ECLI:NL:RBGEL:2025:6554

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/435683 / HA ZA 24-246 Vonnis van 13 augustus 2025 in de zaak van [eiser in conventie] , te [woonplaats] , gemeente Buren, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser in conventie] , advocaat: mr. N.F.W. Sturris, tegen DE TUINHUISMAKELAAR B.V., te Eck en Wiel, gemeente Buren, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Tuinhuismakelaar, advocaat: mr. A.C. de Kanter. [eiser in conventie] en Tuinhuismakelaar worden hierna tezamen ook wel aangeduid als ‘partijen’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 30 oktober 2024, - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 maart 2025. 1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald. 2De zaak in het kort 2.1. Tuinhuismakelaar heeft voor [eiser in conventie] een aanbouw gerealiseerd aan zijn woning. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden zijn door [eiser in conventie] twijfels ontstaan over de uitvoering daarvan. [eiser in conventie] heeft daarom twee deskundigen, [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , onderzoek laten doen naar de uitbouw. Beide deskundigen komen tot de conclusie dat de uitbouw gebrekkig is. [bedrijf 2] is van oordeel dat ook de fundering van de uitbouw niet goed uitgevoerd is. De enige manier om de gebreken aan de fundering te herstellen is om de gehele aanbouw te slopen en weer opnieuw op te bouwen. Tuinhuismakelaar kan zich niet vinden in die conclusie van [bedrijf 2] en heeft zelf (destructief) onderzoek naar de uitbouw laten doen door [bedrijf 3] . [bedrijf 3] is van oordeel dat het hoekprofiel in de aanbouw niet voldoet en vervangen moet te worden, maar dat sloop van de aanbouw niet nodig is. 2.2. [eiser in conventie] vordert in deze procedure dat de aanbouw gesloopt en opnieuw gebouwd wordt op kosten van Tuinhuismakelaar of dat Tuinhuismakelaar hem een schadevergoeding betaalt. Tuinhuismakelaar vordert op haar beurt betaling van een nog openstaande factuur voor de werkzaamheden aan de aanbouw en de opheffing van de beslagen die [eiser in conventie] ten laste van haar heeft gelegd. 2.3. De rechtbank is van oordeel dat de aanbouw op funderingsniveau gebrekkig is uitgevoerd. Om de gebreken aan de fundering te herstellen moet de gehele aanbouw worden gesloopt en opnieuw worden gebouwd. Een andere oplossing om de gebreken aan de fundering te herstellen is er namelijk niet. Tuinhuismakelaar wordt dan ook veroordeeld om een bedrag van € 100.716,36 (inclusief btw) aan [eiser in conventie] te betalen. Het verweer van Tuinhuismakelaar (dat er sprake zou zijn van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser in conventie] ) volgt de rechtbank niet en de rechtbank ziet ook geen grond om te komen tot een matiging van de schadevergoeding. Voor de extra kosten die [eiser in conventie] nog moet maken als gevolg van de herstelwerkzaamheden, zal de rechtbank de zaak verwijzen naar een schadestaatprocedure. 2.4. Ook de vordering van Tuinhuismakelaar tot betaling van de openstaande factuur (ten bedrage van € 7.780,11 (inclusief btw)) zal worden toegewezen. De vordering tot opheffing van de beslagen zal worden afgewezen omdat niet is gebleken dat [eiser in conventie] ten onrechte beslag heeft gelegd en ook een belangenafweging in zijn voordeel uitvalt.

3.1. Tuinhuismakelaar is een onderneming die zich bezighoudt met de bouw van tuinhuizen, veranda’s, overkappingen en andere (voornamelijk) houten constructies in de tuin. In april 2022 heeft [eiser in conventie] contact opgenomen met de (enig) aandeelhouder en bestuurders van Tuinhuismakelaar, de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), voor de realisatie van een uitbouw aan zijn (privé)woning. [eiser in conventie] en [naam 1] kenden elkaar uit het dorp en via de onderneming van [eiser in conventie] . 3.2. Op 13 april 2022 heeft Tuinhuismakelaar per e-mail een offerte uitgebracht voor de uit te voeren werkzaamheden. Partijen hebben op 9 mei 2022 per e-mail de afspraken vastgelegd die zij met elkaar hadden gemaakt over de uitvoering van de werkzaamheden. Op 11 mei 2022 heeft [eiser in conventie] een (gewijzigde) schets ontvangen van de uitbouw van de heer [naam 3] , die daarvoor door Tuinhuismakelaar was ingeschakeld. In die tekening zijn (voor zover hier relevant) op verschillende plaatsen de volgende opmerkingen geplaatst: - ‘ stalen balk volgens opgave constructeur’, - ‘ verbinding staal-staal in overleg met constructeur’, - ‘ oplegging in overleg met constructeur. +- 20 cm aanhouden hiervoor’. 3.3. Voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden hebben partijen geen constructeur benaderd en hebben zij geen constructieberekening laten opstellen. 3.4. Op 30 mei 2022 is Tuinhuismakelaar begonnen met de uitvoering van de werkzaamheden aan de woning van [eiser in conventie] . Niet alle werkzaamheden aan de woning en uitbouw zijn door Tuinhuismakelaar verricht. Zo is bijvoorbeeld het zetten van de tegels en plaatsen van de keuken in opdracht van [eiser in conventie] door andere partijen uitgevoerd. 3.5. Tijdens de werkzaamheden ontstonden bij [eiser in conventie] twijfels over kwaliteit van de uitvoering. Daarop heeft [eiser in conventie] op 26 oktober 2022 aangegeven de buitenwerkzaamheden die door Tuinhuismakelaar zijn gedaan door een externe partij te laten controleren op een juiste en waterdichte manier van afwerking. 3.6. De werkzaamheden zijn eind november 2022 door Tuinhuismakelaar afgerond. Tuinhuismakelaar heeft voor de werkzaamheden in totaal een bedrag van € 56.474,28 (inclusief btw) gefactureerd. De laatste factuur (ten bedrage van € 7.780,31 (inclusief btw)) is door [eiser in conventie] niet betaald, de overige facturen wel. 3.7. Op 12 januari 2023 is [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) bij de woning van [eiser in conventie] geweest voor een inspectie van het uitgevoerde werk. Tuinhuismakelaar was bij deze inspectie aanwezig. Op 23 januari 2023 heeft [bedrijf 1] haar bouwkundig expertiserapport opgesteld. Uit dat rapport blijkt dat er (in ieder geval) elf gebreken aan de uitbouw zijn. Zo constateert [bedrijf 1] , voor zover voor deze procedure relevant en samengevat weergegeven, bijvoorbeeld dat: de isolatiewaarden voor de vloer, de gevel en het dak niet voldoen aan de overeenkomst en het Bouwbesluit 2012 (hierna: het Bouwbesluit); er onzekerheid is over de constructieve sterkte van de vloer en de staalconstructies; er sprake is van onjuiste aansluitingen tussen buitenkozijnen op de omringende constructies en er een vloerrandsponning en vorstrand ontbreekt, en; het metselwerk van de zij- en achtergevel buiten de vloerrand staat waardoor het metselwerk niet wordt ondersteund door de vloer of de fundering. 3.8. De herstelkosten voor de door [bedrijf 1] geconstateerde gebreken bedragen € 30.700,00 (inclusief btw). 3.9. Begin april 2023 constateert [eiser in conventie] op een tweetal plaatsen scheuren in de voegen bij de vloertegels in de aanbouw. Ook opent en sluit de schuifpui op dat moment niet meer goed. [eiser in conventie] sommeert Tuinhuismakelaar daarom om beschikbare informatie over de gebruikte schroefpalen te verstrekken. Verder vraagt [eiser in conventie] aan Tuinhuismakelaar of zij bereid is opdracht te geven voor het maken van een constructieberekening. Zo niet, dan laat [eiser in conventie] zelf een berekening maken. 3.10. Op 23 mei 2023 stuurt Tuinhuismakelaar een constructieberekening toe aan [eiser in conventie] . De berekening dateert van 6 maart 2023. Bij het opstellen van de berekening is de feitelijke situatie bij de woning van [eiser in conventie] niet gecontroleerd. 