ECLI:NL:RBGEL:2026:5074

Huur bedrijfsruimte. Gebreken. Glas, riolering, houtrot kozijn, lekkages. De huurovereenkomst is niet ontbonden. RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11831627 \ CV EXPL 25-2206 Vonnis van 19 juni 2026 in de zaak van ORTHO LINEA B.V. , te Zoetermeer, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Ortho Linea, gemachtigde: mr. D.J. Rijnbout, tegen VAN DE WATER BEHEER B.V. , te Nijmegen, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: VdW Beheer, gemachtigde: mr. M.C. Mulder. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 10 oktober 2025 - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende vermeerdering van eis in conventie, met producties 42 tot en met 48 - de mondelinge behandeling van 25 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Daarna is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Met ingang van 1 juli 2018 huurt Ortho Linea van VdW Beheer de bedrijfsruimte gelegen aan de Cronjéstraat 1, 6543 MK in Nijmegen . Het betreft bedrijfsruimte verdeeld over 400m2 op de begane grond en 250m2 in de onderliggende kelderruimte (hierna: het gehuurde). Ortho Linea gebruikt het gehuurde als kantoor- en praktijkruimte; zij verzorgt opleidingen, trainingen en cursussen. De huurprijs bedraagt € 2.660,09 per maand. 2.2. In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende: “ (…) Bijzondere bepalingen (...) 11.6 Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door de huurder aanvaardt in de staat waarin het zich dan bevindt. Het betreft casco huur. (…) 11.7 Verhuurder zal trachten (…) het dak te vernieuwen (…) dan wel 6 lichtkoepels te plaatsen en schilderen houtwerk buitenzijde. (…) Ter plaatse van de laagbouw zal tijdens het onderhoud aan het casco (schilderwerk buitenzijde) het aanwezige (enkel-) glas worden vervangen door standaard isolatieglas. De hierboven omschreven werkzaamheden aan het dak zullen op of omstreeks 1 juli 2018 gereed zijn, de andere werkzaamheden zullen, indien niet gereed op 1 juli 2018, zo spoedig mogelijk daarna uitgevoerd worden. 11.8 Huurder zal het gehuurde verder aanpassen teneinde het gehuurde geschikt te maken voor de exploitatie van zijn bedrijf (…). (…) 11.10 Verhuurder kan nimmer worden aangesproken voor herstel of onderhoud aan wijzigingen zoals omschreven in artikel 11.8 (…) die door huurder (…) zijn aangebracht. (…) 11.12 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan eigendommen van huurder of bedrijfsschade, door storm, hagel, sneeuw, wind, lekkage, brand of dergelijke voorvallen. Huurder wordt geacht zich daartegen te hebben verzekerd. (…) ” 2.3. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW van toepassing. In die algemene bepalingen staat, voor zover hier van belang: “ (…) Staat van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst 3.1 Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door Verhuurder opgeleverd en door Huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering wordt opgesteld, geldt in afwijking van artikel 7:224 lid 2 BW dat Huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. (…) Schade 9.1 Huurder zal Verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft Verhuurder daarbij een - gelet op de aard van het gebrek - redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek. Huurder zal Verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen. 9.2 Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde en aan het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Indien de (dreigende) schade niet aan Huurder is toe te rekenen en de kosten voor passende maatregelen aantoonbaar en redelijk zijn zal Verhuurder deze kosten op eerste verzoek van Huurder aan Huurder vergoeden. Aansprakelijkheid (…) 10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 10.4 Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder; (…) - indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen (…) 11.2 Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. (…) 11.4 Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van: (…) b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen, tenzij Huurder zijn verplichtingen op grond van artikel 11.5 sub k niet is nagekomen; (…) 11.5 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder: (…) k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen. (…) ” 2.4. Op 27 februari 2020 hebben lekkages in het gehuurde plaatsgevonden. Daarvan heeft Ortho Linea op 28 februari 2020 melding gemaakt bij VdW Beheer en zij heeft deze melding op 1 maart 2020 verder geconcretiseerd. Het betrof volgens Ortho Linea: lekkages in de kelder ter hoogte van de trap aan de achterzijde van het pand; lekkage door de muur heen aan de achterzijde van het pand; lekkage op diverse plekken op de overgang op het dak van het lage pand naar het hoge pand door veel te lage loodschorten, ophanging loodschorten; grondwater dat in de voorzijde van de kelderruimte door de vloer omhoogkomt. 2.5. VdW Beheer heeft per e-mail op 2 april 2020 laten weten dat Ortho Linea een pand heeft gehuurd tegen een zeer coulante prijs in de staat waarin het destijds verkeerde. Verder heeft VdW Beheer in die e-mail aangegeven dat zij ruimhartig is omgegaan met het plaatsen van een nieuw dak en dat wat Ortho Linea als lekkages en schimmel beschrijft, volgens haar mensen zoutkristallen/afzetting is. Tot slot heeft VdW Beheer ventilatie/verwarming e.d. aangewezen als (mede) oorzaak, waarvoor volgens VdW Beheer Ortho Linea als huurder zelf verantwoordelijk is. Op 6 april 2020 heeft VdW Beheer aan Ortho Linea het volgende geschreven: “(…) Na uw melding (vrijdag 28 februari jl.) zijn wij direct op locatie geweest en hebben de situatie geïnventariseerd. Er is met u ter plaatse besproken dat door extreme regenval deze week, in combinatie met verstopping (bladval) van de HWA, dit tot deze lekkage heeft geleid. Ter plaatse zijn maatregelen getroffen om 1) het vuil te verwijderen en 2) toekomstige verstoppingen HWA tegen te gaan. Wij willen u er nogmaals en nadrukkelijk op wijzen dat het schoonhouden van het dak, de HWA en riool etc. etc., de verantwoordelijkheid is van de huurder. Te uwer informatie; er stond al een MJOP inventarisatie gepland met onze dakdekker. Wij zullen hem uiteraard verzoeken extra aandacht te hebben voor eventuele tekortkomingen. Daar het nieuwe, lichtkoepels, HWA’s, isolatie, daktrimmen en spuwers in 2018 compleet vervangen zijn, verwachten wij hier geen bijzonderheden. Ten aanzien van de vocht/schimmel plekken in de kelder het navolgende; Toen u twee jaar geleden het pand heeft bezichtigd én aanvaard waren deze plekken ook zichtbaar. U heeft de kelder als zodanig geaccepteerd en de kelder is als zodanig aan u verhuurd. (…) Wij raden u (nogmaals) aan de kelderruimte goed te ventileren, om zo de zoutafzetting/kristallisatie te doen verminderen. (…) ” 2.6. Hierna hebben partijen over en weer verder gecorrespondeerd. Ortho Linea heeft onder meer op 28 april 2020, 25 mei 2020 en 25 juli 2020 e-mails/brieven aan VdW Beheer gestuurd en VdW Beheer heeft onder meer op 29 april 2020 en 14 juli 2020 gereageerd. 2.7. Ortho Linea heeft opnieuw melding gemaakt van wateroverlast in de kelder op 22 februari 2022. Zij schrijft: “ (…) Gistermiddag werd ik tot mijn grote schrik verrast door flinke wateroverlast in de kelder aan de straatzijde (…) Ik heb al ruim 100 liter moeten opzuigen. Het water lijkt door de vloer naar boven te komen en/of muren lijken verzadigd te zijn. Eerder was de wateroverlast mede in het achterste gedeelte. Daar bestaat nu geen last, hoewel de muren wel vochtig raken. Om een indruk te krijgen over wat er speelt zijn in de bijlage een aantal foto’s toegevoegd. Ik verzoek u hier zo spoedig mogelijk actie op te ondernemen om de oorzaak te achterhalen en voor een oplossing te zorgen. (…) ” 2.8. Op 15 maart 2022 hebben Ortho Linea en VdW Beheer de situatie bekeken. Op 1 en 5 april 2022 heeft Ortho Linea opnieuw problemen gemeld, waarna op 6 april 2022 [ingenieursbedrijf] B.V. (hierna: [ingenieursbedrijf] ) ter plaatse is geweest. 