ECLI:NL:RBGEL:2026:5448

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/465679 / KG ZA 26-142 Vonnis in kort geding van 16 juni 2026 in de zaak van 1 [naam eiser in conventie 1] , 2. [naam eiser in conventie 2] , beiden wonende te [woonplaats] (Portugal), eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie hierna samen te noemen: [de eisers] , advocaat: mr. M.P. Dol, tegen THE EMBEDDING COMPANY B.V. , gevestigd te Culemborg, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Embedding Company, advocaat: mr. C. van der Mark. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 43, - de eis in reconventie met producties 1 tot en met 3, - de aanvullende producties 44 tot en met 48 van [de eisers] , - de aanvullende producties 4 tot en met 17 van Embedding Company, - de wijziging van eis in conventie, - de aanvullende productie 49 van [de eisers] ,- de conclusie van antwoord in conventie, tevens nadere conclusie van eis in reconventie, tevens wijziging van eis in reconventie, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 mei 2026- de pleitnota van [de eisers] ,- de pleitnota van Embedding Company. 1.2. Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak op verzoek van partijen aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen hun geschil in onderling overleg te regelen. Op 8 juni 2026 hebben beide partijen de voorzieningenrechter bericht dat zij er niet in zijn geslaagd om overeenstemming te bereiken en hebben zij verzocht om vonnis te wijzen. 2 De feiten 2.1. Op 13 september 2021 heeft [de eisers] een perceel grond van ca. 6680 m2 met bebouwing gekocht gelegen te [woonplaats] in Portugal (hierna: het perceel) voor een koopprijs van € 400.000,00, met de bedoeling daar een community te starten gericht op persoonlijke ontwikkeling en spiritualiteit. 2.2. In verband met de aankoop van het perceel heeft [de eisers] een geldleningsovereenkomst gesloten met Embedding Company. In die overeenkomst staat, voor zover van belang: Artikel 2: Hoofdsom De leninggever heeft op 13 september 2021 aan leningnemer een lening verstrekt van € 430.000,00 (…), welk bedrag leningnemer in leen heeft aanvaard. Voornoemd bedrag geldt als maximum van de overeengekomen lening. Zolang door de leningnemer bij de leninggever een lager bedrag is opgenomen dan € 430.000 (…), geldt dat lagere bedrag als de hoofdsom van de lening. Het onder 2.1 genoemde bedrag wordt beschikbaar gesteld in 2 fasen. Elke fase kent eigen voorwaarden/afspraken: a. Fase 1: Wel wonen, geen licentie. Voor deze fase is maximaal 400.000 euro nodig, beschikbaar gesteld in een aantal tranches: i. 200.000 euro per 14 september '21 ii. 50.000 euro beschikbaar 3 maanden na ondertekening van dit contract iii. 50.000 euro beschikbaar 6 maanden na ondertekening van dit contract iv. 100.000 euro beschikbaar op een geblokkeerde rekening; deze 100.000 komt vrij bij het verkrijgen van de woonvergunning (en daarmee het definitieve op naam zetten van genoemde woning en perceel op naam van de leningnemer) b. Fase 2: Woning en perceel staan op naam van de leningnemer. Daarbij wordt rekening gehouden met het beschikbaar stellen van de laatste tranche van 35.000 euro. Dit bedrag is een indicatie van de kosten t.b.v. kosten makelaar, kosten koper, registratie etc inclusief de aanpassingen die nodig zijn om de woonvergunning te verkrijgen. Mocht een deel van deze tranche eerder beschikbaar moeten zijn dan zal dat bedrag eerder ter beschikking worden gesteld. (…) Artikel 5: Vervroegde opeising van 50% van de lening door leninggever We hebben afgesproken dat leninggever vervroegd (gegeven de overeengekomen looptijd van 15 jaar) 50% van de lening kan opeisen. De andere nog resterende 50% loopt dan gewoon door tot einde looptijd van deze overeenkomst. Betaling van de vervroegde opeising dient voldaan te worden binnen 3 maanden. Hiermee geeft leninggever leningnemer de ruimte om funding te zoeken of de