ECLI:NL:RBLIM:2022:1429

RECHTBANK limburg Zittingsplaats Roermond Bestuursrecht zaaknummer: ROE 20/3172 uitspraak van de meervoudige kamer van 25 februari 2022 in de zaak tussen [eiseres] , te [plaats] , eiseres, (gemachtigde: mr. F.M.A. van der Loo), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roermond, verweerder, (gemachtigde: mr. P.J.J. Lenders).

Bij besluit van 10 maart 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiseres een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 817.020,00. Bij besluit van 13 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar dat eiseres tegen het primaire besluit heeft gemaakt, ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 januari 2022. Voor eiseres zijn [naam 1] , [naam 2] (De Lorijn raadgevers o.g., hierna: De Lorijn) en de gemachtigde van eiseres verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens heeft verweerder [naam 3] (Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna: SAOZ) meegebracht die op zitting is gehoord. Overwegingen

1. Eiseres is sinds 2007 eigenaar van het pand aan de [adres 1] , gelegen op de Huis- en Tuinboulevard (hierna: HTB) in [plaats] . Op 15 oktober 2008 heeft verweerder een vrijstelling (van het bestemmingsplan) als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verleend voor de oprichting van een supermarkt (Aldi) op de begane grond met bijbehorende woonwinkelruimte op de verdieping in dit pand. Tevens heeft verweerder op 27 november 2008 een bouwvergunning verleend voor de supermarkt. Eiseres heeft het pand met ingang van 31 oktober 2007 aan Aldi Vastgoed B.V. verhuurd als supermarkt, voor de duur van 10 jaar. 2. Op 1 juli 2008 is een ontheffing verleend ten behoeve van de vestiging van een Lidl-supermarkt in gebouw 1 op de HTB aan de [adres 2] . 3. De gemeenteraad van Roermond heeft op 26 september 2013 het bestemmingsplan ‘Noordelijke en Oostelijke Stadsrand’ vastgesteld, dat op 28 november 2013 in werking is getreden en onherroepelijk is geworden (hierna: het bestemmingsplan). Op grond van dat bestemmingsplan geldt voor het grootste deel van de HTB tussen de Sint Wirosingel en de A73, waar onder meer de bovengenoemde percelen met nummers [adres 2] en [perceelnummer] zijn gelegen, de bestemming ‘Detailhandel specifieke vorm van detailhandel 3’. Op grond daarvan zijn voor zover hier relevant binnen dit deel van de HTB ten hoogste twee supermarkten (samen 3.375 m² bvo) toegestaan. 4. Aldi Vastgoed Beheer B.V. heeft de huurovereenkomst met eiseres in oktober 2017 beëindigd en heeft een supermarkt gevestigd op de locatie [adres 3] , eveneens gelegen binnen het hiervoor genoemde gedeelte van de HTB. Voor de bouw van die supermarkt had verweerder op 10 augustus 2015 een omgevingsvergunning verleend. Omdat er na de vestiging van de Aldi aan (c.q. verplaatsing van de Aldi naar) de [adres 3] twee supermarkten elders op de HTB gerealiseerd waren, heeft eiseres haar pand aan de [adres 1] na het vertrek van de Aldi niet meer als supermarkt kunnen verhuren. Het pand is vervolgens verhuurd aan een woonwinkel. Deze betaalt aanzienlijk minder huur dan de Aldi (ongeveer de helft). 5. Eiseres heeft op 14 september 2018 bij verweerder een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade. Zij stelt als gevolg van het bestemmingsplan schade te hebben geleden. Door de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan is de waarde van het object [adres 1] verminderd en heeft een inkomensderving plaatsgevonden (lagere huuropbrengsten). De schade wordt door eiseres in de aanvraag begroot op € 2.047.800,00. Advies SAOZ en besluitvorming 6. Verweerder heeft de aanvraag voor advies voorgelegd aan de SAOZ. De SAOZ heeft op 27 juni 2019 een conceptadvies opgesteld, waarop partijen hebben kunnen reageren. Op 22 oktober 2019 heeft de SAOZ een definitief advies uitgebracht, waarin zij heeft gereageerd op de zienswijzen die door eiseres en verweerder zijn ingediend. De SAOZ heeft zich op het standpunt gesteld dat eiseres voorheen op basis van de verleende vrijstelling ex artikel 19 van de WRO een ‘vast’ planologisch recht had om de onroerende zaak aan de [adres 1] te gebruiken als supermarkt en dat het bestemmingsplan voor deze (meest rendabele) aanwendingsmogelijkheid een onzekerheidsfactor heeft geïntroduceerd door een maximum van twee supermarkten binnen het bestemmingsgebied op te nemen. Het ‘vaste’ recht is daardoor verworden tot een ‘afhankelijk’ recht. Als (waarde)peildatum voor planschade heeft te gelden de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan op 28 november 2013. Om te beoordelen of en zo ja, in hoeverre de planologische wijziging tot een nadeliger positie voor eiseres heeft geleid, heeft de SAOZ een taxatie laten verrichten. Uit die taxatie blijkt dat de genoemde planologische wijziging van de bestemming van de onroerende zaak per saldo tot een nadeliger positie heeft geleid, waaruit een op de voet van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor tegemoetkoming vatbare schade in de vorm van waardevermindering voortvloeit van € 889.000,00. Ten aanzien de gestelde inkomensschade door huurderving heeft de SAOZ zich op het standpunt gesteld dat het beëindigen van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende derving van huurinkomsten niet in een rechtstreeks oorzakelijk verband met het nieuwe planologische regime kan worden gebracht. De SAOZ adviseert daarom voor de waardevermindering planschade toe te kennen maar niet voor de gestelde inkomensschade. Volgens het advies van de SAOZ dient op de getaxeerde waardevermindering van de onroerende zaak het normaal maatschappelijk risico (NMR) in mindering te worden gebracht, waarbij zij een korting van 2% redelijk en billijk acht. Rekening houdend met een NMR van 2% van de waarde vóór de planologische wijziging dient een bedrag van € 71.980,00 op de getaxeerde schade in mindering te worden gebracht zodat de tegemoetkoming in planschade € 817.020,00 bedraagt. 7. Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van de SAOZ aan eiseres een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 817.020,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat het verzoek is ingekomen tot en met het moment van uitbetaling. 8. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt voor zover het de vaststelling van de hoogte van de tegemoetkoming in planschade betreft. Volgens eiseres heeft de SAOZ de huurwaarde van het pand vóór en direct na de planologische wijziging onjuist getaxeerd. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres een tegentaxatie van De Lorijn van 23 juni 2020 in het geding gebracht. Daarin wordt de waardedaling van het pand aan de [adres 1] , uitgaande van een wijziging van supermarkt naar woonwinkel, getaxeerd op € 2.445.000,00 en indien rekening wordt gehouden met de werkelijke (daling van de) huurprijs per oktober 2017 op € 1.905.000,00. Volgens eiseres bedraagt de waardedaling per de peildatum laatstgenoemd bedrag dat met behulp van de zogenoemde discounted cashflow berekening (hierna: DCF) is vastgesteld. Volgens De Lorijn past deze laatste benadering bij de lijn in de jurisprudentie, zoals blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 3 oktober 2018 (winkelcentrum De Lunet in Breda). 9. Verweerder heeft het bezwaar met de contra-expertise van De Lorijn voor commentaar aan de SAOZ voorgelegd die in een rapport van 31 augustus 2020 daarop heeft gereageerd en heeft aangegeven daarin geen aanleiding te zien haar advies aan te passen. 10. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen het primaire besluit onder verwijzing naar het advies van de bezwarencommissie van 6 oktober 2020 en het commentaar van de SAOZ van 31 augustus 2020 ongegrond verklaard. De gronden van het beroep en het verweer 11. Eiseres heeft in beroep het volgende aangevoerd. 11.1. Eiseres kan zich ook na kennisneming van het nader advies van de SAOZ niet met de taxatiemethode en de daarvoor gegeven onderbouwing van de SAOZ verenigen. Eiseres wijst erop dat ook in de casus ‘De Lunet’ rekening is gehouden met een feitelijke wijziging van de huurprijs die was gelegen twee jaar na de peildatum. De taxatie van de SAOZ van de waarde van het object na de planologische wijziging is volgens eiseres niet redelijk en niet aanvaardbaar omdat een redelijk denkend en handelend koper rekening zou houden met het vertrek van de Aldi per einde huurcontract. Eiseres heeft dat standpunt (ter zitting) als volgt onderbouwd. Zij heeft verklaard dat supermarkten eigendom van een pand prefereren boven huur. Op grond daarvan stond volgens eiseres na de planologische wijziging, die ook elders op de HTB een supermarkt mogelijk maakt (mits het totaal aantal supermarkten niet meer dan twee bedraagt), vast dat Aldi de huur zou gaan beëindigen en zich elders op de HTB zou vestigen op een kavel of in een pand, dat Aldi in eigendom zou kunnen verkrijgen.

