ECLI:NL:RBLIM:2025:3218

RECHTBANK

LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11305648 \ CV EXPL 24-4656

Vonnis van 2 april 2025

in de zaak van

WONINGSTICHTING SERVATIUS,

te Maastricht,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Vansant,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]

,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.

Partijen worden hierna Servatius en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 4 september 2024 met productie 1 tot en met 24;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 5;

- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie (tevens conclusie van repliek in conventie);

- het bericht van 23 januari 2025 van Servatius met aanvullende producties 25 en 26;

- de mondelinge behandeling van 4 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij, gelet op de onterecht genomen conclusie van repliek in conventie van Servatius, een extra spreekronde aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is gegeven.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Servatius verhuurt sinds 6 juli 2010 de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

2.2. Per schrijven van 3 juli 2019 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich tot Servatius gewend met betrekking tot een lekkage vanuit de bovenliggende woning uit september 2018 en de schade die daardoor was ontstaan in de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

2.3. Per e-mail van 17 februari 2022 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich wederom tot Servatius gewend in verband met de gevolgschade van de eerdere lekkage.

2.4. Naar aanleiding daarvan heeft op 4 mei 2022 een afspraak tussen partijen in het gehuurde plaatsgevonden. Omdat tijdens die afspraak geconstateerd werd dat de vloer en de muren in het gehuurde nog steeds vochtig waren, hebben partijen afgesproken dat de laminaatvloer verwijderd zou worden zodat de ondervloer kon opdrogen en daarna het behang verwijderd zou worden.

2.5. Per e-mails van 8 juli 2022 en 9 juni 2023 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] contact opgenomen met Servatius om te informeren naar de stand van zaken met betrekking tot de afgesproken werkzaamheden. De afgesproken werkzaamheden zijn uiteindelijk nooit uitgevoerd.

2.6. Op 26 juni 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich tot de huurcommissie gewend met het verzoek de huurprijs te verlagen als gevolg van de vocht- en schimmelproblematiek in de woning en dan met name in de keuken, woonkamer en aangrenzende slaapkamer vanwege doorslaand en optrekkend vocht.

2.7. Op 28 maart 2024 heeft de huurcommissie, in het bijzijn van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en de heer [naam] namens Servatius, een onderzoek in het gehuurde uitgevoerd.

2.8. In het onderzoeksrapport van de huurcommissie is opgenomen dat in het gehuurde een erbarmelijke situatie is geconstateerd in de vorm van zeer ernstige vochtproblemen met schimmelgroei in nagenoeg alle muren van de woonkamer/open keuken, kleine slaapkamer en de gang van de begane grond van de woning. Tijdens het onderzoek is, zo blijkt uit het rapport, gebleken dat de laminaatvloer nat wordt als de kraan van de gootsteen in de keuken wordt opengedraaid. De laminaatvloer was doorweekt en het vocht is, gedurende een lange tijd, in de muren getrokken. Tevens is vastgesteld dat de afvoer van het keukenblok in de betonnen begane grondvloer lekt. Met de heer [naam] van Servatius is tijdens het onderzoek afgesproken dat een dringende renovatie van het gehuurde noodzakelijk was en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tijdelijk zou moeten verhuizen omdat verblijf in de woning niet verantwoord was voor het behoud van zijn gezondheid.

2.9. In de daaropvolgende uitspraak van 11 juli 2024 heeft de huurcommissie geoordeeld dat sprake was van een ernstig gebrek in de categorie B (nummer 2) in het gehuurde en heeft zij de huurprijs verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs, zijnde een bedrag van € 140,02 per maand.

2.10. Begin september 2024 is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verhuisd naar een noodwoning van Servatius en is Servatius gestart met de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in het gehuurde.

2.11. Op 20 november 2024 zijn de herstelwerkzaamheden in het gehuurde afgerond. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft kort daarna weer zijn intrek genomen in het gehuurde.

in conventie

3.1. Servatius vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- een verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2023 € 466,74 bedraagt;

- een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van zijn klachtplicht ex artikel 7:222 BW;

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen om binnen veertien dagen na datum van dit vonnis de herstelkosten van € 9.599,42 te betalen aan Servatius;

- een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aansprakelijk is voor de door zijn nalatigheid ontstane schade aan de naastgelegen woning aan de [adres 2] in [woonplaats] ;

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de schade die Servatius lijdt door de nalatigheid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij wijze van voorschot op schadevergoeding te veroordelen om binnen veertien dagen na datum van dit vonnis € 33.754,35 te betalen aan Servatius;

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2. Servatius legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij Servatius meermaals de gevolgschade van de eerdere lekkage aan het plafond van het gehuurde, afkomstig van de bovenwoning, gemeld. Het gebrek waarop de huurcommissie de huurprijsvermindering heeft vastgesteld is echter een nieuw gebrek, dat pas tijdens het onderzoek van de huurcommissie aan het licht is gekomen. Hierdoor is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:207 BW jo. artikel 7:257 BW en als gevolg daarvan kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Daarnaast stelt Servatius dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn klachtplicht ex artikel 7:222 BW niet is nagekomen ten aanzien van de lekkage in de keukenblok van het gehuurde. De gevolgschade, zowel in het gehuurde zelf als aan de woning van de directe buren, is nu bovendien veel groter geworden dan wanneer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dit gebrek meteen had gemeld bij Servatius. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de lekkage aan het keukenblok niet tijdig heeft gemeld, komt de gevolgschade voor zijn rekening, aldus Servatius.

