ECLI:NL:RBGEL:2026:1788

ECLI:NL:RBGEL:2026:1788 text/xml public 2026-03-31T10:10:51 2026-03-09 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Gelderland 2026-02-20 11734861 Uitspraak Bodemzaak NL Nijmegen Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:1788 text/html public 2026-03-31T10:10:39 2026-03-31 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBGEL:2026:1788 Rechtbank Gelderland , 20-02-2026 / 11734861 Huurrecht. Vordering op grond van 7:281 BW (verwezenlijking bestemmingsplan) afgewezen. RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11734861 \ CV EXPL 25-1726 Vonnis van 20 februari 2026 in de zaak van VALUEASSETS B.V. , te Nijmegen, eisende partij, hierna te noemen: Valueassets, gemachtigde: mr. R.J. Verweij, tegen [naam gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.P.J. Rubens. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 1 augustus 2025 - de akte houdende in het geding brengen van bewijsstukken tevens wijziging van eis met producties van de zijde van Valueassets - de akte houdende reactie op andermaal gewijzigde eis van de zijde van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 13 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en van de zijde van Valueassets spreekaantekeningen zijn overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Valueassets is blijkens eigenaarsinformatie uit het kadaster vanaf 1 november 2022 eigenaar van een kadastraal object gelegen aan [adres] met een kadastrale grootte van 1.341 m2 met volgende daarin weergegeven omschrijving: Wonen met bedrijvigheid Erf – Tuin . 2.2. Met betrekking tot het adres [adres] zijn de hierna weergegeven huurovereenkomsten gesloten. 2.2.1. Op 31 december 2009 hebben de heer [verhuurder 1] als verhuurder en mevrouw [huurder] als huurder een huurovereenkomst gesloten met daarin onder meer de volgende artikelen: artikel 1.2, waarin staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, artikel 4.2 waarin staat dat de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2010 en vervolgens jaarlijks wordt aangepast volgens het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen, artikel 8.3, waarin staat dat huurder de woning dient te verlaten indien het bestemmingsplan aangeeft dat het huren van de woning niet is toegestaan, artikel 10, waarin staat dat huisdieren zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar niet zijn toegestaan, waarbij met de hand is geschreven dat huurder de woning zal betreden met honden en dat dit akkoord is. 2.2.2. Op 31 december 2014 hebben mevrouw [verhuurder 2] als verhuurder en [gedaagde] met mevrouw [huurder] als huurders een huurovereenkomst gesloten. De hiervoor onder 1.2, 4.2, 8.3 en onder 10 weergegeven artikelen staan ook in deze overeenkomst vermeld met dien verstande dat bij artikel 10 geen handgeschreven commentaar is toegevoegd. 2.2.3. Bij allonge, “behorende bij de huurovereenkomst die op 1 januari 2015 is ingegaan”, tussen Archibel BV als verhuurder en [gedaagde] met mevrouw [huurder] als huurders is bepaald dat de huurovereenkomst die loopt tot en met 31 december 2015 na het verstrijken van deze termijn voor onbepaalde tijd doorloopt. 2.2.4. Bij allonge getekend in maart 2020, “behorende bij de huurovereenkomst die op 1 januari 2015 is ingegaan” is bepaald dat partijen zijn overeengekomen dat mevrouw [huurder] vanaf 1 maart 2020 niet langer medehuurder is op de huurovereenkomst. 2.3. De gemachtigde van Vallueassets heeft op 24 november 2022 [gedaagde] en [huurder] aangeschreven met de mededelingen dat: - Valueassets recentelijk het bedrijfspand met de bedrijfswoning heeft aangekocht, - in artikel 4.2 van de huurovereenkomst een jaarlijkse huurprijswijziging is overeengekomen waardoor de huidige huurprijs niet langer € 860,20 maar € 973,43 bedraagt, - Valueassets het plan heeft de bedrijfswoning te gaan slopen. 