ECLI:NL:RBLIM:2017:6088

RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Roermond Zaaknummer: 5602572 \ CV EXPL 16-12240 Vonnis van de kantonrechter van 28 juni 2017 in de zaak van: [eisende partij] , wonend [adres eisende partij] , [woonplaats eisende partij] , eisende partij, procederende in persoon, tegen: de stichting STICHTING WONEN ZUID, gevestigd te Roermond, gedaagde partij, gemachtigde mr. P.J.W.M. Theunissen. Partijen worden hierna [eisende partij] en Wonen Zuid genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: a. de op 14 december 2016 uitgebrachte dagvaarding met bijlagen, b. de conclusie van antwoord met bijlagen, c. de brief van de kantonrechter van 30 januari 2017 waarin een comparitie van partijen is gepland op 23 februari 2017, d. de brief van 2 februari 2017 van [eisende partij] waarin hij aangeeft dat hij in persoon verder procedeert en dat hij wenst af te zien van de comparitie van partijen, alsmede de op 2 februari 2017 gedateerde toelichting daarop, e. de op 3 februari 2017 van [eisende partij] ontvangen “dupliek/antwoord op repliek/antwoord Stg Wonen Zuid (verweerder Eiser Dhr. [eisende partij] (..)” met bijlagen (in totaal 94 pagina’s), f. de brief van [eisende partij] d.d. 7 februari 2017 (“aanvullende informatie”) met bijlagen, g. de brief van [eisende partij] d.d. 9 februari 2017 (“aanvullende documenten”) met bijlagen, h. de brief van [eisende partij] d.d. 12 februari 2017 (“berichtgeving”), i. de door Wonen Zuid genomen akte d.d. 8 februari 2017 waarin zij aangeeft dat zij de comparitie wenst te laten doorgaan, eventueel ten huize van [eisende partij] , j. de brief van de kantonrechter d.d. 16 februari 2017 waarin gemotiveerd is aangegeven dat de comparitie van partijen geen doorgang zal vinden, dat de ingediende stukken genoemd onder e, f, g, en h samen aangemerkt worden als conclusie van repliek, en Wonen Zuid een termijn gegeven wordt voor het indienen van een conclusie van dupliek, k. de door Wonen Zuid genomen conclusie van dupliek. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.

2.1. [eisende partij] huurt van Wonen Zuid de woning gelegen aan [adres eisende partij] te [woonplaats eisende partij] . 2.2. Vanwege de vele brieven die Wonen Zuid van [eisende partij] ontving, hebben partijen, ter beëindiging van een in verband daarmee door Wonen Zuid aanhangig gemaakte procedure, afgesproken dat de communicatie tussen hen via mr Bos, raadsman van [eisende partij] , plaatsvindt met een frequentie van één maal per maand. 2.3. Wonen Zuid wenst over te gaan tot renovatie van 30 woningen gelegen aan de [adressen] te [plaats] en heeft daartoe een projectplan opgesteld. 2.4 In een brief gedateerd 20 oktober 2016, gericht aan [eisende partij] (via mr Bos), is medegedeeld dat 70% van de bewoners van de in het renovatieplan betrokken woningen is akkoord gegaan met het renovatievoorstel. 2.5. Op 14 november 2016 heeft notaris mr. M.C.H. Rijk in een proces-verbaal vastgelegd dat hij met betrekking tot 23 (van de 30) woningen een door de huurders ondertekende individuele overeenkomst inhoudende instemming met de renovatie, heeft ontvangen. Hij constateert dat hiermee voldaan is aan het vereiste van ten minste 70% van de huurders. 2.6. Op 2 december 2016 heeft er een gesprek bij [eisende partij] thuis plaatsgevonden waarbij aanwezig waren [eisende partij] en zijn raadsman mr H.M.J. van de Vijver (Achmea Rechtsbijstand) en [projectleider Wonen Zuid] (projectleider bij Wonen Zuid) en [wijkcoördinator Wonen Zuid] (wijkcoördinator Wonen Zuid). Daarbij is zijdens Wonen Zuid toegezegd dat de woning van [eisende partij] als laatste zal worden gerenoveerd, naar verwachting in juni 2017. [eisende partij] heeft daarbij tevens aangegeven dat hij wenst dat er een kattenluik in de achterdeur wordt geplaatst. 2.7. Op 2 december 2016 is [eisende partij] een informatiepakket overhandigd bestaande uit: sociaal plan, “individuele overeenkomst renovatie 30 woningen de [adressen] [plaats] ”, woningopnameformulier/keuzemogelijkheden/plattegrond, overlastvergoeding, brochure “uw woning wordt gesloopt of ingrijpend opgeknapt”, brochure “zelf uw woning aanpassen?” en een schadeformulier.

3.1. [eisende partij] vordert – samengevat – primair het voorstel tot renovatie aan en in de woning staande en gelegen te [woonplaats eisende partij] aan [adres eisende partij] , onredelijk te verklaren en Wonen Zuid te verbieden om aan en in de woning renovatiewerkzaamheden uit te voeren, althans het vervangen van alle kozijnen, het aanbrengen van een extra ventilatiesysteem en het vervangen van alle leidingwerk (water, gas, riool) te verbieden, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag of gedeelte van een dag dat Wonen Zuid dit verbod schendt, subsidiair voor het geval de renovatie redelijk wordt bevonden, Wonen Zuid te veroordelen om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 12.392,00 (zijnde € 5.892,00 aan verhuis- en inrichtingskosten en € 6.500,00 aan zelf aangebrachte voorzieningen) althans een ander bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente, primair en subsidiair vermeerderd met rente, kosten en nakosten. 3.2. Wonen Zuid voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt allereerst vast dat door [eisende partij] zowel tijdens het verloop van de procedure als nadat de zaak op vonnis is gesteld, vele brieven zijn ingezonden, al dan niet met bijlagen. De kantonrechter stelt vast dat op de onderhavige procedure het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van toepassing is. De daarin vastgelegde procedure kent aan procespartijen slechts één mogelijkheid hun visie op de zaak in één schriftelijke processtuk (eventueel incidenteel aangevuld met een nagekomen stuk) aan de kantonrechter weer te geven (de dagvaarding of de conclusie van antwoord), daarna kan de kantonrechter bepalen dat er een comparitie van partijen wordt gehouden. Indien de kantonrechter besluit om toch een tweede schriftelijke ronde te laten plaatsvinden, worden partijen in de gelegenheid gesteld hun (nadere) visie in de vorm van de conclusie van repliek respectievelijk dupliek in te dienen. Alleen als de kantonrechter vervolgens partijen daartoe zulks expliciet beveelt in een vonnis, is het partijen toegestaan nog stukken in te dienen waarvan de kantonrechter kennis zal nemen en mee zal nemen in c.q. van belang is voor de totstandkoming van zijn oordeel. Van “tussendoor” c.q. ongevraagd ingezonden stukken mag de kantonrechter geen kennis nemen. [eisende partij] heeft een aantal malen stukken ingezonden zonder dat hij “aan de beurt was” en zonder dat de kantonrechter hem daarom verzocht had. Van deze stukken heeft de kantonrechter geen kennis genomen. [eisende partij] is daarover in kennis gesteld bij brief van de griffier d.d. 16 februari 2017, 16 maart 2017, 30 mei 2017 en 6 juni 2017. Enkel de hierboven (onder het verloop van de procedure) aangegeven stukken worden als processtukken beschouwd op basis waarvan de kantonrechter tot het volgende oordeel is gekomen. primair 4.2. Kern van het (primair aangevoerde) geschil is of het door Wonen Zuid gedane voorstel tot renovatie van de door [eisende partij] van haar gehuurde woning redelijk is. Wonen Zuid wenst met voortzetting van de huurovereenkomst over te gaan tot renovatie van de woning. Uit artikel 7:220 lid 1 BW volgt dat de verplichting van de huurder om de verhuurder de gelegenheid te geven die voorgestelde renovatie uit te voeren, mits het voorstel daartoe een redelijk voorstel is. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat als de renovatie tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, het voorstel als redelijk wordt beschouwd als 70% van alle huurders van die woningen daarmee heeft ingestemd. Lid 3 van dat artikel bepaalt verder: “(..) De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.(..)”. 4.2.1. Allereerst dient getoetst te worden of [eisende partij] zich tijdig - dat wil zeggen binnen acht weken na ontvangst van de brief waarin is medegedeeld dat 70% van de huurders hebben ingestemd - tot de rechter heeft gewend. In de brief van 12 december 2016 aan mr Bos (productie 8 conclusie van antwoord) geeft [eisende partij] aan dat hem de brief van 20 oktober 2016 op 26 oktober 2016 door een medewerker van Wonen Zuid werd bezorgd. In zijn brief van 31 januari 2017 die deel uit maakt van de conclusie van repliek, heeft [eisende partij] gesteld dat hij van alles pas op de hoogte is gekomen op 2 december 2016. Nu de dagvaarding is uitgebracht op 14 december 2016 heeft [eisende partij] in beide gevallen voldaan aan de vereiste acht weken termijn. Hij is mitsdien ontvankelijk in zijn vordering. 