ECLI:NL:RBLIM:2024:6887

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 10844809 \ CV EXPL 23-5582 Vonnis van 2 oktober 2024 in de zaak van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , wonend te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gemachtigde: mr. J.J.M. Goltstein, tegen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: de VvE, gemachtigde: mr. R.J.A.M. Besselink.

6.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 juni 2024 - de akte na tussenvonnis van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - de antwoordakte van de VvE. 6.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 7De verdere beoordeling in conventie 7.1. Inleiding: wat in het tussenvonnis is besloten 7.1.1. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gezamenlijke eigenaren binnen de VvE als bezitters van de opstal op grond van het bepaalde in artikel 6:174 BW aansprakelijk zijn jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor het gebrek aan de riolering dat zich in het appartementsrecht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] manifesteerde als “het toiletprobleem” en dat de VvE hoofdelijk voor hun schuld is verbonden. 7.1.2. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de door hem gevorderde schadevergoeding onvoldoende had onderbouwd en hem opgedragen dit bij akte alsnog te doen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vervolgens een akte genomen en de VvE heeft daarop gereageerd. 7.2. Andere hoedanigheid? 7.2.1. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] blijkens zijn akte (ook) optreedt onder de namen [handelsnaam] c.q. [naam bv 1] en dat dit in strijd is met de goede procesorde. Dit verweer slaagt voor zover uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde stukken blijkt dat niet hij, maar een aan hem gelieerde rechtspersoon de schade heeft geleden. Dit zal per schadepost worden beoordeeld. 7.3. De schadebegroting In het onderstaande zal de kantonrechter de schade van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] begroten. De kantonrechter zal daarbij dezelfde volgorde aanhouden als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn akte. De huurderving 7.3.1. De huurderving zou bestaan uit door zijn huurders vanwege het toiletprobleem toegepaste huurprijsvermindering en door voortijdig beëindigde huurovereenkomsten met perioden van leegstand tot gevolg. In de dagvaarding en in zijn nadere akte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter onderbouwing gesteld dat het gaat om de volgende huurovereenkomsten: De huurovereenkomst met [naam huurder 1] 7.3.2. Over deze schadepost kan de kantonrechter kort zijn. Deze huurder heeft opgezegd tegen oktober 2017. Nergens blijkt uit dat de reden van de opzegging was gelegen in de het toiletprobleem, terwijl uit de feiten volgt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarover pas sinds 2018 heeft geklaagd. De volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gederfde huur (van € 1.200,00) in verband met deze huuropzegging wordt daarom niet meegenomen in de begroting van de schade. De huurovereenkomst met [naam huurder 2] 7.3.3. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert een bedrag van € 2.702,00 aan huurderving en de helft van de aanbrengfee (€ 578,38) die hij aan de makelaar heeft betaald voor het aanbrengen van deze huurder. Wat dit laatste bedrag betreft heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onvoldoende het causaal verband aangetoond met de toiletprobleem. Immers, het staat niet vast dat de huuropzegging door de vorige huurder daarmee verband hield. 7.3.4. Wat betreft de huurderving heeft de VvE terecht opgemerkt dat de huurovereenkomst met [naam huurder 2] niet door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maar door [naam bv 1] is gesloten. Als er al schade is geleden, is dat niet door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Ook deze post wordt daarom niet meegenomen bij de begroting van de schade. De huurovereenkomst met de huurders [naam huurders] 7.3.5. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hebben deze huurders van hem gehuurd van 1 november 2018 tot 1 november 2019 en hebben zij de huurovereenkomst opgezegd vanwege het toiletprobleem. Zij zouden een bedrag aan huur onbetaald hebben gelaten van € 4.650,00, die hij als schade vordert van de VvE. Na hun vertrek zou het appartement een halve maand hebben leeggestaan en heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] courtagekosten moeten betalen aan de makelaar om een nieuwe huurder te vinden. Deze schade begroot [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op € 783,31, te weten 50% van de makelaarskosten. Ter onderbouwing van deze posten heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de volgende stukken overgelegd: Een brief van de verhuurmakelaar d.d. 26 september 2019 waarin staat dat mevrouw [naam 1] de achterstand van € 4.650,00 aan huurpenningen niet heeft voldaan en dat zij veelvuldig heeft geklaagd over rioolproblemen, vochtophoping, schimmelvorming, stank en uitval van elektriciteit. De huurder [naam 2] zou tegen de makelaar hebben gezegd dat zij niet bereid waren de achterstand te voldoen, omdat zij het appartement niet op een goede wijze hebben kunnen bewonen. De incasso zou uithanden zijn gegeven aan een incassobureau, dat heeft bericht dat geen verhaal mogelijk was. Een factuur terzake bemiddelingscourtage voor het aanbrengen van de huurders [naam huurders] van € 1.406,63. Bankafschriften van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met huurbetalingen van € 775,00 per maand in de maanden december 2018 en februari en april 2019. Een sommatie d.d. 26 september 2019 aan de huurders [naam huurders] waarin aanspraak wordt gemaakt op de niet-betaalde huur over de maanden januari, maart, mei, juli, augustus en september 2019, in totaal € 4.650,00, Een WhatsApp bericht van 22 mei 2019 van – volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] – de huurder van het appartement, waarin staat: “Ik neem na het weekend even contact met u op ivm diverse mankementen aan de woning. (…) We kunnen niet koken, de kookplaat deed het ineens niet meer… de boiler lekt aan de onderkant en geeft geen water meer… (..) en als iemand boven het toilet doorspoelt komt bij ons het water over de pot heen…” 7.3.6. De VvE heeft tegen deze onderbouwing van de schade het volgende ingebracht: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen huurovereenkomst overgelegd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft nooit een gebruikersverklaring aan de VvE overgelegd en was dus helemaal niet gerechtigd het appartement aan een ander in gebruik te geven, Er is geen bewijs overgelegd dat de huurders de huur hebben opgezegd en ook niet dat dit was vanwege de rioolproblematiek. Er is geen opleveringsrapportage overgelegd. Uit het bericht van 22 mei 2019 blijkt dat er over meerdere gebreken werd geklaagd en dat voor die andere gebreken de VvE niet aansprakelijk is.

7.9. De VvE zal de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade van € 3.359,93 moeten vergoeden. De kantonrechter zal de VvE tot betaling van dit bedrag veroordelen. De wettelijke rente vanaf datum dagvaarding zal eveneens worden toegewezen. 7.10. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, de VvE wat betreft haar verweer dat zij geheel niet aansprakelijk is voor het toiletprobleem, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wat betreft het overgrote deel van de door hem gevorderde bedrag aan schadevergoeding, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. in reconventie 7.11. Zoals in het tussenvonnis reeds is overwogen behoeft op de vordering in reconventie – die bij akte van 23 april 2024 is verminderd tot nihil – niet langer te worden beslist. 7.12. Nu de kantonrechter uit de akte vermindering va eis heeft begrepen dat de reden voor de vermindering is gelegen in het feit dat de vordering inmiddels is voldaan, zal de kantonrechter de proceskosten in reconventie eveneens compenseren, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter in conventie 8.1. veroordeelt de VvE om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag van € 3.359,93, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 10 november 2023, tot de dag van volledige betaling, 8.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 8.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 8.4. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 8.5. verstaat dat op de vordering in reconventie niet langer hoeft te worden beslist, 8.6. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024. 2.3 tussenvonnis Tussenvonnis 4.23.12. Tussenvonnis r.o. 4.24.

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 10844809 \ CV EXPL 23-5582 Vonnis van 2 oktober 2024 in de zaak van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , wonend te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gemachtigde: mr. J.J.M. Goltstein, tegen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: de VvE, gemachtigde: mr. R.J.A.M. Besselink.

6.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 juni 2024 - de akte na tussenvonnis van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - de antwoordakte van de VvE. 6.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 7De verdere beoordeling in conventie 7.1. Inleiding: wat in het tussenvonnis is besloten 7.1.1. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gezamenlijke eigenaren binnen de VvE als bezitters van de opstal op grond van het bepaalde in artikel 6:174 BW aansprakelijk zijn jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor het gebrek aan de riolering dat zich in het appartementsrecht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] manifesteerde als “het toiletprobleem” en dat de VvE hoofdelijk voor hun schuld is verbonden. 7.1.2. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de door hem gevorderde schadevergoeding onvoldoende had onderbouwd en hem opgedragen dit bij akte alsnog te doen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vervolgens een akte genomen en de VvE heeft daarop gereageerd. 7.2. Andere hoedanigheid? 7.2.1. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] blijkens zijn akte (ook) optreedt onder de namen [handelsnaam] c.q. [naam bv 1] en dat dit in strijd is met de goede procesorde. Dit verweer slaagt voor zover uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde stukken blijkt dat niet hij, maar een aan hem gelieerde rechtspersoon de schade heeft geleden. Dit zal per schadepost worden beoordeeld. 7.3. De schadebegroting In het onderstaande zal de kantonrechter de schade van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] begroten. De kantonrechter zal daarbij dezelfde volgorde aanhouden als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn akte. De huurderving 7.3.1. De huurderving zou bestaan uit door zijn huurders vanwege het toiletprobleem toegepaste huurprijsvermindering en door voortijdig beëindigde huurovereenkomsten met perioden van leegstand tot gevolg. In de dagvaarding en in zijn nadere akte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter onderbouwing gesteld dat het gaat om de volgende huurovereenkomsten: De huurovereenkomst met [naam huurder 1] 7.3.2. Over deze schadepost kan de kantonrechter kort zijn. Deze huurder heeft opgezegd tegen oktober 2017. Nergens blijkt uit dat de reden van de opzegging was gelegen in de het toiletprobleem, terwijl uit de feiten volgt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarover pas sinds 2018 heeft geklaagd. De volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gederfde huur (van € 1.200,00) in verband met deze huuropzegging wordt daarom niet meegenomen in de begroting van de schade. De huurovereenkomst met [naam huurder 2] 7.3.3. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert een bedrag van € 2.702,00 aan huurderving en de helft van de aanbrengfee (€ 578,38) die hij aan de makelaar heeft betaald voor het aanbrengen van deze huurder. Wat dit laatste bedrag betreft heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onvoldoende het causaal verband aangetoond met de toiletprobleem. Immers, het staat niet vast dat de huuropzegging door de vorige huurder daarmee verband hield. 