ECLI:NL:RBLIM:2024:3482

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11083468 CV EXPL 24-2195 Vonnis in kort geding van 14 juni 2024 in de zaak van de rechtspersoon naar buitenlands recht WPV ERSTE IMMOBILIËN GMBH & CO KG, te Düsseldorf (Duitsland), eisende partij, hierna te noemen: WP, gemachtigde: mr. D.A.M. Veen, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. G.G.J. Geerlings.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - het bericht van [gedaagde] van 5 juni 2024 met producties - de mondelinge behandeling van 6 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Bij deze gelegenheid zijn door [gedaagde] pleitaantekeningen ingebracht.

2.1. ( De rechtsvoorganger van) WP verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). 2.2. Op 11 maart 2024 heeft de politie bij een inval in de woning onder meer 28,6 kilogram gedroogde hennep en een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. De politie heeft haar bevindingen neergelegd in een rapportage van 15 maart 2024. 2.3. De burgemeester van de gemeente Heerlen heeft op 29 maart 2024 het voornemen geuit om over te gaan tot het tijdelijk sluiten van de woning, zulks voor de duur van zes maanden. Partijen hebben hun zienswijze hierop kenbaar gemaakt. 2.4. De burgemeester heeft op 19 april 2024 het besluit genomen om de woning op 7 mei 2024 te sluiten voor de duur van zes maanden, tot 7 november 2024. 2.5. Bij brief van 24 april 2024 heeft (de beheerder van) WP de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden per 24 april 2024. 2.6. Op 3 mei 2024 heeft (mr. Hameleers namens) [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen het besluit van 19 april 2024. Daarnaast heeft [gedaagde] aan de voorzieningenrechter van de sector bestuursrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen inhoudende een schorsing van dit besluit. De behandeling van deze voorziening bij de bestuurssector staat gepland voor 11 juni 2024. Ook van de kant van WP is bezwaar gemaakt. 2.7. Op 10 mei 2024 heeft de gemeente aan [gedaagde] bericht de sluiting van de woning uit te stellen in afwachting van de uitspraak van de voorzieningenrechter. 2.8. Op 16 mei 2024 heeft WP [gedaagde] in rechte betrokken. 2.9. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 6 juni 2024 is de woning nog altijd feitelijk niet gesloten (geweest).

