ECLI:NL:RBGEL:2026:5909

asbestverontreiniging. Beroep op dwaling en wanprestatie wordt afgewezen. RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/456113 / HA ZA 25-350 Vonnis van 15 juli 2026 in de zaak van KRINKELS ONROEREND GOED B.V. , te Breda, eisende partij, hierna te noemen: Krinkels, advocaat: mr. I.M. Peeperkorn, tegen 1 [naam gedaagde 1] , te [woonplaats] , 2. [naam gedaagde 2] , te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [de gedaagde] , advocaat: mr. J.T.A.M. van Mierlo. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 3 december 2025 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 maart 2026. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De zaak in het kort 2.1. Krinkels heeft in 2023 drie percelen gekocht van [de gedaagde] Volgens Krinkels is deze koop onder invloed van dwaling tot stand gekomen. Achteraf is gebleken dat de bodem van de percelen was vervuild met asbest en [de gedaagde] hebben hierover geen juiste dan wel volledige mededeling gedaan aan Krinkels bij de verkoop, aldus Krinkels. Subsidiair voert Krinkels aan dat [de gedaagde] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de onroerende zaak door de aanwezigheid van de asbest in de bodem non-conform is. De rechtbank komt tot de conclusie dat wel zowel het beroep op dwaling als het beroep op wanprestatie niet slaagt. De vorderingen van Krinkels worden daarom afgewezen en zij wordt veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen. 3 De feiten 3.1. Krinkels en [de gedaagde] hebben op 23 en 24 maart 2023 een koopovereenkomst gesloten waarin zij overeen zijn gekomen dat Krinkels drie percelen heeft gekocht van [de gedaagde] Het gaat om de percelen aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] . 3.2. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: 6.3 Verkoper heeft de onroerende zaak laatstelijk gebruikt als paardenhouderij met bedrijfswoning en diverse opstallen, inclusief ondergrond, erf en weilanden , hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. (…) 3.3. In artikel 6.5.4 van de koopovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen: 6.5.4 Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbestverdachte materialen zijn verwerkt. Koper is zich ervan bewust dat in, aan en / of op de onroerende zaak asbestverdachte materialen aanwezig kunnen zijn waarvan partijen niet op de hoogte zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien. En in artikel 6.11 staat het volgende: 6.11 De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in. 3.4. In artikel 15.1 van de overeenkomst zijn een aantal ontbindende voorwaarden doorgestreept. Een daarvan is de ontbindende voorwaarde waarin de koper in de gelegenheid is gesteld om in geval na bodemonderzoek blijkt van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming en er sprake is van een saneringsplicht, hij de overeenkomst zonder kostenverrekening kan ontbinden. 3.5. Ook hebben [de gedaagde] ten behoeve van de verkoop van de percelen een zogeheten ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ ingevuld. Bij de vraag of de grond voor zover bekend verontreinigd is, is ‘nee’ geantwoord. Ook is ingevuld dat er een onderzoeksrapport aanwezig. 3.6. Op 8 augustus 2018 heeft PJ Milieu B.V. een rapport ‘verkennend bodem- en asbest in grondonderzoek’ ten aanzien van perceel [kadasternummer 1] uitgevoerd. Dit rapport is als bijlage bij de koopovereenkomst door [de gedaagde] aan Krinkels verstrekt. Hierin is onder meer het volgende opgenomen: (…) 5 Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies (…) Geconcludeerd wordt dat de hypothese ‘verdachte locatie’ voor het verkennend asbest in grondonderzoek stand houdt. In de gaten en het geanalyseerde grondmonster zijn asbesthoudende en asbestverdachte materialen aangetoond en/of aangetroffen. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn als volgt: (…) 2. in boring/gat 3 is een matige hoeveelheid asbestverdacht materiaal aangetroffen, waardoor vrijwel zeker de grenswaarde voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) wordt overschreden. Op verzoek van opdrachtgever zijn noch van het asbesthoudende materiaal, noch van de grond analyses uitgevoerd, aangezien hier geen (bouw)werkzaamheden plaats zullen vinden. 3. in boring/gat 6 is een lichte hoeveelheid asbest aangetroffen, waardoor vrijwel zeker de grenswaarde voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) wordt overschreden. Op verzoek van opdrachtgever zijn noch van het asbesthoudende materiaal, noch van de grond analyses uitgevoerd, aangezien hier geen (bouw)werkzaamheden plaats zullen vinden. (…) 5. in grondmengmonster MM-A (van gaten 4, 5, 7 en 8) wordt voor asbest de grenswaarde voor nader onderzoek van 50 mg/kg d.s. overschreden. Op verzoek van de opdrachtgever is geen nader onderzoek naar de mate, exacte ligging, omvang en het ontstaan van de verontreiniging uitgevoerd. 5.2 Aanbevelingen Ten aanzien van bovengenoemde punten 1 t/m 4 zal door de gemeente [gemeente] beoordeelt moeten worden of ten behoeve van de verlening van de omgevingsvergunning aanvullend of nader onderzoek noodzakelijk is. Ten aanzien van bovengenoemd punt 5 wordt geadviseerd een nader onderzoek uit te voeren naar de mate, exacte ligging, omvang en het ontstaan van de verontreiniging uitgevoerd. (…) 3.7. Voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst is er mailcorrespondentie geweest tussen [makelaar] van [makelaardij] B.V. namens Krinkels en de verkoopmakelaar van [de gedaagde] Door de makelaar worden daarin onder andere de volgende vragen beantwoord die door [makelaar] in een mail van 20 maart 2023 11:08 zijn gesteld: (…) Ik zie geen verdere opmerking over mogelijke asbestplaten op de oude rijhal, we hebben het er bij de bezichtiging wel over gehad, meneer gaf mondeling aan dat het geen asbest was, Graag bevestigen dat dit correct is. De platen zouden asbest vrij moeten zijn. Is met de bouw wel verzekerd. Maar heb hiervan geen bewijs. (…) In het rapport van P&J milieu onderzoek staat dat de opbouw van de nieuwe hal op de vloer/fundatie van de oude vee schuur wordt gebouwd. o Kunnen ze aangeven of dat ook is gedaan. Nee alles van de oude schuren is geruimd en afgevoerd. o Is de oude vloer blijven liggen en nieuwe vloer eroverheen aangebracht? Oudevloer en fundering etc is geheel verwijderd zie bijgaande fotos. o Is er bij het blijven liggen van een oude vloer ook bodemonderzoek gedaan onder de oude vloer? Ik zie in de rapporten steeds terug dat er op verzoek van opdrachtgever geen nadere analyse is verricht. Nee alleen het grondwater is onderzocht. 3.8. Vervolgens heeft er na het sluiten van de koopovereenkomst en voorafgaand aan de levering van de percelen mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen [makelaar] en de verkoopmakelaar van [de gedaagde] , waarbij de heer [adviseur] , die [de gedaagde] heeft begeleid bij de bouw en milieuaanvraag, ook is betrokken. [adviseur] schrijft in een mail van 11 april 2023 onder meer het volgende Op 26 juni 2018 is er door de gemeente een reactie gegeven op het ingediende vooroverleg (…) In deze reactie is aangegeven dat er een bodemonderzoek uitgevoerd moest worden gebaseerd op NEN 5740 en NEN 5707. Dit bodemonderzoek is toen door P&J milieu uitgevoerd (…) en aan de gemeente [woonplaats] ter beoordeling toegezonden. Dit onderzoek is door de familie aan de kopers vorig jaar reeds overlegd en maakt als zodanig ook deel uit van de gesloten koopovereenkomst. Vervolgens is daarop door de gemeente [woonplaats] positief beschikt op 29-11-2018 (bijlage 2). Na vergunningverlening heeft er een totaal sloop plaatsgevonden van de destijds aanwezige vleeskalverenschuren. De foto’s hiervan zijn door de familie als reactie op de gestelde vragen hierover door de heer [makelaar] (mail van maandag, 20 maart 2023 11:08) aan de kopers overlegd. Eveneens is door de heer [makelaar] in dezelfde mail gevraagd; Is er bij het blijven liggen van een oude vloer ook bodemonderzoek gedaan naar de oude vloer? Ik zie in de rapporten steeds terug dat er op verzoek van opdrachtgever geen nadere analyse is verricht. Daarop is geantwoord “Nee alleen het grondwater is onderzocht”. Dat er geen nader onderzoek verricht is en er op verzoek van de opdrachtgever geen nadere analyse is verricht was dus bij de koper op dat moment duidelijk kenbaar en vervolgens op deze vraag van [makelaar] nogmaals door de verkoper bevestigd. Koper heeft vervolgens zelf de keuze gemaakt hiernaar geen nader onderzoek te doen. Verkopers zijn niets “vergeten te vertellen” en geheel transparant geweest in het verkoop proces. [makelaar] reageert daarop per mail van 13 april 2023 10.48 uur: Bedankt voor jullie reactie, maar onze vraag is hiermee nog niet beantwoordt. Onze vraag is heeft de opdrachtgever bewust aangegeven om op bepaalde plaatsen geen nader onderzoek te doen zoals weergegeven is op pagina 4 van bijgaand rapport? We willen hier wel graag antwoord op voor er gepasseerd gaat worden. Daarop antwoordt de heer [adviseur] op 13 april 2023 om 16.42 aan onder andere [makelaar] : Zojuist hebben we elkaar telefonisch gesproken over onderstaande u heeft mij verzocht hetgeen door mij telefonisch aan u is medegedeeld per mail aan u te bevestigen hetgeen ik bij deze doe. Door de verkoper is destijds aan mij een [naam] verzocht een bouw- en milieuaanvraag te begeleiden voor het wijzigen van een vleeskalverenhouderij naar een paardenhouderij. Huidige verkoper had de vleeskalverenhouderij aangekocht en was voornemens de opstal te gaan slopen en daar een nieuwe trainingshal op te gaan realiseren. De bedoeling was in eerste instantie dat de aanwezige kelders en vloeren zouden blijven zitten en uitsluitend de opstallen zouden worden gesloopt. Door de gemeente [woonplaats] werd positief op het vooroverleg gereageerd en zij benoemden daarbij wel in hun reactie dat bij de definitieve aanvraag Omgevingsvergunning tevens een bodemonderzoek diende te worden overlegd. Aan dit verzoek is destijds om pragmatische redenen (het behouden van de positieve insteek en het voorkomen van ellenlange gesprekken met ambtenaren) invulling gegeven alhoewel er eigenlijk geen goede reden voor aan te dragen viel aangezien er normaal gesproken voor het bouwen van een opstal ten behoeve van een agrarische activiteit geen bodemonderzoek gevraagd wordt. De uitslagen van dit onderzoek zijn u bekend en destijds ook toegezonden aan de gemeente [woonplaats] die daarop de gevraagde Omgevingsvergunning heeft verleend. De reden dat destijds geen nader onderzoek van de druplijn is uitgezet is eigenlijk heel eenvoudig dat de huidige verkopers de fundering en kelders destijds wilden laten zitten en bovendien daarbij geen enkel belang hadden bij dit onderzoek immers de gronden waren en bleven hun eigendom en dit zou uiteindelijk uitsluitend meer kosten met zich brengen zonder dat zij daar ook maar enig belang bij hadden. De geconstateerde overschrijdingen waren daarbij maar zeer beperkt namelijk 61 (fractioneel boven de 50) terwijl boven de 100 er een saneringsplicht geld. Andere als deze overwegingen hebben daaraan destijds niet ten grondslag gelegen. (…) 3.9. Na de levering van de percelen heeft Lycens B.V. in opdracht van Krinkels een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd bij de percelen. Lycens heeft vervolgens een evaluatierapport saneren van de bodem opgesteld op 28 mei 2024. Herin is onder meer het volgende opgenomen: (…) 2.2. Verontreinigingssituatie Onderstaand is een overzicht weergegeven van de uitgevoerde bodemonderzoeken en de verontreinigingssituatie op de locatie. Rapport: Verkennen bodem- en asbest in grondonderzoek [adres] te [woonplaats] , door: PJ Milieu B.V. (...) d.d. 8 augustus 2018 Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van de geplande herontwikkeling (bouw manege). Tijdens het onderzoek is op drie locaties asbest aangetoond. Tevens is ter plaatse van 1 boring een matig verhoogd PAK-gehalte gemeten. Op verzoek van de opdrachtgever van betreffend onderzoek is geen nader onderzoek uitgevoerd. Rapport: Verkennend bodemonderzoek inclusief asbest, [adres] te [woonplaats] , door: Lycens B.V. (…) d.d. 29 juni 2023 In het kader van de geplande herontwikkeling van de locatie is bodemonderzoek uitgevoerd op de kadastrale percelen: (….) [kadasternummer 2] , [kadasternummer 3] en [kadasternummer 1] . Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat direct ten westen van de manege asbest is aangetoond boven de interventiewaarde. Op het overige terreindeel zijn hooguit licht verhoogde gehalten gemeten. Rapport: Verkennend en aanvullend bodemonderzoek [adres] te [woonplaats] door Lycens B.V. (…) d.d. 18 januari 2024 In het kader van de geplande planologische procedure en herontwikkeling van de onderzoekslocatie ( de manege en de oprit ten westen daarvan) is een verkennend en aanvullend onderzoek uitgevoerd. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat plaatselijk asbest boven de interventiewaarde is aangetoond. Ter plaatse van de geplande werkplaats blijkt de bovengrond licht verontreinigd te zijn met PCB’s en minerale olie en matig verontreinigd met PAK. Het grondwater blijkt niet verontreinigd te zijn. Rapport: Nader Bodemonderzoek [adres] te [woonplaats] , door Lycens B.V. (…) d.d. 4 april 2024 Naar aanleiding van de resultaten van het Verkennend en aanvullend bodemonderzoek heeft nader onderzoek plaatsgevonden naar de aangetoonde verontreiniging met asbest en de aangetoonde verontreiniging met PAK. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de zuidwestelijke hoek van de manege een sterke PAK-verontreiniging aanwezig is, welke zich volledig in de aangetoonde asbestverontreiniging bevindt. Tevens is tijdens het onderzoek de aangetoonde asbestverontreiniging in voldoende mate afgeperkt. In totaal is circa 1.416 m3 met asbest verontreinigde grond aanwezig verspreid over een oppervlakte van circa 2.360 m2. Conclusie Geconcludeerd wordt dat er op de locatie sprake is van een verontreiniging met asbest met een omvang van circa 1.416 m3 in de boven-/ondiepe ondergrond. Plaatselijk bevindt zich in deze asbestverontreiniging een immobiele, niet vluchtige verontreiniging met PAK in de bovengrond. De oppervlakte van deze PAK-verontreiniging omvat minimaal circa 45 m2. 2.3 Saneringsaanpak Ten behoeve van de uit te voeren werkzaamheden is gekozen voor de onderstaande saneringsaanpak:  Verwijderen van verontreiniging De aangetoonde verontreiniging wordt ontgraven tot deze niet meer voorkomt in een concentratie hoger dan het niveau van de waarde die gelijk is aan de waarde voor de bodemfunctieklasse Landbouw/natuur waarin de ontvangende volgens het Besluit kwaliteit leefomgeving is ingedeeld. (…) 4. Conclusie (…) De aanleiding van de werkzaamheden wordt gevormd door de geplande herontwikkeling van het terrein. Het doel van de geplande werkzaamheden is het voornemen van de opdrachtgever om de aangetoonde bodemverontreiniging met asbest en PAK zoveel mogelijk weg te nemen. (…) Tijdens de sanering is de met asbest en PAK verontreinigde grond ontgraven en afgevoerd naar een erkende verwerker. (…) Uit de analyseresultaten blijkt dat in geen van de wanden en putbodems gehalten worden aangetoond die boven de (gewijzigde) terugsaneerwaarde vallen, waardoor de saneringsdoelstelling formeel is bereikt. Op basis van de uitgevoerde sanering gelden geen gebruiksbeperkingen ten aanzien van het gebruik van de locatie. 3.10. Op 26 januari 2024 heeft Krinkels aan [de gedaagde] medegedeeld dat er bij het bodemonderzoek asbest is geconstateerd. Krinkels stelt voor om een afspraak te maken hoe hier mee om te gaan. [de gedaagde] hebben per mail van 29 januari 2024 enige aansprakelijkheid van de hand gewezen. 3.11. Van 22 tot en met 26 april 2024 hebben saneringswerkzaamheden plaatsgevonden aan de percelen. Krinkels heeft hier een bedrag van € 261.271,00 voor betaald. 3.12. Op 3 oktober 2024 hebben de advocaten van Krinkels een brief gestuurd aan de gemachtigde van [de gedaagde] waarin [de gedaagde] aansprakelijk is gesteld voor de door Krinkels geleden schade en is gesommeerd om de schade binnen 14 dagen aan Krinkels te voldoen. Op 18 oktober 2024 heeft de advocaat van [de gedaagde] per brief medegedeeld dat niet op de sommatie wordt ingegaan. Op 18 december 2024 heeft Krinkels nogmaals gesommeerd om het bedrag aan schade te voldoen, op dat moment in totaal € 261.271,00. Ook deze is op 13 januari 2025 door [de gedaagde] van de hand gewezen. 