ECLI:NL:RBLIM:2023:5646

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 10081583 CV EXPL 22-3911 Vonnis van 20 september 2023 in de zaak van STICHTING WOONPUNT, te Maastricht, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Woonpunt, gemachtigde: [naam gemachtigde] , tegen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , gemachtigde: mr. S. Ikiz.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie - de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald - de stukken ten behoeve van de mondelinge behandeling en de (te late) conclusie van antwoord in reconventie - het verzet van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tegen het alsnog indienen van die conclusie van antwoord in reconventie - de beslissing van de kantonrechter dat de conclusie van antwoord in reconventie op de mondelinge behandeling naar voren gebracht kan worden - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 maart 2023. Woonpunt heeft bij die gelegenheid de conclusie van antwoord in reconventie naar voren gebracht - de akte uitlating tevens vermeerdering van eis van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] - de antwoordakte van Woonpunt, met het verzet tegen de eisvermeerdering. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft in de periode van 30 juni 2021 tot 15 juni 2023 van Woonpunt een appartement gehuurd aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 612,90 per maand (kale huur: € 470,58) in 2022. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex uit 1938. Het is voorzien van dubbel glas en heeft energielabel C. Het dak is geïsoleerd. 2.2. Naar aanleiding van afzonderlijke klachten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , heeft Woonpunt in juli 2021 de kraan in het washok laten repareren en vier nieuwe tochtstrippen op de ramen laten aanbrengen, in augustus 2021 de bad- en slaapkamerdeur laten inkorten en in september 2021 een wespennest onder de dakpannen laten verwijderen. 2.3. In september 2021 heeft Woonpunt naar aanleiding van een klacht geconstateerd dat zich naar alle waarschijnlijkheid steenmarters op de zolder van het complex bevinden. Het overzicht van Woonpunt met uitgevoerde reparaties vermeldt in dit verband: Op zolder moet een tussenruimte dichtgemaakt worden met gaas. Waarschijnlijk marter op de zolder. Opdracht afgemeld (…) succesvol afgerond. 2.4. Bij aangetekende brief van 1 januari 2022 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , naast over een doucheslang die lekt en een afzuiging die lawaai maakt, (al dan niet opnieuw) geklaagd over: de aanwezigheid van een of meerdere marters boven zijn appartement, de verwarming, een gebrek aan isolatie en loslatende tochtstrips Hierbij is aangegeven dat de situatie onhoudbaar is en dat Woonpunt vier weken de gelegenheid heeft om de gebreken te herstellen. Hij kondigt aan dat, bij het uitblijven van herstel, middels een procedure huurprijsvermindering en herstel zal worden gevorderd. Tevens is Woonpunt aansprakelijk gesteld voor schade en kosten. 2.5. Op 11 januari 2022 is de complexopzichter bij [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] langs geweest. Naar aanleiding van dit bezoek zijn werkopdrachten naar de onderhoudsdienst toegestuurd. 2.6. Op 17 januari 2022 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] alle afspraken voor het uitvoeren van werkzaamheden afgebeld, met als reden dat hij eerst wil overleggen met zijn gemachtigde. 2.7. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] deelt bij e-mailbericht van 17 februari 2022 Woonpunt onder meer mee: Enkele weken geleden heeft u een opzichter langs laten komen (…) Hij concludeerde opnieuw tocht strips te laten plaatsen, ook al vertelde hij dat vorige keer deze niet goed zijn geplaatst door de vorige werknemer. Er kon ook gekeken worden naar de ramen en eventueel zouden deze vervangen moeten worden. Hij gaf aan dat hij mij wel “zwart op wit” kon geven dat verder aan de problemen van de verwarming en isolatie niks gedaan zou worden, en eventueel opnieuw een ander bedrijf zou laten kijken naar de marters. Zoals aangegeven in mijn aangetekende brief, verwacht ik een geheel plan, voor al mijn problemen, die tot op de dag van vandaag, structureel niet zijn opgelost. Daar ik niks meer van u heb vernomen, zowel schriftelijk niet als telefonisch of email, kunt u verdere juridische stappen van mijn kant verwachten op korte termijn. 2.8. Woonpunt bevestigt de ontvangst en deelt mee dat contact zal worden opgenomen. 2.9. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] antwoordt per e-mailbericht van 18 februari 2022: U hoeft niet de moeite te nemen om contact op te nemen over mijn klachten, dat stadia ben ik allang voorbij. 2.10. Woonpunt heeft bij e-mailbericht van 28 februari 2022 gereageerd op de klachten, waaronder: Sommige zaken kunnen wij niet oplossen bijvoorbeeld de marter op zolder, het is een beschermde diersoort en wij kunnen dus alleen werende middelen aanbrengen. Verder maakt uw woning deel uit van een Vereniging van Eigenaren, dit betekent dat ook andere eigenaren akkoord moeten gaan met bijvoorbeeld het aanbrengen van dak en muurisolatie. Dit kunnen wij niet zondermeer uitvoeren. (…) In antwoord op uw klachtenbrief laat ik u weten, dat Woonpunt nog steeds de intentie heeft (voor zover dit mogelijk is) om de klachten op te lossen. Zodra u hiermee instemt, maken wij de opdrachten gereed voor uitvoer. 2.11. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft Woonpunt bij brief van 31 maart 2022 aangekondigd dat vanaf 1 april 2022 de huurbetalingen met 70% worden opgeschort, en er € 179,64 zal worden betaald. 2.12. Over de maanden vanaf april 2022 is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] maandelijks het bedrag van € 179,64 gaan betalen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Op 1 juli 2022 bedroeg de totale huurachterstand € 1.671,06, mede door een oude huurachterstand. Woonpunt heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bij brief van 25 juli 2022 aangemaand tot betaling van die huurachterstand. De huurachterstand over de periode tot en met augustus 2022 bedraagt € 2.104,12. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is hierna weer meer gaan betalen. Sedert januari 2023 bedraagt de huurprijs € 656,10. 2.13. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft op 15 mei 2023 de huur opgezegd, waarmee de huurovereenkomst is geëindigd per 15 juni 2023.

in conventie en in reconventie 3.1. Woonpunt vordert - samengevat - de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om het gehuurde te ontruimen en te betalen € 2.104,12 aan huurachterstand over de periode tot en met augustus 2022, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarden (18 augustus 2022), de huur vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van de ontbinding, vermeerderd met rente, de gebruiksvergoeding vanaf de dag van ontbinding tot de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, vermeerderd met rente, € 303,30 aan buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten. 3.2. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voert verweer. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert op zijn beurt - samengevat - voor recht te verklaren dat de huurprijs wordt verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag dat de gebreken zijn opgeheven, en de veroordeling van Woonpunt om gebreken aan het gehuurde te herstellen, met daaraan een dwangsom verbonden, tot het terugbetalen van teveel betaalde huur, tot het betalen van een schadevergoeding van € 10,00 per dag per 30 juni 2021, in de (na)kosten. 3.3. Woonpunt voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

vooraf ten aanzien van de reconventie 4.1. Op de datum waarop de zaak op de rol stond voor het nemen van de conclusie van antwoord in reconventie heeft Woonpunt per abuis geen conclusie ingediend. Woonpunt heeft na de ontdekking van die fout [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] verzocht ermee in te stemmen dat Woonpunt alsnog die conclusie kan nemen. Woonpunt heeft, bij het uitblijven van een antwoord, de conclusie van antwoord in reconventie op schrift aan de kantonrechter en aan de wederpartij toegezonden, tegelijk met het indienen van stukken ten behoeve van de mondelinge behandeling en wel nog tien dagen voor het plaatsvinden van de mondelinge behandeling. De gemachtigde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft zich tegen het alsnog indienen van de conclusie verzet. De kantonrechter heeft hierop beslist dat de conclusie van antwoord in reconventie op de mondelinge behandeling mag worden voorgehouden. Dit laatste is vervolgens gebeurd. Voor zover [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zich nog altijd tegen en ander verzet, motiveert de kantonrechter haar beslissing als volgt. Normaliter is het recht om die conclusie te nemen (inderdaad) vervallen. De kantonrechter heeft evenwel, bij afweging van de belangen, aanleiding gezien