ECLI:NL:RBLIM:2024:9746

vonnis RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Vonnis van 18 december 2024 in de gevoegde zaken van: Zaaknummer: 10666619/ CV EXPL 23-3605 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Quattro Bouw en Vastgoed Advies B.V., gevestigd te Weert, eisende partij in de hoofdzaak in conventie, verwerende partij in de hoofdzaak in reconventie, gemachtigde: mr. R.A. Stoks, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DS Vastgoed B.V., gevestigd te Maastricht, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 2] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 3. [gedaagde sub 3] , wonende te [woonplaats 1] , gedaagde partijen in de hoofdzaak in conventie, eisende partijen in de hoofdzaak in reconventie, gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens, en zaaknummer 10666636/CV EXPL 23-3606 [eiser] , h.o.d.n. [handelsnaam] , eisende partij in de hoofdzaak in conventie, verwerende partij in de hoofdzaak in reconventie, wonende te [woonplaats 2] , gemachtigde: mr. R.A. Stoks, tegen --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DS Vastgoed B.V., gevestigd te Maastricht, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 2] , gevestigd te [vestigingsplaats] 3. [gedaagde sub 3], wonende te [woonplaats 1] gedaagde partijen in de hoofdzaak in conventie, eisende partijen in de hoofdzaak in reconventie, gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens. Partijen worden hierna Quattro, [eiser] , DSV, DV en [gedaagde sub 3] genoemd. Quattro en [eiser] worden gezamenlijk ook eisers genoemd. DSV, DV en [gedaagde sub 3] worden gezamenlijk ook DSV c.s. genoemd. 1De (verdere) procedure 1.1. Op 17 januari 2024 zijn tussenvonnissen gewezen. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - de conclusies van repliek in conventie tevens houdende conclusies van antwoord in reconventie met vijf producties (23 3605) en vier producties (23 3606); - de conclusies van dupliek in conventie tevens houdende conclusies van repliek in reconventie met twee producties (23 3605 en 23 3606); - de conclusies van dupliek in reconventie tevens houdende akte uitlating producties. 1.2. Ten slotte is bepaald dat in beide zaken vonnis zal worden gewezen. 2Vaststaande (nadere) feiten 2.1. Partijen zijn het erover eens dat alleen eisers aan de ene kant en DSV (mogelijk) aan de andere kant contractspartijen zijn. 2.2. Eisers zijn op 14 juli 2020 aanwezig geweest bij de bezichtiging door DSV van een te koop staand klooster in [plaats 1] (“het klooster”). [eiser] was door Quattro van de beschikbaarheid van het klooster op de hoogte gebracht en [eiser] heeft vervolgens DSV getipt. Quattro en [eiser] hebben dus het klooster bij DSV aangebracht. Quattro heeft ter gelegenheid van de bezichtiging op 14 juli 2020 plannen voor de transformatie van het klooster naar woonhuizen (“het project”) met DSV besproken. Na onderhandelingen tussen DSV en de verkopend makelaar, is op 28 december 2020 het klooster aan DSV geleverd. De koopprijs bedroeg EUR 2.000.000,00. Op 1 maart 2023 is de omgevingsvergunning voor het project onherroepelijk geworden. in zaak 23 3605 2.3. In maart 2021 hebben Quattro en DSV afgesproken dat DSV Quattro een vergoeding van EURO 7.500,00 (ex. btw) zal betalen voor de door Quattro verrichte werkzaamheden, onder voorwaarde dat DSV een onherroepelijke vergunning voor het project krijgt. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- in zaak 23 3606 2.4. [eiser] en DSV hebben in juli 2020 afgesproken dat DSV [eiser] een aanbrengfee betaalt van 1,5% van de aankoopprijs. Later zijn DSV en [eiser] in overleg getreden over een neerwaartse bijstelling van deze fee. Daarbij is ook gesproken over de voorwaarde van het verkrijgen van een herroepelijke vergunning voor het project. Bij e-mailbericht van 8 oktober 2022 stelt [eiser] een percentage van 0,75% als aanbrengfee voor. Op 25 oktober 2022 antwoordt DSV: “Jouw gebaar inzake Klooster is reeel te noemen. Ben nog steeds aan het wachten dat de vergunning onherroepelijk is”. Voor wat betreft de [straatnaam] in [plaats 2] hebben DSV en [eiser] op 7 april 2022 een aanbrengfee van 1% afgesproken.

