ECLI:NL:RBLIM:2021:7605

RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 8995507 CV EXPL 21-548 Vonnis van de kantonrechter van 6 oktober 2021 in de zaak van 1 [eisende partij sub 1] ,wonend te [woonplaats 1] , 2. [eisende partij sub 2],wonend te [woonplaats 1] , 3. [eisende partij sub 3],wonend te [woonplaats 2] , eisende partij, gemachtigde mr. L. Isenborghs, tegen [gedaagde partij] , wonend te [woonplaats 3] , gedaagde partij, gemachtigde mr. B.H.A. Augustin. Eisers worden hierna gezamenlijk [eisende partij] (in meervoud) genoemd, tenzij zij afzonderlijk worden aangeduid. Gedaagde wordt hierna [gedaagde partij] genoemd. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: 1. het exploot van dagvaarding van 20 januari 2021, 2. de conclusie van antwoord, 3. de akte vermeerdering c.q. verandering van eis van [eisende partij] , 4. het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 april 2021, met aangehechte pleitnota van [eisende partij] 1.2. Verwijzing naar de bijlagen vindt plaats door vermelding van het nummer van het processtuk gevolgd door het nummer van de bijlage. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. [eisende partij] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] . In dat pand was een snackbar gevestigd geweest op het moment dat [gedaagde partij] die bedrijfsruimte per 1 december 2019 ging huren voor € 1.800,00 per maand (huurovereenkomst bijlage 1,1). 2.2. [gedaagde partij] heeft in de eerste maanden het cafetaria flink verbouwd. 2.3. In het pand zijn in maart 2020 lekkages opgetreden. Het door [gedaagde partij] ingeschakelde bedrijf Enrico Cramer Tegelwerken en Interieurbouw (hierna Enrico Cramer) schrijft per mail van 17 maart 2020 aan [gedaagde partij] (onder andere): “Dak is oud en slecht , het dak is voorzien van een laag grind, wat sterk vervuild is en hierdoor veel water vast houd. Dit met gevolg dat het dak steeds zwaarder wordt (met name gevaarlijk voor de houten dakconstructie).Daarnaast zijn de klemstrippen en dakranden slecht, dakbedekking is oud. Oplossing: Dak dient geheel te worden vervangen incl., dakisolatie” (bijlage 2,3) (…) ” 2.4. Op 18 maart 2020 brengt Van Eijs Technical Support (hierna Van Eijs) op verzoek van [gedaagde partij] een offerte uit voor vervanging van het dak. Zij merkt daarbij op (in grote letters): “DOOR OVERVLOED GRIND IN COMBINATIE MET MOS IS ER EEN ZEER ZWARE BELASTING OP DE HOUTEN CONSTRUCTIE VAN HET DAK. DIT KAN ZEER ERNSTIGE GEVOLGEN HEBBEN. ” 2.5. RBT Dienstverlening concludeert op 30 april 2019 na onderzoek dat de daken volledig gesloopt moeten worden tot op de houten en betonnen ondergrond (bijlage 2,2) 2.6. Eén van de lekkages die in maart 2020 is opgetreden, is in opdracht en voor rekening van [eisende partij] verholpen door het bedrijf Repon B.V. Naar aanleiding van een nieuwe lekkage in april 2020 verzochten [eisende partij] aan [gedaagde partij] om een bouwzeil op het dak te leggen. [gedaagde partij] weigerde dit omdat het te hard waaide en [eisende partij] dit zelf maar moesten doen.. 2.7. Naar aanleiding van de veelvuldige lekkages heeft [gedaagde partij] in een procedure een beroep gedaan op 50% huurpijsvermindering. De kantonrechter heeft bij vonnis van 4 november 2020 (bijlage 3,10) het gevorderde bij verstek toegewezen. Van dat vonnis is hoger beroep ingesteld. 2.8. In onderhavige procedure stellen [eisende partij] – kort weergegeven – dat [gedaagde partij] in strijd met de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst het pand drastisch heeft verbouwd, schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt, werkzaamheden aan de buitenzijde heeft verricht, het dak zonder toestemming heeft betreden en niet schadebeperkend heeft gehandeld. Zij vorderen vergoeding van de schade en der herstelkosten alsmede een boete op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen. 2.9. Op bovenstaande gronden vorderen [eisende partij] , na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling aan [eisende partij] van het bedrag van € 64.000,- ter zake van de door [gedaagde