ECLI:NL:RBGEL:2025:4784

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem Vonnis in hoofdzaak, vrijwaring en ondervrijwaring van 18 juni 2025 in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/422582 / HA ZA 23-328 van 1 [eiseres in conv 1] , 2. [eiseres in conv 2], beiden wonende te [woonplaats] , eiseressen in conventie in de hoofdzaak, verweersters in reconventie in de hoofdzaak, advocaat mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen, tegen 1 [gedaagde in conv 1] , 2. [gedaagde in conv 2], beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie in de hoofdzaak, eisende partijen in conventie in de hoofdzaak, advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/431590 / HA ZA 24-73 van 1 [gedaagde in conv 1] , 2. [gedaagde in conv 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisende partijen in de vrijwaringszaak, advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden, tegen [partij 3] , handelend onder de naam [bedrijf 1] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in de vrijwaringszaak, advocaat mr. A.C.M. van der Voet te Zoetermeer, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/437021 / HA ZA 24-302 van [partij 3] , handelend onder de naam [bedrijf 1] , wonende te [woonplaats] , eiser in de ondervrijwaringszaak, advocaat mr. A.C.M. van der Voet te Zoetermeer, tegen [partij 4] , tevens handelend onder de naam [bedrijf 2] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in de ondervrijwaringszaak, advocaat mr. B. Anik te Arnhem. Partijen worden hierna [partij 1] (in vrouwelijk enkelvoud), [partij 2] (in mannelijk enkelvoud), [partij 3] respectievelijk [partij 4] genoemd.

1.1. Het verdere verloop van zowel de procedure in de hoofdzaak, in de vrijwaring als in de ondervrijwaringszaak blijkt uit: het tussenvonnis van 11 september 2024 het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 4 december 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 23 januari 2020 hebben [partij 1] en [partij 2] een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst). Daarmee heeft [partij 2] een in [plaats] gelegen perceel bouwgrond aan [partij 1] verkocht, evenals een 1/4e aandeel in een perceel grond dat als binnenterrein fungeert tussen de te bouwen woning van [partij 1] en een drietal andere woningen. 2.2. Van de koopovereenkomst maakt als bijlage (onder meer) deel uit een technische omschrijving van de in opdracht van [partij 1] op het gekochte perceel te bouwen woning. In de technische omschrijving staat, voor zover relevant: “(…) BOUWKUNDIG (…) 5.0 STRAATWERK Het gezamenlijk erf zal worden bestraat met in de basis gebakken klinkers. De definitieve erfinrichting zal nader worden uitgewerkt. (…) W-INSTALLATIE Buitenriool Buitenriool pvc klasse manchet verbinding te leggen naar de hemelwaterafvoeren en vanaf hier naar de wordt het hemelwater geïnfiltreerd op eigen terrein. (…)” 2.3. De verkochte percelen zijn op 18 juni 2020 aan [partij 2] geleverd. 2.4. In de akte van levering komen onder meer de volgende passages voor: “KETTINGBEDING HAGEN EN PARKEREN (…) 2. Koper is verplicht op eigen terrein parkeergelegenheid te realiseren, welke bestaat uit een dubbele oprit dan wel twee afzonderlijke naast elkaar gesitueerde opstelplaatsen per woning (…).” (…) “BIJZONDERE BEPALINGEN/KETTINGBEDING 1. De koper is verplicht om op de erfgrenzen uitsluitend een “groene” erfafscheiding te plaatsen. Houten schuttingen en dergelijke zijn niet toegestaan.” 2.5. Na de levering heeft [partij 1] (door aannemer [bedrijf 3] , hierna [bedrijf 3] ) een woning laten bouwen op haar perceel. De woning is opgeleverd in mei 2021. 2.6. De woning van [partij 1] maakt deel uit van project “ [naam project] ”. Het project, dat een samenwerking is tussen [gedaagde in conv 1] , [bedrijf 3] en een architectenbureau, bestaat uit vier nieuwbouwwoningen met een middenterrein (hierna: het middenterrein). Het middenterrein is mandelig en gemeenschappelijk eigendom van de bewoners van [naam project] , onder wie naast [partij 1] ook [partij 2] zelf. 2.7. Het middenterrein is vanaf januari 2022 in opdracht en op kosten van [partij 2] aangelegd door [partij 3] . Het middenterrein is in april 2022 afgemaakt en opgeleverd. Bij de bestrating van het middenterrein heeft [partij 3] gebruik gemaakt van de diensten van [partij 4] . 2.8. [partij 1] heeft bij brief van haar advocaat van 5 september 2022 [partij 2] erop aangesproken dat het middenterrein vermoedelijk niet deugdelijk is aangelegd en dat [partij 1] hierdoor problemen ondervindt met de afwatering. Hij stelt daarin onder meer de vraag of het klopt dat het middenterrein hoger ligt dan op de tekening is aangegeven.[partij 2] heeft in reactie daarop onder meer betwist dat het middenterrein niet deugdelijk is aangelegd en erop gewezen dat het middenterrein niet bedoeld is voor de afwatering van de daaraan grenzende percelen. 2.9. [partij 2] heeft [partij 1] per e-mail van 15 oktober 2022 laten weten dat de door [partij 1] geplaatste erfafscheiding niet conform de akte van levering is. 2.10. Op 26 januari 2023 heeft [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ), op verzoek van [partij 1] een onderzoek ter plaatse uitgevoerd. [partij 2] , die daarvoor ook niet was uitgenodigd, is bij dat onderzoek niet aanwezig geweest. 2.11. In het daarvan opgemaakte rapport van 20 februari 2023 komen onder meer de volgende, door [partij 1] in de dagvaarding geciteerde, passages voor: “Uit onze bevindingen blijkt dat het gehele binnenterrein minimaal 10 tot 15 centimeter hoger ligt als deze zou liggen indien het juiste nulpunt en daarmee het juiste afschot was gerealiseerd. Doordat het binnenterrein op een punt zelfs hoger gelegen is als het perceel van partij 1 ( [partij 1] , toevoeging rechtbank) en er geen oprit met voldoende afschot gecreëerde kan worden is wateroverlast zeker niet uit te sluiten. (…) Uit onze bevindingen blijkt dat de afvoerbuis kleiner is als de uitlaatdiameter van de straatkolk en ook extra wordt belast door de aangesloten hemelwaterafvoeren. Voornoemde heeft een negatieve invloed op de waterverwerking van zowel partij 1, de belendende woning en het binnenterrein. (…) De toegepaste straatkolk zal indien sprake is van een afvoerstelsel met de juiste diameter en uitmondingsdiameter toereikend zijn om het hemelwater te verwerken. (…)“Het perceel voor de woning van partij 1 is niet bebouwd, hierdoor is over dit terrein geen waardeoordeel mogelijk. Ondanks dat perceel van partij 2 ( [partij 2] , toevoeging rechtbank) hoger gelegen als dat van partij 1 achten wij het, rekening houdend met de voornamelijk onverharde uitvoering hiervan, onwaarschijnlijk dat dit tot wateroverlast zal leiden. Wij merken op dat hierbij wel de oprit van partij 2, welke zoals in punt C aansluit op het ten opzichte van het perceel van partij 1, dan ook verlaagd moet worden. (…) Doordat er bij het uitzetten van het werk voornoemde fouten omtrent de maatvoering zijn gemaakt. Waardoor het binnenterrein 10 tot 15 centimeter hoger is, wat als direct gevolg heeft dat partij 1 haar oprit niet met het gebruikelijke afschot op het binnenterrein kan aansluiten en het binnenterrein op één punt zelfs hoger ligt als haar perceel is partieel herstel niet mogelijk. Het gehele binnenterrein zal verwijderd moeten worden waarbij ook het afvoerstelsel overeenkomstig behoort te zijn aan de bouwtekeningen met de juiste diameter.” Verder staat in het rapport dat dit is opgemaakt in conceptvorm, dat [partij 1] wordt verzocht het rapport aan te bieden aan de betrokken partijen die eventueel op- of aanmerkingen kunnen maken, waarna de opsteller van het rapport die zal bestuderen en eventueel inpassen in het rapport. 2.12. [partij 1] heeft bij brief van haar advocaat d.d. 8 maart 2023 het rapport van [bedrijf 4] aan [partij 2] verzonden met de mededeling dat het was afgerond. [partij 1] heeft [partij 2] daarbij voorgehouden dat [partij 2] gehouden is om er voor te zorgen dat het middenterrein en de afwatering opnieuw zullen worden aangelegd “en wel op een deugdelijke wijze.” 2.13. [partij 2] heeft bij brief van 23 maart 2023 -gemotiveerd- afwijzend gereageerd op de hiervoor genoemde brief. Daarbij heeft hij er onder meer op gewezen dat [partij 1] dient af te wateren op haar eigen perceel en niet via het middenterrein. Vervolgens hebben [partij 1] en [partij 2] nog verder gecorrespondeerd, zonder het eens te worden. 2.14. [partij 2] heeft op 20 november 2023 (nadat hij door [partij 1] was gedagvaard) door [bedrijf 5] een contra-expertise laten uitvoeren.

