ECLI:NL:RBLIM:2026:2865

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Roermond Zaaknummer: 11898757 \ CV EXPL 25-4113 Vonnis van 1 april 2026 in de zaak van [verhuurder] , wonende te [plaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. M.M. van Tol, tegen 1 [huurder 1] , 2. [huurder 2] , beiden wonende te [plaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [huurders] , gemachtigde: mr. V.A.E. Levels. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte overlegging producties in conventie en in reconventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging en vermeerdering van eis in conventie; - de akte overlegging producties, tevens houdende akte vermeerdering van eis in reconventie;- de mondelinge behandeling van 10 februari 2026; - de spreekaantekeningen van mr. Levels. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de gestoffeerde woning aan [adres] . De huurovereenkomst heeft geduurd van 1 oktober 2018 tot 1 oktober 2025. 2.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [huurders] een bedrag van € 1.150,00 aan borg betaald. 2.3. Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt dat huurders ermee instemmen dat verhuurder jaarlijks in de maand mei, of wanneer de verhuurder daartoe aanleiding ziet, de woning inspecteert. [verhuurder] heeft jaarlijks inspecties aan het gehuurde uitgevoerd en zijn constateringen (per e-mail) met [huurders] gedeeld. 2.4. In het gehuurde is een Keller-keuken van 15-18 jaar oud aanwezig. 2.5. [huurders] hebben op enig moment, tussen de inspectie in mei 2024 en mei 2025, de folielaag van de keukenkastdeurtjes en -lades verwijderd en deze deurtjes en lades (zelf) geschilderd, in een kleur gelijkend op de originele kleur. 2.6. Bij e-mail van 3 mei 2025, naar aanleiding van de jaarlijkse inspectie, heeft [verhuurder] [huurders] aansprakelijk gesteld voor de aan de keuken ontstane schade. Bij e-mail van 4 mei 2025 heeft [verhuurder] zijn constateringen nog nader toegelicht. 2.7. [verhuurder] heeft een offerte opgevraagd bij [bedrijf 1] . Deze offreert voor het wisselen van alle fronten en zijwanden een bedrag van € 5.632,00 inclusief btw en montage. De aanwezige fronten zijn niet meer leverbaar, zodat voor een alternatief is gekozen. 2.8. [huurders] hebben een offerte opgevraagd bij [bedrijf 2] voor het wrappen van de keuken. Deze offreert voort het wrappen van de fronten en het bijwerken van lichte beschadigingen een bedrag van € 1.325,00 inclusief btw. Van [bedrijf 2] is niemand ter plaatse geweest. 2.9. Bij brief van 28 juli 2025 hebben [huurders] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2025. 2.10. Op 29 september 2025 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. [verhuurder] heeft deels voorafgaand aan de inspectie (getypt) en deels tijdens de inspectie (handgeschreven) een opleverrapport opgemaakt. [huurders] hebben het opleverrapport niet ondertekend. 2.11. De woning is na het vertrek van [huurders] uit de woning te koop gezet. 2.12. In het gehuurde is een sunshower aanwezig. Deze was al aanwezig toen [huurders] de woning betrokken. Gedurende de huurovereenkomst zijn de lampen van de sunshower nooit vervangen. Één lamp van de sunshower werkte ten tijde van de oplevering niet meer. 2.13. Bij aanvang van de huurovereenkomst in 2018 was een (op maat gemaakte) droogloopmat bij de voordeur aanwezig. [huurders] hebben de droogloopmat vervangen en deze nieuwe mat passend gemaakt door een ander stukje mat (van dezelfde dikte en kwaliteit) toe te voegen. De droogloopmat bestond ten tijde van de oplevering (zichtbaar) uit twee delen. 2.14. [huurders] hebben het buitenhoutwerk zelf gevernist. 2.15. [huurders] hebben de in het ge Staat die aansprakelijkheid vast, dan ontstaat er voor de huurder een schadevergoedingsverplichting op de voet van art. 6:95 e.v. BW. keukenfrontjes 4.5. [huurders] hebben op enig moment tussen mei 2024 en mei 2025 de folie van de keukenfrontjes verwijderd en deze frontjes geverfd in een op de oorspronkelijk kleur gelijkende kleur. Dit hebben [huurders] gedaan zonder overleg met en/of mededeling aan [verhuurder] . Zij zijn daarmee tekortgeschoten in hun verplichtingen volgend uit artikel 19.22. van de huurovereenkomst en artikel 3 van de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen. 4.6. [huurders] stellen dat ze [verhuurder] niet tot last wilden zijn en hebben gedacht goed te doen door op eigen initiatief de loslatende folielaag te verwijderen en de frontjes (netjes) te verven. [verhuurder] is het hier niet mee eens. Deze discussie even parkerend overweegt de kantonrechter als volgt. 4.7. Volgens art. 7:217 BW komt klein onderhoud aan het gehuurde voor rekening van de huurder. Voor woonruimte is in art. 7:240 BW een aparte regeling opgenomen, te weten het Besluit kleine herstellingen. Het renoveren van een keuken valt daar niet onder. Dat [huurders] dat wel hebben gedaan, zou een voordeel voor [verhuurder] hebben kunnen opleveren, ware het dat de renovatie naar tevredenheid van [verhuurder] zou zijn geschied. 