ECLI:NL:RBLIM:2023:4992

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht zaaknummer / rolnummer: C/03/320098 / KG ZA 23-260 Vonnis in kort geding van 24 augustus 2023 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eiser, advocaat mr. F.G.H.J. Niemarkt, tegen 1 [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats 2] , 2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats 3] , gedaagden, advocaat mr. B.F.H.L. van Campfort. Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 13, de producties 1 tot en met 8 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , de mondelinge behandeling op 10 augustus 2023, de pleitnota van [eiser] , de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] exploiteert met zijn echtgenote mevrouw [naam echtgenote] (hierna: [naam echtgenote] ) als vennoten in een vennootschap onder firma (hierna: de vof) een hotelonderneming met de naam [naam vof] (hierna: het hotel) in een aan [eiser] in eigendom toebehorend pand c.a. aan de [adres] (hierna: het pand) te[vestigingsplaats] .In het kader van een eventuele verkoop van het pand en de inventaris en de goodwill/handelsnaam van het hotel is dit een en ander in 2022 via [naam bv] (hierna: [naam bv] ) te koop aangeboden. Namens [naam bv] heeft makelaar [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] ) de verkoopactiviteiten begeleid. In dat kader zijn onderhandelingen gevoerd met enkele partijen, waaronder [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , enBrix 3.0. 2.2. De onderhandelingen met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet tot overeenstemming geleid en zijn in de loop van februari 2023 afgebroken. 2.3. Brix 3.0 heeft op 2 maart 2023 een schriftelijk bod uitgebracht op pand, inventaris en goodwill/handelsnaam, welk bod daarna is geaccepteerd door [eiser] en door de vof. Naar aanleiding van deze acceptatie heeft [naam makelaar] op 9 maart 2023 een e-mail (prod. 5 dv) aan alle betrokkenen gestuurd, met daarin een bevestiging van de gemaakte afspraken.[eiser] en de vof hebben vervolgens, in afwijking van de in de e-mail vastgelegde afspraken, in het concept van de voorlopige koopovereenkomst laten opnemen dat de transactie met Brix 3.0 ook betrekking had op het personeel van het hotel. Na toezending van dit concept aan Brix 3.0 is hierover discussie ontstaan. Brix 3.0 heeft gesteld dat de eerder bereikte wilsovereenstemming geen betrekking had op het personeel van het hotel. Brix 3.0 is ook niet bereid gebleken om de overeenkomst aan te passen en heeft uiteindelijk verlangd - zoals onder meer blijkt uit de brief van de raadvrouw van Brix 3.0 van 11 mei 2023 - dat de overeenkomst zoals bevestigd in de e-mail van 9 maart 2023 door [eiser] en de vof zou worden nagekomen. 2.4. In de loop van maart 2023 zijn er opnieuw contacten geweest tussen [naam makelaar] en [gedaagde sub 2] en vervolgens ook tussen [gedaagde sub 2] (mede namens [gedaagde sub 1] ) en [eiser] en [naam echtgenote] . Deze gesprekken - waaronder met name een gesprek tussen [eiser] , [naam echtgenote] , [naam makelaar] en [gedaagde sub 2] op 18 april 2023 - hebben betrekking gehad op de eventuele verkoop van het hotel (pand, inventaris, goodwill/handelsnaam en eventueel ook personeel) aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . 2.5. Namens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is op 2 juni 2023 conservatoir beslag gelegd op het pand. In het beslagrekest hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesteld, samengevat, dat in het gesprek op 18 april 2023 wilsovereenstemming is bereikt met [eiser] en de vof over de essentialia van de overeenkomst tot verkoop en levering aan hen van het hotel (pand, inventaris, goodwill/handelsnaam en het overgrote deel van het personeel) en dat [eiser] en de vof de toen gesloten overeenkomst dienen na te komen. De vordering in het petitum van de op 14 juni 2023 aan [eiser] en aan de vof betekende dagvaarding sluit hierop aan.