3.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Servatius, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Servatius in de kosten van deze procedure. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert daartoe aan dat hij, sinds 2022, diverse keren melding heeft gemaakt van vocht- en schimmelproblemen in de woning en dat hij vermoedde dat dit het gevolg was van de lekkages aan het plafond. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wist zelf niet dat de lekkage in het keukenblok de oorzaak was van deze problemen, dat is pas duidelijk geworden tijdens het onderzoek van de huurcommissie. Nu hij zelf niet wist wat de oorzaak van het gebrek was, kon hij Servatius hier ook niet van op de hoogte brengen. Van een schending van de klachtplicht kan dan ook geen sprake zijn zodat hij wel recht heeft op huurprijsvermindering en niet verantwoordelijk is voor de hogere herstelkosten en de schade die de buren hebben geleden, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

in reconventie

3.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- een verklaring voor recht dat sprake is van een B2-gebrek aan het gehuurde;

- een huurprijsvermindering tot 30% toe te passen over de periode 1 januari 2023 tot aan de dag dat de gebreken volledig zijn herstel door Servatius;

- Servatius te veroordelen tot betaling van € 5.554,24 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , ter zake van onverschuldigd betaalde huur over de periode 1 mei 2023 tot en met 11 juli 2024;

- Servatius te veroordelen tot terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huur vanaf 4 september 2024 en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus huurprijsvermindering;

- Servatius te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

3.5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de uitspraak van de huurcommissie gevolgd moet worden en dat hij dus recht heeft op een huurprijsvermindering tot 30% van de huurprijs omdat sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de categorie B2 van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot aan de datum van de uitspraak van de huurcommissie steeds de volledige huurprijs van € 466,74 heeft voldaan, heeft hij elke maand € 326,72 onverschuldigd betaald en daarom heeft hij recht op een terugbetaling van € 5.554,24, zijnde 17 maanden (januari 2023 tot en met juni 2024) x € 326,72. Nadat Servatius de dagvaarding aan hem heeft laten betekenen in deze zaak is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weer de volledige huurprijs gaan voldoen en daarom vordert hij ook een terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huurprijs vanaf 4 september 2024 (datum dagvaarding) en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus de in deze procedure vast te stellen huurprijsvermindering.

3.6. Servatius voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. Servatius voert ook in reconventie aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van zijn klachtplicht uit artikel 7:222 BW en daarom geen aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering. De lekkage aan het keukenblok is het eigenlijke gebrek en de vocht- en schimmelproblematiek is slechts het gevolg daarvan. Bovendien kan de vordering tot huurprijsvermindering niet verder teruggaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering ex artikel 7:257 lid 3 BW, aldus Servatius.

in conventie en reconventie

3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen.

Wettelijk kader

4.2. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

4.3. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij dit artikel, een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Uitgangspunt van de gebrekenregeling is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder beletten dan wel hebben belet in zijn huurgenot, wordt aldus geregeld met behulp van het begrip gebrek.

Gebrek

4.4. De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde sprake was van zodanig ernstige schimmel- en vochtproblemen dat het qua gezondheid niet meer verantwoord was om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog langer in de woning te laten blijven wonen en hij de woning dus tijdelijk, voor de duur van de herstelwerkzaamheden, heeft moeten verlaten. Dat het gehuurde dus niet het huurgenot verschafte dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten staat daarmee vast. Servatius heeft gesteld dat de lekkage aan het keukenblok het eigenlijke gebrek is en de vocht- en schimmelproblematiek slechts het gevolg daarvan. De kantonrechter is het daar, gelet op de in r.o. 4.2 genoemde ruime betekenis die aan het begrip gebrek gegeven moet worden, niet mee eens. De huurcommissie heeft de vocht- en schimmelproblematiek in de woning aangemerkt als een ernstig gebrek in de categorie B2 van het door haar gehanteerde gebrekenboek, namelijk ernstige vocht- of schimmelvorming als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming in vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast. De kantonrechter ziet geen aanleiding om daarvan af te wijken. De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek in categorie B2 zal daarom worden toegewezen.

Huurprijsvermindering

4.5. Servatius stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering omdat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn klachtplicht ex artikel 7:222 BW. Dit artikel bepaalt dat indien een huurder gebreken ontdekt aan het gehuurde, hij de verhuurder daarvan onverwijld in kennis moet stellen.

4.6. De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat in september 2018 sprake is geweest van een lekkage in het plafond van het gehuurde, afkomstig van de bovenwoning. Die lekkage is hersteld op 19 september 2019. De kantonrechter stelt vast dat, ook na het herstel van die lekkage aan het plafond, steeds sprake is gebleven van aanhoudende vocht- en schimmelproblematiek in de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , hetgeen ook niet wordt betwist door Servatius. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dit, beginnende met de e-mail van zijn toenmalige gemachtigde van 17 februari 2022, meermaals gemeld aan Servatius, zo blijkt ook uit het verloop van de procedure bij de huurcommissie. Op 4 mei 2022 is bovendien een medewerker van Servatius, de heer [naam] , in het gehuurde komen kijken. Tijdens dit bezoek is geconstateerd dat de vloeren en muren van het gehuurde nog steeds vochtig waren. Tussen partijen is toen afgesproken dat de vloeren en het behang verwijderd zouden worden zodat de ondervloer kon drogen en zij konden kijken of er meer aan de hand was. Deze werkzaamheden zijn echter nooit uitgevoerd door Servatius. Servatius stelt dat zij nooit contact heeft kunnen krijgen met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om een afspraak te kunnen maken voor het laten uitvoeren van de werkzaamheden. Uit de door Servatius overgelegde producties 8 en 9 blijkt evenwel dat de toenmalige gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in elk geval op 8 juli 2022 en op 8 juni 2023 hierover nog contact heeft gezocht met Servatius.

4.7. Omdat de vocht- en schimmelproblematiek bleef aanhouden en Servatius kennelijk stil bleef zitten, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich op 26 juni 2023 tot de huurcommissie gewend. Pas tijdens het onderzoek van de huurcommissie op 28 maart 2024 is uiteindelijk aan het licht gekomen hoe ernstig de situatie in de woning inmiddels was en is duidelijk geworden dat de oorzaak van het gebrek een lekkage in het keukenblok was. Hierna is Servatius vrijwel meteen in actie geschoten en is zij tot herstel van de gebreken overgegaan.

4.8. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn klachtplicht niet heeft geschonden en dat Servatius zelf meer onderzoek naar het gebrek had moeten doen toen (de gemachtigde van) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in 2022 (en in de jaren daarna) nog steeds melding maakte van vocht- en schimmelproblematiek, en dus van het gebrek, in het gehuurde. Toen had voor Servatius duidelijk moeten zijn dat die klachten niet meer te maken konden hebben met de (verholpen) lekkage uit 2018, maar een andere oorzaak zouden moeten hebben. Dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er daarbij steeds zelf vanuit is gegaan dat de vochtproblematiek het gevolg was van de lekkage aan het plafond, maakt dit niet anders. Het kan niet van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verwacht worden dat hij zelf onderzoek doet naar de oorzaak van een gebrek. Servatius heeft naar aanleiding van het huisbezoek van 4 mei 2022 bovendien zelf voorgesteld om de vloeren en het behang te verwijderen om nader onderzoek te verrichten naar de oorzaak van het vocht, maar die werkzaamheden zijn nooit uitgevoerd. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit deze gemaakte afspraken wél dat Servatius in ieder geval vanaf dat moment wist, of in ieder geval had kunnen weten dat de vochtproblematiek in de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een andere oorzaak had dan de lekkage in de bovenwoning in 2018. Onduidelijk is gebleven welke en hoeveel inspanningen Servatius heeft geleverd om alsnog een afspraak met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , of zijn gemachtigde, in te plannen om de werkzaamheden alsnog uit te kunnen laten voeren. Ook de e-mails van de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van 8 juli 2022 en op 8 juni 2023 en de melding bij de huurcommissie waren kennelijk geen reden voor Servatius om alsnog actie te ondernemen. Vast staat in elk geval dat Servatius na 2022 geen verder onderzoek of werkzaamheden meer heeft laten verrichten in het gehuurde, totdat de huurcommissie de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek heeft vastgesteld. De kantonrechter is van oordeel dat zij dit wel had moeten doen.

De kantonrechter

in conventie

5.1. wijst de vorderingen van Servatius af,

5.2. veroordeelt Servatius in de proceskosten van € 1.630,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

5.3. verklaart voor recht dat sprake is geweest van een B2-gebrek aan het gehuurde,

5.4. vermindert de huurprijs tot 30% van de oorspronkelijke huurprijs over de periode van 1 januari 2023 tot 20 november 2024,

5.5. veroordeelt Servatius tot betaling van € 5.554,24 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , ter zake van onverschuldigd betaalde huur over de periode 1 mei 2023 tot en met 11 juli 2024,

5.6. veroordeelt Servatius tot terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huur vanaf 4 september 2024 tot 20 november 2024 en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus de in dit vonnis vastgestelde huurprijsvermindering,

5.7. veroordeelt Servatius in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

5.8. veroordeelt Servatius tot betaling van de kosten van betekening als Servatius niet tijdig aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.

LC

MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14