ECLI:NL:RBLIM:2025:8472

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11497706 \ CV EXPL 25-483 Vonnis van 27 augustus 2025 – bij vervroeging in de zaak van STICHTING WONEN ZUID, gevestigd te Roermond, kantoorhoudend te Heerlen, eisende partij, hierna te noemen: Wonen Zuid, gemachtigde: mr. W.V.J.M. Bonnie, tegen [gedaagde] , wonend te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 4- de conclusie van antwoord met één productie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 12 juni 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt - de akte van Wonen Zuid, tevens houdende een wijziging / vermindering van eis. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] heeft met Wonen Zuid schriftelijk een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij sedert 1 januari 2021 van Wonen Zuid de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] in huur gekregen heeft, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 605,52 per maand. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing. 2.2. Artikel 13 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover relevant: 13.1 Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. 13.2 De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,-- (…) vermeerderd met het geldend BTW percentage. 2.3. [gedaagde] heeft de huur per 22 april 2025 opgezegd. Er heeft daarna geen opname van het gehuurde plaatsgevonden en de sleutels zijn niet ingeleverd. 2.4. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen dat op 13 juni 2025 een opname van de woning zal plaatsvinden en dat [gedaagde] de sleutels zal inleveren.

3.1. Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Wonen Zuid na wijziging / vermindering van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: te verklaren voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 23 april 2025 is ontbonden; veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.509,94 aan huurachterstand tot en met 22 april 2025 en € 226,75 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, alsmede betaling van de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst per 23 april 2025 is ontbonden 4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huur per 22 april 2025 heeft opgezegd en Wonen Zuid die huuropzegging heeft geaccepteerd. Wonen Zuid stelt namelijk bij akte dat zij akkoord kan gaan met beëindiging van de huurovereenkomst per 22 april 2025. Voorts geschiedt ontbinding van de huurovereenkomst meestal via de rechter. Partijen kunnen wel overeenkomen de huurovereenkomst te beëindigen. Gelet op het vorenstaande is de huurovereenkomst per 22 april 2025 geëindigd en zal de gevorderde verklaring voor recht in die zin worden toegewezen. Ambtshalve toetsen algemene voorwaarden 4.2. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing, die te beschouwen zijn als algemene voorwaarden. Deze voorwaarden bevatten immers een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. 4.3. Wonen Zuid vordert betaling van achterstallige huur, rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt over deze gevorderde onderdelen en beoordelen of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68) en het Gupfinger-arrest (HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971). Huurachterstand 4.4. Wonen Zuid stelt dat de huurachterstand per 22 april 2025 € 3.509,94 bedraagt. 4.5. De kantonrechter heeft beoordeeld of in voormelde algemene voorwaarden ten aanzien van deze hoofdsom bedingen zijn opgenomen die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval. 4.6. Uit een door Wonen Zuid opgesteld en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegd huuroverzicht blijkt dat de door [gedaagde] bij conclusie van antwoord gestelde en middels bankafschriften onderbouwde betalingen door Wonen Zuid zijn ontvangen en ook in haar administratie zijn verwerkt. 4.7. Voor zover er al sprake is van de door [gedaagde] gestelde en verder niet onderbouwde overlast heeft voorts te gelden dat niet gebleken is dat hij een beroep op opschorting heeft gedaan, noch daargelaten dat die overlast een algehele opschorting rechtvaardigt. In deze procedure zal verder geen acht worden geslagen op de beweerdelijke overlast. 4.8. Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien, brengt mee dat bij gebreke van overige betaalbewijzen niet is komen vast te staan dat onderhavige vordering is voldaan. De gevorderde huurachterstand van € 3.509,94 zal dan ook worden toegewezen. Rente 4.9. De kantonrechter heeft beoordeeld of in voormelde algemene voorwaarden ten aanzien van rente bedingen zijn opgenomen die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval. 4.10. De door het enkele betalingsverzuim verschuldigde wettelijke rente ligt op de hierna onder de beslissing weergegeven wijze voor toewijzing gereed. Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten 4.11. In de algemene voorwaarden is de hiervoor onder randnummer 2.2. weergegeven bepaling opgenomen. 4.12. De kantonrechter is van oordeel dat het voormelde beding oneerlijk is. De bedongen vergoeding is namelijk niet begrensd in omvang en kan daardoor dus hoger zijn dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en het wettelijk stelsel van de proceskostenveroordeling. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat Wonen Zuid aanspraak kan maken op alle gerechtelijke kosten, terwijl alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Hierdoor wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit niet aan de orde gesteld. Omdat het gaat om een evident oneerlijk beding ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Artikel 13 van de algemene voorwaarden zal worden vernietigd. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de Hoge Raad onlangs heeft besloten over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:NL:HR:2025:1081), zodat voorlopig niet vaststaat dat vernietiging van een dergelijk beding meebrengt dat in het geheel geen proceskosten kunnen worden toegewezen. Maar de kantonrechter zal wel aldus beslissen, nu daarmee het doel van Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen) het meest wordt gediend. Als gevolg daarvan worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten afgewezen. Betalingsregeling 4.13. Wonen Zuid heeft bij akte gesteld dat [gedaagde] de vordering mag voldoen in een betalingsregeling, inhoudende € 1.000,00 te voldoen voor 1 augustus 2025 en vanaf augustus 2025 € 100,00 per maand totdat de gehele vordering is voldaan. Indien de betalingsregeling niet correct wordt nagekomen, vervalt de betalingsregeling en is de vordering ineens opeisbaar.