19. De rechtbank overweegt naar aanleiding van de aangevoerde beroepsgronden als volgt. Onderwerp van geschil 20. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over de planvergelijking zoals die door de SAOZ is gemaakt. Tussen partijen is ook niet in geschil dat door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is geweest van een planologische verslechtering die het volgende inhoudt. Op grond van de artikel 19 WRO-vrijstelling beschikte eiseres over een ‘vast’ recht dat zich in haar pand een supermarkt mocht vestigen. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan mocht dat nog steeds, maar was sprake van een voorwaardelijk recht in die zin dat dit afhankelijk is gemaakt van feitelijke omstandigheden. Bij een vertrek van de zittende huurder in het pand is niet langer zeker dat zich in het pand een nieuwe supermarkt mag vestigen omdat het aantal supermarkten op de HTB tot twee is gemaximeerd. Op de peildatum was al één andere supermarkt gevestigd (de LIDL). Als na vertrek van de Aldi-supermarkt in het pand, zich elders op de HTB een tweede supermarkt vestigt, eindigt voor de duur dat elders op de HTB twee supermarkten gevestigd zijn, het recht om in het pand een supermarkt te vestigen. Partijen zijn het ook erover eens dat de planologische verslechtering tot schade heeft geleid die als (directe) planschade voor tegemoetkoming in aanmerking komt (gelet op de maximering tot twee supermarkten). Eiseres is het niet eens met de wijze waarop de SAOZ de schade heeft getaxeerd en is van mening dat het schadebedrag te laag is vastgesteld. Volgens eiseres mocht verweerder haar besluit niet op het advies van de SAOZ baseren. Maatstaf voor de beoordeling 21. Voor de beoordeling in hoeverre eiseres als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan schade heeft geleden, hebben partijen terecht het gedrag van een redelijk denkend en handelend koper maatgevend geacht. De vraag is welke prijs een dergelijke koper zou hebben geboden onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. De rechtbank stelt vast dat partijen met name van mening verschillen over de waardering van het object na de planologische wijziging. Ten aanzien van het verschil in waardering van het object direct vóór de planologische wijziging (SAOZ: € 3.599.000,00 en De Lorijn: € 3.565.000,00) is de rechtbank van oordeel dat dit verschil in taxatie blijft binnen de bij een taxatie gebruikelijke marges. Bij taxeren is altijd sprake van een bepaalde bandbreedte en in hetgeen eiseres in dit verband heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel de taxatie van de SAOZ van de marktwaarde van het object vóór de planologische wijzing voor onjuist te houden.

23. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de SAOZ een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd door bij de beoordeling in hoeverre de planologische verslechtering tot schade heeft geleid ervan uit te gaan dat een redelijk denkend en handelend koper rekening zou houden met het risico dat de Aldi zou vertrekken naar een andere locatie, maar dat op de peildatum geenszins vast stond dat dit zou gebeuren. In dit verband merkt de rechtbank terzijde op dat eiseres zelf ter zitting heeft aangegeven dat het vertrek van de Aldi voor haar onverwachts kwam. De rechtbank volgt eiseres daarom ook niet in haar betoog dat het onderhavige geval in wezen op één lijn is te stellen met de casus ‘De Lunet’. De SAOZ heeft er terecht op gewezen dat bij ‘De Lunet’ sprake was van het weg bestemmen van de detailhandelsfunctie waardoor dat gebruik onder het overgangsrecht kwam te vallen. In dat geval was sprake van een direct causaal verband tussen de planologische wijziging en het vertrek van de supermarkt. Overgangsrecht is immers bedoeld als uitsterfconstructie. In het onderhavige geval bestond op de peildatum geen zekerheid dat de zittende supermarkt zou vertrekken en evenmin dat dit ertoe zou leiden dat zich ter plaatse geen andere supermarkt zou kunnen vestigen omdat de nieuwe mogelijkheid van een supermarkt elders op de HTB daarbij direct zou worden benut. De huurovereenkomst is in dit geval feitelijk (pas) bijna vier jaar na de peildatum beëindigd. Deze feitelijke beëindiging doet er niet aan af dat direct na de peildatum op het perceel van eiseres een supermarkt was toegestaan, waardoor er geen planologische reden was voor het vertrek. Het kennelijke feit dat zich elders binnen de HTB een economisch betere vestigingsmogelijkheid voor de Aldi heeft voorgedaan (gefaciliteerd door het nieuwe bestemmingsplan), kan niet tot de conclusie leiden dat een supermarkt dus is weg bestemd op de oorspronkelijke locatie. Van direct door het bestemmingsplan veroorzaakte schade (door weg bestemmen) is in zoverre geen sprake. Van weg bestemmen is de SAOZ daarom naar het oordeel van de rechtbank terecht niet uitgegaan. 