om Woonpunt de gelegenheid te geven tot herstel van de fout. Woonpunt heeft aangegeven dat zij de zinsnede in de brief van de griffier van 21 december 2022 over het indienen van de conclusie van antwoord in reconventie over het hoofd heeft gezien. De kantonrechter constateert dat die brief van de griffier hoofdzakelijk betrekking heeft op de (uitnodiging voor) de mondelinge behandeling, met de belangrijkste informatie hierover dikgedrukt, en dat eerst op het tweede blad, onderaan en niet dikgedrukt, is aangegeven dat de conclusie van antwoord in reconventie moet worden genomen op de rolzitting van 18 januari 2023. De fout die tot het niet (tijdig) nemen van de conclusie heeft geleid is in dit licht begrijpelijk. Het is evident dat, indien de conclusie niet wordt meegenomen, Woonpunt daardoor ernstig in haar belangen zal worden geraakt. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is door de te late binnenkomst van de conclusie materieel niet in zijn belangen geschaad. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zélf heeft na de dagvaarding tot drie maal toe, weliswaar tijdig, maar summier en telkens zonder enige onderbouwing met stukken, uitstel verzocht voor het nemen van de conclusie van antwoord in conventie. Het laatste uitstelverzoek is eerst gedaan op 2 november 2022, voor de rol van diezelfde dag. De kantonrechter is, bij hoge uitzondering, telkens in die uitstelverzoeken meegegaan. Vervolgens heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] nog een aanzienlijk aantal verhinderdata opgegeven voor het plaatsvinden van de mondelinge behandeling, omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in het buitenland zou verblijven. Dit terwijl Woonpunt, gezien de oplopende huurachterstand, een evident belang erbij had dat de procedure geen onnodige vertraging opliep. Het alsnog toestaan om de conclusie van antwoord in reconventie mee te nemen leidt daarentegen niet tot een onredelijke vertraging, omdat de mondelinge behandeling al stond gepland en op de geplande datum doorgang heeft gevonden. Die conclusie van antwoord in reconventie was ruim voor het plaatsvinden van de mondelinge behandeling al op papier gezet en toegezonden aan de wederpartij. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] wordt hiermee verondersteld voldoende gelegenheid te hebben gehad om van die conclusie kennis te nemen en zo nodig kon op de mondelinge behandeling nog een leespauze worden ingelast. Nu de eis in reconventie bovendien ook voortvloeit uit het verweer in conventie c.q. sprake is van een nauwe samenhang, is ook om die reden het meenemen van de conclusie van antwoord in reconventie aangewezen. De zaak zou zonder het meenemen van die conclusie niet op zijn merites kunnen worden beoordeeld. Kortom, de kantonrechter zal de schriftelijke conclusie van antwoord in reconventie alsook hetgeen Woonpunt voor het overige op de mondelinge behandeling als verweer in het kader van de eis in reconventie naar voren heeft gebracht, bij haar beoordeling van de zaak betrekken. 4.2. Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de gelegenheid gesteld een akte te nemen uitsluitend met het oog op het inbrengen van stukken in relatie tot zijn stelling dat de beweerde gebreken al langer bij Woonpunt bekend waren. In die akte heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vervolgens de grondslag van de vordering gewijzigd en de eis vermeerderd. Woonpunt heeft hiertegen bezwaar gemaakt, stellende dat dit beroep tardief is en in strijd met de eisen van de goede procesorde. Dit beroep treft doel. Daarom wordt de eisvermeerdering buiten beschouwing gelaten. in conventie en in reconventie 4.3. Gezien de samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hier gezamenlijk worden behandeld. vordering van Woonpunt tot ontbinding van de huurovereenkomst 4.4. Vaststaat dat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd. Woonpunt heeft daarmee geen belang meer bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. Deze vordering zal worden afgewezen. vordering van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot herstel van vermeende gebreken 4.5. Nu de huurovereenkomst is ontbonden, heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen belang meer bij de vordering tot herstel van de vermeende gebreken. Deze vordering zal reeds hierom worden afgewezen. vordering van Woonpunt tot ontruiming 4.6. Woonpunt heeft aangegeven dat de vordering tot ontruiming wordt gehandhaafd in afwachting