in conventie DSV moet de factuur van Quattro betalen 3.1. Uit de e-mailcorrespondentie volgt dat partijen in maart 2021 hebben afgesproken dat Quattro voor haar werkzaamheden EUR 7.500,00 mocht factureren. DSV heeft onvoldoende onderbouwd dat partijen in heronderhandeling zou zijn getreden over deze vergoeding en dat partijen ‘met wederzijds goedvinden’ de afspraken hebben ‘verlaten’. Quattro heeft dit uitdrukkelijk betwist. Het had op de weg van DSV gelegen om haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen. Zo had DSV moeten stellen wanneer en op welke wijze partijen de prijsafspraak naast zich neer hebben gelegd. Nu DSV dit nalaat, gaat de rechtbank aan deze stellingen voorbij. Voor zover DSV stelt dat er een nadere afspraak met eisers is gemaakt waaruit volgt dat met de aanbrengfee van 0,75% de factuur van Quattro van EUR 7.500,00 zou komen te vervallen, wordt DSV daarin niet gevolgd. Daarbij is van belang dat [eiser] op enig moment zelf de aanbrengfee verlaagt naar 0,75% . Op 25 oktober 2022 antwoordt DSV richting [eiser] dat een dergelijke verlaging ‘reëel’ is. Met [eiser] was op dat moment dus overeenstemming bereikt. 3.2. Met Quattro was, zoals al vastgesteld, al in maart 2021 overeenstemming bereikt. Met zowel Quattro als met [eiser] waren dus in oktober 2022 bindende afspraken gemaakt. Eerst nadat zowel Quattro alsook [eiser] in mei 2023 aankondigden te gaan factureren in verband met het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, is DSV gaan ‘heronderhandelen’. Zo bericht DSV op 24 mei 2023 dat hij uit ‘coulance’ bereid is 0,75% te betalen voor zowel Quattro als [eiser] . Dit nieuwe voorstel van DSV is opmerkelijk als de aanbrengfee al van meet af aan inclusief het werk van Quattro zou zijn geweest, zoals DSV stelt. Waarom zou DSV op dat moment immers 0,75% voor Quattro en [eiser] voorstellen als de aanbrengfee van meet af aan inclusief het werk van Quattro was? [eiser] en DSV hadden immers al 0,75% afgesproken en het is niet waarschijnlijk dat DSV een heronderhandeling start met eenzelfde bod als hetgeen partijen al hadden afgesproken. DSV wist dus heel goed dat in de 0,75% aanbrengfee niet ook de vergoeding voor het werk van Quattro besloten lag. Uit de e-mailcorrespondentie volgt ook dat noch Quattro noch [eiser] hebben ingestemd met een ‘heronderhandeling’. Eisers bleven bij de eerder gemaakte afspraken over de aparte vergoedingen voor Quattro en [eiser] . Dat er in de aanbrengfee een gedeelte zat voor het aanbrengen van het klooster door Quattro aan [eiser] maakt dit oordeel niet anders. 3.3. Voor zover in de stellingen van DSV een verrekeningsverweer (in verband met de in reconventie gevorderde schade) kan worden gelezen, overweegt de kantonrechter als volgt. Blijkens de e-mailcorrespondentie bestonden de werkzaamheden van Quattro uit studie, de bezichtigingen op locatie, gesprekken met de gemeente Sittard, het inmeten van enkele ruimten en het uitwerken van het schetsplan. DSV heeft Quattro in een vroeg stadium bericht --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- dat zij het project zelf zou gaan uitvoeren. Nergens blijkt uit dat Quattro gehouden was om ‘meer te doen om duidelijkheid te krijgen over de bouwkundige en juridische staat’, zoals DSV stelt. Een aankooponderzoek of anderszins onderzoek naar of advisering over de door DSV c.s. aangevoerde gebreken aan het klooster vormde geen onderdeel van de werkzaamheden die Quattro voor DSV verricht heeft of had moeten verrichten. De gestelde gebreken, wat daar verder van zij, kunnen daarom niet leiden tot het oordeel dat Quattro