24. Ter onderbouwing van het betoog dat de SAOZ een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd, heeft eiseres bij de behandeling van het beroep ter zitting nog gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 25 mei 2016. In die zaak heeft de Afdeling geoordeeld dat de SAOZ onvoldoende inzichtelijk had gemaakt dat appellant geen schade had geleden door invoering van de eis in het nieuwe bestemmingsplan dat een bedrijfswoning alleen nog was toegestaan als die voor de bedrijfsuitoefening noodzakelijk is. Onder het oude planologische regime was bewoning van de bedrijfswoning zonder meer toegestaan. Dat appellant het gebruik feitelijk (onder bescherming door overgangsrecht) kon voortzetten, betekende volgens de Afdeling niet dat appellant geen schade had geleden door de planologische wijziging omdat de invoering van de noodzakelijkheidseis (logischerwijs) een waarde drukkend effect op een bedrijfswoning heeft. Een redelijk denkend en handelend potentiële koper zal met de invoering van een noodzakelijkheidseis rekening houden en zal overwegen om een andere bedrijfswoning te kopen zonder die eis, aldus de Afdeling. De vergelijking met deze zaak gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. In het onderhavige geval heeft de SAOZ er namelijk wél rekening mee gehouden dat de planologische wijziging een waarde drukkend effect heeft op het object van eiseres. Een redelijk denkend en handelend potentiële koper zal volgens de SAOZ na de planologische wijziging minder bieden voor het object omdat er ter plaatse niet langer een vast recht op vestiging van een supermarkt bestaat maar vestiging (op de HTB) planologisch alleen nog mogelijk is als voldaan is aan de voorwaarde dat er niet méér dan twee supermarkten zijn. Dat eiseres het niet eens is met de waardering van de planologische verslechtering, kan aan het voorgaande niet afdoen. De taxatie van de planologische verslechtering 25. De rechtbank overweegt dat het door de SAOZ gehanteerde systeem van huurwaardekapitalisatie een gebruikelijk systeem is om de marktwaarde te bepalen. Eiseres heeft dat ook niet betwist, maar betoogt dat de DCF methode in dit geval nauwkeuriger is. De rechtbank overweegt dat niet naast de te hanteren methode, vooral ook de wijze waarop die methode concreet wordt toegepast van belang is. Partijen verschillen, zoals hiervóór is overwogen, van mening over de kwalificatie van de planologische verslechtering en in het verlengde daarvan dus ook over de vraag hoe die in de taxatie moet worden verdisconteerd. Zoals de rechtbank hiervóór eveneens heeft overwogen, heeft de SAOZ zich terecht op het standpunt gesteld dat op de peildatum niet vast stond dat de zittende supermarkt zou gaan vertrekken. De SAOZ heeft het risico daarop en hoe een redelijk denkend en handelend koper bij de bepaling van de koopprijs met die kans rekening zou houden, in de taxatie van de waarde van het vastgoed verdisconteerd in de vaststelling van het NAR. Het NAR-percentage is vervolgens vertaald in een vermenigvuldigheidsfactor. Het NAR-percentage direct vóór de planologische wijziging is door de SAOZ rekening houdend met de daarvoor relevante factoren marktconform op 6,1 % vastgesteld. Vervolgens is de invloed van het nieuwe bestemmingsplan, waarbij de supermarktfunctie van externe factoren afhankelijk is gemaakt, betrokken bij de waardering van het vastgoed onder het nieuwe regime. Daarbij heeft de taxateur van de SAOZ dezelfde uitgangspunten gehanteerd als bij het bepalen van de ‘oude’ waarde per de peildatum, met dien verstande dat een correctie is gehanteerd voor de planologische onzekerheidsfactor die met het bestemmingsplan is geïntroduceerd. Omdat geen sprake was van weg bestemmen heeft de taxateur per de schadepeildatum de huurwaarde per m² niet gewijzigd. Op die datum werd het object nog steeds voor een ‘supermarktprijs’ verhuurd (aan de Aldi) en bestond geen aanleiding om een lagere huurwaarde te hanteren. De taxateur heeft de wijziging van het risicoprofiel, op basis van zijn kennis en ervaring, gewaardeerd met een stijging van het NAR met 2%, zijnde een aanpassing vanwege lagere inkomstengroei verwachting en/of een verhoging van de (object)risicopremie. 