ECLI:NL:RBLIM:2023:7330

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht zaaknummer / rolnummer: C/03/287950 / HA ZA 21-59 Vonnis in de hoofdzaak van 6 december 2023 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat mr. G. Vansant, tegen de besloten vennootschap BOUW- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ BEM B.V., wonende te `s-Gravenhage, gedaagde, advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans. Partijen zullen hierna [eiser] en BEM genoemd worden.

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 15 februari 2023, waarin een plaatsopneming en een voortzetting van de mondelinge behandeling zijn bevolen, het proces-verbaal van de descente en van de mondelinge behandeling, beide gehoudenop 5 juli 2023, de akte eiswijziging, tevens eisvermeerdering van 5 juli 2023, de pleitnota van [eiser] , de pleitaantekeningen van BEM, de brief van 20 juli 2023 van BEM, bevattend opmerkingen naar aanleiding van de inhoud van het proces-verbaal van 5 juli 2023. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van de percelen grond aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Op deze percelen staan enkele gebouwen, waaronder het woonhuis van [eiser] . Het woonhuis grenst niet onmiddellijk aan de [straatnaam 1] . Het kan alleen worden bereikt door te gaan door een gebouw met de voordeur aan de [straatnaam 1] (hierna: het voorhuis) en een daarachter gelegen, grotendeels bestrate, binnentuin. Vanuit de binnentuin wordt, in het woonhuis, eerst de woonkeuken bereikt. Achter de woonkeuken ligt een grote ruimte, ingericht als studeerkamer/bibliotheek (hierna: de bibliotheek) . 2.2. BEM is eigenaresse van de percelen grond aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] en [adres 10] en [adres 11] , alle percelen te [plaats] . BEM realiseert op deze percelen een hotel met restaurant, vergaderfaciliteit en verdiept aangelegde binnentuin, met de vooringang aan de [straatnaam 2] en de achteringang aan de [straatnaam 1] .Meer concreet wordt om het hotel te realiseren: (a) een (te verbouwen) monumentaal gebouw aan de [straatnaam 2] door middel van (b) een (één bouwlaag hoge, nieuw te bouwen) lobby verbonden met (c) nieuwbouw (in plaats van de daartoe gesloopte oude gebouwen) aan de [straatnaam 1] . Van de nieuwbouw maakt deel uit een zes bouwlagen (vijf etages, in totaal ongeveer 20 meter) hoge hoteltoren, met daarin hotelkamers die uitkijken in de richting van de [straatnaam 2] en in de richting van de [straatnaam 1] . 2.3. [eiser] en BEM zijn buren van elkaar.Waar het [eiser] betreft grenzen, bezien vanaf de [straatnaam 1] , aan de percelen van BEM allereerst de rechter-zijgevel van het voorhuis, dan een ruim 10 meter lange en ruim2 meter hoge gemetselde muur aan de rechter-zijkant van de binnentuin en ten slotte de rechter-zijgevel van het woonhuis. Waar het BEM betreft grenzen, op dezelfde manier bezien, aan de percelen van [eiser] allereerst de nieuwbouw met hoteltoren (waarbij de toren als zodanig niet onmiddellijk grenst aan de percelen van [eiser] ) en vervolgens de lobby. 2.4. In de notariële akte van 19 mei 1992 (hierna: de notariële akte, prod. 4 dv), opgemaakt tussen Liof, de rechtsvoorgangster van BEM als eigenaresse van de percelen zoals genoemd in rov. 2.2., en [eiser] , is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: ‘(…) I. VOOROPSTELLINGEN: De comparanten verklaarden: dat Liof eigenaar is van het pand [adres 10] te [plaats] , (…), en de heer [eiser] eigenaar is van het naastgelegen pand gelegen achter het pand [adres 2] te Maastricht, (…); dat de heer [eiser] voornemens is in de zijgevel van zijn pand ramen te maken, welke uitzicht hebben in de tuin van het Liof; dat Liof mogelijk later onder meer een verbinding zal willen realiseren van het pand [adres 10] naar haar huidige en eventueel toekomstige eigendommen in de [straatnaam 1] via haar tuin en langs de gevel van de heer [eiser] ; dat Liof bereid is om onder voorwaarden toestemming voor het aanbrengen van de door de heer [eiser] geprojecteerde ramen te verlenen; II. TOESTEMMING AANBRENGEN RAMEN: 1. De comparant sub 