3.11. [eiser in conventie] geeft, vanwege de bij hem gerezen twijfels over de (constructie van de) aanbouw, de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) opdracht om de door Tuinhuismakelaar feitelijk gerealiseerde aanbouw te beoordelen en de constructie door te rekenen. Op 7 juli 2023 komt [bedrijf 2] ter plaatste om de situatie te beoordelen. Op 14 juli 2023 verschijnt het rapport van [bedrijf 2] . In dat rapport worden door [bedrijf 2] (samengevat weergegeven) de volgende gebreken aan de aanbouw geconstateerd: er is geen deugdelijke koppeling gemaakt tussen de (vloer van) de bestaande bouw en de nieuwe aanbouw. De consequentie is dat er scheuren in de vloer kunnen ontstaan door het zich zetten van de nieuwe vloer; er zijn metalen schroefpalen gebruikt als fundering van de vloer, die normaal gesproken worden gebruikt voor de bouw van lichtere objecten zoals tuinhuisjes. De schroefpalen reiken bovendien niet of nauwelijks tot de vaste grondlaag. Verder is er geen funderingsbalk of vorstrand toegepast. De consequentie van het voorgaande is dat de vloer over de palen gaat hangen en scheurt op de punten waar de schroefpalen in de grond zitten; het ontbreken van een vorstrand zorgt er verder voor dat de grond (door vorst en opdooi) bij de rand omhoog komt. De consequentie daarvan is dat de vloer en wanden vervormen (en er dus schade aan de tegelvloer en wanden ontstaat) en de pui vast komt te zitten; de stenen borstwering is voor een deel op de isolatie gefundeerd. Voor de vloer is een ongefundeerde klampsteen aangebracht die ervoor moet zorgen dat de borstwering niet gaat kantelen. Het gevolg hiervan is dat het zeer waarschijnlijk is dat er scheuren in het metselwerk zullen komen; de bestaande achtergevel is bijna geheel gesloopt om een mooie aansluiting met de nieuwbouw te krijgen. Door [bedrijf 2] wordt aangenomen dat de ligger nagenoeg geheel op het buitenblad van de muur rust. Daardoor worden de krachten van de bovenverdieping op een andere plaats in de fundering overgebracht. Die oplegging voldoet niet en dient aangepast te worden; één van de leggers is aan één kant op hout opgelegd. Door [bedrijf 2] wordt aangenomen dat aan de andere kant van de legger een houten kolom is toegepast. De consequentie daarvan is dat de daadwerkelijke uitvoering van het werk zeven keer zwakker is dan op basis van de constructieberekening voorgeschreven en dus niet voldoet. [bedrijf 2] schrijft daarover dat de constructieve veiligheid in het geding is. Dit dient zo snel mogelijk te worden opgelost door een stempel onder de legger te plaatsen waardoor de overspanning met ongeveer één meter wordt ingekort; de belasting van het dak van de aanbouw steunt (onder andere) af op houten regels links en rechts van de pui. Die zijn niet dusdanig sterk dat die de belasting kunnen opnemen. De belasting van het dak van de aanbouw draagt dus gedeeltelijk op de pui af. Gevolg daarvan is dat het kozijn nooit vervangen kan worden. 3.12. [bedrijf 2] schrijft in haar conclusie van het rapport dat er constructief een aantal gebreken aan de uitbouw zijn. Het inkorten van de overspanning van de ligger door het plaatsen van een stempel dient op korte termijn te gebeuren.

in conventie 4.1. [eiser in conventie] vordert, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: - primair: o Tuinhuismakelaar te gebieden binnen twee weken na dit vonnis opdracht te geven aan [bedrijf 4] het herstel uit te voeren conform de technische omschrijving, en; o dat indien Tuinhuismakelaar weigert om die opdracht te verstrekken, [eiser in conventie] wordt gemachtigd om namens Tuinhuismakelaar aan [bedrijf 4] opdracht te geven om het herstel uit te voeren in overeenstemming met de technische omschrijving; o te verklaren voor recht dat Tuinhuismakelaar aansprakelijk is voor de te lijden schade en extra kosten door [eiser in conventie] als gevolg van de herstelwerkzaamheden, nader op te maken bij staat. - subsidiair: o Tuinhuismakelaar te veroordelen tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 100.716,36 (inclusief btw), te vermeerderen met eventuele prijsstijgingen tot de datum van dit vonnis; o te verklaren voor recht dat Tuinhuismakelaar aansprakelijk is voor de te lijden schade en extra kosten door [eiser in conventie] als gevolg van de herstelwerkzaamheden, nader op te maken bij staat. - meer subsidiair: o te verklaren voor recht dat Tuinhuismakelaar aansprakelijk is voor de gebreken in het door haar uitgevoerde werk en Tuinhuismakelaar te veroordelen tot betaling van alle schade van [eiser in conventie] , op te maken bij staat. - zowel primair, subsidiair en meer subsidiair: o Tuinhuismakelaar te veroordelen tot betaling van de deskundigenrapporten van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] ten bedrage van € 8.956,66 (inclusief btw); o Tuinhuismakelaar te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.871,73; o Tuinhuismakelaar te veroordelen in de proceskosten. 4.2. [eiser in conventie] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Tussen partijen is een overeenkomst tot stand gekomen. Tuinhuismakelaar is tekortgeschoten in de nakoming van het opgedragen werk. Tuinhuismakelaar heeft namelijk zowel in bouwkundig als in constructief opzicht steken laten vallen. Er is geen goed en deugdelijk werk geleverd dan wel niet volgens de opdracht gewerkt. In de eerste plaats vordert [eiser in conventie] (op grond van artikel 3:296 en 3:299 BW) herstel van de aanbouw op kosten van de Tuinhuismakelaar (al dan niet via een rechterlijke machtiging), uit te voeren door een andere aannemer, zijnde [bedrijf 4] . Mocht die vordering niet worden toegewezen, dan vordert [eiser in conventie] , subsidiair, betaling van een vervangende schadevergoeding (op grond van artikel 6:87 BW). [eiser in conventie] heeft Tuinhuismakelaar herhaaldelijk gesommeerd om aansprakelijkheid te erkennen voor de gebreken, met een plan van aanpak voor de oplossing voor de geconstateerde gebreken te komen en de gebreken in het werk te herstellen. Daarop werd door Tuinhuismakelaar niet of niet concreet gereageerd. Zij is inmiddels dan ook in verzuim vanaf 20 februari en/ of 20 maart 2023, althans een andere datum uit één van de (sommatie)brieven van [eiser in conventie] aan (de advocaat van) Tuinhuismakelaar. 4.3. [eiser in conventie] stelt ook gevolgschade te lijden door de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Bijvoorbeeld omdat de keuken gedemonteerd en weer gemonteerd moet worden de er meubels opgeslagen moeten worden. Deze schade kan nu nog niet (voldoende) concreet begroot worden, zodat die schade in een schadestaatprocedure vastgesteld zou moeten worden. 4.4. De vordering tot vergoeding van de deskundigenrapporten volgt uit artikel 6:96, lid 2 onder b BW en zijn kosten gemaakt ter vaststelling van de door [eiser in conventie] geleden schade. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten volgt uit artikel 6:96, lid 2 onder BW en zijn kosten gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Voor de hoogte van die kosten kijkt [eiser in conventie] naar het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). 4.5. Tuinhuismakelaar voert verweer en stelt (samengevat) in de eerste plaats dat [eiser in conventie] , de opdrachtgever, eigen schuld heeft (in de zin van artikel 6:101 BW) aan de vermeende gebreken in het werk. [eiser in conventie] heeft zelf aan Tuinhuismakelaar opgedragen hoe bepaalde delen van het werk moesten worden uitgevoerd. In de tweede plaats betwist Tuinhuismakelaar dat zij werk dat door anderen is verricht, dient te herstellen. Tuinhuismakelaar heeft immers niet alle werkzaamheden verricht. Verder betwist Tuinhuismakelaar de door [eiser in conventie] gevorderde (omvang van de) schade. Daarnaast betwist Tuinhuismakelaar de gevorderde deskundigenkosten. De buitengerechtelijke incassokosten komen volgens Tuinhuismakelaar evenmin voor vergoeding in aanmerking, want die dienen ter voorbereiding van de zaak. Bovendien is het beslag door [eiser in conventie] nodeloos gelegd. 