ECLI:NL:RBGEL:2025:9024

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11877358 \ VV EXPL 25-62 Vonnis in kort geding van 10 oktober 2025 in de zaak van STICHTING PORTAAL, gevestigd te Utrecht, eisende partij, hierna te noemen: Portaal, gemachtigde: mr. J.G. van Heertum, tegen 1RA BEWINDVOERING NEDERLAND BV QQ [rechthebbende 1] , gevestigd te Dronten, hierna te noemen: gedaagde sub 1 of de bewindvoerder van [rechthebbende 1] , gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg,2. [gedaagde 2], zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland of daarbuiten, hierna te noemen: gedaagde sub 2 of [gedaagde 2] , niet verschenen,3. [gedaagde 3] QQ [rechthebbende 2], kantoorhoudende te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: gedaagde sub 3 of de bewindvoerder van [rechthebbende 2] , niet verschenen,4. [gedaagde 4], wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: gedaagde sub 4 of [gedaagde 4] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 t/m 20 - de akte overlegging aanvullende productie 21 van de zijde van Portaal - de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden. 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 2 oktober 2025 plaatsgevonden. Namens Portaal is verschenen [naam 1] , bijgestaan door mr. Van Heertum. Ook zijn verschenen de bewindvoerder van [rechthebbende 1] , bijgestaan door mr. Langeweg, en [gedaagde 4] . Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. 1.3. Hierna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt gewezen. 2

2.1. Portaal is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. 2.2. [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] huren met ingang van 1 december 2020 de woning aan [adres 1] (hierna: de woning) van Portaal. De woning betreft een appartement op de begane grond in een blok met vijf andere vergelijkbare appartementen. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (hierna: AHV) van toepassing. De huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2025 € 623,75 per maand. 2.3. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte met in achtneming van het in artikel 8 van de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte bepaalde. 2.4. In de AHV zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen: Artikel 8 Gebruik 1. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de personen die direct tot zijn gezin behoren. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Huurder is verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en het als zijn hoofdverblijf te gebruiken: gebruik van het gehuurde als tweede woning is niet toegestaan. (…) 3. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruiken. (…) Onderverhuur 15. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven. (…) Artikel 19 1. Bij overtreding van artikel 8 lid 15 verbeurt huurder aan verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van € 2.500,-- bij constatering van de overtreding van het verbod en per dag dat de overtreding geduurd heeft en/of voortduurt een bedrag van € 50,--, met een maximum van € 40.000,--. Als en zo lang huurder in strijd met artikel 8 lid 15 handelt en/of heeft gehandeld en aan derden een hogere (huur)prijs in rekening brengt en/of heeft gebracht dan hij zelf aan verhuurder verschuldigd is, moet de huurder het verschil aan verhuurder afdragen. (…) 2.5. In mei 2025 heeft Portaal een melding ontvangen van de gemeente Nijmegen dat [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] de woning niet meer zouden bewonen. In plaats daarvan zou de woning bewoond worden door [rechthebbende 2] en [gedaagde 4] . Naar aanleiding van die melding zijn de heer [naam 1] , woonfraudespecialist bij Portaal, en de heer [naam 2] , wijkagent, op 28 mei 2025 naar de woning gegaan. Zij hebben daar [rechthebbende 2] aangetroffen, met wie ze hebben gesproken. Uit het daarvan door Portaal gemaakte gespreksverslag blijkt dat [rechthebbende 2] het volgende heeft verklaard: Ik woon in deze woning sinds april 2025. Ik sta ook sinds april 2025 ingeschreven in de BRP van de gemeente Nijmegen. Een kennis van mij [gedaagde 4] woont hier sinds kort ook en staat hier ook ingeschreven. Ik heb hiervoor gewoond op [adres 2] . Dat is een woning van woningcorporatie Talis. Daar was allerlei gedoe dus daar moest ik weg. Ik huur een kamer van [rechthebbende 1] . [gedaagde 4] ook. Ik betaal € 500,- per maand. Ik betaal dat aan [rechthebbende 1] . Mijn bewindvoerder doet dat. Ik zie [rechthebbende 1] af en toe. Ik weet niet waar [rechthebbende 1] nu is. [rechthebbende 1] slaapt er af en toe en kookt en eet hier. Ik heb de hele boel hier geschilderd. Ik gebruik de keuken, douche en toilet. De televisie is van mij. Er liggen een paar spullen van hem hier, wat kleding. Hij slaapt dan op de bank als hij hier is. Ik sta hier ingeschreven met toestemming van [rechthebbende 1] . Ik ben via via aan deze woning gekomen. Er is geen tijdslimiet voor de huur en wij hebben daarover niets op papier gezet. [gedaagde 4] woont hier nu sinds twee weken. De moeder van [rechthebbende 1] komt de post halen. Zij heeft zelf een sleutel van de brievenbus. Ik heb zelf alleen een rekeningnummer van hem. Misschien zit hij in het buitenland, ik heb geen idee. Alleen mijn dochter komt hier af en toe langs. Mijn bewindvoerder is [gedaagde 3] in [vestigingsplaats] , bereikbaar op telefoonnummer [telefoonnummer] . 2.6. Op 3 juni 2025 heeft de heer [naam 1] , samen met mevrouw [naam 3] , eveneens woonfraudespecialist bij Portaal, een gesprek met [rechthebbende 2] gevoerd via de telefoon. In dit telefoongesprek heeft [rechthebbende 2] verklaard: Ik heb met u gesproken samen met de wijkagent onlangs. Ik wil daar nog op terugkomen. Ik heb van de huurder [rechthebbende 1] een Whatsapp bericht gekregen. Dat heb ik u zojuist toegezonden. Daarin geeft hij aan dat hij in Spanje zit. Hij komt ook heel intimiderend over in dat bericht. Wij hebben afgesproken dat ik € 950,­ betaal inclusief gas, water en elektra maar nu hebben ze er ineens weer wat bovenop gedaan. Nu moet ik € 1250,- per maand betalen. Ik ben echt bang. Hij blijft steeds meer vragen. Hij dreigt zelfs dat hij mensen van de motorclub langs stuurt en mij eruit zet. Ik heb [rechthebbende 1] nog nooit in levende lijve gezien. Ik heb de woning via Messenger, daar werd hij geadverteerd. Ik zocht eigenlijk een woning voor mensen die in mijn huis woonden dat ik huurde van Talis. Maar die gingen er niet uit en toen heb ik zelf de woning maar genomen. Mevrouw [gedaagde 2] zijn partner bood de woning aan. Vanaf maart zit in deze woning. Daarvoor zat er iemand anders in de woning maar die hebben ze er uit gesleurd. Die is hals over kop vertrokken. De televisie is van mij. De rest heb ik overgekocht. Bankstel € 600,-, € 150,- voor de wasmachine en gasfornuis en nog € 350,-. Ik heb alleen maar betaald. Ik kan betaalbewijzen aanleveren van deze betalingen, die zal ik nog toezenden. Ik heb geen onderhuurovereenkomst met [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] . Ik kan wel de betaalbewijzen doorsturen als bewijs van de onderhuur. Er is geen einddatum. Ik denk dat het meer een kwestie is van hoe lang ik kan betalen. [rechthebbende 1] zit met zijn vrouw en kinderen in Spanje, vlakbij Benidorm in de buurt. Ik denk dat ze daar echt wonen, ze hebben ook kinderen en die moeten ook naar school. Ook woont sinds een paar weken een kennis van mij hier, [gedaagde 4] genaamd. Wij hebben allebei onze eigen slaapkamer. Tot nu toe slaapt [gedaagde 4] hier op de bank omdat hij nog niet al zijn spullen hier heeft. Wij zijn de enige bewoners. De huurders wonen hier niet. Dat kan ook niet met nog een gezin met 2 kinderen. Mijn ex, [naam 4] , de vader van mijn dochter, heeft de eerste huur van april betaald omdat mijn uitkering toen was geblokkeerd. De moeder van [rechthebbende 1] komt af en toe hier de post halen. Ik weet niet of [rechthebbende 1] weet dat Portaal en de politie is geweest.

3.1. Portaal vordert kort gezegd dat de voorzieningenrechter, bij vonnis zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Ten aanzien van alle gedaagden I. Gedaagde sub 1, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, de woning geheel te ontruimen en te verlaten met al het zijne en al de personen die zijdens [rechthebbende 1] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal; II. Gedaagden sub 2 en 4 veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, de woning geheel te ontruimen en te verlaten met al het hunne en al de personen die zijdens hen in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal; III. Gedaagde sub 3, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 2] , veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, de woning geheel te ontruimen en te verlaten met al het hare en al de personen die zijdens [rechthebbende 2] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal; Ten aanzien van gedaagden sub 1 en 2 IV. Gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , veroordeelt om te betalen aan Portaal een bedrag van € 10.150,00, ter zake (een voorschot op de) contractuele boete ex artikel 8 lid 15 AHV, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening; V. Gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , veroordeelt om te betalen aan Portaal een bedrag van € l.655,20 ter zake (een voorschot op de) huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, waarbij de wettelijke rente per individuele maandhuur verschuldigd is vanaf het moment van de eerste van die betreffende maand, tot aan de dag van algehele voldoening; VI. Gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , veroordeelt om vanaf oktober 2025 tot het moment dat de woning geheel leeg en ontruimd aan Portaal is opgeleverd aan Portaal te betalen een bedrag van € 623,75 per maand; Ten aanzien alle gedaagden - proceskosten VII. Gedaagden hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 en 3 in de hoedanigheid van bewindvoerders over de goederen van [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] , veroordeelt in de kosten van dit geding. 3.2. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Portaal - samengevat - het volgende. [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] verhuren de woning al geruime tijd onder aan [rechthebbende 2] en (waarschijnlijk) [gedaagde 4] . Zelf verblijven zij ook reeds geruime tijd niet meer in de woning. De onderverhuur en het niet hebben van hoofdverblijf is in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Nu aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld tot ontbinding van die huurovereenkomst en Portaal vervolgens ook beëindiging van de onderhuurovereenkomst met [rechthebbende 2] kan bewerkstelligen, vordert Portaal in dit kort geding ontruiming van de woning. Ook [gedaagde 4] dient de woning te verlaten en ontruimen, omdat hij daar zonder recht of titel verblijft, aldus Portaal. Verder stelt Portaal dat (de bewindvoerder van) [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand hebben laten ontstaan, die zij aan Portaal moeten voldoen, net als de daarover verschuldigde wettelijke rente. Daarnaast moeten zij de lopende huur betalen tot het moment dat de woning geheel leeg en ontruimd aan Portaal is opgeleverd. Tot slot zijn (de bewindvoerder van) [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] op grond van artikel 8 lid 15 jo. artikel 19 AHV een contractuele boete verschuldigd voor het onderverhuren van de woning. 3.3. De bewindvoerder van [rechthebbende 1] heeft ter zitting te kennen gegeven dat [rechthebbende 1] het niet eens is met de redenen waarop Portaal ontruiming vordert. [rechthebbende 1] verblijft naar eigen zeggen af en toe nog in de woning. Omdat er beslag ligt op zijn inkomen, lukt het niet altijd de huur te betalen. Het beding waarop de door Portaal gevorderde boete is gebaseerd is volgens de bewindvoerder van [rechthebbende 1] oneerlijk. 3.4. [gedaagde 4] heeft ter zitting verklaard dat hij huur betaalt aan [rechthebbende 1] en in ruil daarvoor een kamer in de woning mag gebruiken. Verder heeft [gedaagde 4] verklaard de afgelopen tijd de woning en de tuin te hebben opgeruimd en opgeknapt. [gedaagde 4] heeft geen andere woonruimte en wil graag in de woning blijven wonen. 3.5. Op de overige stellingen van (de verschenen) partijen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, nader worden ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt voorop dat in dit kort geding slechts een voorlopig oordeel kan worden gegeven over de rechtsverhouding van partijen aan de hand van de toepasselijke materiële rechtsregels en na een afweging van de wederzijdse belangen. Het voorlopige oordeel in dit kort geding moet gebaseerd zijn op de ten tijde van de behandeling van het kort geding bekende feiten en omstandigheden. Voor nadere bewijslevering en onderzoek zoals in een bodemprocedure is in kort geding geen plaats. Bepalend is dus of feiten die relevant zijn voor de toewijsbaarheid van de vordering voldoende aannemelijk zijn geworden op grond van hetgeen, in dit geval door Portaal, in deze kortgedingprocedure naar voren is gebracht. Portaal heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen 4.2. Het spoedeisend belang van de vorderingen tot ontruiming vloeit voort uit de stellingen van Portaal. Ook ten aanzien van de geldvorderingen, die kantonrechter als nevenvorderingen kwalificeert, neemt de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang aam. Door de verschenen gedaagde is het spoedeisend belang niet betwist. Ten aanzien van de vorderingen tegen de bewindvoerder van [rechthebbende 1] Ontruiming 4.3. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is anders indien de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.4. De verplichting voor [rechthebbende 1] om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te houden is opgenomen in artikel 8 lid 1 AHV en volgt ook uit vaste jurisprudentie. Op Portaal, die zich beroept op het rechtsgevolg van haar stelling dat [rechthebbende 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, rust de stelplicht en eventueel bewijslast van die stelling. 4.5. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnt, maar houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als een huurder echter structureel ergens anders verblijft en de woning slechts incidenteel bezoekt voor bepaalde (sociale) activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. 4.6. Op basis van de door Portaal overgelegde verklaringen en gespreksverslagen (van met name [rechthebbende 2] ), WhatsApp-berichten tussen [rechthebbende 2] en [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] , bankafschriften en de BRP-inschrijvingen is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [rechthebbende 1] al geruime tijd niet meer zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Door de bewindvoerder van [rechthebbende 1] is het voorgaande enkel bloot betwist. Bij de tekortkoming ‘niet hebben van hoofdverblijf’ geldt een verzwaarde motiveringsverplichting van de betwisting. Het ligt immers in het domein van de huurder om gegevens aan te leveren waaruit volgt dat sprake is van het hebben van een hoofdverblijf. Gezien het voorgaande passeert de kantonrechter, voorshands oordelend, de betwisting van de bewindvoerder van [rechthebbende 1] . Reeds op basis hiervan is sprake van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 4.7. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat [rechthebbende 1] de woning onderverhuurt aan [rechthebbende 2] en ten minste (gedeeltelijk) in gebruik geeft aan [gedaagde 4] . Verder is nog sprake van een huurachterstand. Bij gebrek aan concrete wetenschap heeft de bewindvoerder van [rechthebbende 1] ter zitting de door Portaal gestelde tekortkomingen bloot betwist. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van meerdere tekortkomingen aan de zijde van [rechthebbende 1] in de nakoming van zijn verplichtingen op basis van de huurovereenkomst, in het bijzonder artikel 8 leden 1 en 15 AHV. De bewindvoerder van [rechthebbende 1] heeft verder geen bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Aldus is aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. 4.8. Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang van Portaal bij ontruiming en anderzijds het belang van [rechthebbende 1] . Aangezien [rechthebbende 1] al geruime tijd ergens anders verblijft en blijkbaar beschikt over vervangende woonruimte, is de kantonrechter van oordeel dat reeds daarom geen sprake kan zijn van enig te respecteren belang aan de zijde van de bewindvoerder van [rechthebbende 1] . Het belang van Portaal is dan simpelweg gegeven. Portaal wil de woning zo spoedig mogelijk weer verhuren aan iemand die zich wel aan de regels houdt, de woning wel bewoont en daarvoor conform het wachtlijst- en distributiestelsel in aanmerking komt. 4.9. Op grond van voorgaande overwegingen is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de vordering van Portaal in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing in deze kort gedingprocedure gerechtvaardigd is. Hij zal daarom gedaagde 1, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , veroordelen de woning te ontruimen en verlaten en aan Portaal op te leveren en ter beschikking te stellen. Voor zover [naam 7] in de woning verblijft, dient gedaagde 1 er ook voor te zorgen dat [naam 7] als ‘persoon die zijdens [rechthebbende 1] in de woning verblijft’, de woning verlaat. Ten aanzien van de geldvorderingen 4.10. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling. De huurachterstand 4.11. Portaal heeft onweersproken gesteld dat sprake is van een huurachterstand. Het bestaan en de hoogte van de huurachterstand staat daarmee vast. Niet aangevoerd of gebleken is dat sprake is van een restitutierisico is. De kantonrechter begrijpt dat de gemachtigde van Portaal ter zitting deze vordering heeft verminderd met de daarin opgenomen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 215,96. Dit naar aanleiding van de vraag aan Portaal of het gehanteerde BIK-beding in de huurovereenkomst de toets van eerlijkheid kan doorstaan. Dit betekent dat een bedrag van € 1.439,24 resteert. Uit de opgave van Portaal volgt dat dit bedrag bestaat uit een betalingsachterstand van € 1.366,67 en een component reeds verschenen rente van € 72.57. De kantonrechter zal gedaagde sub 1, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] hoofdelijk, naast [gedaagde 2] (zie hierna) veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 1.366,67 aan huurachterstand.

5.1. veroordeelt gedaagde sub 1, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan [adres 1] geheel te ontruimen en te verlaten met al het zijne en al de personen die zijdens [rechthebbende 1] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal, 5.2. veroordeelt gedaagden sub 2 om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] geheel te ontruimen en te verlaten met al het hare en al de personen die zijdens haar in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal, 5.3. veroordeelt gedaagde sub 3, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 2] , onder de voorwaarde dat Portaal binnen zes maanden nadat zij de onderhuurovereenkomst met de bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 2] is gaan voortzetten op grond van artikel 7:269 lid 1 BW een vordering strekkende tot beëindiging van die overeenkomst op grond van artikel 7:269 lid 2 BW instelt, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] geheel te ontruimen en te verlaten met al het hare en al de personen die zijdens [rechthebbende 2] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal, 5.4. veroordeelt gedaagde sub 4 om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] te ontruimen en te verlaten met al het zijne en al de personen die zijdens hem in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal, 5.5. veroordeelt gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , om aan Portaal te betalen een bedrag van € 1.366,67 ter zake (een voorschot op de) huurachterstand (berekend tot en met september 2025), te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening, 5.6. veroordeelt gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende 1] , om vanaf oktober 2025 tot het moment dat de woning geheel leeg en ontruimd aan Portaal is opgeleverd aan Portaal te betalen een bedrag van € 623,75 per maand, 5.7. veroordeelt gedaagden sub 1, 2 en 3 hoofdelijk, waarvan gedaagde sub 1 en 3 in de hoedanigheid van bewindvoerders over de goederen van [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] , in de proceskosten van € 1.657,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. compenseert de proceskosten tussen Portaal en gedaagde sub 4, in die zin dat zij ieder hun eigen kosten dragen, 5.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2025. 41245 \ 51588 Hoge Raad 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275 Hof van Justitie van de Europese Unie 13 juli 2023, ECLI:EU:C:2023:578 Hoge Raad van 4 december 1981, NJ 1982/113.