1, handelend als gemeld, verklaarde namens Liof toestemming te verlenen aan de heer [eiser] om in de zijgevel van zijn vorenbedoeld pand ramen aan te brengen, casu quo in overleg met Liof te onderhouden, die uitzicht hebben in de tuin van Liof. Deze toestemming geschiedt onder de voorwaarde, dat bebouwing van (een gedeelte van) de tuin van Liof (onder meer voor het realiseren van de bovenbedoelde verbinding) tegen de zijgevel van vorenbedoeld pand van de heer [eiser] , tot een hoogte van circa twee meter vijftig centimeter mogelijk blijft. Daartoe dienen de benedenramen uitgevoerd te worden als vast-raam (niet te openen), met uitzondering van een bovenlicht als klepraam. Indien Liof tot het realiseren van de bovenbedoelde bebouwing overgaat, heeft Liof de bevoegdheid om, mits op basis van de te verlenen bouwvergunning, op kosten van de heer [eiser] de benedenramen dicht te laten metselen. 2. De comparant de heer [eiser] verplicht zich om voorzieningen te treffen, waardoor inkijk door de benedenramen niet mogelijk is. (…) V. KWALITATIEVE VERBINTENISSEN: De comparanten, de comparant sub 1 handelend als gemeld, verklaarden hierbij de hiervoor sub II, III en IV over en weer aangegane verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen te vestigen als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. VI. VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN: De comparanten, de comparant sub 1 handelend als gemeld, verklaarden hierbij de toestanden in strijd met het burenrecht, welke ontstaan als gevolg van de hierboven omschreven verplichtingen die partijen over en weer zijn aangegaan, als erfdienstbaarheden over en weer te vestigen ten behoeve respectievelijk ten laste van hun hiervoor omschreven eigendommen. (…).’ De notariële akte is ingeschreven in de openbare registers op 20 mei 1992 en (aanvullend) op 27 mei 1992. 2.5. De in de notariële akte genoemde zijgevel is de rechterzijgevel van het woonhuis van [eiser] , zoals aangeduid in de rov. 2.1. en 2.3. In deze zijgevel (hierna: de zijgevel) bevinden zich vier raamopeningen, twee op de begane grond en twee op de zolderetage (met schuin-aflopend dak) (prod. 6 dv.). De ramen op de begane grond bevinden zich in de bibliotheek. Deze ramen reiken beide van ruim 0,5 meter tot ruim 3 meter boven de vloer van de bibliotheek. Ieder raam bestaat uit twee niet te openen raamvleugels met daarboven, beginnend op ongeveer 2,5 meter boven de vloer, een bovenlicht dat kan worden geopend. 2.6. Om de bouwplannen van BEM in verband met het hotel te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning aangevraagd. Bij besluit van 31 oktober 2019 hebben B&W van de gemeente Maastricht aan [naam bv] de omgevings-vergunning verleend voor het realiseren van het hotel c.a. (prod. 7 dv). 2.7. [eiser] heeft tegen het besluit van B&W van 31 oktober 2019 bezwaar gemaakt en is tegen de afwijzing van dat bezwaar vervolgens in beroep gekomen. Bij uitspraak van 17 december 2020 van deze rechtbank, zittingsplaats Maastricht, is dat beroep ongegrond verklaard (prod. 8 dv). 2.8. [eiser] is op 25 januari 2021 de onderhavige procedure aangevangen. Bij vonnis in incident van 24 februari 2021 heeft deze rechtbank de in de dagvaarding opgenomen provisionele vordering ex art. 223 Rv. afgewezen. 2.9. Bij arrest van 18 mei 2021 heeft het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (hierna: het hof) beslist op het door [eiser] ingestelde hoger beroep tegen het vonnis in incident van 24 februari 2021 (prod. 3 BEM). Het hof heeft de provisionele vordering onder 1. (een bouwverbod ter zake de lobby, voor zover daardoor, kort gezegd, direct tegen de zijgevel hoger dan 2,5 meter zou worden gebouwd en/of het functioneren van de bovenlichten in de ramen in de bibliotheek zou worden gehinderd) alsnog toegewezen en heeft het beroepen vonnis voor het overige bekrachtigd. 2.10. Bij uitspraak van 21 december 2022 is door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) beslist op het (onder meer) door [eiser] tegen de uitspraak van de rechtbank van 17 december 2020 ingestelde hoger beroep (ongenummerde prod. zijdens BEM).