3.1. [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , versterkt met een dwangsomveroordeling, om al datgene te doen dat noodzakelijk is om het op het pand gelegde beslag op te heffen, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten. 3.2. Daartoe stelt [eiser] als volgt.Het beslag is ten onrechte gelegd, omdat daar geen rechtsgrond voor bestaat en dit enkel is gelegd ter frustratie van de levering van het pand en de inventaris en de goodwill/handelsnaam van het hotel aan Brix 3.0, waarmee eerder een daarop betrekking hebbende koopovereenkomst is gesloten. Tussen [eiser] en de vof en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is geen vergelijkbare koopovereenkomst ter zake het pand/het hotel tot stand gekomen, omdat van beide zijden voorwaarden zijn gesteld en voorbehouden zijn gemaakt waaraan daarna niet is voldaan.In de eerste plaats is in de door [naam makelaar] aan [gedaagde sub 2] vóór het gesprek op 18 april 2023 toegezonden brochure ter zake het hotel uitdrukkelijk opgenomen dat pas sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als de verkoper en de koper de schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend. Hiervan is geen sprake. In de tweede plaats is voorafgaand aan en bij de aanvang van het gesprek op 18 april 2023 aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat ter zake het pand/het hotel al een overeenkomst met een derde was gesloten en dat met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] pas bindende afspraken konden worden gemaakt als [eiser] en [naam echtgenote] er niet uit zouden komen met die koper en deze laatste geen aanspraak zou maken op nakoming van de eerder met haar gesloten overeenkomst.In de derde plaats heeft [eiser] in het gesprek op 18 april 2023 duidelijk aangegeven dat hij goedkeuring van zijn financieel adviseur [naam adviseur] nodig had, alvorens hij zich (definitief) wilde binden jegens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , en dat hetzelfde geldt voor de vof.In de vierde plaats heeft [gedaagde sub 2] de voorwaarde van goedkeuring van het besprokene door [gedaagde sub 1] gesteld, aldus nog steeds [eiser] . 3.3. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer en wel als volgt.Tussen hen en [eiser] /de vof is wel degelijk een koopovereenkomst ter zake het pand/het hotel gesloten. Deze moet door [eiser] en de vof worden nagekomen.Het in de brochure opgenomen vereiste van vastlegging van de onderlinge afspraken in een schriftelijke koopovereenkomst is meteen aan het begin van het gesprek op 18 april 2023 door [gedaagde sub 2] uitgesloten, waarmee [eiser] en de vof vervolgens akkoord zijn gegaan.Voor en tijdens het gesprek op 18 april 2023 is aan [gedaagde sub 2] niet meegedeeld dat er sprake was van een volwaardige koopovereenkomst met een derde en dat aan de onderhandelingen op die dag de voorwaarde was verbonden dat die derde geen nakoming zou eisen van de met haar gesloten overeenkomst. [naam makelaar] heeft, integendeel, juist meegedeeld dat de onderhandelingen met de derde, waarmee eerder overeenstemming leek te zijn bereikt, waren gestaakt.Tijdens het gesprek op 18 april 2023 is tussen de betrokkenen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst inzake het pand/het hotel, zodat bij die gelegenheid een bindende koopovereenkomst ter zake is gesloten.[gedaagde sub 1] heeft nadien ingestemd met de door [gedaagde sub 2] ten behoeve van beiden gemaakte afspraken en [eiser] , althans [naam makelaar] , is tijdig van deze instemming op de hoogte gesteld. Dit een en ander dient in dit kort geding tot uitgangspunt te worden genomen; het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingeroepen recht is deugdelijk. In de bodemprocedure kunnen getuigen worden gehoord en zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun standpunten bevestigd zien. Tot dan toe dient het op het pand gelegde beslag te worden gehandhaafd. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het spoedeisend belang 4.1. De voorzieningenrechter kan, rechtdoende in kort geding, op grond vanartikel 705 lid 1 Rv een beslag opheffen op vordering van elke belanghebbende. Een spoedeisend belang bij die vordering wordt door de genoemde wetsbepaling niet vereist. In zoverre is artikel 705 Rv een lex specialis ten opzichte van artikel 254 Rv. Bovendien vloeit het spoedeisend belang bij het gevorderde, voor zover al vereist, voort uit de aard van de vordering. Het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevoerde verweer ter zake de spoedeisendheid wordt daarom verworpen. Het toetsingskader 4.2. De opheffing van een conservatoir beslag kan, onder meer, worden bevolen, als summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht. Het ligt daarbij in de eerste plaats op de weg van degene die de opheffing vordert om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter dient echter te beslissen aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade. De (on)deugdelijkheid van de vordering 4.3. [eiser] heeft gesteld dat met het door hem gestelde (zie rov. 3.2.), dat niet maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd is betwist door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , summierlijk de ondeugdelijkheid van het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingeroepen recht is aangetoond.[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit betwist (zie rov. 3.3.). 4.4. In het kader van dit kort geding kan niet met zekerheid worden vastgesteld welke partij het gelijk aan zijn zijde heeft. Op een aantal punten (zoals het in de brochure opgenomen schriftelijkheidsbeding) heeft [eiser] zijn standpunt deugdelijk gemotiveerd, maar is dat standpunt ook deugdelijk gemotiveerd betwist door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .Dat is anders waar het betreft de stelling van [eiser] dat hij op 18 april 2023 (ook) het voorbehoud heeft gemaakt dat zijn (niet bij het gesprek aanwezige) financieel adviseur [naam adviseur] moest instemmen met het sluiten van een koopovereenkomst op basis van het tot dan toe met [gedaagde sub 2] besprokene en dat [eiser] en de vof zich pas daarna (definitief) wilden binden. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht waarom dit voorbehoud van belang was: hij wilde voorkomen dat hij buiten [naam adviseur] om tot voor hem en de vof financieel onvoordelige afspraken zou komen, zoals eerder (door niet aan de positie van het personeel te denken) met Brix 3.0 was gebeurd. Deze toelichting komt de voorzieningenrechter alleszins aannemelijk voor en het standpunt van [eiser] is ook nadat hij deze toelichting had gegeven niet door [gedaagde sub 2] , die tijdens de mondelinge behandeling aanwezig was, betwist.Gesteld noch gebleken is dat [naam adviseur] de door [eiser] vereiste instemming heeft verleend.Reeds hieruit volgt dat, anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd, partijen op 18 april 2023 niet tot (inmiddels) bindende afspraken zijn gekomen. 4.5. Daarnaast kan niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld dat partijen op 18 april 2023 ter zake alle essentialia definitief overeenstemming hebben bereikt, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd. Dat is met name problematisch waar het betreft het punt van de ‘huurvrije periode’.[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht waarom dit voor hem en voor de vof een essentieel element was in de met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (en ook met Brix 3.0) te sluiten koopovereenkomst: de vof wilde het recht hebben om tot enkele maanden na de levering van het pand de exploitatie van het hotel voort te zetten, om daarmee eerder gemaakte reserveringen te kunnen honoreren en om inkomen te genereren (ter compensatie van de erg laag gehouden koopprijs) zonder daarvoor aan de koper/nieuwe eigenaar van het pand huur verschuldigd te zijn. [gedaagde sub 2] heeft deze stellingen als zodanig niet betwist, waarmee komt vast te staan dat de huurvrije periode in de door [eiser] gestelde zin als essentieel element (namelijk als aanvulling op de koopprijs) in de met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te sluiten koopovereenkomst heeft te gelden. [gedaagde sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet deugdelijk kunnen toelichten hoe het kan, gegeven het eigen standpunt dat op 18 april 2023 overeenstemming was bereikt over alle essentialia, dat na 18 april 2023 toch nog discussie is gevoerd, met name tussen [gedaagde sub 1] en [naam makelaar] , over de huurvrije periode (zie de e-mail van [naam makelaar] aan [gedaagde sub 2] van 20 april 2023, prod. 9 dv). 4.6. Verder is van belang dat [naam makelaar] op 22 april 2023 om 09:10 uur aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] per e-mail (prod. 10 dv) heeft meegedeeld dat hij de dag ervoor overleg had gehad met [eiser] en [naam echtgenote] “aangaande een eventuele verkoop van exploitatie, inventaris en onroerend goed [naam vof] te [vestigingsplaats]”. In deze e-mail werd aangegeven dat de meer concreet genoemde voorstellen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor [eiser] en [naam echtgenote] bespreekbaar waren, maar dat zij dit toch eerst met hun adviseur wilden bespreken. Deze gang van zaken sluit aan op het in de vorige rov. behandelde - door [eiser] gestelde en door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet betwiste - voorbehoud ter zake de instemming van financieel adviseur [naam adviseur] .Verder heeft [naam makelaar] er in deze e-mail op gewezen -“zoals jullie weten” - dat een conceptkoopovereenkomst met een andere partij was opgemaakt en dat die partij de kans moest krijgen om af te zien van de koop. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de inhoud van de e-mail op dit punt aansluit op de stellingen van [eiser] ter zake het tweede op 18 april 2023 gemaakte voorbehoud (zie rov. 3.2.). Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onmiddellijk op dit bericht hebben gereageerd, wat wel voor de hand had gelegen als zij, zoals zij zelf hebben gesteld, op en na 18 april 2023 hebben verondersteld dat [eiser] zich niet of althans niet langer gebonden achtte ten opzichte van de andere koper (= Brix 3.0, rechtbank). 4.7. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat door [eiser] voldoende aannemelijk is gemaakt dat tussen partijen geen volledige en definitieve overeenkomst ter zake het hotel tot stand is gekomen en dat [eiser] daarmee summierlijk heeft aangetoond dat de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de bodemzaak geen kans van slagen heeft. Belangenafweging 4.8. Het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij handhaving van het beslag is duidelijk: zij willen verzekeren dat het pand nog beschikbaar is als hun vordering in de bodemprocedure zou worden toegewezen.

4.9. Gelet op al het voorgaande zal het door [eiser] gevorderde - op na te melden wijze - worden toegewezen. 4.10. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: - betekening oproeping € 132,42 - griffierecht 314,00 - salaris advocaat 1.079,00 Totaal € 1.525,42

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen tweede dagen na het betekenen van dit vonnis al datgene te doen dat noodzakelijk is om het conservatoir beslag op de onroerende zaak, zijnde het hotel met parkeerplaatsen en terrein, kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] , op te heffen; 5.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in rov. 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,- is bereikt, 5.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.525,42, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2023. type: EvdS coll: