ECLI:NL:RBGEL:2025:8806

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: 11553422 \ CV EXPL 25-1403 Vonnis van 8 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , procederend in persoon, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. P. van Wijngaarden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 23 april 2025, en de daarin genoemde processtukken - de akte overlegging producties 22 t/m 24, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie, van [eiser] - de akte overlegging producties 25 t/m 41 van [eiser] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2025, waarbij partijen het woord hebben gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van wat partijen verder hebben besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis wordt gewezen.

2.1. [gedaagde] is eigenaar van de woon- en kantoorruimte op het perceel [adres 1] . 2.2. [eiser] huurde van [gedaagde] op grond van twee huurovereenkomsten met ingang van 1 februari 2018 zowel het woonhuis aan de voorzijde van het perceel (hierna: de woonruimte) als de kantoor-/werk-/praktijk-/opslagruimte aan de achterzijde van het perceel (hierna: het kantoor). [eiser] is maandelijks aan [gedaagde] bij vooruitbetaling een huurprijs van € 700,00 voor de woning en € 400,00 voor het kantoor verschuldigd. Dit komt neer op een maandelijkse huurprijs van in totaal € 1.100,00. 2.3. In de huurovereenkomst woonruimte en in de huurovereenkomst kantoor staat, voor zover relevant:“(…) 3. De huurder mag het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren of weder verhuren of de huur aan een ander afstaan zonder toestemming van de verhuurder. (…) 5. Huurder verplicht zich de woning aan het einde van de huurperiode weer op te leveren, conform de oplevering van verhuurder aan huurder. Bij de oplevering van verhuurder aan huurder functioneert alle apparatuur en zijn er geen gebreken aan de woning. (…) 8. De huurder is verplicht het gehuurde bij het beëindigen van de huur, in goede staat van onderhoud terug te geven, bij gebreken aan het gehuurde zal op kosten van de huurder herstel cq, vervanging geschieden.(…)” 2.4. Op 30 juni 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] gevraagd of hij de woonruimte gedurende de eerste maanden van 2019 tijdelijk mag onderverhuren vanwege zijn verblijf voor enkele maanden in Thailand. Op 11 juli 2018 heeft [gedaagde] per e-mail als volgt gereageerd: “(…)Ik ga er in principe mee akkoord dat je de woning begin volgend jaar 2019 tijdelijk, tijdens jouw verblijf in het buitenland, voor ca. 2 maanden doorverhuurt aan iemand anders onder de onderstaande condities;(…)” 2.5. In de eerste maanden van 2020 heeft [eiser] via Airbnb de woonruimte beschikbaar gesteld voor 174 kamerovernachtingen, wat hem € 3.866,34 aan netto-inkomsten heeft opgeleverd. 2.6. Bij brief van 9 juli 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiser] onder meer tot het volgende gesommeerd: de huurachterstand te betalen; te bevestigen dat hij per direct de onderhuurcontracten met de onderhuurders beëindigt; te bevestigen dat hij de huurverhoging aanvaardt; de winstmarge af te dragen in verband met verboden onderverhuur; toe te zeggen dat hij voortaan de huur tijdig (voor de eerste van iedere maand) zal betalen; het ongegronde en ongepaste beroep op verrekening in te trekken. 2.7. In reactie daarop heeft [eiser] op 20 juli 2020 onder meer geschreven dat geen sprake is van onderhuur, maar van het ontvangen van gasten voor minimaal 2 en maximaal 14 dagen. 2.8. Bij brief van 23 februari 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 mei 2021 opgezegd. 2.9. Op 26 februari 2021 heeft [eiser] gereageerd dat hij de opzegging niet aanvaardt. 2.10. Op 19 oktober 2021 heeft [eiser] opnieuw aan [gedaagde] toestemming gevraagd voor de tijdelijke onderverhuur van de woonruimte via Airbnb, maar deze niet gekregen. 