4.6. Tot slot voert Tuinhuismakelaar bij wijze van verweer nog aan dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser in conventie] . [eiser in conventie] heeft namelijk geen herstel toegelaten, ondanks dat dit diverse keren door Tuinhuismakelaar is aangeboden. Bovendien heeft [eiser in conventie] de laatste factuur onbetaald gelaten. Op die factuur stond een fatale betaaltermijn. Die termijn is verstreken, waardoor [eiser in conventie] dus in verzuim is geraakt. Omdat [eiser in conventie] in verzuim is, kan Tuinhuismakelaar niet meer in verzuim raken. in reconventie 4.7. Tuinhuismakelaar vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser in conventie] te veroordelen tot betaling van de openstaande factuur van € 7.780,11 en opheffing van de door [eiser in conventie] gelegde conservatoire beslagen op haar bankrekening, dat laatste op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 per dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan. 4.8. Tuinhuismakelaar legt aan de vordering tot betaling van de openstaande factuur van 31 december 2022 nakoming ten grondslag. Er stond een betalingstermijn van 14 dagen op de factuur. [eiser in conventie] is door de factuur niet te betalen dus per 14 januari 2023 in verzuim. De rechtbank begrijpt de onderbouwing van de vordering tot opheffing van de ‘nodeloos gelegde beslagen’ zo dat deze opgeheven dienen te worden omdat de vorderingen in conventie afgewezen moeten worden. 4.9. [eiser in conventie] voert verweer. [eiser in conventie] stelt dat hij de factuur van 31 december 2022 mocht opschorten. De uitbouw was namelijk niet deugdelijk gerealiseerd. Door [eiser in conventie] werden herstelwerkzaamheden niet belemmerd, maar er werd door Tuinhuismakelaar geen adequaat voorstel tot herstel gedaan. [eiser in conventie] was dus niet gehouden om in te gaan op de voorstellen tot herstel van Tuinhuismakelaar. Bovendien is [eiser in conventie] niet in (schuldeisers)verzuim vanwege het verlopen van de betaaltermijn van de factuur. Er is namelijk geen afspraak gemaakt over de betaaltermijn, zodat de termijn vermeld op de factuur geen fatale termijn is. Tot slot voert [eiser in conventie] aan dat hij ook belang heeft bij handhaving van de beslagen, gelet op de omvang van de vordering die hij heeft en omdat het beslag dient ter behoud van zijn verhaalspositie. 4.10. Op de stellingen van partijen, in conventie en reconventie, wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. De kern van het geschil tussen partijen draait om de vraag of er door Tuinhuismakelaar een deugdelijke aanbouw is gemaakt, meer in het bijzonder of de fundering van de aanbouw deugdelijk is en of de aanbouw volledig moet worden afgebroken. Juridisch kader 5.2. Een aannemer is verplicht zijn werkzaamheden uit te voeren in overeenstemming met hetgeen de aannemer en de opdrachtgever zijn overeengekomen en daarbij dient de aannemer ook te voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Wat goed en deugdelijk werk is wordt onder andere ingekleurd door de normen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit en eventueel van toepassing zijnde andere algemeen toepasselijke bouwtechnische veiligheidseisen (zoals NEN-normen en/of montagevoorschriften vanuit de leverancier van de bouwmaterialen). 5.3. Tussen partijen is blijkens de offerte met betrekking tot de fundering van de aanbouw afgesproken dat Tuinhuismakelaar voor de aanbouw grond zou uitgraven en een geïsoleerde betonvloer zou storten, ‘onder de rij afgewerkt’. Meer is er tussen partijen over de fundering niet afgesproken, zodat deze afspraken weinig houvast bieden bij de beoordeling van de uitvoering van het werk. Gekeken zal dus vooral moeten worden naar de andere hiervoor genoemde normen. Op basis van die normen is de rechtbank van oordeel dat de aanbouw niet deugdelijk is gemaakt door Tuinhuismakelaar. De rechtbank licht dat als volgt toe. De fundering van de aanbouw is niet deugdelijk uitgevoerd 5.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanbouw enkele gebreken bevat. Tuinhuismakelaar heeft enkele gebreken aan de aanbouw namelijk erkend. Het gaat daarbij om een aantal gebreken die benoemd zijn in het rapport van [bedrijf 1] (het aanpassen van de isolatie van de aanbouw, het dichtpurren van een luchtstroom, het plaatsen van nieuwe lekdorpels en het plaatsen van een nieuwe bijkeukendeur). Ook heeft Tuinhuismakelaar erkend dat de oplegging van de hoeklijnen in de aanbouw gebrekkig zijn, zoals geconstateerd door [bedrijf 2] en [bedrijf 3] . Vaststaat dus dat de aanbouw gebreken vertoont. De vraag is echter of er daarnaast nog meer gebreken zijn die de door [eiser in conventie] verlangde sloop- en herstelwerkzaamheden rechtvaardigen. Voor de beantwoording van die vraag is voornamelijk van belang of de fundering van de aanbouw deugdelijk is uitgevoerd. [eiser in conventie] heeft namelijk gesteld dat de aanbouw (ook) op funderingsniveau niet deugdelijk is gemaakt. Hij verwijst daarbij naar het rapport en het memo van [bedrijf 2] . De bevindingen uit dat rapport en het memo zijn hierboven onder r.o. 3.11 en 3.17 weergegeven. In het kort komen de bevindingen erop neer dat de fundering van de aanbouw niet voldoet omdat er geen koppeling is gemaakt met de bestaande bouw, althans geen koppeling op funderingsniveau, er geen funderingsbalk en geen vorstrand is toegepast, de stenen borstwering onvoldoende gefundeerd is en de (oplegging van de) hoeklijnen niet voldoet. 5.5. [naam 2] heeft ter zitting verklaard dat hij nog steeds achter de bevindingen in zijn rapport staat, ook nu ter zitting duidelijk werd hoe de fundering is opgebouwd. Tijdens de zitting is tussen partijen namelijk als onweersproken komen vast te staan dat de fundering van de uitbouw als volgt door Tuinhuismakelaar is uitgevoerd: 10 centimeter isolatie met daarop 12 centimeter gewapend beton met dubbele bewapening (twee netten). Daarnaast is nog een geïsoleerde kantplank geplaatst van 30 centimeter. Op de betonvloer is door [eiser in conventie] nog een 5 of 8 centimeter dikke cementdekvloer gerealiseerd. Verder zijn er nog drie schroefpalen met een lengte van 1,60 meter door Tuinhuismakelaar in de grond geboord die, aldus Tuinhuismakelaar, niet waren geoffreerd maar als extra versteviging zijn gebruikt. 5.6. Ten aanzien van de fundering van de aanbouw zijn de conclusies van [naam 2] dat de grond onder de aanbouw tot een diepte van ongeveer 180 centimeter uit klei bestaat. Vanaf 180 centimeter verandert de samenstelling van de grond naar meer zand. Er zijn door Tuinhuismakelaar schroefpalen van 160 centimeter toegepast. Die hangen volgens [naam 2] dus in klei. Bovendien zijn er maar drie schroefpalen toegepast. Als er zes schroefpalen waren toegepast, dan zou de overspanning tussen de palen minder zijn geweest en zou scheurvorming in de betonvloer van de aanbouw niet aan de orde zijn geweest. Ook als een funderingsbalk was geplaatst, kan de vloer niet kunnen doorbuigen en is er geen scheurvorming. Dit is echter niet gebeurd, waardoor er volgens [bedrijf 2] niet is voldaan aan het Bouwbesluit en de constructieve normen. Ook is er geen vorstrand toegepast. Daardoor komt de grond aan de rand van de vloer van de aanbouw door vorst en opdooi omhoog. De consequentie daarvan is dat de vloer en wanden vervormen (en er dus schade aan de tegelvloer en wanden ontstaat) en de pui vast komt te zitten. 5.7. Door Tuinhuismakelaar is op haar beurt weliswaar betwist dat de fundering van de aanbouw niet deugdelijk is gemaakt, maar tegenover de gemotiveerde onderbouwing van de gebreken door [eiser in conventie] heeft zij die betwisting onvoldoende onderbouwd. Tuinhuismakelaar baseert haar stelling dat de fundering (wel) voldoet, zo gaf zij ter zitting aan, namelijk enkel op haar eigen ervaring bij het leggen van vloeren en op het rapport van [bedrijf 3] . De bevindingen in het rapport van [bedrijf 3] zijn hiervoor onder r.o. 3.15 en 3.16 weergegeven. De conclusie van [bedrijf 3] is dat gehele sloop van de aanbouw niet nodig is. Door haar zijn echter geen berekeningen gemaakt om de (constructie van de) fundering te controleren. In het rapport van [bedrijf 3] wordt bovendien niet ingegaan op de punten van [bedrijf 2] , zoals hiervoor onder r.o. 5.5 en 5.6 genoemd. Door Tuinhuismakelaar is ter zitting ook verklaard dat [bedrijf 3] geen (destructief) onderzoek naar de fundering heeft gedaan. De enkele, verder niet onderbouwde, opmerking van [bedrijf 3] dat sloop van de gehele aanbouw niet noodzakelijk is, legt daarmee onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andersluidend oordeel te komen over de deugdelijkheid van de fundering. Ook is door Tuinhuismakelaar niet onderbouwd waaruit haar ervaring met het leggen van soortgelijke vloeren als die van de aanbouw van [eiser in conventie] bestaat. Sterker nog, in haar conclusie van antwoord stelt Tuinhuismakelaar zich op het standpunt dat het realiseren van een uitbouw aan een woning niet valt binnen de ‘core-werkzaamheden’ die Tuinhuismakelaar normaal uitvoert. Ook de ervaring van Tuinhuismakelaar met het leggen van vloeren legt – tegenover de onderbouwing van [eiser in conventie] – dus onvoldoende gewicht in de schaal. Voor zover Tuinhuismakelaar met dit standpunt heeft willen betogen dat het realiseren van een deugdelijke fundering voor deze uitbouw niet van haar kon worden verwacht, geldt dat zij de opdracht niet had moeten aannemen. 5.8. Het betoog van Tuinhuismakelaar dat de bevindingen van [bedrijf 2] enkel gebaseerd zijn op aannames en daarmee dus niet vaststaat dat de aanbouw ondeugdelijk is, is in het licht van het voorgaande eveneens onjuist. Daar waar de bevindingen van [bedrijf 2] in eerste instantie wellicht nog deels gebaseerd waren op aannames, bijvoorbeeld ten aanzien van de hoeveelheid en lengte van de gebruikte schroefpalen, is ter zitting toegelicht hoe de (fundering van de) aanbouw is opgebouwd. Op basis van die informatie heeft [naam 2] ter zitting ook nog bevestigd dat de aannames die hij heeft gedaan bij het opstellen van de rapportage (gelet op hetgeen besproken is ter zitting) blijkbaar dus in overstemming zijn met de feitelijke realisatie van het werk en dat zijn bevindingen en conclusies dus overeind blijven.

5.43. In reconventie heeft Tuinhuismakelaar de betaling van de factuur van 31 december 2022 gevorderd ten bedrage van € 7.780,11 (inclusief btw) en de opheffing van de beslagen die [eiser in conventie] op de bankrekening van Tuinhuismakelaar heeft gelegd, dat laatste op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 per dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan. [eiser in conventie] moet de factuur betalen 5.44. Ten aanzien van de vordering tot betaling van de openstaande factuur overweegt de rechtbank als volgt. Per datum van de dagvaarding heeft [eiser in conventie] de verbintenis tot nakoming omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Door omzetting gaat de oorspronkelijke verbintenis teniet en eindigt het verzuim. Vloeit de in schadevergoeding omgezette verbintenis voort uit een wederkerige overeenkomst, dan blijft de schuldeiser (in dit geval: [eiser in conventie] ) zijn tegenprestatie verschuldigd. Deze verbintenis tot het verrichten van de tegenprestatie ondergaat geen verandering, ook niet wat betreft het moment van ontstaan of van opeisbaarheid. 5.45. Gelet op het voorgaande moet vastgesteld worden dat [eiser in conventie] door omzetting van de verbintenis in vervangende schadevergoeding (inmiddels) gehouden is om de factuur van Tuinhuismakelaar te voldoen. [eiser in conventie] heeft in eerste instantie de betaling van de factuur van 31 december 2022 opgeschort omdat de door Tuinhuismakelaar geleverde prestatie tot het realiseren van de aanbouw gebrekkig was en een (adequaat) aanbod tot herstel uitbleef. De verbintenis tot het herstellen van de aanbouw is inmiddels – door omzetting – echter teniet gegaan. Tuinhuismakelaar is ten aanzien van die prestatie dus ook niet (meer) in verzuim en [eiser in conventie] heeft daarom geen opschortingsrecht meer. Door omzetting blijft [eiser in conventie] zijn eigen prestatie evenwel verschuldigd. De factuur moet dus betaald worden. 5.46. Door Tuinhuismakelaar wordt de wettelijke rente over het openstaande bedrag van € 7.780,11 (inclusief btw) gevorderd vanaf 31 december 2022. [eiser in conventie] betwist echter dat er door Tuinhuismakelaar voorafgaand aan de onderhavige procedure een ingebrekestelling is gestuurd ten aanzien van de betaling van de factuur van 31 december 2022. Dit is door Tuinhuismakelaar niet weersproken. Evenmin is er, zoals hiervoor reeds overwogen, sprake van een fatale betalingstermijn. [eiser in conventie] was voorafgaand aan deze procedure dus nog niet in verzuim voor wat betreft haar betalingsverplichting. 5.47. Een dagvaarding kan echter eveneens worden aangemerkt als een ingebrekestelling indien deze voldoet aan de daaraan in de omstandigheden van het geval op het punt van ingebrekestelling te stellen eisen. De rechtbank is van oordeel dat hetzelfde geldt voor een inleidend gedingstuk aan de zijde van de gedaagde in een procedure, waarin een zelfstandige tegeneis wordt ingesteld (in dit geval: een conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie). 5.48. Uit de proceshouding van [eiser in conventie] leidt de rechtbank af dat hij zich op het standpunt stelt niet gehouden te zijn de factuur van 31 december 2022 te voldoen en dat aanmaning daartoe nutteloos zou zijn. Daarvan uitgaande voldoet de conclusie van antwoord, teven eis in reconventie, aan het bepaalde in artikel 6:82 lid 2 BW nu daarin aanspraak werd gemaakt op betaling van de openstaande factuur van 31 december 2022 (vermeerderd met wettelijke rente). [eiser in conventie] is dan ook per de roldatum waarop Tuinhuismakelaar de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, heeft aangebracht bij de rechtbank in verzuim (zijnde per 14 augustus 2024). De beslagen worden niet opgeheven 5.49. Ten aanzien van de vordering van Tuinhuismakelaar tot opheffing van de beslagen die [eiser in conventie] op de bankrekeningen van Tuinhuismakelaar heeft gelegd, overweegt de rechtbank als volgt. 5.50. De maatstaf ter beoordeling van de vraag of beslagen opgeheven moeten worden is dat summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor beslag is gelegd. Ook dient een belangenafweging plaats te vinden tussen de belangen van de beslaglegger bij handhaving van de beslagen aan de ene kant en de belangen van de beslagene bij opheffing van dat beslag aan de andere kant. 5.51. De rechtbank is niet (summierlijk) gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van [eiser in conventie] . Deze vordering is in conventie toegewezen. Ook heeft [eiser in conventie] voldoende onderbouwd waarom hij, gelet op zijn verhaalspositie, belang heeft bij handhaving van de beslagen. Tuinhuismakelaar heeft niets gesteld over haar belang bij opheffing van de beslagen. De rechtbank is van oordeel dat het belang van [eiser in conventie] bij handhaving van de beslagen zwaarder weegt dan het belang van Tuinhuismakelaar bij opheffing van de beslagen. De rechtbank wijst de vordering van Tuinhuismakelaar op dit punt dan ook af. Wettelijke handelsrente 5.52. Door Tuinhuismakelaar is aanspraak gemaakt op vergoeding van de wettelijke handelsrente. Zij heeft echter niet onderbouwd waarom er in deze situatie sprake is van een ‘handelsovereenkomst’ (zoals bedoeld in artikel 6:119a BW). Onder handelsovereenkomst wordt verstaan de overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen. 5.53. Hoewel Tuinhuismakelaar een rechtspersoon is, is [eiser in conventie] deze overeenkomst als consument aangegaan. Daarmee is geen sprake van een handelsovereenkomst, zodat er ook geen wettelijke handelsrente verschuldigd is. De rechtbank is ambtshalve van oordeel dat wel de wettelijke rente over de factuur verschuldigd is. Deze zal worden toegewezen per 14 augustus 2024 (de hiervoor onder 5.48 vastgestelde verzuimdatum van [eiser in conventie] ). Proceskosten 5.54. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Uitvoerbaarheid bij voorraad 5.55. Door [eiser in conventie] is bezwaar gemaakt tegen de door Tuinhuismakelaar gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van de vorderingen in reconventie. Tuinhuismakelaar heeft in haar spreekaantekeningen aangegeven ermee akkoord te zijn dat het vonnis in reconventie niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Gelet hierop zal de rechtbank de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad afwijzen.