of [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde ook daadwerkelijk zal ontruimen. In zoverre heeft Woonpunt nog belang bij deze vordering. Deze vordering is in feite op voorhand toewijsbaar te achten omdat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd. Indien niet is ontruimd, verblijft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zonder recht of titel in de woning. Aan de vordering tot ontruiming ligt evenwel nog altijd ten grondslag dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de huurbetalingsverplichting niet is nagekomen. Zoals hierna wordt overwogen, is de ontruiming ook op die grondslag toewijsbaar te achten. huurachterstand versus de vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde huur 4.7. Het bestaan en de hoogte van de huurachterstand ad € 2.104,12 ten tijde van de dagvaarding is niet weersproken en wordt daarmee als vaststaand aangenomen. Woonpunt heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling een betalingsoverzicht ingebracht waaruit is op te maken dat de betalingsachterstand in maart 2023 is opgelopen naar € 2.238,72. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling hiertegen ingebracht dat de huur over de maand februari 2023 is betaald maar dat de actuele huurachterstand in februari 2023 hiermee € 1.537,52 zou bedragen, en niet € 1.582,62. Deze blote stelling is verder niet toegelicht. De kantonrechter constateert aan de hand van het betalingsoverzicht dat op 23 februari slechts € 611,00 is betaald en niet € 656,10, waarmee het verschil is te verklaren.

4.11. Gezien het vorenstaande ligt de vordering om [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen tot het betalen van de huurachterstand (in de dagvaarding nog: over de periode tot 1 augustus 2022 en vanaf 1 augustus tot) tot de dag van ontbinding voor toewijzing gereed. Vaststaat inmiddels dat dit over die gehele huurperiode neerkomt op een bedrag van € 2.238,72, zodat de kantonrechter dit eindbedrag in het dictum zal toewijzen. 4.12. Uitsluitend voor zover [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde nog niet heeft ontruimd, zal ook de vordering tot ontruiming worden toegewezen, met de gevorderde ontruimingstermijn. 4.13. Uitsluitend voor zover [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde niet per 15 juni 2023 heeft of had ontruimd, is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een gebruiksvergoeding verschuldigd gelijk aan de hoogte van de dan geldende huurprijs over de periode vanaf de dag van de ontbinding tot en met de maand waarin het gehuurde wel is ontruimd. Voor de rest van de maand juni 2023 betreft dit nog € 328,05 en vervolgens telkens € 656,10 per maand. Deze vordering zal worden toegewezen. 4.14. De vordering om de hierboven bedoelde verschuldigde sommen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarden (voor zover het de huurachterstand opgebouwd tot 1 augustus 2022 betreft) respectievelijk telkens de eerste van de maand ligt eveneens voor toewijzing gereed. Hierbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat de aanvankelijk verschuldigde hoofdsom van € 2.104,12 op 29 oktober 2022 is afgenomen naar € 1.470,31 om vervolgens weer op te lopen. 4.15. Woonpunt vordert een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Woonpunt heeft aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Nu de hoogte van de vordering ad € 303,30 voorts gelijk is aan het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald, zal dit zo worden toegewezen. 4.16. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonpunt als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 127,43 - griffierecht € 365,00 - salaris gemachtigde € 398,00 (2,00 punten x tarief € 199,00) Totaal € 890,43

4.17. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft niet teveel huur betaald, zodat er geen grondslag is voor enige terugbetaling van betaalde huur. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] kan ook geen aanspraak maken op schadevergoeding. Niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat aan Woonpunt is toe te rekenen of dat sprake is van een onrechtmatige daad. Het levensverhaal van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en zijn medisch dossier maken dit niet anders. De vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar en zullen worden afgewezen. 4.18. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonpunt vastgesteld op € 248,75 aan salaris gemachtigde (2,5 punten x tarief € 199,00 x ½).