2.11. De woonruimte is niet onderverhuurd in 2022, 2023 en 2024. 2.12. Op 10 juni 2024 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij als gevolg van het ontbreken van toestemming van [gedaagde] voor het mogen onderverhuren van de woonruimte voor een korte periode lijdt. 2.13. [eiser] heeft op 30 mei 2024 de huurovereenkomsten beëindigd, waarna hij de woonruimte en het kantoor per 1 augustus 2024 heeft opgeleverd. 2.14. Obvion, de hypotheekverstrekker van [gedaagde] , heeft op 21 juni 2024 aan [eiser] medegedeeld dat blijkens haar voorwaarden en de hypotheekakte de woonruimte niet verhuurd mag worden zonder haar toestemming, dat zij die toestemming niet geeft en dat zij zich onder meer kan beroepen op het huurbeding ter ontbinding van de huurovereenkomst, indien [gedaagde] zijn afspraken niet nakomt. 2.15. [eiser] heeft op 12 juli 2024 de vernietiging van de huurovereenkomsten ingeroepen op grond van bedrog dan wel dwaling. 2.16. Op 25 november 2024 heeft [eiser] [gedaagde] aangesproken tot betaling van € 12.099,02 wegens gederfde inkomsten en immateriële schade. 3De vordering en het verweer in conventie en in reconventie 3.1. [eiser] vordert in conventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. primair een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen uit de huurovereenkomsten en/of onrechtmatig heeft gehandeld door [eiser] zonder de benodigde bevoegdheid te weigeren onderverhuur toe te staan; II. subsidiair de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 11.849,02 als compensatie voor gederfde inkomsten en het veroorzaken van leed, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2025 tot aan de dag van algehele betaling; III. de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en/of onrechtmatig heeft gehandeld. Daarnaast handelt [gedaagde] in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, doordat hij afdracht eist van de inkomsten uit de onderverhuur en doordat hij een hogere huurprijs als voorwaarde stelt om tijdelijke onderverhuur toe te staan. Door de wanprestatie dan wel onrechtmatige daad heeft [eiser] materiële en immateriële schade geleden die hij begroot op een bedrag van € 11.849,02 in totaal. Dit bedrag bestaat uit € 11.599,02 aan gemiste netto- inkomsten uit de tijdelijke onderverhuur via Airbnb in de periode 2022 tot en met 2024 en € 250,00 wegens geestelijk letsel door het handelen van [gedaagde] . 3.3. [gedaagde] voert het volgende als verweer aan. [eiser] heeft de woning via Airbnb onderverhuurd aan derden, zonder [gedaagde] hiervan in kennis te stellen en zonder zijn toestemming. Hij heeft slechts eenmalig toestemming gegeven voor onderhuur, maar deze had uitsluitend betrekking op enkele maanden begin 2019 ten tijde van het verblijf van [eiser] in Thailand. Het ter beschikking stellen van de woonruimte aan gasten door middel van Airbnb is dan ook in strijd met artikel 3 van de huurovereenkomst. Verder heeft [eiser] onrechtmatig gehandeld door zich voor te doen als eigenaar van de woning om zodoende door middel van oplichting de woning voor langere tijd aan derden te verhuren, zonder de toestemming van [gedaagde] . 3.4. [gedaagde] vordert tegen deze achtergrond in reconventie bij vonnis de veroordeling van [eiser] tot betaling van: een bedrag van € 17.523,34; primair de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente over € 17.523,34 vanaf 23 april 2025 tot aan de dag van volledige betaling; € 2.500,00 (exclusief btw) aan werkelijke proceskosten. [gedaagde] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. [eiser] is gehouden tot betaling van een bedrag van € 13.657,00 aan herstelkosten na oplevering van de woning, huurachterstand en niet betaald eigen risico.