in conventie 3.1. [partij 1] vordert -samengevat- dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. [partij 2] veroordeelt om binnen een maand na betekening van het vonnis de koopovereenkomst alsnog behoorlijk na te komen en het middenterrein deugdelijk en op kosten van [partij 2] te (laten) herstellen conform het deskundigenrapport van [bedrijf 4] van 20 februari 2023, op straffe van verbeurte van een dwangsom; II. [partij 2] veroordeelt om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 1.635,32 inclusief BTW terzake van deskundigenkosten; III. [partij 2] veroordeelt tot betaling aan [partij 1] van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 925,00; IV. [partij 2] veroordeelt in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten. 3.2. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [partij 1] het volgende. Op grond van de koopovereenkomst rust op [partij 2] de verplichting om het middenterrein op een deugdelijke wijze aan te (laten) leggen, zodat het hemelwater op een juiste wijze afwatert en infiltratie van het hemelwater op eigen terrein mogelijk is. Om een deugdelijke afwatering te realiseren, is het noodzakelijk dat het middenterrein met het juiste afschot wordt aangelegd en de afvoerbuis waar het hemelwater op moet afwateren geschikt is voor de afwatering van dat hemelwater. [partij 1] kan nu geen oprit met voldoende afschot realiseren. Als gevolg van de hoogte van het middenterrein wordt hemelwater afgevoerd naar haar perceel. Zij heeft al een keer wateroverlast ondervonden doordat er water in de kruipruimte van haar woning was gekomen.Uit het rapport van [bedrijf 4] blijkt dat het middenterrein te hoog ligt en dat de afwatering ondeugdelijk is. [partij 2] is de overeenkomst dus niet deugdelijk nagekomen. [partij 1] heeft alvorens tot dagvaarding over te gaan buitengerechtelijke kosten gemaakt om nakoming van de overeenkomst te verkrijgen. Op grond van het Rapport BIK Integraal komt dit neer op een bedrag van € 925,00. Ook heeft zij zich genoodzaakt gezien om een deskundige in te schakelen ter vaststelling van de aansprakelijkheid van [partij 2] . De kosten daarvan bedragen € 1.635,32 (inclusief btw). 3.3. [partij 2] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vorderingen van [partij 1] moet afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de proceskosten alsmede de nakosten. 3.4. Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [partij 2] vordert -samengevat- dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: a. [partij 1] gebiedt om de bestaande hemelwaterafvoer binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis los te koppelen van de straatkolk gelegen op het gezamenlijke middenterrein en de aanwezige buis te verwijderen en om voorts het middenterrein deugdelijk te laten herstellen door een professionele partij, onder overlegging van bewijs daarvan aan [partij 2] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [partij 1] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00; [partij 1] gebiedt om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis haar hemelwaterafvoer aan te sluiten op een eigen infiltratiekoffer op eigen terrein, één en ander in overeenstemming met het bepaalde in de technische omschrijving en het bepaalde in artikel 4 van het Besluit lozing afvalwater huishoudens, onder overlegging van bewijs daarvan aan [partij 2] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [partij 1] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00; [partij 1] gebiedt om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis de op de erfgrenzen geplaatste houten schuttingdelen en de ijzeren hekwerken te verwijderen en om op genoemde erfgrenzen “groene” erfafscheidingen te plaatsen als bedoeld in artikel 1 van pagina 11 van de leveringsakte van 18 juni 2020, op straffe van een dwangsom; [partij 1] gebiedt om binnen twee maanden na betekening van het te wijzen vonnis over te gaan tot het realiseren van parkeergelegenheid op het eigen terrein van [partij 1] conform het bepaalde in artikel 2 van pagina 5 van de leveringsakte van 18 juni 2020, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eiseres in conv 1] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00; [partij 1] veroordeelt tot betaling aan [partij 2] van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 925,00; [partij 1] veroordeelt tot betaling aan [partij 2] van de deskundigenkosten ten bedrage van € 1.887,60; [partij 1] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten. 3.6. Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [partij 2] het volgende. [partij 1] is op grond van de koopovereenkomst gehouden om het hemelwater te infiltreren op zijn eigen terrein. [partij 1] voert echter in strijd daarmee het hemelwater af via een buis die zij heeft aangesloten op de straatkolk. [partij 1] heeft op de erfgrens aan de achterzijde van haar perceel een zwarte houten schutting geplaatst. Op het overige gedeelte van de erfgrens aan de achterzijde van haar perceel (tussen het perceel van [partij 1] en grond van de gemeente) heeft [partij 1] een ijzeren hekwerk geplaatst, waar klimplanten tegen aan zouden moeten groeien. De houten schutting en het ijzeren hekwerk voldoen niet aan het begrip ‘groene’ erfafscheiding als bedoeld in het kettingbeding in de | akte van levering. Het plaatsen van een houten schutting is bovendien op grond van het kettingbeding niet toegestaan. [partij 1] is op grond van artikel 2 van de leveringsakte verplicht om op eigen terrein parkeergelegenheid te realiseren, bestaande uit een dubbele oprit dan wel twee afzonderlijke naast elkaar gesitueerde opstelplaatsen. [partij 1] laat dit na. Hierdoor staat het bezoek van [partij 1] altijd geparkeerd op het gezamenlijke middenterrein, wat niet de bedoeling is. [partij 2] heeft de verplichting met betrekking tot de realisatie van parkeerplaatsen opgelegd gekregen door de gemeente en doorgelegd naar [partij 1] via een kettingbeding. Als de parkeerplaatsen niet worden gerealiseerd kan de gemeente en boete opleggen aan [partij 2]Door [partij 2] zijn meerdere brieven geschreven en hij heeft zich grote inspanningen getroost om [partij 1] te bewegen aan zijn verplichtingen te voldoen. Hij maakt daarom jegens [partij 1] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijkekosten van € 925,00.Ter weerleging van de eisen van [partij 1] in conventie was [partij 2] genoodzaakt [bedrijf 5] in te schakelen. Hij maakt jegens [partij 1] aanspraak op vergoeding van de daarmee gemoeide kosten van € 1.887,60. 3.7. [partij 1] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vorderingen van [partij 2] moet afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de proceskosten. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [partij 2] vordert - samengevat en deels voorwaardelijk - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat [partij 3] tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst met hem tot aanleg en bestrating van het middenterrein en dat [partij 3] de schade van hem die ziet op de kosten van herstel van het middenterrein dient te vergoeden; b. [partij 3] veroordeelt om aan hem te betalen al hetgeen waartoe hij in de hoofdzaak jegens [partij 1] mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak; c. [partij 3] veroordeelt in de proceskosten in de vrijwaring, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten; 4.2. [partij 3] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vordering(en) van [partij 2] moet afwijzen, dan wel matigen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de proceskosten. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. [partij 3] vordert - samengevat en deels voorwaardelijk - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat [partij 4] tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst met hem tot aanleg en bestrating van het middenterrein en dat [partij 4] de schade van hem, die ziet op de kosten van herstel van het middenterrein, dient te vergoeden; b. [partij 4] veroordeelt om aan hem te betalen al hetgeen waartoe hij in de vrijwaringszaak jegens [partij 2] mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de vrijwaringsprocedure; c. [partij 4] veroordeelt tot betaling van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; d. [partij 4] veroordeelt in de proceskosten in de ondervrijwaring, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. 5.2. [partij 4] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vorderingen van [partij 3] moet afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 3] in de proceskosten alsmede de nakosten. 5.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

6.1. [partij 1] stelt dat [partij 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [partij 1] spitst dit toe op het middenterrein. Het middenterrein is in opdracht van [partij 2] aangelegd nadat de woning van [partij 1] al was gebouwd. 6.2. [partij 1] heeft twee klachten. Het hemelwater dat op haar perceel valt kan volgens haar niet afwateren op het middenterrein en vanaf het middenterrein kan water naar haar perceel toe stromen.[partij 1] stelt, onder verwijzing naar de door haar geciteerde passages uit het [bedrijf 4] -rapport, dat dit komt doordat het middenterrein door [partij 2] te hoog is aangelegd. 6.3. Dit stelt de rechtbank voor de vraag of er wat beide klachten betreft sprake is van tekortschieten aan de zijde van [partij 2] 6.4. Op grond van artikel 6.3. van de tussen [partij 1] en [partij 2] gesloten koopovereenkomst zal de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: “bouwgrond, bestemd om door koper te worden gebouwd met een woonhuis.” 6.5. Tussen [partij 1] en [partij 2] is niet in geschil dat de deugdelijke aanleg van het middenterrein (in de koopovereenkomst wordt dit in artikel 21 lid 3 als “binnenterrein” aangeduid) tot de voor [partij 2] uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen behoort. Noch uit de inhoud van de koopovereenkomst, noch uit de daarbij behorende bijlage kan worden afgeleid hoe hoog het middenterrein moest worden aangelegd ten opzichte van het perceel waarop [partij 1] toen een woning wilde gaan bouwen. Evenmin blijkt dit uit de akte van levering, aangezien daarin (op bladzijde 1 onder b) alleen wordt vermeld dat [partij 2] aan [partij 1] het onverdeelde aandeel in het binnenterrein levert. 6.6. Uit de inhoud van de koopovereenkomst volgt meer in het bijzonder niet dat op [partij 2] de verplichting rustte om bij het bepalen van de hoogte van het middenterrein rekening te houden met afwateringsmogelijkheden vanaf het perceel van [partij 1] in die zin dat het water dat uit de lucht op het perceel van [partij 1] valt kan worden afgevoerd naar, of via, het middenterrein. In tegendeel, uit de technische omschrijving bij de koopovereenkomst volgt naar het oordeel van de rechtbank juist - anders dan [partij 1] ter zitting heeft betoogd - dat het hemelwater dat op het perceel van [partij 1] valt moet worden geïnfiltreerd in de bodem van het eigen perceel (dus het woonperceel van [partij 1] zelf). [partij 2] mocht er bij de aanleg van het middenterrein dan ook vanuit gaan dat er vanaf het perceel van [partij 1] geen hemelwater naar het middenterrein zou hoeven te kunnen stromen ten behoeve van de afwatering van [eiseres in conv 1] ’ perceel. Voor zover het perceel van [eiseres in conv 1] al niet zou kunnen afwateren naar het middenterrein, levert dat dan ook geen tekortkoming aan de zijde van [partij 2] op. Gelet op de passages uit het [bedrijf 4] -rapport waarnaar [partij 1] verwijst en hetgeen zij op ter zitting heeft aangevoerd, gaat [partij 1] er – in navolging van de door haar ingeschakelde deskundige, die bij zijn oordeel echter niet het standpunt van [partij 2] inzake de verplichting tot afwateren op eigen terrein heeft betrokken – kennelijk vanuit dat de hoogte van het middenterrein ten opzichte van het perceel van [partij 1] zodanig moet zijn dat [partij 1] haar oprit met het “juiste” of “gebruikelijke” afschot kan aanleggen. De rechtbank begrijpt dat daarmee wordt bedoeld: het afschot richting het middenterrein, zodat het water dat op de oprit valt kan wegstromen via het middenterrein. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat dit uitgangspunt niet juist is, zodat het middenterrein dus niet op die grond als “te hoog”, en de aanleg daarvan dus niet als ondeugdelijk kan worden beschouwd. Overigens is, mede gelet op hetgeen daarover door de deskundige van [bedrijf 5] is opgemerkt, door [partij 1] niet voldoende onderbouwd gesteld dat afwatering van de door haar aan te leggen oprit/tuinpad via de zijkanten naar haar eigen perceel niet mogelijk zou zijn. 6.7. Dan blijft nog over de vraag of de aanleg van het middenterrein niet deugdelijk is wegens te verwachten wateroverlast op het perceel van [partij 1] door water afkomstig van het middenterrein. Ook op dit punt heeft [partij 1] haar stellingen onvoldoende onderbouwd. Vast staat dat in het middenterrein een straatkolk is aangelegd die dient voor de afvoer van hemelwater. Die voorziening moet in de regel voldoende zijn om te voorkomen dat regenwater dat tijdens een regenbui niet kan worden verwerkt door de bodem van het middenterrein op het perceel van [partij 1] terecht komt. Daarbij komt nog dat onbestreden is dat de dorpel van de voordeur van de woning van [partij 1] hoger ligt dan de straatkolk. Zoals hiervoor al is overwogen dient [partij 1] af te wateren op haar eigen perceel en (dus) niet via de op haar dakgoot aangesloten buis naar de straatkolk op het middenterrein. Dat betekent dat, bij de vraag of het middenterrein qua afvoermogelijkheid van het daarop vallende hemelwater deugdelijk is aangelegd, de door [partij 1] (en kennelijk ook haar buren) aangebrachte verbinding tussen haar hemelwaterafvoer en de straatkolk moet worden weggedacht. [partij 1] heeft geen feiten gesteld waaruit, indien deze zouden komen vast te staan, volgt dat óók in dat geval de mogelijkheid tot afwatering van het middenterrein via de straatkolk ontoereikend zou zijn Zowel [bedrijf 4] als [bedrijf 5] wijzen in hun rapporten op mogelijke overbelasting van de straatkolk in combinatie met het feit dat het hemelwater vanuit de dakgoot van de woning van [partij 1] via een buis afwatert in de straatkolk, en het oordeel van [bedrijf 4] dat de straatkolk (in zijn huidige toestand) ontoereikend is lijkt op zijn minst mede op de aanwezigheid van de aansluiting op die twee hemelwaterafvoeren te zijn gebaseerd. 6.8. [partij 1] heeft tegen deze achtergrond onvoldoende toegelicht waaruit de gestelde tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst precies bestaat. Welke contractuele verplichting door [partij 2] niet is nagekomen, is niet duidelijk geworden. De conclusie is dat [partij 1] niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat het middenterrein zoals dat er nu bij ligt niet deugdelijk is of anderzijds niet beantwoordt aan de overeenkomst. Hierop stuit de vordering tot herstel van het middenterrein af. Dit nog daargelaten dat de vordering tot herstel van het middenterrein “conform het rapport van [bedrijf 4] ” onvoldoende bepaald is om te kunnen worden toegewezen, laat staan op straffe van verbeurte van een dwangsom, aangezien dit tot executiegeschillen zou kunnen leiden. 6.9. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat [partij 1] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daadwerkelijk wateroverlast heeft ondervonden als gevolg van het in haar ogen ondeugdelijk aangelegde middenterrein. Dat is immers niet onderzocht. Water in de kruipruimte kan ook worden veroorzaakt door stijging van het grondwater, wat zich kan voordoen in natte periodes, of door water dat afkomstig is van het perceel van [partij 1] zelf. Niet bestreden is dat het jaar 2023 een zeer nat jaar is geweest. Met de door [partij 1] als productie 15 en 16 overgelegde foto’s wordt -anders dan [partij 1] stelt- dan ook niet aangetoond dat de kruipruimte onder haar woning dienst doet als wadi voor hemelwater dat van het middenterrein rechtstreeks naar haar perceel loopt.[partij 2] heeft overigens reeds bij conclusie van antwoord aangevoerd dat hij nooit klachten van andere bewoners heeft ontvangen over wateroverlast en dat dit meer in het bijzonder geldt voor de bewoner van een woning die op dezelfde hoogte ligt als de woning van [partij 1] Dit is door [partij 1] niet tegengesproken.

loskoppeling hemelwaterafvoer van de straatkolk en verwijdering buis 7.1. Zoals hiervoor in conventie al is geoordeeld volgt uit de tot de koopovereenkomst behorende technische omschrijving (zie het hiervoor onder 2.2. weergegeven citaat) dat het hemelwater dat op het perceel van [partij 1] valt moet worden geïnfiltreerd op eigen terrein. Dit betekent dat [partij 1] ervoor moet zorgen dat het hemelwater (ook dat wat via de dakgoot wordt afgevoerd van het dak van haar woning) op haar perceel afwatert. 7.2. Nu de vordering tot het loskoppelen van de bestaande hemelwaterafvoer is gebaseerd op de koopovereenkomst en toewijzing van dit onderdeel van de vordering de belangen van de overige deelgenoten van de eigendom van het middenterrein niet raakt, is er in zoverre geen aanleiding om de niet gedagvaarde deelgenoten in de onderhavige procedure te laten betrekken. 7.3. [partij 1] heeft erkend dat het hemelwater uit de dakgoot via een buis afwatert in de straatkolk op het middenterrein (door partijen ook wel ‘put’ genoemd) en het hemelwater dus niet afwatert op haar perceel. Zij stelt echter dat deze afvoer van het hemelwater is aangelegd in (feitelijke) opdracht van [partij 2] , die volgens haar het aanleggen van het riool op haar perceel met de aannemer [bedrijf 3] heeft afgestemd. Zij verwijst in dat kader naar een kaartje “situatie riolering” dat door haar als onderdeel van productie 1 bij de dagvaarding (als bijlage bij de koopovereenkomst) is overgelegd en stelt dat de aannemer [bedrijf 3] weliswaar de buis vanaf haar hemelwaterafvoer naar het middenterrein heeft aangelegd, maar dat die buis op de straatkolk moet zijn aangesloten door [partij 3] toen die in opdracht van [partij 2] het middenterrein aanlegde. [partij 2] heeft gemotiveerd betwist dat zij feitelijk opdrachtgever (van de aannemer) was met betrekking tot de aanleg van de verbinding van de hemelwaterafvoer met de straatkolk. [partij 2] heeft ook gesteld dat het door [partij 1] overgelegde kaartje “situatie riolering” een oud kaartje (uit 2019) is, dat geen bijlage was bij de koopovereenkomst. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij een brief overgelegd van de bij de levering betrokken notaris, met als bijlage een kopie van de originele leveringsakte en koopovereenkomst met daaraan gehechte bijlagen, waaronder een (ander) kaartje van de beoogde situatie ter plaatse van het perceel van [partij 1] en het middenterrein. [partij 1] heeft, zeker in het licht van deze betwistingen door [partij 2] , naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat [partij 2] als feitelijk opdrachtgever voor de aanleg van de hemelwaterafvoer naar de straatkolk moet worden beschouwd. Zij heeft namelijk geen feiten gesteld waar dit uit volgt. Weliswaar stelt zij dat [partij 2] “nauw contact onderhield met de aannemer”, maar aangezien [bedrijf 3] ook de aannemer van [partij 2] zelf was (voor de bouw van zijn woning) is dat op zich geen reden om aan te nemen dat [partij 2] de aannemer met betrekking tot de aanleg van de verbinding tussen de dakgoot van [partij 1] en de straatkolk feitelijk heeft aangestuurd. Uit door [partij 1] zonder deugdelijke toelichting overgelegde productie 20, een printscreen uit een whatsappconversatie met [partij 2] uit mei 2021, kan dit, anders dan [partij 1] stelt, ook niet worden opgemaakt. [partij 1] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt hoe de aansluiting van de buis aan de straatkolk precies in zijn werk is gegaan en heeft daarover onderling tegenstrijdige en verwarrende stellingen ingenomen. 7.4. Daarnaast heeft [partij 1] in het licht van de betwisting door [partij 2] ook onvoldoende onderbouwd dat het kaartje “situatie riolering” bij de aanleg van de hemelwaterafvoer van [partij 1] tot uitgangspunt is, en mocht worden, genomen. Dat betekent dat [partij 1] zelf verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aanleg van de hemelwaterafvoerbuis naar de straatkolk, die in strijd is met de verplichting tot infiltratie van hemelwater op eigen terrein uit de koopovereenkomst. 7.5. [partij 1] heeft ter zitting verklaard dat als zij wordt bevolen om de hemelwaterafvoer los te koppelen van de buis naar (en onder) het middenterrein, zij dat zal doen. De rechtbank leidt daaruit af dat er in dat geval geen noodzaak aanwezig is om de aanwezige buis te verwijderen (met alle kosten en mogelijke beschadiging aan het middenterrein van dien). [partij 2] heeft ter zitting overigens verklaard dat de buis wat hem betreft kan blijven liggen, mits de hemelwaterafvoer maar deugdelijk wordt afgekoppeld. 7.6. Voor zover de vordering van [partij 2] strekt tot verwijdering van de aanwezige buis zal deze dan ook bij gebrek aan belang worden afgewezen. Dit geldt ook voor de vordering tot het herstellen van het middenterrein. Nu de buis -na afkoppeling- kan blijven liggen behoeft het middenterrein immers ook niet te worden opengebroken om daarna weer te worden hersteld. 7.7. Aangezien [partij 1] – wat betreft de vordering van [partij 2] onder a – alleen zal worden veroordeeld tot iets waarvan zij al heeft toegezegd het in dat geval te zullen doen (namelijk het loskoppelen van de hemelwaterafvoer van de buis naar de straatkolk) en [partij 2] in het licht van die toezegging onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het opleggen van een dwangsom noodzakelijk is, zal de rechtbank aan deze veroordeling geen dwangsom verbinden, omdat de rechtbank ervan uitgaat dat [partij 1] haar ter zitting gedane toezegging zal nakomen. aansluiting van de hemelwaterafvoer op een eigen infiltratiekoffer op eigen terrein 7.8. Aangezien op dit moment van afwatering van het hemelwater op eigen terrein van [partij 1] geen sprake is, is -gelet op hetgeen hiervoor onder 7.1. is overwogen- dit onderdeel van de vordering toewijsbaar. [partij 1] zal niet worden bevolen om daarbij het bepaalde in artikel 4 van het Besluit lozing afvalwater huishoudens in acht te nemen, omdat [partij 2] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welk(e) voorschrift(en) uit die bepaling zij het oog heeft en waarom het nodig is [partij 1] door een veroordeling te dwingen tot inachtneming daarvan, mede in het licht van de stelling van [partij 1] dat op haar perceel reeds een infiltratiekoffer is aangelegd waarin het hemelwater kan worden opgevangen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als hierna in de beslissing wordt vermeld omdat dit voldoende wordt geacht. verwijdering van houten schuttingdelen en ijzeren hekwerken en bevel tot plaatsing van “groene” erfafscheidingen. 7.9. Deze zaken staan volgens [partij 2] op de erfgrens tussen het perceel van [partij 1] en het perceel van de gemeente. 7.10. [partij 1] betwist dat er op deze erfgrens een zwarte houten schutting staat. [partij 1] stelt dat er wel een schuurtje en een hekwerk van gaas (dat begroeid is met hedera) op haar perceel staan, maar dat deze zaken niet op de erfgrens staan. 7.11. Wat daarvan ook zij, ter zitting is gebleken dat de gemeente -ter uitvoering van een daartoe door de gemeente met onder meer [partij 1] en [partij 2] gesloten overeenkomst d.d. 21 maart 2024- inmiddels een groene haag heeft geplaatst op de erfgrens tussen het perceel van [partij 1] en het perceel van de gemeente en dat deze haag ook door de gemeente wordt onderhouden. [partij 1] heeft aangevoerd dat het gaat om een groene hederahaag (die naar algemeen bekend mag worden geacht groenblijvend is) en dat blijkt ook uit de door [partij 1] overgelegde foto’s. 7.12. Hiertegenover heeft [partij 2] onvoldoende gemotiveerd welk rechtens te respecteren belang hij heeft bij dit onderdeel van de vordering, zodat ter zake afwijzing dient te volgen.

8.1. [partij 2] heeft ter zitting verklaard dat de vordering onder 4.1.a. is ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [partij 1] in conventie worden toegewezen. Nu die voorwaarde niet is vervuld, behoeft de rechtbank dat onderdeel van de vordering dus niet te beoordelen. 8.2. Nu de vorderingen van [partij 1] in conventie worden afgewezen, zal de vordering van [partij 2] onder 4.1.b. worden afgewezen. 8.3. [partij 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 3] worden begroot op: - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.506,00 8.4. De veroordeling tot betaling van de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

9.1. [partij 3] heeft ter zitting verklaard dat de vordering onder 5.1.a. is ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [partij 2] in de vrijwaringszaak worden toegewezen. Nu die voorwaarde niet is vervuld, behoeft de rechtbank dat onderdeel van de vordering dus niet te beoordelen. 9.2. De vorderingen van [partij 2] in de vrijwaringszaak worden afgewezen. Dit betekent dat de vordering van [partij 3] onder 5.1.b. wordt afgewezen. 9.3. Nu de hoofdvordering van [partij 3] in de ondervrijwaring wordt afgewezen, is er geen grondslag voor het toewijzen van redelijke kosten voor voldoening van enige vordering van hem buiten rechte. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt om die reden afgewezen. 9.4. [partij 3] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 4] worden begroot op: - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.506,00

De rechtbank in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer C/05/422582 / HA ZA 23-328 in conventie 10.1. wijst de vorderingen van [partij 1] af, 10.2. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.668,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 10.3. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bestaande hemelwaterafvoer los te koppelen van de straatkolk gelegen op het gezamenlijke middenterrein, 10.4. veroordeelt [partij 1] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar hemelwaterafvoer aan te sluiten op een infiltratiekoffer op eigen terrein, één en ander in overeenstemming met het bepaalde in de technische omschrijving, onder overlegging van een deugdelijk bewijs hiervan aan [partij 2] , 10.5. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om aan [partij 2] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 10.4. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 10.6. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis over te gaan tot het realiseren van parkeergelegenheid op haar eigen terreinconform het bepaalde in artikel 2 van pagina 5 van de leveringsakte van 18 juni 2020, 10.7. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om aan [partij 2] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 10.6. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 10.8. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.367,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 10.9. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordeling(en) voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 10.10. verklaart dit vonnis -met uitzondering van de onder 10.1. genoemde beslissing- uitvoerbaar bij voorraad, 10.11. wijst het meer of anders gevorderde af. in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/431590 / HA ZA 24-73 10.12. verstaat dat de vordering van [partij 2] onder 4.1.a. geen behandeling behoeft, 10.13. wijst de overige vorderingen van [partij 2] af, 10.14. veroordeelt [partij 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 10.15. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in de ondervrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/437021 / HA ZA 24-302 10.16. verstaat dat de vordering van [partij 3] onder 5.1.a. geen behandeling behoeft, 10.17. wijst de overige vorderingen van [partij 3] af, 10.18. veroordeelt [partij 3] in de proceskosten van € 1.506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 3] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 10.19. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op18 juni 2025.

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem Vonnis in hoofdzaak, vrijwaring en ondervrijwaring van 18 juni 2025 in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/422582 / HA ZA 23-328 van 1 [eiseres in conv 1] , 2. [eiseres in conv 2], beiden wonende te [woonplaats] , eiseressen in conventie in de hoofdzaak, verweersters in reconventie in de hoofdzaak, advocaat mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen, tegen 1 [gedaagde in conv 1] , 2. [gedaagde in conv 2], beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie in de hoofdzaak, eisende partijen in conventie in de hoofdzaak, advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/431590 / HA ZA 24-73 van 1 [gedaagde in conv 1] , 2. [gedaagde in conv 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisende partijen in de vrijwaringszaak, advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden, tegen [partij 3] , handelend onder de naam [bedrijf 1] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in de vrijwaringszaak, advocaat mr. A.C.M. van der Voet te Zoetermeer, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/437021 / HA ZA 24-302 van [partij 3] , handelend onder de naam [bedrijf 1] , wonende te [woonplaats] , eiser in de ondervrijwaringszaak, advocaat mr. A.C.M. van der Voet te Zoetermeer, tegen [partij 4] , tevens handelend onder de naam [bedrijf 2] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in de ondervrijwaringszaak, advocaat mr. B. Anik te Arnhem. Partijen worden hierna [partij 1] (in vrouwelijk enkelvoud), [partij 2] (in mannelijk enkelvoud), [partij 3] respectievelijk [partij 4] genoemd.

1.1. Het verdere verloop van zowel de procedure in de hoofdzaak, in de vrijwaring als in de ondervrijwaringszaak blijkt uit: het tussenvonnis van 11 september 2024 het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 4 december 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 23 januari 2020 hebben [partij 1] en [partij 2] een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst). Daarmee heeft [partij 2] een in [plaats] gelegen perceel bouwgrond aan [partij 1] verkocht, evenals een 1/4e aandeel in een perceel grond dat als binnenterrein fungeert tussen de te bouwen woning van [partij 1] en een drietal andere woningen. 2.2. Van de koopovereenkomst maakt als bijlage (onder meer) deel uit een technische omschrijving van de in opdracht van [partij 1] op het gekochte perceel te bouwen woning. In de technische omschrijving staat, voor zover relevant: “(…) BOUWKUNDIG (…) 5.0 STRAATWERK Het gezamenlijk erf zal worden bestraat met in de basis gebakken klinkers. De definitieve erfinrichting zal nader worden uitgewerkt. (…) W-INSTALLATIE Buitenriool Buitenriool pvc klasse manchet verbinding te leggen naar de hemelwaterafvoeren en vanaf hier naar de wordt het hemelwater geïnfiltreerd op eigen terrein. (…)” 2.3. De verkochte percelen zijn op 18 juni 2020 aan [partij 2] geleverd. 2.4. In de akte van levering komen onder meer de volgende passages voor: “KETTINGBEDING HAGEN EN PARKEREN (…) 2. Koper is verplicht op eigen terrein parkeergelegenheid te realiseren, welke bestaat uit een dubbele oprit dan wel twee afzonderlijke naast elkaar gesitueerde opstelplaatsen per woning (…).” (…) “BIJZONDERE BEPALINGEN/KETTINGBEDING 1. De koper is verplicht om op de erfgrenzen uitsluitend een “groene” erfafscheiding te plaatsen. Houten schuttingen en dergelijke zijn niet toegestaan.” 2.5. Na de levering heeft [partij 1] (door aannemer [bedrijf 3] , hierna [bedrijf 3] ) een woning laten bouwen op haar perceel. De woning is opgeleverd in mei 2021. 2.6. De woning van [partij 1] maakt deel uit van project “ [naam project] ”. Het project, dat een samenwerking is tussen [gedaagde in conv 1] , [bedrijf 3] en een architectenbureau, bestaat uit vier nieuwbouwwoningen met een middenterrein (hierna: het middenterrein). Het middenterrein is mandelig en gemeenschappelijk eigendom van de bewoners van [naam project] , onder wie naast [partij 1] ook [partij 2] zelf. 2.7. Het middenterrein is vanaf januari 2022 in opdracht en op kosten van [partij 2] aangelegd door [partij 3] . Het middenterrein is in april 2022 afgemaakt en opgeleverd. Bij de bestrating van het middenterrein heeft [partij 3] gebruik gemaakt van de diensten van [partij 4] . 2.8. [partij 1] heeft bij brief van haar advocaat van 5 september 2022 [partij 2] erop aangesproken dat het middenterrein vermoedelijk niet deugdelijk is aangelegd en dat [partij 1] hierdoor problemen ondervindt met de afwatering. Hij stelt daarin onder meer de vraag of het klopt dat het middenterrein hoger ligt dan op de tekening is aangegeven.[partij 2] heeft in reactie daarop onder meer betwist dat het middenterrein niet deugdelijk is aangelegd en erop gewezen dat het middenterrein niet bedoeld is voor de afwatering van de daaraan grenzende percelen. 2.9. [partij 2] heeft [partij 1] per e-mail van 15 oktober 2022 laten weten dat de door [partij 1] geplaatste erfafscheiding niet conform de akte van levering is. 2.10. Op 26 januari 2023 heeft [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ), op verzoek van [partij 1] een onderzoek ter plaatse uitgevoerd. [partij 2] , die daarvoor ook niet was uitgenodigd, is bij dat onderzoek niet aanwezig geweest. 2.11. In het daarvan opgemaakte rapport van 20 februari 2023 komen onder meer de volgende, door [partij 1] in de dagvaarding geciteerde, passages voor: “Uit onze bevindingen blijkt dat het gehele binnenterrein minimaal 10 tot 15 centimeter hoger ligt als deze zou liggen indien het juiste nulpunt en daarmee het juiste afschot was gerealiseerd. Doordat het binnenterrein op een punt zelfs hoger gelegen is als het perceel van partij 1 ( [partij 1] , toevoeging rechtbank) en er geen oprit met voldoende afschot gecreëerde kan worden is wateroverlast zeker niet uit te sluiten. (…) Uit onze bevindingen blijkt dat de afvoerbuis kleiner is als de uitlaatdiameter van de straatkolk en ook extra wordt belast door de aangesloten hemelwaterafvoeren. Voornoemde heeft een negatieve invloed op de waterverwerking van zowel partij 1, de belendende woning en het binnenterrein. (…) De toegepaste straatkolk zal indien sprake is van een afvoerstelsel met de juiste diameter en uitmondingsdiameter toereikend zijn om het hemelwater te verwerken. (…)“Het perceel voor de woning van partij 1 is niet bebouwd, hierdoor is over dit terrein geen waardeoordeel mogelijk. Ondanks dat perceel van partij 2 ( [partij 2] , toevoeging rechtbank) hoger gelegen als dat van partij 1 achten wij het, rekening houdend met de voornamelijk onverharde uitvoering hiervan, onwaarschijnlijk dat dit tot wateroverlast zal leiden. Wij merken op dat hierbij wel de oprit van partij 2, welke zoals in punt C aansluit op het ten opzichte van het perceel van partij 1, dan ook verlaagd moet worden. (…) Doordat er bij het uitzetten van het werk voornoemde fouten omtrent de maatvoering zijn gemaakt. Waardoor het binnenterrein 10 tot 15 centimeter hoger is, wat als direct gevolg heeft dat partij 1 haar oprit niet met het gebruikelijke afschot op het binnenterrein kan aansluiten en het binnenterrein op één punt zelfs hoger ligt als haar perceel is partieel herstel niet mogelijk. Het gehele binnenterrein zal verwijderd moeten worden waarbij ook het afvoerstelsel overeenkomstig behoort te zijn aan de bouwtekeningen met de juiste diameter.” Verder staat in het rapport dat dit is opgemaakt in conceptvorm, dat [partij 1] wordt verzocht het rapport aan te bieden aan de betrokken partijen die eventueel op- of aanmerkingen kunnen maken, waarna de opsteller van het rapport die zal bestuderen en eventueel inpassen in het rapport. 2.12. [partij 1] heeft bij brief van haar advocaat d.d. 8 maart 2023 het rapport van [bedrijf 4] aan [partij 2] verzonden met de mededeling dat het was afgerond. [partij 1] heeft [partij 2] daarbij voorgehouden dat [partij 2] gehouden is om er voor te zorgen dat het middenterrein en de afwatering opnieuw zullen worden aangelegd “en wel op een deugdelijke wijze.” 2.13. [partij 2] heeft bij brief van 23 maart 2023 -gemotiveerd- afwijzend gereageerd op de hiervoor genoemde brief. Daarbij heeft hij er onder meer op gewezen dat [partij 1] dient af te wateren op haar eigen perceel en niet via het middenterrein. Vervolgens hebben [partij 1] en [partij 2] nog verder gecorrespondeerd, zonder het eens te worden. 2.14. [partij 2] heeft op 20 november 2023 (nadat hij door [partij 1] was gedagvaard) door [bedrijf 5] een contra-expertise laten uitvoeren.

in conventie 3.1. [partij 1] vordert -samengevat- dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. [partij 2] veroordeelt om binnen een maand na betekening van het vonnis de koopovereenkomst alsnog behoorlijk na te komen en het middenterrein deugdelijk en op kosten van [partij 2] te (laten) herstellen conform het deskundigenrapport van [bedrijf 4] van 20 februari 2023, op straffe van verbeurte van een dwangsom; II. [partij 2] veroordeelt om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 1.635,32 inclusief BTW terzake van deskundigenkosten; III. [partij 2] veroordeelt tot betaling aan [partij 1] van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 925,00; IV. [partij 2] veroordeelt in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten. 3.2. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [partij 1] het volgende. Op grond van de koopovereenkomst rust op [partij 2] de verplichting om het middenterrein op een deugdelijke wijze aan te (laten) leggen, zodat het hemelwater op een juiste wijze afwatert en infiltratie van het hemelwater op eigen terrein mogelijk is. Om een deugdelijke afwatering te realiseren, is het noodzakelijk dat het middenterrein met het juiste afschot wordt aangelegd en de afvoerbuis waar het hemelwater op moet afwateren geschikt is voor de afwatering van dat hemelwater. [partij 1] kan nu geen oprit met voldoende afschot realiseren. Als gevolg van de hoogte van het middenterrein wordt hemelwater afgevoerd naar haar perceel. Zij heeft al een keer wateroverlast ondervonden doordat er water in de kruipruimte van haar woning was gekomen.Uit het rapport van [bedrijf 4] blijkt dat het middenterrein te hoog ligt en dat de afwatering ondeugdelijk is. [partij 2] is de overeenkomst dus niet deugdelijk nagekomen. [partij 1] heeft alvorens tot dagvaarding over te gaan buitengerechtelijke kosten gemaakt om nakoming van de overeenkomst te verkrijgen. Op grond van het Rapport BIK Integraal komt dit neer op een bedrag van € 925,00. Ook heeft zij zich genoodzaakt gezien om een deskundige in te schakelen ter vaststelling van de aansprakelijkheid van [partij 2] . De kosten daarvan bedragen € 1.635,32 (inclusief btw). 3.3. [partij 2] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vorderingen van [partij 1] moet afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de proceskosten alsmede de nakosten. 3.4. Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [partij 2] vordert -samengevat- dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: a. [partij 1] gebiedt om de bestaande hemelwaterafvoer binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis los te koppelen van de straatkolk gelegen op het gezamenlijke middenterrein en de aanwezige buis te verwijderen en om voorts het middenterrein deugdelijk te laten herstellen door een professionele partij, onder overlegging van bewijs daarvan aan [partij 2] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [partij 1] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00; [partij 1] gebiedt om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis haar hemelwaterafvoer aan te sluiten op een eigen infiltratiekoffer op eigen terrein, één en ander in overeenstemming met het bepaalde in de technische omschrijving en het bepaalde in artikel 4 van het Besluit lozing afvalwater huishoudens, onder overlegging van bewijs daarvan aan [partij 2] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [partij 1] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00; [partij 1] gebiedt om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis de op de erfgrenzen geplaatste houten schuttingdelen en de ijzeren hekwerken te verwijderen en om op genoemde erfgrenzen “groene” erfafscheidingen te plaatsen als bedoeld in artikel 1 van pagina 11 van de leveringsakte van 18 juni 2020, op straffe van een dwangsom; [partij 1] gebiedt om binnen twee maanden na betekening van het te wijzen vonnis over te gaan tot het realiseren van parkeergelegenheid op het eigen terrein van [partij 1] conform het bepaalde in artikel 2 van pagina 5 van de leveringsakte van 18 juni 2020, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eiseres in conv 1] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00; [partij 1] veroordeelt tot betaling aan [partij 2] van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 925,00; [partij 1] veroordeelt tot betaling aan [partij 2] van de deskundigenkosten ten bedrage van € 1.887,60; [partij 1] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten. 3.6. Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [partij 2] het volgende. [partij 1] is op grond van de koopovereenkomst gehouden om het hemelwater te infiltreren op zijn eigen terrein. [partij 1] voert echter in strijd daarmee het hemelwater af via een buis die zij heeft aangesloten op de straatkolk. [partij 1] heeft op de erfgrens aan de achterzijde van haar perceel een zwarte houten schutting geplaatst. Op het overige gedeelte van de erfgrens aan de achterzijde van haar perceel (tussen het perceel van [partij 1] en grond van de gemeente) heeft [partij 1] een ijzeren hekwerk geplaatst, waar klimplanten tegen aan zouden moeten groeien. De houten schutting en het ijzeren hekwerk voldoen niet aan het begrip ‘groene’ erfafscheiding als bedoeld in het kettingbeding in de | akte van levering. Het plaatsen van een houten schutting is bovendien op grond van het kettingbeding niet toegestaan. [partij 1] is op grond van artikel 2 van de leveringsakte verplicht om op eigen terrein parkeergelegenheid te realiseren, bestaande uit een dubbele oprit dan wel twee afzonderlijke naast elkaar gesitueerde opstelplaatsen. [partij 1] laat dit na. Hierdoor staat het bezoek van [partij 1] altijd geparkeerd op het gezamenlijke middenterrein, wat niet de bedoeling is. [partij 2] heeft de verplichting met betrekking tot de realisatie van parkeerplaatsen opgelegd gekregen door de gemeente en doorgelegd naar [partij 1] via een kettingbeding. Als de parkeerplaatsen niet worden gerealiseerd kan de gemeente en boete opleggen aan [partij 2]Door [partij 2] zijn meerdere brieven geschreven en hij heeft zich grote inspanningen getroost om [partij 1] te bewegen aan zijn verplichtingen te voldoen. Hij maakt daarom jegens [partij 1] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijkekosten van € 925,00.Ter weerleging van de eisen van [partij 1] in conventie was [partij 2] genoodzaakt [bedrijf 5] in te schakelen. Hij maakt jegens [partij 1] aanspraak op vergoeding van de daarmee gemoeide kosten van € 1.887,60. 3.7. [partij 1] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vorderingen van [partij 2] moet afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de proceskosten. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [partij 2] vordert - samengevat en deels voorwaardelijk - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat [partij 3] tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst met hem tot aanleg en bestrating van het middenterrein en dat [partij 3] de schade van hem die ziet op de kosten van herstel van het middenterrein dient te vergoeden; b. [partij 3] veroordeelt om aan hem te betalen al hetgeen waartoe hij in de hoofdzaak jegens [partij 1] mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak; c. [partij 3] veroordeelt in de proceskosten in de vrijwaring, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten; 4.2. [partij 3] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vordering(en) van [partij 2] moet afwijzen, dan wel matigen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de proceskosten. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. [partij 3] vordert - samengevat en deels voorwaardelijk - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat [partij 4] tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst met hem tot aanleg en bestrating van het middenterrein en dat [partij 4] de schade van hem, die ziet op de kosten van herstel van het middenterrein, dient te vergoeden; b. [partij 4] veroordeelt om aan hem te betalen al hetgeen waartoe hij in de vrijwaringszaak jegens [partij 2] mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de vrijwaringsprocedure; c. [partij 4] veroordeelt tot betaling van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; d. [partij 4] veroordeelt in de proceskosten in de ondervrijwaring, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. 5.2. [partij 4] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de vorderingen van [partij 3] moet afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 3] in de proceskosten alsmede de nakosten. 5.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

6.1. [partij 1] stelt dat [partij 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [partij 1] spitst dit toe op het middenterrein. Het middenterrein is in opdracht van [partij 2] aangelegd nadat de woning van [partij 1] al was gebouwd. 6.2. [partij 1] heeft twee klachten. Het hemelwater dat op haar perceel valt kan volgens haar niet afwateren op het middenterrein en vanaf het middenterrein kan water naar haar perceel toe stromen.[partij 1] stelt, onder verwijzing naar de door haar geciteerde passages uit het [bedrijf 4] -rapport, dat dit komt doordat het middenterrein door [partij 2] te hoog is aangelegd. 6.3. Dit stelt de rechtbank voor de vraag of er wat beide klachten betreft sprake is van tekortschieten aan de zijde van [partij 2] 6.4. Op grond van artikel 6.3. van de tussen [partij 1] en [partij 2] gesloten koopovereenkomst zal de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: “bouwgrond, bestemd om door koper te worden gebouwd met een woonhuis.” 6.5. Tussen [partij 1] en [partij 2] is niet in geschil dat de deugdelijke aanleg van het middenterrein (in de koopovereenkomst wordt dit in artikel 21 lid 3 als “binnenterrein” aangeduid) tot de voor [partij 2] uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen behoort. Noch uit de inhoud van de koopovereenkomst, noch uit de daarbij behorende bijlage kan worden afgeleid hoe hoog het middenterrein moest worden aangelegd ten opzichte van het perceel waarop [partij 1] toen een woning wilde gaan bouwen. Evenmin blijkt dit uit de akte van levering, aangezien daarin (op bladzijde 1 onder b) alleen wordt vermeld dat [partij 2] aan [partij 1] het onverdeelde aandeel in het binnenterrein levert. 6.6. Uit de inhoud van de koopovereenkomst volgt meer in het bijzonder niet dat op [partij 2] de verplichting rustte om bij het bepalen van de hoogte van het middenterrein rekening te houden met afwateringsmogelijkheden vanaf het perceel van [partij 1] in die zin dat het water dat uit de lucht op het perceel van [partij 1] valt kan worden afgevoerd naar, of via, het middenterrein. In tegendeel, uit de technische omschrijving bij de koopovereenkomst volgt naar het oordeel van de rechtbank juist - anders dan [partij 1] ter zitting heeft betoogd - dat het hemelwater dat op het perceel van [partij 1] valt moet worden geïnfiltreerd in de bodem van het eigen perceel (dus het woonperceel van [partij 1] zelf). [partij 2] mocht er bij de aanleg van het middenterrein dan ook vanuit gaan dat er vanaf het perceel van [partij 1] geen hemelwater naar het middenterrein zou hoeven te kunnen stromen ten behoeve van de afwatering van [eiseres in conv 1] ’ perceel. Voor zover het perceel van [eiseres in conv 1] al niet zou kunnen afwateren naar het middenterrein, levert dat dan ook geen tekortkoming aan de zijde van [partij 2] op. Gelet op de passages uit het [bedrijf 4] -rapport waarnaar [partij 1] verwijst en hetgeen zij op ter zitting heeft aangevoerd, gaat [partij 1] er – in navolging van de door haar ingeschakelde deskundige, die bij zijn oordeel echter niet het standpunt van [partij 2] inzake de verplichting tot afwateren op eigen terrein heeft betrokken – kennelijk vanuit dat de hoogte van het middenterrein ten opzichte van het perceel van [partij 1] zodanig moet zijn dat [partij 1] haar oprit met het “juiste” of “gebruikelijke” afschot kan aanleggen. De rechtbank begrijpt dat daarmee wordt bedoeld: het afschot richting het middenterrein, zodat het water dat op de oprit valt kan wegstromen via het middenterrein. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat dit uitgangspunt niet juist is, zodat het middenterrein dus niet op die grond als “te hoog”, en de aanleg daarvan dus niet als ondeugdelijk kan worden beschouwd. Overigens is, mede gelet op hetgeen daarover door de deskundige van [bedrijf 5] is opgemerkt, door [partij 1] niet voldoende onderbouwd gesteld dat afwatering van de door haar aan te leggen oprit/tuinpad via de zijkanten naar haar eigen perceel niet mogelijk zou zijn. 6.7. Dan blijft nog over de vraag of de aanleg van het middenterrein niet deugdelijk is wegens te verwachten wateroverlast op het perceel van [partij 1] door water afkomstig van het middenterrein. Ook op dit punt heeft [partij 1] haar stellingen onvoldoende onderbouwd. Vast staat dat in het middenterrein een straatkolk is aangelegd die dient voor de afvoer van hemelwater. Die voorziening moet in de regel voldoende zijn om te voorkomen dat regenwater dat tijdens een regenbui niet kan worden verwerkt door de bodem van het middenterrein op het perceel van [partij 1] terecht komt. Daarbij komt nog dat onbestreden is dat de dorpel van de voordeur van de woning van [partij 1] hoger ligt dan de straatkolk. Zoals hiervoor al is overwogen dient [partij 1] af te wateren op haar eigen perceel en (dus) niet via de op haar dakgoot aangesloten buis naar de straatkolk op het middenterrein. Dat betekent dat, bij de vraag of het middenterrein qua afvoermogelijkheid van het daarop vallende hemelwater deugdelijk is aangelegd, de door [partij 1] (en kennelijk ook haar buren) aangebrachte verbinding tussen haar hemelwaterafvoer en de straatkolk moet worden weggedacht. [partij 1] heeft geen feiten gesteld waaruit, indien deze zouden komen vast te staan, volgt dat óók in dat geval de mogelijkheid tot afwatering van het middenterrein via de straatkolk ontoereikend zou zijn Zowel [bedrijf 4] als [bedrijf 5] wijzen in hun rapporten op mogelijke overbelasting van de straatkolk in combinatie met het feit dat het hemelwater vanuit de dakgoot van de woning van [partij 1] via een buis afwatert in de straatkolk, en het oordeel van [bedrijf 4] dat de straatkolk (in zijn huidige toestand) ontoereikend is lijkt op zijn minst mede op de aanwezigheid van de aansluiting op die twee hemelwaterafvoeren te zijn gebaseerd. 6.8. [partij 1] heeft tegen deze achtergrond onvoldoende toegelicht waaruit de gestelde tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst precies bestaat. Welke contractuele verplichting door [partij 2] niet is nagekomen, is niet duidelijk geworden. De conclusie is dat [partij 1] niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat het middenterrein zoals dat er nu bij ligt niet deugdelijk is of anderzijds niet beantwoordt aan de overeenkomst. Hierop stuit de vordering tot herstel van het middenterrein af. Dit nog daargelaten dat de vordering tot herstel van het middenterrein “conform het rapport van [bedrijf 4] ” onvoldoende bepaald is om te kunnen worden toegewezen, laat staan op straffe van verbeurte van een dwangsom, aangezien dit tot executiegeschillen zou kunnen leiden. 6.9. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat [partij 1] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daadwerkelijk wateroverlast heeft ondervonden als gevolg van het in haar ogen ondeugdelijk aangelegde middenterrein. Dat is immers niet onderzocht. Water in de kruipruimte kan ook worden veroorzaakt door stijging van het grondwater, wat zich kan voordoen in natte periodes, of door water dat afkomstig is van het perceel van [partij 1] zelf. Niet bestreden is dat het jaar 2023 een zeer nat jaar is geweest. Met de door [partij 1] als productie 15 en 16 overgelegde foto’s wordt -anders dan [partij 1] stelt- dan ook niet aangetoond dat de kruipruimte onder haar woning dienst doet als wadi voor hemelwater dat van het middenterrein rechtstreeks naar haar perceel loopt.[partij 2] heeft overigens reeds bij conclusie van antwoord aangevoerd dat hij nooit klachten van andere bewoners heeft ontvangen over wateroverlast en dat dit meer in het bijzonder geldt voor de bewoner van een woning die op dezelfde hoogte ligt als de woning van [partij 1] Dit is door [partij 1] niet tegengesproken.

loskoppeling hemelwaterafvoer van de straatkolk en verwijdering buis 7.1. Zoals hiervoor in conventie al is geoordeeld volgt uit de tot de koopovereenkomst behorende technische omschrijving (zie het hiervoor onder 2.2. weergegeven citaat) dat het hemelwater dat op het perceel van [partij 1] valt moet worden geïnfiltreerd op eigen terrein. Dit betekent dat [partij 1] ervoor moet zorgen dat het hemelwater (ook dat wat via de dakgoot wordt afgevoerd van het dak van haar woning) op haar perceel afwatert. 7.2. Nu de vordering tot het loskoppelen van de bestaande hemelwaterafvoer is gebaseerd op de koopovereenkomst en toewijzing van dit onderdeel van de vordering de belangen van de overige deelgenoten van de eigendom van het middenterrein niet raakt, is er in zoverre geen aanleiding om de niet gedagvaarde deelgenoten in de onderhavige procedure te laten betrekken. 7.3. [partij 1] heeft erkend dat het hemelwater uit de dakgoot via een buis afwatert in de straatkolk op het middenterrein (door partijen ook wel ‘put’ genoemd) en het hemelwater dus niet afwatert op haar perceel. Zij stelt echter dat deze afvoer van het hemelwater is aangelegd in (feitelijke) opdracht van [partij 2] , die volgens haar het aanleggen van het riool op haar perceel met de aannemer [bedrijf 3] heeft afgestemd. Zij verwijst in dat kader naar een kaartje “situatie riolering” dat door haar als onderdeel van productie 1 bij de dagvaarding (als bijlage bij de koopovereenkomst) is overgelegd en stelt dat de aannemer [bedrijf 3] weliswaar de buis vanaf haar hemelwaterafvoer naar het middenterrein heeft aangelegd, maar dat die buis op de straatkolk moet zijn aangesloten door [partij 3] toen die in opdracht van [partij 2] het middenterrein aanlegde. [partij 2] heeft gemotiveerd betwist dat zij feitelijk opdrachtgever (van de aannemer) was met betrekking tot de aanleg van de verbinding van de hemelwaterafvoer met de straatkolk. [partij 2] heeft ook gesteld dat het door [partij 1] overgelegde kaartje “situatie riolering” een oud kaartje (uit 2019) is, dat geen bijlage was bij de koopovereenkomst. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij een brief overgelegd van de bij de levering betrokken notaris, met als bijlage een kopie van de originele leveringsakte en koopovereenkomst met daaraan gehechte bijlagen, waaronder een (ander) kaartje van de beoogde situatie ter plaatse van het perceel van [partij 1] en het middenterrein. [partij 1] heeft, zeker in het licht van deze betwistingen door [partij 2] , naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat [partij 2] als feitelijk opdrachtgever voor de aanleg van de hemelwaterafvoer naar de straatkolk moet worden beschouwd. Zij heeft namelijk geen feiten gesteld waar dit uit volgt. Weliswaar stelt zij dat [partij 2] “nauw contact onderhield met de aannemer”, maar aangezien [bedrijf 3] ook de aannemer van [partij 2] zelf was (voor de bouw van zijn woning) is dat op zich geen reden om aan te nemen dat [partij 2] de aannemer met betrekking tot de aanleg van de verbinding tussen de dakgoot van [partij 1] en de straatkolk feitelijk heeft aangestuurd. Uit door [partij 1] zonder deugdelijke toelichting overgelegde productie 20, een printscreen uit een whatsappconversatie met [partij 2] uit mei 2021, kan dit, anders dan [partij 1] stelt, ook niet worden opgemaakt. [partij 1] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt hoe de aansluiting van de buis aan de straatkolk precies in zijn werk is gegaan en heeft daarover onderling tegenstrijdige en verwarrende stellingen ingenomen. 7.4. Daarnaast heeft [partij 1] in het licht van de betwisting door [partij 2] ook onvoldoende onderbouwd dat het kaartje “situatie riolering” bij de aanleg van de hemelwaterafvoer van [partij 1] tot uitgangspunt is, en mocht worden, genomen. Dat betekent dat [partij 1] zelf verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aanleg van de hemelwaterafvoerbuis naar de straatkolk, die in strijd is met de verplichting tot infiltratie van hemelwater op eigen terrein uit de koopovereenkomst. 7.5. [partij 1] heeft ter zitting verklaard dat als zij wordt bevolen om de hemelwaterafvoer los te koppelen van de buis naar (en onder) het middenterrein, zij dat zal doen. De rechtbank leidt daaruit af dat er in dat geval geen noodzaak aanwezig is om de aanwezige buis te verwijderen (met alle kosten en mogelijke beschadiging aan het middenterrein van dien). [partij 2] heeft ter zitting overigens verklaard dat de buis wat hem betreft kan blijven liggen, mits de hemelwaterafvoer maar deugdelijk wordt afgekoppeld. 7.6. Voor zover de vordering van [partij 2] strekt tot verwijdering van de aanwezige buis zal deze dan ook bij gebrek aan belang worden afgewezen. Dit geldt ook voor de vordering tot het herstellen van het middenterrein. Nu de buis -na afkoppeling- kan blijven liggen behoeft het middenterrein immers ook niet te worden opengebroken om daarna weer te worden hersteld. 7.7. Aangezien [partij 1] – wat betreft de vordering van [partij 2] onder a – alleen zal worden veroordeeld tot iets waarvan zij al heeft toegezegd het in dat geval te zullen doen (namelijk het loskoppelen van de hemelwaterafvoer van de buis naar de straatkolk) en [partij 2] in het licht van die toezegging onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het opleggen van een dwangsom noodzakelijk is, zal de rechtbank aan deze veroordeling geen dwangsom verbinden, omdat de rechtbank ervan uitgaat dat [partij 1] haar ter zitting gedane toezegging zal nakomen. aansluiting van de hemelwaterafvoer op een eigen infiltratiekoffer op eigen terrein 7.8. Aangezien op dit moment van afwatering van het hemelwater op eigen terrein van [partij 1] geen sprake is, is -gelet op hetgeen hiervoor onder 7.1. is overwogen- dit onderdeel van de vordering toewijsbaar. [partij 1] zal niet worden bevolen om daarbij het bepaalde in artikel 4 van het Besluit lozing afvalwater huishoudens in acht te nemen, omdat [partij 2] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welk(e) voorschrift(en) uit die bepaling zij het oog heeft en waarom het nodig is [partij 1] door een veroordeling te dwingen tot inachtneming daarvan, mede in het licht van de stelling van [partij 1] dat op haar perceel reeds een infiltratiekoffer is aangelegd waarin het hemelwater kan worden opgevangen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als hierna in de beslissing wordt vermeld omdat dit voldoende wordt geacht. verwijdering van houten schuttingdelen en ijzeren hekwerken en bevel tot plaatsing van “groene” erfafscheidingen. 7.9. Deze zaken staan volgens [partij 2] op de erfgrens tussen het perceel van [partij 1] en het perceel van de gemeente. 7.10. [partij 1] betwist dat er op deze erfgrens een zwarte houten schutting staat. [partij 1] stelt dat er wel een schuurtje en een hekwerk van gaas (dat begroeid is met hedera) op haar perceel staan, maar dat deze zaken niet op de erfgrens staan. 7.11. Wat daarvan ook zij, ter zitting is gebleken dat de gemeente -ter uitvoering van een daartoe door de gemeente met onder meer [partij 1] en [partij 2] gesloten overeenkomst d.d. 21 maart 2024- inmiddels een groene haag heeft geplaatst op de erfgrens tussen het perceel van [partij 1] en het perceel van de gemeente en dat deze haag ook door de gemeente wordt onderhouden. [partij 1] heeft aangevoerd dat het gaat om een groene hederahaag (die naar algemeen bekend mag worden geacht groenblijvend is) en dat blijkt ook uit de door [partij 1] overgelegde foto’s. 7.12. Hiertegenover heeft [partij 2] onvoldoende gemotiveerd welk rechtens te respecteren belang hij heeft bij dit onderdeel van de vordering, zodat ter zake afwijzing dient te volgen.

8.1. [partij 2] heeft ter zitting verklaard dat de vordering onder 4.1.a. is ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [partij 1] in conventie worden toegewezen. Nu die voorwaarde niet is vervuld, behoeft de rechtbank dat onderdeel van de vordering dus niet te beoordelen. 8.2. Nu de vorderingen van [partij 1] in conventie worden afgewezen, zal de vordering van [partij 2] onder 4.1.b. worden afgewezen. 8.3. [partij 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 3] worden begroot op: - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.506,00 8.4. De veroordeling tot betaling van de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

9.1. [partij 3] heeft ter zitting verklaard dat de vordering onder 5.1.a. is ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [partij 2] in de vrijwaringszaak worden toegewezen. Nu die voorwaarde niet is vervuld, behoeft de rechtbank dat onderdeel van de vordering dus niet te beoordelen. 9.2. De vorderingen van [partij 2] in de vrijwaringszaak worden afgewezen. Dit betekent dat de vordering van [partij 3] onder 5.1.b. wordt afgewezen. 9.3. Nu de hoofdvordering van [partij 3] in de ondervrijwaring wordt afgewezen, is er geen grondslag voor het toewijzen van redelijke kosten voor voldoening van enige vordering van hem buiten rechte. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt om die reden afgewezen. 9.4. [partij 3] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 4] worden begroot op: - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.506,00

De rechtbank in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer C/05/422582 / HA ZA 23-328 in conventie 10.1. wijst de vorderingen van [partij 1] af, 10.2. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.668,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 10.3. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bestaande hemelwaterafvoer los te koppelen van de straatkolk gelegen op het gezamenlijke middenterrein, 10.4. veroordeelt [partij 1] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar hemelwaterafvoer aan te sluiten op een infiltratiekoffer op eigen terrein, één en ander in overeenstemming met het bepaalde in de technische omschrijving, onder overlegging van een deugdelijk bewijs hiervan aan [partij 2] , 10.5. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om aan [partij 2] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 10.4. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 10.6. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis over te gaan tot het realiseren van parkeergelegenheid op haar eigen terreinconform het bepaalde in artikel 2 van pagina 5 van de leveringsakte van 18 juni 2020, 10.7. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk om aan [partij 2] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 10.6. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 10.8. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.367,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 10.9. veroordeelt [partij 1] hoofdelijk tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordeling(en) voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 10.10. verklaart dit vonnis -met uitzondering van de onder 10.1. genoemde beslissing- uitvoerbaar bij voorraad, 10.11. wijst het meer of anders gevorderde af. in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/431590 / HA ZA 24-73 10.12. verstaat dat de vordering van [partij 2] onder 4.1.a. geen behandeling behoeft, 10.13. wijst de overige vorderingen van [partij 2] af, 10.14. veroordeelt [partij 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 10.15. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in de ondervrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/437021 / HA ZA 24-302 10.16. verstaat dat de vordering van [partij 3] onder 5.1.a. geen behandeling behoeft, 10.17. wijst de overige vorderingen van [partij 3] af, 10.18. veroordeelt [partij 3] in de proceskosten van € 1.506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 3] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 10.19. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op18 juni 2025.

Daarbij wijst de rechtbank er voor de duidelijkheid nog op dat [partij 2] weliswaar heeft gevorderd om op (de in de akte van levering) genoemde erfgrenzen “groene erfafscheidingen” (onderstreping rechtbank) te plaatsen, maar hij niet heeft gesteld dat [partij 1] op meer plaatsen -dan de door [partij 2] bij de onderbouwing van dit onderdeel van de vordering vermelde “erfgrens”- heeft nagelaten “groene” erfafscheidingen te plaatsen. De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering in reconventie dan ook afwijzen. realiseren van parkeergelegenheid op eigen terrein 7.13. Uit de leveringsakte volgt dat [partij 1] verplicht is om twee parkeerplaatsen aan te leggen op haar perceel. 7.14. [partij 1] stelt dat zij aan deze verplichting heeft voldaan doordat zij provisorisch via een “halfverharding” twee tijdelijke parkeerplaatsen heeft gerealiseerd op eigen terrein. Zij stelt dat zij de parkeerplaatsen nog niet definitief kan aanleggen omdat daarbij (vanwege de gestelde te hoge ligging van het middenterrein) niet het - volgens haar - juiste afschot kan worden gerealiseerd. 7.15. Ter zitting is -aan de hand van de door [partij 2] als productie 7 overgelegde foto - gebleken dat de door [partij 1] aangelegde tijdelijke parkeervoorziening bestaat uit twee losliggende kunststof platen. Deze voorzieningen kunnen bezwaarlijk als “parkeerplaats” worden aangemerkt. Dit geldt ook voor wat er te zien is op de door [partij 1] als (bedoeld zal zijn) productie 16 overgelegde foto. Dat er geen sprake is van volwaardige parkeerplaatsen op het terrein van [partij 1] wordt ondersteund doordat [partij 2] onbetwist heeft aangevoerd dat bezoekers van [partij 1] hun auto’s niet op het terrein van [partij 1] parkeren, maar daarvoor gebruik maken van het middenterrein. Zoals hiervoor in conventie is overwogen kan [partij 1] geen aanspraak maken op aanpassing van het middenterrein ten behoeve van een steiler afschot van de aan te leggen parkeerplaatsen, zodat de huidige staat van het middenterrein niet rechtvaardigt dat de parkeerplaatsen nog niet zijn, en hoeven te worden, aangelegd. 7.16. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als hierna in de beslissing wordt vermeld omdat dit voldoende wordt geacht. buitengerechtelijke kosten 7.17. [partij 2] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen vaststellen dat hij buiten rechte meer kosten heeft gemaakt om [partij 1] te bewegen om aan zijn vorderingen te voldoen dan de kosten waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Dit betekent dat voor afzonderlijke vergoeding van buitengerechtelijke kosten geen plaats is, zodat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. kosten van de deskundige 7.18. [partij 2] vordert vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken voor het onderzoek van [bedrijf 5] . Hij voert daartoe aan dat nu [partij 1] haar vordering in conventie jegens [partij 2] heeft ondersteund met een rapport van [bedrijf 4] , het redelijk is geweest dat [partij 2] ter weerleging van de eisen van [partij 1] eveneens een deskundige - [bedrijf 5] - heeft ingeschakeld. Dit deel van de vordering van [partij 2] zal worden afgewezen, omdat voor de toewijzing daarvan geen grondslag bestaat aangezien [partij 2] het onderzoek door [bedrijf 5] slechts heeft laten uitvoeren ter onderbouwing van haar verweer met betrekking tot de vordering inzake het middenplein. De met dit onderzoek gemoeide kosten kunnen slechts worden gevorderd indien zij zijn gemaakt als gevolg van gedragingen waarvoor [partij 1] aansprakelijkheid draagt. Daartoe behoort niet de enkele omstandigheid dat [partij 1] ten aanzien van het middenplein tevergeefs een vordering in rechte heeft ingesteld (vgl. HR 18 februari 2005, nr. C03/185, NJ 2005, 216). Dat van een dergelijke aansprakelijkheid scheppende gedraging sprake is, is door [partij 2] niet gesteld. proceskosten 7.19. [partij 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 2] worden begroot op: - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.367,00 De rechtbank brengt in herinnering dat over de kosten in het vrijwaringsincident reeds is beslist in het vonnis van 22 november 2023. 7.20. De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen om het vonnis na te komen en de eventueel verbeurde dwangsom(men) in zijn geheel te betalen. Als de één (een deel van) de verbeurde dwangsom(men) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Daarbij wijst de rechtbank er voor de duidelijkheid nog op dat [partij 2] weliswaar heeft gevorderd om op (de in de akte van levering) genoemde erfgrenzen “groene erfafscheidingen” (onderstreping rechtbank) te plaatsen, maar hij niet heeft gesteld dat [partij 1] op meer plaatsen -dan de door [partij 2] bij de onderbouwing van dit onderdeel van de vordering vermelde “erfgrens”- heeft nagelaten “groene” erfafscheidingen te plaatsen. De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering in reconventie dan ook afwijzen. realiseren van parkeergelegenheid op eigen terrein 7.13. Uit de leveringsakte volgt dat [partij 1] verplicht is om twee parkeerplaatsen aan te leggen op haar perceel. 7.14. [partij 1] stelt dat zij aan deze verplichting heeft voldaan doordat zij provisorisch via een “halfverharding” twee tijdelijke parkeerplaatsen heeft gerealiseerd op eigen terrein. Zij stelt dat zij de parkeerplaatsen nog niet definitief kan aanleggen omdat daarbij (vanwege de gestelde te hoge ligging van het middenterrein) niet het - volgens haar - juiste afschot kan worden gerealiseerd. 7.15. Ter zitting is -aan de hand van de door [partij 2] als productie 7 overgelegde foto - gebleken dat de door [partij 1] aangelegde tijdelijke parkeervoorziening bestaat uit twee losliggende kunststof platen. Deze voorzieningen kunnen bezwaarlijk als “parkeerplaats” worden aangemerkt. Dit geldt ook voor wat er te zien is op de door [partij 1] als (bedoeld zal zijn) productie 16 overgelegde foto. Dat er geen sprake is van volwaardige parkeerplaatsen op het terrein van [partij 1] wordt ondersteund doordat [partij 2] onbetwist heeft aangevoerd dat bezoekers van [partij 1] hun auto’s niet op het terrein van [partij 1] parkeren, maar daarvoor gebruik maken van het middenterrein. Zoals hiervoor in conventie is overwogen kan [partij 1] geen aanspraak maken op aanpassing van het middenterrein ten behoeve van een steiler afschot van de aan te leggen parkeerplaatsen, zodat de huidige staat van het middenterrein niet rechtvaardigt dat de parkeerplaatsen nog niet zijn, en hoeven te worden, aangelegd. 7.16. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als hierna in de beslissing wordt vermeld omdat dit voldoende wordt geacht. buitengerechtelijke kosten 7.17. [partij 2] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen vaststellen dat hij buiten rechte meer kosten heeft gemaakt om [partij 1] te bewegen om aan zijn vorderingen te voldoen dan de kosten waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Dit betekent dat voor afzonderlijke vergoeding van buitengerechtelijke kosten geen plaats is, zodat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. kosten van de deskundige 7.18. [partij 2] vordert vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken voor het onderzoek van [bedrijf 5] . Hij voert daartoe aan dat nu [partij 1] haar vordering in conventie jegens [partij 2] heeft ondersteund met een rapport van [bedrijf 4] , het redelijk is geweest dat [partij 2] ter weerleging van de eisen van [partij 1] eveneens een deskundige - [bedrijf 5] - heeft ingeschakeld. Dit deel van de vordering van [partij 2] zal worden afgewezen, omdat voor de toewijzing daarvan geen grondslag bestaat aangezien [partij 2] het onderzoek door [bedrijf 5] slechts heeft laten uitvoeren ter onderbouwing van haar verweer met betrekking tot de vordering inzake het middenplein. De met dit onderzoek gemoeide kosten kunnen slechts worden gevorderd indien zij zijn gemaakt als gevolg van gedragingen waarvoor [partij 1] aansprakelijkheid draagt. Daartoe behoort niet de enkele omstandigheid dat [partij 1] ten aanzien van het middenplein tevergeefs een vordering in rechte heeft ingesteld (vgl. HR 18 februari 2005, nr. C03/185, NJ 2005, 216). Dat van een dergelijke aansprakelijkheid scheppende gedraging sprake is, is door [partij 2] niet gesteld. proceskosten 7.19. [partij 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 2] worden begroot op: - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.367,00 De rechtbank brengt in herinnering dat over de kosten in het vrijwaringsincident reeds is beslist in het vonnis van 22 november 2023. 7.20. De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen om het vonnis na te komen en de eventueel verbeurde dwangsom(men) in zijn geheel te betalen. Als de één (een deel van) de verbeurde dwangsom(men) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.