7.3.4. Wat betreft de huurderving heeft de VvE terecht opgemerkt dat de huurovereenkomst met [naam huurder 2] niet door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maar door [naam bv 1] is gesloten. Als er al schade is geleden, is dat niet door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Ook deze post wordt daarom niet meegenomen bij de begroting van de schade. De huurovereenkomst met de huurders [naam huurders] 7.3.5. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hebben deze huurders van hem gehuurd van 1 november 2018 tot 1 november 2019 en hebben zij de huurovereenkomst opgezegd vanwege het toiletprobleem. Zij zouden een bedrag aan huur onbetaald hebben gelaten van € 4.650,00, die hij als schade vordert van de VvE. Na hun vertrek zou het appartement een halve maand hebben leeggestaan en heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] courtagekosten moeten betalen aan de makelaar om een nieuwe huurder te vinden. Deze schade begroot [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op € 783,31, te weten 50% van de makelaarskosten. Ter onderbouwing van deze posten heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de volgende stukken overgelegd: Een brief van de verhuurmakelaar d.d. 26 september 2019 waarin staat dat mevrouw [naam 1] de achterstand van € 4.650,00 aan huurpenningen niet heeft voldaan en dat zij veelvuldig heeft geklaagd over rioolproblemen, vochtophoping, schimmelvorming, stank en uitval van elektriciteit. De huurder [naam 2] zou tegen de makelaar hebben gezegd dat zij niet bereid waren de achterstand te voldoen, omdat zij het appartement niet op een goede wijze hebben kunnen bewonen. De incasso zou uithanden zijn gegeven aan een incassobureau, dat heeft bericht dat geen verhaal mogelijk was. Een factuur terzake bemiddelingscourtage voor het aanbrengen van de huurders [naam huurders] van € 1.406,63. Bankafschriften van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met huurbetalingen van € 775,00 per maand in de maanden december 2018 en februari en april 2019. Een sommatie d.d. 26 september 2019 aan de huurders [naam huurders] waarin aanspraak wordt gemaakt op de niet-betaalde huur over de maanden januari, maart, mei, juli, augustus en september 2019, in totaal € 4.650,00, Een WhatsApp bericht van 22 mei 2019 van – volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] – de huurder van het appartement, waarin staat: “Ik neem na het weekend even contact met u op ivm diverse mankementen aan de woning. (…) We kunnen niet koken, de kookplaat deed het ineens niet meer… de boiler lekt aan de onderkant en geeft geen water meer… (..) en als iemand boven het toilet doorspoelt komt bij ons het water over de pot heen…” 7.3.6. De VvE heeft tegen deze onderbouwing van de schade het volgende ingebracht: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen huurovereenkomst overgelegd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft nooit een gebruikersverklaring aan de VvE overgelegd en was dus helemaal niet gerechtigd het appartement aan een ander in gebruik te geven, Er is geen bewijs overgelegd dat de huurders de huur hebben opgezegd en ook niet dat dit was vanwege de rioolproblematiek. Er is geen opleveringsrapportage overgelegd. Uit het bericht van 22 mei 2019 blijkt dat er over meerdere gebreken werd geklaagd en dat voor die andere gebreken de VvE niet aansprakelijk is.

7.9. De VvE zal de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade van € 3.359,93 moeten vergoeden. De kantonrechter zal de VvE tot betaling van dit bedrag veroordelen. De wettelijke rente vanaf datum dagvaarding zal eveneens worden toegewezen. 7.10. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, de VvE wat betreft haar verweer dat zij geheel niet aansprakelijk is voor het toiletprobleem, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wat betreft het overgrote deel van de door hem gevorderde bedrag aan schadevergoeding, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. in reconventie 7.11. Zoals in het tussenvonnis reeds is overwogen behoeft op de vordering in reconventie – die bij akte van 23 april 2024 is verminderd tot nihil – niet langer te worden beslist. 7.12. Nu de kantonrechter uit de akte vermindering va eis heeft begrepen dat de reden voor de vermindering is gelegen in het feit dat de vordering inmiddels is voldaan, zal de kantonrechter de proceskosten in reconventie eveneens compenseren, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter in conventie 8.1. veroordeelt de VvE om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag van € 3.359,93, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 10 november 2023, tot de dag van volledige betaling, 8.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 8.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 8.4. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 8.5. verstaat dat op de vordering in reconventie niet langer hoeft te worden beslist, 8.6. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024. 2.3 tussenvonnis Tussenvonnis 4.23.12. Tussenvonnis r.o. 4.24.