4.3. [eisende partij] heeft uitgebreid aangevoerd dat hij -kort samengevat- vanwege zijn psychische en lichamelijke gesteldheid (onder andere zijn cement-stof allergie) niet kan toestaan dat er renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd in zijn woning en vordert een verbod daartoe van alle c.q. een gedeelte van de werkzaamheden. Hij leidt bewust een teruggetrokken bestaan. Hij is regelmatig aan zijn bed gekluisterd, en dient gevrijwaard te worden van aanraking met stofdeeltjes in de lucht. De overlast die hij door een renovatie zal ervaren – stof, lawaai, geloop in en om de woning – zullen hem zodanige stress bezorgen dat dit risicovol is voor zijn psychische en lichamelijke gezondheid. 4.4. Ten aanzien van de renovatie heeft Wonen Zuid aangegeven dat de 30 soortgelijke woningen aan de [adressen] te [plaats] (huisnummers 1 tot en met 30) zijn gebouwd in 1975 en een technische levensduur hebben van 2 tot 5 jaar. Er dient groot onderhoud plaats te vinden en daarnaast zijn er vochtproblemen die opgelost dienen te worden omdat deze de verhuurbaarheid van de woningen onder druk zetten. Er is sprake van optrekkend vocht uit de kruipruimte, vocht in badkamers ten gevolge van gebrekkige ventilatie en doorslaand vocht rond de kozijnen. De gevolgen daarvan zijn een onaangenaam binnenklimaat en schimmelklachten. In een aantal woningen is inmiddels een mechanische ventilatie aangebracht en zijn vloeren geïsoleerd wat een verbetering van de vochthuishouding binnenshuis heeft opgeleverd. Daarnaast is er sprake van een zeer slechte staat van water-, gas- en cv-leidingwerk. In verband met de veiligheid van de huurders is vervanging van leidingwerk dringend noodzakelijk. In de woning van [eisende partij] dienen volgens Wonen Zuid de volgende werkzaamheden plaats te vinden: 1. vervangen leidingen in kruipruimte; 2. vervangen dak inclusief isolatie; 3. gevels reinigen en herstellen; 4. kozijnvervanging; 5. voor- en achterdeur; 6. aanbrengen HR++ beglazing; 7. aanpak vochtproblemen (gevel/kruipruimte); 8. aanbrengen mechanische ventilatie in badkamer, keuken en toilet; 9. vloerisolatie; 10. verwijderen schoorsteen; 11. hemelwaterafvoeren vernieuwen. Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat 70% van de huurders zich akkoord heeft verklaard met het renovatieplan waardoor het als een redelijk voorstel is te kwalificeren. De renovatieplannen zijn tot stand gekomen in overleg met de Vereniging Huurdersplatform Midden-Limburg/Huurdersbelangen vereniging Op het Zuiden, de bewonersgroep en de aannemer. Na de renovatie zal de levensduur van de woningen met 25 jaar verlengd zijn. Volgens Wonen Zuid kunnen de bewoners/huurders tijdens de renovatie in hun woning verblijven; ofwel in de woonkamer ofwel in de slaapkamer. Wonen Zuid zal zorgdragen voor adequate tijdelijke voorzieningen zoals een chemisch toilet. Gas, water en riolering zal op werkdagen na 16.00 uur, ‘s nachts en in de weekenden beschikbaar zijn. Tijdens de werkzaamheden zijn leegstaande woningen beschikbaar waar men overdag kan verblijven en indien nodig douchen en het toilet gebruiken. Huurders hebben recht op een overlastvergoeding. 4.5. De kantonrechter overweegt als volgt. De wet verstaat onder renovatie “gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Gelet op de inhoud van de onder 4.4. weergegeven werkzaamheden is er in casu sprake van renovatie. Renovatie vormt in beginsel een inbreuk op het door de verhuurder te verschaffen woongenot van de huurder en kan enkel aan de orde zijn indien er een redelijk voorstel daartoe gedaan wordt. De wet heeft in artikel 7:220 lid 3 BW vastgelegd dat, in geval van een bouwkundige eenheid van meer dan 10 woningen - hetgeen in casu aan de orde is - er sprake is van een redelijk voorstel als 70% van de huurders met dat renovatievoorstel heeft ingestemd. In dat geval is er sprake van een rechtsvermoeden van redelijkheid.