fin aan [de eisers] vervangende toestemming te verlenen als bedoeld in artikel 7 van de geldleningsovereenkomst om de onroerende zaak aan derden te mogen verhuren, en/of te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de toestemming van Embedding Company, althans, Embedding Company te gebieden om aan [de eisers] onherroepelijke toestemming te verlenen als bedoeld in artikel 7 van de geldleningsovereenkomst om de onroerende zaak aan derden te mogen verhuren, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag na de betekening van het te wijzen vonnis met een maximum van € 50.000,00, althans,Embedding Company te verbieden om verhuur van de onroerende zaak aan derden jegens [de eisers] te frustreren met een beroep op artikel 7, althans de geldleningsovereenkomst en de wet, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag na de betekening van het te wijzen vonnis met een maximum van € 50.000,00, althans, tot (andere) maatregelen te oordelen om de impasse te doorbreken, in goede justitie te bepalen, V. Embedding Company te veroordelen in de (reële) kosten van de procedure, waaronder begrepen een bedrag van € 12.500,00 (excl.) aan kosten voor rechtsbijstand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. 3.2. [de eisers] stelt dat hij dringend inkomsten nodig heeft en dat het niet kunnen/mogen verhuren van (delen van) het perceel hem in financiële problemen brengt. Hij stelt dat partijen met artikel 7 van de geldleningsovereenkomst niet hebben bedoeld om een algeheel huurverbod overeen te komen, maar een verbod op onderhuur van persoonlijke ruimten. Aldus moet die bepaling worden uitgelegd. [de eisers] beroept zich daarnaast op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), rechtsverwerking, dwaling en misbruik van recht. Verder maakt [de eisers] aanspraak op nakoming door Embedding Company van de betalingsverplichtingen zoals vastgelegd in artikel 2 lid 2 van de geldleningsovereenkomst. Gelet op de eis in reconventie vordert hij bovendien een verbod voor Embedding Company om binnen een jaar de helft van de geldlening op te eisen. 3.3. Embedding Company voert aan dat [de eisers] nog geen (juridisch) eigenaar is van het onroerend goed, omdat er nog geen goedgekeurd gebiedsbestemmingsplan is dat wonen op het perceel moet toestaan en er nog geen woonvergunning is verleend. Bij de huidige stand van zaken is verhuur niet toegestaan. De woning staat ook nog niet op naam van [de eisers] , zodat betaling van respectievelijk € 100.000,00 en € 35.000,00 nog niet aan de orde is. Verder lenen de vorderingen van [de eisers] zich niet voor een beoordeling in kort geding. Embedding Company concludeert dan ook tot niet-ontvankelijkheid van [de eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de eisers] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.5. Embedding Company vordert, na wijziging van eis (deels voorwaardelijk), bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [de eisers] hoofdelijk te veroordelen: tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 176.317,04, althans € 108.817,04, althans een (voorschot)bedrag van € 75.000,00, de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het onder a) bedoelde bedrag te rekenen vanaf 21 december 2025 tot aan de dag van algehele voldoening, de buitengerechtelijke (incasso)kosten ad € 2.538,17, althans € 1.863,17, alsmede, e wettelijke rente over de onder sub c bedoelde buitengerechtelijke (incasso)kosten te rekenen vanaf de dag van indiening van het onderhavige processtuk tot aan de dag van algehele voldoening, de kosten van de procedure, voor het geval betaling van de in sub e bedoelde proceskosten niet binnen 7 dagen na datum vonnis plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn tot aan de dag van algehele voldo Volgens haar kan verhuur een obstakel vormen voor de instanties die beslissen over het bestemmingsplan en de woonvergunning en is daarom deze bepaling opgenomen. Het voorgaande betekent dat binnen het bestek van dit kort geding niet kan worden vastgesteld of partijen met “huur” hebben bedoeld overeen te komen dat dat alleen (specifiek) geldt voor “onderhuur”, zoals [de eisers] stelt. Daarvoor is gelet op het gemotiveerde verweer van Embedding Company nader onderzoek nodig naar de feiten en mogelijk bewijslevering. Daarvoor leent een kortgedingprocedure zich niet. Dat ten tijde van de aankoop van het perceel door [de eisers] al huurders op het perceel verbleven, maakt het voorgaande niet anders. Embedding Company heeft onweersproken aangevoerd dat de eigenaresse van het perceel bepaalde ruimtes illegaal verhuurde en dat zij de huurovereenkomsten bij de verkoop van het perceel heeft opgezegd. Gelet op de opzegtermijn hebben de huurders daarna nog enige tijd op het perceel verbleven. Een recht van [de eisers] om te mogen verhuren volgt daar niet uit en ook niet dat [de eisers] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat dat toegestaan zou zijn. Dat sprake is van dwaling aan de zijde van [de eisers] is vooralsnog dus niet aannemelijk geworden. Dat Embedding Company haar toestemming voor verhuur aan [de eisers] onthoudt om de bedrijfsvoering van [de eisers] te frustreren en daarmee in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid, dan wel op die bepaling geen beroep meer kan doen in verband met rechtswerking, of anderszins misbruik maakt van recht, is evenmin aannemelijk geworden en aan de vereisten voor een beroep op deze grondslagen is niet voldaan. Dat betekent dat er geen grond bestaat voor een veroordeling van Embedding Company om onherroepelijk toestemming te verlenen voor verhuur, dan wel het verlenen van vervangende toestemming daarvoor aan [de eisers] of een verbod voor Embedding Company om de verhuur aan derden te frustreren, zoals [de eisers] vordert onder IV. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen. Voor een andere maatregel “om de impasse te doorbreken” ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding, nu gesteld noch gebleken is welke andere maatregel daartoe dan geëigend zou kunnen zijn. Artikel 5 van de geldleningsovereenkomst 4.5. De vordering van [de eisers] onder III. in conventie en de reconventionele vordering van Embedding Company hebben betrekking op de vervroegde opeising van de helft van de lening door Embedding Company. 4.5.1. [de eisers] vordert in conventie een verbod voor Embedding Company om binnen een jaar artikel 5 te mogen inroepen en beroept zich daarvoor achtereenvolgens op opschorting, schuldeisersverzuim, verrekening en vernietiging in verband met misbruik van omstandigheden. Het beroep van [de eisers] op opschorting omdat Embedding Company niet voldoet aan de betaling van de slottermijn, gaat gelet op hetgeen daarover hiervoor in r.o. 4.3. over artikel 2 lid 2 is overwogen, niet op. Dat sprake is van schuldeisersverzuim omdat [de eisers] de helft van de lening niet kan betalen omdat zij niet kan verhuren, gaat gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 4.4. over artikel 7 is overwogen evenmin op. Dat sprake is van schade aan de zijde van [de eisers] is dus niet aannemelijk geworden, zodat een beroep op verrekening reeds om die reden faalt. Dat [de eisers] geen huurinkomsten kan genereren betekent niet dat zij schade lijdt, nu de uitleg van de bepaling ten aanzien van het verhuren zonder toestemming niet vaststaat en een oordeel over de vraag of [de eisers] gebonden is aan die bepaling in dit kort geding niet voorligt. Datzelfde geldt voor de vraag of [de eisers] gebonden is aan artikel 5. Nog daargelaten dat hij pas voor het eerst ter zitting een beroep heeft gedaan op vernietiging van die bepaling, is vooralsnog niet aannemelijk geworden dat sprake is van misbruik van omstandigheden door Embedding Company. Uit de overgelegde stukken blijkt dat er na de conceptversie van de geldleningsovereenkoms