De politie is kennelijk ook bij de moeder van [rechthebbende 1] langs geweest. [rechthebbende 1] heeft de dag nadat hij dat genoemde appje stuurde nog een bericht gestuurd dat als Portaal aan de deur zou staan ik maar moest zeggen dat ik zijn tante ben. 2.7. Naar aanleiding van door Portaal ontvangen overlastmeldingen zijn de heer [naam 1] en de heer [naam 5] , wijkbeheerder bij Portaal, op 19 juni 2025 op huisbezoek gegaan. In het gesprek dat zij toen met [rechthebbende 2] hebben gevoerd heeft [rechthebbende 2] het volgende verklaard: Ik heb geen app contact meer gehad met de huurder [rechthebbende 1] . Hij appt eigenlijk alleen als ik de huur moet betalen. Dat is voor de 1e van de maand. Ik vroeg me nog af of ik de huur nu aan hem moet betalen of aan Portaal. U geeft aan dat er overlast is gemeld door omwonenden. Het kan zijn dat er onlangs bij het opruimen om 23:30 in de avond nadat wij in de tuin hadden gezeten, overlast is geweest maar verder herken ik mij niet in de meldingen van veel aanloop en dat er misschien zelfs gedeald wordt. Ik weet dat Portaal de huurovereenkomst wil gaan beëindigen met [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] omdat ze onderverhuren aan mij en [gedaagde 4] . Ik begrijp ook dat ik in het geval van een procedure ook gedagvaard ga worden omdat ik hier ingeschreven sta samen met [gedaagde 4] . Ik begrijp ook dat er bij veel overlast een onhoudbare situatie ontstaat. Mijn dochter is hier nu een keer of vier blijven slapen maar woont hier niet. U zegt dat er waarschijnlijk een moment komt dat ik deze woning uit moet als er vonnis van de rechter is. Ik weet precies hoe dit werkt en we zien wel hoe het loopt. Ik veroorzaak absoluut geen overlast in ieder geval. De moeder van huurder is hier niet meer geweest. De laatste keer heeft ze de barbecue meegenomen. Ze begon toen nog over het tuinhuisje. Ik kan jullie dat laten zien. Zoals al eerder verteld ben ik ontruimd bij mijn woning van Talis. De mensen die in mijn huis woonden wilde ik eigenlijk naar deze woning toe laten gaan maar die gingen mijn huis niet uit. Toen ben ik hier zelf gaan wonen. De woning werd aangeboden door [rechthebbende 1] via Messenger en hij heeft mij actief benaderd. Ik heb hem nooit zelf gezien. Ik ben aan de sleutels gekomen via zijn moeder. Hij zat op dat moment al in Spanje. Dat vertelde hij ook. Ik heb dat ook in berichten staan van hem en mevrouw [gedaagde 2] aan mij. Ik zal die berichten toesturen. Ze zitten dacht ik vlakbij Benidorm. Ik laat u op uw verzoek nog de slaapkamer zien van [gedaagde 4] . Het bed van hem staat daar nu. 2.8. Ook op 4 juli 2025 hebben de heer [naam 1] en de heer [naam 2] een huisbezoek gebracht aan het gehuurde. [rechthebbende 2] heeft toen het volgende verklaard: Ik heb een aantal berichten van de huurder aan mij doorgestuurd. Het is nu bijna 1 juli dan begint hij ( [rechthebbende 1] ) weer druk te zetten in verband met de betaling van de huur. Er moet € 1250,- worden betaald. Ik heb € 625,- betaald. [gedaagde 4] moet de andere helft betalen maar hij is vertrokken. Hij heeft zijn spullen meegenomen en zijn kamer is leeg. u vraagt mij wat de huurder hiervan zegt. Ik heb ze op whatsapp moeten blokkeren want ik heb heel veel berichten gekregen. Daar lusten de honden geen brood van. Teksten als "ik sla de tanden uit je bek", "binnen een paar minuten sta je op straat", "ik stuur mijn moeder". (...) De huurders zitten echt in Spanje, dat zeggen ze ook zelf. Ze appen ook met Spaanse nummers. De moeder van [rechthebbende 1] is hier onlangs nog geweest. Zij heeft toen haar zoon gebeld. Waarom weet ik niet. Het zal allemaal bedoeld zijn om mij onder druk te zetten over de betalingen. Na alle intimiderende taal via de app heb ik hen geblokkeerd. Ik heb nu een soort v;in rust daardoor. Ze kunnen mij nog steeds gewoon berichten versturen via sms. [gedaagde 4] veroorzaakte wel de nodige overlast. Hij is daarvoor bij buren geweest om zijn excuses aan te bieden. Hij maakte veel lawaai, klussen in de achtertuin etc. De volgende dag was het echter weer hetzelfde liedje. Maar [gedaagde 4] is dus weg maar hij heeft nog wel een sleutel. Ik heb gevraagd die sleutel in te leveren maar dat heeft hij nog met gedaan. Ik begrijp dat Portaal de huurovereenkomst met [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] wil beëindigen. U geeft mij aan dat Portaal ook niet wil dat ik in deze woning verblijf en u verwijst naar de situatie van de huurovereenkomst die ik met Talis heb gehad. U geeft aan dat als huurders de huurovereenkomst opzeggen, dat ook gevolgen heeft voor mij. En dat als ik dat niet doe, Portaal een juridische procedure moet starten. Ik denk niet dat de huurders de huurovereenkomst gaan beëindigen. Die [rechthebbende 1] heeft gezegd dat hij voor de procedure terug komt en overleg daarover heeft gehad met zijn advocaat. Hij zou dan hier zijn als dat nodig is en hij gedagvaard wordt. (...) Ik ben niet aan het kijken naar een andere woning. Ik heb al een advocaat gesproken en beroep mij op de onderhuur bescherming. [gedaagde 4] woont hier niet, hij staat ingeschreven maar dat is puur voor zijn uitkering. (...) [rechthebbende 1] staat hier wel ingeschreven maar hij woont hier niet. Van kamerverhuur Is geen sprake. Ik heb alle spullen overgenomen van hem en ik gebruik de hele woning. [rechthebbende 1] heeft gezegd dat hij voor de zitting terugkomt naar Nederland. Als je alle inboedel verkoopt dat heb je niet de bedoeling om terug te keren naar de woning volgens mij. Het bankstel hier is niet van [rechthebbende 1] , dat is van de vorige onderhuurder die er door [rechthebbende 1] ineens uit is gezet. Ik ben wel bang dat [rechthebbende 1] hier ineens voor de deur staat. Zijn moeder was hier laatst en wilde naar binnen. Die moeder heeft ook een sleutel van de woning. Ik wil wel een andere cilinder gaan laten plaatsen ook omdat [gedaagde 4] nog een sleutel heeft. 2.9. Op 23 juni 2025 heeft Portaal een verklaring opgenomen van een direct omwonende, de bewoonster van [adres 3] , mevrouw [naam 6] . Zij heeft onder meer verklaard: (…) Vanaf april 2025 zie ik een vrouw in de woning wonen. Dat is een Marokkaanse vrouw denk ik, of Turks. Sinds een paar weken zit er ook een Arabische man bij in, die is wat ouder. Zij hebben onderling heel veel ruzie. Er is veel overlast van deze mensen. Er komt ook vaak een oudere blanke man. Er is in het algemeen veel aanloop van mensen. Er zijn diverse mensen die daarbij het vermoeden van drugshandel hebben. Ik weet dat eigenlijk wel zeker. De mensen van [adres 4] horen zelfs het snuiven in de nacht etc. Deze mensen hebben een omgedraaid dag/nachtritme. Ook in de nacht is er veel aanloop. Vorige week heb Ik aangebeld bij [adres 1] . Ik had gezien dat er een donkere man met dreadlocks naar binnen gaan. Toen heb ik aangebeld. Deze man ging weer gelijk weg en was hooguit twee minuten binnen. Ik heb toen de vrouw gesproken. Zei riep gelijk die oudere Marokkaanse man erbij. Die nam het gesprek een beetje over. Hij zou de overlast veroorzaken. Ik heb uitgelegd dat wij hier allemaal werken en dat wel last hebben van het gedoe in de tuin en de aanloop. Het was daarna 1 dag rustig. De dag daarna was de overlast er weer. Gisteren kwam de man bij mij aan de deur en bood zijn excuses aan.

Dit bedrag zal worden vermeerderd met de verschuldigde wettelijke rente over iedere huurtermijn, overeenkomstig de vordering van Portaal, vanaf het moment van de eerste dag waarop een verschuldigde huurtermijn opeisbaar is, tot aan de dag van algehele voldoening. De huur vanaf 1 oktober 2025 4.12. Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en het gehuurde niet is ontruimd, zijn (de bewindvoerder van) [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] (zie hierna) als huurders voor het gebruik daarvan huur verschuldigd. De kantonrechter zal de daarop gerichte vordering daarom toewijzen. De contractuele boete 4.13. Portaal vordert van de bewindvoerder van [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] een (voorschot op) de contractuele boete van € 10.150,00. Zij baseert deze vordering op artikel 19 jo. artikel 8 lid 15 AHV (€ 2.500,00 + € 50,00 voor iedere dag dat de onderhuur voortduurt) en een periode van onderhuur van 153 dagen (van 1 april 2025 tot (in ieder geval) 1 september 2025). 4.14. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het beding dat ziet op de contractuele boete op het zonder toestemming onderverhuren van de woning oneerlijk is. Het betreft een zogenoemd combinatiebeding, waarin aan de schending van het verbod op onderhuur meerdere rechtsgevolgen worden verbonden. Die rechtsgevolgen zijn de verschuldigdheid van een direct opeisbare boete van € 2.500,00, een vervolgboete van € 50,00 per dag zolang de ongeoorloofde onderhuur voortduurt (met een maximum van € 40.000,00) en de verplichting tot afdracht van het verschil tussen de hogere (huur)prijs die huurder bij onderhuurder in rekening heeft gebracht en de huur dan hij zelf aan verhuurder verschuldigd is. De kantonrechter moet ambtshalve onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en moet ook rekening worden gehouden met alle andere bedingen van die overeenkomst. 4.15. Tegen de achtergrond van een maandhuur van € 623,75 komt het bedrag van € 10.150,00 neer op een boete van ruim 16 maal de maandhuur. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de formulering van het combinatiebeding ertoe leidt dat het door de huurders verschuldigde bedrag wegens ongeoorloofde onderhuur een buitensporig hoog bedrag kan worden, dat niet in redelijke verhouding staat tot de duur van de onderhuur en dat niet nodig is om het afschrikwekkende effect te bewerkstelligen dat van een boete op overtreding van het onderverhuurverbod dient uit te gaan. Het enkele feit dat een maximum is verbonden aan de boete, zoals door Portaal nog bepleit, maakt het voorgaande, voorshands oordelend, niet anders. Verder overweegt de kantonrechter dat de afdrachtverplichting in belangrijke mate afwijkt van het bepaalde in artikel 6:104 BW. Het wetsartikel is immers slechts van toepassing indien schade aannemelijk wordt gemaakt, een eis die het beding niet stelt. Het wetsartikel veronderstelt daarnaast een afdracht van het daadwerkelijk genoten financiële voordeel dat de schuldenaar door zijn tekortkoming heeft genoten. Die beperking stelt de contractuele boetebepaling niet. Verder neemt de kantonrechter mede in aanmerking dat Portaal onvoldoende concreet heeft gemaakt waaruit haar schade als gevolg van ongeoorloofde onderhuur bestaat én dat niet gebleken is dat haar werkelijk schade in de buurt komt van het totale bedrag (aan boete en inkomstenafdracht) dat zij op grond van het combinatiebeding kan vorderen. 4.16. Het voorgaande brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat dit beding het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoort. De kantonrechter is daarom voorshands van oordeel dat het combinatiebeding oneerlijk is en acht aannemelijk dat dit beding in een bodemprocedure wordt vernietigd. Daarmee is de vordering in kort geding tot betaling van de boete, die gebaseerd is op dit beding, niet toewijsbaar. Ten aanzien van de vorderingen tegen [gedaagde 2] 4.17. Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. De tegen haar ingestelde vorderingen worden toegewezen, tenzij de vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen (artikel 139 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). 4.18. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de tegen de bewindvoerder van [rechthebbende 1] ingestelde vorderingen die gelijk zijn aan de vorderingen die tegen [gedaagde 2] zijn ingesteld, oordeelt de kantonrechter als volgt. De tegen [gedaagde 2] gevorderde ontruiming, hoofdelijke veroordeling tot betaling van de huurachterstand (vermeerderd met de wettelijke rente) en gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming zijn toewijsbaar. De overige vorderingen zullen als ongegrond worden afgewezen. Ten aanzien van de tegen de bewindvoerder van [rechthebbende 2] gevorderde ontruiming 4.19. Tegen de bewindvoerder van [rechthebbende 2] is verstek verleend, waardoor ook voor hem geldt dat de tegen hem ingestelde vorderingen worden toegewezen, tenzij de vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen. 4.20. In de kern vordert Portaal dat de bewindvoerder van [rechthebbende 2] wordt veroordeeld tot onvoorwaardelijke ontruiming van de woning. Portaal neemt, naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter, terecht tot uitgangspunt dat zowel [rechthebbende 1] als [gedaagde 2] met [rechthebbende 2] een onderhuurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de (gehele) woning alwaar [rechthebbende 2] haar hoofdverblijf heeft. Aldus is aannemelijk dat de bewindvoerder van [rechthebbende 2] aanspraak kan maken op de wettelijke bescherming die aan de onderhuurder toekomt op grond van artikel 7:269 lid 1 BW. Deze bescherming houdt in dat de onderhuur, in geval van beëindiging van de hoofdhuur, wordt voortgezet door de verhuurder. Voor de wettelijke bescherming is niet relevant of de onderhuur bevoegd is aangegaan. Voorshand oordelend heeft te gelden dat op het moment van beëindiging van de huurovereenkomst tussen Portaal (als verhuurder) en de bewindvoerder van [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] (als huurders), de onderhuurovereenkomst die laatstgenoemden zijn aangegaan met (de bewindvoerder van) [rechthebbende 2] door Portaal wordt voortgezet. 4.21. Ter zitting heeft de kantonrechter met Portaal besproken de ingewikkeldheden rondom toewijzing van de onvoorwaardelijke ontruiming in het licht van de hiervoor genoemde wettelijke bescherming van de onderhuurder. Zoals hiervoor reeds is overwogen, zullen de bewindvoerder van [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Met die beslissing eindigt de huurovereenkomst tussen Portaal en de bewindvoerder van [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] niet. Beëindiging van die huurovereenkomst vindt evenmin plaats na de feitelijke ontruiming door de bewindvoerder van [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] . Beëindiging van de huurovereenkomst kan enkel plaatsvinden door opzegging of ontbinding. Of daarvan sprake zal zijn, is op dit moment gissen.

