ECLI:NL:RBLIM:2024:1793

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 10626969 \ CV EXPL 23-3167 Vonnis van de kantonrechter van 10 april 2024 in de zaak van: [eiseres] wonende te [woonplaats 1] , gemachtigde: mr. E.A.J. Dekker, eiseres, tegen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats 2] , gemachtigde: mr. K.E.M.A.M. Bouwens, gedaagden. Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd en gedaagden respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 24 mei 2023, met 6 bijlagen; de conclusie van antwoord, met 9 bijlagen, de conclusie van repliek, met 10 bijlagen; de conclusie van dupliek, met 1 bijlage. 1.2. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

De kern van de zaak 2.1. Gedaagden hebben een woning gekocht van [eiseres] , maar zij hebben de koopprijs niet voldaan en de woning niet afgenomen. [eiseres] heeft de koopovereenkomst ontbonden en maakt aanspraak op de overeengekomen boete. 2.2. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] toewijzen omdat partijen hebben afgesproken dat gedaagden haar woning zouden kopen en dat als zij dat niet zouden doen zij deze vergoeding zouden betalen. Er is geen grond om deze afspraak niet na te komen. Hieronder legt de kantonrechter dat verder uit. De procespartijen 2.3. Gedaagden stellen dat [gedaagde 1] per 1 juli 2022 naar aanleiding van zijn huwelijk met [gedaagde 2] zijn naam heeft gewijzigd van [naam 1] in [naam 2] . De kantonrechter stelt vast dat deze wijziging tot gevolg heeft dat ook zijn naam in deze procedure wordt gewijzigd. Gedaagden stellen voorts dat [gedaagde 1] niet op correcte wijze is gedagvaard. Hij is wel in deze procedure verschenen en voert verweer en daarmee houdt de kantonrechter het er voor dat hij niet in enig procesbelang is geschaad. De dagvaarding is immers wel aan zijn huisadres betekend, echter abusievelijk uitsluitend gericht aan [gedaagde 2] . Gedaagden stellen dat dit alles tot extra kosten heeft geleid en verzoeken de kantonrechter daarmee rekening te houden. Gedaagden hebben echter niet afdoende onderbouwd waaruit deze extra kosten hebben bestaan zodat de kantonrechter geen aanleiding ziet (en overigens ook geen concrete aanknopingspunten heeft) om dit bij het beoordelen van de kosten van deze procedure mee te nemen. De overeenkomsten 2.4. [eiseres] stelt dat partijen drie maal een vrijwel gelijk luidende overeenkomst hebben gesloten voor de koop en verkoop van haar woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna de woning). Gedaagden hebben de woning niet afgenomen. [eiseres] vordert in deze procedure betaling van de contractuele boete zoals vastgelegd in de laatste overeenkomst van 13 september 2022. Gedaagden betwisten dat zij deze overeenkomst hebben gesloten. Zij erkennen dat zij de woning hebben bezichtigd, wensten te kopen en daarover met [eiseres] en haar makelaar [naam makelaar] hebben gesproken. De kantonrechter bespreekt eerst van welke feitelijke gang van zaken in dit vonnis moet worden uitgegaan en zal daarna op de verdere verweren van gedaagden ingaan. 2.5. Gedaagden erkennen ook dat ze op 14 mei 2022 een koopovereenkomst met betrekking tot de woning hebben gesloten. De stelling dat die overeenkomst in het Nederlands was en dat ze die in goed vertrouwen en op basis van een korte samenvatting gegeven door [eiseres] en [naam makelaar] hebben getekend, kan gedaagden niet ontslaan uit enige verplichting uit hoofde van die overeenkomst. Dat zou alleen anders zijn als zij (voldoende gemotiveerd) stellen dat zij op basis van een verkeerde voorstelling van zaken die overeenkomst hebben getekend. Maar daarvan is niets gebleken. Het is de eigen verantwoordelijkheid van gedaagden om zich voldoende te informeren alvorens zij, in het buitenland en in een andere taal, verplichtingen aangaan. De koopovereenkomst is een standaard NVM Modelovereenkomst waarin geen bijzondere wijzigingen zijn aangebracht. In deze overeenkomst was de koopprijs van de woning bepaald op € 195.000,- kosten koper. 