3.1. WP vordert samengevat - ontruiming van de woning en de veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van € 2.779,25 alsook € 928,81 per maand voor elke maand dat het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld met een minimum van drie maanden, met kosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. WP is in Duitsland gevestigd, waarmee deze zaak internationale aspecten heeft. Deze kantonrechter is bevoegd omdat het gehuurde in Heerlen is gelegen. 4.2. De kantonrechter heeft (zoals reeds mondeling is meegedeeld) geen aanleiding gezien om de producties van [gedaagde] , die weliswaar binnen 24 uur vóór de mondelinge behandeling zijn ingediend, buiten beschouwing te laten. Hierbij is in aanmerking genomen de omvang en de deels bekendheid ervan bij WP. 4.3. In deze procedure dient te worden beoordeeld of WP een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van WP in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. 4.4. WP heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering, gelet op het belang ook naar andere huurders een signaal te laten uitgaan dat WP snel en streng optreedt tegen huurders die ernstige overtredingen begaan. In zoverre is WP ontvankelijk in haar vordering. 4.5. Ook met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar, kort gezegd, het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welke risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 4.6. Op de mondelinge behandeling heeft WP desgevraagd bevestigd dat aan de gevorderde ontruiming uitsluitend de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring ten grondslag ligt (en niet tevens andere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, waarvan in de dagvaarding alsook op de mondelinge behandeling wel gewag is gemaakt). Voor de toepassing van artikel 7:731 lid 2 BW dient, voor zover hier van belang, sprake te zijn van een daadwerkelijke sluiting van de woning. 4.7. In de ontbindingsbrief van 24 april 2024 (die al vóór 7 mei 2024 is verzonden) staat dat de huurovereenkomst “per heden” wordt ontbonden, en niet pas per de in eerste instantie bepaalde sluitingsdatum van 7 mei 2024. Maar ook deze aanvankelijke sluitingsdatum is verschoven tot (minimaal) 11 juni 2024. Van een daadwerkelijke sluiting is tot op heden nog altijd geen sprake. Hiermee is niet aan voornoemd wettelijke vereiste voldaan. WP wijst op de (vaste) jurisprudentie dat de beslissing in de bestuursrechtelijke procedure nog niet onherroepelijk hoeft te zijn om buitengerechtelijk te kunnen ontbinden. Dit staat er evenwel niet aan in de weg dat buitengerechtelijke ontbinding pas mogelijk is vanaf het moment dat de sluiting is gerealiseerd. Er is dan ook sprake van een andere situatie dan de jurisprudentie waarop wordt gedoeld. Voor zover WP nog bedoeld zou hebben te stellen dat er rechtspraak is waaruit volgt dat de ontbindingsverklaring ook al voor de feitelijke sluiting mag, miskent WP dat in dit geval al per 24 april 2024 is ontbonden terwijl de sluiting nog altijd op zich laat wachten. De kantonrechter acht het voorshands dan ook niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat WP de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft beëindigd en dat [gedaagde] op dit moment zonder recht en titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming is op die grond dan ook thans niet toewijsbaar. Een andere grondslag is niet aan de vordering ten grondslag gelegd, zodat deze vordering wordt afgewezen. 4.8. Het bestaan van de huurachterstand over de maanden maart tot en met mei 2024 van in totaal € 2.779,25 is niet weersproken. De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van deze huurachterstand ligt daarmee voor toewijzing gereed. 4.9. WP vordert verder de veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een schadevergoeding gelijk aan de overeengekomen huur voor elke maand dat de woning niet ter beschikking wordt gesteld met een minimum van drie maanden. Nu de kantonrechter voorshands van oordeel is dat de huurovereenkomst is blijven bestaan, mist artikel 7:225 BW hier toepassing. Deze vordering is dan ook niet toewijsbaar. Dat laat onverlet dat [gedaagde] op tijd de contractuele huurpenningen moet betalen (ook tijdens een sluiting). 4.10. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan WP te betalen € 2.779,25 aan niet betaalde huur over de maanden maart tot en met mei 2024, 5.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op14 juni 2024. NIv

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11083468 CV EXPL 24-2195 Vonnis in kort geding van 14 juni 2024 in de zaak van de rechtspersoon naar buitenlands recht WPV ERSTE IMMOBILIËN GMBH & CO KG, te Düsseldorf (Duitsland), eisende partij, hierna te noemen: WP, gemachtigde: mr. D.A.M. Veen, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. G.G.J. Geerlings.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - het bericht van [gedaagde] van 5 juni 2024 met producties - de mondelinge behandeling van 6 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Bij deze gelegenheid zijn door [gedaagde] pleitaantekeningen ingebracht.

2.1. ( De rechtsvoorganger van) WP verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). 2.2. Op 11 maart 2024 heeft de politie bij een inval in de woning onder meer 28,6 kilogram gedroogde hennep en een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. De politie heeft haar bevindingen neergelegd in een rapportage van 15 maart 2024. 2.3. De burgemeester van de gemeente Heerlen heeft op 29 maart 2024 het voornemen geuit om over te gaan tot het tijdelijk sluiten van de woning, zulks voor de duur van zes maanden. Partijen hebben hun zienswijze hierop kenbaar gemaakt. 2.4. De burgemeester heeft op 19 april 2024 het besluit genomen om de woning op 7 mei 2024 te sluiten voor de duur van zes maanden, tot 7 november 2024. 2.5. Bij brief van 24 april 2024 heeft (de beheerder van) WP de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden per 24 april 2024. 2.6. Op 3 mei 2024 heeft (mr. Hameleers namens) [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen het besluit van 19 april 2024. Daarnaast heeft [gedaagde] aan de voorzieningenrechter van de sector bestuursrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen inhoudende een schorsing van dit besluit. De behandeling van deze voorziening bij de bestuurssector staat gepland voor 11 juni 2024. Ook van de kant van WP is bezwaar gemaakt. 2.7. Op 10 mei 2024 heeft de gemeente aan [gedaagde] bericht de sluiting van de woning uit te stellen in afwachting van de uitspraak van de voorzieningenrechter. 2.8. Op 16 mei 2024 heeft WP [gedaagde] in rechte betrokken. 2.9. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 6 juni 2024 is de woning nog altijd feitelijk niet gesloten (geweest).