4 De verdere beoordeling De vordering 4.1. Krinkels vordert primair een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en daarnaast een wijziging van de koopovereenkomst zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 261.271,00 en [de gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schade van € 261.271,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 april 2023. Subsidiair vordert Krinkels een verklaring voor recht dat [de gedaagde] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en [de gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 261.271,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 29 januari 2024. Meer subsidiair vordert Krinkels ontbinding van de koopovereenkomst zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 261.271,00 en [de gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schade van € 261.271,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 29 januari 2024.. Tot slot vordert Krinkels betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en een veroordeling van [de gedaagde] in de proceskosten. [de gedaagde] voeren meerdere verweren, waarop hierna zal worden ingegaan. Geen sprake van schending van de mededelingsplicht door [de gedaagde] , geen geslaagd beroep op dwaling 4.2. De rechtbank komt tot het oordeel dat [de gedaagde] hun mededelingsplicht zowel ten aanzien van perceel [kadasternummer 3] als ten aanzien van perceel [kadasternummer 1] niet hebben geschonden. De rechtbank volgt Krinkels ook niet in haar stelling dat zij er op basis van de mededelingen van [de gedaagde] op mocht vertrouwen dat de percelen asbestvrij waren. De rechtbank legt hierna uit hoe zij hiertoe gekomen is. 4.3. Ten aanzien van perceel [kadasternummer 3] blijkt volgens Krinkels uit de akte van levering tussen [de gedaagde] en de voormalige verkopers, dat [de gedaagde] bekend waren met de aanwezigheid van asbest en dit niet hebben medegedeeld voorafgaand aan de koop. In artikel 6.3 van die akte staat namelijk dat aan koper bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. [de gedaagde] hebben hiertegen aangevoerd dat zij de op dit perceel aanwezige asbest, te weten platen op de oude rijhal en in de schoorsteen, hebben gesaneerd na de aankoop van het perceel in 2005, zodat zij geen mededeling hoefden te doen ten aanzien van dit perceel. Ter zitting heeft Krinkels hier vervolgens over gesteld dat bij de verwijdering van de asbest er wellicht asbest in de bodem terecht is gekomen en dat [de gedaagde] haar hiervan op de hoogte hadden moeten stellen. De rechtbank is van oordeel dat [de gedaagde] geen mededelingsplicht hebben geschonden ten aanzien van de aanwezigheid van asbest in dit perceel . [de gedaagde] hebben immers onweersproken aangevoerd dat zij de asbest, waarin de akte van levering tussen [de gedaagde] en de voormalige verkopers naar wordt verwezen, hebben gesaneerd. De stelling van Krinkels dat bij deze sanering mogelijk asbest in de bodem terecht is gekomen, is op geen enkele manier onderbouwd en kan niet tot de conclusie leiden dat [de gedaagde] Krinkels op de mogelijke aanwezigheid van asbest in dit perceel hadden moeten wijzen. 4.4. Ten aanzien van perceel [kadasternummer 1] stelt Krinkels dat [de gedaagde] zowel in de koopovereenkomst als in de vragenlijst hebben aangegeven dat het perceel geen asbesthoudende materialen bevat en dat de bodem niet verontreinigd is. Krinkels mocht op basis van deze mededelingen er op vertrouwen dat het perceel asbestvrij was. Doordat achteraf is gebleken dat er wel degelijk asbest in de grond aanwezig was, hebben [de gedaagde] hun mededelingsplicht geschonden. Volgens Krinkels hebben [de gedaagde] aangegeven dat het nadere onderzoek dat PJ Milieu noodzakelijk achtte, niet heeft plaatsgevonden en dat er geen sprake was van asbest. Ter zitting heeft Krinkels de stelling dat [de gedaagde] op de hoogte moet zijn geweest van de verontreiniging van dit perceel nog als volgt onderbouwd. Omdat in 2023 is gebleken dat direct bij het graven asbesthoudend materiaal is aangetroffen, wisten [de gedaagde] dan wel moeten zij hebben geweten van de aanwezigheid hiervan. Volgens Krinkels hebben [de gedaagde] namelijk bij de verbouwing in 2018 zelf ook graafwerkzaamheden verricht en heeft de heer [gedaagde 1] zelf leidingen aangelegd in de bovenste laag van de grond waar nu asbesthoudende materialen zijn aangetroffen. Bij deze