26. De rechtbank stelt voorop dat zij een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. De inschatting van de taxateur van de SAOZ over het te hanteren NAR (vóór en) na de planologische wijziging en de daarbij gehanteerde risico-afslag acht de rechtbank zorgvuldig, onderbouwd en niet onbegrijpelijk. Naar het oordeel van de rechtbank is ook overigens in het advies van de SAOZ die als een onpartijdige deskundige dient te worden aangemerkt, op objectieve wijze verslag gedaan van het door haar verrichte onderzoek. Daarin is op inzichtelijke wijze aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zijn niet onbegrijpelijk. In hetgeen eiseres en De Lorijn daartegen hebben aangevoerd, ziet de rechtbank geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ. Dat De Lorijn van een andere kwalificatie en waardering van de planologische verslechtering uitgaat, is niet doorslaggevend. De rechtbank is van oordeel dat verweerder van het SAOZ- advies mocht uitgaan en dat het bestreden besluit daarop mocht worden gebaseerd. De daartegen aangevoerde beroepsgronden slagen niet.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, mr. R.J.G.H. Seerden en mr. K.M.J.A. Smitsmans, leden, in aanwezigheid van mr. F.A. Timmers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2022 voorzitter De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. Afschrift verzonden aan partijen op: 25 februari 2022 Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. ECLI:NL:RVS:2018:319. Uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254. Uitspraak van de Afdeling van 1 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV2434. De peildatum is in de onderhavige zaak 28 november 2013. Uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254. Uitspraak van de Afdeling van 10 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3337. Uitspraak van de Afdeling van 21 oktober 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK0823. Uitspraak van de Afdeling van 5 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2462. Uitspraak van de Afdeling 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1621. Uitspraak van de Afdeling van 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1621. Uitspraak van de Afdeling van 16 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3819. Uitspraak van de Afdeling van 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2939. Uitspraak van de Afdeling van 14 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY3052. Uitspraak van de Afdeling van 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2398. Uitspraak van de Afdeling van 14 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV8773. Uitspraak van de Afdeling van 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1621. ECLI:NL:RVS:2016:1439, r.o. 10.5 en 10.6.

Dit scenario heeft zich vervolgens ook verwezenlijkt en omdat daarna twee supermarkten elders op de HTB waren gevestigd, kon eiseres door de planologische wijziging het object niet meer als supermarkt maar alleen nog als woonwinkel verhuren. Dit tegen een aanzienlijk lagere huurprijs. Om de schade op de peildatum vast te stellen is dus de voorzienbare daling van de huurinkomsten na beëindiging van de huur in oktober 2017 van belang. Anders dan in de casus ‘De Lunet’ is hier weliswaar sprake van ‘voorwaardelijk’ weg bestemmen, maar het effect van de planologische verslechtering is hetzelfde, althans goed vergelijkbaar. De SAOZ gaat daarom ten onrechte uit van dezelfde huurprijs op en na de planologische wijziging. Bij een taxatie per de peildatum moet altijd naar de verwachte, toekomstige huurprijs worden gekeken omdat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum daarmee rekening zou houden. In dit geval stond op de peildatum vast dat de kasstroom (huurprijs) per de expiratiedatum van de huurovereenkomst aanzienlijk zou wijzigen. Nu die einddatum van de huur vóór de planschadebeoordeling ligt, kan evenals in de casus ‘De Lunet’ gebruik worden gemaakt van de kennis over de feitelijke kasstromen (de werkelijk ontvangen huurprijzen). Op de peildatum moet naar de verwachte kasstromen worden gekeken en in dit geval zijn die feitelijk beschikbaar. De huurprijs kan vervolgens naar de peildatum worden teruggerekend. De SAOZ houdt ten onrechte geen rekening met alle feiten en omstandigheden die nadien bekend zijn geworden en voor de waarde op de peildatum relevant zijn, terwijl De Lorijn heeft getaxeerd aan de hand van het werkelijk verloop van de huurprijs door middel van de DCF berekening van de marktwaarde van het object na de planologische wijziging. De analyse van De Lorijn en de daarbij gehanteerde DCF methode is volgens eiseres nauwkeuriger en daarin is ermee rekening gehouden dat het vertrek van Aldi met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kwam vast te staan na de planologische wijziging. 