Een eventuele huuropzegging houdt dus geen verband met alleen maar de rioolproblematiek. Niet bekend is wat de incassoprocedure heeft opgeleverd en wat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gedaan om zich tegen de huuropzegging te verzetten. De makelaarscourtage houdt geen verband met de rioolproblematiek. 7.3.7. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] er niet in is geslaagd voldoende te onderbouwen dat de huurderving van € 4.650,00 het gevolg is van het toiletprobleem waarvoor de VvE hoofdelijk aansprakelijk is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft wel aannemelijk gemaakt dat de huurders een huurachterstand hadden van 6 maanden huur, maar niet dat dit (alleen) was vanwege het toiletprobleem. Nergens blijkt uit dat de huurders vanwege dit probleem de huurbetalingen hebben opgeschort en al helemaal niet dat zij bij de huurcommissie of de kantonrechter om huurprijsvermindering hebben verzocht. Ook blijkt nergens uit welke inspanningen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gedaan om de huurders tot betaling te bewegen, hetgeen gelet op zijn schadebeperkingsplicht wel op zijn weg lag. Ook blijkt niet dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de andere gebreken waarover de huurders hebben geklaagd en waarvoor hijzelf verantwoordelijk was, wel heeft opgelost. Daarbij komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen huurcontract heeft overgelegd, zodat niet kan worden herleid wat de kale huurprijs was die de huurders moesten betalen. 7.3.8. In beginsel is het zo dat een huurder verplicht is de overeengekomen huurprijs te betalen. Het behoort tot het normale verhuurdersrisico als een huurder niet aan deze verplichting voldoet. De verhuurder dient voldoende incassomaatrelen te nemen om zijn vordering voldaan te krijgen. Gebreken aan het gehuurde kunnen wel aanleiding geven tot huurprijsverlaging, maar niet tot het helemaal niet meer betalen van de overeengekomen huur. Pas als vast staat dat de huurder een succesvol beroep op huurprijsverlaging heeft gedaan vanwege het toiletprobleem, kan de VvE aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daardoor lijdt. Dat is kennelijk niet het geval geweest. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook deze schadepost onvoldoende heeft onderbouwd. 7.3.9. De makelaarscourtage wordt niet meegenomen omdat van deze kosten ook niet kan worden vastgesteld dat ze het gevolg zijn van het toiletprobleem. De huurovereenkomst met [naam huurder 3] 7.3.10. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt zijn schade wegens de leegstand door het voortijdig vertrek van deze huurder op drie maanden huur, te weten op een bedrag van € 2.026,50. Ook vordert hij bemiddelings/makelaarskosten van € 1.361,25. Hij heeft volstaan met het overleggen van de volgende stukken: Een nota van de makelaar voor bemiddelingskosten van € 1.361,25, Een huurcontract ingaande 1 december 2019, Een inspectierapport /verslag van de makelaar van 1 januari 2020 Een e-mail tussen de aspirant huurder en de makelaar d.d. 8 november 2019. 7.3.11. Een verdere toelichting is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet gegeven. 7.3.12. De VvE heeft als verweer tegen deze schadepost aangevoerd: Uit het inspectierapport van de makelaar blijkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niets heeft gedaan aan de al eerder vastgestelde gebreken. Ook blijkt dat het appartement alweer per 7 februari 2020 was verhuurd. Er is geen huuropzegging overgelegd. De huurperiode heeft nog géén maand geduurd. Als deze huurder zou hebben opgezegd vanwege de rioolproblematiek, dan had het voor de hand gelegen dat de huurder daarover had geklaagd en aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had verzocht dit te herstellen, maar daarvan is niet gebleken. De courtage hangt niet samen met de rioolproblematiek. 7.3.13. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog steeds onvoldoende heeft onderbouwd dat hij huur heeft gederfd, laat staan dat dit was vanwege het toiletprobleem. Ook deze schadepost wordt daarom niet meegenomen in de schadebegroting. Ook blijkt niet dat het toiletprobleem de oorzaak was van de beëindiging van de huurovereenkomst, zodat ook de makelaarscourtage niet als schadepost wordt meegenomen. De huurovereenkomst met [naam huurster] 7.3.14. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft – voor zover relevant - de volgende stukken overgelegd: Een bericht van deze huurder d.d. 27 juni 2022 waarin staat dat zij € 190,49 minder huur per maand gaat betalen in verband met het toiletprobleem. Foto’s van bankafschrijvingen waaruit blijkt dat [naam huurster] een lager bedrag aan huur is gaan betalen. De huuropzegging per 7 februari 2023. Een (niet-ondertekende huurovereenkomst) voor de duur van 2 jaar. Een rekening voor de makelaarscourtage. 7.3.15. De VvE heeft aangevoerd dat kennelijk [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wel de VvE bijdrage doorberekende aan zijn huurders, maar deze jarenlang niet aan de VvE betaalde. In het kader van wat de kantonrechter in deze zaak moet beoordelen, is dat echter niet relevant. 7.3.16. Uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde stukken blijkt genoegzaam dat [naam huurster] vanaf juli 2022 een bedrag van € 190,49 per maand heeft ingehouden vanwege het toiletprobleem. Zij heeft dit gedurende zeven maanden gedaan. Dit bedrag aan gederfde huurinkomsten, te weten in totaal € 1.333,43 zal in de schadebegroting worden meegenomen. 7.3.17. [naam huurster] heeft één maand € 302,43 aan huur betaald. Het is de kantonrechter echter niet duidelijk wat daarvan de reden was. Dit is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet onderbouwd. Met deze extra vermindering kan dus geen rekening worden gehouden. Dat geldt ook voor de “geweigerde” eindafrekening servicekosten van € 875,78. Blijkens de toelichting hing die samen met de gestegen gasprijs. Als die rekening al niet betaald is door [naam huurster] , dan valt het causaal verband met het toiletprobleem niet in te zien. Ook dit bedrag wordt niet meegenomen in de schadebegroting. Leegstand na het vertrek van de laatste huurder 7.3.18. In het tussenvonnis is hierover het volgende overwogen: “ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij na het vertrek van de laatste huurder op 7 februari 2023 het appartement niet meer heeft verhuurd, in afwachting van een oplossing voor het toiletprobleem, dat op 10 mei 2023 is verholpen.