werkzaamheden had ook de aannemer het asbesthoudend materiaal moeten zien en hadden de werkzaamheden gestaakt moeten worden, zodat [de gedaagde] ook op deze wijze hiervan op de hoogte zouden zijn geweest. Krinkels heeft daarbij gewezen op de foto’s in productie 20 waarop volgens Krinkels duidelijk asbesthoudend dan wel asbestverdacht materiaal te zien is. 4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat Krinkels voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het rapport van PJ Milieu. De rechtbank volgt [de gedaagde] in het standpunt dat Krinkels daardoor op de hoogte was dan wel had behoren te zijn van het feit dat er sprake was van verontreiniging van de bodem met asbest (zie citaat onder r.o. 3.6). 4.6. De stelling van Krinkels dat [de gedaagde] op de vraag of er nader onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van het rapport van PJ Milieu hebben geantwoord dat er geen sprake was van asbest, is door [de gedaagde] uitdrukkelijk betwist. Krinkels heeft deze stelling verder ook niet onderbouwd. Dat Krinkels er op basis van de informatie van [de gedaagde] vanuit is gegaan dat geen sprake was van asbest, komt voor haar eigen rekening en risico. Onder meer uit de mail van de heer [adviseur] van 13 april 2023 (r.o. 3.7) volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [de gedaagde] duidelijk inzicht hebben gegeven in het proces rondom de vergunningsaanvraag en de keuzes die daarin zijn gemaakt. Dat uiteindelijk toch de fundering is gesloopt, terwijl er geen nader onderzoek is gedaan, maakt niet dat [de gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van Krinkels. Zij hebben haar immers volledig geïnformeerd over het onderzoek door PJ Milieu en over het feit dat er vervolgens geen nader onderzoek in de bodem is gedaan. Kennelijk was dit voor Krinkels geen aanleiding om nader onderzoek te doen of om nadere afspraken te maken. Integendeel, de ontbindende voorwaarde waarin staat dat zij de overeenkomst hadden kunnen ontbinden, indien na bodemonderzoek blijkt van ernstige bodemverontreiniging, is geschrapt. 4.7. Naar het oordeel van de rechtbank kon Krinkels er niet op grond van het bepaalde in artikel 6.5.4. van de koopovereenkomst vanuit gaan dat het gehele perceel asbestvrij was. Dit artikel kan ten eerste in combinatie met artikel 6.11 van de koopovereenkomst niet als een garantie worden beschouwd. Bovendien moet deze zin in artikel 6.5.4. worden gelezen in relatie tot de rest van de tekst in artikel 6.5.4. en in combinatie met het bij de koopovereenkomst overgelegde rapport van PJ Milieu. Weliswaar constateert de rechtbank dat de tekst in art. 6.5.4. ‘niet bekend met asbestverdacht materiaal’ niet juist is, omdat uit het rapport van PJ Milieu volgt dat er asbesthoudend materiaal in de bodem zat. Maar in relatie tot de andere artikelen en in combinatie met feit dat het rapport van PJ Milieu als bijlage bij de koopovereenkomst is verstrekt, kan dit niet als een schending van de mededelingsplicht worden gezien. 4.8. De stelling ter zitting van Krinkels dat [de gedaagde] op de hoogte moeten zijn geweest van de verontreiniging omdat dit direct zichtbaar was bij het graven in de grond, kan haar ook niet baten. Deze stelling is, mede in het licht van de betwisting van [de gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Eigenlijk komt deze stelling neer op een aanname, dat [de gedaagde] op basis van de foto’s uit 2023 bij de werkzaamheden in 2018 ook zelf meteen hadden moeten constateren dat er asbest in de bodem zat. Het enkele feit dat op foto’s grijze brokjes te zien zijn, is echter onvoldoende. Krinkels heeft deze stelling niet met feiten en omstandigheden ingekleurd. Onder meer is niet duidelijk waar de foto’s precies zijn genomen en waarop de conclusie is gebaseerd dat direct is te zien dat het om asbesthoudend/-verdacht materiaal gaat. 4.9. Op basis van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat [de gedaagde] Krinkels voor het sluiten van de koopovereenkomst niet een mededelingsplicht hebben geschonden ten aanzien van de aanwezigheid van asbest in perceel [kadasternummer 1] . Daarnaast is ook geen sprake van een onjuiste voorstelling van