partij] aan [eisende partij] verschuldigde boete, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van het verzuim, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; voor recht verklaart dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor de ontstane schade aan het pand en [gedaagde partij] veroordeelt tot vergoeding van de herstelkosten van Repon en Cequ ter hoogte van € 1.894,86 (€ 1.719,41 + € 175,45 ter zake van meerwerk); voor recht verklaart dat [eisende partij] gerechtigd zijn om het gehuurde eenmaal per kwartaal te inspecteren en [gedaagde partij] veroordeelt tot medewerking daaraan, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per keer dat [gedaagde partij] medewerking weigert tot aan een maximum van € 25.000,-; voor recht verklaart dat [gedaagde partij] verplicht is ook vanaf november 2020 100% van het volledige overeengekomen huurbedrag aan [eisende partij] te voldoen, zulks in ieder geval tot het moment dat het Gerechtshof ‘s- Hertogenbosch in hoger beroep definitief heeft beslist over de door [gedaagde partij] gevorderde huurprijsvermindering van 50%; [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling aan [eisende partij] van de buitengerechtelijke incassokosten, bedragende € 1.349,45 te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der indiening van de dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening; [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling aan [eisende partij] van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis. 2.10. [gedaagde partij] betwist gemotiveerd dat hij de algemene bepalingen heeft geschonden en dat hij aansprakelijk is voor de door [eisende partij] gestelde schade en herstelkosten. Daarnaast stelt hij dat [eisende partij] artikel 21 Rv hebben geschonden doordat zij de voor de beslissing van belang zijnde rapportages/ offertes van Enrico Cramer, Van Eijs, RBT niet hebben ingebracht. 2.11. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. Strijd met artikel 21 Rv: in dit geval geen gevolgen 3.1. Met [gedaagde partij] is de kantonrechter eens dat [eisende partij] relevante rapportages/ offertes over de conditie van het dak hadden moeten inbrengen. Gelet op de data waarop die stukken zijn opgemaakt (maart, april 2020), de mails die partijen over een weer hebben gestuurd alsmede de huurverminderingsprocedure die [gedaagde partij] heeft opgestart (waarin reeds in november 2020 vonnis is gewezen), kan niet anders worden geconcludeerd dan dat [eisende partij] de relevante rapportages/ offertes voorafgaand aan deze procedure in hun bezit hebben gehad. Het had voor [eisende partij] dan ook duidelijk moeten zijn dat zij bij dagvaarding melding hadden moeten maken van die rapportages/ offertes en dat zij ook duidelijk hadden moeten maken waarom zij zich niet met die rapporten konden verenigen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [eisende partij] de verplichting om voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren (artikel 21 Rv) niet hebben nageleefd. Nu [gedaagde partij] die stukken zelf heeft ingebracht en zijn standpunt daaromtrent heeft kunnen toelichten, is hij echter niet aanwijsbaar in zijn belangen geschaad. De kantonrechter zal daarom in dit geval aan het niet naleven van artikel 21 Rv geen gevolgen verbinden. Geen overtreding van de algemene bepalingen, geen boete 3.2. [eisende partij] stellen dat [gedaagde partij] in strijd met art. 9 van de algemene bepalingen het dak heeft betreden. [gedaagde partij] betwist dit. De kantonrechter oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde partij] het dak heeft betreden. [gedaagde partij] heeft immers gesteld dat hij zelf niet op het dak van het gehuurde is geweest en dat hij de sticker op de lichtreclamebak aan de buitenzijde met een ladder tegen de muur heeft aangebracht. De stelling van [eisende partij] dat [gedaagde partij] zonder toestemming het dak heeft betreden, is in het licht van de betwisting door [gedaagde partij] onvoldoende onderbouwd en niet nader geconcretiseerd. 