maken en deze voorzieningen zijn na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde achtergebleven zonder dat hij daar enige vergoeding voor heeft ontvangen. Hierdoor is aan de zijde van [verhuurder] sprake van ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW jo. 6:212 BW, aldus [huurder] . in conventie en reconventie 3.4. Partijen voeren over en weer verweer en concluderen beiden tot afwijzing van elkaars vorderingen. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie Einde huurovereenkomst en verschuldigde huur 4.1. [verhuurder] vordert betaling van de huur over de maanden november en december 2024. Voor de toewijsbaarheid van deze vordering is van belang dat wordt vastgesteld wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. 4.2. In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat, in het geval een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin dit volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Op grond van deze wetsbepaling ligt de stelplicht (en bewijslast) dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van het gehuurde en dat de huurder (het volgens die oorspronkelijke staat weer moet opleveren bij de verhuurder. 4.9. De vraag die de kantonrechter als eerste zal beantwoorden is of in deze zaak sprake is van een beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. [verhuurder] stelt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde heeft opgesteld die [huurder] heeft ondertekend en legt die beschrijving over als productie 2 bij dagvaarding. Tevens heeft [verhuurder] één foto van het gehuurde in het geding gebracht. [huurder] voert aan dat voorbij moet worden gegaan aan deze beschrijving omdat deze onvoldoende concreet is en niet voldoet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden. Bovendien heeft [verhuurder] de beschrijving nadat [huurder] deze heeft ondertekend nog gewijzigd door in de opmerkingen steeds het woord “nieuw” toe te voegen. [huurder] heeft een door hem ondertekend exemplaar van de beschrijving overgelegd waarop dat woord niet is vermeld. De overgelegde foto is bovendien ongedateerd en toont slechts een beperkt deel van het gehuurde zodat ook deze niet bijdraagt aan de duidelijkheid van de beschrijving, aldus [huurder] . 4.10. De kantonrechter overweegt dat een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW voldoende concreet moet zijn, zodat het voor verhuurder en huurder duidelijk is hoe de huurder het gehuurde heeft aanvaard en dus ook hoe het gehuurde moet worden opgeleverd, behoudens normale slijtage en tenietgaan door ouderdom. Hieruit volgt dat de verschillende onderdelen van het gehuurde concreet en nauwkeurig moeten worden beschreven. De kantonrechter is van oordeel dat de door [verhuurder] overgelegde checklist te summier is nu daarop slechts bij de verschillende onderdelen van het gehuurde is ingevuld dat deze “in orde” waren. Een meer gedetailleerde beschrijving of foto’s van de verschillende onderdelen van het gehuurde ontbreken. De aanvangsstaat van het gehuurde is daardoor onvoldoende duidelijk vastgelegd zodat daaruit niet kan volgen wat feitelijk de staat van het gehuurde was. Daarbij speelt ook een rol dat de door [verhuurder] en [huurder] overgelegde checklists van elkaar afwijken. De kantonrechter is van oordeel dat deze checklist niet kan worden aangemerkt als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW en dat een dergelijke beschrijving dus ontbreekt. Doordat er geen beschrijving is, is niet te controleren hoe de woning eruit zag bij het begin van de huur. De kantonrechter moet er daarom van uitgaan dat de woning aan het einde van de huur in dezelfde staat verkeerde als bij het begin van de huur. Het is vervolgens aan [verhuurder] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. 4.11. Ter onderbouwing van de geleden schade wijst [verhuurder] op de ongedateerde foto’s die hij heeft overgelegd als productie 4 bij dagvaarding en een overzicht van de herstel- en reparatiekosten (productie 5 bij dagvaarding) die hij zelf heeft gemaakt. Hieruit is naar het oordeel van de kantonrechter echter niet op te maken of sprake is van schade die bij aanvang huur niet aanwezig was of bijvoorbeeld van gebruikelijke slijtage en ouderdom, laat sta [huurder] stelt dat hij kosten heeft gemaakt voor het plaatsen van een keuken inclusief tegels en toebehoren, inbouwspots met lampen en dimmers, laminaatvloer en een afdak in de tuin van het gehuurde. Nu hij deze zaken in het gehuurde heeft achtergelaten zonder dat daarvoor een vergoeding is ontvangen, is sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [verhuurder] , aldus [huurder] . 4.18. De kantonrechter stelt voorop dat het feit dat [huurder] een bedrag van € 4.610,65 inclusief btw in het gehuurde heeft geïnvesteerd niet automatisch betekent dat [verhuurder] tot de hoogte van dat bedrag is verrijkt. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vergoeding van de verhuurder kan vorderen ten aanzien van door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen die geleid hebben tot een waardevermeerdering van het gehuurde voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Uit vaste rechtspraak blijkt dat dit alleen aan de orde is als bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. 4.19. Tussen partijen staat vast dat voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst in onderling overleg een keuken in het gehuurde is geplaatst omdat die nog niet in het gehuurde aanwezig was. Met het oog op voornoemd toetsingskader is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] bij de verkoop van het gehuurde profijt heeft gehad van die geplaatste keuken (inclusief tegels en alle toebehoren) nu dit redelijkerwijs volgt uit het gegeven dat hij het gehuurde heeft verkocht met de desbetreffende keuken er nog in. Het ligt voor de hand dat een woning met keuken meer opbrengt dan een woning zonder keuken. De verarming van [huurder] moet gevonden worden in het feit dat hij de waarde of het nut van de gedane investering niet ten volle heeft kunnen genieten. [verhuurder] heeft weliswaar aangevoerd dat hij al een bedrag van € 2.000,00 voor de keuken aan [huurder] heeft betaald maar [huurder] heeft dit gemotiveerd betwist met de stelling dat hij de keuken zelf volledig heeft betaald en het overleggen van een factuur van de keuken die op zijn naam staat. De kantonrechter is van oordeel dat het, gelet op die gemotiveerde betwisting van [huurder] , op de weg van [verhuurder] had gelegen zijn betaling voor de keuken nader te onderbouwen. [verhuurder] heeft dat echter nagelaten zodat niet is komen vast te staan dat hij al € 2.000,00 aan [huurder] heeft voldaan voor de keuken. Nu niet gebleken is dat [huurder] een vergoeding van [verhuurder] heeft ontvangen voor de keuken is sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [verhuurder] en is [verhuurder] alsnog een vergoeding voor de keuken verschuldigd aan [huurder] . De kanonrechter zal de schade van [huurder] berekenen door de kosten van de keuken inclusief tegels en toebehoren als uitgangspunt te nemen en daarvan een percentage af te trekken voor het genot dat [huurder] gedurende drie jaar wel van de keuken heeft gehad en de afschrijving die daarmee gepaard is gegaan. Daarop gelet acht de kantonrechter het redelijk om een bedrag aan € 1.500,00 toe te wijzen