ECLI:NL:RBLIM:2018:7390
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6479861 \ CV EXPL 17-9024
Vonnis van de kantonrechter van 1 augustus 2018
in de zaak van:
de stichting WOONSTICHTING ZAAM WONEN, voorheen genaamd WONINGSTICHTING MAASKANT WONEN,
gevestigd te Stein,
eisende partij,
gemachtigde mr. J.M.H. van den Mosselaar,
tegen:
[gedaagde partij]
,
wonend [adres gedaagde partij] ,
[woonplaats gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. H.C. Ingelse.
Partijen worden verder aangeduid als “Zaam Wonen” en “ [gedaagde partij] ”.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek, met producties;
de conclusie van dupliek, met producties;
de brief van [gedaagde partij] van 26 april 2018, waarin hij om pleidooi verzoekt;
de akte van Zaam Wonen, tevens houdende opgave verhinderdata;
de akte van [gedaagde partij] , houdende opgave verhinderdata;
het op 25 juni 2018 gehouden pleidooi, waarvan door de gemachtigden van partijen pleitaantekeningen zijn overgelegd.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. Zaam Wonen verhuurt aan [gedaagde partij] de woning aan de [adres gedaagde partij] in [woonplaats gedaagde partij] . De totale huurprijs van de woning bedraagt met ingang van 1 juli 2017 € 555,29 per maand.
2.2. Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt als volgt:
“Het gehuurde is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen.”
Voorts bepaalt artikel 6.3 sub 9 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden als volgt:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
2.3. Op 1 september 2017 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen met 103 planten.
De gemeente Stein heeft [gedaagde partij] daarvoor bij brief van 17 oktober 2017 een waarschuwing gegeven en hem medegedeeld dat de woning bij een volgende overtreding wordt gesloten op grond van artikel 13B van de Opiumwet.
2.4. Bij brief van 26 oktober 2017 heeft Zaam Wonen aan [gedaagde partij] laten weten dat zij door de gemeente Stein is geïnformeerd over de aangetroffen hennepkwekerij. Zaam Wonen heeft [gedaagde partij] medegedeeld dat [gedaagde partij] daardoor in strijd heeft gehandeld met de wet en de huurovereenkomst en hem in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen om een juridische procedure te voorkomen. [gedaagde partij] heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
3.1. Zaam Wonen stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat [gedaagde partij] , met het kweken van hennep in de woning, onder meer heeft gehandeld in strijd met de artikelen 7:213 en 214 BW, artikel 2 van de huurovereenkomst en artikel 6.3 sub 9 van de algemene huurvoorwaarden.
Zaam Wonen licht dit - samengevat - als volgt toe. [gedaagde partij] heeft gehandeld in strijd met het anti-hennepbeding uit de huurovereenkomst en zich bovendien niet als een goed huurder gedragen. Een hennepkwekerij brengt immers een reële kans op overlast en gevaar voor omwonenden en beschadiging en waardevermindering van het gehuurde met zich mee. Ook diefstal van stroom, zoals hier aan de orde was, levert een gevaarlijke situatie op. Overigens is het manipuleren van de stroomvoorziening op zichzelf al een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Verder zijn er de risico’s van stankoverlast, slecht imago en andere nadelen. Ook past het kweken van hennep niet bij het normale gebruik van het gehuurde als woonruimte.
3.2. [gedaagde partij] voert - samengevat - het volgende verweer.
a. er was geen sprake van een tekortkoming;
b. hij was niet in verzuim, zodat geen bevoegdheid bestaat tot ontbinding van de huurovereenkomst;
c. voor zover sprake is van een tekortkoming, is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis ervan ten opzichte van de gevolgen van de ontbinding;
d. ontbinding en ontruiming behoren naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege te blijven.
In het kader van de sub c en d genoemde verweren zijn volgens [gedaagde partij] - samengevat - de volgende omstandigheden van belang:
zijn woonrecht/persoonlijke omstandigheden: [gedaagde partij] is 66 jaar, heeft chronische COPD en diabetes mellitus type 2. Een gedwongen vertrek uit de woning komt zijn gezondheid niet ten goede. [gedaagde partij] heeft ook de in de woning aanwezige traplift nodig, net als zijn vriend, de heer [X] , die hij in de woning wil verzorgen. [gedaagde partij] is dan ook een kwetsbare huurder in een sociale huurwoning. Gelet op zijn financiele situatie en het feit dat hij bij een ontbinding van de huurovereenkomst op een zwarte lijst komt te staan, zal het voor [gedaagde partij] vrijwel onmogelijk zijn een andere geschikte betaalbare woning te vinden.
