ECLI:NL:RBGEL:2024:5434

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Zutphen Zaaknummer: C/05/423882 / HZ ZA 23-249 Vonnis van 19 juni 2024 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. S.L. Geeraths, tegen 1 [gedaagde sub 1] , te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], te [woonplaats] ,3. [gedaagde sub 3], te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 oktober 2023 - aanvullende productie van [eiser] van 2 februari 2024 (ongenummerd, een e-mail) - aanvullende producties van [eiser] van 19 maart 2024 (ongenummerd, twee e-mails) - de mondelinge behandeling van 2 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Partijen hebben op 13 oktober 2019 een overeenkomst gesloten over de ontwikkeling van onroerend goed aan de [straat] , [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . Het onroerend goed met nummer [nummer 2] en [nummer 3] is eigendom van [gedaagden] hebben [eiser] verzocht om de herontwikkeling op zich te nemen. 2.2. In de overeenkomst staat onder meer: ‘[gedaagden] wil de locatie [nummer 1] verwerven en, indien haalbaar, deze locatie samen met [nummer 2] en [nummer 3] herontwikkelen. (…) [gedaagden] zal alles in het werk stellen om het pand met de grond kadastraal bekend [nummer 1] te verwerven . De kadastraal bekende percelen [perceel 1] en [perceel 2] zijn reeds in haar bezit . (…) [eiser] heeft het exclusiviteitsrecht om deze locatie , waarvan [nummer 2] en [nummer 3] reeds in het bezit zijn van [gedaagden] , te ontwikkelen. Deze overeenkomst is afgesloten voor onbepaalde tijd. FINANCIËN: Alleen bij het definitief doorgaan van de ontwikkelingen zal [eiser] een vergoeding krijgen . Deze vergoeding zal afhangen van de te ontwikkelen plannen. Ook [gedaagden] zal hierin een vergoeding krijgen. Mochten de ontwikkelingen door derden worden uitgevoerd dan is de dan ontwikkelende en uitvoerende partij [eiser] een vergoeding schuldig van € 25.000,= ( vijfentwintigduizend euro ) te voldoen binnen 8 dagen na de getekende overeenkomst .’ 2.3. [gedaagden] hebben geprobeerd om het onroerend goed aan de [nummer 1] te kopen, maar zijn daar niet in geslaagd. De voormalige eigenaar heeft het onroerend goed verkocht aan [bedrijf 1] , een vennootschap gelieerd aan de heer [naam 1] . 2.4. [gedaagden] hebben [eiser] bij brief van 25 mei 2022 bericht dat zij de overeenkomst opzeggen, dat daarmee het exclusiviteitsrecht van [eiser] is komen te vervallen en dat hij geen vergoeding ontvangt. 2.5. [eiser] heeft rond 1 juni 2022 conservatoir beslag laten leggen op het onroerend goed van [gedaagden] In zijn verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag heeft hij de achtergrond van zijn verzoek onder meer als volgt toegelicht: ‘Aan verzoekster is hierbij een exclusief recht van ontwikkeling toegekend op basis van no cure, no pay. Tenzij de ontwikkeling van de eigendom door derden wordt uitgevoerd. Alsdan zijn verweerders een totaalbedrag van € 25.000,00 aan verzoeker verschuldigd. (…) Nu de overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en zowel verweerder sub 3 in het gesprek met verzoeker op 14 mei 2022 heeft laten doorschemeren dat het onroerend goed zou worden verkocht aan een derde, terwijl verzoeker ook uit berichten van derden heeft vernomen dat het onroerend goed is of wordt verkocht (…), wenst verzoeker aanspraak te maken op het bedrag van € 25.000,00, vermeerderd met de reeds door hem voldane kosten van rechtsbijstand ten behoeve van verweerders aan JPR Advocaten’ 2.6. [eiser] heeft in rechte betaling van € 28.182,30 van [gedaagden] gevorderd. Dit bedrag betreft een vergoeding van € 25.000,- vanwege de niet-rechtsgeldige opzegging van de overeenkomst door [gedaagden] en kosten van rechtsbijstand van € 3.182,30 die [eiser] in het kader van zijn werkzaamheden aan [gedaagden] heeft voorgeschoten. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling op 8 november 2022 een minnelijke regeling getroffen. Op grond daarvan heeft [gedaagden] toegezegd een bedrag van € 3.182,30 aan [eiser] te betalen, zou [eiser] het beslag opheffen en hebben partijen elkaar finale kwijting verleend over alle geschilpunten uit de procedure, behalve die ten aanzien van de vordering van € 25.000,- van [eiser] . 2.7. Op 26 maart 2023 heeft gedaagde sub 1, [gedaagde sub 1] het onroerend goed aan de [nummer 2] verkocht aan [bedrijf 2] , een vennootschap gelieerd aan [naam 1] . Op 27 maart 2023 hebben gedaagde sub 2 en 3, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , het onroerend goed aan de [nummer 3] ook verkocht aan [bedrijf 2] . 2.8. [eiser] heeft rond 28 juli 2023 opnieuw conservatoir beslag laten leggen op het onroerend goed van [gedaagden] tot zekerheid van de betaling door [gedaagden] van € 28.182,30.