2.4. De gemeente Nijmegen heeft bij schrijven van 31 oktober 2024 aan Valueassets een last onder dwangsom opgelegd ter zake van strijdig gebruik omgevingsplan ‘Gemeente Nijmegen’ wonen in bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ met functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ [adres] . Daarin staat dat er op 8 april 2024 een controle is uitgevoerd op deze locatie naar aanleiding van een bij de gemeente binnengekomen klacht, die was gericht op de bewoning van een bedrijfswoning door een (huishouden) persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein niet noodzakelijk wordt geacht. Verder vermeldt dit schrijven dat de bedrijfswoning aan de [adres] de functieaanduiding van ‘bedrijfswoning’ heeft en dat de voor functie aangeduide ‘bedrijfswoning’ gronden bestemd zijn voor: - bedrijfswoning, zijnde een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht. En voorts is er in uiteengezet dat de gemeente van mening is dat er geen sprake is van overgangsrecht omdat de bewoning ook in strijd is met het vorige bestemmingplan ‘Nijmegen Goffert- Winkelsteeg’ dat op 15 december 2008 in werking is getreden waarbij het pand de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ met aanduiding ‘bedrijfswoning’ had. 2.5. Partijen zijn een verhuiskostenvergoeding van € 12.000,- overeengekomen. In de door partijen getekende brief van de gemachtigde van [gedaagde] aan Valueassets van 25 november 2024 staat het volgende: (…) Na enige discussie heeft u een vergoeding aangeboden ter hoogte van € 12.000 wanneer de huurovereenkomst uiterlijk m.i.v. 30 april 2025 door cliënt wordt beëindigd. Indien opzegging met beëindiging op 30 april 2025 niet plaatsvindt, kan [gedaagde] geen aanspraak meer maken op deze verhuiskostenvergoeding. (…) 2.6. Productie 2 bij eis betreft een brochure, gedateerd op 10 april 2025, die in opdracht van Valueassets is gemaakt met betrekking tot nieuwbouw op onderhavig perceel. 2.6.1. Op pagina 12 van de brochure staat onder ‘functiemenging’ het volgende: (…) In het gebouw wordt optimaal ingezet op functiemenging. Door het combineren van wonen, werken, industrie en (stads)logistiek wordt optimaal bijgedragen aan de (maatschappelijke) opgaven in de omgeving. (…) 2.6.2. Op pagina 14 van de brochure staat onder ‘woning’ het volgende: (…) De nieuwe invulling van een bedrijfswoning als penthouse geeft een toekomst gerichte invulling aan het wonen op een industrieterrein. En vormt een belangrijke bijdrage aan sociale controle en cohesie in de omgeving. (…) 2.7. Bij brief van 24 april 2025 heeft de gemeente het voornemen tot invordering eerste verbeuring dwangsom aan Valueassets kenbaar gemaakt. 2.8. De gemachtigde van [gedaagde] heeft 19 juni 2025 een woo-verzoek ingediend bij de gemeente met betrekking tot informatie die ziet op de wijze waarop de gemeente is geïnformeerd over de situatie dat de huidige bewoning mogelijk niet in overeenstemming is met de geldende bestemming. Daarop heeft de gemeente bij brief van 10 juli 2025 geantwoord onder verwijzing naar een e-mailbericht van 26 november 2021 dat is verzonden naar de gemeente. 3 Het geschil 3.1. Valueassets vordert na wijziging van eis: - ontbinding van de huurovereenkomst - ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom; - betaling van: - achterstallige huur van € 199,55 te vermeerderen met de wettelijke rente over de afzonderlijke huurbedragen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag van algehele voldoening, - openvallende huurtermijnen vanaf 1 februari 2026 tot en met de dag dat het gehuurde is ontruimd en opgeleverd; - de proceskosten. 3.2. Valueassets legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. In het geding is de huurovereenkomst van 2014. De bepalingen uit het bestemmingsplan Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017 gelden. De bestemming van de verhuurde woning is bedrijventerrein. De bewoning ter plaatse, anders dan als bedrijfswoning, is niet toegestaan.