De kantonrechter 5.1. verklaart voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 22 april 2025 is geëindigd, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid te betalen een bedrag van € 3.509,94 aan huurachterstand tot en met 22 april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de respectieve vervaldata van de betalingen tot de dag van volledige betaling, 5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025. CJ

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11497706 \ CV EXPL 25-483 Vonnis van 27 augustus 2025 – bij vervroeging in de zaak van STICHTING WONEN ZUID, gevestigd te Roermond, kantoorhoudend te Heerlen, eisende partij, hierna te noemen: Wonen Zuid, gemachtigde: mr. W.V.J.M. Bonnie, tegen [gedaagde] , wonend te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 4- de conclusie van antwoord met één productie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 12 juni 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt - de akte van Wonen Zuid, tevens houdende een wijziging / vermindering van eis. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] heeft met Wonen Zuid schriftelijk een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij sedert 1 januari 2021 van Wonen Zuid de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] in huur gekregen heeft, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 605,52 per maand. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing. 2.2. Artikel 13 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover relevant: 13.1 Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. 13.2 De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,-- (…) vermeerderd met het geldend BTW percentage. 2.3. [gedaagde] heeft de huur per 22 april 2025 opgezegd. Er heeft daarna geen opname van het gehuurde plaatsgevonden en de sleutels zijn niet ingeleverd. 2.4. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen dat op 13 juni 2025 een opname van de woning zal plaatsvinden en dat [gedaagde] de sleutels zal inleveren.

3.1. Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Wonen Zuid na wijziging / vermindering van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: te verklaren voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 23 april 2025 is ontbonden; veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.509,94 aan huurachterstand tot en met 22 april 2025 en € 226,75 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, alsmede betaling van de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst per 23 april 2025 is ontbonden 4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huur per 22 april 2025 heeft opgezegd en Wonen Zuid die huuropzegging heeft geaccepteerd. Wonen Zuid stelt namelijk bij akte dat zij akkoord kan gaan met beëindiging van de huurovereenkomst per 22 april 2025. Voorts geschiedt ontbinding van de huurovereenkomst meestal via de rechter. Partijen kunnen wel overeenkomen de huurovereenkomst te beëindigen. Gelet op het vorenstaande is de huurovereenkomst per 22 april 2025 geëindigd en zal de gevorderde verklaring voor recht in die zin worden toegewezen. Ambtshalve toetsen algemene voorwaarden 4.2. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing, die te beschouwen zijn als algemene voorwaarden. Deze voorwaarden bevatten immers een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. 4.3. Wonen Zuid vordert betaling van achterstallige huur, rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt over deze gevorderde onderdelen en beoordelen of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68) en het Gupfinger-arrest (HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971). Huurachterstand 4.4. Wonen Zuid stelt dat de huurachterstand per 22 april 2025 € 3.509,94 bedraagt. 4.5. De kantonrechter heeft beoordeeld of in voormelde algemene voorwaarden ten aanzien van deze hoofdsom bedingen zijn opgenomen die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval. 4.6. Uit een door Wonen Zuid opgesteld en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegd huuroverzicht blijkt dat de door [gedaagde] bij conclusie van antwoord gestelde en middels bankafschriften onderbouwde betalingen door Wonen Zuid zijn ontvangen en ook in haar administratie zijn verwerkt. 4.7. Voor zover er al sprake is van de door [gedaagde] gestelde en verder niet onderbouwde overlast heeft voorts te gelden dat niet gebleken is dat hij een beroep op opschorting heeft gedaan, noch daargelaten dat die overlast een algehele opschorting rechtvaardigt. In deze procedure zal verder geen acht worden geslagen op de beweerdelijke overlast. 4.8. Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien, brengt mee dat bij gebreke van overige betaalbewijzen niet is komen vast te staan dat onderhavige vordering is voldaan. De gevorderde huurachterstand van € 3.509,94 zal dan ook worden toegewezen. Rente 4.9. De kantonrechter heeft beoordeeld of in voormelde algemene voorwaarden ten aanzien van rente bedingen zijn opgenomen die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval. 4.10. De door het enkele betalingsverzuim verschuldigde wettelijke rente ligt op de hierna onder de beslissing weergegeven wijze voor toewijzing gereed. Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten 4.11. In de algemene voorwaarden is de hiervoor onder randnummer 2.2. weergegeven bepaling opgenomen. 4.12. De kantonrechter is van oordeel dat het voormelde beding oneerlijk is. De bedongen vergoeding is namelijk niet begrensd in omvang en kan daardoor dus hoger zijn dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en het wettelijk stelsel van de proceskostenveroordeling. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat Wonen Zuid aanspraak kan maken op alle gerechtelijke kosten, terwijl alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Hierdoor wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit niet aan de orde gesteld. Omdat het gaat om een evident oneerlijk beding ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Artikel 13 van de algemene voorwaarden zal worden vernietigd. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de Hoge Raad onlangs heeft besloten over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:NL:HR:2025:1081), zodat voorlopig niet vaststaat dat vernietiging van een dergelijk beding meebrengt dat in het geheel geen proceskosten kunnen worden toegewezen. Maar de kantonrechter zal wel aldus beslissen, nu daarmee het doel van Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen) het meest wordt gediend. Als gevolg daarvan worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten afgewezen. Betalingsregeling 4.13. Wonen Zuid heeft bij akte gesteld dat [gedaagde] de vordering mag voldoen in een betalingsregeling, inhoudende € 1.000,00 te voldoen voor 1 augustus 2025 en vanaf augustus 2025 € 100,00 per maand totdat de gehele vordering is voldaan. Indien de betalingsregeling niet correct wordt nagekomen, vervalt de betalingsregeling en is de vordering ineens opeisbaar.

De kantonrechter 5.1. verklaart voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 22 april 2025 is geëindigd, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid te betalen een bedrag van € 3.509,94 aan huurachterstand tot en met 22 april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de respectieve vervaldata van de betalingen tot de dag van volledige betaling, 5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025. CJ