ECLI:NL:RBLIM:2025:11471

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11545068 \ CV EXPL 25-882 Vonnis van 19 november 2025 in de zaak van de stichting STICHTING WELLER WONEN, te Heerlen, eisende partij, hierna te noemen: Weller Wonen, gemachtigde: P.M.F. Otten, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. P.J.C. Bolton.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de akte van [gedaagde] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Weller Wonen verhuurt met ingang van 11 juli 2023 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 454,90 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 2.2. [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Weller Wonen heeft [gedaagde] aangemaand op 13 januari 2025 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.

3.1. Weller Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.806,42 aan huurachterstand met nevenvorderingen. 3.2. Weller Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Weller Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Hij betwist echter dat de omstandigheden van zijn geval een onmiddellijke ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. Hij is een Syrische vluchteling en verblijft nog niet lang in Nederland. Hij heeft te maken gehad met aanzienlijke aanpassingsproblemen. De huurachterstand is ontstaan omdat door communicatieproblemen en bureaucratische verwikkelingen eind 2024 zijn bijstandsuitkering door de gemeente is stopgezet. Indien de gemeente en Weller Wonen gebruik hadden gemaakt van de vroegsignalering dan was de escalatie voorkomen. Hij heeft thans een aanvraag tot beschermingsbewind ingediend. [gedaagde] heeft grote moeite gedaan om zijn situatie te stabiliseren en wenst in de woning te blijven. Bij ontruiming zou hij via diverse opvangtrajecten uiteindelijk weer moeten aankloppen bij een woningstichting. Indien de vordering wordt toegewezen verzoekt hij de ontruimingstermijn op minimaal drie maanden te stellen. 3.4. Weller Wonen heeft bij repliek haar vordering nader uitgewerkt en het verweer van [gedaagde] als volgt besproken. De huurachterstand is verder opgelopen en bedraagt tot en met september 2025 € 6.042,21. Wat de vroegsignalering betreft: op 20 januari 2025 heeft Weller Wonen [gedaagde] aangemeld bij de gemeente Heerlen. Volgens het bericht van de gemeente heeft vroegsignalering [gedaagde] echter niet kunnen bereiken dan wel wenste hij in deze zaak geen hulp. Weller Wonen blijft bij haar vordering. Dat [gedaagde] wellicht dan zonder huisvesting komt te zitten, is geheel voor zijn risico nu hij de huurachterstand heeft laten oplopen tot ruim 13 maanden. 3.5. Bij akte meldt de gemachtigde van [gedaagde] dat er op dit moment geen aanvraag tot beschermingsbewind is. Verder stelt de gemachtigde dat hij buiten staat is om een conclusie van dupliek in te dienen, omdat [gedaagde] niet reageert op zijn verzoeken voor nadere instructies. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Weller Wonen heeft haar vordering betreffende de hoofdsom voldoende onderbouwd, en [gedaagde] heeft deze ook niet weersproken, zodat deze voor toewijzing in aanmerking komt. 4.2. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. 4.3. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 4.4. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 6 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels ruim 13 maanden. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden doen daar niet aan af. 4.5. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. 4.6. Weller Wonen wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 454,90, te rekenen vanaf de maand 1 maart 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen. 4.7. De huurovereenkomst is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). 4.8. Weller Wonen vordert betaling van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of hierover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en beoordelen of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als Weller Wonen in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:69) en het Gupfinger-arrest (HvJ, EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971). 4.9. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, ROZ 20 maart 2017, (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt: Kosten, verzuim (……..) 25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is. 4.10. Het beding in artikel 25.2 van de algemene bepalingen over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom als oneerlijk aangemerkt. 4.11. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding buiten toepassing moet worden gelaten. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68). Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. 4.12. Het beding dat onder 4.10 is genoemd ziet ook op de proceskostenvergoeding en zou kunnen meebrengen dat de gebruiker van het beding aanspraak kan maken op alle gerechtelijke kosten, terwijl alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de Hoge Raad onlangs heeft besloten over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:NL:HR:2025:1081), zodat voorlopig niet vaststaat dat vernietiging van een dergelijk beding meebrengt dat in het geheel geen proceskosten kunnen worden toegewezen. De kantonrechter zal vooralsnog de wettelijke regeling omtrent de proceskosten toepassen. 4.13. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller Wonen worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 145,45 - griffierecht € 514,00 - salaris gemachtigde € 476,00 (2 punten × € 238,00) - nakosten € 119,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.254,45

De kantonrechter 5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [woonplaats] , 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Weller Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Weller Wonen, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Weller Wonen: - € 2.806,42 aan achterstallige huur tot en met februari 2025 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening, - € 454,90 per maand, behoudens huurverhogingen, vanaf 1 maart 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.254,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025. type: JEC

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11545068 \ CV EXPL 25-882 Vonnis van 19 november 2025 in de zaak van de stichting STICHTING WELLER WONEN, te Heerlen, eisende partij, hierna te noemen: Weller Wonen, gemachtigde: P.M.F. Otten, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. P.J.C. Bolton.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de akte van [gedaagde] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Weller Wonen verhuurt met ingang van 11 juli 2023 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 454,90 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 2.2. [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Weller Wonen heeft [gedaagde] aangemaand op 13 januari 2025 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.

