ECLI:NL:RBLIM:2023:7499

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: C/03/323574 / KG ZA 23-397 Vonnis in kort geding van 7 december 2023 in de zaak van: 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HUISARTSEN HEERLEN NOORD B.V., gevestigd te Heerlen, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres sub 2] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseressen, advocaten mr. M.M.B. Lukassen en mr. A.L. Stegeman, tegen de gedaagden: 1 [gedaagde sub 1] , wonend te [woonplaats] , 2. [gedaagde sub 2], wonend te [woonplaats] , 3. de stichting STICHTING HEALTHY AND PROUD, gevestigd te Heerlen, 4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EXO HOLDING B.V., gevestigd te Zevenaar, 5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SP BOUWGROEP B.V., gevestigd te Zevenaar, 6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid STRIX B.V., gevestigd te Zevenaar, 7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MILUMA B.V., gevestigd te Heerlen, 8. de stichting STICHTING HMC BEHEER, gevestigd te Enschede, 9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NG INVEST B.V., gevestigd te Blokker, 10. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ALTDIJK BEHEER B.V., gevestigd te Haaksbergen, 11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LUCHTTECHNIEK TWENTE B.V., gevestigd te Haaksbergen, 12. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AZELLUS B.V., gevestigd te Heerlen, 13. de stichting STICHTING ZORG ONS NEDERLAND, gevestigd te Hilversum, 14. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 14] , gevestigd te Eibergen, 15. het Unternehmersgesellschaft INTERFINISH UG, gevestigd te Düsseldorf (Duitsland), 16. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid J&K HOLDING B.V., gevestigd te Bergen op Zoom, 17. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VERIEK HOLDING B.V., gevestigd te Heerlen, 18. de eenmanszaak [gedaagde sub 18] , h.o.d.n. [handelsnaam], postadres te [plaats 1] , gedaagden sub 3 tot en met sub 18, met uitzondering van gedaagde sub 15, kantoor houdend te Heerlen. Partijen zullen hierna eiseressen en gedaagden genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal [gedaagde sub 1] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 tot en met 12, de akte overlegging producties (13 tot en met 15) tevens vermeerdering van eis van eiseressen, correspondentie over het uitstelverzoek van [gedaagde sub 1] met betrekking tot de mondelinge behandeling, waarna de voorzieningenrechter heeft beslist dat de mondelinge behandeling doorgang vindt, het op 22 november 2023 ingekomen “verweerschrift” met drie producties van [gedaagde sub 1] , de mondelinge behandeling op 23 november 2023, de spreekaantekeningen, tevens akte wijziging van eis, van eiseressen, het aanvullend “verweerschrift” van [gedaagde sub 1] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde sub 1] en zijn echtgenote waren voorheen eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het pand). Blijkens een op 15 oktober 2021 gedateerde hypotheekakte is ten behoeve van de heer [naam] (hierna: [naam] ) als schuldeiser/hypotheeknemer en ten laste van [gedaagde sub 1] en zijn echtgenote als schuldenaren/hypotheekgevers een recht van hypotheek en pand verleend en is het recht van eerste hypotheek gevestigd op het pand, waarbij [naam] aan [gedaagde sub 1] en zijn echtgenote een hypothecaire geldlening heeft verstrekt van € 200.000,-. In de hypotheekakte is onder meer opgenomen (op de derde pagina): 4. Verbodsbepalingen Het onderpand mag zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder: […] - niet worden verhuurd of verpacht en in ieder geval is de vooruitbetaling van huur en pachtpenningen en van andere vergoedingen verboden, alsook de vervreemding en verpanding van huur en pachtpenningen en andere uit de huur- of pachtovereenkomst voortvloeiende rechten, of het recht daarop; het is schuldeiser bekend dat het onderpand gedeeltelijk zal worden verhuurd en is bekend en akkoord met de huidige contracten. […] 2.2. Aangezien een betalingsachterstand is ontstaan met betrekking tot voornoemde hypothecaire geldlening, is [naam] overgegaan tot executie van zijn recht van hypotheek. Op 8 mei 2023 is het pand ter veiling aangeboden door [naam] . In de veilingadvertentie is opgenomen dat het pand deels in gebruik is bij de eigenaar en deels zonder recht of titel wordt gebruikt door een boksschool, dat er volgens opgave van de Kamer van Koophandel (hierna: KvK) zes vennootschappen op het adres van het pand staan ingeschreven en dat de verkoper ( [naam] ) niet bekend is met huur- of gebruiksovereenkomsten betreffende het pand. 2.3. Op 19 juni 2023 is door een notarieel jurist van [naam advocatenkantoor] een e-mailbericht gestuurd (aan of ten behoeve van eiseressen) met onder meer de volgende inhoud (productie 9 dagvaarding): […] Van de heer [gedaagde sub 1] heb ik de bevestiging dat hij het pand leeg zal opleveren.