3.3. Voor zover [eisende partij] bedoelen dat [gedaagde partij] artikel 9 heeft geschonden omdat hij Enrico Cramer, Van Eijs of RBT naar het dak heeft laten kijken, worden zij daarin niet gevolgd. [gedaagde partij] heeft de voornoemde bedrijven ingeschakeld om de oorzaak van de schade te achterhalen en om na te gaan hoe het lekkageprobleem kan worden verholpen. In die zin is sprake van schadebeperkend handelen zoals bedoeld in artikel 10 van de algemene bepalingen en niet van een overtreding zoals bedoeld in artikel 9. 3.4. Het verwijt aan [gedaagde partij] dat hij op verzoek het bouwzeil op het dak had moeten leggen, wordt niet gevolgd. Weliswaar heeft [gedaagde partij] geweigerd om een bouwzeil op het dak te leggen maar daaruit kan niet de conclusie worden getrokken dat hij niet schadebeperkend heeft gehandeld. Allereerst geldt dat het leggen van een bouwzeil niet tot de verantwoordelijkheden van een huurder (die zelf geen dakdekker is) hoort zodat – gelet op de risico’s die het beklimmen van een dak met zich meebrengt maar ook gelet op het verbod dat in artikel 9 van de algemene bepalingen is opgenomen – van [gedaagde partij] redelijkerwijs niet gevergd kon worden dat hij zelf een bouwzeil op het dak van het gehuurde ging leggen. Voorts kan uit de mails van [gedaagde partij] van 29 april 2020 en 2 mei 2020 (bijlage 1,6 en 1,7) worden opgemaakt dat hij bereid is geweest om zijn medewerking te verlenen aan het leggen van een bouwzeil en dat hij daarvoor [eisende partij] toegang tot het dak heeft willen verlenen. [eisende partij] kunnen zich daarom niet met succes beroepen op overtreding van artikel 10 van de algemene bepalingen. Voor zover [eisende partij] bedoelen dat [gedaagde partij] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden doordat hij de door [eisende partij] ingeschakelde dakdekkers geen toegang tot het dak heeft verleend, volgt de kantonrechter dat betoog evenmin. Hetgeen [eisende partij] daarover hebben gesteld, is niet nader onderbouwd of geconcretiseerd en wordt bovendien ontkracht door hetgeen [gedaagde partij] tijdens de mondelinge behandeling daaromtrent heeft verklaard. 3.5. Ook ten aanzien van artikel 13.1 van de algemene bepalingen is een overtreding niet vast komen te staan. Dit artikel luidt, voor zover van belang: “13.1 Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, betreffen”. Allereerst kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde partij] werkzaamheden van constructieve aard heeft verricht. De kantonrechter kan uit de overgelegde foto’s en de stellingen van partijen slechts opmaken dat het pand van binnenuit is gemoderniseerd en dat voornamelijk visuele verbeteringen hebben plaatsgevonden. [gedaagde partij] erkent dat hij op één plek een nieuw plafond heeft geplaatst. Hij stelt echter dat het plaatsen van een nieuw plafond geen constructieve wijzigingen in het pand teweeg heeft gebracht. Daar is de kantonrechter het mee eens. Voorts geldt dat de door [eisende partij] gestelde overige elementen (bar en boogconstructie) geen elementen zijn die bepalend zijn voor de constructie en stevigheid van het hele bouwwerk. Het kan zo zijn dat [gedaagde partij] aan die elementen wijzigingen heeft aangebracht maar dat maakt nog niet dat de constructie van het pand daarmee is gewijzigd. De conclusie is dan ook dat geen werkzaamheden van constructieve aard zijn verricht en dat artikel 13.1 van de algemene bepalingen niet is geschonden. 3.6. Ter zake van de gestelde schending van de artikelen 13.2 juncto 13.4 van de algemene bepalingen (verven buitenzijde, verwijderen buitenverlichting en plaatsen reclamebord) oordeelt de kantonrechter, anders dan door [eisende partij] gesteld, dat deze niet onder de boeteregeling van artikel 31 vallen zodat [eisende partij] voor die gestelde overtredingen geen boete kan vorderen. 