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt Tuinhuismakelaar tot betaling aan [eiser in conventie] van een schadevergoeding van € 100.716,36, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.2. verklaart voor recht dat Tuinhuismakelaar jegens [eiser in conventie] aansprakelijk is voor de schade die door [eiser in conventie] eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de herstelwerkzaamheden aan de aanbouw, 6.3. veroordeelt Tuinhuismakelaar tot vergoeding aan [eiser in conventie] van die onder r.o. 6.2 vermelde schade, op te maken bij staat, 6.4. veroordeelt Tuinhuismakelaar om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 8.956,66 (inclusief btw) aan kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade, 6.5. veroordeelt Tuinhuismakelaar om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 1.871,73 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.6. veroordeelt Tuinhuismakelaar in de proceskosten van € 6.801,30, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Tuinhuismakelaar niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.7. veroordeelt Tuinhuismakelaar tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.8. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1 en 6.4 tot en met 6.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 6.9. wijst het meer of anders gevorderde af. in reconventie 6.10. veroordeelt [eiser in conventie] om binnen veertien dagen na de vonnisdatum aan Tuinhuismakelaar te betalen een bedrag van € 7.780,11 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 14 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling, 6.11. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 6.12. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. Arts en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025. 1963 Zie in gelijke zin: gerechtshof Amsterdam 21 april 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ2235, r.o. 4.6 en 4.7. Hoge Raad 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1028, r.o. 4.2.1. Hoge Raad 26 april 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9339, r.o. 3.4.2. Zie in gelijke zin gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 september 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2984, r.o. 3.7 en 3.8. Zie bijvoorbeeld: Hoge Raad 4 oktober 2024, ECLI:NL:HR:2024:1384, r.o. 4.2. Zie Hoge Raad 4 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:1954, r.o. 3.2.1. Zie Hoge Raad 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1012, r.o. 3.5.3.

De overige gebreken behoeven geen dringende actie, maar zullen zeer waarschijnlijk binnen een periode van drie tot vier jaar zichtbaar worden. Het gaat dan om beschadigingen, scheuren en andere esthetische aspecten of (gedeeltelijke) onbruikbaarheid. Hieronder valt bijvoorbeeld het vastlopen van de schuifpui. Volgens [bedrijf 2] moet de uitbouw van de fundering tot aan de bovenkant opnieuw worden uitgevoerd om een deugdelijke uitbouw te maken. De kosten daarvan worden ingeschat op ongeveer € 100.000,00 (exclusief btw, exclusief interieur en exclusief afwerking (vloerbedekking, schilderwerk, et cetera)). 3.13. [eiser in conventie] heeft in juli 2023 een stempel in de uitbouw laten plaatsen ter ondersteuning van de ligger, zoals door [bedrijf 2] geadviseerd. 3.14. Na de rapportage van [bedrijf 2] vindt tussen (de advocaten van) partijen correspondentie plaats over de door [bedrijf 2] geconstateerde gebreken en vindt er een bespreking plaats bij [eiser in conventie] thuis, op 1 september 2023. Partijen komen er onderling echter niet uit. 3.15. Op 13 oktober 2023 vindt in opdracht van Tuinhuismakelaar gedeeltelijk destructief onderzoek plaats in de woning van [eiser in conventie] door [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). Ook [eiser in conventie] en [naam 2] zijn hierbij aanwezig. Op 3 november 2023 verschijnt het rapport van [bedrijf 3] . [bedrijf 3] komt, voor zover relevant en samengevat weergegeven, tot de volgende conclusies: de bestaande ligger is een HE260A-profiel en voldoet aan de constructieberekening. De oplegging van de ligger is correct; de hoekprofielen voldoen niet aan de berekening en dienen vervangen te worden; de linkerhelft van de schuifpui is waterpas. De rechterhelft niet. Dit is geen probleem voor de werking van de pui. Er dient 2 millimeter extra speling gecreëerd te worden om te zorgen dat de werking van schuifpui niet belemmerd kan worden. 3.16. [bedrijf 3] onderschrijft de conclusie van [bedrijf 2] dat de hoeklijn die de ligger moet ondersteunen niet voldoet en dat een stempel in de aanbouw noodzakelijk is om de overspanning te verkorten. De conclusie dat er in de toekomst beschadigingen of scheuren zullen ontstaan onderschrijft [bedrijf 3] echter niet. Ook de conclusie van [bedrijf 2] dat de uitbouw van de fundering tot aan de bovenkant opnieuw uitgevoerd moet worden, onderschrijft [bedrijf 3] niet. Volgens haar is de uitbouw deugdelijk gebouwd. Daarnaast zet [bedrijf 3] vraagtekens bij de kostenraming van [bedrijf 2] voor de herstelwerkzaamheden aan de aanbouw. [bedrijf 3] schrijft verder nog: “Door [bedrijf 2] [ [bedrijf 2] , toevoeging rechtbank] is aangegeven in de rapportage na het onderzoek dat de constructie niet geheel correct is. Nadat wij, [bedrijf 3] , de gehele woning hebben waargenomen en deze hebben ingemeten kunnen wij met kracht zeggen dat enkele bevindingen in de rapportage van [bedrijf 2] niet van toepassing zijn. De benoemde conclusies in de rapportage van [bedrijf 2] zijn aannames en niet op geconstateerde metingen berust. (…) De gehele aanbouw slopen, zoals beweerd is door [bedrijf 2] , is absoluut niet noodzakelijk doordat er tijdig ingegrepen is door de extra steun te plaatsen onder de hoekprofielen. Nu is het alleen een kwestie van de hoekprofielen te vervangen door een hiervoor berekend HE profiel.” 3.17. In een memo van 7 november 2023 (hierna: het memo) geeft [naam 2] een reactie op het rapport van [bedrijf 3] van 3 november 2023. In het memo schrijft [naam 2] , voor zover in deze procedure relevant en samengevat weergegeven: dat de HEA 260 ligger inderdaad voldoet, maar dat ook uit het rapport van [bedrijf 3] niet blijkt of de opleggingen voldoende zijn nu de oplegging in de keuken niet is onderzocht; dat [bedrijf 3] de onderliggende oorzaak voor het vastlopen van de pui niet heeft onderzocht en de door haar aangedragen oplossing het probleem niet aanpakt; dat de fundering van de uitbouw niet is onderzocht door [bedrijf 3] en dat daardoor niet is gezegd dat de problemen zijn opgelost met het vervangen van de hoeklijnen; dat hij het niet met [bedrijf 3] eens is dat er nauwelijks symptomen zijn waaruit blijkt dat fundering niet goed zou zijn. De verzakking van de schuifpui kan wel degelijk duiden op een ondeugdelijke fundering. De scheurvorming in het voegwerk van de tegelvloer ondersteunen door de vorm en richting de aanname dat sprake is van een ondeugdelijke fundering. Dit geldt temeer nu er – naar moet worden aangenomen – slechts drie schroefpalen zijn toegepast. Er zijn dus nog steeds grote twijfels over de fundering bij [naam 2] ; dat er bij [naam 2] enkele vragen leven over (praktische) uitvoering van de door [bedrijf 3] voorgestelde herstelwerkzaamheden. 3.18. Op 8 januari 2024 is door [bedrijf 2] een ‘technische omschrijving’ opgesteld (hierna: de technische omschrijving) voor de sloop, demontage en het opnieuw maken van de uitbouw aan het huis van [eiser in conventie] . Op basis van de technische omschrijving heeft aannemersbedrijf [bedrijf 4] op 15 februari 2024 een offerte opgesteld voor de werkzaamheden aan de woning van [eiser in conventie] (hierna: de offerte van [bedrijf 4] ). De offerte bedraagt € 100.716,36 (inclusief btw). 3.19. Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd over de gebreken en het herstel maar zijn niet tot een regeling gekomen.