haar werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd of zich anderszins niet als goed opdrachtnemer heeft gedragen. DSV heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die op andere gronden tot dat oordeel kunnen leiden. DSV moet zich aan gemaakte afspraken houden en de factuur van Quattro betalen. Een mogelijk beroep op verrekening gaat niet op. De vordering in conventie zal dan ook worden toegewezen. geen sprake van rechtsverwerking 3.4. DSV c.s. stelt dat Quattro haar rechten verwerkt heeft, doordat [eiser] met DSV c.s. in overleg is getreden over bijstelling van de tussen hen overeengekomen vergoeding. Quattro heeft haar aanspraak op de afgesproken vergoeding echter nimmer prijsgegeven noch mocht DSV erop vertrouwen dat Quattro afzag van de afgesproken vergoeding. Hiervoor is al geoordeeld dat de aanbrengfee voor [eiser] geheel los staat van de vergoeding voor Quattro. DSV wilde wel onderhandelen over nieuwe afspraken maar [eiser] noch Quattro hebben afstand gedaan van de eerdere afspraken. de gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen 3.5. Quattro vordert wettelijke handelsrente vanaf 17 juni 2023, de vervaldatum van de factuur. DSV heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat de wettelijke handelsrente vanaf die datum zal worden toegewezen. de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen 3.6. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen. Quattro heeft voldoende onderbouwd gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het ter zake gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Op grond daarvan wordt aan Quattro een vergoeding van EUR 828,75 (inclusief BTW) voor de buitengerechtelijke kosten toegekend. proceskosten 3.7. DSV is grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom wordt DSV veroordeeld in de proceskosten van Quattro. Die kosten zijn: - kosten van de dagvaarding: EUR 260,51 - griffierecht: EUR 2.889,00 - salaris gemachtigde: EUR 812,00 (2 punten x EUR 406,00) - nakosten: EUR 135,00, plus eventueel de verhoging zoals vermeld in het dictum ---------------- Totaal: EUR 4.096,51. 3.8. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in het dictum. 3.9. Niet langer in geschil is dat DSV partij is bij de afspraken met Quattro. Met DV of [gedaagde sub 3] is geen overeenkomst tot stand gekomen, zodat de vorderingen jegens hen worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat DV of [gedaagde sub 3] zelfstandig kosten hebben moeten maken voor deze procedure. Ook is het niet onbegrijpelijk dat Quattro naast DSV ook DV en [gedaagde sub 3] in --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- rechte heeft betrokken omdat niet aanstonds duidelijk was namens welke entiteit [gedaagde sub 3] optrad. Zo is de eerste nota voldaan door DV en lijkt [gedaagde sub 3] in de correspondentie gebruik te maken van een privé e-mailadres. Uit zijn e-mailberichten blijkt niet of hij voor zichzelf, voor DV of DSV optrad. Tot slot spreekt de gemachtigde van DSV c.s. in de correspondentie over [gedaagde sub 3] als ‘mijn client’. Deze onduidelijkheid komt al met al voor rekening van DSV c.s. in voorwaardelijke reconventie 3.10. Omdat is geoordeeld dat er een overeenkomst tussen DSV en Quattro tot stand is gekomen, dient de (voorwaardelijke) reconventie te worden beoordeeld. DSV stelt dat na aankoop diverse bouwkundige gebreken aan het klooster aan het licht gekomen zijn. Bepaalde verbouwingen bleken niet, niet goed of zonder vergunning te zijn uitgevoerd. De vergunningverlening voor het project heeft daardoor vertraging opgelopen, zo stelt DSV.

