ECLI:NL:RBLIM:2023:6645

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/305431 / HA ZA 22-235

Vonnis bij vervroeging van 8 november 2023

in de zaak van

[eiser]

,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat mr. W.E. Widdershoven te Maastricht,

tegen

[gedaagde]

,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde]

advocaat mr. L.W.J.P.F. Einig te Venlo.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 14 juni 2023

de akte uitlaten van [eiser] van 16 augustus 2023 met de daarbij gevoegde producties 36 tot en met 39

de akte uitlaten van [gedaagde] van 16 augustus 2023

het bericht van de rechtbank waarbij het antwoord van de aangezochte deskundige [naam taxateur 1] is doorgeleid naar partijen met het verzoek om reactie

de reactie van mr. Widdershoven bij brief van 25 oktober 2023

de reactie van mr. Einig bij brief van 26 oktober 2023

de e-mail van mr. Widdershoven van 26 oktober 2023.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

2.1. Bij tussenvonnis van 14 juni 2023 (hierna: het tussenvonnis) is door de rechtbank bepaald dat een onderzoek door (een) deskundige(n) zal worden bevolen. Daarbij is vermeld dat naar het oordeel van de rechtbank kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, namelijk een taxateur op het gebied van onroerend goed. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het aantal, het specialisme en de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de door de rechtbank opgestelde vragen. Dit deskundigenonderzoek zal in dit vonnis worden bevolen.

Persoon van de deskundige

2.2. Partijen hebben bij akte te kennen gegeven dat zij de voorkeur geven aan benoeming van drie deskundigen. In onderling overleg hebben zij overeenstemming bereikt over de benoeming van dhr. Scholten van Scholten Taxaties B.V. (hierna: Scholten) en een nader aan te wijzen persoon van [naam taxateur 1] (hierna: [naam taxateur 1] ). Over de derde deskundige hebben partijen geen overeenstemming bereikt.

2.3. Van de zijde van [gedaagde] zijn bij akte twee namen genoemd van door haar bij [eiser] als derde deskundige aangedragen taxateurs: [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] van [bedrijfsnaam] (hierna: [naam taxateur 3] ).

[eiser] heeft bij akte zelf geen voorstel gedaan ten aanzien van de derde deskundige, maar heeft ten aanzien van de door [gedaagde] aangedragen [naam taxateur 2] in haar akte zijn bezwaar tegen benoeming van een persoon van dat kantoor als deskundige gemotiveerd. De rechtbank acht dit bezwaar steekhoudend; het betreffende kantoor kan gezien de door [eiser] genoemde zakelijke banden met [gedaagde] niet geacht worden vrij te staan ten opzichte van partijen. Ten aanzien van de door [gedaagde] genoemde taxateur [naam taxateur 3] is de rechtbank niet gebleken dat/welk [eiser] (daar) bezwaar tegen heeft (gemaakt). In zijn akte is hier door [eiser] niets over gezegd en [gedaagde] heeft vermeld dat haar niet is gebleken om welke, laat staan zwaarwegende redenen benoeming van deze taxateur voor [eiser] onaanvaardbaar zou zijn. Onder randnummer 5.16 van het tussenvonnis is door de rechtbank uitdrukkelijk overwogen dat een partij gemotiveerd dient aan te geven waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. De rechtbank komt gelet op deze omstandigheden tot het oordeel dat benoeming van de deskundige [naam taxateur 3] geen bezwaar oplevert. Desgevraagd heeft [naam taxateur 3] te kennen gegeven de opdracht niet te zullen aannemen. Een afschrift van het betreffende e-mailbericht zal aan dit vonnis worden gehecht. De rechtbank kan deze deskundige daarom niet benoemen.

2.4. Gelet op de eenstemmigheid van partijen ten aanzien van [naam taxateur 1] , heeft de rechtbank [naam taxateur 1] bij e-mail van 17 oktober 2023 onder meer gevraagd of [naam taxateur 1] bereid en in staat is een benoeming als deskundige te aanvaarden. Per kerende e-mail heeft [naam taxateur 1] het volgende geantwoord:

“Ik denk niet dat wij de juiste persoon in deze zijn. Gedaagde partij is een opdrachtgever van ons.”

2.4.1. Naar een reactie gevraagd geven (de advocaten van) partijen verschillende lezingen over welke randvoorwaarden zij hebben geformuleerd voor de benoeming van de gezamenlijk aan te wijzen deskundigen. De reacties zijn voor een deel niet ter zake dienend en geven overigens geen blijk van naleving van de gedragsregel dat advocaten naar een onderlinge verhouding streven die berust op welwillendheid en vertrouwen.

