ECLI:NL:RBGEL:2024:9892

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/432027 / HA ZA 24-90 / 1011 / 1496 Vonnis van 29 mei 2024 in de zaak van 1 STICHTING BEHEER OSEN, gevestigd te Amsterdam,2. [naam eiser in conventie 2] , wonende te [woonplaats] ,3. [naam eiser in conventie 3] , wonende te [woonplaats] ,4. [naam eiser in conventie 4] , wonende te [woonplaats] , [land] , 5. [naam eiser in conventie 5] , wonende te [woonplaats] ,6. [naam eiser in conventie 6] , wonende te [woonplaats] , hierna: [de eiser in conventie sub. 6] , 7. STICHTING TOT EXPLOITATIE VAN HET LANDGOED OSEN , gevestigd te Amsterdam, eisers in conventie in de hoofdzaak, verweerders in reconventie in de hoofdzaak, verweerders in de incidenten, hierna samen te noemen: Osen c.s. , advocaat: mr. E.H.M. Harbers te Arnhem, tegen [naam gedaagde in conventie in de hoofdzaak / eiser in de reconventie in de hoofdzaak / eiser in het incident] , wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] , gedaagde in conventie in de hoofdzaak, eiser in reconventie in de hoofdzaak, eiser in het incident tot onbevoegdheid en verwijzing, hierna te noemen: [de gedaagde in conventie] , advocaat: mr. M.J.H. van Baalen te Veenendaal, en [naam eiser in incidenten] , wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] , eiser in de incidenten, hierna te noemen: [de eiser in incidenten sub. 2] , advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Veenendaal. [de gedaagde in conventie] en [de eiser in incidenten sub. 2] zullen hierna gezamenlijk [de eisers in het incident] worden genoemd. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 februari 2024, - de incidentele conclusie houdende conclusie van voeging tevens houdende exceptie van onbevoegdheid en verwijzing tevens houdende conclusie van antwoord en vorderingen in reconventie van [de eisers in het incident] , - de conclusie van antwoord in het incident tot voeging en incident exceptie van onbevoegdheid en verwijzing van Osen c.s. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald in de incidenten. 2 De feiten 2.1. Osen c.s. zijn eigenaar van een tweetal percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [kadasterkenmerken] (hierna: de percelen). 2.2. Bij notariële akte van 5 februari 1986 is een recht van erfpacht gevestigd op de percelen met een looptijd van 1 november 1985 tot en met 31 oktober 2011. In artikel 7 van de akte staat: (…) 7. Niet eerder dan zes en niet later dan drie maanden voor het verstrijken van de termijn, waarvoor het erfpachtsrecht is verleend, zal de bloot-eigenaar met betrekking tot voorschreven onroerend goed een aanbod doen aan de erfpachter om hetzij voor een periode van tenminste twaalf jaar de grond opnieuw in erfpacht uit te geven onder dan opnieuw overeen te komen bedingen, hetzij de grond te pachten, hetzij de grond te kopen tegen een door drie deskundigen vast te stellen koopsom. (…) 2.3. Het recht van erfpacht is op 31 oktober 2000 overgedragen aan [de eiser in incidenten sub. 2] . 2.4. [de eisers in het incident] en de partner van [de eiser in incidenten sub. 2] , mevrouw [partner eiser in incident sub. 2] , zijn op 1 januari 2002 een overeenkomst van maatschap aangegaan met de naam [de eiser in incidenten sub. 2] en [de gedaagde in conventie] en [partner eiser in incident sub. 2] . In de maatschap hebben de maten een onderneming geëxploiteerd op het gebied van de melkveehouderij. De percelen werden gebruikt ten behoeve van dit bedrijf. 2.5. Partijen hebben in de periode van november 2012 tot en met medio 2014 onderhandeld over het recht op gebruik van de percelen. 2.6. Bij e-mailbericht van 26 november 2012 heeft [de eiser in conventie sub. 6] aan [de eisers in het incident] het volgende geschreven: (…) onderwerp: Aanbieding pacht (…) Een dag verlaat zend ik je hierbij een aanbieding voor het pachten van het stuk land dat u tot 31/10/2011 in erfpacht had. (…) Wij bieden aan om dit stuk land voor een bepaalde tijd in erfpacht te nemen, nl voor de tijd van 6 jaar. (…) De pachtprijs die wij voorstellen b 2] aan de notaris het volgende geschreven: (…) Ik heb het erfpacht concept teruggekregen van mijn adviseur, De volgende punten zijn niet volgens afspraak, De uitgifte van 12 jr. kan niet ingaan op 2011maar hoort in te gaan op de dag van onder tekening van het contract. Het is niet gebruikelijk om pacht van gronden elke maand te voldoen , wij zijn wel bereid om het twee keer per jaar te doen. De pachtprijs is afgesproken op €825.00 per ha, en er is niet af gesproken over jaarlijkse indexering. Na afloop van het erfpacht contract heeft de pachter het voorkeursrecht weer in erfpacht of koop op de dan gestelde waarde met grondeigenaar over een te komen. (…) 2.15. [de gedaagde in conventie] betaalt vanaf 2013 een bedrag van € 9.009,00 per jaar aan Osen c.s. voor het gebruik van de percelen. 2.16. Bij e-mailbericht van 1 juni 2014 heeft notaris [de notaris] het volgende aan [de eiser in incidenten sub. 2] geschreven: (…) Naar aanleiding van het eerste concept en de reacties daarop heeft verpachter de voorwaarden extern laten toetsen en mij gevraagd vervolgens een aantal aanpassingen door te voeren. Verpachter heeft mij verzocht u een nieuw concept toe te zenden en u hierbij aan te geven dat hij hiermee heeft voldaan aan artikel 14 van de akte uit 1986 waarin staat dat verpachter een aanbod dient te doen hetwelk conform de huidige maatstaf gebruikelijk en als redelijk kan worden aangemerkt. De aanvangsdatum van de verlenging is 1/11/2011 en eindigt op 31 oktober 2023. (…) Bijgesloten doe ik u het aangepaste concept toekomen, indien u vragen of opmerkingen heeft dan hoor ik dat graag. (…) 2.17. Bij e-mailbericht van 16 juli 2014 heeft [de eiser in conventie sub. 6] het volgende geschreven aan notaris [de notaris] met in carbon copy [de eiser in incidenten sub. 2] : (…) Geachte heer [de eisers in het incident] , Nav het telefoontje van daarnet, hierbij kort de antwoorden in het rood die ik onder uw vragen heb gezet. (…) De uitgifte van 12 jr. kan niet ingaan op 2011 maar hoort in te gaan op de dag van onder tekening van het contract. De startdatum van de duur gaat in op de dag dat pachter en verpachter dit wensen. Verpachter vind het niet meer dan logisch de pacht te laten starten op de dag dat het oude contract ophoudt. (…) 2.18. [de eiser in incidenten sub. 2] heeft bij e-mailbericht van 17 juli 2014 aan [de eiser in conventie sub. 6] als volgt gereageerd: (…) Op 23-12-2012 bent u met een familielid bij ons geweest om over het erf pacht contract te praten en zijn we over een gekomen dat de nieuwe pachtprijs van € 825.00 per ha in gaat per 1-1-2013 en dat hebben wij ook voldaan. Dan stemmen wij in om op die datum het erfpacht contract in te laten gaan. U wilt een jaarlijkse indexering dat is niet afgesproken. Wij praten ook niet over prijs verlaging daar voor Rivieren gebied de prijs voor grasland verlaagd is van €823.00 van 2013 naar € 760.00 in 2014. (…) 2.19. Bij e-mailbericht van 18 juli 2014 heeft [de eiser in conventie sub. 6] in antwoord op het e-mailbericht van 17 juli 2014 van [de eiser in incidenten sub. 2] het volgende aan hem geschreven: (…) De erfpacht gaat in waar de oude erfpacht eindigt. Het is echter prima om voor het tussenliggende jaar de oude pachtprijs te betalen. Het klopt dat we niet alle details van het nieuwe contract, waaronder ook bv de jaarlijkse indexering, af hebben gesproken. We zijn alleen de prijs overeengekomen. Een jaarlijkse indexering is zoals aangegeven, een normale gang van zaken in de huur en pachtmarkt. (…) Graag hoor ik op korte termijn of u akkoord bent met de condities. (…) 2.20. Bij e-mailbericht van 23 juli 2014 heeft [de eisers in het incident] aan [de eiser in conventie sub. 6] in antwoord op zijn e-mailbericht van 18 juli 2014 het volgende geschreven: (…) 23-07-2014 Geachte heer [de eiser in conventie sub. 6] Wij gaan akkoord met de laatste mailen. (…) 2.21. Bij notariële akte van 23 december 2015 is door de maten van de maatschap [de eiser in incidenten sub. 2] en G. en [partner eiser Dit laatste is dus alleen mogelijk bij tussenkomst. Of [de eiser in incidenten sub. 2] dit heeft miskend en werkelijk zich alleen in deze procedure wil voegen, of dat hij ook (daarnaast) hierin wil tussenkomen, valt uit de incidentele conclusie niet af te leiden. Volledigheidshalve heeft de rechtbank daarom zowel de vordering tot voeging als de mogelijk impliciet bedoelde vordering tot tussenkomst beoordeeld. 