[…] Een gedwongen ontruiming van een gebruiker zonder recht of titel zal gaan d.m.v. een kortgeding procedure. Een huurder zal gaan via het inroepen van het huurbeding, maar van een rechtsgeldig huurcontract is thans niet gebleken dus die procedure is m.i. niet aan de orde. […] 2.4. Begin juni 2023 is een koopovereenkomst tussen [naam] en eiseressen tot stand gekomen. In de veilingvoorwaarden, onderdeel van de koopovereenkomst, is opgenomen dat de verkoper niet bekend is met huur- of gebruiksovereenkomsten betreffende het pand, dat het pand bij aflevering vrij moet zijn van gebruikers en dat, als hieraan niet is voldaan, de koper de ontruiming kan bewerkstelligen op de wijze als bepaald in artikel 525 lid 3 Rv. 2.5. Op 13 juni 2023 is een verzoekschrift bij deze rechtbank ingediend dat strekte tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW om het pand onderhands te verkopen volgens de koopovereenkomst. Bij beschikking van 27 juli 2023 heeft de rechtbank de (onderhandse) koopovereenkomst goedgekeurd, waarna het pand bij akte van levering van 28 juli 2023 aan eiseressen is geleverd. 2.6. [gedaagde sub 1] in privé, alle besloten vennootschappen en stichtingen die op het adres stonden ingeschreven, alsmede alle overige gebruikers zijn door de deurwaarder aangeschreven om het pand te verlaten. De aangeschreven gedaagden gaven hierop aan niet te voldoen aan de sommatie tot ontruiming vanwege het bestaan van schriftelijke huurovereenkomsten met Stichting Healthy and Proud (gedaagde sub 3). [gedaagde sub 1] heeft vervolgens op 12 september 2023 schriftelijke huurovereenkomsten overgelegd aan de deurwaarder (productie 11 dagvaarding). De deurwaarder is daarop niet overgegaan tot ontruiming van gedaagden uit het pand. 2.7. Bij brief van 19 september 2023 is [gedaagde sub 1] door de advocaat van eiseressen – kort gezegd – onder andere gesommeerd om uiterlijk donderdag 21 september 2023 om 12.00 uur te verklaren dat er geen enkele huurovereenkomst meer loopt en al hetgeen zich nog in het pand bevindt aan goederen of activiteiten te verwijderen c.q. stop te zetten, bij gebreke waarvan een kortgedingprocedure in dit verband zal worden geëntameerd (productie 12 dagvaarding).

3.1. Eiseressen vorderen, na vermeerdering van eis in voornoemde akte en wijziging van eis tijdens de mondelinge behandeling, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. gedaagden sub 1 tot en met (naar de voorzieningenrechter begrijpt) sub 18 ieder te veroordelen de onroerende zaak, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] , met al het hunne en de hunnen, binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels aan eiseressen op te leveren en ter vrije beschikking van eiseressen te stellen; II. gedaagden sub 3 tot en met (naar de voorzieningenrechter begrijpt) sub 18 te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis elke verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres [adres] te [plaats 2] te verwijderen en die verwijzingen verder achterwege te laten, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,- voor elk der gedaagden; III. gedaagden sub 1 en sub 2 hoofdelijk te veroordelen binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis schriftelijk en met onderbouwing van alle beschikbare stukken opgave te doen van alle thans vigerende huur- en andere gebruiksovereenkomsten die betrekking hebben op de onroerende zaak, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] , die ten tijde van de levering aan eiseressen niet beëindigd waren en die voorafgaande aan deze procedure niet reeds zijn overgelegd, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,- voor elk der gedaagden; IV. gedaagden sub 1 en sub 2 hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding ter grootte van € 25.000,-, des dat wat de één betaalt in