3.1. [eiser] vordert, na wijziging/vermeerdering van eis ten tijde van de tweede mondelinge behandeling op 5 juli 2023, dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,: A. betreffende de voorziene lobby voor recht verklaart dat het BEM op grond van hetgeen overeen is gekomen in de akte niet is toegestaan de voorziene lobby dan wel een ander bouwwerk aan, tegen of in de nabijheid van de zijgevel van het pand van [eiser] te realiseren, voor zover dit bouwwerk een hoogte van 2,5 meter overschrijdt, alsmede dat met de benedenramen zoals opgenomen in de akte de twee raamvleugels in de breedte van het T-raam op de begane grond wordt bedoeld; BEM verbiedt om over te gaan tot realisering van de voorziene lobby of enig ander bouwwerk aan, tegen of in de nabijheid van de zijgevel van het pand van [eiser] voor zover die een hoogte van 2,5 meter overschrijdt, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag (een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend) indien BEM niet aan (een gedeelte van) deze veroordeling voldoet; B. betreffende het hotel/de hoteltoren primair: 3. BEM gebiedt om over te gaan tot afbraak van het hotel (althans - gelet op het zijdens [eiser] gestelde tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling op5 juli 2023, zoals neergelegd in het proces-verbaal - de hoteltoren, althans de vierde en vijfde etage van de hoteltoren), zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag (een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend) indien BEM niet aan deze veroordeling voldoet; subsidiair: 4. een deskundige benoemt om de waardedaling van het perceel van [eiser] inkaart te brengen; C. Schadevergoeding en proceskosten 5. BEM veroordeelt de door [eiser] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade, die [eiser] als gevolg van de onrechtmatige hinder lijdt of nog zal lijden aan [eiser] te vergoeden, nader op te maken bij staat; 6. BEM veroordeelt in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis te worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis, wettelijke rente is verschuldigd. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De voorziene bouw van het hotel (en met name van de lobby) komt in strijd met de inhoud van de afspraken tussen Liof en [eiser] , zoals neergelegd in de notariële akte. BEM is als rechtsopvolgster van Liof gebonden aan het bepaalde in die akte. De voorziene bouw van het hotel (en met name van de hoteltoren) levert na de realisering ervan hinder op voor [eiser] , die zodanig ernstig is dat deze, ondanks de verleende vergunning en de daarop door de Afdeling gegeven beslissing, als onrechtmatig moet worden gekwalificeerd. 3.3. BEM voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De uitleg van de notariële akte (vorderingen 1. en 2.) 4.1. [eiser] stelt dat uit de notariële akte volgt dat de maximaal-toegestane hoogte van de lobby aan, tegen en in de nabijheid van de zijgevel van zijn woonhuis 2,5 meter bedraagt. [eiser] vordert onder 1. dat deze uitleg door de rechtbank wordt overgenomen en als verklaring voor recht wordt neergelegd in het dictum van dit vonnis. In verband hiermee vordert [eiser] ook een verklaring voor recht inzake de uitleg van het woord ‘benedenramen’ in de notariële akte. Volgens [eiser] wordt daarmee geduid op de beide raamvleugels in elk van de beide ramen op de begane grond, vanaf de onderzijde van de raamopeningen tot aan de bovenlichten daarin. Onder 2. vordert [eiser] dat BEM, op straffe van verbeurte van een dwangsom, wordt verboden een lobby (of ander bouwwerk) te realiseren, aan, tegen of in de nabijheid van de zijgevel van zijn woonhuis, voor zover die (of dat) een hoogte van 2,5 meter overschrijdt. 4.2. BEM bestrijdt de juistheid van de uitleg die [eiser] geeft aan de notariële akte. Volgens haar volgt daaruit niet dat BEM tegen/in de nabijheid van de zijgevel van [eiser] niet hoger mag bouwen dan 2,5 meter en mag BEM op grond van het bepaalde in artikelII. lid 1-slot de twee ramen op de begane grond volledig dichtmetselen. BEM stelt dat de (geplande en inmiddels grotendeels gerealiseerde) bouw van de lobby daarom niet in strijd komt met het bepaalde in de notariële akte, zodat de daarop betrekking hebbende vorderingen 1. en 2. moeten worden afgewezen. 4.3. De rechtbank overweegt allereerst dat partijen het erover eens zijn dat de deelregeling van 15 december 2022 (zie rov. 2.12.) tot stand is gekomen en door BEM is nagekomen met het oog op de voortgang van de bouw van het hotel en dat de regeling (en met name de afspraak onder 1.) niet betekent dat [eiser] en BEM het inmiddels eens zijn over de uitleg van de notariële akte, of dat [eiser] niet langer belang heeft bij zijn daarmee verband houdende vorderingen 1. en 2. 4.4. De rechtbank stelt verder voorop dat de in de notariële akte onder II. neergelegde afspraak naar zijn aard bestemd is om ook de rechtspositie van derden (met name rechtsopvolgers) te beïnvloeden, die de bedoeling van de opstellers van de akte niet kunnen kennen. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat de onder II. neergelegde afspraak in elk geval geldt als kwalitatieve verplichting maar ook als erfdienstbaarheid, dit laatste voor zover in verband met de ramen sprake is van strijdigheid met (met name) het bepaalde in artikel 5:50 BW.Dit betekent dat het bij de uitleg van (artikel II. in) de notariële akte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, zoals af te leiden uit de in die bepaling gebezigde bewoordingen, deze bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 8 december 2000, NJ 2001/350, en latere, hierop aansluitende jurisprudentie). 4.5. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de rechtbank waargenomen dat zich in de zijgevel van het woonhuis van [eiser] in totaal vier raamopeningen bevinden, twee op de begane grond (in de bibliotheek) en twee (in wat kennelijk een slaapkamer is) op de zolderetage (zie ook rov. 2.5.).Uit de bewoordingen van de notariële akte volgt naar het oordeel van de rechtbank niet onomstotelijk dat de afspraak onder II. enkel ziet op de beide raamopeningen op de begane grond. In de akte wordt niet het aantal ramen genoemd dat [eiser] destijds in de zijgevel wilde plaatsen, en uit alle vier de raamopeningen zoals genoemd bestond uitzicht op wat destijds de binnentuin van Liof was. [eiser] heeft ook niet gesteld dat de ramen op de zolderetage al aanwezig waren in de zijgevel toen de tussen hem en Liof gemaakte afspraken in 1992 werden neergelegd in de notariële akte. De door BEM ten verwere ingenomen stelling dat alle vier de ramen in de zijgevel pas zijn gerealiseerd naar aanleiding van de in 1992 gemaakte afspraken (cva nr. 15) is door [eiser] niet weersproken. De rechtbank gaat daarom uit van het door BEM gestelde.Uitgaande van dit een en ander (en van de in rov. 4.4. vooropgestelde, stringente, uitlegmaatstaf) is de rechtbank van oordeel dat de notariële akte aldus moet worden uitgelegd dat met ‘benedenramen’ in artikel II. wordt gedoeld op de beide raamopeningen op de begane grond, dit in tegenstelling tot de ramen boven, op zolder (waarop het bepaalde in artikel II. dan verder niet ziet). Deze uitleg van ‘beneden’ (en ‘boven’) sluit aan op het normale spraakgebruik.De rechtbank gaat ervan uit dat partijen (en de betrokken notaris) goed hebben nagedacht over de in de notariële akte te gebruiken bewoordingen en hebben willen vermijden dat daarover misverstand zou kunnen ontstaan. Hiervan uitgaande ligt het voor de hand om aan te nemen dat een in het kader van de gemaakte afspraken belangrijk woord als ‘benedenramen’ steeds in dezelfde betekenis is gebruikt.Dit betekent, gegeven de hiervoor aangehangen uitleg, dat ook in de derde zin van artikel II. lid 1 met ‘benedenramen’ wordt geduid op de beide raamopeningen op de begane grond ‘als geheel’. De manier waarop deze zin is geformuleerd sluit aan op deze uitleg. De bepaling zo letterlijk mogelijk volgend bestaan de ‘benedenramen’ immers uit een gedeelte ‘vast-raam (niet te openen)’, met daarboven (anders is geen sprake van een bovenlicht) ‘een bovenlicht als klepraam’. Het bepaalde in de genoemde derde zin ondersteunt hiermee de hiervoor gegeven uitleg van ‘benedenramen’. Uit de vierde zin van de genoemde bepaling volgt, gegeven deze uitleg, dat BEM - onder omstandigheden - de bevoegdheid heeft om de beide raamopeningen op de begane grond volledig dicht te metselen, met inbegrip van de bovenlichten. Daarvan uitgaande is de aan de notariële akte ontleende opvatting van [eiser] , dat BEM ter plaatste van (de ramen in) de zijgevel niet hoger mag bouwen dan 2,5 meter, zonder grond. 4.6. In de uitleg van [eiser] wordt met ‘benedenramen’ uitsluitend gedoeld op het onderste, vaste, deel van de beide raamopeningen en niet ook op bovenlichten in de ramen in de bibliotheek. Deze uitleg sluit niet aan op de tekst van de bepaling: het deel van de raamopeningen waarop [eiser] doelt wordt daarin, als gezegd, aangeduid als ‘vast-raam (niet te openen)’.[eiser] leunt in zijn uitleg sterk op de inhoud van de verklaring van de bij het opstellen van de notariële akte betrokken notaris (prod. 5 dv). In die uitleg wordt een nauwe relatie gelegd tussen de, eventuele, bouwplannen van Liof ‘tot een hoogte van circa twee meter vijftig centimeter’ en de onderkant van de bovenlichten, op ongeveer 2,5 meter vanaf de vloer van de bibliotheek.De uitleg die [eiser] , in navolging van de notaris, geeft aan de notariële akte is niet meteen onzinnig te noemen en heeft het voordeel dat [eiser] op basis daarvan in elk geval kan verlangen dat BEM de bovenlichten in de ramen van de bibliotheek niet volledig afsluit (dichtmetselt). Het probleem is dat de notariële akte geen duidelijke aanknopingspunten biedt ter ondersteuning van deze uitleg. In de akte wordt bijvoorbeeld niets vermeld over de hoogte van de in de bibliotheek te realiseren ramen, of over de hoogte van de bovenlichten. Evenmin wordt daarin iets bepaald over de wijze van dichtmetselen van de benedenramen, op basis waarvan eventueel een verschil zou kunnen worden gemaakt tussen de (dicht te metselen) vaste delen en de (onverlet te laten) bovenramen.Daar komt bij dat de notaris zijn uitleg, naar zijn zeggen, baseert op wat hij leest, maar ook op wat hij zich herinnert (met de toevoeging dat destijds uitvoerig over de formuleringen is gesproken).