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten aan de zijde van Wonen Zuid gevallen en tot op heden begroot op € 600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na het betekenen van het vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening; 5.3. veroordeelt [eisende partij] onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door Wonen Zuid aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: - € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving, - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken. type: mjp coll: EB

Het is dan aan de huurder vervolgens om hier ‘tegenbewijs’ tegen te leveren: de huurder dient dan in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is. 4.5.1. De kantonrechter stelt voorop dat de huurder in beginsel een gedoogplicht heeft ten aanzien van werkzaamheden die aan de door hem gehuurde woning dienen te worden uitgevoerd. Vooropgesteld wordt ook dat het voor een bewoner van een woning -of deze nu eigenaar of huurder is daarvan- niet prettig is om dergelijke werkzaamheden in en rondom die woning te laten uitvoeren dan wel te moeten dulden: aan het uitvoeren van werkzaamheden is immers onrust, onzekerheid, stof- en geluid (over)last verbonden, hetgeen een inbreuk maakt op het woongenot. Hoe die inbreuk ervaren wordt, is voor iedereen anders. [eisende partij] heeft betoogd dat hij aan de voorgestelde renovatie niet zijn medewerking hoeft te verlenen vanwege zijn lichamelijke en psychische gesteldheid. Nu 70% van de overige huurders dit wel wenst, bepaalt de wet dat het op de weg van [eisende partij] ligt om aannemelijk te maken dat de renovatiewerkzaamheden voor hem onredelijk is. In dat laatste is [eisende partij] naar het oordeel van de kantonrechter niet geslaagd. Verificatoire bescheiden over zijn lichamelijke en psychische gesteldheid ontbreken immers. Behalve een verklaring van zijn huisarts d.d. 21 november 2016 blijkt uit geen ander medisch stuk dat hij een renovatie “absoluut niet aan kan”. Naar het oordeel van de kantonrechter dient hieruit dan ook geconcludeerd te worden dat het renovatievoorstel jegens [eisende partij] als redelijk is te beschouwen. Het door [eisende partij] gevorderde verbod om de gehele renovatie te verbieden, dient dan ook te worden afgewezen. 4.5.2. [eisende partij] heeft primair ook gevorderd te verbieden dat Wonen Zuid overgaat tot vervanging van de kozijnen, het aanbrengen van extra ventilatiesysteem en het vervangen van alle leidingwerk (water, gas, riool). Deze voorgenomen werkzaamheden zijn volgens [eisende partij] overbodig: de kozijnen verkeren niet in een slechte staat en enkele zijn door hem nog redelijk recent van een verfbeurt voorzien. Ook zijn een aantal werkzaamheden volgens hem niet zinvol: isolatie van de spouwmuur zal het vochtprobleem niet verhelpen, en de in de woning reeds aanwezige ventilatieopeningen noodzaken niet tot het aanbrengen van een mechanische ventilatie. Het leidingwerk is volgens [eisende partij] nog in tact en hoeft niet te worden vervangen. De kantonrechter stelt vast dat [eisende partij] , hoewel dat wel op zijn weg ligt, zijn stellingen niet heeft onderbouwd met bescheiden c.q. bewijzen die de specifieke technische staat van de door hem gehuurde woning betreffen. Hij heeft wel informatie in het geding gebracht doch dat betreft in het algemeen geformuleerde technisch informatie die niet is toegespitst op de aan de orde zijnde woning. Daar tegenover staat dat Wonen Zuid onbetwist heeft gesteld dat het huidige ventilatiesysteem niet meer voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit bestaande bouw. Ook heeft Wonen Zuid gesteld dat er bij 25 van de 30 woningen sprake is van ernstige roestvorming en mede in verband met de veiligheid van de huurders dient te worden vervangen. De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat [eisende partij] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het renoveren van zijn woning onredelijk is jegens hem. Het gevorderde verbod om deze werkzaamheden te mogen uitvoeren, zal dan ook worden afgewezen. subsidiair 4.6. Subsidiair heeft [eisende partij] gevorderd Wonen Zuid te veroordelen om aan [eisende partij] verhuis- en inrichtingskosten te betalen alsmede een bedrag als vergoeding voor de door hem zelf aangebrachte voorzieningen. Artikel 7:220 lid 5 BW bepaalt immers dat “indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie” er op de verhuurder een plicht rust om bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Deze vordering gaat uit van het feit dat er sprake is van een (in verband met de renovatie) noodzakelijke verhuizing van [eisende partij] . Wonen Zuid heeft zich echter op het standpunt gesteld dat er geen sprake zal zijn van een gedwongen verhuizing. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden kan de huurder in de woning verblijven. In de praktijk is dat inmiddels ook gebleken: de renovatie van andere woningen is inmiddels gestart en de betreffende huurders zijn verbleven in hun woning, zelfs huurders die (vrijwillig) ook een nieuwe badkamer en/of keuken hebben gekregen. Wonen Zuid heeft verklaard dat de werkzaamheden in bij elkaar opgetelde dagdelen niet meer dan 25 werkdagen zullen beslaan. De kantonrechter overweegt als volgt. Nu [eisende partij] stelt dat er sprake is van een gedwongen verhuizing ligt het ook op zijn weg dat aan te tonen. [eisende partij] had moeten aantonen dat de werkzaamheden daadwerkelijk niet kunnen worden uitgevoerd als de woning bewoond blijft. Dat heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter niet gedaan. Dat er overlast zal zijn bij het uitvoeren van de werkzaamheden staat vast. Duidelijk is ook dat [eisende partij] daar moeite mee heeft, maar hierboven is overwogen dat [eisende partij] die overlast heeft te gedogen. Het hebben van overlast door de uit te voeren renovatie leidt niet tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet als die overlast meebrengt dat een verhuizing voor de huurder te prefereren zou zijn, aldus Hof Den Haag 4 oktober 2016 ( ECLI:NL:GHDHA: 2016:2794). Dat [eisende partij] tegen de overlast opziet en daarom wenst te verhuizen wil niet zeggen dat er daarom sprake is van een gedwongen verhuizing zoals bedoeld in artikel 7: 220 lid 5 BW. [eisende partij] heeft niet aangetoond dat het voor hem vanwege zijn lichamelijke en psychische toestand niet mogelijk is om zich gedurende de werkzaamheden niet een dagdeel dan wel enkele uren in een andere ruimte van zijn eigen woning te verblijven. Het feit dat hij in verband met zijn klachten graag de beschikking heeft over een bed, is een naar het oordeel van de kantonrechter op te lossen, aan de renovatie ondergeschikt probleem. Wonen Zuid heeft bij dupliek aangegeven dat zij bereid is, indien [eisende partij] dat wenst, hem het exclusieve gebruik te geven van een van de twee leegstaande woningen die gebruikt worden als dagverblijf voor de huurders van de woningen waarin gerenoveerd wordt. In de brief van 31 januari 2017 -onderdeel van de conclusie van repliek- heeft [eisende partij] als “OPTIE 2: (Onder hevig protest en zonder verantwoordelijkheid gevolgen)” een aantal persoonlijke wensen geschetst over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden, met name het stap voor stap uitvoeren daarvan. Hiervoor dient hij naar het oordeel van de kantonrechter in overleg met de Wonen Zuid te treden. Het staat hem als huurder niet vrij zelf “spelregels” te maken. Aan de wens van [eisende partij] om de renovatie van zijn woning pas te laten aanvangen na mei 2017, is inmiddels door tijdsverloop voldaan. Kennelijk heeft [eisende partij] de wens om te verhuizen. Uit de stukken blijkt immers dat hij in het verleden (mei 2015) al eens heeft aangegeven dat hij zou willen verhuizen. Thans zou hij graag willen verhuizen naar een expliciet door hem aangegeven woning ( [adres 2] te [plaats 2] (welke overigens geen eigendom is van Wonen Zuid)). De keuze om vrijwillig de huur op te zeggen en te verhuizen dient echter los gezien te worden van de renovatie. De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat de op een gedwongen verhuizing gegronde vordering dient te worden afgewezen.