3.1. Weller Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.806,42 aan huurachterstand met nevenvorderingen. 3.2. Weller Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Weller Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Hij betwist echter dat de omstandigheden van zijn geval een onmiddellijke ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. Hij is een Syrische vluchteling en verblijft nog niet lang in Nederland. Hij heeft te maken gehad met aanzienlijke aanpassingsproblemen. De huurachterstand is ontstaan omdat door communicatieproblemen en bureaucratische verwikkelingen eind 2024 zijn bijstandsuitkering door de gemeente is stopgezet. Indien de gemeente en Weller Wonen gebruik hadden gemaakt van de vroegsignalering dan was de escalatie voorkomen. Hij heeft thans een aanvraag tot beschermingsbewind ingediend. [gedaagde] heeft grote moeite gedaan om zijn situatie te stabiliseren en wenst in de woning te blijven. Bij ontruiming zou hij via diverse opvangtrajecten uiteindelijk weer moeten aankloppen bij een woningstichting. Indien de vordering wordt toegewezen verzoekt hij de ontruimingstermijn op minimaal drie maanden te stellen. 3.4. Weller Wonen heeft bij repliek haar vordering nader uitgewerkt en het verweer van [gedaagde] als volgt besproken. De huurachterstand is verder opgelopen en bedraagt tot en met september 2025 € 6.042,21. Wat de vroegsignalering betreft: op 20 januari 2025 heeft Weller Wonen [gedaagde] aangemeld bij de gemeente Heerlen. Volgens het bericht van de gemeente heeft vroegsignalering [gedaagde] echter niet kunnen bereiken dan wel wenste hij in deze zaak geen hulp. Weller Wonen blijft bij haar vordering. Dat [gedaagde] wellicht dan zonder huisvesting komt te zitten, is geheel voor zijn risico nu hij de huurachterstand heeft laten oplopen tot ruim 13 maanden. 3.5. Bij akte meldt de gemachtigde van [gedaagde] dat er op dit moment geen aanvraag tot beschermingsbewind is. Verder stelt de gemachtigde dat hij buiten staat is om een conclusie van dupliek in te dienen, omdat [gedaagde] niet reageert op zijn verzoeken voor nadere instructies. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Weller Wonen heeft haar vordering betreffende de hoofdsom voldoende onderbouwd, en [gedaagde] heeft deze ook niet weersproken, zodat deze voor toewijzing in aanmerking komt. 4.2. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. 4.3. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 4.4. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 6 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels ruim 13 maanden. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden doen daar niet aan af. 4.5. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. 4.6. Weller Wonen wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 454,90, te rekenen vanaf de maand 1 maart 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen. 4.7. De huurovereenkomst is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). 4.8. Weller Wonen vordert betaling van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of hierover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en beoordelen of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als Weller Wonen in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:69) en het Gupfinger-arrest (HvJ, EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971). 4.9. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, ROZ 20 maart 2017, (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt: Kosten, verzuim (……..) 25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is. 4.10. Het beding in artikel 25.2 van de algemene bepalingen over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom als oneerlijk aangemerkt. 4.11. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding buiten toepassing moet worden gelaten. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68). Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. 4.12. Het beding dat onder 4.10 is genoemd ziet ook op de proceskostenvergoeding en zou kunnen meebrengen dat de gebruiker van het beding aanspraak kan maken op alle gerechtelijke kosten, terwijl alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de Hoge Raad onlangs heeft besloten over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:NL:HR:2025:1081), zodat voorlopig niet vaststaat dat vernietiging van een dergelijk beding meebrengt dat in het geheel geen proceskosten kunnen worden toegewezen. De kantonrechter zal vooralsnog de wettelijke regeling omtrent de proceskosten toepassen. 4.13. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller Wonen worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 145,45 - griffierecht € 514,00 - salaris gemachtigde € 476,00 (2 punten × € 238,00) - nakosten € 119,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.254,45

De kantonrechter 5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [woonplaats] , 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Weller Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Weller Wonen, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Weller Wonen: - € 2.806,42 aan achterstallige huur tot en met februari 2025 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening, - € 454,90 per maand, behoudens huurverhogingen, vanaf 1 maart 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.254,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025. type: JEC