Gelet op de verklaring van Tuinhuismakelaar over de opbouw van de fundering staat naar het oordeel van de rechtbank vast hoe de fundering is opgebouwd en moet, gelet op het rapport en het memo van [bedrijf 2] , vastgesteld worden dat die fundering niet deugdelijk is uitgevoerd. Nader destructief onderzoek, zoals door Tuinhuismakelaar voorgesteld, voegt niets toe omdat de opbouw van de fundering niet (meer) ter discussie staat. Het punt is juist dat de wijze waarop de fundering is uitgevoerd gebrekkig is vanwege (onder andere) het gebruik van te weinig en te korte schroefpalen en/of het niet plaatsten van een funderingsbalk en het niet plaatsen van een vorstrand. Voor die vaststellingen is geen destructief onderzoek nodig. 5.9. Voor zover Tuinhuismakelaar heeft betwist dat zij verantwoordelijk is voor de gebreken in de fundering omdat [eiser in conventie] ook werkzaamheden zelf heeft uitgevoerd c.q. door derden heeft laten uitvoeren, heeft zij dit onvoldoende onderbouwd. Volgens Tuinhuismakelaar zien deze werkzaamheden op nutsvoorzieningen, elektra, keuken, vloer en stuk- en schilderwerk. Gesteld noch gebleken is dat deze werkzaamheden betrekking hebben op de fundering, zodat de rechtbank hieraan voorbijgaat. 5.10. Door Tuinhuismakelaar is verder nog het verweer gevoerd dat [eiser in conventie] tijdens het werk opdrachten gaf aan Tuinhuismakelaar over hoe het werk uitgevoerd moest worden. Als het werk op die punten niet voldoet, dan levert dat eigen schuld op (in de zin van artikel 6:101 BW) aan de zijde van [eiser in conventie] . De rechtbank gaat niet mee in dit betoog van Tuinhuismakelaar. Niet alleen is door [eiser in conventie] betwist dat door hem werd bepaald hoe het werk uitgevoerd moest worden, Tuinhuismakelaar heeft ook niet gesteld op welke aspecten van de bouw die opdrachten van [eiser in conventie] dan zouden zien. Daarmee staat dus niet vast dat de opdrachten van [eiser in conventie] , als hij die al gaf, zagen op de fundering van de aanbouw. Nog daargelaten dat als [eiser in conventie] inderdaad opdrachten aan Tuinhuismakelaar verstrekte, op Tuinhuismakelaar dan de verplichting rustte om te waarschuwen als het werk tot risico’s en/of gebreken zou leiden of onuitvoerbaar zou zijn (zoals volgt uit artikel 7:754 BW). Door Tuinhuismakelaar is niet gesteld dat zij dit heeft gedaan, zodat de rechtbank alsdan tot de vaststelling zou komen dat zij niet aan die waarschuwingsplicht heeft voldaan. Ditzelfde geldt voor het betoog van Tuinhuismakelaar dat de uitbouw van [eiser in conventie] niet teveel mocht kosten en dat als gevolg daarvan is gekozen voor een goedkopere oplossing voor de fundering. Indien juist is dat daarover ‘aan de voorkant’ (de rechtbank begrijpt: in de offerte) andere keuzes hadden moeten worden gemaakt, zoals Tuinhuismakelaar ter zitting heeft betoogd, had zij daar [eiser in conventie] op moeten wijzen. 5.11. De rechtbank is gelet op het voorgaande dus van oordeel dat de door Tuinhuismakelaar gemaakte aanbouw, waaronder de fundering van de aanbouw, ondeugdelijk is uitgevoerd. Geen herstel door een derde 5.12. Het is vervolgens de vraag waar die vaststelling toe zou moeten leiden. Primair vordert [eiser in conventie] – samengevat – Tuinhuismakelaar te gebieden binnen twee weken na datum vonnis opdracht te geven aan [bedrijf 4] om herstel uit te voeren conform de technische omschrijving, en, indien Tuinhuismakelaar weigert om die opdracht te verstrekken, [eiser in conventie] te machtigen om namens Tuinhuismakelaar aan [bedrijf 4] opdracht te geven om het herstel uit te voeren in overeenstemming met de technische omschrijving. Door [eiser in conventie] wordt dus feitelijk nakoming gevorderd door een derde in naam van Tuinhuismakelaar en – indien Tuinhuismakelaar dat weigert – om een machtiging om het werk door een ander ( [bedrijf 4] ) te laten verrichten in naam van en voor rekening en risico van Tuinhuismakelaar. [eiser in conventie] baseert zich hierbij op artikel 3:296 BW (voor wat betreft de nakoming) en 3:299 BW (voor wat betreft de machtiging). 5.13. De rechtbank is van oordeel dat de primaire vordering van [eiser in conventie] niet kan worden toegewezen. Artikel 3:296 lid 1 BW biedt geen mogelijkheid om nakoming te vorderen van Tuinhuismakelaar als de schuldenaar, uit te voeren door een derde. Daarnaast biedt artikel 3:299 BW ook niet de ruimte om [eiser in conventie] als de schuldeiser te machtigen om een derde in te schakelen om het werk uit te voeren, in naam van en voor rekening en risico van Tuinhuismakelaar. Artikel 3:299 BW voorziet in de situatie dat de schuldeiser (in dit geval [eiser in conventie] ) zelf wordt gemachtigd om (in eigen naam) het werk uit te (laten) voeren. Dat is door [eiser in conventie] echter niet gevorderd. Ook is door [eiser in conventie] niets gevorderd over de kosten van de werkzaamheden, terwijl hij – zo verklaarde hij ter zitting – heeft bedoeld om de kosten voor de herstelwerkzaamheden ten laste van Tuinhuismakelaar te laten komen. Hij heeft zijn eis ook niet gewijzigd. Zonder vordering tot veroordeling van Tuinhuismakelaar in de herstelkosten heeft hij niets aan de machtiging. Bij de beoordeling of een machtiging in de zin van artikel 3:299 BW toegewezen moet worden, dient er bovendien een belangafweging plaats te vinden tussen enerzijds de belangen van de schuldeiser en anderzijds de belangen van de schuldenaar. Door [eiser in conventie] is echter niets gesteld over de wederzijdse belangen, mede in relatie tot de door haar minimaal (of maximaal) te verwachten herstelkosten. De primaire vordering zal dus worden afgewezen. [eiser in conventie] heeft wel recht op vervangende schadevergoeding 5.14. Subsidiair, namelijk voor het geval de rechtbank de primaire vordering afwijst, vordert Tuinhuismakelaar betaling van een vervangende schadevergoeding (in de zin van artikel 6:87 BW). De gevorderde schadevergoeding komt overeen met de offerte van [bedrijf 4] en bedraagt € 100.716,36. 5.15. Voor toewijzing van een vordering op grond van vervangende schadevergoeding is vereist dat er sprake is van een overeenkomst en een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst. Daaraan is, zoals hiervoor al overwogen, voldaan. Verder is vereist dat er schade is geleden, dat er een causaal verband is tussen de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en die schade en dat er een omzettingsverklaring door [eiser in conventie] is uitgebracht. Voor dat laatste is ook vereist dat Tuinhuismakelaar in verzuim verkeerde ten tijde van de omzettingsverklaring. De rechtbank is van oordeel dat ook aan deze vereisten is voldaan en licht dat hieronder nader toe. Tuinhuismakelaar is sinds 7 augustus 2023 in verzuim 5.16. Voor de vraag of [eiser in conventie] zijn verbintenis tot herstel mocht omzetten in een schadevergoedingsvordering, is vereist dat er sprake is van verzuim aan de zijde van Tuinhuismakelaar. Tuinhuismakelaar is door [eiser in conventie] (in ieder geval) op twee momenten in gebreke gesteld: op 6 februari 2023 voor de gebreken die volgden uit het rapport van [bedrijf 1] en op 18 juli 2023 voor de gebreken uit het rapport van [bedrijf 2] . Vaststaat dat herstel van de aanbouw niet heeft plaatsgevonden. 5.17. De rechtbank is van oordeel dat Tuinhuismakelaar in verzuim is geraakt op 7 augustus 2023. Op die datum was de termijn verstreken die [eiser in conventie] aan Tuinhuismakelaar heeft gesteld voor het opstellen van een plan van aanpak voor het herstel van de gebreken aan de aanbouw zoals beschreven in het rapport van [bedrijf 2] .

Omdat Tuinhuismakelaar binnen die (redelijke) termijn geen plan van aanpak voor het herstel heeft opgesteld, laat staan een begin heeft gemaakt met het herstel van de aanbouw, is zij per 7 augustus 2023 in verzuim. 5.18. De rechtbank gaat niet mee in het verweer van Tuinhuismakelaar dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser in conventie] . Tuinhuismakelaar heeft pas op de zitting aangegeven bereid te zijn om de fundering te herstellen, maar dan wel ook pas als uit destructief onderzoek zou blijken dat de fundering ondeugdelijk is. Zoals hiervoor vastgesteld is de fundering gebrekkig en kan dit ook zonder destructief onderzoek vastgesteld worden. Tuinhuismakelaar had – om niet in verzuim te raken – dan ook binnen de door [eiser in conventie] gestelde redelijke termijn een aanbod tot herstel van de (fundering van de) aanbouw moeten doen. Dat heeft zij nagelaten. Bovendien mocht [eiser in conventie] het door Tuinhuismakelaar aangeboden herstel weigeren, omdat dat herstel de gebreken in de fundering van de aanbouw niet zouden oplossen. Hetzelfde geldt voor het aangeboden herstel voor de oplegging van de hoekprofielen. [eiser in conventie] is daardoor niet in schuldeisersverzuim komen te verkeren. Ook is [eiser in conventie] niet in schuldeisersverzuim geraakt door het niet-betalen van de factuur van 31 december 2022. De betalingstermijn die op de factuur is opgenomen, is – anders dan door Tuinhuismakelaar gesteld – namelijk geen fatale termijn. Over de betalingstermijn is tussen partijen niets afgesproken. Deze is dus eenzijdig door Tuinhuismakelaar op de factuur opgenomen en is dus geen 'bepaalde termijn' zoals bedoeld in artikel 6:83 sub a BW. [eiser in conventie] is door Tuinhuismakelaar ook niet in gebreke gesteld om de factuur te voldoen. Door [eiser in conventie] is een omzettingsverklaring uitgebracht 5.19. Op de voet van artikel 6:87 lid 1 BW wordt, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis omgezet in een tot vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk meedeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. Iedere schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat de schuldeiser schadevergoeding in plaats van nakoming wenst, is voldoende voor de omzetting als bedoeld in deze bepaling. Een omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 lid 1 BW kan besloten liggen in de dagvaarding of andere gedingstukken. 5.20. [eiser in conventie] heeft bij dagvaarding kenbaar gemaakt zijn vordering tot nakoming van de overeenkomst te willen omzetten in een vordering tot schadevergoeding, als de primaire vordering door de rechtbank zou worden afgewezen. De rechtbank vat dit op als een voorwaardelijke omzettingsverklaring. Aan de voorwaarde is voldaan omdat de primaire vordering is afgewezen. Uit de dagvaarding blijkt bovendien duidelijk dat [eiser in conventie] de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst wenst om te zetten in een verbintenis tot betaling van een schadevergoeding. Aan de eisen die artikel 6:87 BW aan een omzettingsverklaring stelt, is dus voldaan. Schade en causaal verband 5.21. De omstandigheid dat de door [bedrijf 2] geconstateerde gebreken tot schade leiden bij [eiser in conventie] , staat naar het oordeel van de rechtbank vast. De door [bedrijf 2] gestelde gebreken moeten hersteld worden. Die herstelkosten komen voor rekening van Tuinhuismakelaar. De vraag is echter hoe ver de herstelwerkzaamheden moeten gaan om de gebreken te herstellen. Door [eiser in conventie] is in dat kader gesteld, mede aan de hand van de technische omschrijving, dat de aanbouw volledig gesloopt moet worden en vervolgens weer opgebouwd. De rechtbank is van oordeel dat [eiser in conventie] hiermee voldoende heeft onderbouwd dat volledige sloop van de aanbouw en het daarna weer opbouwen daarvan de enige oplossing is voor de ontstane gebreken. De gebreken zijn namelijk niet beperkt tot bijvoorbeeld het metselwerk, de oplegging van de hoeklijnen en de isolatie van muren en dak, maar bevinden zich ook – zoals hiervoor overwogen – op funderingsniveau. Tuinhuismakelaar heeft dit onder verwijzing naar het rapport van [bedrijf 3] weliswaar betwist, maar uit dat rapport blijkt niet op grond waarvan [bedrijf 3] tot dat oordeel komt. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder r.o. 5.7 is overwogen geldt dat zij deze betwisting onvoldoende heeft onderbouwd. Omvang van de schadevergoeding 5.22. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat in het geval een vervangende schadevergoeding wordt gevorderd, de schade moet worden begroot op basis van de vermogensvermindering die ten tijde van de niet-nakoming door de tot de prestatie gerechtigde is geleden ten opzichte van de situatie waarin hij zou zijn geraakt bij behoorlijke nakoming van de verbintenis. Er moet dus een vergelijking worden gemaakt tussen de feitelijke situatie waarin de huidige, gebrekkige aanbouw moet worden gesloopt en opnieuw opgebouwd en de hypothetische situatie waarin de aanbouw (in eerste instantie) deugdelijk was uitgevoerd. 5.23. [eiser in conventie] vordert de omzetting van de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding per datum vonnis. Ter zitting is toegelicht dat hiervoor gekozen is zodat eventuele kostenstijgingen tussen het moment van de offerte van [bedrijf 4] (24 februari 2024) en de vonnisdatum dan meegenomen kunnen worden. De rechtbank stelt voorop, zoals hiervoor overwogen, dat de verbintenis tot schadevergoeding in de plaats komt van de eerdere verbintenis tot nakoming. Vanaf 30 april 2024, de dagvaardingsdatum, was Tuinhuismakelaar dus niet meer gehouden tot nakoming van haar verplichting om gebreken te herstellen, maar uitsluitend tot het betalen van vervangende schadevergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat het moment van de omzetting (dus: 30 april 2024) geldt als peildatum voor begroting van de schade aan de zijde van [eiser in conventie] . De schade van [eiser in conventie] dient dus te worden begroot naar het moment van de omzetting. Dit betekent dat met prijsstijgingen sinds 30 april 2024 geen rekening dient te worden gehouden, nog daargelaten dat [eiser in conventie] ook niet heeft gesteld dat die prijsstijgingen zich hebben voorgedaan, hoe hoog die zijn geweest of hoe die berekend moeten worden. 5.24. De door [eiser in conventie] gevorderde vervangende schadevergoeding is gebaseerd op volledige sloop en herbouw van de aanbouw. Hij wenst in de positie te komen waarin hij zou hebben verkeerd als de aanbouw (in eerste instantie) goed uitgevoerd zou zijn. [eiser in conventie] baseert zich daarbij op de offerte van [bedrijf 4] , die is opgesteld aan de hand van de technische omschrijving. De totale kosten van de werkzaamheden bedragen € 100.716,36 (inclusief btw). De offerte als zodanig (dat wil zeggen: de bedragen die op de offerte zijn opgenomen) is niet betwist door Tuinhuismakelaar. De rechtbank zal de vordering van [eiser in conventie] tot betaling van € 100.716,36 dan ook toewijzen. 5.25. Aan het voorgaande doet niet af dat tussen partijen vaststaat dat Tuinhuismakelaar enkel verantwoordelijk was voor de casco van de aanbouw en dat het aanleggen van de nutsvoorzieningen, het schilderwerk, het stucwerk, het plaatsen van de keuken, het leggen van de vloeren en de elektra door andere partijen c.q. [eiser in conventie] zelf zijn gedaan.