3.7. Wat betreft de gestelde overtreding van de in artikel 13.3 opgenomen (schriftelijke) informatieplicht door de verbouwing van de snackbar niet schriftelijk aan [eisende partij] door te geven, oordeelt de kantonrechter als volgt. Het uitgangspunt van [eisende partij] dat [gedaagde partij] de in artikel 31 opgenomen boete verschuldigd is omdat hij niet aan artikel 13.3 heeft voldaan, is in dit concrete geval onredelijk. Weliswaar heeft [gedaagde partij] [eisende partij] niet conform artikel 13.3, dus niet schriftelijk, geïnformeerd over de verbouwing maar dat maakt nog niet dat [eisende partij] met succes kunnen betogen dat zij niets over de verbouwing hebben geweten en dat [gedaagde partij] nu een boete van € 64.000,- is verschuldigd. [gedaagde partij] heeft terecht opgemerkt dat [eisende partij] bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds wisten – in ieder geval via de makelaar – wie hun contractpartij was en wat voor een bedrijf (Snackpoint vestiging) in het pand gevestigd zou worden. Gelet daarop – maar ook gelet op hetgeen in artikel 16 van de huurovereenkomst is opgenomen, had het voor [eisende partij] reeds bij aanvang van de huur duidelijk moeten zijn dat het pand – waarin de aanwezige voorzieningen geheel gedateerd waren – gerenoveerd zou worden. Tegelijk kan uit de door [eisende partij] overgelegde foto’s van vóór en tijdens de verbouwing worden opgemaakt dat [eisende partij] ook vlak na het aangaan van de huurovereenkomst en ook tijdens de verbouwing in het pand zijn geweest en dus op de hoogte zijn geweest van de werkzaamheden. [eisende partij] hebben niet betwist dat zij in de eerste instantie geen ongenoegen over de verbouwing hebben geuit en dat zij [gedaagde partij] , in het bijzijn van diverse getuigen, zelfs hebben gecomplementeerd. Gelet op het voorgaande wordt ervan uitgegaan dat [eisende partij] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, of in ieder geval vlak daarna, op de hoogte zijn geweest van de verbouwing. Daarom oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde partij] , onder de gegeven omstandigheden, redelijkerwijs ervan uit mocht gaan dat een schriftelijke mededeling achterwege kon blijven en dat [eisende partij] ook zonder die schriftelijke mededeling reeds op de hoogte waren van de verbouwing. 3.8. Bovenstaande overwegingen leiden de kantonrechter tot het oordeel dat de door [eisende partij] gevorderde boete van € 64.000.- afgewezen moet worden. Schadevergoeding en herstelkosten 3.9. [eisende partij] hebben gesteld dat de lekkages het gevolg zijn van de door [gedaagde partij] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden en dat [gedaagde partij] op grond van artikel 11.1 van de algemene bepalingen aansprakelijk is voor de schade. Genoemde algemene bepaling bepaalt dat huurder in beginsel aansprakelijk is voor alle schade tenzij hij bewijst dat de schade niet aan hem kan worden toegerekend. 3.10. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde partij] het voornoemde bewijsvermoeden voldoende gemotiveerd weerlegd. [gedaagde partij] heeft immers rapportages/ offertes van diverse bedrijven overgelegd waaruit kan worden opgemaakt dat de lekkages het gevolg zijn van slijtage en ouderdom van het dak. Gelet op met name dat rapport en die offertes is het evident dat de lekkages niet het gevolg zijn van de door [gedaagde partij] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden, maar dat de gebreken aan het dak reeds vóór het aangaan van de huurovereenkomst bestonden en dat [gedaagde partij] daarvoor dus niet aansprakelijk is. 3.11. Het betoog van [eisende partij] dat de door [gedaagde partij] ingebrachte verslagen geen deskundigenverslagen zijn en dat de door [gedaagde partij] ingeschakelde bedrijven niet onafhankelijk en partijdig zijn, wordt niet gevolgd. [eisende partij] hebben geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die zouden moeten leiden tot het oordeel dat de door [gedaagde partij] ingeschakelde bedrijven partijdig en niet onafhankelijk zijn. Ter zake van de deskundigheid geldt dat één van de ingeschakelde bedrijven, te weten Enrico Cramer, inderdaad geen dakdekker is maar ook bij het buiten beschouwing laten van haar bevindingen blijven twee onafhankelijke rapportages/ offertes over waaruit kan worden opgemaakt dat de lekkages het gevolg zijn van het gebrekkige dak en dus niet voor rekening van [gedaagde partij] dienen te komen. 3.12. Resumerend oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde partij] niet aansprakelijk is voor de door [eisende partij] gestelde schade en de door hen gemaakte herstelkosten. De kosten van het gestelde meerwerk komen ook niet voor vergoeding in aanmerking nu [eisende partij] onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat meerwerk is verricht omdat [gedaagde partij] de dakdekkers geen toegang tot het dak heeft verleend. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor de ontstane schade aan het pand en de vordering om [gedaagde partij] te veroordelen tot vergoeding van de herstelkosten en kosten meerwerk zullen dan ook worden afgewezen. Inspectie van het pand 3.13. Nu de door [eisende partij] gestelde veelvuldige overtredingen niet vast zijn komen te staan, oordeelt de kantonrechter dat [eisende partij] geen belang hebben bij de gevorderde inspectie. De vordering van [eisende partij] om te verklaren voor recht dat zij gerechtigd zijn om het gehuurde eenmaal per kwartaal te inspecteren en om [gedaagde partij] te veroordelen tot medewerking daaraan, zal dan ook worden afgewezen. Vordering ter zake van de betaling van de volledige huurprijs 3.14. In de tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 4 november 2020 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurprijs per 1 januari 2020, tot het moment dat alle gebreken in het pand zijn verholpen, met 50 % gematigd wordt. Tegen dat vonnis zijn [eisende partij] in hoger beroep gegaan. Dat hoger beroep heeft, voor wat betreft de huurprijsvermindering, schorsende werking (artikel 350 Rv). Desondanks is [gedaagde partij] in november 2020 gestopt met het betalen van de volledige huurprijs. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde partij] , wat betreft het niet betalen van de volledige huurprijs, zich op opschorting (artikel 6:52 BW) beroept. 3.15. Voor een beroep op opschorting is voldoende dat de wederpartij de prestatie niet verricht terwijl duidelijk is dat die prestatie verricht moet worden en dat dus een vordering bestaat. Verder moet er voldoende samenhang zijn tussen de vorderingen. Aan dit laatste vereiste is voldaan nu tussen partijen een wederkerige overeenkomst is gesloten. Voor wat betreft de vraag of [eisende partij] een prestatie jegens [gedaagde partij] moet verrichten, geldt het volgende. Ingevolge het vonnis van 4 november 2020 heeft het door [gedaagde partij] gehuurde pand gebreken die, zolang het hof niet anders heeft beslist, voor rekening van [eisende partij] komen. Zolang die gebreken niet zijn hersteld, kan [gedaagde partij] zijn opschortingsrecht inroepen. Gelet daarop slaagt het opschortingsberoep van [gedaagde partij] . De vordering van [eisende partij] , om voor recht te verklaren dat [gedaagde partij] verplicht is 100% van de volledige huurprijs te betalen, in ieder geval tot het moment dat het Gerechtshof ‘s- Hertogenbosch in hoger beroep definitief heeft beslist over de door [gedaagde partij] gevorderde huurprijsvermindering, zal daarom worden afgewezen. 3.16. De kantonrechter merkt wel op dat als het Gerechtshof ‘s- Hertogenbosch in hoger beroep beslist dat er geen recht op huurprijsvermindering van 50% bestond, [gedaagde partij] dan per direct een huurachterstand heeft en hij zonder ingebrekestelling in verzuim komt te verkeren, waarna, bij niet onmiddellijke betaling, [eisende partij] mogelijk tot ontruiming kunnen overgaan. Proceskosten 3.17. [eisende partij] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op € 1.496 (2 x tarief € 748,00) aan salaris gemachtigde. De proceskostenveroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat dat door [gedaagde partij] niet gevorderd is. De kantonrechter 4.1. wijst de vorderingen af, 4.2. veroordeelt [eisende partij] in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde partij] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.496,00. Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken. Type: NZ