In conventie Substantiëringsplicht 4.1. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat [eiser] niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht van artikel 111 Rv, maar ziet geen aanleiding om daaraan gevolgen te verbinden en de vorderingen op die grond af te wijzen. Er is namelijk niet gebleken dat [gedaagde] hierdoor op enige wijze is benadeeld. Tekortkoming 4.2. Bij de beoordeling van de stelling van [eiser] dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij wegens het ontbreken van toestemming van Obvion niet bevoegd was de woonruimte aan [eiser] te verhuren, heeft [eiser] niet voldoende belang. [eiser] heeft immers eerst kennisgenomen van de mededeling van Obvion dat onderverhuur van de woonruimte zonder haar toestemming niet is toegestaan nadat hij op 30 mei 2024 de huurovereenkomst woonruimte heeft opgezegd. De eventuele gevolgen die Obvion in haar brief schetst, hebben hem dus niet getroffen. Hij heeft tot aan 30 mei 2024 en tot aan de oplevering van het gehuurde op 1 augustus 2024 onverkort huurgenot gehad. 4.3. [eiser] stelt verder dat het weigeren van toestemming voor onderhuur op onredelijke gronden een tekortkoming van [gedaagde] oplevert. Hij heeft naar zijn zeggen die toestemming van [gedaagde] gekregen in 2018. 4.4. Vooropgesteld wordt dat onderverhuur van de woonruimte op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst woonruimte niet is toegestaan, tenzij [eiser] toestemming van [gedaagde] heeft verkregen. Dit betekent dat het onderverhuren van de woonruimte, waaronder ook moet worden verstaan de verhuur voor korte periodes via Airbnb, in beginsel een tekortkoming van [eiser] oplevert, tenzij [gedaagde] toestemming daarvoor heeft gegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter miskent [eiser] dat de toestemming die [gedaagde] op 11 juli 2018 per e-mail heeft gegeven uitsluitend betrekking had op het onderverhuren van de woonruimte voor de duur van ongeveer twee maanden tijdens het verblijf van [eiser] in Thailand begin 2019. De voornoemde e-mail en het WhatsApp-bericht dat [eiser] in de dagvaarding heeft opgenomen, kunnen niet worden opgevat als toestemming voor toekomstige gevallen van onderhuur. Ook anderszins is niet gebleken dat [gedaagde] aan [eiser] toestemming heeft gegeven om via Airbnb in 2020 of daarna de woonruimte aan gasten ter beschikking te stellen, terwijl het wel op de weg van [eiser] had gelegen om dat aan te tonen. Verder heeft [eiser] onvoldoende uitgelegd dat en waarom [gedaagde] toestemming op onredelijke gronden heeft geweigerd. Anders dan [eiser] meent, kan in de brief van [gedaagde] van 9 juli 2020 niet worden gelezen dat, als [eiser] aan de daarin opgenomen sommatie voldoet, toestemming voor onderverhuur zal worden gegeven. In die zin is dus geen sprake van voorwaarden voor toestemming, laat staan van onredelijke voorwaarden. Dat toestemming is geweigerd vanwege een huurachterstand die er niet echt was, heeft [eiser] onvoldoende uitgewerkt en staat daarom evenmin vast. 4.5. In het licht van deze omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten. Onrechtmatig handelen 4.6. [eiser] legt verder aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. Dit handelen bestaat volgens hem uit: het zonder toestemming van Obvion een huurovereenkomst met [eiser] aangaan; zijn onbevoegdheid te vervullen en hierdoor [eiser] bloot te stellen aan de zekere beëindiging van de huurovereenkomst door Obvion; het uiten van dreigementen om de huurovereenkomst op te zeggen en ontruiming te eisen, wat tot stress en onzekerheid bij [eiser] heeft geleid; het weigeren van het jaarlijks, tijdelijk toestaan van onderhuur. 4.7. De verwijten onder a, b en d gaan niet op gelet op wat hiervoor is overwogen. Waarom op die punten sprake zou zijn van een zelfstandige onrechtmatige daad heeft [eiser] niet gesteld. Ten aanzien van de gestelde gedraging onder c is de kantonrechter van oordeel dat dit niet aangemerkt kan worden als onrechtmatig. [gedaagde] mag op grond van de huurovereenkomst [eiser] aanspreken op huurachterstanden en hem wijzen op de gevolgen van het niet-naleven van contractuele verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals opzegging en ontruiming van de woonruimte, zoals is gebeurd in de brief van [gedaagde] van 23 februari 2021. Redelijkheid en billijkheid 4.8. Tot slot stelt [eiser] dat het eisen van een deel van de inkomsten uit onderverhuur en het afdwingen van een hogere huurprijs als voorwaarde om tijdelijke onderverhuur toe te staan in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. 4.9. Ook deze grondslag gaat niet op in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] . Uit de brief van 9 juli 2020 van [gedaagde] volgt, zoals gezegd, niet dat hij dergelijke voorwaarden aan [eiser] stelt. De brief kan worden aangemerkt als een reactie van [gedaagde] waarin hij zijn contractuele rechten jegens [eiser] uitoefent.