Een eventuele huuropzegging houdt dus geen verband met alleen maar de rioolproblematiek. Niet bekend is wat de incassoprocedure heeft opgeleverd en wat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gedaan om zich tegen de huuropzegging te verzetten. De makelaarscourtage houdt geen verband met de rioolproblematiek. 7.3.7. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] er niet in is geslaagd voldoende te onderbouwen dat de huurderving van € 4.650,00 het gevolg is van het toiletprobleem waarvoor de VvE hoofdelijk aansprakelijk is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft wel aannemelijk gemaakt dat de huurders een huurachterstand hadden van 6 maanden huur, maar niet dat dit (alleen) was vanwege het toiletprobleem. Nergens blijkt uit dat de huurders vanwege dit probleem de huurbetalingen hebben opgeschort en al helemaal niet dat zij bij de huurcommissie of de kantonrechter om huurprijsvermindering hebben verzocht. Ook blijkt nergens uit welke inspanningen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gedaan om de huurders tot betaling te bewegen, hetgeen gelet op zijn schadebeperkingsplicht wel op zijn weg lag. Ook blijkt niet dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de andere gebreken waarover de huurders hebben geklaagd en waarvoor hijzelf verantwoordelijk was, wel heeft opgelost. Daarbij komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen huurcontract heeft overgelegd, zodat niet kan worden herleid wat de kale huurprijs was die de huurders moesten betalen. 7.3.8. In beginsel is het zo dat een huurder verplicht is de overeengekomen huurprijs te betalen. Het behoort tot het normale verhuurdersrisico als een huurder niet aan deze verplichting voldoet. De verhuurder dient voldoende incassomaatrelen te nemen om zijn vordering voldaan te krijgen. Gebreken aan het gehuurde kunnen wel aanleiding geven tot huurprijsverlaging, maar niet tot het helemaal niet meer betalen van de overeengekomen huur. Pas als vast staat dat de huurder een succesvol beroep op huurprijsverlaging heeft gedaan vanwege het toiletprobleem, kan de VvE aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daardoor lijdt. Dat is kennelijk niet het geval geweest. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook deze schadepost onvoldoende heeft onderbouwd. 7.3.9. De makelaarscourtage wordt niet meegenomen omdat van deze kosten ook niet kan worden vastgesteld dat ze het gevolg zijn van het toiletprobleem. De huurovereenkomst met [naam huurder 3] 7.3.10. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt zijn schade wegens de leegstand door het voortijdig vertrek van deze huurder op drie maanden huur, te weten op een bedrag van € 2.026,50. Ook vordert hij bemiddelings/makelaarskosten van € 1.361,25. Hij heeft volstaan met het overleggen van de volgende stukken: Een nota van de makelaar voor bemiddelingskosten van € 1.361,25, Een huurcontract ingaande 1 december 2019, Een inspectierapport /verslag van de makelaar van 1 januari 2020 Een e-mail tussen de aspirant huurder en de makelaar d.d. 8 november 2019. 7.3.11. Een verdere toelichting is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet gegeven. 7.3.12. De VvE heeft als verweer tegen deze schadepost aangevoerd: Uit het inspectierapport van de makelaar blijkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niets heeft gedaan aan de al eerder vastgestelde gebreken. Ook blijkt dat het appartement alweer per 7 februari 2020 was verhuurd. Er is geen huuropzegging overgelegd. De huurperiode heeft nog géén maand geduurd. Als deze huurder zou hebben opgezegd vanwege de rioolproblematiek, dan had het voor de hand gelegen dat de huurder daarover had geklaagd en aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had verzocht dit te herstellen, maar daarvan is niet gebleken. De courtage hangt niet samen met de rioolproblematiek. 7.3.13. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog steeds onvoldoende heeft onderbouwd dat hij huur heeft gederfd, laat staan dat dit was vanwege het toiletprobleem. Ook deze schadepost wordt daarom niet meegenomen in de schadebegroting. Ook blijkt niet dat het toiletprobleem de oorzaak was van de beëindiging van de huurovereenkomst, zodat ook de makelaarscourtage niet als schadepost wordt meegenomen. De huurovereenkomst met [naam huurster] 7.3.14. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft – voor zover relevant - de volgende stukken overgelegd: Een bericht van deze huurder d.d. 27 juni 2022 waarin staat dat zij € 190,49 minder huur per maand gaat betalen in verband met het toiletprobleem. Foto’s van bankafschrijvingen waaruit blijkt dat [naam huurster] een lager bedrag aan huur is gaan betalen. De huuropzegging per 7 februari 2023. Een (niet-ondertekende huurovereenkomst) voor de duur van 2 jaar. Een rekening voor de makelaarscourtage. 7.3.15. De VvE heeft aangevoerd dat kennelijk [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wel de VvE bijdrage doorberekende aan zijn huurders, maar deze jarenlang niet aan de VvE betaalde. In het kader van wat de kantonrechter in deze zaak moet beoordelen, is dat echter niet relevant. 7.3.16. Uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde stukken blijkt genoegzaam dat [naam huurster] vanaf juli 2022 een bedrag van € 190,49 per maand heeft ingehouden vanwege het toiletprobleem. Zij heeft dit gedurende zeven maanden gedaan. Dit bedrag aan gederfde huurinkomsten, te weten in totaal € 1.333,43 zal in de schadebegroting worden meegenomen. 7.3.17. [naam huurster] heeft één maand € 302,43 aan huur betaald. Het is de kantonrechter echter niet duidelijk wat daarvan de reden was. Dit is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet onderbouwd. Met deze extra vermindering kan dus geen rekening worden gehouden. Dat geldt ook voor de “geweigerde” eindafrekening servicekosten van € 875,78. Blijkens de toelichting hing die samen met de gestegen gasprijs. Als die rekening al niet betaald is door [naam huurster] , dan valt het causaal verband met het toiletprobleem niet in te zien. Ook dit bedrag wordt niet meegenomen in de schadebegroting. Leegstand na het vertrek van de laatste huurder 7.3.18. In het tussenvonnis is hierover het volgende overwogen: “ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij na het vertrek van de laatste huurder op 7 februari 2023 het appartement niet meer heeft verhuurd, in afwachting van een oplossing voor het toiletprobleem, dat op 10 mei 2023 is verholpen.

Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was de periode van leegstand vier maanden (volgens de kantonrechter drie maanden: van 7 februari 2023 tot 10 mei 2023) hetgeen neerkomt op een huurderving van € 2.702,00 (volgens de kantonrechter € 2.026,50).” 7.3.19. In zijn nadere akte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangevoerd dat het net iets meer dan 3 maanden heeft geduurd tussen het vertrek van [naam huurster] en het herstel van het toiletprobleem op 10 mei 2023. Hij vordert nog € 2.026,50 aan huurderving. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft voorts gesteld dat hij er na het herstel van het toiletprobleem voor heeft gekozen om geen nieuwe huurder meer te zoeken, maar het appartement in de verkoop te zetten. 7.3.20. De VvE heeft erkend dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het appartement ná het herstel van het toiletprobleem in de verkoop heeft gezet. Verder voert zij aan dat het causaal verband ontbreekt en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het appartement ook eerder had kunnen verkopen. 7.3.21. De kantonrechter stelt vast dat de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] beperkt is tot de drie maanden leegstand tussen het vertrek van [naam huurster] en het herstel van het toiletprobleem. De kantonrechter is van oordeel dat hij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het appartement vóór het herstel van het toiletprobleem niet verhuurbaar was. [naam huurster] heeft immers vaak geklaagd en zelfs huur ingehouden. In deze periode was de VvE ook bekend met de ernst van het toiletprobleem en dat dit veroorzaakt werd door een gebrek in de opstal, waar zij voor verantwoordelijk is. Dit bedrag aan huurderving is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook rechtstreekse schade ten gevolge van het toiletprobleem en zal in de schadebegroting worden meegenomen. Herstelkosten 7.3.22. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een bedrag van € 4.860,00 aan herstelkosten gevorderd. Bij dagvaarding was dit bedrag in het geheel niet onderbouwd. Bij de nadere akte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 34 een stuk overgelegd dat is getiteld “rekening voor de heer [eiser in conventie, verweerder in reconventie] december 2019-januari 2020” van [naam bv 2] , kennelijk een aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelieerde onderneming. Zoals door de VvE terecht is aangevoerd, voldoet dit stuk niet aan de eisen waaraan een factuur dient te voldoen. Een betalingsbewijs is niet overgelegd. Bovendien staan er werkzaamheden op vermeld die niet in verband zijn te brengen met het toiletprobleem. Het betreft met name het verwijderen en opnieuw plaatsen van laminaat en een keuken en het omleggen van elektra. Deze kosten, voor zover [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ze al heeft gemaakt, worden niet meegenomen in de schadebegroting omdat het causaal verband met het toiletprobleem niet is komen vast te staan of zelfs aannemelijk is gemaakt. De deskundigenkosten 7.3.23. In het tussenvonnis is hierover het volgende overwogen: “De deskundigenkosten heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesteld op € 2.865,00. Dit bedrag heeft hij niet met facturen gespecificeerd.” 7.3.24. Als productie 37 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn nadere akte een “kostenopstelling” overgelegd van [naam bedrijf 1] d.d. 12-06-2023. Hierin staat dat de totale kosten voor het uitvoeren van het opnemen van rioolproblemen, afspraken ter plaatse en het maken van drie rapporten tussen 13 juni 2022 en 12 juni 2023 € 2.250,00 exclusief btw bedragen. Ook heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 38 een kostenopgave overgelegd van zijn advocaat d.d. juni 2024 van de gemaakte kosten (van € 4.676,00 exclusief btw) die deel zullen uitmaken van de eindnota die zal worden verstuurd nadat in de onderhavige zaak einduitspraak is gedaan. Daarnaast stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij ook de kosten van [naam bedrijf 2] van € 1.255,00 heeft moeten betalen. Daarvan heeft hij geen factuur en ook geen betaalbewijs overgelegd. 7.3.25. De VvE stelt zich op het standpunt dat de gevorderde deskundigenkosten afgewezen moeten worden, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet heeft aangetoond dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Hij heeft immers geen (officiële) facturen en betaalbewijzen overgelegd. Een “kostenopstelling” is immers geen factuur. Wat betreft de advocaatkosten stelt de VvE dat die vallen onder een eventuele proceskostenveroordeling en dan vastgesteld worden op basis van het liquidatietarief. Het vorderen van de daadwerkelijke advocaatkosten kan alleen in buitengewone omstandigheden en die zijn gesteld noch gebleken. 7.3.26. Beide verweren slagen. Ook deze schadeposten worden niet meegenomen in de schadebegroting. Tussenconclusie 7.4. Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade als gevolg van het toiletprobleem wordt vastgesteld op (€ 1.333,43 en € 2.026,50) = € 3.359,93‬. Beroep op eigen schuld, schending schadebeperkingsplicht 7.5. De VvE heeft in de conclusie van antwoord opgemerkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nooit een gebruikersverklaring heeft overgelegd als bedoeld in artikel 24 van het Splitsingsreglement. Zij heeft niet gesteld welk rechtsgevolg aan die stelling verbonden zou moeten worden. In haar nadere akte heeft de VvE wederom gewezen op het ontbreken van een gebruikersverklaring en gesteld dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zonder een dergelijke verklaring niet gerechtigd was tot ingebruikgeving van zijn appartement. Nu vast staat dat VvE sinds jaar en dag weet dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn appartement aan derden verhuurt en daar kennelijk niet tegen heeft geprotesteerd, ziet de kantonrechter, zonder nadere uitleg – die ontbreekt - niet in dat het ontbreken van een gebruiksverklaring in de weg zou staan aan de aansprakelijkheid voor de schade wegens een gebrekkige opstal. 7.6. De VvE heeft ook een beroep gedaan op eigen schuld. Zij heeft betoogd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] jarenlang zijn VvE-bijdrage niet heeft betaald en dat zij heel veel kosten heeft moeten maken aan rechtszaken om die betaling te krijgen. 7.7. In artikel 6:101 BW (eigen schuld), eerste volzin, is bepaald dat wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, de vergoedingsplicht wordt verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Toepassing van het artikel komt slechts aan de orde wanneer de schade in causaal verband staat met zowel met de gebeurtenis op grond waarvan de aangesprokene aansprakelijk gesteld kan worden als met een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. 7.8. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het te ver om een causaal verband aan te nemen tussen de verzakking van het riool, die de oorzaak is van het toiletprobleem, en het niet betalen door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van zijn VvE-bijdrage.

Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was de periode van leegstand vier maanden (volgens de kantonrechter drie maanden: van 7 februari 2023 tot 10 mei 2023) hetgeen neerkomt op een huurderving van € 2.702,00 (volgens de kantonrechter € 2.026,50).” 7.3.19. In zijn nadere akte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangevoerd dat het net iets meer dan 3 maanden heeft geduurd tussen het vertrek van [naam huurster] en het herstel van het toiletprobleem op 10 mei 2023. Hij vordert nog € 2.026,50 aan huurderving. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft voorts gesteld dat hij er na het herstel van het toiletprobleem voor heeft gekozen om geen nieuwe huurder meer te zoeken, maar het appartement in de verkoop te zetten. 7.3.20. De VvE heeft erkend dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het appartement ná het herstel van het toiletprobleem in de verkoop heeft gezet. Verder voert zij aan dat het causaal verband ontbreekt en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het appartement ook eerder had kunnen verkopen. 7.3.21. De kantonrechter stelt vast dat de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] beperkt is tot de drie maanden leegstand tussen het vertrek van [naam huurster] en het herstel van het toiletprobleem. De kantonrechter is van oordeel dat hij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het appartement vóór het herstel van het toiletprobleem niet verhuurbaar was. [naam huurster] heeft immers vaak geklaagd en zelfs huur ingehouden. In deze periode was de VvE ook bekend met de ernst van het toiletprobleem en dat dit veroorzaakt werd door een gebrek in de opstal, waar zij voor verantwoordelijk is. Dit bedrag aan huurderving is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook rechtstreekse schade ten gevolge van het toiletprobleem en zal in de schadebegroting worden meegenomen. Herstelkosten 7.3.22. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een bedrag van € 4.860,00 aan herstelkosten gevorderd. Bij dagvaarding was dit bedrag in het geheel niet onderbouwd. Bij de nadere akte heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 34 een stuk overgelegd dat is getiteld “rekening voor de heer [eiser in conventie, verweerder in reconventie] december 2019-januari 2020” van [naam bv 2] , kennelijk een aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelieerde onderneming. Zoals door de VvE terecht is aangevoerd, voldoet dit stuk niet aan de eisen waaraan een factuur dient te voldoen. Een betalingsbewijs is niet overgelegd. Bovendien staan er werkzaamheden op vermeld die niet in verband zijn te brengen met het toiletprobleem. Het betreft met name het verwijderen en opnieuw plaatsen van laminaat en een keuken en het omleggen van elektra. Deze kosten, voor zover [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ze al heeft gemaakt, worden niet meegenomen in de schadebegroting omdat het causaal verband met het toiletprobleem niet is komen vast te staan of zelfs aannemelijk is gemaakt. De deskundigenkosten 7.3.23. In het tussenvonnis is hierover het volgende overwogen: “De deskundigenkosten heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesteld op € 2.865,00. Dit bedrag heeft hij niet met facturen gespecificeerd.” 7.3.24. Als productie 37 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn nadere akte een “kostenopstelling” overgelegd van [naam bedrijf 1] d.d. 12-06-2023. Hierin staat dat de totale kosten voor het uitvoeren van het opnemen van rioolproblemen, afspraken ter plaatse en het maken van drie rapporten tussen 13 juni 2022 en 12 juni 2023 € 2.250,00 exclusief btw bedragen. Ook heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 38 een kostenopgave overgelegd van zijn advocaat d.d. juni 2024 van de gemaakte kosten (van € 4.676,00 exclusief btw) die deel zullen uitmaken van de eindnota die zal worden verstuurd nadat in de onderhavige zaak einduitspraak is gedaan. Daarnaast stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij ook de kosten van [naam bedrijf 2] van € 1.255,00 heeft moeten betalen. Daarvan heeft hij geen factuur en ook geen betaalbewijs overgelegd. 7.3.25. De VvE stelt zich op het standpunt dat de gevorderde deskundigenkosten afgewezen moeten worden, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet heeft aangetoond dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Hij heeft immers geen (officiële) facturen en betaalbewijzen overgelegd. Een “kostenopstelling” is immers geen factuur. Wat betreft de advocaatkosten stelt de VvE dat die vallen onder een eventuele proceskostenveroordeling en dan vastgesteld worden op basis van het liquidatietarief. Het vorderen van de daadwerkelijke advocaatkosten kan alleen in buitengewone omstandigheden en die zijn gesteld noch gebleken. 7.3.26. Beide verweren slagen. Ook deze schadeposten worden niet meegenomen in de schadebegroting. Tussenconclusie 7.4. Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleden schade als gevolg van het toiletprobleem wordt vastgesteld op (€ 1.333,43 en € 2.026,50) = € 3.359,93‬. Beroep op eigen schuld, schending schadebeperkingsplicht 7.5. De VvE heeft in de conclusie van antwoord opgemerkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nooit een gebruikersverklaring heeft overgelegd als bedoeld in artikel 24 van het Splitsingsreglement. Zij heeft niet gesteld welk rechtsgevolg aan die stelling verbonden zou moeten worden. In haar nadere akte heeft de VvE wederom gewezen op het ontbreken van een gebruikersverklaring en gesteld dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zonder een dergelijke verklaring niet gerechtigd was tot ingebruikgeving van zijn appartement. Nu vast staat dat VvE sinds jaar en dag weet dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn appartement aan derden verhuurt en daar kennelijk niet tegen heeft geprotesteerd, ziet de kantonrechter, zonder nadere uitleg – die ontbreekt - niet in dat het ontbreken van een gebruiksverklaring in de weg zou staan aan de aansprakelijkheid voor de schade wegens een gebrekkige opstal. 7.6. De VvE heeft ook een beroep gedaan op eigen schuld. Zij heeft betoogd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] jarenlang zijn VvE-bijdrage niet heeft betaald en dat zij heel veel kosten heeft moeten maken aan rechtszaken om die betaling te krijgen. 7.7. In artikel 6:101 BW (eigen schuld), eerste volzin, is bepaald dat wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, de vergoedingsplicht wordt verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Toepassing van het artikel komt slechts aan de orde wanneer de schade in causaal verband staat met zowel met de gebeurtenis op grond waarvan de aangesprokene aansprakelijk gesteld kan worden als met een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. 7.8. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het te ver om een causaal verband aan te nemen tussen de verzakking van het riool, die de oorzaak is van het toiletprobleem, en het niet betalen door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van zijn VvE-bijdrage.