mindering strekt op wat de ander dient te betalen, welk bedrag is te verhogen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening; V. alle gedaagden hoofdelijk te veroordelen, des dat wat de één betaalt in mindering strekt op wat de ander dient te betalen, in de proceskosten aan de zijde van eiseressen, salaris gemachtigde en nakosten daaronder begrepen; VI. gedaagden sub 1 en 2 ieder te veroordelen tot afgifte van alle bij hen in het bezit zijnde sleutels alsmede de (toegangs)codes van alle (alarm)systemen van de onroerende zaak, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] , zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,- voor elk der gedaagden. 3.2. Als primaire grondslag voor de vorderingen stellen eiseressen dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. 3.3. [gedaagde sub 1] voert verweer. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] , naar de voorzieningenrechter begrijpt, een eis in reconventie ingesteld, in die zin dat eiseressen veroordeeld worden tot het betalen van een schadevergoeding van € 18.000,- inzake door [gedaagde sub 1] gemiste inkomsten, extra kosten en emotionele schade. 3.4. Op de door partijen ingenomen stellingen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Procedureel: namens wie is [gedaagde sub 1] verschenen / verstekverlening 4.1. Op de mondelinge behandeling is van de gedaagden alleen [gedaagde sub 1] verschenen. Na enig debat is duidelijk geworden dat [gedaagde sub 1] ook namens gedaagde sub 2 (zijnde zijn echtgenote) en namens gedaagden sub 3 tot en met sub 17, met uitzondering van gedaagde sub 7, is verschenen, omdat hij (in)direct bestuurder van deze stichtingen en vennootschappen is. Het verweer van [gedaagde sub 1] is derhalve mede namens hen gevoerd. 4.2. Miluma BV, gedaagde sub 7, en [gedaagde sub 18] (h.o.d.n. [handelsnaam] ), gedaagde sub 18, zijn niet verschenen, waarna de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling verstek jegens deze twee gedaagden heeft verleend. Omvang geschil 4.3. Eiseressen hebben hun eis vermeerderd en gewijzigd. Aangezien [gedaagde sub 1] op de eisvermeerdering (welke hij op een eerder moment had ontvangen) heeft gereageerd en ook op de eiswijziging tijdens de mondelinge behandeling heeft gereageerd, terwijl [gedaagde sub 1] geen bezwaar heeft gemaakt tegen deze eisvermeerdering en -wijziging, zal de voorzieningenrechter recht doen op de (gewijzigde) vorderingen zoals die op dit moment voorliggen. 4.4. [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling een eis in reconventie ingesteld (zie hiervoor onder 3.3). Afgezien van het feit dat een eis in reconventie door een advocaat moet worden ingesteld, hetgeen uiterlijk 24 uur voor aanvang van de mondelinge behandeling dient te geschieden, heeft [gedaagde sub 1] deze eis in reconventie – zoals eiseressen hebben aangevoerd – van geen onderbouwde toelichting voorzien, zodat de voorzieningenrechter de eis in reconventie zal afwijzen. Spoedeisend belang 4.5. Hoewel [gedaagde sub 1] het spoedeisend belang heeft betwist, is de voorzieningenrechter van oordeel dat eiseressen een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen (met uitzondering van vordering IV, zoals hierna zal worden overwogen). Eiseressen wensen spoedig over hun eigendom te beschikken. Het spoedeisend belang vloeit dan ook (tevens) voort uit de aard van het gevorderde. Formeel verweer; geen bijstand door een advocaat en niet meewerken aan een gesprek? 4.6. [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat hij niet goed verweer heeft kunnen voeren, omdat hij geen tijd heeft gehad om zich te laten bijstaan door een advocaat en eiseressen niet met hem (en zijn adviseur) in gesprek wilden gaan om tot een oplossing te komen. 4.7. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. [gedaagde sub 1] heeft voldoende tijd gehad om zich juridisch te laten bijstaan (door een advocaat). Reeds in de brief van 19 september 2023 is namens eiseressen een kort geding aangekondigd en de dagvaarding is vervolgens op 31 oktober 2023 aan [gedaagde sub 1] en de overige gedaagden betekend. De mondelinge behandeling heeft ruim drie weken daarna plaatsgevonden. Dat er in de aanloop naar dit kort geding, zo begrijpt de voorzieningenrechter de stelling van [gedaagde sub 1] , problemen zijn ontstaan bij het inschakelen van een advocaat aan zijn kant, komt voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] . Kennelijk heeft zich (ook) een adviseur aan de zijde van [gedaagde sub 1] opgeworpen. In dit verband is voorgesteld een gesprek te voeren, maar het is niet concreet geworden waar dit gesprek met eiseressen over zou moeten gaan. Gelet hierop kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aan eiseressen worden tegengeworpen dat zij niet voor een gesprek hebben gekozen, maar voor (het laten doorgaan van) deze kortgedingprocedure. Formeel verweer; niet geschikt voor behandeling in kort geding? 