[gedaagde partij] is al na twee dagen nadat deze inwerking was gesteld begonnen met het ontmantelen van de hennepkwekerij. Op het moment van de inval was er in de woning geen inwerking zijnde hennepkwekerij meer. Indien de politie geen inval had gedaan had [gedaagde partij] de ontmanteling kunnen voltooien;
[gedaagde partij] stond onder invloed van derden. De installaties en stekjes waren niet zijn eigendom;
er is maar heel kort elektriciteit afgetapt en dat is enkel onrechtmatig geweest jegens de energieleverancier, niet jegens Zaam Wonen;
de door Zaam Wonen genoemde algemene risico’s en nadelen van een hennepkwekerij hebben zich niet voorgedaan;
[gedaagde partij] is niet strafrechtelijk vervolgd, zijn uitkering is niet stopgezet ( [gedaagde partij] heeft immers geen financieel voordeel gehad van de hennepkwekerij) en zijn woning is niet gesloten;
[gedaagde partij] heeft 26 jaar als goed huurder van Zaam Wonen gehuurd en is dat na de politie-inval blijven doen.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.1. Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van [gedaagde partij] in de nakoming van een van haar verbintenissen op grond van de huurovereenkomst aan Zaam Wonen de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter dient daarbij rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. Hij zal daarbij mede in zijn beoordeling dienen te betrekken de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de partij tegen wie de ontbinding is gericht, is tekortgeschoten. Voorts dienen de belangen van partijen te worden meegewogen.
4.2. Anders dan [gedaagde partij] stelt is de kantonrechter van oordeel dat wel degelijk sprake is van een tekortkoming. Vast staat dat enkele dagen sprake is geweest van een in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde. Dat [gedaagde partij] na enkele dagen “op zijn schreden is teruggekeerd”, zoals hij stelt, maakt dit - wat daar ook van zij - niet anders. [gedaagde partij] heeft dan ook gehandeld in strijd met het anti-hennepbeding en is alleen om die reden al tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.3. De kantonrechter verwerpt het verweer dat [gedaagde partij] niet in verzuim is en dat daarom geen bevoegdheid bestaat tot ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming van [gedaagde partij] ziet op het verleden en kan niet meer ongedaan worden gemaakt. In zoverre is nakoming blijvend onmogelijk en is verzuim geen vereiste voor de bevoegdheid van ontbinding van de huurovereenkomst, zie artikel 6:265 lid 2 BW, alsook het door Zaam Wonen aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:AD4925 (Schwarz/Gnjatovic).
4.4. De kantonrechter is, voorts, van oordeel dat de aanwezigheid in de woning van een hennepkwekerij van de gestelde omvang voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dat van daadwerkelijke overlast of brandgevaar niet is gebleken is in dit verband niet van belang. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat bij illegale hennepkwekerijen meestal sprake is van het illegaal aftappen van stroom waarbij niet zelden de brandveiligheid in het geding is. Zaam Wonen heeft er in dit verband op gewezen dat zij er belang bij heeft dat er geen schade ontstaat aan haar eigendom. Nu er aanpassingen in de meterkast zijn gedaan om illegaal stroom te kunnen aftappen is hier in zoverre al sprake van schade aan het eigendom van Zaam Wonen. Verder heeft Zaam Wonen gesteld dat zij er belang bij heeft dat er geen overlast ontstaat voor omwonenden. Hoewel dit laatste hier niet is komen vast te staan, kan het exploiteren van een hennepkwekerij wel overlast in de vorm van stankoverlast of handel vanuit de woning met zich brengen. Zaam Wonen heeft als sociaal verhuurder onder meer de taak te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin de woningen gelegen zijn en er daarom belang bij precedentwerking te voorkomen en andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen.
4.5. Tegenover dit belang van Zaam Wonen staat het belang van [gedaagde partij] om met zijn vriend [X] in de woning te mogen blijven. Hoewel dit een zwaarwegend belang is, zeker gelet op de gezondheid van [gedaagde partij] , leidt dit niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde achterwege moet blijven.
Het ligt immers in de eerste plaats op de weg van [gedaagde partij] om te voorkomen dat hij uit zijn woning wordt gezet. In dit verband merkt de kantonrechter op dat [gedaagde partij] in het geheel niet heeft onderbouwd dat hij onder druk van derden de hennepkwekerij in zijn woning heeft laten plaatsen. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [gedaagde partij] de problemen zelf heeft veroorzaakt en hij kan deze dan ook niet op Zaam Wonen afwentelen. Dit geldt te meer nu het hebben van een hennepkwekerij uitdrukkelijk is verboden bij de huurovereenkomst (artikel 6.3 sub 9 algemene huurvoorwaarden) in combinatie met het feit dat Zaam Wonen op haar website vermeldt dat bij ontdekking van een hennepkwekerij over wordt gegaan tot het starten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde partij] heeft niet betwist dat deze informatie beschikbaar is via de website. [gedaagde partij] wist dus, althans had kunnen weten wat de gevolgen waren. Nu deze intreden komen ze voor zijn eigen risico. Overigens geldt inmiddels als een feit van algemene bekendheid dat sociale verhuurders na ontdekking van een hennepkwekerij een procedure starten om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen.
Een omstandigheid die in het voordeel van [gedaagde partij] zou kunnen meewegen is of sprake is geweest van een onomkeerbare ontmanteling van de hennepkwekerij. Dat sprake was van onomkeerbaarheid heeft [gedaagde partij] echter niet gesteld en ook niet onderbouwd. Dat sprake was van een buiten werking zijnde hennepkwekerij ten tijde van de inval, zoals [gedaagde partij] heeft gesteld, acht de kantonrechter van onvoldoende betekenis. De uitgetrokken stekkers konden immers elk gewenst moment weer terug in de wandcontactdozen geplaatst worden en hetzelfde geldt voor het in- of uitschakelen van de verlichting en het verplaatsen van de trapladder en stekjes. Gelet op dit alles is nadere bewijslevering door [gedaagde partij] niet aan de orde. Daarmee is niet komen vast te staan dat [gedaagde partij] is overgegaan tot onomkeerbare ontmanteling van de hennepkwekerij.
Dat door de ontruiming een acute noodtoestand zal ontstaan is tot slot niet gebleken. [gedaagde partij] en zijn vriend [X] kunnen gebruik maken van noodvoorzieningen die voor dit soort omstandigheden bestaan. Wellicht ook dat [gedaagde partij] voor onderdak kan aankloppen bij een van zijn kinderen. Verder is er nog de mogelijkheid naar elders in het land te verhuizen waar de door [gedaagde partij] bedoelde “zwarte lijst” niet circuleert. Overigens heeft [gedaagde partij] niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat hij tevergeefs pogingen heeft gedaan om geschikte en betaalbare woonruimte te vinden.
4.6. De kantonrechter merkt nog op dat hij kennis heeft genomen van alle door [gedaagde partij] aangehaalde jurisprudentie, maar dat alle uitspraken naar zijn oordeel betrekking hadden op andere feitelijke situaties.
4.7. Het voorgaande leidt tot het eindoordeel dat de vorderingen zullen worden toegewezen.
4.8. [gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Zaam Wonen worden begroot op:
dagvaarding € 97,31
griffierecht 117,00
salaris gemachtigde 600,00 ( 4 x tarief € 150,00)
totaal € 814,31
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.
De kantonrechter
5.1. ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] ,
5.2. veroordeelt [gedaagde partij] , om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van Zaam Wonen te stellen,
5.3. veroordeelt [gedaagde partij] voorts om aan Zaam Wonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 555,29 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde partij] na heden in het gehuurde verblijft tot aan het tijdstip van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de betreffende termijnbedragen tot aan de dag van voldoening,
5.4. veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van Zaam Wonen gevallen en tot op heden begroot op € 814,31,
5.5. veroordeelt [gedaagde partij] onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door Zaam Wonen volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: EB
coll: