ECLI:NL:RBGEL:2026:2636

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: 11730451 \ CV EXPL 25-4618 Vonnis van 21 januari 2026 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ERES NL XXXIX COÖPERATIEF U.A. , statutair gevestigd te Amsterdam, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Eres, gemachtigde: mr. L. Vrakking, tegen [naam gedaagde in conventie / eiser in voorwaardelijke reconventie] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: [de gedaagde in conventie] , gemachtigde: mr. D.J. Ruessink. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 maart 2025 met producties 1 t/m 20 - de akte indienen producties 21 en 22 van Eres - de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 t/m 9 - het tussenvonnis van 2 juli 2025- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie - de akte eiswijziging van 15 december 2025 van Eres. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 december 2025, waarbij de gemachtigde van [de gedaagde in conventie] het woord heeft gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van wat partijen verder hebben besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen. 2 De feiten 2.1. [de gedaagde in conventie] huurt van Eres met ingang van 14 februari 2024 de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) tegen betaling van een, bij vooruitbetaling te voldoen, huurprijs van € 1.155,00 per maand (inclusief € 80,00 aan nutsvoorzieningen en servicekosten). 2.2. Nadat [de gedaagde in conventie] op 15 juli 2024 bij de Huurcommissie een verzoek heeft ingediend om de overeengekomen huurprijs te beoordelen (productie 2 dagvaarding), heeft de Huurcommissie op 4 december 2024 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. Daarvan is een rapport opgemaakt dat op 7 januari 2025 naar Eres is verzonden (productie 3 dagvaarding). 2.3. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurprijs met ingang van 14 februari 2024 wordt verlaagd naar € 834,30 per maand (140 punten) (productie 4 dagvaarding). 2.4. In artikel 4.11.2 van het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (hierna: het Beleidsboek) staat het volgende:“4.11.2 Wat verstaat de Huurcommissie onder renovatie? Onder renovatie wordt verstaan een investering van minimaal € 10.000. Onder dit begrip valt ook een transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar woonruimte, indien de investeringen voor de desbetreffende woonruimte meer zijn geweest dan het drempelbedrag van € 10.000.” 3 Het geschil In conventie 3.1. Eres vordert bij vonnis, na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. te verklaren voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de aanvangshuurprijs van € 1.075,00 redelijk is; II. te verklaren voor recht dat [de gedaagde in conventie] in het ongelijk wordt gesteld, zodat niet Eres, maar [de gedaagde in conventie] de leges van de Huurcommissie dient te betalen; III. [de gedaagde in conventie] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na datum vonnis zijn betaald. 3.2. Eres legt aan haar vordering ten grondslag dat zij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie en wil dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs (opnieuw) beoordeelt (artikel 7:262 BW). Bij akte indienen producties heeft Eres te kennen gegeven dat 19,16 punten gewaardeerd moeten worden voor het onderdeel renovatie. In haar conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie gaat zij in haar berekening echter uit van 10,4 punten voor de renovatie. Op de mondelinge behandeling heeft Eres het aantal punten voor de renovatie wederom gecorrigeerd naar 19,16. De kantonrechter verstaat dat de punten volgens Eres aldus moeten worden Wel staat tussen partijen het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal met betrekking tot de renovatie van het kantoorgebouw naar woonruimte en de privé-buitenruimte ter discussie. Renovatie 4.6. De Huurcommissie heeft voor renovatie geen punten toegekend. [de gedaagde in conventie] is het daarmee eens. Eres stelt dat voor renovatie 19,16 punten moeten worden toegekend, omdat er voor de transformatie van kantoorgebouw naar woonruimte in 2022 € 19.254.809,50 inclusief btw aan kosten is gemaakt. Dit komt neer op € 95.795,07 per wooneenheid. Per € 1.000,00 aan investeringen moet 0,2 punt geteld worden en zo wordt op het puntenaantal van 19,16 uitgekomen. 4.7. Volgens [de gedaagde in conventie] is geen sprake van renovatie. Renovatie ziet op werkzaamheden in een bestaande woning die leiden tot een verbetering van het huurgenot van die bestaande woning. Het gehuurde is echter getransformeerd, wat leidt tot het ontstaan van een nieuwe woning. Daarnaast kunnen voor renovatie slechts punten worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde waarin de renovatie nog niet tot uitdrukking komt. Aangezien hier sprake is van transformatie, wat leidt tot het ontstaan van een nieuwe woning, is er geen achterblijvende WOZ-waarde. Daarnaast gaat Eres uit van een reële WOZ-waarde, zodat er geen grondslag is voor het compenseren van die waarde, aldus [de gedaagde in conventie] . 4.8. De kantonrechter is van oordeel dat een transformatie van kantoorgebouw naar woonruimte valt onder renovatie. Er zijn namelijk investeringen gedaan van minimaal € 10.000,00 en er kunnen in dat geval punten worden doorberekend in het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de daaropvolgende vijf kalenderjaren. Volgens het Beleidsboek valt onder het begrip renovatie de transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar woonruimte (zie ook 2.4). Een transformatie zoals het onderhavige valt daar dus onder. De redenering van [de gedaagde in conventie] dat enkel renovatiepunten kunnen worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde gaat niet op. Er moet worden aangeknoopt bij wat de minister voor Wonen en Rijksdienst naar aanleiding van Kamervragen in 2016 hierover heeft opgemerkt (brief van 27 juni 2016 Kamerstukken II 2015/16 27926, nr. 264, p. 15). In het antwoord op de vragen 33 en 34 geeft hij expliciet aan: “ (…) De 0,2 punten per € 1.000 investering wegens renovatie komen na 5 jaar te vervallen omdat wordt vastgehouden aan de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de puntenberekening. Ervan uitgaande dat de verhuurder een goede investering heeft gedaan die uitgaat boven regulier onderhoud en waardoor bijvoorbeeld het woongenot toeneemt, zal de renovatie na 5 jaar tot uiting zijn gekomen in een hogere WOZ-waarde. Deze hogere WOZ-waarde zal dan leiden tot extra punten en tot uiting kunnen komen in de huurprijs. Indien de investering niet heeft geleid tot een hogere WOZ-waarde, zal de verhuurder in dezelfde positie verkeren als andere verhuurders waarbij investeringen niet hebben geleid tot een hogere marktwaarde van de woning. ” Daaruit volgt dat mogelijk pas na vijf jaar de renovatie volledig tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde. Tot die tijd kunnen daarom renovatiepunten worden toegekend en niet enkel direct na renovatie. 4.9. Eres stelt dat de transformatie per wooneenheid € 95.795,07 heeft gekost. Volgens [de gedaagde in conventie] levert dit geen 19,16 punten, maar 19 punten op. De kantonrechter kan hem daarin niet volgen. De berekening is € 95.795,07 / € 1.000,00 x 0.2 = 19,16. 19,16 renovatiepunten zullen dan ook worden toegekend. 4.10. Het totale aantal punten komt daarmee neer op afgerond 159 (159,17). Conclusie 4.11. Het vastgestelde puntenaantal ligt boven de huurliberalisatiegrens die van 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 gold (148 punten, € 879,66). Er is dus sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Dit betekent dat het puntenaantal ten aanzien van de privé-buitenruimten