De rechtbank 5.1. wijst af het gevorderde, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van BEM tot op heden begroot op € 3.657,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft voor wat betreft de beslissing onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op6 december 2023.

Het beroep van [eiser] is gegrond verklaard, maar enkel ten aanzien van een voorschrift bij de omgevingsvergunning inzake laden en lossen in/bij de nieuwbouw in de [straatnaam 1] . 2.11. De door (onder meer) [eiser] ingestelde procedures hebben niet geleid tot een (definitieve) stop van de bouwactiviteiten ter zake het hotel. De bouw van het hotel is inmiddels nagenoeg voltooid. 2.12. Tijdens de eerste mondelinge behandeling in deze zaak, op 15 december 2022, hebben partijen een deelregeling gesloten met de volgende inhoud:‘1. [eiser] verklaart dat BEM gerechtigd is om de benedenramen in de gevel van de woning van [eiser] , met uitzondering van de bovenlichten, dicht te metselen op een esthetisch en constructief verantwoorde wijze conform een door [eiser] voor het einde van dit kalenderjaar aan BEM te verstrekken detaillering. De planning van de werkzaamheden zal worden afgestemd tussen partijen. 2. BEM verklaart dat BEM de omstandigheid dat [eiser] zich in bestuursrechtelijke en civielrechtelijke procedures verzet en heeft verzet tegen de bouwplannen van BEM niet aanmerkt als een schending van de in artikel IV van de akte van 19 mei 1992 opgenomen verplichting en dat [eiser] mitsdien jegens BEM ook geen boete is verschuldigd. 3. Partijen komen overeen dat BEM de sloopschade in en aan de woning van [eiser] binnen twee maanden na heden deugdelijk en op eigen kosten zal herstellen. Na herstel van voornoemde schade zullen partijen een nulmeting opmaken van de woning van [eiser] en dit gebruiken bij de beoordeling van de verplichting van BEM om over te gaan toe herstel van toekomstige schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden in verband met het herstel. De kosten van de nulmeting komen bij helfte voor rekening van beide partijen. [eiser] zal de vereiste opdracht geven aan een deskundige, die daartoe door [eiser] zal worden aangewezen’. 2.13. Ten tijde van de gerechtelijke plaatsopneming in deze zaak, op 5 juli 2023, was BEM nagenoeg alle op 15 december 2022 gemaakte afspraken nagekomen (de bepaling onder 1.) of grotendeels nagekomen (de bepaling onder 3.).In verband met de situatie in de bibliotheek, op de begane grond van het woonhuis van [eiser] , is in het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming (onder het aanbrengen van enkele correcties naar aanleiding van de brief van BEM van 20 juli 2023, zie rov. 1.1.) het volgende vermeld:‘De bibliotheek bevindt zich in het woonhuis, vanuit de tuin gezien achter de woonkeuken. De rechter merkt op dat zich in deze ruimte de inmiddels veelbesproken ramen in de zijgevel van het woonhuis van [eiser] bevinden. De rechter constateert dat hij in elk van de twee raamopeningen twee vaste en ondoorzichtig gemaakte raamvleugels ziet, met daarboven één van helder glas voorzien bovenlicht. De ramen zijn, anders dan tijdens de eerdere zitting overeengekomen, niet dichtgemetseld. Evenmin is er onmiddellijk achter het glas een wand gemetseld. Die wand, die deel uitmaakt van de zijwand/achterwand van de serre van het hotel [in dit vonnis: de lobby, rechtbank], bevindt zich op enkele decimeters van het glas en is, in overleg met [eiser] (met het oog op de lichtinval door het ondoorzichtige glas in de raamvleugels) witgemaakt. De rechter constateert dat de witte muur niet hoger reikt dan de bovenkant van de raamvleugels, zodat door het bovenlicht (ten tijde van de descente) blauwe lucht met enkele wolken zichtbaar is. De rechter constateert concluderend dat er in de praktijk, anders dan eerder beoogd, één grote koekoek is gerealiseerd, voor beide ramen, die dieper naar beneden doorloopt dan de onderkant van de bovenlichten, waardoor zowel door de bovenlichten als door de raamvleugels daaronder licht naar binnentreedt. Door de bovenlichten kan daarnaast lucht naar binnen treden, als deze worden geopend (…). (…) Partijen geven aan dat deze oplossing een paar maanden geleden in onderling overleg is gerealiseerd. [eiser] verklaart dat hij de vier raamvleugels recent ondoorzichtig heeft gemaakt, om niet de witte hotelmuur te hoeven zien. De raamvleugels konden en kunnen niet worden geopend, de twee bovenlichten wel. Zijdens BEM wordt verklaard dat de afstand tussen de ramen en de naastliggende witgemaakte muur van het hotel ongeveer 30 tot 35 cm is en dat zich voor het overige een ruime van ongeveer 20 centimeter bevindt tussen de muur van het hotel en de zijgevel van [eiser] ’ woonhuis. Enkel aan de bovenzijde is deze ruimte dichtgezet. Die keuze is in overleg met [eiser] gemaakt, om het intreden van water tussen de beide gevels onmogelijk te maken. De koekoek zal nog worden afgesloten met een lichtstraat, om ook daar hemelwater tegen te houden (…)’.