4.10. Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst woonruimte of dat hij onrechtmatig dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld, wordt aan toewijzing van de vorderingen van [eiser] niet toegekomen. De vorderingen in conventie zullen daarom worden afgewezen. In reconventie 4.11. [gedaagde] vordert in reconventie betaling van een bedrag van € 17.523,34 aan eigen risico, schade, huurachterstand, en winstafdracht. Deze posten komen hierna aan de orde. Eigen risico 4.12. De vordering tot betaling van het eigen risico van € 150,00 met betrekking tot poortschade wordt afgewezen, nu [eiser] de verschuldigdheid daarvan gemotiveerd heeft betwist en [gedaagde] zijn vordering niet gedocumenteerd heeft onderbouwd. Herstelkosten 4.13. [gedaagde] vordert betaling van € 9.925,00 aan herstelkosten, aangezien de woonruimte is opgeleverd met schade. [gedaagde] heeft naar zijn zeggen de volgende schadeposten laten herstellen: € 582,00 aan schade aan de keukenkasten door langere tijd gebruiken van een lekkende vaatwasmachine; € 475,00 voor de kapotte ruit van de voordeur; € 1.300,00 voor de verwijderde vloerbedekking van de trap, overloop en de kleine slaapkamer; € 1.500,00 aan schade aan het stucwerk op de muren in de woonkamer en keuken; € 325,00 voor het aanbrengen van plinten in de woonkamer en keuken; € 575,00 voor de verwijderde wasmachinekast inclusief het herstellen van verwijderde water toe- en afvoeraansluitingen; € 875,00 voor de verwijderde wand kantoorruimte inclusief verwijderde elektra; € 450,00 voor de beschadigde wand in de keuken door het verwijderen van fotobehang, lijmresten en met een spuitbus gespoten verf; € 450,00 voor de beschadigde wand in de slaapkamer door het verwijderen van fotobehang, lijmresten en met een spuitbus gespoten verf; € 850,00 voor het opnieuw sausen van de beschadigde wanden in de keuken, woonkamer en slaapkamer; € 1.875,00 aan schade aan de wanden en vloerbedekking van het kantoor; € 1.000,00 voor het verwijderde straatwerk aan de achterzijde; € 250,00 aan algemene reinigingskosten. Hiervan heeft [gedaagde] naar zijn zeggen een bedrag van € 4.400,00 aan daadwerkelijke herstelkosten gemaakt. Daarnaast heeft hij de woonruimte inmiddels verkocht en hebben de nog te maken herstelkosten tot waardevermindering geleid. Hij heeft de waardevermindering op € 5.525,00 geraamd. 4.14. [eiser] betwist dit. Hij voert aan dat hij de woonruimte schoon en schadevrij heeft opgeleverd en dat geen voor- of eindinspectie van de woonruimte heeft plaatsgevonden. 4.15. De kantonrechter oordeelt als volgt. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (artikel 7:224 lid 1 BW). Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). 4.16. Niet in geschil is dat bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. In artikel 5 van de huurovereenkomst woonruimte staat enkel dat de huurder zich verplicht de woonruimte aan het einde van de huur op te leveren conform de oplevering van verhuurder aan huurder. Daaruit volgt echter niet wat die staat van de gehuurde woonruimte feitelijk inhoudt. Het risico voor het niet opmaken van een beschrijving rust op [gedaagde] als verhuurder. Omdat deze ontbreekt, wordt verondersteld dat [eiser] de woonruimte in dezelfde staat heeft ontvangen als dat hij deze heeft verlaten. De stelplicht en bewijslast dat de staat anders was bij aanvang van de huur ligt bij [gedaagde] . Ter onderbouwing van zijn stelling dat bij het einde van de huur sprake was van schade die bij aanvang van de huur