3.1. WP vordert samengevat - ontruiming van de woning en de veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van € 2.779,25 alsook € 928,81 per maand voor elke maand dat het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld met een minimum van drie maanden, met kosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. WP is in Duitsland gevestigd, waarmee deze zaak internationale aspecten heeft. Deze kantonrechter is bevoegd omdat het gehuurde in Heerlen is gelegen. 4.2. De kantonrechter heeft (zoals reeds mondeling is meegedeeld) geen aanleiding gezien om de producties van [gedaagde] , die weliswaar binnen 24 uur vóór de mondelinge behandeling zijn ingediend, buiten beschouwing te laten. Hierbij is in aanmerking genomen de omvang en de deels bekendheid ervan bij WP. 4.3. In deze procedure dient te worden beoordeeld of WP een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van WP in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. 4.4. WP heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering, gelet op het belang ook naar andere huurders een signaal te laten uitgaan dat WP snel en streng optreedt tegen huurders die ernstige overtredingen begaan. In zoverre is WP ontvankelijk in haar vordering. 4.5. Ook met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar, kort gezegd, het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welke risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 4.6. Op de mondelinge behandeling heeft WP desgevraagd bevestigd dat aan de gevorderde ontruiming uitsluitend de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring ten grondslag ligt (en niet tevens andere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, waarvan in de dagvaarding alsook op de mondelinge behandeling wel gewag is gemaakt). Voor de toepassing van artikel 7:731 lid 2 BW dient, voor zover hier van belang, sprake te zijn van een daadwerkelijke sluiting van de woning. 4.7. In de ontbindingsbrief van 24 april 2024 (die al vóór 7 mei 2024 is verzonden) staat dat de huurovereenkomst “per heden” wordt ontbonden, en niet pas per de in eerste instantie bepaalde sluitingsdatum van 7 mei 2024. Maar ook deze aanvankelijke sluitingsdatum is verschoven tot (minimaal) 11 juni 2024. Van een daadwerkelijke sluiting is tot op heden nog altijd geen sprake. Hiermee is niet aan voornoemd wettelijke vereiste voldaan. WP wijst op de (vaste) jurisprudentie dat de beslissing in de bestuursrechtelijke procedure nog niet onherroepelijk hoeft te zijn om buitengerechtelijk te kunnen ontbinden. Dit staat er evenwel niet aan in de weg dat buitengerechtelijke ontbinding pas mogelijk is vanaf het moment dat de sluiting is gerealiseerd. Er is dan ook sprake van een andere situatie dan de jurisprudentie waarop wordt gedoeld. Voor zover WP nog bedoeld zou hebben te stellen dat er rechtspraak is waaruit volgt dat de ontbindingsverklaring ook al voor de feitelijke sluiting mag, miskent WP dat in dit geval al per 24 april 2024 is ontbonden terwijl de sluiting nog altijd op zich laat wachten. De kantonrechter acht het voorshands dan ook niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat WP de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft beëindigd en dat [gedaagde] op dit moment zonder recht en titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming is op die grond dan ook thans niet toewijsbaar. Een andere grondslag is niet aan de vordering ten grondslag gelegd, zodat deze vordering wordt afgewezen. 4.8. Het bestaan van de huurachterstand over de maanden maart tot en met mei 2024 van in totaal € 2.779,25 is niet weersproken. De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van deze huurachterstand ligt daarmee voor toewijzing gereed. 4.9. WP vordert verder de veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een schadevergoeding gelijk aan de overeengekomen huur voor elke maand dat de woning niet ter beschikking wordt gesteld met een minimum van drie maanden. Nu de kantonrechter voorshands van oordeel is dat de huurovereenkomst is blijven bestaan, mist artikel 7:225 BW hier toepassing. Deze vordering is dan ook niet toewijsbaar. Dat laat onverlet dat [gedaagde] op tijd de contractuele huurpenningen moet betalen (ook tijdens een sluiting). 4.10. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan WP te betalen € 2.779,25 aan niet betaalde huur over de maanden maart tot en met mei 2024, 5.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op14 juni 2024. NIv