4.8. [gedaagde sub 1] heeft onder meer aangevoerd dat de aard van de zaak een andere behandeling vraagt dan een kort geding en dat een kort geding niet de procedure is om huurovereenkomsten te vernietigen of daarover te beslissen. 4.9. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vorderingen van eiseressen in een kortgedingprocedure als de onderhavige kunnen worden ingesteld en dat daarover door de voorzieningenrechter kan worden geoordeeld. Dat volgt uit vaste jurisprudentie. Voor de goede orde tekent de voorzieningenrechter hierbij aan dat eiseressen niet vorderen dat de huurovereenkomsten worden vernietigd. Inhoudelijk 4.10. Het (inhoudelijk) verweer van [gedaagde sub 1] komt erop neer dat, bij de verwerving van het pand door [gedaagde sub 1] (en zijn echtgenote), aan Stichting Healthy and Proud een recht van exploitatie is verleend in ruil voor een lening om de aankoop en verbouwing te financieren. Dit document is bij de notaris ingediend als ‘onderbouwing Wwft’ en had derhalve bij de notaris bekend moeten zijn. [naam] heeft de hypothecaire geldlening mede verleend op basis van geprojecteerde huurinkomsten. Het was [naam] dan ook bekend dat het pand was verhuurd en dit is ook vermeld in de hypotheekakte. Eiseressen hebben het pand bij de aankoop aanvaard in de feitelijke staat, dus inclusief huurders en gebruikers. Gedaagden zijn ervan uitgegaan dat deze informatie bekend was bij eiseressen. De huurovereenkomsten zijn (door de exploitant van het pand) gemaakt bij het door de bedrijven betrekken van en inschrijven in het pand. Er is niets ongebruikelijks aan de huurovereenkomsten. Deze zijn rechtsgeldig en bestaand. 4.11. De voorzieningenrechter overweegt als volgt: 4.11.1. Naar de voorzieningenrechter begrijpt, verwijst [gedaagde sub 1] met zijn stelling, dat [naam] ermee bekend was dat het pand was verhuurd en dat dit ook is opgenomen in de hypotheekakte, naar de onder 2.1 geciteerde bepaling van de hypotheekakte en dan meer specifiek naar de passage “het is schuldeiser bekend dat het onderpand gedeeltelijk zal worden verhuurd en is bekend en akkoord met de huidige contracten”. Wat moet worden verstaan onder “de huidige contracten” en welke dat op dat moment waren, is echter in dit kort geding niet duidelijk geworden. 4.11.2. Weliswaar heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat de Stichting Healthy and Proud – reeds bij de verwerving van het pand door [gedaagde sub 1] (en zijn echtgenote) in 2021 – een recht van exploitatie van het pand had, maar die stelling heeft [gedaagde sub 1] tegenover de betwisting door eiseressen niet van enige onderbouwing voorzien. Ook zou ten tijde van de verwerving van het pand aan deze stichting een lening zijn verstrekt voor de financiering en verbouwing van, naar de voorzieningenrechter veronderstelt, het pand en zou dit in een document staan (‘onderbouwing van Wwft’) dat bij de notaris zou zijn ingediend. Dit document is evenwel niet door [gedaagde sub 1] in het geding gebracht. Evenmin is aannemelijk geworden dat dit document bekend was bij de notaris, omdat de notaris – zo hebben eiseressen onbetwist gesteld – alleen de Staat heeft aangemerkt als belanghebbende. Het is daarmee niet aannemelijk geworden dat dit document überhaupt bestaat. In dit verband heeft [gedaagde sub 1] ook niet toegelicht waarom (het noodzakelijk was dat) aan deze stichting een lening voor onder meer de financiering van het pand zou zijn verstrekt, terwijl (tegelijkertijd) in diezelfde periode aan [gedaagde sub 1] (en diens echtgenote) zelf een hypothecaire lening is verstrekt door [naam] ten behoeve van de aankoop van het pand. De voorzieningenrechter acht het daarom niet aannemelijk dat de Stichting Healthy and Proud het recht had/heeft om het pand te exploiteren. Enig stuk ter onderbouwing of toelichting daaromtrent is niet overgelegd.