nog niet aanwezig was, heeft hij enkel foto’s van de verkoopadvertentie van de woonruimte overgelegd om te vergelijken met de foto’s van de oplevering. Nu foto’s van de beginsituatie van de woonruimte ontbreken, kan niet worden vastgesteld of tijdens de huurperiode schade is veroorzaakt. De stelling van [gedaagde] dat door toedoen van [eiser] geen eindinspectie heeft plaatsgevonden en [eiser] daardoor geen beroep kan doen op het ontbreken van een getekende eindoplevering, maakt het voorgaande niet anders. Bovendien is, zoals [eiser] terecht heeft aangevoerd, niet gebleken dat deze schadeposten grotendeels (tot een bedrag van € 4.440,00) hersteld zijn wegens het ontbreken van facturen aan de kant van [gedaagde] . Evenmin is de gestelde waardevermindering van de woning (tot een bedrag van € 5.525,00) voldoende onderbouwd. 4.17. Ten aanzien van de verwijderde wasmachinekast (waarvan de schade € 582,00 zou zijn) heeft [eiser] onweersproken aangevoerd dat hij voor het betrekken van de woonruimte toestemming van [gedaagde] heeft gekregen om de wasmachinekast naar de schuur te verplaatsen, zodat deze gevorderde herstelkosten eveneens worden afgewezen. 4.18. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten wordt afgewezen. Huurachterstand 4.19. De huurachterstand bestaat volgens [gedaagde] uit enerzijds een bedrag van € 600,00 over de periode februari tot en met april 2021 dat [eiser] ten onrechte heeft ingehouden wegens de coronacrisis en anderzijds uit een bedrag van € 2.400,00 aan door [eiser] ingehouden huurpenningen vanwege verduurzaming en verbetering van de woonruimte. 4.20. [eiser] beroept zich ten aanzien van de periode februari tot en met april 2021 op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW in verband met coronamaatregelen en verwijst daarbij, naar de kantonrechter begrijpt, naar de beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021. Het betreft in dit geval echter een woonruimte en geen bedrijfsruimte die als gevolg van overheidsmaatregelen niet of in mindere mate kon worden geëxploiteerd, zoals aan de orde was in de beslissing van de Hoge Raad, zodat het verweer van [eiser] reeds daarom faalt. 4.21. Zijn beroep op verrekening van het bedrag van € 2.400,00 aan huurpenningen met de kosten die hij heeft gemaakt om de woonruimte te verduurzamen en te verbeteren, gaat evenmin op. Tegenover de betwisting door [gedaagde] heeft [eiser] onvoldoende toegelicht dat hij deze kosten heeft gemaakt als gevolg van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichting als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW om gebreken te verhelpen. Dat er gebreken waren, is onvoldoende onderbouwd. 4.22. Het verweer van [eiser] dat sprake is van rechtsverwerking, omdat [gedaagde] drie jaar heeft stilgezeten, slaagt ook niet, aangezien naar vaste rechtspraak enkel tijdsverloop voor het aannemen van rechtsverwerking onvoldoende is.

De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen af, in reconventie 5.2. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 3.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 23 april 2025 tot aan de dag van volledige betaling, 5.3. wijst het meer of anders gevorderde af, zowel in conventie als in reconventie 5.4. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen onder 5.2 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025. 46409/62375 Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Hoge Raad 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, rechtsoverweging 3.6.