2.4.2. De rechtbank destilleert uit die reacties wel dat al dan niet bij nader inzien en gevoed door de na de aktes van 16 augustus 2023 bekend geworden informatie, geen overeenstemming bestaat over [naam taxateur 1] . Uit de reactie van [naam taxateur 1] volgt al dat [naam taxateur 1] niet benoemd kan worden. [naam taxateur 1] noemt [gedaagde] immers zelf een opdrachtgever, zonder enige nuance. Kennelijk voelt [naam taxateur 1] zich dus niet vrij om als deskundige in deze zaak op te treden.

2.4.3. De rechtbank

3.1. beveelt een onderzoek door één deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

Welke waarde had woning [nummer] op 15 juni 2021 in de situatie dat [projectnaam 1] zou zijn gebouwd zoals weergegeven in de brochure van [projectnaam 2] ?

Welke waarde had woning [nummer] op 15 juni 2021 in de gerealiseerde situatie?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

3.2. benoemt tot deskundige:

De heer M. Scholten,

werkzaam bij: Scholten Taxaties B.V.

adres: Sint Annadal 19, 6214 PB Maastricht

telefoon: 043-851 42 48,

emailadres: info@scholtentaxaties.nl,

3.3. bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

3.4. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 1.000,00 (exclusief btw),

3.5. bepaalt dat partijen ieder de helft van het voorschot moeten overmaken binnen twee weken na de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.6. draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.7. bepaalt dat [eiser] zijn procesdossier in afschrift aan de deskundige dient te doen toekomen,

3.8. bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.9. wijst de deskundige er op dat:

de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),

de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,

de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,

indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

3.10. bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,

het schriftelijk rapport

3.11. draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,

3.12. wijst de deskundige er op dat:

uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.13. bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

3.14. bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 3 april 2024,

3.15. draagt de griffier op de zaak op de rol te plaatsen na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eiser] op een termijn van zes weken en voor antwoordconclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [gedaagde] zes weken daarna,

3.16. draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen, indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken

3.17. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.

type: EvdS

coll:

2.5. Over Scholten bestaat onverkort overeenstemming. Scholten heeft te kennen gegeven deze zaak “in principe (…) te aanvaarden (…) tegen een tarief van € 1.000,- excl. BTW.” Gelet op de relatief beperkte hoogte van het voorschot zal de rechtbank deze deskundige benoemen en het voorschot vaststellen conform opgave van de deskundige.

2.6. Andere deskundigen zullen niet benoemd worden. Daarvoor is redengevend dat partijen verwijzen naar openbare registers (NRVT en VastgoedCert) en de eis stellen dat de te benoemen deskundige primair opererend is op de Maastrichtse vastgoedmarkt, meer in het bijzonder de (nieuwbouw)woningmarkt. Laatstgenoemde eis is niet uit de genoemde registers af te leiden. Het benoemen van bepaalde deskundigen blijkt, zo volgt uit de akten van partijen en de wijze waarop zich de advocaten tot elkaar verhouden, op de nodige al dan niet expliciet besproken bezwaren te stuiten. Daarom zou de rechtbank de tweede en derde deskundige weer aan partijen willen voorleggen, terwijl de rechtbank van de tweede en derde deskundige de meerwaarde niet inziet, gelet op de mogelijkheid om op het deskundigenbericht te reageren. Daardoor zouden door partijen weer kosten worden gemaakt en zal meer tijd verstrijken. Aan de andere kant hadden partijen al in een eerder stadium concrete voorstellen of suggesties kunnen doen van deskundigen die volgens hen aan de eisen voldoen. Dit hadden zij ook bij de reactie op het bericht van [naam taxateur 1] kunnen doen, maar dit hebben zij nagelaten. Daarom zal de rechtbank nu alleen Scholten benoemen.

De vraagstelling

2.7. De rechtbank heeft in het tussenvonnis overwogen dat de volgende vraagstelling ter beoordeling aan de deskundige moet worden voorgelegd:

Welke waarde heeft woning [nummer] in de situatie dat [projectnaam 1] zou zijn gebouwd zoals weergegeven in de brochure van [projectnaam 2] ?

Welke waarde heeft woning [nummer] in de gerealiseerde situatie?

Wilt u de getaxeerde waardes sub 1 en 2 splitsen in:

a. de casco staat met standaardindeling,

b. de casco staat met de gerealiseerde indeling inclusief meerwerk en

c. de waarde na afwerking (zonder inrichting).

4. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

2.7.1. Beide partijen stellen zich op het standpunt dat de derde vraag dient te vervallen. Deze vraag zal daarom niet gesteld worden.

2.7.2. Partijen hebben in hun akte een standpunt ingenomen over de peildatum die aangehouden zou moeten worden. [eiser] stelt dat de datum van taxatie – de taxatie door de nu te benoemen deskundige, terwijl bij dagvaarding is uitgegaan van de datum van taxatie door [naam taxateur 4] op 30 juli 2021 – dient te worden aangehouden, maar subsidiair dat de peildatum in ieder geval niet vóór 4 augustus 2022 kan liggen, omdat op dat moment de vermogensvermindering plaatsvond door de toevoeging van de extra bouwlagen. [eiser] gaat daarbij uit van de huidige staat van de woning, dus met de huidige indeling en na afwerking. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de peildatum het moment van sluiten van de koopovereenkomst dient te zijn en getaxeerd moet worden op basis van de standaardindeling.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat de rechtbank de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is (art. 6:97 BW). Aansluiting zou kunnen worden gezocht bij de regeling van ontbinding van een koopovereenkomst (afdeling 7.1.7 BW). Dan is de schadevergoeding gelijk aan het verschil tussen de overeengekomen prijs en de dagprijs ten dage van de niet-nakoming, maar is het recht op een hogere schadevergoeding niet uitgesloten (art. 7:38 BW). In dit geval wordt de koopovereenkomst niet ontbonden, maar zal [gedaagde] worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding. Bij het begroten van de schade zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Relevante omstandigheden zijn in dit geval:

 De waardeverminderende en daardoor schadebrengende oorzaak bestond nog niet op de datum dat de koopovereenkomst werd gesloten (22 oktober 2018)

 De uitzicht benemende bouwlaag werd op 4 augustus 2022 toegevoegd, zo is door [eiser] gesteld en door [gedaagde] niet weersproken. Vanaf die datum is het uitzicht, de privacy en lichtinval in de woning feitelijk beperkt. De waarde van de woning is verminderd vanaf het moment dat vast stond dat [projectnaam 1] anders zou worden gebouwd dan weergegeven in de brochure. Die datum bepaalt de rechtbank op (de onweersproken datum van) het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning van [projectnaam 1] : 15 juni 2021 (conclusie van antwoord, randnummer 28). Dat is de schadeveroorzakende gebeurtenis, de datum van niet-nakoming.

 Niet gesteld is dat zich sinds of tot het intreden van de schadeveroorzakende gebeurtenis omstandigheden hebben voorgedaan die maken dat de taxatie hoger of lager zou uitvallen bij een andere peildatum.

Mede van belang is dat het tijdverloop tussen de datum van het sluiten van de koopovereenkomst (22 oktober 2018) en het moment van de niet-nakoming (15 juni 2021) aanzienlijk is. Op de woningmarkt wijzigen prijzen naar verloop van tijd. Daarom acht de rechtbank het niet in overeenstemming met de aard van de schade als in deze zaak een vergelijking wordt gemaakt tussen de koopprijs (per 22 oktober 2018) en de waarde per 15 juni 2021. De aard van de schade vraagt om taxatie per 15 juni 2021, de dag dat de schadebrengende oorzaak optrad.

2.8. De aan Scholten te stellen vragen luiden daarom als volgt:

Welke waarde had woning [nummer] op 15 juni 2021 in de situatie dat [projectnaam 1] zou zijn gebouwd zoals weergegeven in de brochure van [projectnaam 2] ?

Welke waarde had woning [nummer] op 15 juni 2021 in de gerealiseerde situatie?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

De kosten van de deskundige

2.9. De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen en de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vaststellen op het in de beslissing vermelde bedrag.

2.10. In de vorige beslissing is al aangekondigd dat door [eiser] het voorschot op de kosten van de deskundige moet worden gedeponeerd. [eiser] heeft in zijn akte vermeld dat partijen zijn overeengekomen dat het voorschot door hen beiden voor de helft zal worden gedragen, met veroordeling van de partij die in het ongelijk wordt gesteld in de kosten van de deskundige. Hoewel [gedaagde] dit in haar akte niet heeft vermeld, gaat de rechtbank voorshands uit van de juistheid van deze mededeling. Indien partij [gedaagde] niet tijdig overgaat tot storting van de helft van het voorschot, dan zal partij [eiser] echter alsnog moeten bijstorten.

Verplichtingen partijen in het kader van het deskundigenonderzoek

2.11. De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door dedeskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.12. Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

2.13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.