4.8. Vast staat dat er een kleurverschil is ontstaan tussen de geverfde frontjes en de niet geverfde frontjes en zijpanelen. De kantonrechter wil dit kleurverschil wel aanmerken als schade. [huurders] waren niet gehouden om een eventueel gebrek (het loslaten van de folie) zelf te herstellen, hebben het wel gedaan, waardoor voor [verhuurder] schade is ontstaan. [huurders] zijn dan ook gehouden deze schade te vergoeden. Overwogen wordt daarbij dat in geval van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding, de benadeelde gehouden is om de schade te beperken voor zover dit redelijkerwijze van hem kan worden verlangd. 4.9. [huurders] hebben aangeboden om de keukenfrontjes te laten wrappen. [verhuurder] wil dit niet en wil nieuwe frontjes en zijpanelen. Naar het oordeel van de kantonrechter handelt [verhuurder] daarmee in strijd met zijn schadebeperkingsplicht. De keuken is 15-18 jaar oud. De keuken voorzien van geheel nieuwe frontjes en zijpanelen, zou maken dat [verhuurder] behoorlijk wordt verrijkt. Niet valt in te zien waarom het laten wrappen van de keukenfrontjes én zijpanelen door een professionele partij niet genoeg kan zijn bij een keuken van deze leeftijd. Daarbij in aanmerking nemend dat het wrappen van een keuken een gangbare en ook duurzame manier van renovatie kan zijn. 4.10. [huurders] hebben voor het wrappen contact gezocht met ‘ [bedrijf 2] ’. Deze heeft het wrappen van de fronten en het bijwerken van lichte beschadigingen geoffreerd voor € 1.325,00 (inclusief btw). Uit de offerte-aanvraag blijkt dat het zou gaan om 14 frontjes. Daarin zijn de niet geverfde frontjes en zijpanelen niet meegenomen. Wanneer de keuken dan gewrapt zou moeten worden, dan moet ook de hele keuken gedaan worden, zodat het weer één geheel wordt en de schade zoals die hiervoor onder 4.8. is aangenomen, wordt hersteld. Het bedrag dat met het schadeherstel gemoeid is zal daarom hoger liggen dan het geoffreerde bedrag. De kantonrechter begroot de door [verhuurder] geleden schade ten aanzien van de keuken op € 1.750,00 (inclusief btw). lamp Sunshower 4.11. [verhuurder] vordert een bedrag van € 180,00 voor de vervanging van een defecte lamp in de sunshower. 4.12. Hoewel het vervangen van een lamp normaal gesproken voor rekening van de huurder zal komen (kleine herstelling), is dit anders bij het vervangen van een lamp van de sunshower. Dit is immers niet zomaar een lamp, maar een onderdeel van een heel systeem, zoals ook wel uit de door [verhuurder] overgelegde productie 19 bij dagvaarding blijkt. Het vervangen van een lamp moet kennelijk door een monteur van Sunshower worden gedaan, waarmee dan tevens voorrijkosten en een uurloon ver Wat van dit laatste ook zij, mogelijk dat in alle consternatie over de keukenfrontjes vergeten is hierover iets op te nemen, [verhuurder] is jaarlijks bij [huurders] op inspectie geweest en heeft de bomen in hoogte zien groeien. Deze groeien niet in één jaar tot een onwenselijke hoogte van, naar zeggen van [verhuurder] , 12 meter. Nimmer is gesproken over het drastisch terugsnoeien van de bomen. Enkel is gesproken over het snoeien van de overhangende takken. 4.25. De factuur van [bedrijf 3] ziet op het knotten van bomen. Het knotten van bomen is iets heel anders dan het snoeien van overhangende takken. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het knotten van bomen niet aangemerkt worden als ‘kleine herstellingen’ in de zin van normaal onderhoud, die voor rekening van de huurder komen. Het knotten van bomen/het terugsnoeien van grote bomen valt onder groot onderhoud wat voor rekening van de verhuurder komt. De vordering ten aanzien van het knotten van de bomen is daarom niet toewijsbaar. kosten repareren gazon 4.26. [verhuurder] vraagt een vergoeding voor het vervangen van het gazon. Ter onderbouwing wordt verwezen naar productie 28. Deze productie lijkt op het resultaat van een internet-zoekopdracht of een pagina uit een brochure. Hiermee wordt echter niet aangetoond dat het gazon vervangen moet worden. [huurders] betwisten dat er iets mis was met het gazon en verwijzen naar de verkoopbrochure van de woning (van na de oplevering), waarop zichtbaar is dat er gewoon gras in de tuin ligt. 4.27. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verhuurder] zijn vordering op dit punt niet, althans volstrekt onvoldoende onderbouwd. De vordering tot vergoeding van de kosten voor het repareren van het gazon zal dan ook worden afgewezen. vervangen verwijderde gordijnen 4.28. [verhuurder] vordert een vergoeding van € 1.006,38 voor het vervangen van de weggehaalde gordijnen. 4.29. [huurders] hebben erkend dat zij de gordijnen hebben verwijderd en weggegooid. Zo [huurders] stellen, omdat de gordijnen versleten waren. Dat de gordijnen versleten waren wordt door [verhuurder] betwist. 