3.8. Zoals hiervoor is overwogen vereist de wet voor zowel tussenkomst als voeging dat degene die dat wil belang heeft bij de procedure waarin hij zich wil voegen of waarin hij wil tussenkomen. De Hoge Raad heeft dit criterium nader ingevuld. Voor het aannemen van dit belang is bij voeging voldoende dat de partij die voeging vordert nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde zij zich voegt. Bij tussenkomst moet er voldoende belang zijn in verband met de nadelige gevolgen die de tussenkomende partij van de uitspraak in de hoofdzaak kan ondervinden. Voor zowel voeging als tussenkomst is dus vereist dat [de eiser in incidenten sub. 2] nadelige gevolgen kan ondervinden van de uitspraak in de zaak tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] . 3.9. [de eiser in incidenten sub. 2] heeft echter niet gesteld dat hij dergelijke nadelige gevolgen kan ondervinden, noch welke gevolgen dat kunnen zijn. In dit kader heeft hij alleen naar voren gebracht dat de zaak tussen [de gedaagde in conventie] en Osen c.s. van belang is voor hem, omdat i) hij erfpachter is geweest en betrokken was bij de onderhandelingen, ii) deze procedure betrekking heeft op zijn voormalige en aan [de gedaagde in conventie] overgedragen onderneming en iii) hij mogelijk aanspraak kan maken op erfpacht en terugbetaling. Waarom deze omstandigheden maken dat [de eiser in incidenten sub. 2] nadelige gevolgen kan ondervinden van de procedure tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] is voor de rechtbank niet duidelijk. [de eiser in incidenten sub. 2] heeft dit ook niet toegelicht. Gelet hierop kan de rechtbank niet vaststellen dat [de eiser in incidenten sub. 2] voldoende belang (in de hiervoor bedoelde zin) heeft bij de procedure tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] om zich in die procedure te mogen voegen of hierin te mogen tussenkomen. 3.10. [de eiser in incidenten sub. 2] zal in het incident tot voeging als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Osen c.s. worden begroot op € 598,00 aan salaris voor de advocaat (1,0 punt x tarief II). De kosten aan de zijde van [de gedaagde in conventie] worden begroot op nihil. Het incident tot onbevoegdheid en verwijzing naar de pachtkamer 3.11. [de gedaagde in conventie] vordert dat de rechtbank uitspreekt dat niet de gewone rechter maar de pachtkamer van de rechtbank, sector kanton, bevoegd is om deze zaak te behandelen en daarop te beslissen en/of de zaak verwijst naar de pachtkamer, sector kanton van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen. 3.12. [de gedaagde in conventie] betoogt dat de hoofdzaak dient te worden behandeld door de pachtkamer van de rechtbank op grond van het bepaalde in artikel 1019j Rv. Tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] is namelijk een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW tot stand gekomen, doordat zij een overeenkomst zijn aangegaan voor het gebruik van de percelen voor de melkveehouderij van [de gedaagde in conventie] tegen een door hem aan Osen c.s. te betalen vergoeding. In de periode 2012 tot en met 2014 hebben partijen onderhandeld. Osen c.s. hebben in die periode verklaard open te staan voor het sluiten van een pachtovereenkomst. In zijn e-mailberichten van 26 november 2012 en 16 juli 2014 heeft [de eiser in conventie sub. 6] namelijk woorden gebruikt die daarop wijzen, zoals “aanbieding pacht”, “erfpachtcontract”, “pachter”, “verpachter” en “pacht”. De door Osen c.s. ingeschakelde notaris heeft in zijn e-mailbericht van 1 