2.6. Gedaagden stellen dat de verkopende makelaar, [naam makelaar] , hen zou begeleiden bij het krijgen van financiering. Dat wordt niet verder met stukken onderbouwd en door [eiseres] betwist. Partijen zijn het er over eens dat het gedaagden niet lukte om de koopprijs en bijbehorende kosten tijdig gefinancierd te krijgen. De leveringsdatum is vervolgens aangepast. Op wiens initiatief dat is gedaan is niet relevant; gedaagden betwisten niet dat een nieuwe datum is afgesproken. Gedaagden stellen in eerste instantie dat ze deze tweede overeenkomst niet hebben getekend en zelfs dat deze door valsheid in geschrifte tot stand is gekomen. Maar in de conclusie van dupliek erkennen ze dat ze na het sluiten van de eerste overeenkomst nog een schriftelijk contract kregen toegestuurd. Dat gebeurde volgens hen door alleen de laatste pagina per telefoon te sturen; dat hebben zij vervolgens getekend. [eiseres] stelt dat het gedaagden niet lukte om de kosten koper te financieren en dat daarom de koopprijs is aangepast naar € 205.000,- vrij op naam. Zo konden de kosten mee gefinancierd worden. Zij stelt dat daartoe, en om de nieuwe leveringsdatum vast te leggen, op 8 juni 2022 een nieuwe overeenkomst is getekend. Die overeenkomst is digitaal ondertekend. Op een enkele plek in die overeenkomst is per abuis de datum van de eerdere overeenkomst blijven staan, maar uit de digitale handtekening blijkt wanneer deze overeenkomst is aangegaan. In deze overeenkomst is ook afgesproken dat de koper de notaris zou aanwijzen. Levering zou volgens deze overeenkomst plaatsvinden op 30 juli 2022. Gedaagden stellen dat ‘de afspraak bij de notaris’, dat wil zeggen de levering van de woning, vervolgens werd uitgesteld omdat de financiering niet rond was. [eiseres] stelt dat gedaagden zonder bericht niet zijn verschenen bij de notaris. 2.7. [eiseres] stelt dat partijen vervolgens, nadat zij een sommatie had verstuurd, overleg hebben gevoerd en dat zij op 13 september 2022 andermaal een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woning, waarbij is overeengekomen dat de levering op 7 november 2022 zou plaatsvinden. Ook deze overeenkomst is digitaal ondertekend. Ook deze keer zijn gedaagden op de leveringsdatum niet verschenen en is er niet betaald. Gedaagden betwisten niet dat zij deze overeenkomst getekend hebben. Zij stellen dat voor hen niet duidelijk was wat zij tekenden, maar zoals hiervoor al is vastgesteld moet dat voor hun rekening blijven. Dat kunnen zij [eiseres] ook niet verwijten, van hen mag verwacht worden dat zij zich als serieuze kopers gedragen en zich (laten) informeren over hun rechten en plichten als kopers van onroerend goed. Het gaat immers om een groot belang voor beide partijen. De digitale handtekeningen 2.8. Gedaagden betwisten de bewijskracht van de digitale handtekeningen. Dat doen zij pas bij dupliek zodat [eiseres] niet meer de gelegenheid heeft om hierop te reageren. De kantonrechter kan deze stelling daarmee als te laat aangevoerd terzijde stellen of [eiseres] in de gelegenheid stellen om zich hierover uit te laten. Dat laatste zal de kantonrechter in dit geval niet doen, met name ingegeven door de onduidelijkheid waarmee de stelling is omgeven. Gedaagden betwisten namelijk niet dat zij deze overeenkomsten getekend hebben, althans dat kan de kantonrechter nergens helder uit de stellingen opmaken. Zij betwisten de bewijskracht van de digitale handtekening omdat niet is bewezen dat dit een handtekening in de zin van artikel 3: 15a BW is. En zij betwisten dat: “enig document dat ondertekend zou zijn op de in deze productie aangetoonde momenten, naar inhoud de overeenkomst is die thans als grondslag van de vordering dient.” Daarmee betwisten ze blijkbaar de inhoud van de overeenkomst. De derde overeenkomst is alleen een aanpassing van de leveringsdatum ten opzichte van de eerdere overeenkomst. De bepaling waar het hier om draait, het boetebeding, is op dezelfde wijze opgenomen in de eerste overeenkomst waarvan de ondertekening niet wordt betwist. Alleen het bedrag is ten opzichte van de eerste overeenkomst gewijzigd in verband met de gewijzigde verkoopprijs. Verder gaat het hier om digitale handtekeningen op koopovereenkomsten die via de VBO makelaar zijn opgesteld. Dat enkele gegevens van eerdere versies van de koopovereenkomst zijn overgenomen, en door het huwelijk van gedaagden inmiddels achterhaald zijn, maakt dit niet minder rechtsgeldig.

2.10. De kantonrechter komt aldus tot de conclusie dat de koopovereenkomst van 13 september 2022 rechtsgeldig is aangegaan en dat [eiseres] zich in beginsel hierop kan beroepen. De inhoud van de overeenkomst is helder; [eiseres] kan aanspraak maken op de overeengekomen boete als gedaagden de woning niet op 7 november 2022 afnemen. Dat was gedaagden met de sommatie van augustus 2022 nog eens extra duidelijk gemaakt; ook toen kondigde [eiseres] aan dat zij aanspraak kon maken op de boete. Maar partijen hebben toen besloten om andermaal een nieuwe leveringsdatum vast te leggen. Kan [eiseres] aanspraak maken op de boete? 2.11. Gedaagden stellen voorts dat [eiseres] geen aanspraak kan maken op de boete omdat er geen enkele voorbereiding was voor de levering op 7 november 2022. [eiseres] wist dat de financiering niet ging lukken en noch de notaris, noch de makelaar hebben enige stukken aan gedaagden gestuurd. Ook heeft [eiseres] hen laten weten dat zij aan ondertekening van verdere akten niet zou meewerken. Daaruit maakten gedaagden op dat zij niet meer aan levering zou meewerken. Om met dat laatste te beginnen; gedaagden brengen (ook hier pas bij dupliek) enkele screenshots van WhatsApp in het geding zonder daarbij aan te geven wanneer die gesprekken gevoerd zijn. Daaruit kan niet worden opgemaakt dat [eiseres] voor 7 november 2022 heeft aangegeven dat zij niet aan levering wenst mee te werken. Daaruit blijkt alleen dat zij geen verdere overeenkomsten wil aangaan, dat kan evengoed duiden op haar wens om niet mee te willen werken aan verder uitstel van de leveringsdatum door het tekenen van een vierde koopovereenkomst. Een afstand van recht zoals gedaagden hierin wensen te lezen, moet ondubbelzinnig zijn. Daaraan voldoet dit enkele bericht, zonder datum of context, niet. 2.12. De bewijslast voor de stelling dat [eiseres] wist dat de financiering niet rond zou komen, wat zich vertaald als; dat gedaagden een beroep zouden kunnen doen op het financieringsvoorbehoud, rust op gedaagden. Zij hebben niet gesteld en/of aangetoond dat zij een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Zij hebben ook niet onderbouwd dat [eiseres] had moeten weten dat de financiering niet zou gaan lukken en dat [eiseres] er (al dan niet impliciet) mee heeft ingestemd dat er geen formeel beroep op het financieringsvoorbehoud zou worden gedaan. Dat [eiseres] op enige wijze bemoeienis heeft gehad met de financiering van de woning voor gedaagden is betwist en niet verder onderbouwd. Dat de makelaar en de heer Bus hebben te gelden als door [eiseres] aangedragen hulppersonen waarvoor zij het risico draagt, is niet onderbouwd en niet aannemelijk gemaakt. Gedaagden hebben ook hun mogelijke beroep op het financieringsvoorbehoud niet onderbouwd (zoals wel in de overeenkomst is voorgeschreven). 2.13. De stelling ten aanzien van ontvangst van stukken van de notaris en de makelaar in de aanloop naar de levering in november doet feitelijk niet ter zake. Gedaagden moesten op die datum afnemen, zo is in de overeenkomst bepaald. Daartoe behoeven ze niet te worden aangemaand. De notaris had, volgens de niet weersproken stelling van [eiseres] , in juli 2022 alles al gereed gemaakt voor de levering. Als gedaagden zich afvroegen of de levering wel door kon gaan, of voorbereidingen misten, hadden zij een eigen verantwoordelijkheid om daarover contact te zoeken. 2.14. [eiseres] heeft gedaagden op 13 maart 2023 in gebreke gesteld en vervolgens de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete. Gedaagden hebben nog gesteld dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid vanwege het lange tijdsverloop (november-maart). Dit is inderdaad geen snelle aansprakelijkstelling, maar door hier vier maanden mee te wachten zijn geen normen geschonden. De periode is niet zodanig lang dat gedaagden in redelijkheid erop mochten vertrouwen dat [eiseres] geen aanspraak op de boete meer zou maken. De conclusie is dus dat [eiseres] aanspraak kan maken op de contractuele boete inclusief de gevorderde wettelijke rente nu daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd. Matiging 2.15. Gedaagden hebben de kantonrechter verzocht om de boete te matigen. Ook dit is pas voor het eerst bij conclusie van dupliek gemotiveerd zodat [eiseres] geen gelegenheid meer heeft gehad om hierop te reageren. De kantonrechter zal daartoe geen gelegenheid geven omdat het beroep op matiging nu al voor afwijzing gereed ligt. Gedaagden hebben namelijk onvoldoende concrete omstandigheden met betrekking tot [eiseres] of henzelf aangevoerd en onderbouwd. Dat maakt dat het beroep onvoldoende feitelijk is onderbouwd. Dat hier sprake is van een standaard boete uit een standaard overeenkomst is onvoldoende om tot matigen te komen. Dat [eiseres] de financiering voor gedaagden zou regelen hebben zij op geen enkele wijze onderbouwd en de onbekendheid van gedaagden met de Nederlandse taal en gebruiken op de vastgoedmarkt kan niet aan [eiseres] worden tegengeworpen. Gedaagden hebben er vrijwillig voor gekozen om een koopovereenkomst met betrekking tot een Nederlandse woning te sluiten zonder daarbij, blijkbaar, adequaat advies in te winnen. De kosten 2.16. [eiseres] heeft gevorderd dat gedaagden worden veroordeeld tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan de gedaagden een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. De sommatiebrief van 27 maart 2023 bepaalt ten onrechte dat er “binnen 14 dagen na heden” moet worden betaald. Over de vraag of deze brief wel bij gedaagden is aangekomen hoeft de kantonrechter zich dus niet uit te laten, aangezien dat niet tot een ander oordeel kan leiden. 2.17. Gedaagden zullen als de in ongelijk gestelde partijen in de proceskosten van [eiseres] worden veroordeeld. Deze worden begroot op € 2.409,23 ( € 510,23 aan kosten dagvaarding, € 706,- aan griffierecht en € 1.058,- aan salaris gemachtigde (twee punten maal tarief € 529,- ) verhoogd met de nakosten van € 135,- (plus de eventuele verhoging zoals vermeld in de beslissing)).

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van € 20.500,- aan [eiseres] verhoogd met de wettelijke rente daarover vanaf 12 april 2023 tot de dag van volledige voldoening; 3.2. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.409,23, als gedaagden niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten gedaagden ook de kosten van betekening betalen; 3.3. wijst het anders of meer gevorderde af; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024.