4.30. Vast staat dat [huurders] de woning hebben gehuurd inclusief gordijnen. Ingevolge artikel 19.14 van de huurovereenkomst is het de huurder toegestaan de bestaande stoffering met schriftelijke goedkeuring van de verhuurder te vervangen, welke vervanging vervolgens bij het einde van de huurovereenkomst achter dient te blijven. [huurders] hebben geen schriftelijke toestemming van [verhuurder] verkregen om de gordijnen te vervangen en voor zover ze deze toestemming wel al zouden hebben verkregen, dan hebben [huurders] niet voor vervanging gezorgd. [verhuurder] lijdt hierdoor schade. 4.31. [verhuurder] vordert een bedrag van € 1.006,38. Ter onderbouwing is verwezen naar een op internet, op de site van Kwantum, ingevulde bestellijst. Of deze gordijnen daadwerkelijk zijn besteld en of dit dan ook de schade is die [verhuurder] stelt te hebben geleden, is onduidelijk. Vast staat dat de woning inmiddels te koop staat, waardoor het niet aannemelijk is dat [verhuurder] nu nog nieuwe gordijnen aanschaft om in de woning op te hangen. 4.32. Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Als zo’n omstandigheid erin bestaat dat eenzelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade tevens voordeel heeft opgeleverd, gaat het erom dat bij de vergelijking tussen de toestand zoals deze in werkelijkheid is en de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden, beoordeeld moet worden welke nadelen en welke voordelen in zodanig verband staan met de gebeurtenis waa Vast staat dat [huurders] bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 1.150,00 aan borgsom hebben betaald. Deze borgsom diende tot de zekerheid van de nakoming van de uit de huurovereenkomst op [huurders] rustende verplichtingen (artikel 10.1 huurovereenkomst). Nu [huurders] in conventie worden veroordeeld tot betaling van schade welke het gevolg is van de niet nakoming van de uit de huurovereenkomst en/of de wet op [huurders] rustende verplichtingen, dient de betaalde borgsom aan [huurders] te worden gerestitueerd. Er is voor [verhuurder] , na betaling door [huurders] van de schade waartoe zij in conventie worden veroordeeld, immers niets meer om de borgsom mee te verrekenen. De vordering van [huurders] tot (terug)betaling van de borgsom van € 1.150,00 is daarom toewijsbaar. De rente zal worden toegewezen vanaf de dag van akte vermeerdering van eis. vernietiging artikelen 20.3, 20.4 en 20.6 uit de algemene bepalingen 4.45. [huurders] vorderen vernietiging van de artikel 20.3, 20.4 en 20.6 uit de algemene bepalingen zoals die golden tussen [verhuurder] en [huurders] . Dit nu deze onredelijk bezwarend zijn en/of oneerlijk zijn geformuleerd ten opzichte van consumenten. 4.46. De bedingen als geformuleerd onder de artikelen 20.3 en 20.4 zien op buitengerechtelijke kosten. Omdat de in conventie gevorderde vergoeding tot betaling van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen op grond van het ontbreken van de veertiendagenbrief, ziet de kantonrechter geen aanleiding te toetsen of de algemene voorwaarden een oneerlijk beding bevat op dit onderdeel. 4.47. Artikel 20.6 bevat een boetebeding. Dit artikel bepaalt: “Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt (…)”. 4.48. Aangezien [huurders] aan te merken zijn als consument (zie rov 4.19.), moet de kantonrechter beoordelen of al dan niet sprake is van een oneerlijk beding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 (de richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Bij de beantwoording van de vraag of een beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Daarbij moeten alle omstandigheden op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. 4.49. Bij het onderzoek naar het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van een beding in een consumentenovereenkomst moet, wat de bedingen die binnen de werkingssfeer van de richtlijn vallen betreft, rekening worden gehouden met de mate van wisselwerking tussen het betrokken beding en andere bedingen, afhankelijk van met name hun respectieve draagwijdte. Om te beoordelen of het bedrag van de aan de consument opgelegde schadevergoeding mogelijkerwijs onevenredig hoog is, moet bij een dergelijk onderzoek bijzonder belang worden gehecht aan de bedingen die op dezelfde tekortkoming zien. De kantonrechter verwijst naar het arrest van het Europees Hof van Justitie van 10 september 2020 (ECLI:EU:C:2020:687) en de daarin genoemde rechtspraak. 4.50. Voor bedoeld beding in artikel 20.6 geldt dat het geen kernbeding is. Niet gesteld of gebleken is, dat hierover afzonderlijk is onderhandeld. Voor het beding geldt dat het het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [huurders] als huurders aanzienlijk verstoort. Er is immers geen maximum is verbonden aan hetgeen ter zake is verschuldigd. Verder geldt dat voor dit beding nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor [huurders] meebrengt wordt geboden. Gelet hierop wordt in strijd met de