2.9. Op 2 december 2022 heeft Ortho Linea VdW Beheer opnieuw aangeschreven over de lekkage in de kelder en op 5 december 2022 heeft VdW Beheer hierop als volgt gereageerd: “ (…) Ik ben de afgelopen periode regelmatig bij uw locatie geweest, echter nooit iemand aangetroffen. De putjes/spuwers waren verstopt (bladafval) schoongemaakt. Tevens geconstateerd dat de loodslabben op het dak (zie foto’s) zijn losgeraakt en er is reeds opdracht voor verleend deze te repareren. Verder kunnen wij niet zoveel met uw brief. (…) VWB een rapportage [ingenieursbedrijf] , daar heb ik nog geen definitief uitsluitsel van. Mocht uit de definitieve versie blijken dat verhuurder hierbij in gebreke zou zijn zullen wij met u hierover in contact treden. Neemt niet weg dat er ook een juridische kant aan de zaak zit. U heeft reeds een korting op de kelder bedongen bij aanvang en het geheel aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt. Uiteraard zijn wij altijd bereidt in overleg te treden, wanneer u een ander gebruik aan de kelder wenst te geven. U kunt hierover, of over eventuele ontbinding van de overeenkomst met [naam] (CC) in contact treden. (…) ” 2.10. Op 15 juni 2023 heeft Ortho Linea per e-mail aan VdW Beheer het volgende bericht: “ (…) 1. Lekkage Kelder. Er is een rapport opgesteld door firma [ingenieursbedrijf] uit [vestigingsplaats] , Bouwtechnisch Ingenieursbureau dat duidelijk aangeeft dat muren water doorlaten en dat hier iets aan gedaan kan worden. Er zijn tot op heden geen maatregelen genomen om herhaling te voorkomen. De kelder heb je zelf kunnen aanschouwen na de lekkage, de conditie van de kelder is dan ook ronduit slecht te noemen in samenhang met punt 3. 2 Vervangen enkelglas door standaard isolatieglas in de laagbouw Volgens de huurovereenkomst, gesloten in 2018, wordt in artikel 11.7 gesteld dat ter plaatse van de laagbouw het aanwezige (enkel-) glas zal worden vervangen door standaard isolatieglas. ‘Deze werkzaamheden zullen, indien niet gereed op 1 juli 2018, zo spoedig mogelijk daarna uitgevoerd worden’. Een gedeelte is tot op heden (medio 2022) nog steeds niet geïsoleerd. Gezien de extra kosten die voor elektriciteit zijn en moeten worden opgehoest is dit een zwaarwegend aspect. 3 Kapotte riolering Buizen die buiten het pand niet goed op elkaar aansluiten, geven verstopping in het pand zelf. Er zijn tot op heden geen maatregelen genomen om herhaling te voorkomen. 4 Eerdere melding van houtrot aan buitenkozijn Natuurlijk is het aan de verhuurder om wel of niets te doen, maar onderhoud van een gebouw (buitenaanzicht) zegt wel iets over de zorg die besteed wordt aan het gebouw. 5. Regelmatig daklekkages, die nu rustig lijken te zijn. Maar waar het probleem altijd (ten onrechte) bij mij wordt gelegd. (…) ” 2.11. VdW Beheer heeft aan Ortho Linea op 15 juni 2023 per e-mail laten weten dat hun kantoor hemelsbreed 50 meter bij Ortho Linea vandaan is en dat de prijs die Ortho Linea betaalt voor het gehuurde niet marktconform is. Op 8 september 2023 heeft VdW Beheer aan Ortho Linea het volgende bericht: “ (…) in de visie van cliënte is er geen sprake van gebreken aan het gehuurde, waarvoor cliënte aansprakelijk is, althans op grond waarvan zij gehouden is tot herstel. (…) Namens cliënte heb ik ook al eerder aangegeven dat zij bereid is om met uw cliënte tot een minnelijke beëindiging van de lopende huurovereenkomst te komen. Wanneer uw cliënte daarop wenst in te gaan, dan verneem ik dat wel. (…) ” 2.12. Ortho Linea heeft een bouwkundig onderzoek door Loyal Experts laten uitvoeren, vanwege de lekkage(s) in de kelder. In het rapport van Loyal Experts van 9 januari 2024 staat, voor zover hier van belang: “ (…) Het vocht op de vloer en vocht in de muren worden veroorzaakt doordat de betonvloer en gemetselde buitenmuren niet waterdicht zijn. De muren zijn poreus en laten doorslaand vocht en veroorzaken optrekkend vocht. (…) Ja er zijn aanwijsbare gebreken en meerdere oorzaken die de lekkages in de kelder veroorzaken. a. Een betonvloer van 15 cm dik wordt niet beschouwd als waterdicht. Doorgaans wordt een betonvloer minimaal 20 cm dik gemaakt om de waterdichtheid te garanderen. Het metselwerk van de buitenmuren is niet waterdicht. Door het toepassen van verkeerde materialen is het metselwerk niet waterdicht. De gemetselde trap aan de achterzijde is niet waterdicht. De trap zat in het verleden aan de buitenzijde van het pand met aan de onderzijde waarschijnlijk een pomp put om het water af te voeren. Door de aanbouw is het een trap aan de binnenzijde geworden. Door het metselwerk komt zichtbaar water doorheen. De trap is niet waterdicht uitgevoerd. De hemelwaterafvoeren en vuilwaterriolering zijn gesitueerd in de kelder en vormen bij verstopping een verhoogd risico op wateroverlast in de kelder. De schoorsteen is aan de buitenzijde niet waterdicht waardoor er in de serverruimte water op de vloer komt. In de voorgevel, op de vloeraansluiting is scheurvorming in de vloerafwerking aangetroffen. In het verleden was dit afgewerkt met dubbel hard gebakken vloertegels met een opstaande plint. Door achterstallig onderhoud dringt er regenwater in de ondergelegen keldermuur wat vervolgens lekkage en wateroverlast veroorzaakt in de kelder. (…) Het betreft hier structurele problemen die ook al bekend waren voor 2018. (…) ” Loyal Experts heeft het herstel geraamd op € 44.377,50 met daarbij de kanttekening dat gelet op de huidige en snelle economische ontwikkelingen wereldwijd de herstelkosten moeilijk te ramen zijn en hoger kunnen uitvallen. 2.13. Op 18 oktober 2024 heeft Ortho Linea VdW Beheer gesommeerd om, uiterlijk op 18 december 2024, onder meer tot herstel van alle gebreken aan het gehuurde over te gaan door het (doen) verrichten van alle noodzakelijke en nuttige herstelwerkzaamheden en tot vergoeding van alle door Ortho Linea geleden schade. Concreet heeft Ortho Linea (nogmaals) gewezen op: het herstellen van de kelderruimte, zodat geen lekkages meer plaatsvinden, met verwijzing naar het rapport van Loyal Experts; het herstellen van de kapotte riolering; het herstellen van de buitenkozijnen die zijn aangetast door houtrot; het herstellen van het dak/de dakbedekking, zodat geen lekkages meer plaatsvinden; het alsnog plaatsen van contractueel overeengekomen standaard isolatieglas. 2.14. Op deze sommatie heeft VdW Beheer op 30 december 2024 gereageerd. Zij schreef: “ (…) Mijn cliënte is van mening dat tijdens de rondgang door het gehuurde voorafgaand aan de huurovereenkomst duidelijk aan uw client is getoond wat de staat van het gehuurde was. Dat uw client daar telkens een andere uitleg aan geeft en andere verwachtingen heeft gehad, doet daar niets aan af. Bij de vorige huurder, de boekbinder, is geen sprake geweest van de door uw client gestelde gebreken aan het gehuurde. Mijn cliënte heeft in haar beleving steeds voldoende moeite gedaan om uw client van huurgenot te voorzien. Dat leidt ertoe dat cliënte zich (…) niet herkent in de zaken die door uw client in uw brief worden gesteld en dus de aanwezigheid van gebreken betwist. (…) Resumering laat ik u dan ook weten dat mijn cliënte niet bereid is tot opvolging van uw sommaties. (…) ” 2.15. Ortho Linea heeft [loodgietersbedrijf] B.V. (hierna: [loodgietersbedrijf] ) om een offerte verzocht voor het plaatsen van relining vanuit de kelder naar buiten in verband met een mogelijk aanwezige breuk. [loodgietersbedrijf] heeft op 9 april 2025 een offerte gemaakt voor de relining van € 3.020,16 inclusief btw. 2.16. Ortho Linea heeft Injection Nederland B.V. (hierna: Injection) gevraagd om een aanbieding om de lekkage in de kelderruimte, via de betonvloer, de kimnaad, de gemetselde bouwmuren en het trappenhuis op te lossen. Injection heeft op 25 april 2025 aangeboden: het vol-vlak injecteren van de vloer middels het aanbrengen van een waterdicht membraam over een oppervlakte van 270 m2; het injecteren en repareren van de aansluiting vloer / wand over een lengte van 80 meter; het vol-vlak injecteren van de wand middels het aanbrengen van een membraam aan de buitenzijde over een oppervlakte van 220 m2; het verwijderen van het aangetaste stucwerk over een oppervlakte van 220 m2; het aanbrengen van een kelderafdichting over een oppervlakte van 220 m2; voor een prijs van € 223.622,55 exclusief btw. 2.17. Op 8 oktober 2025 heeft VdW Beheer aan Ortho Linea per brief het volgende laten weten: “ (…) Gezien het feit dat u op een veroordeling aanstuurt tot het (laten) uitvoeren van (…) werkzaamheden aan de kelder van ruim € 270.00,00 om de kelder van het gehuurde op uiterst kostbare wijze waterdicht te maken en u tevens stelt dat zonder die werkzaamheden het genot niet of nauwelijks mogelijk is, voelt cliënte zich daarom genoodzaakt om hierbij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen. Deze buitengerechtelijke ontbinding richt zich primair op de kelder van 250m2, welke ruimte af te scheiden is van de begane grond van 400m2. (…) Voor zover nodig roept cliënte subsidiair de buitengerechtelijke ontbinding in van de gehele huurovereenkomst. (…) Cliënte beraadt zich nog over opzegging van de huurovereenkomst, gezien de looptijd tot en met 30 juni 2028. (…) ” 3 Het geschil in conventie 3.1. Ortho Linea vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: A. (primair) VdW Beheer te veroordelen om de in de dagvaarding onder de punten 1.6, 1.17 en 1.24 bedoelde gebreken te laten herstellen overeenkomstig de in de dagvaarding onder punt 2.3 bedoelde offerte (van 25 april 2025 van Injection Nederland B.V.) en de in punt 2.11 van de dagvaarding bedoelde offerte (van 9 april 2025 van [loodgietersbedrijf] B.V.), binnen zes weken na de betekening van het vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat VdW Beheer aan deze veroordeling weigert te voldoen met een maximum van € 500.000,00, althans (subsidiair) voor recht te verklaren dat Ortho Linea jegens VdW Beheer het recht heeft om de in de dagvaarding onder de punten 1.6, 1.17 en 1.24 bedoelde gebreken voor het bedrag van € 273.603,44 (inclusief omzetbelasting), blijkende uit in de dagvaarding onder punt 2.3 bedoelde offerte (van 25 april 2025 van Injection Nederland B.V.) en de onder punt 2.11 van de dagvaarding bedoelde offerte (van 9 april 2025 van [loodgietersbedrijf] B.V.), in overeenstemming met die offertes te (laten) verhelpen en om dat bedrag inclusief omzetbelasting ten laste van VdW Beheer te brengen, desgewenst door dat bedrag inclusief omzetbelasting in mindering van de huurprijs te brengen; VdW Beheer te veroordelen tot betaling aan Ortho Linea van de kosten van het sub A bedoelde herstel van de gebreken voor een bedrag van € 273.603,44 (inclusief omzetbelasting) te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek althans (subsidiair) de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over dat bedrag vanaf de datum dat Ortho Linea het genoemde bedrag dan wel delen van het genoemde bedrag aan de herstellende partij heeft betaald tot aan de dag der algehele voldoening; voor recht te verklaren dat VdW Beheer jegens Ortho Linea tekort is gekomen in de nakoming van de contractueel op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, dan wel dat VdW Beheer jegens Ortho Linea onrechtmatig heeft gehandeld met betrekking tot de schade aan het meubilair in de kelder van de bedrijfsruimte; voor recht te verklaren dat VdW Beheer jegens Ortho Linea aansprakelijk en gehouden is tot vergoeding van de schade van Ortho Linea nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet voor zover deze schade niet reeds nu door Ortho Linea is gevorderd in het petitum onder E tot en met J; VdW Beheer te veroordelen tot betaling aan Ortho Linea van de in punt 2.14 van de dagvaarding bedoelde huurvermindering van € 38.624,21 en de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek daarover tot en met 31 juli 2025 ten bedrage van € 12.368,13 en te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek althans (subsidiair) de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over het bedrag van € 48.177,38 vanaf 1 augustus 2025 tot aan de dag der algehele voldoening; VdW Beheer te veroordelen tot betaling aan Ortho Linea van de in punt 2.15 van de dagvaarding bedoelde huurvermindering (“indexeringscorrectie”) van € 3.840,12 en de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek daarover tot en met 31 juli 2025 ten bedrage van € 546,50 en te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek althans (subsidiair) de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over het bedrag van € 4.131,47 vanaf 1 augustus 2025 tot aan de dag der algehele voldoening; te bepalen dat de door Ortho Linea aan VdW Beheer verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte vanaf 1 juli 2025 van € 2.660,09 per maand zal worden verminderd met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot van Ortho Linea ten gevolge van de genoemde gebreken evenredig bedrag van € 1.101,90 per maand (zodat de huurprijs een bedrag beloopt van € 1.558,19 per maand, dat is een bedrag van € 1.404,72 per maand voor de begane grond van de bedrijfsruimte en een bedrag van € 153,47 per maand voor de kelderruimte), althans een zodanig ander bedrag als de kantonrechter juist zal oordelen, tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen; VdW Beheer te veroordelen tot betaling aan Ortho Linea van de in punt 5.4 van de dagvaarding bedoelde onderzoeks- en expertisekosten ten bedrage van € 1.875,50, te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek althans (subsidiair) de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over dat bedrag vanaf 14 januari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening; I. VdW Beheer te veroordelen tot betaling aan Ortho Linea van de in de punten 2.4 (5.2), 2.4 (5.3), 2.9 (5.5) en 2.16 (5.9) van de dagvaarding en de in punt 6.1 van de conclusie van antwoord in reconventie bedoelde schadevergoeding ten bedrage van € 17.779,87 en de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek daarover tot en met 31 juli 2025 ten bedrage van € 6.885,20 en te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek althans (subsidiair) de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over het bedrag van € 17.452,02 vanaf 1 augustus 2025 tot aan de dag der algehele voldoening; VdW Beheer te veroordelen tot betaling aan Ortho Linea van de in de punten 4.1 tot en met 4.4 van de dagvaarding bedoelde buitengerechtelijke kosten inclusief omzetbelasting van € 4.184,42, te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente als bedoeld in de artikelen 6:119a en 6:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek althans (subsidiair) de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over dat bedrag vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; VdW Beheer te veroordelen tot nakoming van haar contractuele verplichting (ex artikel 11.7 van de huurovereenkomst) om op de aangeduide plekken in de laagbouw (rondom de ingang) van de bedrijfsruimte energiebesparend standaard isolatieglas (HR+ glas) aan te brengen binnen zes (6) weken na de betekening van het te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat VdW Beheer aan deze veroordeling weigert te voldoen met een maximum van € 25.000,00; met veroordeling van VdW Beheer in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 6:119 en 6:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek over deze proceskosten (primair) vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis dan wel (subsidiair) vanaf veertien dagen na de datum van de betekening van het te wijzen vonnis. 3.2. Ortho Linea legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Vanaf 2018 heeft Ortho Linea te maken met diverse gebreken in het gehuurde (art. 7:204 BW). De gebreken zijn min of meer samengevat in de correspondentie van Ortho Linea van 28 februari 2020, 1 maart 2020, 15 juni 2023 en 18 oktober 2024. Op grond van art. 7:206 lid 1 BW is VdW Beheer verplicht de gebreken te verhelpen. VdW Beheer heeft voldoende gelegenheid gehad om de gebreken te verhelpen en is dus in verzuim. Daarom moet Ortho Linea in staat worden gesteld de gebreken zelf te verhelpen en de kosten, voor zover deze redelijk zijn, op VdW Beheer te verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs (art. 7:206 lid 3 BW). Ortho Linea baseert de vordering tot huurvermindering op art. 7:207 BW. Er is sprake van vermindering van huurgenot ten gevolge van de gebreken. De eventuele kleine herstellingen moet VdW Beheer ook verrichten, omdat die nodig zijn geworden door het tekortschieten van VdW Beheer in de nakoming van haar verplichting tot het verhelpen van gebreken (art. 7:217 BW). Ortho Linea heeft ook recht op schadevergoeding. VdW Beheer is namelijk tot vergoeding van de door de gebreken veroorzaakte schade verplicht. De onderzoeks- en expertisekosten moeten door VdW Beheer vergoed worden, omdat dat ook als schade kwalificeert (art. 6:96 BW). Ook is het opleggen van een dwangsom van belang. Daarnaast is VdW Beheer gehouden de buitengerechtelijke incassokosten te betalen, omdat Ortho Linea haar diverse keren zonder succes heeft aangemaand. Tot slot is wettelijke (handels)rente verschuldigd, omdat VdW Beheer te laat betaalt, aldus Ortho Linea. 3.3. VdW Beheer voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Ortho Linea, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Ortho Linea, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Ortho Linea in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. VdW Beheer vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden tussen Ortho Linea als huurder en VdW Beheer als verhuurder, voor zover de huurovereenkomst betrekking heeft op de ter beschikking stelling van de kelder van 250m2; Ortho Linea te veroordelen tot ontruiming van de kelder van het gehuurde c.a. aan de Cronjéstraat 1 te Nijmegen , met al hetgeen vanwege Ortho Linea daar aanwezig is en in overeenstemming met de opleverafspraken uit artikel 11.6 van de huurovereenkomst, binnen 6 weken na het te wijzen vonnis; de vergoeding per maand vanaf de dag van buitengerechtelijke ontbindingsverklaring tot de dag van de ontruiming voor het gebruik van de kelder door Ortho Linea op nihil te stellen; met veroordeling van Ortho Linea in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.6. VdW Beheer legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Voor het geval er gebreken zijn aan de kelder van het gehuurde, van de door Ortho Linea gestelde omvang, die VdW Beheer niet hoeft te verhelpen, omdat dat uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van VdW Beheer zijn te vergen (art. 7:206 lid 1 BW), vordert VdW Beheer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 8 oktober 2025 rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden is. De buitengerechtelijke ontbinding is gegrond op art. 7:210 lid 1 BW. VdW Beheer was bevoegd tot de ontbinding omdat de gebreken in de kelder, volgens Ortho Linea, het (huur)genot dat Ortho Linea daar mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt. Vanwege de gedeeltelijke ontbinding moet Ortho Linea de kelder ontruimen. Ortho Linea hoeft vanaf de datum van ontbinding tot de datum van ontruiming geen vergoeding voor het gebruik van de kelder te betalen, aldus VdW Beheer. 3.7. Ortho Linea voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VdW Beheer, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VdW Beheer, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van VdW Beheer in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien de kantonrechter de vordering(en) van VdW Beheer (geheel of gedeeltelijk) toewijst, vordert Ortho Linea een verklaring voor recht dat VdW Beheer jegens Ortho Linea aansprakelijk en gehouden is tot vergoeding van de schade van Ortho Linea in verband met de ontbinding en ontruiming als bedoeld in art. 7:210 lid 2 BW, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling Inleiding 4.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk. Eerst zullen de door Ortho Linea gestelde gebreken worden besproken, dan de stellingen omtrent huurvermindering en schadevergoeding en vervolgens zal bekeken worden of VdW Beheer bevoegd was tot gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voor wat betreft de kelder. Tenslotte wordt geoordeeld over de proceskosten. Vervangen enkelglas door standaard isolatieglas 4.2. In art. 11.7 van de huurovereenkomst is vastgelegd dat ter plaatse van de laagbouw het aanwezige enkelglas zal worden vervangen door standaard isolatieglas. Volgens Ortho Linea is VdW Beheer deze verplichting maar gedeeltelijk nagekomen. De raampartijen rondom de ingang zijn nog steeds niet voorzien van isolatieglas. Onder meer op 15 juni 2023 heeft Ortho Linea VdW Beheer hierop gewezen. VdW Beheer heeft betwist dat sprake is van een gebrek en heeft verder aangegeven niet te begrijpen waar Ortho Linea op doelt. Ze heeft niet betwist dat de afspraak tussen partijen inderdaad was dat VdW Beheer in 2018 zorg zou dragen voor vervanging van het glas. 4.3. De kantonrechter zal in het midden laten of met betrekking tot het glas sprake is van een gebrek. Dat is omdat VdW Beheer niet betwist heeft dat overeengekomen is dat zij zou zorgdragen voor vervanging van het glas. Dat betekent dat de nakomingsvordering van Ortho Linea die hierop ziet, kan worden toegewezen. VdW Beheer moet haar verplichting om het glas te vervangen nakomen en daarom zal zij daartoe worden veroordeeld. Het is ook voldoende duidelijk welk glas vervangen moet worden, omdat Ortho Linea heeft uiteengezet, aan de hand van een plaatje, welke ramen (nog) niet zijn voorzien van standaard isolatieglas. Tegen deze achtergrond is de betwisting van VdW Beheer, dat ze niet begrijpt waar het over gaat, onvoldoende. VdW Beheer zal worden veroordeeld de raampartijen rondom de ingang binnen zes weken te voorzien van standaard isolatieglas. Er zijn aanwijzingen dat VdW Beheer niet aan deze veroordeling zal voldoen, omdat zij dit, na herhaalde verzoeken van Ortho Linea, ook niet heeft gedaan. De kantonrechter zal daarom een dwangsom opleggen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot een bedrag van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00. Riolering 4.4. Op grond van art. 11.4 aanhef en onder b en art. 11.5 aanhef en onder k van de algemene bepalingen komt onderhoud, herstel en vernieuwing van rioleringen voor rekening van VdW Beheer, tenzij Ortho Linea de rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde niet schoonmaakt/ontstopt. Ortho Linea heeft onder meer op 15 juni 2023 aan VdW Beheer laten weten dat buizen buiten het gehuurde niet goed op elkaar aansluiten waardoor verstoppingen ontstaan in het gehuurde. Ook op 18 oktober 2024 heeft Ortho Linea gewezen op kapotte riolering. VdW Beheer heeft steeds afwijzend op deze verzoeken om herstel gereageerd. 4.5. De kantonrechter stelt ook hier vast, dat voor toewijzing van deze vordering (nog) niet beoordeeld hoeft te worden of sprake is van een gebrek. De vraag of sprake is van een gebrek zal daarom hieronder, bij de vordering tot schadevergoeding aan de orde komen (zie 4.23). VdW Beheer moet namelijk (al) voor herstel van de riolering zorgdragen, op grond van art. 11 van de algemene bepalingen. Ortho Linea heeft voldoende onderbouwd dat het probleem met de riolering niet ligt in het gedeelte tot aan de gemeentelijke hoofdriolering, maar (ruim) buiten het gehuurde. VdW Beheer heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De offerte van [loodgietersbedrijf] van 9 april 2025 omtrent relining geeft aan welke werkzaamheden plaats moeten vinden. De kantonrechter zal VdW Beheer veroordelen tot herstel van de riolering (nakoming van de afspraak van art. 11.4 en 11.5 van de algemene bepalingen) binnen zes weken. Dat kan door inschakeling van [loodgietersbedrijf] , maar als VdW Beheer een ander in wil schakelen of de werkzaamheden zelf wil verrichten is dat ook mogelijk. Er zijn aanwijzingen dat VdW Beheer niet aan deze veroordeling zal voldoen, omdat zij dit, na herhaalde verzoeken van Ortho Linea, ook niet heeft gedaan. De kantonrechter zal daarom een dwangsom opleggen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot een bedrag van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00. Houtrot buitenkozijn 4.6. Ortho Linea heeft VdW Beheer onder meer op 15 juni 2023 en op 18 oktober 2024 gewezen op houtrot. Zij vordert herstel van dit “gebrek”. Ortho Linea heeft deze vordering onvoldoende onderbouwd. Zo heeft ze niet aangegeven waarom volgens haar sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Daarom zal deze vordering niet worden toegewezen. Lekkage(s) 4.7. Ortho Linea heeft haar vordering wat betreft de daklekkage onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is (gebleven) of nog altijd sprake is van lekkage op die plek. VdW Beheer heeft betwist dat dat het geval is. Daarom zal de vordering tot herstel van de daklekkage worden afgewezen. 4.8. Voor de lekkage(s) in de kelder geldt het volgende. Ortho Linea heeft voldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW en dat VdW Beheer dat gebrek moet verhelpen (art. 7:206 BW). De kelder is namelijk volgens Ortho Linea niet waterdicht, terwijl ze dat wel mocht verwachten. Dat sprake is van een lekkende kelder blijkt onder meer uit het rapport van Loyal Experts. 4.9. Het verweer van VdW Beheer dat geen sprake is van een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW), omdat het Ortho Linea bij het aangaan van de huur duidelijk had moeten zijn dat de kelder niet vochtvrij was, gaat niet op. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht Ortho Linea ervan uitgaan dat de kelder geschikt was als opslagruimte en dat de kelder ook gebruikt zou kunnen worden als lunchruimte/kantine met een keukentje. Voordat Ortho Linea ging huren werd er namelijk wijn in de kelder opgeslagen; wat erop duidt dat de kelder bruikbaar was als opslagruimte. Over het gebruik van de kelder als kantine, hebben partijen voorafgaand aan de huurovereenkomst gecorrespondeerd. VdW Beheer heeft nog gesteld dat de verwachting van Ortho Linea was dat zij de kelder wilde gebruiken voor onderwijsdoeleinden en dat dat een onjuiste verwachting was. Gebleken is dat dat berust op een misverstand, want Ortho Linea stelt niet dat zij de kelder als lesruimte wilde gebruiken; enkel als opslagruimte of lunchruimte. 4.10. Het verweer van VdW Beheer dat sprake was van een feitelijke stoornis (art. 7:204 lid 3 BW) dan wel overmacht gaat ook niet op. Volgens haar zijn de grondwaterstanden in Hees de afgelopen jaren structureel verhoogd en leidt dat tot vernatting van kelders en souterrains in het gebied. Dit verweer heeft zij onvoldoende onderbouwd. Zo heeft zij, als haar redenering zou worden gevolgd, hiermee enkel onderbouwd waarom water via de vloer omhoog zou komen en niet waarom er water via trap, afvoeren, riolering en schoorsteen naar binnen komen, zoals in het rapport van Loyal Experts staat. De stand van de grondwaterstand kan VdW Beheer niet worden toegerekend, maar waarom de lekkage in de kelder haar niet kan worden toegerekend, heeft zij onvoldoende onderbouwd; de lekkage is immers ter verhelpen door de kelder waterdicht te maken. 4.11. Ook het verweer van VdW Beheer dat de uitgaven om de kelder waterdicht te maken, zoals geoffreerd door Injection (€ 270.583,28 inclusief btw), in de gegeven omstandigheden niet van VdW Beheer zijn te vergen (art. 7:206 lid 1 BW), gaat niet op. Indien sprake is van omvangrijk herstel, vanwege verwaarloosd onderhoud in het verleden, kan dit herstel niet worden tegengehouden met een beroep op de kosten. VdW Beheer had die kosten dan namelijk op een eerder moment al moeten maken (vergelijk de conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 20 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:87 - onder 3.84 en 3.85 - gevolgd door HR 14 april 2023, ECLI:NL:HR:2023:566). Dat sprake is van verwaarloosd onderhoud in het verleden is door Ortho Linea voldoende gesteld en door VdW Beheer onvoldoende betwist. Daarbij komt dat VdW Beheer niet gehouden is een bedrag van € 270.583,28 inclusief btw uit te geven. Zij is gehouden tot herstel van het gebrek en het is dan in de eerste plaats aan de verhuurder om te bepalen op welke wijze zij herstelwerkzaamheden aan het gehuurde wil laten uitvoeren. De verhuurder mag er daarbij voor kiezen om bepaalde werkzaamheden ter besparing van kosten zelf uit te voeren. Wat een huurder mag verlangen is dat de werkzaamheden deugdelijk worden uitgevoerd. VdW Beheer zal worden veroordeeld tot herstel van dit gebrek, waarbij wederom een dwangsom zal worden opgelegd. Omdat de werkzaamheden enige tijd zullen vergen, zal VdW Beheer niet worden veroordeeld de werkzaamheden binnen zes weken af te ronden, maar wel om de werkzaamheden binnen zes weken te starten. Eerste tussenconclusie 4.12. Wat betreft de vorderingen van Ortho Linea onder A, primair, geldt dat VdW Beheer veroordeeld wordt met betrekking tot de punten “riolering” en “kelderlekkage”. Alle onder A, subsidiair, gevorderde verklaringen voor recht dat Ortho Linea het recht heeft de gebreken zelf te herstellen worden afgewezen, evenals al hetgeen door Ortho Linea onder B is gevorderd. De vordering onder K, die ziet op “vervangen enkelglas door standaard isolatieglas” wordt toegewezen. Huurvermindering vanwege lekkages in de kelder 4.13. Ortho Linea vordert allereerst € 38.624,21 aan huurvermindering vanwege het gebrek aan de kelder (lekkages) over de jaren 2018 tot en met juni 2025. Ook over de maanden vanaf juli 2025 wil zij huurvermindering. Zij komt tot haar vorderingen door diverse kortingspercentages op de huurprijs van de kelder (de kelder is 250 m2, dus de huurprijs van de kelder is 250/650e deel van de totale huurprijs) toe te passen over de jaren 2018 tot en met 2026. VdW Beheer heeft gewezen op art. 10.3 en 10.4 van de algemene bepalingen en betwist dat sprake is van een substantieel verminderd huurgenot en dat sprake is van een evenredige huurprijsvermindering vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven. 4.14. De kantonrechter stelt voorop dat partijen in de algemene bepalingen zijn afgeweken van de wettelijke regeling van art. 7:207 BW door enkel in bepaalde gevallen huurvermindering als gevolg van een gebrek toe te staan. Artikel 11.4 van de algemene bepalingen geeft aan dat huurvermindering kan, als de verhuurder de door de huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van de verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. De kantonrechter zal dus bekijken wanneer Ortho Linea kennis heeft gegeven aan VdW Beheer van de lekkages in de kelder en hoe VdW Beheer daarop gereageerd heeft. 