Hoewel de herstelprestatie (en daarmee de vervangende schadevergoeding die daarop gebaseerd is) van Tuinhuismakelaar strikt genomen niet verder reikt dan de sloop van de huidige aanbouw en het opnieuw casco opbouwen daarvan, komen ook de andere schadeposten die gemoeid zijn met het (opnieuw) afwerken van de aanbouw (zoals het opnieuw schilderen en stucen, het opnieuw leggen van de vloer en elektra en het opnieuw plaatsen van de keuken) voor vergoeding in aanmerking. Die kosten zijn immers een direct gevolg van de tekortkomingen van Tuinhuismakelaar in de realisatie van de (fundering van de) aanbouw. Het is dus aan Tuinhuismakelaar te wijten dat [eiser in conventie] de kosten voor de afwerking van de woning twee keer dient te maken. Op grond van artikel 6:74 BW jo. 6:96 BW e.v. dient Tuinhuismakelaar dus ook die kosten aan [eiser in conventie] te vergoeden. Geen grond voor matiging van de schadevergoedingsvordering 5.26. Tuinhuismakelaar heeft verder nog aangevoerd dat de oorspronkelijke aanneemsom in totaal € 56.474,28 (inclusief btw) bedroeg en dat die – in combinatie met andere financiële voordelen die [eiser in conventie] heeft gehad – in geen enkele verhouding staan tot de gevorderde schadevergoeding. Voor zover Tuinhuismakelaar hiermee een matigingsverweer heeft willen voeren of heeft willen aanvoeren dat de schadeomvang niet in redelijkheid is toe te rekenen aan de schadeveroorzakende gebeurtenis, gaat de rechtbank daaraan voorbij. De rechtbank licht dat als volgt toe. 5.27. De matigingsbevoegdheid van de rechter is opgenomen in artikel 6:109 BW. Uit de wettekst van artikel 6:109 BW en jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de in artikel 6:109 BW neergelegde maatstaf, die tot voorzichtigheid en objectivering van inzicht noodzaakt, de rechter ertoe noopt met terughoudendheid gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een wettelijke verplichting tot schadevergoeding te matigen. Bij zijn oordeel om al dan niet te matigen moet de rechter alle omstandigheden van het geval bezien. 5.28. Door Tuinhuismakelaar zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die tot matiging van de schadevergoeding noodzaken. De enkele omstandigheid dat de schade hoger is dan de overeengekomen aanneemsom is daarvoor onvoldoende. Bovendien is de door [eiser in conventie] in het geding gebrachte offerte, zoals hiervoor overwogen, als zodanig niet betwist. Ook is door [eiser in conventie] ter zitting nader toegelicht waarin het verschil tussen de offerte van [bedrijf 4] en de overeengekomen aanneemsom met Tuinhuismakelaar gelegen is. Dit is door Tuinhuismakelaar niet voldoende betwist. Verder is door Tuinhuismakelaar niet gesteld waarom de gevorderde schade in redelijkheid niet kan worden toegerekend aan de schadeveroorzakende gebeurtenis (in de zin van artikel 6:98 BW). De rechtbank ziet dus geen aanleiding om de schadevergoeding te matigen of op een lager bedrag te stellen. 5.29. Ten slotte heeft Tuinhuismakelaar nog aangevoerd dat rekening moet worden gehouden met ‘nieuw-voor-oud-compensatie’. De aanbouw wordt nu immers al 27 maanden intensief gebruikt, terwijl er een nieuwe aanbouw voor terugkomt. De rechtbank gaat aan die betwisting voorbij omdat door Tuinhuismakelaar niet onderbouwd is waaruit die compensatie zou moeten bestaan. Dit geldt eens te meer nu door [eiser in conventie] naar voren is gebracht dat geprobeerd gaat worden om onderdelen van de aanbouw (waaronder bijvoorbeeld de keuken) terug te plaatsen. Niet alles in de aanbouw zal dus nieuw zijn. Bovendien is van een aanbouw niet te verwachten dat de staat daarvan binnen 27 maanden zodanig achteruit gaat, dat dit tot een significante waardevermindering lijdt. Een compensatie nieuw-voor-oud is dus niet aan de orde. Wettelijke rente 5.30. De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de vonnisdatum. Voor de toekenning van wettelijke rente over vervangende schadevergoeding is namelijk vereist dat Tuinhuismakelaar ook ten aanzien van die schadevergoeding in verzuim is. Zoals hiervoor overwogen dient de omzettingsverklaring in dit geval gelezen te worden in de dagvaarding. Op grond van artikel 6:83, aanhef en onder b BW treedt verzuim van rechtswege en zonder ingebrekestelling in wanneer de verbintenis (tot vervangende schadevergoeding) niet terstond wordt nagekomen. Omdat [eiser in conventie] de omzettingsverklaring voorwaardelijk heeft gemaakt aan de beoordeling van de primaire vordering, ontstaat voor [eiser in conventie] niet eerder dan op de vonnisdatum de verplichting om de vervangende schadevergoeding te voldoen. De wettelijke rente zal dus worden toegewezen per de datum van dit vonnis. Verwijzing naar schadestaatprocedure 5.31. Door [eiser in conventie] is nog een verklaring voor recht gevorderd dat Tuinhuismakelaar aansprakelijk is voor de te lijden schade en te maken extra kosten door [eiser in conventie] als gevolg van de herstelwerkzaamheden, welke schadevergoeding opgemaakt dient te worden bij staat. In zijn dagvaarding en ter zitting heeft [eiser in conventie] toegelicht om welke (mogelijke) kosten het gaat. 5.32. Artikel 612 Rv stelt voorop dat de rechter bij een veroordeling tot schadevergoeding in zijn vonnis direct tot begroting van de schade overgaat. Alleen als dat niet mogelijk is, verwijst hij naar een schadestaatprocedure. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is vereist, maar ook voldoende, dat de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk is. 5.33. De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser in conventie] aangevoerde schadeposten zich op dit moment niet laten begroten, terwijl hij wel aannemelijk heeft gemaakt dat de mogelijkheid bestaat dat hij schade lijdt als gevolg van de uit te voeren herstel- en/of verbouwingswerkzaamheden. Dit is door Tuinhuismakelaar niet betwist. De rechtbank zal dan ook voor recht verklaren dat Tuinhuismakelaar aansprakelijk is voor de door [eiser in conventie] te lijden schade als gevolg van de herstelwerkzaamheden aan de aanbouw, welke schade opgemaakt zal worden bij staat. Kosten voor deskundigen 5.34. Door [eiser in conventie] wordt in totaal een bedrag van € 8.956,66 (inclusief btw) gevorderd voor de inschakeling van deskundigenbureaus [bedrijf 1] en [bedrijf 2] . Dit zijn redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96, lid 2 onder b BW. Door Tuinhuismakelaar zijn de deskundigenkosten betwist en is naar voren gebracht dat de kosten nodeloos zijn gemaakt omdat het rapport van [bedrijf 2] enkel op aannames is gebaseerd. Ook de kosten voor [bedrijf 1] zijn nodeloos gemaakt omdat [bedrijf 1] de aanbouw niet destructief heeft onderzocht en partijen er onderling uit zouden kunnen komen. 5.35. De rechtbank zal de gevorderde deskundigenkosten toewijzen omdat de kosten de rechtbank redelijk voorkomen en zij van oordeel is dat de kosten ook niet nodeloos zijn gemaakt. [bedrijf 2] en [bedrijf 1] hebben namelijk weliswaar geen destructief onderzoek uitgevoerd, maar dat hoefde in dit geval ook niet, zoals hiervoor reeds overwogen. Ook is onjuist dat het rapport van [bedrijf 2] enkel op aannames is gebaseerd, zoals eveneens hiervoor reeds overwogen. Buitengerechtelijke incassokosten 5.36. [eiser in conventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit).