ECLI:NL:RBLIM:2025:12030

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11650713 \ CV EXPL 25-1834 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen, tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , te [woonplaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , gemachtigde: mr. N. Soro.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 17- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 4- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 18 tot en met 21 - productie 17 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 4 september 2025 - productie 18 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 9 september 2025 - producties 19 tot en met 22 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 6 oktober 2025 - producties 5 tot en met 7 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zoals overgelegd op 10 oktober 2025 - de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de nieuwe productielijst van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] inclusief de reeds overgelegde producties. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had op 23 april 2014 met [naam] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam] de winkelruimte huurde aan de [adres] te [plaats] (hierna: de winkelruimte). Op deze huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing verklaard. 2.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [naam] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben een contractsoverdrachtovereenkomst gesloten en op grond van die overeenkomst huurde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanaf 1 januari 2022, in plaats van [naam] , de winkelruimte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor een huurprijs van € 879,50 per maand. 2.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 2.115,00 betaald aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 2.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 mei 2024. 2.5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de winkelruimte op 1 juni 2024 om 12.45 uur ontruimd opgeleverd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 2.6. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 15 januari 2025 een brief gestuurd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] waarin is medegedeeld dat de winkelruimte niet meer voldoet aan de eisen zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daaraan mag stellen op grond van het opnamerapport zoals aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verstrekt bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wijst [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in deze brief op schade aan het plafond, de vloer, de muren en de cv-ketel en de daarmee gemoeide herstelkosten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast medegedeeld dat hij kosten heeft gemaakt voor het inhuren van bouwdrogers, het aanleggen van elektrische bedrading, het plaatsen van twee nieuwe deuren en het verwijderen van stuc rondom het leidingstelsel zoals aangebracht door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast medegedeeld dat hij drie maanden huur heeft misgelopen omdat de verhuurbaarheid van de winkelruimte door de voornoemde schade tijdelijk beperkt is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is gesommeerd om het totaalbedrag van € 18.414,23 binnen veertien dagen te betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is niet overgegaan tot betaling. 2.7. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de voornoemde waarborgsom niet terugbetaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

in conventie 3.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van: I. € 9.263,88 bestaande uit de herstelkosten van het plafond, de deuren en overige onderdelen; II. € 4.204,68 bestaande uit de kosten van het herstel van het stucwerk; III. € 1.157,67 aan herstelkosten van de cv-ketel; IV. € 2.638,50 als het gevolg van huurderving; V. de kosten van de ingeschakelde makelaar ter hoogte van € 484,00; VI. de buitengerechtelijke incassokosten van € 665,50; VII. de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een wanprestatie en onrechtmatig handelen jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangezien de winkelruimte in slechte en beschadigde staat door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is achtergelaten. Bij de oplevering bleek dat de winkelruimte niet voldeed aan de eisen zoals die zijn vastgelegd in het opnamerapport dat aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verstrekt bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarmee in strijd gehandeld met artikel 7:213 BW, artikel 7:224 lid 2 BW en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het brandwerende plafond van de winkelruimte heeft verwijderd en een nieuwe plafondconstructie heeft aangebracht die niet voldeed aan de veiligheidseisen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarbij twee verschillende soorten inhangrails geplaatst en vier soorten ongeschikte plafondplaten gebruikt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarnaast de elektrische bedrading boven de plafondplaten op onverantwoorde wijze achtergelaten en dit bracht veiligheidsrisico’s met zich mee. Bij oplevering was de vloer van de winkelruimte ernstig beschadigd en moest worden hersteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verder onzorgvuldig en scheef een drielaagse stuclaag op de muren aangebracht, in plaats van een reguliere verflaag. Hierdoor was er sprake van een hoog vochtigheidsgehalte en zijn bouwdrogers geplaatst moeten worden voordat een nieuwe vloer gelegd kon worden. Deze vloer kon ook niet recht gelegd worden vanwege de scheve wanden. Bij de oplevering is tevens geconstateerd dat de cv-ketel niet naar behoren functioneerde en dat het vereiste keuringscertificaat ontbrak. Daarnaast ontbraken bij oplevering twee deuren die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opnieuw heeft moeten laten plaatsen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft tevens stucwerk verwijderd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder toestemming rondom het leidingsysteem had aangebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt op grond van het voorgaande dat hij door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schade aan zijn pand was en dat hij kosten heeft moeten maken om de winkelruimte weer in de oorspronkelijke staat te kunnen brengen. Vanwege de herstelwerkzaamheden heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] drie maanden huur misgelopen. Door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoodzaakt om een makelaar en juridische bijstand in te schakelen en dit heeft ook tot kosten geleid. 3.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] doet een beroep op schending van de klachtplicht door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert daarnaast aan dat er geen sprake was van opleveringsgebreken en betwist de hoogte van de herstelkosten. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.6. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 2.115,00, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.7. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 2.115,00 betaald aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit bedrag tot op heden niet terugbetaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wel daartoe gehouden is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert daarom restitutie van de voornoemde waarborgsom. 3.8. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. 3.9. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert het volgende aan. De gevorderde waarborgsom is niet opeisbaar aangezien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in verzuim is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft namelijk niet eerder terugbetaling van de waarborgsom geclaimd of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke gesteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan daarnaast niet tot terugvorderen van de waarborgsom overgaan aangezien de herstelkosten ten aanzien van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangebrachte schade in de winkelruimte hoger zijn dan de waarborgsom. 3.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie De vorderingen I t/m IV: herstelkosten en huurderving 4.1. Alle bedragen die door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onder I t/m IV worden gevorderd vloeien voort uit de stelling dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de winkelruimte na het beëindiging van de huurovereenkomst in zodanig slechte staat heeft opgeleverd, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daardoor schade heeft geleden, die bestaat uit de herstelkosten en gederfde huurovereenkomsten tijdens de periode waarin het herstel plaatsvond. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft als meest verstrekkende verweer tegen deze vorderingen aangevoerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aan zijn klachtplicht heeft voldaan door pas ruim een half jaar na de oplevering voor het eerst te klagen over deze zogenaamde opleveringsgebreken. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarmee zijn recht op schadevergoeding – als dat er al was – verspeeld. Dit verweer slaagt. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding en dat zijn vordering wordt afgewezen. Hieronder zal de kantonrechter uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen. 4.1.1. In artikel 7:224 lid 1 BW is bepaald dat een huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. In het tweede lid is bepaald dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, zijn onder artikel 10.1.1 e.v. vergelijkbare bepalingen opgenomen. 4.1.2. Omdat dit voor de beoordeling van de schending van de klachtplicht niet relevant is, zal de kantonrechter in het midden laten of er in dit geval een beschrijving van het gehuurde was opgemaakt. Wat wel van belang is, is dat uit dit artikel en ook uit de bepalingen in de algemene voorwaarden volgt dat de opleveringsplicht door de huurder samenvalt met de einddatum van de huurovereenkomst: op die datum moet de huurder het gehuurde opleveren. Dat is ook het moment waarop de verhuurder deze prestatie in ontvangst neemt. En bij uitstek dus ook het moment om te controleren of de staat waarin het gehuurde aan hem wordt opgeleverd, voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. 4.1.3. In artikel 6:89 BW is bepaald dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. De ratio van dit voorschrift is dat de schuldenaar wordt beschermd doordat hij erop mag rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. De klachttermijn gaat lopen zodra de schuldeiser het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken. 4.1.4. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst eindigde op 31 mei 2024. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had het gehuurde op die datum moeten opleveren, maar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft uitstel verleend tot de volgende dag, 1 juni 2024. Op die dag heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde opgeleverd. Partijen zijn het niet eens over hoe die oplevering precies is verlopen, maar vast staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter plaatse was en de sleutels van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in ontvangst heeft genomen. Hij had dus de gelegenheid om de winkelruimte te inspecteren. Hij had op dat moment ook kunnen vaststellen of er sprake was van opleveringsgebreken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkent ook dat hij alle gebreken waarop hij zich in deze procedure beroept, op die dag heeft ontdekt. De klachttermijn is dan ook op dat moment gaan lopen. Niet in het geschil is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] pas een half jaar later, bij brief van 15 januari 2025, voor het eerst bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geklaagd heeft over de volgens hem aanwezige opleveringsgebreken en aanspraak maakte op schadevergoeding. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen enkele plausibele verklaring gegeven waarom hij zo lang heeft gewacht. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd en geen beroep meer kan doen op eventuele opleveringsgebreken. 4.1.5. De stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gedurende de huurovereenkomst er meermaals op heeft gewezen dat hij het plafond diende te herstellen, maakt het voorgaande niet anders. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] binnen bekwame tijd vanaf de oplevering erop moeten wijzen dat hij het plafond in de staat zoals dat tijdens de oplevering was, niet accepteerde. 4.1.6. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding die verband houdt met die eventuele opleveringsgebreken. De gevorderde herstelkosten en kosten vanwege huurderving worden daarom afgewezen. Alles wat partijen daar verder over hebben aangevoerd, kan buiten bespreking blijven. De vordering onder V: makelaarskosten 4.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij door het handelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een makelaar heeft moeten inschakelen en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerdere malen niet is komen opdagen bij afspraken met de makelaar. De makelaarskosten bedragen € 484,00 en deze dienen volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te komen. 4.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat hij op de hoogte was van een afspraak met de makelaar. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de makelaar stonden onaangekondigd voor het pand. Ook betwist hij de hoogte van het gevorderde bedrag. 4.4. Uit de stellingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan geen juridische grondslag worden afgeleid op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehouden zou zijn om voor een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde makelaar te betalen. Reeds om die reden wordt de vordering afgewezen. Alles wat partijen daar verder nog over hebben aangevoerd, behoeft daarom geen beoordeling meer.

De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] af, 5.2. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 5.3. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.115,00, 5.4. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 5.5. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn betaald, 5.7. verklaart dit vonnis, met uitzondering van 5.1., uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. SH Zie onder 3.1.

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11650713 \ CV EXPL 25-1834 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen, tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , te [woonplaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , gemachtigde: mr. N. Soro.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 17- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 4- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 18 tot en met 21 - productie 17 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 4 september 2025 - productie 18 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 9 september 2025 - producties 19 tot en met 22 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 6 oktober 2025 - producties 5 tot en met 7 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zoals overgelegd op 10 oktober 2025 - de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de nieuwe productielijst van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] inclusief de reeds overgelegde producties. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had op 23 april 2014 met [naam] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam] de winkelruimte huurde aan de [adres] te [plaats] (hierna: de winkelruimte). Op deze huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing verklaard. 2.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [naam] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben een contractsoverdrachtovereenkomst gesloten en op grond van die overeenkomst huurde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanaf 1 januari 2022, in plaats van [naam] , de winkelruimte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor een huurprijs van € 879,50 per maand. 2.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 2.115,00 betaald aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 2.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 mei 2024. 2.5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de winkelruimte op 1 juni 2024 om 12.45 uur ontruimd opgeleverd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 2.6. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 15 januari 2025 een brief gestuurd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] waarin is medegedeeld dat de winkelruimte niet meer voldoet aan de eisen zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daaraan mag stellen op grond van het opnamerapport zoals aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verstrekt bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wijst [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in deze brief op schade aan het plafond, de vloer, de muren en de cv-ketel en de daarmee gemoeide herstelkosten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast medegedeeld dat hij kosten heeft gemaakt voor het inhuren van bouwdrogers, het aanleggen van elektrische bedrading, het plaatsen van twee nieuwe deuren en het verwijderen van stuc rondom het leidingstelsel zoals aangebracht door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast medegedeeld dat hij drie maanden huur heeft misgelopen omdat de verhuurbaarheid van de winkelruimte door de voornoemde schade tijdelijk beperkt is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is gesommeerd om het totaalbedrag van € 18.414,23 binnen veertien dagen te betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is niet overgegaan tot betaling. 2.7. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de voornoemde waarborgsom niet terugbetaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

