ECLI:NL:RBGEL:2026:6122

Kort geding. Geen spoedeisend belang bij vordering tot plaatsing balkons achterzijde appartementen en voorschot op schadevergoeding. RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/466864 / KG ZA 26-186 Vonnis in kort geding van 22 juli 2026 in de zaak van 1 de besloten vennootschap HBR BEHEER B.V., gevestigd te Ede, 2. de besloten vennootschap [bedrijf 1] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 3. de besloten vennootschap HBH BEHEER B.V. , gevestigd te Ede, 4. [eiser 1] , wonende te [woonplaats] , 5. [eiser 2] , wonende te [woonplaats] , 6. de besloten vennootschap [bedrijf 2] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 7. de besloten vennootschap [bedrijf 3] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 8. [eiser 3] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: kopers, advocaat: mr. M.E. Berends-de Weerd, tegen de besloten vennootschap HW19 B.V. , gevestigd en kantoorhoudende te Veenendaal, gedaagde partij, hierna te noemen: HW19, advocaat: mr. B.H.M. Karens. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 12 van kopers - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7 van HW19 - de mondelinge behandeling van 8 juli 2026 - de pleitnota van kopers - de pleitnota van HW19. 2. De feiten 2.1. Kopers hebben ieder voor zich een unit gekocht bestaande uit een woon-werkruimte met onderliggend perceel, in een nieuwbouwproject aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het project). 2.2. De ontwikkelaar is [vastgoedbedrijf] die voor dit project de besloten vennootschap HW19 heeft opgericht. Voor de start van het project is een brochure gemaakt met daarin een impressie van hoe de units er uit komen te zien. In de brochure staan afbeeldingen van de units met op de eerste verdieping zowel een balkon aan de voorzijde als aan de achterzijde. 2.3. Een aantal kopers heeft in de ontwikkelfase een koopbevestiging ontvangen. Uiteindelijk hebben alle kopers een koop-aannemingsovereenkomst gesloten waarbij HW19 als verkoper optrad. De aannemer van het project is Bouwbedrijf Bloed B.V. 2.4. In de voorbereidingsfase zijn de details van het project verder uitgewerkt, zijn tekeningen ten behoeve van het project definitief gemaakt en ingediend en is op basis van die tekeningen een onherroepelijke omgevingsvergunning aangevraagd en verleend. In de vergunningsaanvraag is geen balkon aan de achterzijde van de units meegenomen. 2.5. De bouw van het project is gestart in februari 2025. In de laatste fase voor de oplevering van het project hebben kopers op de bouwplaats vernomen dat er geen balkons aan de achterzijde worden gerealiseerd. 2.6. Met een brief van 13 maart 2026 heeft één van de kopers HW19 in gebreke gesteld en haar gesommeerd om de koop-aanneemovereenkomst na te komen en zowel een balkon aan de voorzijde alsook een (inpandig) balkon aan de achterzijde van de unit te realiseren en als zodanig aan kopers op te leveren. HW19 heeft daarop niet gereageerd. Met een brief van 1 april 2026 is HW19 ook door de andere kopers in gebreke gesteld en gesommeerd tot nakoming van de koop-aannemingsovereenkomst. Met een e-mail van 3 april 2026 heeft HW19 alle aansprakelijkheid van de hand gewezen. 2.7. Partijen hebben hierna over en weer nog met elkaar gecorrespondeerd en daarin op elkaars standpunten gereageerd. Ook zijn voorstellen gedaan voor een oplossing buiten rechte, maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. 2.8. Inmiddels is een aantal units feitelijk opgeleverd zonder nutsvoorzieningen. Het aanleggen van de nutsvoorzieningen staat gepland voor september 2026. 3 Het geschil 3.1. Kopers vorderen – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair 3.1.1. HW19 te veroordelen tot realisatie van de balkons aan de achterzijde van de units door - primair binnen acht weken na betekening van dit vonnis en subsidiair voor zover vereist binnen acht weken nadat de eventuele benodigde omgevingsvergunning voor de realisatie van de balkons aan de achterzijde van de units is verleend - alle (bouwkundige en -technische) aanpassingen te verrichten aan de units zodat de buitenruimtes aan de achterzijde kunnen worden gebruikt als balkons, op straffe van een dwangsom. 3.1.2. HW19 te gebieden om binnen vier weken na dit vonnis - en voor zover vereist ten behoeve van de te realiseren balkons aan de achterzijde - een ontvankelijke aanvraag te doen voor de daarvoor benodigde omgevingsvergunning/toestemming/ontheffing of anderszins op straffe van een dwangsom. 3.1.3. HW19 te gebieden zich maximaal in te spannen om de benodigde omgevingsvergunning/toestemming/ontheffing te verkrijgen en kopers op de hoogte te houden van ontwikkelingen/correspondentie met de gemeente/eventuele bezwaren, op straffe van een dwangsom. Subsidiair 3.1.4. HW19 te veroordelen tot betaling binnen twee weken na betekening van dit vonnis tot vergoeding van het voorschot bestaande uit a) missende vierkante meters ter waarde van € 23.913,- exclusief BTW per koper/unit, b) een vergoeding voor de huurderving van € 25.000,- per koper/unit. Primair en subsidiair 3.1.5. HW19 te veroordelen om binnen acht weken na dit vonnis bij alle units een balkonhek als valbeveiliging aan te brengen op straffe van een dwangsom. 3.1.6. HW19 te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. 3.2. Kopers leggen – kort weergegeven – het volgende aan de vorderingen ten grondslag. Uit het samenhangende geheel van verkoopdocumenten (de koopbevestiging, brochure, taxatierapport en tekeningen) volgt dat de woonruimtes op de eerste verdieping worden gerealiseerd met zowel een balkon aan de voorzijde als aan de achterzijde. Kopers mochten en konden op basis daarvan realisatie van de balkons aan de achterzijde verlangen. Nu deze balkons ontbreken schiet HW19 tekort in de nakoming van haar verplichtingen en zijn de units non-conform. Kopers hebben een spoedeisend belang bij hun vorderingen. Er is sprake van een onveilige situatie omdat kopers via deuren aan de achterzijde direct toeging hebben tot het dak. Ook zijn de units aangekocht als beleggingspand. De staat van de units bij aanvang is bepalend voor de aanvangshuurprijs. De units kunnen pas worden verhuurd als de balkons en de nutsvoorzieningen zijn gerealiseerd. Dit laatste staat gepland in september 2026. Van kopers kan dan ook niet worden verwacht dat zij een lange bodemprocedure afwachten. Deze missende inkomsten bieden ook grondslag voor de spoedeisendheid met betrekking tot het gevorderde voorschot op de financiële compensatie. 3.3. HW19 voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van kopers, dan wel tot afwijzing van hun vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van kopers in de kosten van deze procedure. 3.4. HW19 voert daartegen – kort weergegeven – het volgende aan. Kopers hebben allereerst geen spoedeisend belang bij hun vorderingen. De meeste units zijn opgeleverd zodat er geen sprake is van vertraging. Ook is de veiligheid niet in geding nu de achtergevel is voorzien van kiepramen die zodanig zijn vastgezet dat daardoor het platte dak vanaf de eerste verdieping niet kan worden betreden. Ook staat allerminst vast dat HW19 conform overeenkomst gehouden is de units van kopers te voorzien van een balkonhek en evenmin is sprake van een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat HW19 schadeplichtig zou zijn zodat ook voor de subsidiaire geldvordering een spoedeisend belang ontbreekt. Mocht toch een spoedeisende belang worden aangenomen geldt dat HW19 niet de contractspartij was bij de koopbevestiging en ook niet de aannemer is. HW19 heeft Bouwbedrijf Bloed aangewezen als aannemer in de zin van artikel 3:67 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Wanneer kopers menen dat de aannemer tekort schiet in de nakoming van de aannemingsovereenkomst dient de aannemer in rechte te worden betrokken. Verder staat allerminst vast dat dat de aannemer contractueel gehouden zou zijn tot het realiseren van balkons aan de achterzijde van de units. De brochure maakt geen deel uit van de overeenkomst en/of de contractstukken. Voor de twee kopers met een koopbevestiging geldt dat daarin staat dat de totale oppervlakte van deze units 161,5 vierkante meter is. Letterlijk staat daar: " woon-werkruimte met onderliggend perceel (ca 83 m2) zoals aangeduid met letter L (D) op de aangebrachte situatietekening ter grootte van ca 161,5 bruto vierkante meter (inclusief balkon) verdeeld over twee bouwlagen ". Op basis van de brochure bedragen de units in overeenstemming met de huidige feitelijke situatie 161,5 vierkante meter als je het balkon aan de achterzijde niet meerekent. Ook wordt in de koopbevestiging gesproken over een balkon en niet balkons. Verder staat in de later getekende en overeengekomen koop-aannemingsovereenkomst - die prevaleert boven de andere stukken - dat het verschil tussen werkelijke en opgegeven maat of grootte van de grond en/of het verkochte geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering tot vergoeding. Er wordt gebouwd conform de vergunningstekening waarop expliciet geen balkons zijn ingetekend. Verder is het in strijd met burenrecht om op de erfgrens balkons te realiseren. Omdat geenszins vaststaat dat HW19 schadeplichtig is in kort geding geen plaats voor toewijzing van een geldvordering die bovendien speculatief is en niet deugdelijk onderbouwd. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat kopers daarbij een spoedeisend belang hebben. Hiervan is sprake als een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Met betrekking tot het gevorderde voorschot geldt dat in kort geding bij een veroordeling tot betaling van een geldsom terughoudendheid op zijn plaats is. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van kopers op HW19 voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen. 4.2. De voorzieningenrechter is van oordeel dat kopers geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Ter zitting is gebleken dat het merendeel van de units feitelijk is opgeleverd. Het niet realiseren van een balkon aan de achterzijde vormt dus geen belemmering voor oplevering. Voor wat betreft de door kopers gestelde onveilige situatie is eveneens ter zitting gebleken dat aan de achterzijde van de units (grote) draai-kiepramen zijn geplaatst die volgens kopers momenteel geheel open kunnen omdat de blokkering bij die ramen ontbreekt. HW19 heeft gesteld dat zij daarvan niet op de hoogte was, maar dat de aannemer de blokkering mogelijk heeft verwijderd in verband met werkzaamheden op of aan het dak. Volgens HW19 kan dat direct opgelost worden door de aannemer de blokkering weer terug te laten plaatsen. Dit is niet door kopers betwist. De voorzieningenrechter is van oordeel dat HW19 is gehouden die blokkering zo spoedig mogelijk door de aannemer te laten (terug)plaatsen en gaat ervan uit dat HW19 daartoe jegens de aannemer het nodige zal doen, waarmee de onveiligheid van de situatie zal worden weggenomen en ook daarin dus geen spoedeisend belang is gelegen. Dat de units niet kunnen worden verhuurd tot het balkon aan de achterzijde is gerealiseerd acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Daarbij acht de voorzieningenrechter ook van belang dat gelet op de gemotiveerde betwisting door HW19 niet op voorhand kan worden vastgesteld dat partijen contractueel zijn overeengekomen dat een balkon aan de achterzijde van de units moet worden gerealiseerd. Beantwoording van die vraag is niet op eenvoudige wijze vast te stellen en mogelijk is daarvoor nadere bewijslevering nodig waarvoor een kort geding zich niet leent. Daarmee is ook niet met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat de vorderingen in een bodemprocedure een kans van slagen hebben. Nu ook anderszins niet is gebleken van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, is het niet gerechtvaardigd om vooruitlopend op een bodemprocedure de vorderingen van kopers toe te wijzen. 4.3. De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat ook wat betreft de subsidiaire geldvordering het spoedeisend belang ontbreekt nu kopers daaromtrent niets hebben gesteld, nog daargelaten dat – gezien het bovenstaande – voor die vordering een grondslag ontbreekt. 4.4. Nu kopers geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, zullen zij niet-ontvankelijk worden verklaard. Aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen komt de voorzieningenrechter niet meer toe. 4.5. Kopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van HW19 worden begroot op: - griffierecht € 7.062,00 - salaris advocaat € 1.177,00 - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.428,00 5 De beslissing De voorzieningenrechter 5.1. verklaart kopers niet-ontvankelijk in hun vorderingen, 5.2. veroordeelt kopers in de proceskosten van € 8.428,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als kopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026. !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS! !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER! !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!