in conventie DSV moet de facturen van [eiser] betalen 4.1. Ten aanzien van de [straatnaam] in [plaats 2] staat vast dat een vergoeding voor het aanbrengen hiervan is overeengekomen ter hoogte van 1% van de aankoopsom. Dat is dan in beginsel ook wat DSV terzake aan [eiser] verschuldigd is. [eiser] heeft de factuur, waarvan hij op dit punt betaling vordert, onverplicht gematigd. Hij vordert dus minder dan waar hij recht op heeft op grond van de gemaakte afspraken. De vordering tot betaling van EUR 4.840,00 wordt dus in zijn geheel toegewezen. Het beroep van DSV op opschorting --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- wordt niet gehonoreerd omdat, zoals hierna wordt overwogen, niet is gebleken dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. 4.2. Ten aanzien van het klooster staat vast dat partijen uiteindelijk in oktober 2022 een aanbrengfee van 0,75% van de aankoopsom overeengekomen zijn. Verder blijkt uit de correspondentie dat DSV in mei 2023 andermaal in onderhandeling heeft willen treden maar dat [eiser] daar niet voor open stond. 4.3. Zonder overeenstemming over aanpassing van de gemaakte afspraken gelden de in oktober 2022 gemaakte afspraken. De vordering tot betaling van het bedrag van EUR 18.150,00 wordt dan ook toegewezen. 4.4. Voor zover DSV een beroep doet op verrekening met de door haar gestelde schade, overweegt de kantonrechter als volgt. Vaststaat dat de overeengekomen vergoeding in beide gevallen betrekking had op het aanbrengen van de panden. Een aankooponderzoek of anderszins onderzoek naar of advisering over de door DSV aangevoerde gebreken aan het klooster vormden dus geen onderdeel van de werkzaamheden die [eiser] voor DSV verricht heeft of had moeten verrichten. De gestelde gebreken kunnen dus ook niet leiden tot het oordeel dat [eiser] zijn werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd of zich anderszins niet als goed opdrachtnemer heeft gedragen. DSV heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die op andere gronden tot dat oordeel kunnen leiden. DSV moet zich aan gemaakte afspraken houden en de facturen van [eiser] betalen. de gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen 4.5. [eiser] vordert wettelijke handelsrente vanaf 9 juni 2023, de vervaldatum van de facturen. DSV heeft hiertegen g een verweer gevoerd, zodat de wettelijke handelsrente vanaf die datum zal worden toegewezen. de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen 4.6. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen. [eiser] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het ter zake gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Op grond daarvan wordt aan [eiser] een vergoeding van EUR 1.004,90 (inclusief BTW) voor de buitengerechtelijke kosten toegekend. proceskosten 4.7. DSV is grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom wordt DSV veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . Die kosten zijn: - kosten van de dagvaarding: EUR 260,51 - griffierecht: EUR 2.889,00 - salaris gemachtigde: EUR 1.086,00 (2 punten x EUR 543,00 ) - nakosten: EUR 135,00, plus eventueel de verhoging zoals vermeld in het dictum ---------------- Totaal: EUR 4.370,51. 4.8. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in het dictum. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4.9. Niet langer in geschil is dat DSV partij is bij de afspraken met [eiser] . Met DV of [gedaagde sub 3] zelf is geen overeenkomst tot stand gekomen, zodat de vorderingen jegens hen worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat DV of [gedaagde sub 3] zelfstandig kosten hebben moeten maken voor deze procedure. Ook is het niet onbegrijpelijk dat [eiser] naast DSV ook DV en [gedaagde sub 3] in rechte heeft betrokken omdat niet aanstonds duidelijk was namens welke entiteit [gedaagde sub 3] optrad. [gedaagde sub 3] lijkt in de correspondentie gebruik te maken van een privé e-mailadres. Uit zijn e-mailberichten blijkt niet of hij voor zichzelf, voor DV of DSV optrad. Tot slot spreekt de gemachtigde van DSV c.s. in de correspondentie over [gedaagde sub 3] als ‘mijn client’. Deze onduidelijkheid komt al met al voor rekening van DSV c.s. in reconventie 4.10. DSV stelt dat na de aankoop diverse bouwkundige gebreken aan het klooster aan het licht gekomen zijn. Bepaalde verbouwingen bleken niet, niet goed of zonder vergunning te zijn uitgevoerd. De vergunningverlening voor het project heeft daardoor vertraging opgelopen, zo stelt DSV. De schade die DSV als gevolg hiervan stelt te hebben geleden, vordert zij in reconventie van [eiser] . 4.11. Naast hetgeen in conventie is overwogen over de vermeende wanprestatie van [eiser] , geldt het volgende. [eiser] is niet door DSV ingeschakeld om gebreken op te sporen, te controleren of eerdere verbouwingen met vergunning zijn verricht of om voor een snelle vergunningverlening zorg te dragen. Het gaat hier om een aanbrengfee: een vergoeding voor het aanbrengen van een te koop staand pand. [eiser] is dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [eiser] kan op deze punten dan ook niet tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst. Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie is bovendien niet alleen vereist dat de wederpartij tekort is geschoten in de nakoming en dat die tekortkoming toerekenbaar is, maar ook dat de geleden schade een gevolg is van deze tekortkoming. Er moet dus schade geleden zijn en causaal verband bestaan tussen de gestelde tekortkoming en die schade. DSV heeft allereerst een aantal van haar schadeposten in het geheel niet onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan of zij die schade daadwerkelijk geleden heeft. Voor de overige schadeposten heeft DSV onvoldoende onderbouwd dat die gestelde schade het gevolg van de vermeende wanprestatie van [eiser] . De proceskosten 4.12. DSV wordt grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom wordt DSV veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . De kosten in reconventie bedragen EUR 1.087,00 (2 maal EUR 1.087,00 maal 0,5) voor salaris gemachtigde.

De kantonrechter: in zaak 23 3605 in conventie 5.1. veroordeelt DSV tot betaling aan Quattro van bedrag van EUR 9.075,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, te rekenen vanaf 17 juni 2023, zulks tot aan de dag der algehele voldoening; 5.2. veroordeelt DSV tot betaling aan Quattro van een bedrag van EUR 828,75 aan buitengerechtelijke incassokosten; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5.3. veroordeelt DSV in de kosten van dit geding aan de zijde van Quattro, tot op heden begroot op EUR 4.096,51, te betalen binnen veertien na aanschrijving daartoe. Als DSV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet DSV ook de kosten van betekening betalen; 5.4. veroordeelt DSV in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde; 5.6. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie 5.7. wijst het gevorderde af; 5.8. veroordeelt DSV in de kosten van dit geding aan de zijde van Quattro, tot op heden begroot op EUR 1.087,00, te betalen binnen veertien na aanschrijving daartoe. Als DSV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet DSV ook de kosten van betekening betalen; in zaak 23 3606 in conventie 5.9. veroordeelt DSV tot betaling aan [eiser] van bedrag van EUR 22.990,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, te rekenen vanaf 9 juni 2023, zulks tot aan de dag der algehele voldoening; 5.10. veroordeelt DSV tot betaling aan [eiser] van een bedrag van EUR 1.004,90 aan buitengerechtelijke incassokosten; 5.11. veroordeelt DSV in de kosten van dit geding aan de zijde van [eiser] , tot op heden begroot op EUR 4.370,51, te betalen binnen veertien na aanschrijving daartoe. Als DSV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet DSV ook de kosten van betekening betalen; 5.12. veroordeelt DSV in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.13. wijst af het meer of anders gevorderde; 5.14. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie 5.15. wijst het gevorderde af; 5.16. veroordeelt DSV in de kosten van dit geding aan de zijde van [eiser] , tot op heden begroot op EUR 1.087,00, te betalen binnen veertien na aanschrijving daartoe. Als DSV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet DSV ook de kosten van betekening betalen. Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens, kantonrechter, en uitgesproken door mr. A.P.A. Bisscheroux ter openbare terechtzitting van 18 december 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.