4.15. Voor de jaren 2018 en 2019 geldt dat Ortho Linea onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. Dat vóór 2020 lekkages (in de kelder) hebben plaatsgevonden, heeft zij weliswaar gesteld, maar dat haar huurgenot daardoor met 35% verminderd is, is gezien de betwistingen door VdW Beheer, onvoldoende vast komen te staan. VdW Beheer heeft in 2018 en 2019 adequaat op klachten van Ortho Linea gereageerd. Zo heeft zij bijvoorbeeld een aannemer ingeschakeld. Verder is het zo dat, zoals ter zitting ook aan de orde is gekomen, er in die jaren ook lange tijd geen lekkages hebben plaatsgevonden. Daarom wordt over deze jaren niet aangenomen dat sprake is van een gebrek en wordt de gevorderde huurvermindering niet toegewezen. 4.16. Op 1 maart 2020 heeft Ortho Linea diverse lekkages in de kelder (bij de trap en door de vloer) bij VdW Beheer gemeld. Daarop heeft VdW Beheer niet adequaat gereageerd. Op 2 en 6 april heeft zij voor het grootste gedeelte afwijzend gereageerd op de klachten van Ortho Linea. Daarna is correspondentie op gang gekomen en uiteindelijk is, zo begrijpt de kantonrechter, aan de lekkages in de kelder vanaf 1 augustus 2020 een einde gekomen. De eerstvolgende klacht van Ortho Linea hierover dateert namelijk van 22 februari 2022. Hoewel de kantonrechter ziet dat VdW Beheer wel enige actie in 2020 heeft ondernomen, kan wel gezegd worden dat Ortho Linea voldoende heeft onderbouwd dat zij vermindering van huurgenot ten gevolge van het gebrek heeft gehad in de periode 1 maart 2020 tot 1 augustus 2020 (zes maanden). Dat Ortho Linea hier zelf voor aansprakelijk is (art. 7:207 lid 2 BW) is onvoldoende door VdW Beheer onderbouwd. Daarom zal over deze periode huurvermindering worden toegewezen. De huurprijs bedroeg in dit jaar € 2.229,17 per maand voor het gehele pand en dus € 13.375,02 voor zes maanden. De huurprijs voor de kelder bedroeg daarom € 5.144,24 (€ 13.375,02 / 650 x 250). De kantonrechter is, net als Ortho Linea, van oordeel dat een percentage van 35% een evenredige vermindering van de huurprijs is, zodat een huurvermindering van € 1.800,48 kan worden toegewezen. 4.17. In de periode 1 augustus 2020 tot 22 februari 2022 geldt wederom dat Ortho Linea onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. Niet gesteld of gebleken is dat in die periode lekkages in de kelder hebben plaatsgevonden. 4.18. Voor de periode 22 februari 2022 tot 1 juli 2025 geldt het volgende. Ortho Linea heeft voldoende onderbouwd dat zij in deze periode vrijwel doorlopend een vermindering van het huurgenot heeft gehad vanwege lekkages in de kelder. In maart en april 2022 heeft VdW Beheer actie ondernomen, maar onduidelijk is gebleven wat die acties precies waren. Bovendien blijkt uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen van december 2022 dat de problemen op dat moment nog altijd niet waren opgelost. Ook op 15 juni 2023 was dat nog niet het geval en op 9 januari 2024 eveneens niet. Uit de correspondentie van VdW Beheer blijkt dat VdW Beheer van mening is niet gehouden te zijn tot herstel en dat zij inzette op beëindiging van de huurovereenkomst. Dat Ortho Linea in deze periode dus verminderd huurgenot heeft gehad of heeft kunnen hebben (vanwege het continu aanwezige risico, dat zich diverse keren heeft verwezenlijkt, op lekkages), is dus voldoende door Ortho Linea onderbouwd. Dat Ortho Linea hier zelf voor aansprakelijk is (art. 7:207 lid 2 BW) is onvoldoende door VdW Beheer onderbouwd. Daarom zal over deze periode huurvermindering worden toegewezen. Hieronder is de huurprijs, de gevorderde huurvermindering en de toewijzing schematisch weergegeven. De door Ortho Linea gevorderde percentages komen de kantonrechter evenredig voor en zijn onvoldoende door VdW Beheer betwist, zodat die worden aangehouden. periode totale huurprijs huurprijs kelder percentage toewijzing maart t/m juni 2022 € 9.130,68 € 3.511,80 45 € 1.580,31 juli t/m december 2022 € 14.148,00 € 5.441,54 45 € 2.448,69 januari t/m juni 2023 € 14.148,00 € 5.441,54 65 € 3.537,00 juli t/m december 2023 € 14.728,08 € 5.664,65 65 € 3.682,02 januari t/m juni 2024 € 14.728,08 € 5.664,65 85 € 4.814,95 juli 2024 t/m juni 2025 € 30.663,84 € 11.793,78 85 € 10.024,71 totaal: € 26.087,68 Het bedrag van € 26.087,68 wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke handelsrente wordt afgewezen, omdat art. 6:119a BW van toepassing is op geldvorderingen die uit een overeenkomst voortvloeien. In dit geval vloeit de vordering (tot terugbetaling van de huurprijs) voort uit de wet (onverschuldigde betaling, vanwege partiële ontbinding). Ortho Linea kan pas aanspraak maken op de wettelijke rente nadat is ontbonden en de daaruit voortvloeiende betalingsverplichting is bepaald en nadat VdW Beheer na ingebrekestelling in verzuim is. Daarom zal VdW Beheer worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag, als dat bedrag niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald. 4.19. De huurvermindering vanaf juli 2025 wordt ook toegewezen, wederom te vermeerderen met wettelijke rente. De huurprijs bedraagt vanaf 1 juli 2025 € 2.660,09, zodat de prijs voor de kelder vanaf die maand € 1.023,11 bedraagt en een huurvermindering van € 869,64 (85%) kan worden toegewezen. De huurprijs wordt dan € 2.660,09 - € 869,64 = € 1.790,45 per maand. Huurvermindering vanwege andere gestelde gebreken 4.20. Ortho Linea vordert vervolgens € 3.840,12 aan huurvermindering vanwege de door haar gestelde andere gebreken over de periode juli 2022 tot en met heden (2026). Zij heeft die vordering onderbouwd door erop te wijzen dat de huurprijsindexeringen vanaf juli 2022 tot en met juli 2025 mogen worden doorgevoerd voor de begane grond, maar niet mogen worden berekend voor de kelder. Voor de kantonrechter is deze onderbouwing niet (goed) te volgen en bovendien ziet de kantonrechter, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet het verband tussen een jaarlijkse reguliere verhoging van de huurprijs en een vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek. Tot slot geldt dat Ortho Linea ook schadevergoeding heeft gevorderd als gevolg van de gestelde gebreken die zien op het glas en de riolering, zodat onvoldoende onderbouwd is dat daarnaast nog recht bestaat op een vermindering van de huurprijs. Om die redenen zal deze vordering worden afgewezen. Tweede tussenconclusie 4.21. Voor wat betreft de vordering van Ortho Linea onder E geldt dat VdW Beheer wordt veroordeeld tot betaling van een huurvermindering van € 1.800,48 + € 26.087,68 = € 27.888,16, te vermeerderen met de wettelijke rente. De vordering onder F wordt afgewezen. De vordering onder G wordt toegewezen, met dien verstande dat de huurprijs vanaf 1 juli 2025 niet op € 1.558,19 per maand wordt vastgesteld, maar op € 1.790,45 per maand. Schadevergoeding vanwege rioleringsproblemen 4.22. Ortho Linea heeft een bedrag van € 3.878,82 gevorderd vanwege rioleringsproblemen in de jaren 2022 tot en met 2025. Volgens haar gaat het om schadebeperkende maatregelen die zij heeft moeten nemen. Zo heeft zij onder meer diverse materialen en apparatuur moeten kopen of huren. Concreet gaat het om het plaatsen van een Dixie, het diverse keren doorspuiten van het hoofdriool, gekochte petroleum voor petroleum gestookte kachels en persoonlijke tijd van de directeur van Ortho Linea. 4.23. De kantonrechter begrijpt deze vordering van Ortho Linea zo dat zij van mening is dat VdW Beheer deze schade moet vergoeden, omdat die schade is ontstaan doordat VdW Beheer haar herstelverplichting op grond van art. 7:206 heeft veronachtzaamd. Daarom moet aan de hand van art. 6:74 BW beoordeeld worden of VdW Beheer dit bedrag moet vergoeden. De allereerste vraag is dan of sprake is van een gebrek. VdW Beheer is namelijk verplicht gebreken te verhelpen en Ortho Linea moet daarom stellen en, bij betwisting, onderbouwen dat VdW Beheer tekort is geschoten in de nakoming van die verplichting (gebreken te verhelpen). 4.24. Ortho Linea heeft voldoende gesteld ten aanzien van problemen met de riolering. Zij heeft diverse keren, in maart 2022, februari 2023, januari en september 2024 en oktober en november 2025 met verstoppingen in de riolering te maken gehad en daarvan melding gemaakt bij VdW Beheer. Zij heeft ook bewijsstukken overgelegd, waaruit blijkt dat de verstoppingen een oorzaak hadden “buiten het pand”. Door de verstopte riolering en daarmee gepaard gaande (overstromings)problematiek/wateroverlast, heeft het gehuurde Ortho Linea niet het genot verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van het gehuurde. Er is dus sprake van een gebrek. VdW Beheer heeft hier onvoldoende tegenin gebracht. Zij heeft enkel aangegeven dat Ortho Linea zelf werkzaamheden heeft gedaan aan de oorspronkelijk aanwezige toiletgroep, maar daar geen conclusie aan verbonden en ook niet onderbouwd op welke wijze eventuele werkzaamheden van Ortho Linea van invloed (kunnen) zijn geweest op de rioolproblemen. Dat is onvoldoende. Nu sprake is van een gebrek, dat VdW Beheer moest herstellen en zij dat niet heeft gedaan (daarin is zij tekortgeschoten), moet zij de schade die Ortho Linea daardoor heeft geleden vergoeden. Ze heeft de hoogte van de door Ortho Linea gestelde schade niet betwist en daarom zal het volledige door Ortho Linea gevorderde bedrag worden toegewezen, te vermeerderen met de rente waarop hieronder (zie 4.35) wordt teruggekomen. Schadevergoeding vanwege lekkages/vochtdoorslag 4.25. Volgens Ortho Linea heeft zij kosten gemaakt in verband met lekkages in de kelder en waterdoorslag door de vloeren en muren van de kelder. Het gaat onder meer om verloren gegane plafondtegels, de aanschaf van pompen, slangen en kachels, een waterstofzuiger, het vervangen van de inpandige hemelwaterafvoer bij de lift en de aanschaf van een luchtontvochtiger. In totaal vordert Ortho Linea € 6.572,72. 4.26. De kantonrechter begrijpt deze vordering van Ortho Linea zo dat zij van mening is dat VdW Beheer deze schade moet vergoeden, omdat die schade het gevolg is van een gebrek (art. 6:208 BW), te weten een kelder die niet waterdicht is (er is volgens Ortho Linea sprake van waterdoorlatende vloeren en muren). In dat geval is VdW Beheer tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. 4.27. De kantonrechter heeft in het voorgaande al geoordeeld dat met betrekking tot de kelder, sprake is van een gebrek (zie 4.16). Daarom is ook de vordering tot huurvermindering toegewezen. Het gebrek is na het aangaan van de huurovereenkomst ontstaan, omdat, zoals hierboven ook is geoordeeld in 4.9, in de kelder onder meer wijn werd opgeslagen voordat Ortho Linea huurder werd en VdW Beheer dit onvoldoende heeft betwist. De vraag die overblijft is of de schade aan VdW Beheer kan worden toegerekend. De kantonrechter is van oordeel dat de schade inderdaad kan worden toegerekend, omdat uit het rapport van Loyal Experts blijkt dat sprake is van achterstallig onderhoud. Beschreven wordt “ Door achterstallig onderhoud dringt er regenwater in de ondergelegen keldermuur wat vervolgens lekkage en wateroverlast veroorzaakt in de kelder. ” VdW Beheer heeft nog gesteld dat aansprakelijkheid van verhuurder voor schade is beperkt in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. De kantonrechter begrijpt dat VdW Beheer hierbij doelt op art. 11.12 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat VdW Beheer niet aansprakelijk is voor schade aan eigendommen van Ortho Linea of bedrijfsschade door onder andere lekkage. De door Ortho Linea gevorderde schadeposten betreffen echter, zo blijkt uit de door Ortho Linea in het geding gebrachte stukken, zaken die zij heeft aangeschaft om lekkage en de gevolgen daarvan te beperken of verhelpen. Met betrekking tot deze specifieke posten heeft VdW Beheer geen geweer gevoerd. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze aankopen van Ortho Linea schade aan eigendommen van Ortho Linea of bedrijfsschade betreffen. Dat betekent dat deze schadevergoedingsvordering kan worden toegewezen, met uitzondering van het bedrag van € 100,00 aan geschatte kosten voor verloren gegane plafondtegels. Daarbij staat namelijk de opmerking “door lekkages laag dak” en in het voorgaande is geoordeeld dat Ortho Linea haar vordering wat betreft de daklekkage onvoldoende had onderbouwd. Een bedrag van € 6.472,72 wordt daarom toegewezen, te vermeerderen met rente waarop hieronder (zie 4.35) wordt teruggekomen. Schadevergoeding vanwege glas/stookkosten 4.28. Ortho Linea heeft een berekening overgelegd van de financiële schade die zij stelt te hebben geleden tot en met juni 2025, door het ontbreken van standaard isolatieglas. Doordat dat glas ontbrak, zijn bij haar hogere energiekosten in rekening gebracht. Ze heeft ook een tabel overgelegd met gemiddelde temperaturen die zij bij de berekening van de financiële schade heeft gebruikt. Ze vordert € 1.064,70. 4.29. VdW Beheer heeft de hoogte van deze schadevergoeding onvoldoende betwist. Het gevorderde bedrag zal worden toegewezen, te vermeerderen met rente waarop hieronder (zie 4.35) wordt teruggekomen. Schadevergoeding vanwege verloren gegane zaken 4.30. Ortho Linea stelt dat zij door lekkages in augustus en september 2018 schade heeft geleden. Er lagen diverse zaken in de kelder die verloren zijn gegaan, zoals bierviltjes, brochures, verhuisdekens, boeken, drinkbekers, notitieblokken, tasjes, een robotstofzuiger, stoelen en een doos met vitaminen. Deze zaken werden aangetast door het water, daardoor onbruikbaar en daarom moest Ortho Linea ze opnieuw aanschaffen. Het gaat om een totaalbedrag van € 6.280,63. 4.31. VdW Beheer heeft betwist aansprakelijk te zijn voor deze kosten en betoogd dat deze vordering van Ortho Linea ook niet te verifiëren is. De kantonrechter is van oordeel dat Ortho Linea deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd en zal de vordering daarom afwijzen. Onduidelijk is gebleven welk verwijt Ortho Linea VdW Beheer in dit geval specifiek maakt. In het voorgaande is al geoordeeld dat VdW Beheer in 2018 adequaat heeft gehandeld naar aanleiding van klachten van Ortho Linea, zodat het verwijt (toen) niet kon zijn dat VdW Beheer stilzat. Bovendien staat art. 11.12 van de huurovereenkomst aan vergoeding van deze schade door VdW Beheer in de weg. Verklaring voor recht vanwege meubilair en (overige) schade 4.32. Ortho Linea heeft twee verklaringen voor recht gevorderd. De eerste ziet op meubilair (tafels en stoelen). Het gaat volgens Ortho Linea om kosten die, na volledig herstel van het vochtprobleem in de kelder, gepaard gaan met het schimmel- en vochtvrij maken van al het meubilair dan wel de kosten voor vervanging daarvan, wanneer dat herstel niet meer mogelijk is. De tweede verklaring voor recht ziet op overige schade van Ortho Linea, voor zover nu nog niet gevorderd, met verwijzing naar de schadestaat. 