Die herinneringen als zodanig kunnen echter niet bijdragen aan de uitleg van de notariële akte; de partijbedoelingen moeten, als gezegd, worden vastgesteld (uitsluitend) op basis van ‘de in die akte gebezigde bewoordingen, deze bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte’.Als de notaris gelijk zou hebben met zijn stellingen over de bedoelingen van partijen in 1992, dan luidt het oordeel van de rechtbank dat die bedoelingen zeer gebrekkig zijn neergelegd in de notariële akte. Tegen de consequenties daarvan wil de Hoge Raad, door de stringente uitleg als geschetst te hanteren, rechtsopvolgers als BEM (die bijna 30 jaar na 1992 kennis heeft genomen van de inhoud van de notariële akte en die daar, naar valt aan te nemen, haar beslissingen ter zake de bouw van het hotel mede op heeft gebaseerd) juist beschermen. 4.7. De rechtbank zal [eiser] daarom niet volgen in zijn stellingen over de uitleg van artikel II. in de notariële akte. De op die uitleg gebaseerde vorderingen 1. en 2. zullen worden afgewezen. 4.8. Geheel terzijde merkt de rechtbank nog het volgende op.De notariële akte heeft uitsluitend betrekking op bouwen ‘langs de gevel’ en ‘tegen de zijgevel’ van het woonhuis van [eiser] , dit bouwen in relatie tot de door [eiser] te realiseren ramen op de begane grond van zijn woonhuis. Voor zover de vorderingen zien op bouwen ‘in de nabijheid’ van die zijgevel ter plaatste van de genoemde ramen - en elders in de nabijheid van de percelen van [eiser] , zoals ter plaatste van het voorhuis en de muur aan de rechterzijde van de binnentuin - vinden zij hoe dan ook geen steun in het bepaalde in de notariële akte.De oplossing die BEM na overleg met [eiser] heeft gerealiseerd naar aanleiding van de op 15 december 2022 getroffen deelregeling (zie rov. 2.13.) komt er in de praktijk op neer, zoals de rechtbank heeft waargenomen ten tijde van de gerechtelijke plaatsopneming op5 juli 2023, dat de licht-doorlatende functie van de beide raamopeningen in de bibliotheek volledig intact is gebleven en dat de bovenlichten onverkort de mogelijkheid bieden om de lucht te zien en (frisse buiten)lucht toe te laten tot de bibliotheek.Gelet op de afspraken tussen [eiser] en BEM waarop deze oplossing is gebaseerd, zowel tijdens de mondelinge behandeling op 15 december 2022 als daarna, is het moeilijk voorstelbaar dat BEM in haar relatie tot [eiser] op juridisch-dragende gronden afbreuk kan doen aan het voortbestaan van de huidige situatie. Daarmee wordt, naar het de rechtbank voorkomt, feitelijk gezien in belangrijke mate voldaan aan wat [eiser] meent dat hem ook juridisch gezien toekomt. Ten dele heeft hij zelfs méér verkregen dan hetgeen volgt uit zijn eigen stellingen over de uitleg van de notariële akte, namelijk het niet-dichtmetselen van de vaste delen in de ramen in de bibliotheek tot aan de onderkant van de bovenlichten. De consequenties van de hoteltoren voor [eiser] (vorderingen 3., 4. en 5.) 4.9. De rechtbank stelt voorop dat het onder 3 gevorderde gebod om over te gaan tot afbraak van het hotel, gelet op het verhandelde tijdens de voorzetting van de mondelinge behandeling, (feitelijk) uitsluitend betrekking heeft op de bovenste twee etages van de hoteltoren.Van de aanwezigheid van die etages ondervindt [eiser] als eigenaar van zijn percelen, naar zijn zeggen, zodanige hinder dat deze als onrechtmatig moet worden aangemerkt, zodat de gevorderde afbraak is aangewezen. De ondervonden hinder bestaat volgens [eiser] uit: verminderde lichtinval, de aantasting van privacy/inkijk, de verstoring van uitzicht en geluidsoverlast.BEM heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van de onrechtmatige hinder zoals door [eiser] gesteld, en heeft zich ter onderbouwing van dit verweer onder meer beroepen op de beslissingen van de rechters in de (mede) door [eiser] aangespannen bestuursrechtelijke procedures (zie de rov. 2.7. en 2.10.). 4.10. De rechtbank stelt voorop dat de wettelijke bepalingen waarop [eiser] zich beroept (de artikelen 5:37 jo. 6:162 BW) geen bescherming bieden tegen alle hinder die, voor zover hier van belang, door de eigenaar van het ene perceel wordt toegebracht aan de eigenaar van het andere perceel. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid - mede gelet op de daaraan verbonden kosten - en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen (HR 21 oktober 2005, NJ 2006/418, Ludlage/Van Paradijs, en vergelijkbare jurisprudentie). Daarbij kunnen de normen die gelden bij de verlening van omgevingsvergunningen een relevant referentiekader vormen bij de invulling van de betamelijkheidsnorm van art. 6:162 BW. 4.11. In verband met dit laatste is van belang dat de door [eiser] gestelde hinder als gevolg van de realisering van het hotel in de uitspraak van 21 december 2022 van de Afdeling (zie rov. 2.10.) uitgebreid aan de orde is gesteld en dat de Afdeling ter zake ook, punt voor punt, een belangenafweging heeft gemaakt en tot een oordeel is gekomen. Kort gezegd luidt dat oordeel steeds dat de door [eiser] van het hotel ondervonden/te ondervinden hinder beperkt en daarmee aanvaardbaar is. De Afdeling heeft daarbij uitdrukkelijk aandacht besteed aan de door [eiser] gestelde hinder in de vorm van verminderde daglichttoetreding en bezonning, verminderde privacy en geluidsoverlast. 4.12. [eiser] heeft gesteld dat niettemin sprake is van onrechtmatige hinder in civiele zin, maar heeft dat standpunt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Daarbij is van belang dat [eiser] niet afdoende heeft gemotiveerd waarom de rechtbank de belangenafweging door de Afdeling niet mag zien als een deugdelijk referentiekader als eerder genoemd. [eiser] heeft ook niet gesteld, laat staan afdoende gemotiveerd gesteld, dat de onderhavige procedure betrekking heeft op andere of op méér hinder dan in de bestuursrechtelijke procedures aan de orde is geweest. 4.13. Meer in het algemeen is van belang dat de woning c.a. van [eiser] zich bevindt in het historische centrum van [plaats] , dat gekenmerkt wordt door - aan verandering onderhevige - intensieve en ten dele ook hoge bebouwing, waardoor de eigenaren van de diverse percelen er niet op kunnen vertrouwen dat bestaande (en als zodanig zonder twijfel zeer op prijs gestelde) feitelijke situaties ten eeuwigen dage blijven bestaan en dat geen sprake zal zijn van (toegenomen) hinder als gevolg van bebouwing in de nabijheid van de eigen eigendommen. Ook op deze omstandigheid is [eiser] niet of nauwelijks ingegaan. 4.14. Met betrekking tot de door [eiser] aangevoerde onrechtmatige hinder in de vorm van verminderde bezonning en lichtinval, de aantasting van de privacy door meer inkijk, de verstoring van uitzicht en de te ondervinden geluidsoverlast heeft, meer concreet, het navolgende te gelden. 4.14.1. In verband met de (verminderde) toetreding van licht tot zijn percelen en de gebouwen daarop is in de eerste plaats relevant dat de beperking van de lichtinval tot de bibliotheek ten gevolge van de bouw van het hotel aanzienlijk is beperkt door de wijze waarop BEM, in overleg met [eiser] , invulling heeft gegeven aan de deelregeling zoals getroffen tijdens de eerste mondelinge behandeling (zie rov.

4.8.). 4.14.2. Waar het de toetreding van (zon)licht tot zijn binnentuin (en verminderd uitzicht) betreft is verder relevant dat [eiser] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft gesteld dat daarvan vooral sprake is in het voor- en najaar, omdat de eigen bomen in de zomer hoe dan ook voor schaduw in de binnentuin en in de woonkeuken zorgen. De rechtbank heeft tijdens de gerechtelijke plaatsopneming op 5 juli 2023 waargenomen dat de eigen beplanting in de binnentuin (onder meer met bomen) zo omvangrijk en hoog is dat deze op veel plaatsen in de binnentuin het zicht op de omgeving tegenhoudt. 4.14.3. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de rechtbank verder waargenomen dat de hoteltoren, bezien vanuit de binnentuin van [eiser] , niet duidelijk in het oog springt, omdat deze op enige afstand van de percelen van [eiser] is gebouwd. Alleen in de nabijheid van de buitenmuur van de woonkeuken valt de blik met enige vanzelfsprekendheid op de hoteltoren. Die toren zal op sommige momenten - vooral later op de dag - voor schaduw op de percelen van [eiser] zorgen (dat volgt uit de bezonningsstudies die door beide partijen in het geding zijn gebracht), maar [eiser] heeft niet deugdelijk onderbouwd waarom hier - mede gelet op hetgeen eerder werd overwogen over de door de Afdeling gemaakte belangenafweging en over de ligging van [eiser] ’ eigendommen - sprake is van buitensporige, onrechtmatig te achten, hinder. 4.14.4. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de rechtbank verder waargenomen: (a) dat de lobby van het hotel slechts in geringe mate uitsteekt boven de muur aan de zijkant van de binnentuin van [eiser] , (b) dat de ramen van de hoogstgelegen hotelkamers geen of slechts enig zijzicht geven op de binnentuin van [eiser] en de daarachter gelegen buitenmuur van de woonkeuken, en (c) dat de ramen van de dichter bij de percelen van [eiser] gelegen lifthal in de hoteltoren inmiddels zijn voorzien van matglas of zijn bekleed met mat-witte folie. Van belang is ook dat BEM tijdens de gerechtelijke plaatsopneming, onweersproken, heeft gesteld: (d) dat de ramen van de hotelkamers bewust (enigszins) verdiept zijn aangelegd, waardoor het uitzicht opzij (enigszins) wordt beperkt, en (e) dat mag worden verwacht dat de hotelkamers zullen worden voorzien van glasgordijnen en van volledig verduisterende overgordijnen en dat niet valt te verwachten dat de hotelgasten lang in de hotelkamers zullen verblijven en dan uitgebreid belangstelling zullen hebben voor het woonhuis en de binnentuin van [eiser] . Ook gelet op dit alles kan de rechtbank waar het betreft de te verwachten hinder als gevolg van (méér) inkijk en (beperkt) uitzicht niet tot het oordeel komen dat de realisering van het hotel/de hoteltoren zal leiden tot onrechtmatig te achten hinder op de eigendommen van [eiser] . 4.14.5. Met betrekking tot de te verwachten geluidsoverlast stelt [eiser] tweeledig. [eiser] voorziet geluidsoverlast: (a) als gevolg van het laden en lossen om het hotel te bevoorraden als leveranciers zich niet aan de geldende voorschriften houden, en (b) in de vorm van een toename van stemgeluid van hotelgasten die zich, ook al is dat volgens BEM niet de bedoeling, onherroepelijk toch in de verdiepte binnentuin van het hotel zullen bevinden.De rechtbank overweegt dat deze stellingen geen betrekking hebben op de realisatie van het hotel/de hoteltoren als zodanig, maar op de exploitatie van het hotel. BEM heeft, onweersproken, gesteld dat zij weliswaar eigenaar van het hotel zal blijven, maar dat de exploitatie ervan in handen zal worden gegeven aan een derde (rechts)persoon. De stellingen van [eiser] treffen in zoverre niet het juiste doel, namelijk de voor de (eventueel optredende) geluidhinder verantwoordelijke (rechts)persoon.Daar komt bij dat [eiser] als vaststaand aanneemt dat geldende voorschriften en beperkingen niet zullen worden nageleefd door de toekomstige exploitant. Dat staat niet vast, en evenmin dat BEM hierop onvoldoende bedacht zal zijn bij het maken van afspraken met die toekomstige exploitant. Bij dit alles is ook relevant dat in een stedelijke omgeving als de onderhavige enige (toename van de) geluidshinder moet worden geduld. 4.15. Dat de realisatie van het hotel zal leiden tot onrechtmatige hinder in de vorm van geluidsoverlast heeft [eiser] , als met al, onvoldoende onderbouwd.De rechtbank wijst erop dat dit oordeel betrekking heeft op de huidige situatie in en om het hotel en op de huidige verwachtingen ten aanzien van (de exploitatie van het hotel in) de toekomst. Het ligt op de weg van BEM om erop toe te zien dat de voorzieningen die op dit moment zijn aangebracht in het hotel om eventuele hinder te voorkomen of te beperken (zoals het matglas in de lifthal) aanwezig blijven en dat met de exploitant van het hotel deugdelijke afspraken worden gemaakt om eventuele hinder door gasten en leveranciers zo veel mogelijk te voorkomen, of op zijn minst te beperken. 4.16. De slotsom is dat (ook) de vorderingen onder 3., 4. en 5. zullen worden afgewezen, als zijnde feitelijk en juridisch onvoldoende onderbouwd. De proceskosten 4.17. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van BEM worden begroot op: - griffierecht 667,00 - salaris advocaat 2.990,00 (5,0 punten × tarief € 598,00) totaal € 3.657,00 4.18. Met betrekking tot de gevorderde nakosten overweegt de rechtbank als volgt. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Daarin ziet de rechtbank aanleiding de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden (vergelijk HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).