ECLI:NL:RBLIM:2024:653

RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 10658773 \ CV EXPL 23-3499 Vonnis van de kantonrechter van 7 februari 2024 (bij vervroeging) in de zaak van: [eiser] , wonend te [woonplaats] , eisende partij, gemachtigde mr. D.G.A. Rossi, tegen: [gedaagde] , wonend te [woonplaats] , gedaagde partij, gemachtigde mr. L.H.G. Pelzer. Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding de conclusie van antwoord

de mondelinge behandeling van 12 januari 2024 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn bijgehouden. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] heeft van [gedaagde] een woonhuis gekocht met het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Voorafgaand aan het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft [eiser] de woning tweemaal bezichtigd. Er is ook een bouwtechnische keuring gedaan. De koopakte is op 8 november 2022 getekend, de woning is op 30 december 2022 geleverd. [eiser] en zijn gezin zijn meteen na de levering in de woning getrokken. 2.2. In april 2023 heeft [eiser] aan de dochter van [gedaagde] via WhatsApp gevraagd om te komen kijken bij de woning omdat er sprake zou zijn van “verborgen gebreken” zonder dat werd verduidelijkt waarom het zou gaan. [gedaagde] en haar dochter zijn om die reden niet op deze uitnodiging ingegaan. 2.3. Op 12 april 2023 heeft De heer [naam] van Deli Hygiënetechniek in opdracht van [eiser] de woning geïnspecteerd. Hij heeft naar aanleiding hiervan het volgende geschreven: “betreft: Muizenoverlast. Opmerking : * muizenoverlast is zeer groot. Is al meerdere jaren een probleem gezien de sporen van uitwerpselen en buiksmeer op doorvoeringen leidingen. * bewoners hebben op dit moment 2 levende muizen gevangen. * ventilatieopeningen versluiten met roosters aan de buitenkant, * onder plafonds naden en kieren afdichten met rvs gaas en cement.” 2.4. Op 19 april 2023 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de muizenplaag. 2.5. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen met de stelling dat er voor en ten tijde van de koop en levering geen sprake was van een muizenplaag in de woning.