zaken bij Krinkels die veroorzaakt is door een mededeling van [de gedaagde] Op grond van de informatie die [de gedaagde] hebben verstrekt, had bij Krinkels immers bekend kunnen zijn dat in de bodem asbesthoudende materialen zijn aangetroffen. Dat staat namelijk in het rapport van PJ Milieu. Ook was Krinkels op de hoogte van het feit dat na het rapport van PJ Milieu geen aanvullend bodemonderzoek is gedaan toen [de gedaagde] zelf zijn gaan verbouwen op het perceel. Niet is gebleken dat [de gedaagde] op enig moment een garantie hebben afgegeven dat de verkochte percelen asbestvrij zijn. Dat bij het nadere bodemonderzoek dat Krinkels na de koop heeft gedaan, is gebleken dat de bodem zwaar verontreinigd was, komt voor haar eigen rekening en risico. Ondanks het feit dat zij de beschikking had over de informatie zoals hiervoor genoemd, heeft Krinkels er zelf voor gekozen geen nader onderzoek te doen voorafgaand aan de koop dan wel een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen die daarop ziet. Gezien het voorgaande kan ook geen beroep op wederzijdse dwaling worden gedaan. Ook geen sprake van non-conformiteit 4.10. De rechtbank is van oordeel dat Krinkels geen beroep op wanprestatie toekomt. Krinkels stelt dat de onroerende zaak door de aanwezigheid van de asbest in de bodem non-conform is. Van non-conformiteit is sprake als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt en niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De rechtbank stelt daarbij voorop dat de aanwezigheid van asbest in een perceel niet zonder meer betekent dat sprake is van non-conformiteit. Daarvoor is van belang wat partijen hebben afgesproken over het gebruik van het verkochte. In dit geval moet beoordeeld worden of de aanwezigheid van asbest in de weg staat aan het normaal gebruik van het gekochte. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is opgenomen dat [de gedaagde] de onroerende zaak als een paardenhouderij met bedrijfswoning en diverse opstallen, inclusief ondergrond, erf en weilanden en dat partijen dit beschouwen als het normale gebruik. Dit betreft een passage in de koopovereenkomst die partijen zelf nader hebben ingevuld, het is niet een standaard ingevulde tekst. Verder is niet in geschil dat Krinkels is aan te merken als een professionele koper. Niet gebleken is dat de aanwezigheid van asbest in de bodem het normale gebruik van een paardenfokkerij in de weg staat. Verkopers gebruikten de percelen immers al achttien jaar zo. Bovendien is niet onderbouwd dat de uitgevoerde sanering noodzakelijk was voor het normale gebruik dat partijen overeen zijn gekomen. Dat [de gedaagde] zouden hebben geweten van het beoogde gebruik, namelijk een groenvoorzieningsbedrijf, is niet voldoende om een geslaagd beroep op non-conformiteit te kunnen doen. Het had op de weg van Krinkels gelegen dit op te nemen in de overeenkomst als toekomstig gebruik en daarmee het normale gebruik. Hierbij betrekt de rechtbank ook dat niet gebleken is dat de uitgevoerde sanering noodzakelijk was voor het door Krinkels gewenste gebruik, namelijk als groenvoorzieningsbedrijf. Nu geen sprake is van een tekortkoming, komt Krinkels ook geen beroep op ontbinding van de overeenkomst toe. Conclusie en proceskosten 4.11. De conclusie is dat Krinkels geen geslaagd beroep op dwaling kan doen en ook niet op non-conformiteit van de verkochte percelen. Dat betekent dat de vorderingen worden afgewezen en de overige ingenomen standpunten geen nadere bespreking behoeven. 4.12. Omdat Krinkels in het ongelijk wordt gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 2.723,00 - salaris advocaat € 5.770,00 (2 punten × € 2.885,00) - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.682,00 5 De beslissing De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van Krinkels af, 5.2. veroordeelt Krinkels in de proceskosten van € 8.682,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Krinkels niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Keijzer en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026. 822 De rechtbank heeft de antwoorden van de verkoopmakelaar van [de gedaagde] in het citaat cursief gedrukt weergegeven.