juni Die vragen dienen te worden beantwoord met toepassing van de Haviltex-maatstaf. Nadat met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst is vastgesteld (uitleg), kan worden beoordeeld of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie), aldus de Hoge Raad. 3.17. Vanwege het verstrijken van de looptijd van het oude erfpachtrecht hebben Osen c.s. bij e-mailbericht van 26 november 2012 aan [de eisers in het incident] een aanbod gedaan om de percelen opnieuw in erfpacht te verkrijgen, dan wel om deze te pachten als losse pacht. Partijen zijn vervolgens in onderhandeling getreden. 3.18. Partijen hebben gelet op het voorgaande onderkend dat er een verschil bestaat tussen het gebruik van de percelen op grond van erfpacht enerzijds en pacht anderzijds. Er zijn vervolgens verschillende omstandigheden die erop wijzen dat de gevoerde onderhandelingen alleen zijn gegaan over een nieuw erfpachtrecht. 3.18.1. Zo wijst de overeengekomen prijs van € 825,- per hectare hierop, aangezien Osen c.s. voor erfpacht € 850,- vroegen en voor losse pacht € 550,-. Dat partijen zijn uitgekomen op € 825,- per hectare is een sterke aanwijzing dat de onderhandelingen geen betrekking hebben gehad op het aanbod om de grond voor € 550,- te verpachten. 3.18.2. Ook de overeengekomen looptijd van 12 jaar past bij het aanbod voor een nieuwe erfpacht en niet bij het aanbod voor losse pacht. Met betrekking tot de nieuwe erfpacht hebben Osen c.s. namelijk oorspronkelijk 6 jaar aangeboden. Nadat [de eisers in het incident] Osen c.s. hadden gewezen op de onder 2.2. geciteerde verplichting uit de oorspronkelijke erfpachtakte om tenminste 12 jaar aan te bieden, hebben Osen c.s. de aangeboden termijn verlengd van 6 naar 12 jaar. Ten aanzien van de losse pacht hebben Osen c.s. echter enkel aangeboden om de grond te verpachten ‘voor een aantal jaren’. Op dat pad zijn partijen niet doorgegaan. 3.18.3. Volgens de eigen stellingen van [de gedaagde in conventie] stonden Osen c.s. enkel open voor een nieuw erfpachtrecht (randnummer 2.20 van de conclusie van antwoord in conventie). 3.18.4. De onderhandelingen hebben geleid tot het inschakelen van een notaris. Deze notaris heeft een ontwerpakte opgesteld voor de vestiging van een recht van erfpacht. 3.19. Tegenover deze aanwijzingen dat de onderhandelingen tussen partijen alleen betrekking hebben gehad op het aanbod van Osen c.s. om de gronden opnieuw in erfpacht uit te geven, staan geen aanwijzingen dat die onderhandelingen (ook) betrekking hebben gehad op het aanbod van Osen c.s. om de gronden te verpachten. Gelet hierop houdt de rechtbank het er bij de beoordeling van dit incident voor dat de onderhandelingen alleen betrekking hebben gehad op een nieuw erfpachtrecht. 3.20. Dat partijen in hun e-mailcorrespondentie woorden hebben gebruikt die ook passen bij de pachtovereenkomst, zoals “aanbieding pacht”, “pachter”, “verpachter” en “pacht”, maakt dit niet anders. Bezien in de context van de gehele correspondentie en de conceptakte is de rechtbank immers van oordeel dat alleen is onderhandeld over het vestigen van een nieuw recht van erfpacht. Bovendien werden ‘pacht’ en ‘erfpacht’ volgens [de gedaagde in conventie] door elkaar heen gebruikt. 3.21. Dat het recht van erfpacht om onduidelijke redenen uiteindelijk niet is gevestigd, maakt niet dat de onderhandelingen daardoor van kleur zijn verschoten en toch betrekking hebben gehad op een pachtovereenkomst. 3.22. Voor zover [de gedaagde in conventie] heeft betoogd dat er buiten de genoemde onderhandelingen een pachtovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat dit betoog niet kan slagen. Het is de rechtbank namelijk niet duidelijk in welke gedragingen van partijen, anders dan de genoemde onderhandelingen, een overeenkomst met betrekking tot het tegen betaling mogen gebruiken van de percelen ligt besloten. [de gedaagde in conventie] heeft dit ook niet toegelicht. Dat [de gedaagde in conventie] de percelen feitelijk heeft gebruikt en hiervoor de overee