4.33. Het is de kantonrechter niet geheel duidelijk wat Ortho Linea met deze vorderingen beoogt. Voor zover (een verklaring voor recht met betrekking tot) toekomstige schade gevorderd wordt, geldt dat de kantonrechter de begroting van die schade kan uitstellen (vergelijk art. 6:105 BW). Dat zal de kantonrechter in ieder geval doen. Ortho Linea heeft op dit moment onvoldoende gesteld om tot begroting van eventuele schade aan het meubilair te komen, maar ook om de gevorderde verklaring voor recht af te geven. Het is niet aan de kantonrechter om vorderingen te concretiseren. De verklaring voor recht dat VdW Beheer tekort is gekomen in de nakoming van contractueel op haar rustende verplichtingen dan wel onrechtmatig heeft gehandeld is onvoldoende concreet, te breed en te vrijblijvend. Ook de verklaring voor recht omtrent aansprakelijkheid en vergoeding van schade zonder concrete grondslag is te ruim (vergelijk art. 612 Rv). Gelet hierop worden de vorderingen afgewezen. Derde tussenconclusie 4.34. Van het door Ortho Linea onder I gevorderde bedrag van € 17.779,87, wordt het volgende toegewezen: rioleringsproblemen € 3.878,82 lekkages en vochtdoorslag € 6.472,72 glas/stookkosten € 1.064,70 totaal € 11.416,24 4.35. Over dit bedrag is VdW Beheer geen wettelijke handelsrente verschuldigd omdat de in rekening gebrachte kosten een schadevergoeding betreffen en de wettelijke handelsrente-regeling van art. 6:119a BW niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen. In plaats van de gevorderde handelsrente wordt daarom de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW toegewezen. De wettelijke rente is verschuldigd vanaf de datum dat de schade is geleden en wordt daarom toegewezen vanaf de respectievelijke vervaldata van de onderliggende facturen. 4.36. De vorderingen van Ortho Linea onder C en D worden afgewezen. Onderzoeks- en expertisekosten 4.37. Ortho Linea vordert € 1.875,50 inclusief btw aan kosten voor het opstellen van het rapport door Loyal Experts. Ter onderbouwing van die vordering heeft ze een factuur met daarop “Deskundigenonderzoek kelder Nijmegen ” en met vervaldatum 14 januari 2024 overgelegd. De gevorderde kosten betreffen kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid van VdW Beheer en daarom zijn deze kosten toewijsbaar. Ortho Linea had niet zelf een bouwkundig onderzoek kunnen uitvoeren vanwege de lekkage(s) in de kelder. Daarom is het redelijk dat zij daarvoor iemand heeft ingeschakeld. De kosten die Loyal Experts heeft gerekend, komen de kantonrechter ook niet onredelijk voor. Ook in dit geval wordt over dit bedrag geen wettelijke handelsrente, maar wettelijke rente toegewezen, omdat geen sprake is van een handelsovereenkomst. Buitengerechtelijke kosten 4.38. Ortho Linea vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van art. 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Ortho Linea heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat Ortho Linea een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het is onduidelijk op welke hoofdsom Ortho Linea de berekening van de buitengerechtelijke incassokosten heeft gebaseerd. Daarom zal de kantonrechter uitgaan van de toegewezen hoofdsom van (€ 27.888,16 + € 11.416,24 + € 1.875,50 =) € 41.179,90. Dat betekent dat een bedrag van € 1.436,03 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen. 4.39. De gevorderde wettelijke handelsrente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Artikel 6:119a BW heeft alleen betrekking op de primaire betalingsverplichting uit een handelsovereenkomst. Een verplichting tot vergoeding van schade (zoals de buitengerechtelijke incassokosten) valt daar niet onder. Het artikel biedt dus geen grondslag voor toekenning van wettelijke handelsrente wegens vertraging in de voldoening van buitengerechtelijke incassokosten. Wel is de wettelijke rente van art. 6:119 BW toewijsbaar, te berekenen vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening Ontbinding huurovereenkomst 4.40. Ortho Linea heeft bij VdW Beheer diverse keren geklaagd over gebreken. VdW Beheer heeft herhaaldelijk erop gewezen dat zij bereid is de huurovereenkomst (daarom) te laten eindigen. In haar reactie van 5 december 2022 heeft zij bijvoorbeeld aangegeven bereid te zijn in overleg te treden over een eventuele ontbinding van de overeenkomst en op 8 september 2023 dat zij bereid is om tot een minnelijke beëindiging van de lopende huurovereenkomst te komen. Ortho Linea is hier geen enkele keer op in gegaan. Uiteindelijk heeft VdW Beheer zelf de huurovereenkomst op 8 oktober 2025 (deels) buitengerechtelijk ontbonden. Volgens VdW Beheer kunnen de kosten voor herstel van de kelder niet van haar gevergd worden en hoeft zij het gebrek dus niet te verhelpen. Hiervoor (in 4.11) is al geoordeeld dat dat verweer niet opgaat. Dat betekent dat VdW Beheer niet bevoegd was tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en dat die ontbinding dus niet het beoogde rechtsgevolg heeft gehad. Ortho Linea en VdW Beheer blijven dus gebonden aan de huurovereenkomst. De door VdW Beheer gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, voor zover de huurovereenkomst betrekking heeft op de ter beschikking stelling van de kelder, wordt daarom afgewezen, evenals de gevorderde ontruiming en de vordering om de vergoeding voor het gebruik van de kelder op nihil te stellen. Uitvoerbaar bij voorraad 4.41. Ortho Linea heeft gevorderd dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitgangspunt is dat Ortho Linea het vonnis direct ten uitvoer kan leggen en zij de uitkomst van een eventueel hoger beroep niet hoeft af te wachten. VdW Beheer heeft juist belang bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel hoger beroep is beslist. Omdat VdW Beheer geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat haar belang zwaarder weegt, zal de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Proceskosten 4.42. VdW Beheer is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ortho Linea worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 147,42 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 2.310,00 (2 punten × € 1.155,00) - nakosten € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) totaal € 4.062,42 4.43. VdW Beheer is in reconventie ook in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Ortho Linea worden begroot op € 217,00 (2 punten x € 217,00 x factor 0,5) 4.44. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5 De beslissing De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt VdW Beheer tot herstel van de riolering, door het plaatsen van relining, binnen zes weken na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat VdW Beheer aan deze veroordeling weigert te voldoen met een maximum van € 10.000,00, 5.2. veroordeelt VdW Beheer om rondom de ingang van de laagbouw van het gehuurde standaard isolatieglas aan te brengen, binnen zes weken na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat VdW Beheer aan deze veroordeling weigert te voldoen, met een maximum van € 10.000,00, 5.3.