Ook is het gissen op welk moment de huurovereenkomst zal eindigen en aldus de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW in werking zal treden. 4.22. Binnen dit kort geding tegen de bewindvoerder van [rechthebbende 2] dient de kantonrechter te beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter oordeelt dat de huurovereenkomst, die tussen Portaal en de bewindvoerder van [rechthebbende 2] van rechtswege zal ontstaan, eindigt. Portaal kan immers op grond van artikel 7:269 lid 2 BW bij de kantonrechter de beëindiging vorderen van de (voormalige) onderhuurovereenkomst die is verworden tot huurovereenkomst. Die vordering dient te worden ingesteld binnen zes maanden nadat Portaal de huurovereenkomst met de bewindvoerder van [rechthebbende 2] is gaan voortzetten. De kantonrechter kan in dit kort geding dan ook enkel een voorlopig oordeel geven onder de voorwaarde dat daadwerkelijk binnen zes maanden na voortzetting door Portaal van de onderhuurovereenkomst een vordering tot beëindiging van die overeenkomst wordt ingesteld. Dat deze mogelijkheid bestaat volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 4 december 1981. 4.23. Verder overweegt de kantonrechter dat aannemelijk is dat de bodemrechter tot beëindiging van de door Portaal voortgezette onderhuurovereenkomst zal oordelen. Hiertoe is reeds redengevend dat niet aannemelijk is dat de bewindvoerder van [rechthebbende 2] een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van de Huisvestingswet 2014 kan overleggen. Aldus is de beëindigingsgrond van artikel 7:269 lid 2 aanhef en onder d BW van toepassing. Verder is aannemelijk dat de beëindigingsgrond van artikel 7:269 lid 2 aanhef en onder c BW opgaat. Deze beëindigingsgrond betreft een belangenafweging. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal het belang van Portaal zwaarder wegen bij beëindiging dan het belang van (de bewindvoerder van) [rechthebbende 2] . Dit vanwege het relatief korte bestaan van de onderhuurovereenkomst, afgezet tegen de onmiskenbare en onterechte omzeiling van het door Portaal gehanteerde wachtlijst- en distributiestelsel. 4.24. Het voorgaande brengt de kantonrechter tot het oordeel dat een voorwaardelijke ontruimingsvordering niet ongegrond of onrechtmatig is. Aldus zal de kantonrechter deze vordering op de in het dictum vermelde wijze toewijzen. Ten aanzien van de tegen [gedaagde 4] gevorderde ontruiming 4.25. [gedaagde 4] heeft ter zitting - kort gezegd - verklaard dat hij enkel contact heeft onderhouden met [rechthebbende 1] . Met [rechthebbende 1] heeft hij afgesproken dat hij tegen een maandelijks aan [rechthebbende 1] te betalen vergoeding van € 620,00 per maand een kamer in de woning kan gebruiken. Portaal heeft op basis van deze verklaring geconcludeerd dat ten aanzien van [gedaagde 4] slechts een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen die betrekking heeft op onzelfstandige woonruimte. 4.26. De kantonrechter overweegt dat uit de verklaring van [gedaagde 4] volgt dat hij slechts een kamer in gebruik heeft gekregen van [rechthebbende 1] op basis van een onderhuurovereenkomst. Aannemelijk is dan ook dat [gedaagde 4] , anders dan de bewindvoerder van [rechthebbende 2] , geen aanspraak kan maken op de bescherming die artikel 7:269 lid 1 BW biedt aan de onderhuurder. Immers, de regeling van artikel 7:269 lid 1 BW geldt enkel en alleen in het geval als sprake is van onderhuur van zelfstandige woonruimte. 4.27. Verder overweegt de kantonrechter dat bij die stand van zaken de ontruiming van [gedaagde 4] feitelijk moet worden bewerkstelligd door de bewindvoerder van [rechthebbende 1] en [gedaagde 2] . Immers, zoals hiervoor reeds geoordeeld, worden zij veroordeeld tot ontruiming van de woning met al het zijne en al de personen die zijdens hen in de woning verblijven. Tot die laatste groep behoort [gedaagde 4] . Echter, ter voorkoming van executieproblemen en gezien de omstandigheid dat [gedaagde 4] zonder een te respecteren recht of titel gebruikmaakt van de woning, zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming jegens [gedaagde 4] uitspreken. Wel ziet de kantonrechter in het voorgaande aanleiding om [gedaagde 4] enkel te veroordelen tot het verlaten van de woning en het ontruimen van zijn eigen spullen. Hij hoeft dus niet de gehele woning te ontruimen, voor zover het spullen betreffen die niet van hem zijn. Gedaagden 1, 2 en 3 moeten de proceskosten betalen 4.28. Gedaagden zijn (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde 4] niet in de proceskosten aan de zijde van Portaal te veroordelen. Tussen [gedaagde 4] en Portaal zullen de proceskosten daarom worden gecompenseerd, in die zin dat zij ieder hun eigen kosten dragen. De proceskosten van Portaal die de andere drie gedaagden moeten betalen worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 165,93 - griffierecht € 543,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.657,93 De veroordelingen worden deels hoofdelijk uitgesproken 4.29. De veroordelingen worden (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoe(ven)ft de ander(en) dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard 4.30. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Portaal dat vordert en daar ook belang bij heeft. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als daartegen een rechtsmiddel wordt ingesteld.