3.1. [eiser] vordert - samengevat -: primair: I. een verklaring voor recht dat [gedaagde] tekort is gekomen in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.449,38, subsidiair: III. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [eiser] lijdt (€ 6.449,38) althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen en de koopprijs te verminderen met € 6.449,38, IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van dit bedrag van € 6.449,38 aan [eiser] , in beide gevallen V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke kosten van € 697,47, VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Zowel de primaire als subsidiaire vorderingen van [eiser] zijn gegrond op de stelling dat de woning tijdens de koop en de levering een gebrek vertoonde, te weten een muizenplaag, en dat de woning daarom bij levering niet aan de overeenkomst beantwoordde (non-conformiteit), danwel dat hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten als hij daarvan had geweten (dwaling). Door deze muizenplaag moeten op de benedenverdieping alle plafonds worden vervangen omdat daaronder naden en kieren gedicht moeten worden. De kosten hiervan, alsmede de kosten van Deli Hygiëne, wenst [eiser] op [gedaagde] te verhalen. 4.2. [gedaagde] heeft betwist dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning sprake was van een muizenplaag in de woning. Nu het [eiser] is die zich op de rechtsgevolgen van deze stelling beroept, rust de bewijslast daarvan op hem. 4.3. De rechtbank stelt voorop dat [eiser] zeer veel foto’s en filmpjes heeft overgelegd waaruit kan worden geconcludeerd dat hij in ieder geval vanaf medio april 2023 een serieus muizenprobleem heeft in zijn woning. De foto’s tonen muizenkeutels op diverse plekken in de woning, aangevreten voedsel en zelfs een luiertas van het kind van [eiser] waaraan de muizen hebben geknaagd. Echter, nu de woning is geleverd op 30 december 2022, en een muizenplaag zich op zeer korte termijn kan ontwikkelen (zoals [gedaagde] onbetwist en onderbouwd met stukken heeft aangevoerd) leveren die foto’s geen bewijs op van de stelling dat er ook al sprake was van een muizenplaag ten tijde van de koop en levering van de woning. Dat was immers in november en december 2022 al gebeurd, en derhalve alweer (ruim) 4,5 maand vóór medio april 2023. 4.4. [eiser] heeft gewezen op de verklaring van [naam] (zie r.o.2.3.) waarin staat dat deze muizenoverlast al jaren aan de gang moet zijn. Ook heeft hij aangevoerd dat hij al kort na het betrekken van de woning rare geluiden hoorde, maar die niet goed kon plaatsen. Op het verjaardagfeest van zijn dochter op 18 maart 2023 zou een buurvrouw hebben gezegd dat [gedaagde] wel eens last van muizen had gehad. Dat is voor hem aanleiding geweest om [naam] te laten komen. [naam] heeft platen uit de plafonds verwijderd en op het filmpje hiervan wijst [naam] erop dat er veel oude uitwerpselen te zien zijn en dat er looproutes te zien zijn van muizen, herkenbaar aan sporen van buiksmeer op de doorvoer van leidingen. 4.5. [gedaagde] heeft erop gewezen dat [eiser] de woning tweemaal heeft bezichtigd en dat een bouwtechnisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Als er op dat moment een muizenplaag was geweest van de omvang die [eiser] schetst, dan hadden er op die momenten muizenkeutels gezien moeten zijn en dat was niet het geval. De dochter van [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij in de periode rond het sluiten van de koopovereenkomst bijna dagelijks bij haar moeder kwam en niets van een muizenprobleem heeft gemerkt. Ook kwam wekelijks een schoonmaakster van een zorgorganisatie die nooit melding heeft gemaakt van muizen of sporen daarvan zoals muizenkeutels. Ook het verhuisbedrijf dat de verhuizing van haar moeder heeft verzorgd, heeft geen melding gemaakt van de aanwezigheid van muizen. 4.6. De kantonrechter is van oordeel dat áls er ten tijde van de levering van de woning sprake was geweest van een muizenplaag in de woning, [eiser] dit direct zou hebben moeten hebben bemerkt. Gelet op de foto’s van de situatie in april en later, zouden er op diverse plekken uitwerpselen te zien moeten zijn geweest. Dat was kennelijk niet het geval, nu [eiser] zelf pas in april 2023, 4,5 maand nadat hij in de woning was getrokken, aanleiding zag een verdelger in te schakelen. 4.7. Dat [eiser] zegt dat hij daarvóór wel eens rare geluiden hoorde en ook dat een buurvrouw heeft gezegd dat [gedaagde] wel eens last had van muizen, maakt niet dat daaruit geconcludeerd kan worden dat er voor april 2023 sprake was van een muizenplaag. Dat in een oud huis als het onderhavige, dat 92 jaar oud is, wel eens een muis binnenkomt, is immers onvermijdelijk en de aanwezigheid van een of een paar muizen kan bezwaarlijk meteen als een gebrek worden aangemerkt. Pas als er sprake is van een plaag, kan dat anders zijn. Dat er in de plafonds, die ook al oud zijn en waar in de regel nooit wordt schoongemaakt, oude muizenuitwerpselen worden gevonden, levert evenmin bewijs op van de stelling dat er ten tijde van de koop en de levering van de woning sprake was van een muizenplaag. Het is immers niet uit te sluiten dat deze uitwerpselen al jaren oud zijn. 4.8. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat niet vastgesteld kan worden dat er ten tijde van de koop en levering van de woning sprake was van een muizenplaag in de woning. Het bewijsaanbod dat [eiser] heeft gedaan, wordt gepasseerd. Zelfs al zou hij kunnen bewijzen dat [gedaagde] ooit tegen een buurvrouw heeft gezegd dat zij last had van muizen, dan levert dat geen bewijs op van de stelling dat ten tijde van de koop en levering van de woning sprake was van een muizenplaag. Uit de stellingen van [eiser] zelf blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat dat niet het geval was. 4.9. Met dit oordeel ontvalt de grondslag aan zowel de primaire als de subsidiaire vordering. De vorderingen worden dan ook afgewezen. 4.10. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 660,00 aan salaris gemachtigde. 4.11. Uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van de proceskostenveroordeling zal achterwege blijven, nu dat niet is gevorderd.

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op € 660,00. Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.