De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met al degene die en al datgene dat zich daarin van de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] mocht(en) bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels daarvan aan Woonpunt af te geven en het gehuurde geheel ontruimd ter beschikking van Woonpunt te stellen en te laten, 5.2. veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om aan Woonpunt te betalen € 2.238,72 aan huurachterstand over de periode tot en met de datum van ontbinding (15 juni 2023), waarvan € 2.104,12 aan aanvankelijke huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2022 en de overige restanthuurbedragen telkens vanaf de eerste van elke maand tot de dag van de volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , voor zover [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde op 15 juni 2023 niet heeft ontruimd, om aan Woonpunt te betalen € 328,05 voor de tweede helft van de maand juni 2023 en vervolgens € 656,10 per maand ingaande juli 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand tot de dag van de volledige betaling, 5.4. veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om aan Woonpunt te betalen € 303,30 aan buitengerechtelijke incassokosten, 5.5. veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Woonpunt tot dit vonnis vastgesteld op € 890,43, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.8. wijst de vorderingen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] af, 5.9. veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Woonpunt tot dit vonnis vastgesteld op € 248,75. Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023. NIv

Nu [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet heeft onderbouwd dat hij € 656,10 heeft betaald, hetgeen wel op zijn weg had gelegen, wordt voorbijgegaan aan de blote betwisting en uitgegaan van de bedragen genoemd in het overzicht. Hiervan uitgaande staat eveneens vast dat, gelet op de verdere vaststaande betalingen, ten tijde van de ontbinding van de huurovereenkomst nog sprake is van een huurachterstand van € 2.238,72 (gelijk aan het bedrag in de antwoordakte). 4.8. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft bij antwoord een beroep gedaan op opschorting wegens vermeende gebreken aan het gehuurde. Voor zover dit mede is gedaan met als doel om Woonpunt tot herstel te bewegen (hetgeen hier gezien de ontbinding niet meer aan de orde), wordt overwogen dat opschorting op zichzelf de huurder niet van zijn betalingsverplichting bevrijdt. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft betalingsverplichting met name opgeschort, omdat hij meent dat hij recht heeft op huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde (artikel 7:207 BW). Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand en ongedierte. Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder een gebrek moet verhelpen als de huurder dat van hem vraagt. Hierin ligt besloten dat de huurder wel medewerking moet verlenen. marter 4.8.1. De steenmarter is een beschermde diersoort. Niet in geschil is dat hij niet mag worden gedood, gevangen of verjaagd. Woonpunt stelt dat zij na de eerste klacht van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over marters werende middelen heeft laten aanbrengen in de zin dat op zolder een tussenruimte is dichtgemaakt met gaas. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] brengt hiertegen in dat het de door Woonpunt ingeschakelde ongediertespecialist destijds evenwel niet is gelukt om gaas aan te brengen en deze toen zelfs gif heeft geplaatst. Wat hiervan ook zij, nu [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in januari 2022 opnieuw heeft geklaagd over marters, kan worden aangenomen dat marters nog altijd een toegang tot de zolder weten te vinden. Woonpunt heeft telkens aangegeven dat zij alleen (opnieuw) werende middelen kan aanbrengen (en alleen buiten de periode dat de marters jongen hebben). Woonpunt was hiertoe ook bereid, en is daarmee in zoverre niet in verzuim met het verhelpen. Woonpunt beroept zich van haar kant op schuldeisersverzuim c.q. eigen schuld omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen medewerking heeft verleend om de klacht op te lossen. Dit laatste vindt voldoende steun in de stukken en wordt hier als vaststaand aangekomen. Het is de kantonrechter niet duidelijk waarom [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet wilde meewerken. Zo geeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in zijn schrijven van 17 februari 2022 aan dat Woonpunt heeft aangeboden dat eventueel een ander bedrijf kan worden ingeschakeld. Gesteld noch gebleken is wat Woonpunt hier meer of anders had kunnen doen dan het aanbrengen van werende middelen nu het een beschermde diersoort betreft. De stelling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de conclusie van antwoord dat de bouwkundige staat van het complex de marters “uitlokt” om aldaar te nestelen of zich op te houden, is verder niet toegelicht anders dan dat uit de stukken al volgt dat het nu eenmaal een oud complex betreft. De door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gemaakte vergelijking met een muizenplaag gaat mank. Enig ongemak door beschermde dieren - zelfs als het gaat om geluidsoverlast in de nacht - heeft men nu eenmaal te dulden. verwarming en isolatie 4.8.2. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat de woning niet warm was te krijgen, wegens een gebrek aan isolatie en een verwarming die niet voldoende warm wordt. Vaststaat dat Woonpunt na een klacht van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] medio 2021 vier nieuwe tochtstrips op de ramen heeft laten aanbrengen. In januari 2022 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] opnieuw geklaagd over de tochtstrips en voor het eerst over de verwarming. Op 11 januari 2022 heeft de opzichter het gehuurde bezocht. Gebleken is dat de tochtstrips niet goed waren aangebracht en vervangen dienden te worden. De opzichter heeft werkopdrachten aan de onderhoudsdienst verstrekt, waaronder tot het vervangen van de tochtstrips. In zoverre heeft Woonpunt voortvarend gehandeld. 4.8.3. De enkele afwezigheid van functionerende tochtstrips levert naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW op. Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen betreft namelijk een kleine herstelling. Dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een abonnement huurdersonderhoud heeft waarin is overeengekomen dat Woonpunt zorgdraagt voor het vervangen van de tochtstrips, maakt dit uiteraard nog geen gebrek. 4.8.4. Niet in geschil is dat de verwarming centraal wordt geregeld en dat voor het hoger instellen van de thermostaat 70% instemming van de overige bewoners is vereist (mede omdat alle bewoners dan een hoger voorschotbedrag moeten betalen). Voorts is ook voor het isoleren van het complex de instemming van alle eigenaren vereist. Woonpunt heeft niet gesteld dat gepoogd is een dergelijke instemming te krijgen. De kantonrechter begrijpt het standpunt van Woonpunt evenwel zo, dat het veeleer alleen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is die erover klaagt (subjectief), zodat om die reden van een gebrek geen sprake is. Zo heeft de complexopzichter op de mondelinge behandeling verklaard dat hij op het bed van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een zeer dun dekentje heeft zien liggen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is in de gelegenheid gesteld om bij akte aan te tonen dat de andere huurders ook over een te koude woning hebben geklaagd. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft hiertoe vijf verklaringen ingebracht. De kantonrechter kan hieruit niet opmaken dat er door meerdere andere huurders van het complex bij Woonpunt, in een niet te ver verleden, daadwerkelijk maar tevergeefs is geklaagd over een te koude woning. 4.8.5. Bij dit alles komt dus dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet wilde meewerken, en dus ook niet aan de - minder ingrijpende - oplossingen die wel op korte termijn mogelijk zouden zijn geweest. Woonpunt was bereid de klachten in ieder geval in zoverre snel op te lossen en het verzuim is dan ook niet ingetreden. Woonpunt heeft zich ook na de dagvaarding nog bereid verklaard om de gebreken te verhelpen. Woonpunt kan zich in dit verband terecht beroepen op schuldeisersverzuim. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft geen plausibele verklaring gegeven waarom hij geen medewerking heeft verleend aan het in ieder geval laten aanbrengen van de tochtstrips. Daarbij komt voorts dat, uitgaande van de stellingen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , het huurgenot dan met name in de wintermaanden zou zijn verminderd, terwijl de huurpenningen juist zijn opgeschort in de periode van april tot en met september. Een huurprijsvermindering kan ook niet worden gevorderd over een periode langer dan zes maanden terug voorafgaand aan het instellen van de vordering (in dit geval: vanaf 9 mei 2022).