Daar waar eerder het gebruik als woonruimte kennelijk was toegestaan, is dat gebruik als gevolg van de bestemmingsplanwijziging in 2019 niet meer toegestaan. Nu het gebruik van de bedrijfswoning als woning naar publiek recht niet is toegestaan en daardoor ook de belangen van Valueassets worden geschaad levert de overtreding van de publiekrechtelijke voorschriften een tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen op. Daarnaast is er sprake van gedragingen strijdig aan goed huurderschap om de redenen dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor omwonenden en twee grote honden in het gehuurde houdt terwijl in de huurovereenkomst is opgenomen dat huisdieren zonder schriftelijke toestemming niet zijn toegestaan. Verder beroept Vallueassets zich op 7:281 lid 1 BW wegens verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan. Het handhavingsbesluit van de gemeente volgend op de wijziging van de bestemming noopt tot verwezenlijking van het bestemmingsplan dat niet op andere wijze kan worden gerealiseerd dan door ontbinding van de huurovereenkomst. Het feit dat andere partijen dan de verhuurder de bestemming op het gehuurde realiseren staat niet in de weg aan toewijzing van de ontbindingsvordering, indien het eigen belang van Valueassets daardoor wordt gediend. Vallueassets heeft per 1 september 2025 huurverhoging conform het huurindexeringsbeding in de huurovereenkomst aangezegd. [gedaagde] betaalt deze verhoging niet, tevens zijnde een extra grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat er op de voet van artikel 7:281 BW geen sprake is van omstandigheden die tot verwezenlijking van de bestemming nopen. De noodzaak van de gemeente om op te treden, is voortgekomen uit een klacht en niet uit een gewijzigde bestemming. Een handhavingsbesluit kan niet worden gelijkgesteld met een ontwikkeling in de gemeente die tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Als aanleiding voor controle naar strijdig gebruik, wordt door de gemeente in haar dwangsombeschikking verwezen naar een klacht. De klacht in kwestie blijkt een door mevrouw [huurder] aan de gemeente toegezonden klacht te zijn voor het adres [adres] . Niet geloofwaardig is dat deze klacht voor de gemeente aanleiding heeft gegeven om handhavend op te treden. Valueassets wist bij aankoop van het perceel dat de bedrijfswoning in strijd met het op het perceel rustende bestemming wordt bewoond. In de brochure van de nieuwbouw komt een woonfunctie terug. Het gebied waarin de woning ligt, wordt aangeduid als Kanaalfront. Verwacht mag worden dat geen bewoning in het kanaalfront wordt toegelaten, zodat het door Valueassets gepresenteerde plan achterhaald kan zijn. De gemeente heeft de huidige bewoning getoetst aan het eerste moment van bewoning door de huidige huurders. Voorafgaand aan bewoning door huidige huurders heeft de heer Sip langer dan 10 jaar in de woning gewoond, waarmee waarschijnlijk de rechtsgrond voor de gemeente om te handhaven op bewoning strijdig met het bestemmingsplan is verjaard. De bewoning van [gedaagde] zou passend zijn als sprake zou zijn van een bedrijfswoning, hetgeen ingevuld kan worden met een overeenkomst waarin hij als toezichthouder op het terrein wordt aangesteld. Het feit dat [gedaagde] gebruik maakt van een door opeenvolgende verhuurders geboden huuraanbod, kan niet als een tekortschieten van zijn huurdersverplichtingen worden aangemerkt. Verhuur in strijd met het bestemmingsplan is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een dergelijk gebrek leidt in geval van ontbinding van de huurovereenkomst tot een schadeclaim. Van overlast is geen sprake. De bewoning met honden is al vanaf 2009 toegestaan. Met betrekking tot de huurverhoging geldt dat er gebreken zijn in de woning die Valueassets niet wil herstellen. De gebreken hebben betrekking op een defecte CV ketel van 2022 tot 2024 en schimmelvorming in de badkamer en een lekkage van het dak. Verder geldt dat een huurverhoging op grond van artikel 7:252 BW schriftelijk twee maanden voor ingangsdatum kenbaar moet worden gemaakt en dat is niet gebeurd. 4 De beoordeling 4.1. Als opmerking vooraf dient het volgende. Van de zijde van Valueassets zijn stapels ongenummerde stukken overgelegd, veelal zonder nader uit te leggen wat precies in die stukken als onderbouwing dient voor welke stelling. Het behoort niet tot de taakstelling van de kantonrechter daar zelf naar op zoek te gaan. 4.2. Ter zitting is zijdens Valueassets aangegeven dat de vordering primair is gegrond op artikel 7:281 BW en subsidiair op de gestelde tekortkomingen ter zake van overlast, honden en bewoning in strijd met het bestemmingsplan. De kantonrechter zal de grondslagen in die volgorde hierna behandelen. Daarbij gaat de kantonrechter niet in op het gestelde van de zijde van Valueassets dat zij nakoming vordert van een met [gedaagde] gemaakte afspraak over het einde van de huurovereenkomst en vertrek uit het gehuurde, aangezien deze vordering niet bij eis is gesteld en ter zitting is gebleken dat Valueassets op dat punt (dan) ook geen oordeel vraagt. 4.3. Wat betreft het beroep van Valueassets op artikel 7:281 BW geldt het volgende. Voor een geslaagd beroep op dit artikel is van belang dat de verhuurder een geldig bestemmingsplan wil verwezenlijken en dat deze verwezenlijking een zekere mate van dringendheid moet hebben. Daartoe is in de lijn van hetgeen Valueassets zelf ook stelt dus niet voldoende dat Valueassets de bestemming wenst te verwezenlijken. De verwezenlijking van het bestemmingsplan moet een zekere dringendheid hebben. Het moet daarbij gaan om een ontwikkeling in de gemeente die noodzaakt tot verwezenlijking van die bestemming. Valueassets verwijst daarvoor naar de door haar ingebrachte stukken over de vernieuwing van de Winkelsteeg, waaruit evenwel zonder specifieke toelichting die ontbreekt geen urgentie afgeleid kan worden. Verder stelt zij dat het handhavingsbesluit van de gemeente gevolgd is op de wijziging van de bestemming in 2019. Kennelijk, zo stelt Valueassets, was er voor de gemeente voorafgaand aan deze wijziging geen noodzaak om op te treden. [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat de handhaving een gevolg is van een overlastklacht die [huurder] zelf op 25 november 2021 heeft ingediend bij de gemeente, nader aangetoond middels overlegging van het Woo-besluit van 10 juli 2025 met bijlage (productie 3 bij antwoord). Daarmee staat vast dat het handhavingsbesluit geen verband houdt met de bestemmingswijziging. Daaruit kan dus geen ontwikkeling herleid worden die noodzaakt tot verwezenlijking van de bestemming. Van overige ontwikkelingen die nopen tot (dringende) verwezenlijking van het bestemmingsplan is niet, althans onvoldoende gebleken. Dit betekent dat het beroep op artikel 7:281 BW niet slaagt. Daarbij speelt ook een rol dat Valueassets niet is ingegaan op de door [gedaagde] geopperde mogelijkheid om alsnog te voldoen aan bewoning conform bestemming. Dit klemt te meer, nu Valueassets in haar eigen plan een woonfunctie heeft ingetekend. Verder is van belang dat Valueassets nagelaten heeft passende, vervangende woonruimte aan te bieden. De enkele verwijzing naar mogelijk geschikte woonruimte in [plaats] bij overgelegde e-mail van 11 mei 2025 is onvoldoende, zeker nu [gedaagde] daarover onweersproken heeft gesteld dat deze woning al gereserveerd en niet meer beschikbaar was. 4.4. Als subsidiaire grondslag heeft Valueassets gewezen op tekortkomingen die volgens haar ontbinding rechtvaardigen. Het gaat daarbij, zo stelt zij, om overlast die [gedaagde] veroorzaakt voor omwonenden, het houden van honden en de bewoning in strijd met de bestemming. Voor wat betreft de overlast voor omwonenden verwijst zij naar klachten uit de omgeving die aanleiding zijn geweest voor de controle van de gemeente. Daarover is hiervoor al opgemerkt dat het daarbij ging om een overlastklacht uit 2021 van [huurder] over een naburig pand. Daaruit kan uiteraard geen tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] afgeleid worden. Verder stelt Valueassets dat [gedaagde] geen honden mag houden in het gehuurde.