11.2. Verder voert eiseres aan dat de SAOZ ten onrechte met een aanvangsrendement rekent omdat daarin een aantal risico’s wordt vertaald (zoals leegstandsrisico’s) maar niet de onzekerheidsfactor ten aanzien van het gebruik. Het door de SAOZ gehanteerde verschil van 2% tussen het netto aanvangsrendement (NAR) vóór en na de planologische wijziging ziet niet op de onzekerheidsfactor van de bestemming, maar is alleen een marktgegeven dat hoort bij de verschillende branches waarvoor een pand kan worden gebruikt. Volgens eiseres kan voor een woonwinkel géén lager aanvangsrendement dan 8% worden gehanteerd gezien de leegstandsrisico’s, wanbetalingen en faillissementen in deze branche. Het NAR is dus door de SAOZ onjuist bepaald en dit instrument is te grofmazig om te gebruiken bij objecten met een heel constante kasstroom en beperkte risico’s. De DCF methode is nauwkeuriger en sluit beter aan bij de werkelijk geleden schade, aldus eiseres. 11.3. Op grond van het voorgaande betoogt eiseres dat zij concrete aanknopingspunten heeft aangevoerd voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het SAOZ-advies zodat verweerder dat niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Zij vordert dat aan haar een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend op basis van een waardevermindering van € 1.905.000,00, zoals door De Lorijn is berekend. Na aftrek van het NMR ad 2% resteert een toe te kennen tegemoetkoming in planschade van € 1.833.700,00 te vermeerderen met de wettelijke rente. 12. Verweerder persisteert bij het bestreden besluit, met verwijzing naar de door verweerder gevraagde reactie van De SAOZ in een rapport van 19 januari 2021 op de beroepsgronden en de tegentaxatie van De Lorijn van 23 juni 2020. Wettelijk kader 13. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent het bestuursorgaan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 14. Artikel 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro) verplicht het bestuursorgaan in beginsel tot aanwijzing van een adviseur die advies uitbrengt over de op de aanvraag te nemen beslissing. Op grond van artikel 6.1.3.4, eerste lid, van het Bro betrekt de adviseur in zijn onderzoek in ieder geval: de vraag of de door de aanvrager in zijn aanvraag gestelde schade een gevolg is of zal zijn van de in de aanvraag aangeduide schadeoorzaak; de omvang van de schade, bedoeld onder a; de vraag of deze schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de benadeelde behoort te blijven, zulks met inachtneming van de artikelen 6.1, eerste lid, 6.2 en 6.3. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Relevante jurisprudentie 15. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de betreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe moet de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. De datum waarop het gestelde schadeveroorzakend besluit in werking is getreden, heeft te gelden als peildatum voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, schade is geleden. Slechts in geval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. 16. Bij de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeliger situatie ten gevolge van een planologische wijziging, zijn slechts ruimtelijke gevolgen relevant. Toegenomen concurrentie kan onder omstandigheden weliswaar worden aangemerkt als een gevolg van een planologische mutatie, maar dit is geen ruimtelijk relevant gevolg daarvan. Alleen de objectief te verwachten gevolgen van het nieuwe planologische regime zijn van belang. Subjectieve elementen spelen daarbij geen rol. Vereist is een rechtstreeks oorzakelijk verband met het nieuwe planologische regime. De waardevermindering van een onroerende zaak moet voortvloeien uit een oorzaak met een duurzaam karakter om voor een tegemoetkoming in aanmerking te kunnen komen. 17. Bij de bepaling van de waardevermindering is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Afdeling 6.1 van de Wro biedt slechts grondslag voor een tegemoetkoming in schade in de vorm van inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Bij het begroten van schades moeten altijd keuzes worden gemaakt. Het gaat erom dat die keuzes redelijk en aanvaardbaar zijn. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen.