ECLI:NL:RBLIM:2014:5768
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/181595 / HA ZA 13-243
Vonnis van 2 juli 2014
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1],
eiser,
advocaat mr. J.J.H.S. Thomassen te Maastricht,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. J.L.J.E. Koster te Maastricht.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
het exploot van de dagvaarding van 28 mei 2013, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
de conclusie van repliek,
de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.
2.1. Het [naam 1] in Maastricht betreft een gemeenschap van grond met opstallen aan het [adres 1] te Maastricht, voorheen kadastraal bekend: gemeente Maastricht, sectie F, nummer 3441. Bij splitsingsakte van 22 december 1986 is die gemeenschap gesplitst in appartementsrechten. De appartementsrechten hebben - blijkens de door partijen overgelegde aktes van levering - de volgende kadastrale nummers gekregen: sectie F, nummer 3998, gevolgd door een eigen nummer (hierna eveneens te noemen:
“F 3998 - …”). Per appartement, respectievelijk berging is in de splitsingsakte aangegeven voor welk aandeel de eigenaar van het betreffende appartementsrecht gerechtigd is in het gehele pand (het [naam 1]).
2.2. In de onderhavige zaak zijn van belang de appartementsrechten F 3998 - A1,
F 3998 - A3 en F 3998 - A42. Op de kadastrale tekening zijn de appartementen en berging waarop deze rechten betrekking hebben aangeduid met de nummers 1, 3 en 42 (zie productie G zijdens [gedaagde]).
2.3. Op 20 augustus 2001 heeft [gedaagde] samen met haar vader [vader gedaagde] van verkoper/eigenaar Finorop B.V. het appartementsrecht “rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement op de begane grond met bijbehorende berging, gelegen te [postcode] Maastricht, [adres 2], kadastraal bekend: gemeente Maastricht, sectie F, nummer 3998 A3” gekocht (koopakte, productie A zijdens [gedaagde]). Op 10 oktober 2001 is dit recht aan hen geleverd. Op 1 september 2006 heeft de vader van [gedaagde] diens aandeel in dit appartementsrecht geleverd aan [gedaagde].
2.4. Op 20 november 2001 heeft [eiser] van [naam 2] (verder: [naam 2]) “het appartementsrecht, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning met berging, plaatselijk bekend als [postcode] Maastricht, [adres 3], kadastraal bekend gemeente Maastricht sectie F no. 3998-A1 uitmakende het 24/685e aandeel in de gemeenschap bestaande uit: het flatgebouw met toebehoren, op eigen grond” gekocht (koopakte, productie 1 bij dagvaarding).
Blijkens de leveringsakte van 13 december 2001 (productie 3 bij dagvaarding) is vervolgens door [naam 2] “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend als [postcode] Maastricht, [adres 3], kadastraal bekend als gemeente Maastricht sectie F nummer 3998-A appartementsindex 1, uitmakende een gedeelte van vier en twintig/ zeshonderd vijf en tachtigste deel (24/685) in de gemeenschap van de grond met opstallen aan het [adres 1] te Maastricht, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend als gemeente Maastricht sectie F nummer 3441, groot zeventien are en veertig centiare.” aan [eiser] geleverd.
2.5. [gedaagde] en haar vader hebben op 8 februari 2011 - in aanvulling op de koopovereenkomst van 20 augustus 2001 - van Finorop B.V. “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de berging gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend als [adres 1] te Maastricht, kadastraal bekend, gemeente Maastricht, sectie F nummer 3998 A 42, uitmakende een gedeelte van een/zeshonderdvijfentachtigste deel in de hiervoor gemelde gemeenschap” gekocht. De levering van dit recht heeft op
14 februari 2011 plaatsgevonden (productie C zijdens [gedaagde]). Op 21 april 2011 is een notariële akte gepasseerd waarin de vader van [gedaagde] zijn onverdeeld gedeelte van de berging F 3998 - A42 heeft toegedeeld en geleverd aan [gedaagde] (productie D zijdens [gedaagde]).
2.6. Bij brief van 19 augustus 2011 heeft [gedaagde] [eiser], die de berging F 3998 - A42 in gebruik had, aangeschreven met het verzoek die berging te ontruimen en de sleutel ervan aan haar ter hand te stellen, hetgeen [eiser] heeft geweigerd (productie E zijdens [gedaagde]). [gedaagde] heeft [eiser] daarop in rechte betrokken. Bij vonnis in kort geding van 5 september 2011 (zaaknr. 165287 / KG ZA 11-438) is [eiser] door de voorzieningenrechter veroordeeld om de gemelde berging te ontruimen en ter vrije beschikking van [gedaagde] te stellen (productie 4 bij dagvaarding). [eiser] heeft geen beroep ingesteld tegen dit vonnis, de berging ontruimd en in oktober 2011 ter vrije beschikking van [gedaagde] gesteld.
3.1. 3.1.1. [eiser] stelt - samengevat en voor zover thans relevant - dat blijkens de splitsingsakte van 22 december 1986 het appartementsrecht F 3998 - A1 “tevens het uitsluitend gebruik van een op de begane grond gelegen berging omvat” (dagvaarding, pagina 2). Het appartement aan het [adres 3] is dan ook inclusief berging te koop aangeboden. [eiser] verwijst daartoe naar de door hem bij dagvaarding overgelegde koopovereenkomst en advertentie/folder van de makelaar (productie 1 en 2 bij dagvaarding).
3.1.2. Het appartement aan het [adres 3] is in het verleden (op 22 juli 1996) inclusief berging met nummer 42 door [naam 3] (verder: [naam 3]) van de oorspronkelijk eigenaar Finorop B.V. gekocht. [naam 3] heeft dit appartement inclusief berging op 4 mei 1998 verkocht en nadien (door)geleverd aan [naam 2], die al hetgeen aan hem was geleverd op 20 juli 2001 heeft verkocht en op 13 december 2001 heeft (door)geleverd aan [eiser], aldus [eiser]. [eiser] verwijst in dit kader mede naar een schriftelijke verklaring van [naam 2] van 12 oktober 2011 (productie 6 zijdens [eiser]). [eiser] stelt dat vanaf het moment dat [naam 3] het appartementsrecht F 3998 - A1 heeft verkregen hij ook de berging (appartementsrecht F 3998 - A42) in gebruik heeft genomen. De berging is daarop opeenvolgend bij [naam 3], [naam 2] en [eiser] in gebruik geweest. Betreffende het gebruik van die berging is in het verleden bovendien een bijdrage betaald aan de VvE, aldus [eiser]. Tussen de (opeenvolgende) contractspartijen stond dan ook van meet af aan vast dat de berging onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst tussen Finorop B.V. en de eerste koper van het appartementsrecht F 3998 - A1.
3.1.3. Terzake van de omstandigheid dat de berging niet door Finorop B.V. aan [naam 3] is geleverd en nadien evenmin is kunnen worden doorgeleverd, stelt [eiser] dat hij (in 2006) op grond van verkrijgende verjaring (alsnog) eigenaar is geworden van de berging. Vanaf 1996 is de berging immers aaneensluitend bij [naam 3], [naam 2] en [eiser] in gebruik (bezit) geweest als ware zij eigenaar te goeder trouw (zie 3.1.1 en 3.1.2).
3.1.4. Gelet op al het bovenstaande vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde], bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad, om de berging, kadastraal bekend gemeente Maastricht, sectie F, nummer 3998 - A42, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] om niet en ontruimd in juridische zin te leveren, zulks met afgifte van de sleutels, althans om aan eiser de schade te vergoeden die hij heeft geleden, lijdt en zal lijden door het verlies van deze berging, schade nader op te maken bij staat, zulks met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. 3.2.1. [gedaagde] betwist dat op grond van de splitsingsakte van 22 december 1986 het appartementsrecht F 3998 - A1 mede recht geeft op een berging. Alleen de appartementen A2 en A4 hebben volgens de kadastrale tekening een inpandige berging (conclusie van dupliek, punt 6).
3.2.2. [gedaagde] betwist voorts - bij gebreke aan wetenschap - dat [eiser] en diens rechtsvoorgangers de gemelde berging vanaf 1996 opeenvolgend en onafgebroken in gebruik hebben gehad. Die berging is immers niet door de oorspronkelijke eigenaar ervan (Finorop B.V.) aan [naam 3] verkocht en geleverd. [gedaagde] betwist eveneens dat [eiser] een extra bijdrage voor die berging zou hebben betaald aan de VvE. [eiser] heeft enkel 24 (en niet 25) eenheden betaald. In de financiële overzichten van de VvE stond het appartementsrecht 42 (de berging) bovendien op naam van Finorop B.V.
3.2.3. [gedaagde] voert vervolgens - voor het geval de rechtbank van oordeel is dat [eiser] en zijn rechtsvoorgangers de berging vanaf 1996 onafgebroken in gebruik hebben gehad - aan dat [eiser] en zijn rechtsvoorgangers door raadpleging van de registers ermee bekend zou moeten zijn geweest dat de berging 42 geen deel uitmaakte van het appartementsrecht
F 3998 - A1, zodat het bezit van de berging niet te goeder trouw was. In artikel 3:32 BW staat immers dat een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet wordt aanvaard wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend. Van verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 lid 1 BW is dan ook geen sprake, aldus [gedaagde]. Dit temeer gelet op 3.2.2, aldus [gedaagde].
3.2.4. Voor zover [eiser] al bezitter te goeder trouw zou zijn geweest, voert [gedaagde] aan dat [eiser] het beweerdelijk bezit van de berging naar aanleiding van het kort geding vonnis van 5 september 2011 ultimo oktober 2011 heeft verloren. Vervolgens is eerst op 28 mei 2013 de onderhavige rechtsvordering tot terugverkrijging ingesteld, hetgeen meer dan één jaar na de daadwerkelijke verkrijging van het bezit door [gedaagde] is, en derhalve op grond van artikel 3:103 BW niet tijdig is om het door [eiser] beoogde rechtsgevolg te kunnen bewerkstelligen, aldus [gedaagde].
4.1. Een appartementsrecht is een zelfstandig registergoed voor welker overdracht of vestiging op grond van artikel 3:10 BW inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers noodzakelijk is.
4.2. Het recht van eigendom van het appartementsrecht F 3998 - A42 (de berging) is op 8 februari 2011 door [gedaagde] en haar vader van de toenmalige eigenaar Finorop B.V. gekocht en blijkens de notariële akte van levering van 14 februari 2011 heeft de voor eigendomsoverdracht noodzakelijke overdracht (levering) van dit recht op laatstgenoemde datum plaatsgevonden. [gedaagde] heeft een afschrift van die notariële akte van levering overgelegd (productie C zijdens [gedaagde]).
4.3. [eiser] stelt dat, gelet op het (aaneensluitende) gebruik van de berging vanaf 1996 door opeenvolgend [naam 3], [naam 2] en [eiser] - op welk gebruik de bepalingen in de wet omtrent de verkrijging van eigendom op grond van verkrijgende verjaring van overeenkomstige toepassing zijn - hij in 2006 het exclusieve gebruiksrecht van die berging heeft verkregen, zodat Finorop B.V. niet lager gerechtigd was om bovenstaand recht op
14 februari 2011 aan [gedaagde] en haar vader te leveren.
4.4. De rechtbank oordeelt als volgt.
4.4.1. Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring is gelet op het bepaalde in artikel 3:99 lid 1 BW - voor zover thans relevant - vereist dat de bezitter van het goed dit goed te goeder trouw heeft verkregen, waarbij het bezit onafgebroken is geweest voor een periode van tien jaren. In casu is daarbij, gelet op de noodzakelijke referte periode van bezit, van belang dat ingevolge artikel 3:102 BW [eiser] als opvolgend bezitter een lopende verjaring voorzet.
Dit laatste kan [eiser] echter niet baten nu hij naar het oordeel van de rechtbank niet is geslaagd in de onderbouwing van zijn stelling dat hij de berging te goeder trouw in zijn bezit heeft gehad, zodat reeds op grond daarvan zijn beroep op verkrijgende verjaring dient te worden verworpen. De rechtbank heeft hiertoe het volgende overwogen.
4.4.2. [eiser] stelt dat blijkens de splitsingsakte van 22 december 1986 het door hem gekochte appartementsrecht F 3998 - A1 tevens het uitsluitend gebruik van een op de begane grond gelegen berging omvat, doch die stelling is bestreden en vervolgens niet nader door hem onderbouwd. [eiser] heeft de gemelde splitsingsakte niet overgelegd, hoewel dat gelet op zijn (blote) stelling en het gemotiveerde verweer van [gedaagde] in de rede had gelegen. Blijkens de door [eiser] overgelegde akte van levering van 13 december 2001 heeft hij een afschrift van die splitsingsakte ontvangen.
4.4.3. De door [gedaagde] overgelegde kadastrale tekening maakt voorts dat de feitelijke situatie ter plaatse niet voorshands redengevend kan worden geacht voor het gestelde deel-uitmaken van berging 42 van appartement A1. De berging is immers in een cluster samen met andere bergingen gelegen en is niet direct naast appartement A1 gelegen, dan wel onlosmakelijk daarmee verbonden.
4.4.4. De leveringsakte van 13 december 2001 maakt bovendien (enkel) melding van de verkoop en levering van het recht van eigendom van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van woonruimte. Van een verkoop en levering van het recht op het gebruik van een aparte berging is geen sprake, zodat [eiser] als hij al door de koopovereenkomst en informatie van de makelaar op 13 december 2001 abuis zou zijn geweest over de koop van een appartement inclusief berging, hij zich op dat moment had dienen te realiseren dat er géén afzonderlijke berging aan hem werd geleverd.
4.4.5. Overigens had [eiser] door raadpleging van de registers kunnen weten dat met betrekking tot de bewuste berging een afzonderlijk appartementsrecht F 3998 - A42 was gevestigd en ingeschreven, respectievelijk dat de bewuste berging met nummer 42 geen deel uitmaakte van het door hem gekochte appartementsrecht F 3998 - A3 en dat de berging niet op naam van verkopende partij [naam 2] stond, maar op naam van Finorop B.V. Ook gelet hierop is, met inachtneming van artikel 3:23 BW, het beroep van [eiser] op verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 BW ongegrond.
De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat blijkens de beslissing van de kamer van Toezicht van 21 juni 2012 (productie H, zijdens [gedaagde]) notaris mr. R.L.E.H. Piek in 2010 de openbare registers bij het kadaster heeft geraadpleegd en dat hem daaruit is gebleken dat de bewuste berging A42 nog op naam was gesteld van Finorop B.V. Gesteld noch gebleken is verder dat die berging tussentijds door Finorop B.V. aan een derde is geleverd. Raad-pleging van de openbare registers had ook [eiser] bovenstaande duidelijkheid kunnen bieden.
4.4.6. De stelling van [eiser], inhoudende dat hij voor het gebruik van de berging in het verleden een bijdrage aan de VvE van het [naam 1] heeft betaald, heeft hij niet (met stukken) onderbouwd en is bovendien gemotiveerd door [gedaagde] weersproken.
4.4.7. De stellingen van [eiser] met betrekking tot het beweerdelijke gebruik door [naam 3] en [naam 2] kunnen, gelet op het bepaalde in artikel 3:102 BW, buiten beschouwing blijven.
4.5. Gelet op al het vorenoverwogene dient het gevorderde te worden afgewezen en [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 274,00,
- salaris advocaat € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00),
totaal € 1.178,00.
4.6. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
De rechtbank
5.1. wijst het gevorderde af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.178,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in
artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [eiser] eveneens in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2014.
CM