in conventie 3.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van: I. € 9.263,88 bestaande uit de herstelkosten van het plafond, de deuren en overige onderdelen; II. € 4.204,68 bestaande uit de kosten van het herstel van het stucwerk; III. € 1.157,67 aan herstelkosten van de cv-ketel; IV. € 2.638,50 als het gevolg van huurderving; V. de kosten van de ingeschakelde makelaar ter hoogte van € 484,00; VI. de buitengerechtelijke incassokosten van € 665,50; VII. de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een wanprestatie en onrechtmatig handelen jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangezien de winkelruimte in slechte en beschadigde staat door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is achtergelaten. Bij de oplevering bleek dat de winkelruimte niet voldeed aan de eisen zoals die zijn vastgelegd in het opnamerapport dat aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verstrekt bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarmee in strijd gehandeld met artikel 7:213 BW, artikel 7:224 lid 2 BW en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het brandwerende plafond van de winkelruimte heeft verwijderd en een nieuwe plafondconstructie heeft aangebracht die niet voldeed aan de veiligheidseisen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarbij twee verschillende soorten inhangrails geplaatst en vier soorten ongeschikte plafondplaten gebruikt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarnaast de elektrische bedrading boven de plafondplaten op onverantwoorde wijze achtergelaten en dit bracht veiligheidsrisico’s met zich mee. Bij oplevering was de vloer van de winkelruimte ernstig beschadigd en moest worden hersteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verder onzorgvuldig en scheef een drielaagse stuclaag op de muren aangebracht, in plaats van een reguliere verflaag. Hierdoor was er sprake van een hoog vochtigheidsgehalte en zijn bouwdrogers geplaatst moeten worden voordat een nieuwe vloer gelegd kon worden. Deze vloer kon ook niet recht gelegd worden vanwege de scheve wanden. Bij de oplevering is tevens geconstateerd dat de cv-ketel niet naar behoren functioneerde en dat het vereiste keuringscertificaat ontbrak. Daarnaast ontbraken bij oplevering twee deuren die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opnieuw heeft moeten laten plaatsen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft tevens stucwerk verwijderd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder toestemming rondom het leidingsysteem had aangebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt op grond van het voorgaande dat hij door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schade aan zijn pand was en dat hij kosten heeft moeten maken om de winkelruimte weer in de oorspronkelijke staat te kunnen brengen. Vanwege de herstelwerkzaamheden heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] drie maanden huur misgelopen. Door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoodzaakt om een makelaar en juridische bijstand in te schakelen en dit heeft ook tot kosten geleid. 3.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] doet een beroep op schending van de klachtplicht door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert daarnaast aan dat er geen sprake was van opleveringsgebreken en betwist de hoogte van de herstelkosten. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.6. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 2.115,00, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.7. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 2.115,00 betaald aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit bedrag tot op heden niet terugbetaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wel daartoe gehouden is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert daarom restitutie van de voornoemde waarborgsom. 3.8. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. 3.9. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert het volgende aan. De gevorderde waarborgsom is niet opeisbaar aangezien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in verzuim is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft namelijk niet eerder terugbetaling van de waarborgsom geclaimd of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke gesteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan daarnaast niet tot terugvorderen van de waarborgsom overgaan aangezien de herstelkosten ten aanzien van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangebrachte schade in de winkelruimte hoger zijn dan de waarborgsom. 3.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie De vorderingen I t/m IV: herstelkosten en huurderving 4.1. Alle bedragen die door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onder I t/m IV worden gevorderd vloeien voort uit de stelling dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de winkelruimte na het beëindiging van de huurovereenkomst in zodanig slechte staat heeft opgeleverd, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daardoor schade heeft geleden, die bestaat uit de herstelkosten en gederfde huurovereenkomsten tijdens de periode waarin het herstel plaatsvond. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft als meest verstrekkende verweer tegen deze vorderingen aangevoerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aan zijn klachtplicht heeft voldaan door pas ruim een half jaar na de oplevering voor het eerst te klagen over deze zogenaamde opleveringsgebreken. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarmee zijn recht op schadevergoeding – als dat er al was – verspeeld. Dit verweer slaagt. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding en dat zijn vordering wordt afgewezen. Hieronder zal de kantonrechter uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen. 4.1.1. In artikel 7:224 lid 1 BW is bepaald dat een huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. In het tweede lid is bepaald dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, zijn onder artikel 10.1.1 e.v. vergelijkbare bepalingen opgenomen. 4.1.2. Omdat dit voor de beoordeling van de schending van de klachtplicht niet relevant is, zal de kantonrechter in het midden laten of er in dit geval een beschrijving van het gehuurde was opgemaakt. Wat wel van belang is, is dat uit dit artikel en ook uit de bepalingen in de algemene voorwaarden volgt dat de opleveringsplicht door de huurder samenvalt met de einddatum van de huurovereenkomst: op die datum moet de huurder het gehuurde opleveren. Dat is ook het moment waarop de verhuurder deze prestatie in ontvangst neemt. En bij uitstek dus ook het moment om te controleren of de staat waarin het gehuurde aan hem wordt opgeleverd, voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. 4.1.3. In artikel 6:89 BW is bepaald dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. De ratio van dit voorschrift is dat de schuldenaar wordt beschermd doordat hij erop mag rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. De klachttermijn gaat lopen zodra de schuldeiser het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken. 4.1.4. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst eindigde op 31 mei 2024. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had het gehuurde op die datum moeten opleveren, maar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft uitstel verleend tot de volgende dag, 1 juni 2024. Op die dag heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde opgeleverd. Partijen zijn het niet eens over hoe die oplevering precies is verlopen, maar vast staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter plaatse was en de sleutels van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in ontvangst heeft genomen. Hij had dus de gelegenheid om de winkelruimte te inspecteren. Hij had op dat moment ook kunnen vaststellen of er sprake was van opleveringsgebreken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkent ook dat hij alle gebreken waarop hij zich in deze procedure beroept, op die dag heeft ontdekt. De klachttermijn is dan ook op dat moment gaan lopen. Niet in het geschil is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] pas een half jaar later, bij brief van 15 januari 2025, voor het eerst bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geklaagd heeft over de volgens hem aanwezige opleveringsgebreken en aanspraak maakte op schadevergoeding. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen enkele plausibele verklaring gegeven waarom hij zo lang heeft gewacht. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd en geen beroep meer kan doen op eventuele opleveringsgebreken. 4.1.5. De stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gedurende de huurovereenkomst er meermaals op heeft gewezen dat hij het plafond diende te herstellen, maakt het voorgaande niet anders. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] binnen bekwame tijd vanaf de oplevering erop moeten wijzen dat hij het plafond in de staat zoals dat tijdens de oplevering was, niet accepteerde. 4.1.6. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding die verband houdt met die eventuele opleveringsgebreken. De gevorderde herstelkosten en kosten vanwege huurderving worden daarom afgewezen. Alles wat partijen daar verder over hebben aangevoerd, kan buiten bespreking blijven. De vordering onder V: makelaarskosten 4.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij door het handelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een makelaar heeft moeten inschakelen en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerdere malen niet is komen opdagen bij afspraken met de makelaar. De makelaarskosten bedragen € 484,00 en deze dienen volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te komen. 4.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat hij op de hoogte was van een afspraak met de makelaar. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de makelaar stonden onaangekondigd voor het pand. Ook betwist hij de hoogte van het gevorderde bedrag. 4.4. Uit de stellingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan geen juridische grondslag worden afgeleid op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehouden zou zijn om voor een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde makelaar te betalen. Reeds om die reden wordt de vordering afgewezen. Alles wat partijen daar verder nog over hebben aangevoerd, behoeft daarom geen beoordeling meer.

De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] af, 5.2. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 5.3. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.115,00, 5.4. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 5.5. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn betaald, 5.7. verklaart dit vonnis, met uitzondering van 5.1., uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. SH Zie onder 3.1.

ECLI:NL:RBLIM:2025:12030 text/xml public 2025-12-17T07:56:27 2025-12-05 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Limburg 2025-12-03 11650713 \ CV EXPL 25-1834 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Maastricht Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2025:12030 text/html public 2025-12-17T07:55:54 2025-12-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBLIM:2025:12030 Rechtbank Limburg , 03-12-2025 / 11650713 \ CV EXPL 25-1834 Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte; herstel goede staat RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11650713 \ CV EXPL 25-1834 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen, tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , te [woonplaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , gemachtigde: mr. N. Soro. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 17- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 4- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 18 tot en met 21 - productie 17 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 4 september 2025 - productie 18 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 9 september 2025 - producties 19 tot en met 22 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overgelegd op 6 oktober 2025 - producties 5 tot en met 7 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zoals overgelegd op 10 oktober 2025 - de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de nieuwe productielijst van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] inclusief de reeds overgelegde producties. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had op 23 april 2014 met [naam] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam] de winkelruimte huurde aan de [adres] te [plaats] (hierna: de winkelruimte). Op deze huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing verklaard. 2.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [naam] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben een contractsoverdrachtovereenkomst gesloten en op grond van die overeenkomst huurde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanaf 1 januari 2022, in plaats van [naam] , de winkelruimte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor een huurprijs van € 879,50 per maand. 2.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 2.115,00 betaald aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 2.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 mei 2024. 2.5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de winkelruimte op 1 juni 2024 om 12.45 uur ontruimd opgeleverd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 2.6. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 15 januari 2025 een brief gestuurd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] waarin is medegedeeld dat de winkelruimte niet meer voldoet aan de eisen zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daaraan mag stellen op grond van het opnamerapport zoals aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verstrekt bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wijst [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in deze brief op schade aan het plafond, de vloer, de muren en de cv-ketel en de daarmee gemoeide herstelkosten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast medegedeeld dat hij kosten heeft gemaakt voor het inhuren van bouwdrogers, het aanleggen van elektrische bedrading, het plaatsen van twee nieuwe deuren en het verwijderen van stuc rondom het leidingstelsel zoals aangebracht door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarnaast medegedeeld dat hij drie maanden huur heeft misgelopen omdat de verhuurbaarheid van de winkelruimte door de voornoemde schade tijdelijk beperkt is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is gesommeerd om het totaalbedrag van € 18.414,23 binnen veertien dagen te betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is niet overgegaan tot betaling. 2.7. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de voornoemde waarborgsom niet terugbetaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . 3 Het geschil in conventie 3.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van: I. € 9.263,88 bestaande uit de herstelkosten van het plafond, de deuren en overige onderdelen; II. € 4.204,68 bestaande uit de kosten van het herstel van het stucwerk; III. € 1.157,67 aan herstelkosten van de cv-ketel; IV. € 2.638,50 als het gevolg van huurderving; V. de kosten van de ingeschakelde makelaar ter hoogte van € 484,00; VI. de buitengerechtelijke incassokosten van € 665,50; VII. de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een wanprestatie en onrechtmatig handelen jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangezien de winkelruimte in slechte en beschadigde staat door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is achtergelaten. Bij de oplevering bleek dat de winkelruimte niet voldeed aan de eisen zoals die zijn vastgelegd in het opnamerapport dat aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verstrekt bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarmee in strijd gehandeld met artikel 7:213 BW, artikel 7:224 lid 2 BW en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het brandwerende plafond van de winkelruimte heeft verwijderd en een nieuwe plafondconstructie heeft aangebracht die niet voldeed aan de veiligheidseisen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarbij twee verschillende soorten inhangrails geplaatst en vier soorten ongeschikte plafondplaten gebruikt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarnaast de elektrische bedrading boven de plafondplaten op onverantwoorde wijze achtergelaten en dit bracht veiligheidsrisico’s met zich mee. Bij oplevering was de vloer van de winkelruimte ernstig beschadigd en moest worden hersteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verder onzorgvuldig en scheef een drielaagse stuclaag op de muren aangebracht, in plaats van een reguliere verflaag. Hierdoor was er sprake van een hoog vochtigheidsgehalte en zijn bouwdrogers geplaatst moeten worden voordat een nieuwe vloer gelegd kon worden. Deze vloer kon ook niet recht gelegd worden vanwege de scheve wanden. Bij de oplevering is tevens geconstateerd dat de cv-ketel niet naar behoren functioneerde en dat het vereiste keuringscertificaat ontbrak. Daarnaast ontbraken bij oplevering twee deuren die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opnieuw heeft moeten laten plaatsen.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft tevens stucwerk verwijderd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder toestemming rondom het leidingsysteem had aangebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt op grond van het voorgaande dat hij door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schade aan zijn pand was en dat hij kosten heeft moeten maken om de winkelruimte weer in de oorspronkelijke staat te kunnen brengen. Vanwege de herstelwerkzaamheden heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] drie maanden huur misgelopen. Door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoodzaakt om een makelaar en juridische bijstand in te schakelen en dit heeft ook tot kosten geleid. 3.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] doet een beroep op schending van de klachtplicht door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert daarnaast aan dat er geen sprake was van opleveringsgebreken en betwist de hoogte van de herstelkosten. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.6. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 2.115,00, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.7. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 2.115,00 betaald aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit bedrag tot op heden niet terugbetaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wel daartoe gehouden is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert daarom restitutie van de voornoemde waarborgsom. 3.8. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. 3.9. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert het volgende aan. De gevorderde waarborgsom is niet opeisbaar aangezien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in verzuim is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft namelijk niet eerder terugbetaling van de waarborgsom geclaimd of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke gesteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan daarnaast niet tot terugvorderen van de waarborgsom overgaan aangezien de herstelkosten ten aanzien van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangebrachte schade in de winkelruimte hoger zijn dan de waarborgsom. 3.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie De vorderingen I t/m IV: herstelkosten en huurderving 4.1. Alle bedragen die door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onder I t/m IV worden gevorderd vloeien voort uit de stelling dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de winkelruimte na het beëindiging van de huurovereenkomst in zodanig slechte staat heeft opgeleverd, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daardoor schade heeft geleden, die bestaat uit de herstelkosten en gederfde huurovereenkomsten tijdens de periode waarin het herstel plaatsvond. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft als meest verstrekkende verweer tegen deze vorderingen aangevoerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aan zijn klachtplicht heeft voldaan door pas ruim een half jaar na de oplevering voor het eerst te klagen over deze zogenaamde opleveringsgebreken. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarmee zijn recht op schadevergoeding – als dat er al was – verspeeld. Dit verweer slaagt. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding en dat zijn vordering wordt afgewezen. Hieronder zal de kantonrechter uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen. 4.1.1. In artikel 7:224 lid 1 BW is bepaald dat een huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. In het tweede lid is bepaald dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, zijn onder artikel 10.1.1 e.v. vergelijkbare bepalingen opgenomen. 4.1.2. Omdat dit voor de beoordeling van de schending van de klachtplicht niet relevant is, zal de kantonrechter in het midden laten of er in dit geval een beschrijving van het gehuurde was opgemaakt. Wat wel van belang is, is dat uit dit artikel en ook uit de bepalingen in de algemene voorwaarden volgt dat de opleveringsplicht door de huurder samenvalt met de einddatum van de huurovereenkomst: op die datum moet de huurder het gehuurde opleveren. Dat is ook het moment waarop de verhuurder deze prestatie in ontvangst neemt. En bij uitstek dus ook het moment om te controleren of de staat waarin het gehuurde aan hem wordt opgeleverd, voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. 4.1.3. In artikel 6:89 BW is bepaald dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. De ratio van dit voorschrift is dat de schuldenaar wordt beschermd doordat hij erop mag rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. De klachttermijn gaat lopen zodra de schuldeiser het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken. 4.1.4. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst eindigde op 31 mei 2024. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had het gehuurde op die datum moeten opleveren, maar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft uitstel verleend tot de volgende dag, 1 juni 2024. Op die dag heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde opgeleverd. Partijen zijn het niet eens over hoe die oplevering precies is verlopen, maar vast staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter plaatse was en de sleutels van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in ontvangst heeft genomen. Hij had dus de gelegenheid om de winkelruimte te inspecteren. Hij had op dat moment ook kunnen vaststellen of er sprake was van opleveringsgebreken.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkent ook dat hij alle gebreken waarop hij zich in deze procedure beroept, op die dag heeft ontdekt. De klachttermijn is dan ook op dat moment gaan lopen. Niet in het geschil is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] pas een half jaar later, bij brief van 15 januari 2025, voor het eerst bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geklaagd heeft over de volgens hem aanwezige opleveringsgebreken en aanspraak maakte op schadevergoeding. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen enkele plausibele verklaring gegeven waarom hij zo lang heeft gewacht. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd en geen beroep meer kan doen op eventuele opleveringsgebreken. 4.1.5. De stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gedurende de huurovereenkomst er meermaals op heeft gewezen dat hij het plafond diende te herstellen, maakt het voorgaande niet anders. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] binnen bekwame tijd vanaf de oplevering erop moeten wijzen dat hij het plafond in de staat zoals dat tijdens de oplevering was, niet accepteerde. 4.1.6. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding die verband houdt met die eventuele opleveringsgebreken. De gevorderde herstelkosten en kosten vanwege huurderving worden daarom afgewezen. Alles wat partijen daar verder over hebben aangevoerd, kan buiten bespreking blijven. De vordering onder V: makelaarskosten 4.2. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij door het handelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een makelaar heeft moeten inschakelen en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerdere malen niet is komen opdagen bij afspraken met de makelaar. De makelaarskosten bedragen € 484,00 en deze dienen volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te komen. 4.3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat hij op de hoogte was van een afspraak met de makelaar. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de makelaar stonden onaangekondigd voor het pand. Ook betwist hij de hoogte van het gevorderde bedrag. 4.4. Uit de stellingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan geen juridische grondslag worden afgeleid op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehouden zou zijn om voor een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde makelaar te betalen. Reeds om die reden wordt de vordering afgewezen. Alles wat partijen daar verder nog over hebben aangevoerd, behoeft daarom geen beoordeling meer. De buitengerechtelijke incassokosten 4.5. Nu de gevorderde hoofdsommen worden afgewezen liggen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten logischerwijs ook voor afwijzing gereed. De proceskosten 4.6. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 947,00 4.7. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie De waarborgsom 4.8. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is de waarborgsom, in tegenstelling tot hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanvoert, wél opeisbaar aangezien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meermaals heeft gewezen op de verschuldigdheid daarvan. Daarnaast blijkt uit de houding van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij de waarborgsom niet gaat betalen, waardoor het verzuim van rechtswege is ingetreden. 4.9. De kantonrechter overweegt als volgt. Het karakter van de waarborgsom is dat deze, bij het einde van de huurovereenkomst, in beginsel dient te worden terugbetaald aan de huurder. Partijen zijn niet overeengekomen binnen welke termijn dit dient te gebeuren. De waarborgsom dient ter zekerheid voor eventuele schadeposten aan/in het gehuurde bij oplevering daarvan of voor nog na te komen verplichtingen uit de huurovereenkomst door huurder, waarvan is gebleken dat huurder deze tijdens de huurovereenkomst niet is nagekomen. Zoals reeds is overwogen zijn de vorderingen in conventie niet toewijsbaar. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen (rechts)grond heeft om de betaalde waarborgsom onder zich te houden. Het intreden van verzuim is geen vereiste voor de opeisbaarheid. Het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangevoerde dat de gevorderde borgsom niet opeisbaar is omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in verzuim is, is dus onjuist. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient de waarborgsom van € 2.115,00 terug te betalen. De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dan ook worden toegewezen. De proceskosten 4.10. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op € 408,00 (2 punten × € 204,00) aan salaris gemachtigde. 4.11. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5 De beslissing De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] af, 5.2. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 5.3. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.115,00, 5.4. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 5.5. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn betaald, 5.7. verklaart dit vonnis, met uitzondering van 5.1., uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. SH Zie onder 3.1.