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met sub 18 ieder de onroerende zaak, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] , met al het hunne en de hunnen, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels aan eiseressen op te leveren en ter vrije beschikking van eiseressen te stellen, 5.2. veroordeelt gedaagden sub 3 tot en met sub 18 om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis elke verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres [adres] te [plaats 2] te verwijderen en die verwijzingen verder achterwege te laten, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, met een (eventueel) maximum van € 10.000,-, voor elk van deze gedaagden, 5.3. veroordeelt gedaagden sub 1 en sub 2 hoofdelijk binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis schriftelijk en met onderbouwing van alle beschikbare stukken opgave te doen van alle thans vigerende huur- en andere gebruiksovereenkomsten die betrekking hebben op de onroerende zaak, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] , die ten tijde van de levering aan eiseressen niet beëindigd waren en die voorafgaande aan deze procedure niet reeds zijn overgelegd, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, met een (eventueel) maximum van € 10.000,-, voor elk van deze gedaagden, 5.4. veroordeelt gedaagden sub 1 en sub 2 ieder – binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis – tot afgifte aan eiseressen van alle bij hen in het bezit zijnde sleutels alsmede de (toegangs)codes van alle (alarm)systemen van de onroerende zaak, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] , zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, met een (eventueel) maximum van € 10.000,-, voor elk van deze gedaagden, 5.5. veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met sub 18 hoofdelijk, des dat wat de één betaalt in mindering strekt op wat de ander dient te betalen, in de proceskosten aan de zijde van eiseressen, tot op heden begroot op € 1.905,25, 5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2023. type: JPW

4.11.3. Gelet op het voorgaande is aannemelijk dat de Stichting Healthy and Proud zonder recht of titel in het pand verbleef en niet bevoegd was om als verhuurder, want zo wordt de Stichting Healthy and Proud in de huurovereenkomsten aangeduid, huurcontracten met de gedaagden sub 4 tot en met sub 17 af te sluiten. De in dit kader door [gedaagde sub 1] aan de deurwaarder verstrekte huurovereenkomsten hebben daardoor geen basis, zodat het niet aannemelijk is dat deze (rechts)geldig zijn. Hierdoor is evenmin aannemelijk dat de gedaagden sub 3 tot en met 17 met een verworven recht of op basis van een titel in het pand verblijven. Dat dit niet aannemelijk is, blijkt voorts uit de volgende opmerkelijke feiten en omstandigheden: de huurovereenkomsten zijn allemaal enkel door [gedaagde sub 1] ondertekend; enerzijds als vertegenwoordiger van ‘verhuurder’ Stichting Healthy and Proud en anderzijds als vertegenwoordiger van de diverse vennootschappen en stichtingen als ‘huurder’; de notaris heeft in juni 2023 gemaild dat [gedaagde sub 1] (had bevestigd dat hij) het pand leeg zal opleveren en dat er geen rechtsgeldige huurcontracten bekend zijn (zie hiervoor onder 2.3); [gedaagde sub 1] heeft op geen enkel moment in het voortraject, dat wil zeggen vanaf de veiling op 8 mei 2023 tot aan de levering van het pand aan eiseressen op 28 juli 2023, gewag gemaakt van het bestaan van enige huurovereenkomst. Pas bij de door eiseressen ingezette ontruiming van het pand door de deurwaarder worden door [gedaagde sub 1] (plotsklaps) huurovereenkomsten overgelegd; de rechtspersonen die in de huurovereenkomsten als huurders staan vermeld, lijken niet actief te zijn, omdat geen (recente) jaarcijfers zijn gepubliceerd. 4.11.4. Het is ook niet aannemelijk geworden dat [gedaagde sub 1] (met zijn gezin, bestaande verder uit zijn echtgenote en hun twee minderjarige kinderen) met recht of titel in het pand verblijft. Er is een zorg/huurovereenkomst tussen Stichting Zorg Ons Nederland (gedaagde sub 13) en [gedaagde sub 1] overgelegd, waarin – kort gezegd – het verlenen van zorg door deze stichting aan [gedaagde sub 1] is overeengekomen in het pand als zorgwoning. Ook deze overeenkomst heeft evenwel geen basis, omdat Stichting Zorg Ons Nederland als huurder een huurovereenkomst zou hebben gesloten met Stichting Healthy and Proud, terwijl hiervoor onder 4.11.3 is geoordeeld dat onaannemelijk is dat daarvoor een juridische basis bestaat. Los daarvan is het opmerkelijk dat Stichting Zorg Ons Nederland als ‘verhuurder’ een op 15 mei 2022 gedateerde huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] als ‘huurder’ sluit, terwijl [gedaagde sub 1] op dat moment nog (mede)eigenaar was van het pand. Dit valt zonder nadere toelichting, die niet door [gedaagde sub 1] is gegeven, niet met elkaar te rijmen. 4.11.5. Ten aanzien van gedaagde sub 18 is geen stuk overgelegd, waaruit zou kunnen blijken dat deze met recht of titel in het pand verblijft, anders dan de verwijzing in het KvK-uittreksel dat [adres] te [plaats 2] , het adres van het pand, het bezoekadres zou zijn. Dat gedaagde sub 18 daadwerkelijk in het pand verblijft of daarvan gebruik maakt, is echter niet aannemelijk gemaakt. 4.12. Op grond van het voorgaande moet geconcludeerd worden dat met betrekking tot alle gedaagden aannemelijk is geworden dat zij zonder recht of titel in het pand verblijven. De vordering onder I is daarmee op grond van artikel 525 lid 3 Rv toewijsbaar. De voorzieningenrechter acht een termijn van twee dagen na betekening van het vonnis te kort om gevolg te geven aan de ontruiming en zal deze termijn stellen op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 4.13. De vordering onder II zal (logischerwijs) eveneens worden toegewezen. Niet valt in te zien welk belang de gedaagden sub 3 tot en met sub 18 hebben bij een verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres van het pand, terwijl zij het pand dienen te verlaten. De termijn waarbinnen dit dient te geschieden, zal de voorzieningenrechter in overeenstemming brengen met de termijn, die wordt gekoppeld aan de toe te wijzen vordering onder I. Ook zal de voorzieningenrechter de in dit kader gevorderde dwangsom matigen tot € 250,- per dag, tot een maximum van € 10.000,-, per gedaagde. 4.14. Bij gebrek aan een daartegen gevoerd verweer zal de voorzieningenrechter ook de vordering onder III toewijzen. Deze vordering is van een onderbouwing voorzien en deze is niet door de gedaagden weersproken. Hier geldt dat een termijn van twee dagen (na betekening van dit vonnis) niet onredelijk kort is, omdat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat [gedaagde sub 1] en zijn echtgenote eenvoudig aan deze veroordeling gevolg kunnen geven. Wederom zal de voorzieningenrechter de gevorderde dwangsom matigen tot € 250,- per dag, tot een maximum van € 10.000,-, per gedaagde. 4.15. De vordering onder VI is eveneens toewijsbaar, omdat daartegen geen verweer is gevoerd. Overeenkomstig de toe te wijzen vordering onder I zal aan deze veroordeling een termijn worden gekoppeld van veertien dagen na betekening van dit vonnis om gevolg te (kunnen) geven aan deze veroordeling en zal ook de dwangsom worden gematigd op dezelfde wijze. 4.16. Uit het verweer van [gedaagde sub 1] maakt de voorzieningenrechter op dat hij het spoedeisend belang bij de vordering onder IV betwist. Dit verweer is terecht naar voren gebracht. Niet aannemelijk is geworden dat eiseressen op dit moment een spoedeisend belang hebben bij een door [gedaagde sub 1] te betalen voorschot aan schadevergoeding, waarvan niet duidelijk is hoe hoog deze zal zijn. Eiseressen hebben ook niet toegelicht hoe zij in dit kader het gevorderde bedrag van € 25.000,- hebben begroot. De voorzieningenrechter zal deze vordering dan ook afwijzen. Proceskosten 4.17. De gedaagden zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen – conform de vordering onder V – in de proceskosten van eiseressen worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 1.905,25 (bestaande uit € 150,25 aan kosten van de betekening, € 676,- aan griffierecht, waarbij de vorderingen van de zaak zijn aangemerkt als (overwegend) van onbepaalde waarde, en € 1.079,- aan salaris voor de advocaat, waarbij de zwaarte van de zaak is aangemerkt als gemiddeld). 4.18. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Daarin ziet de voorzieningenrechter aanleiding de gevorderde nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling in het dictum te vermelden (vergelijk Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).