3.1. [eiser] vordert, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen de somma van € 28.182,30, te vermeerderen met de rente vanaf 28 juli 2023 tot aan de dag der algehele voldoening en de buitengerechtelijke kosten ter grootte van € 1.025,00, zulks eveneens met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] , des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van onderhavige procedure en het beslag, inclusief het salaris van de advocaat van [eiser] en de verschotten, te betalen binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis en tegen behoorlijk bewijs van kwijting, zulks te vermeerderen met de nakosten op de voet van het liquidatietarief, met bepaling dat over de proceskostenveroordeling de wettelijke rente zal zijn verschuldigd indien niet is voldaan aan die veroordeling binnen veertien dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis. 3.2. [eiser] legt hieraan het volgende ten grondslag. [eiser] heeft op grond van de overeenkomst met [gedaagden] een exclusief recht tot ontwikkeling van het onroerend goed aan de [nummer 2] en [nummer 3] en heeft recht op een vergoeding van € 25.000,- als een derde - in plaats van [eiser] - de herontwikkelingen gaat uitvoeren. [gedaagden] hebben het onroerend goed aan [naam 1] verkocht die het onroerend goed volgens de plannen van [eiser] gaat herontwikkelen. [gedaagden] hebben de overeenkomst met [eiser] opgezegd om de vergoeding niet aan hem te hoeven betalen. [eiser] heeft hierdoor schade geleden. De primaire grondslag voor de schadevergoedingsplicht van [gedaagden] is wanprestatie, de subsidiaire grondslag is onrechtmatige opzegging en meer subsidiair brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich dat door de leemte in de overeenkomst en de tussentijdse opzegging zonder enige grond, [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de vergoeding van de schade van [eiser] . Verder heeft [eiser] recht op terugbetaling van de kosten van rechtsbijstand van € 3.182,30 die hij in het kader van zijn werkzaamheden aan [gedaagden] heeft voorgeschoten. 3.3. [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, nakosten en wettelijke rente. 3.4. [gedaagden] betwisten dat zij schadevergoeding aan [eiser] verschuldigd zijn. [gedaagden] zijn er niet in geslaagd om het onroerend goed aan de [nummer 1] te kopen. Daarmee komt de grondslag aan de overeenkomst met [eiser] te vervallen. Aangezien de overeenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd is aangegaan en niets bepaalt over opzegging, mochten [gedaagden] deze opzeggen. Ook is onjuist dat [gedaagden] het onroerend goed door een derde laten ontwikkelen, laat staan dat dit gebeurt volgens de aanwijzingen en dankzij de verrichte werkzaamheden van [eiser] . [gedaagden] betwisten dat zij tekortgeschoten zijn in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagden] erkennen dat zij de door [eiser] voorgeschoten kosten van € 3.182,30 aan hem zijn verschuldigd. 3.5. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De vorderingen van [eiser] , zowel primair, subsidiair als meer subsidiair, zijn (onder meer) gebaseerd op de stelling dat het ook mogelijk was om het onroerend goed aan de [nummer 2] en [nummer 3] te herontwikkelen zonder [nummer 1] en dat partijen hier ook in de overeenkomst van uit zijn gegaan. Dat [gedaagden] [nummer 1] niet hebben verworven doet dus niet af aan de schadevergoedingsplicht van [gedaagden] Daarnaast ligt aan de vorderingen van [eiser] de stelling ten grondslag dat een derde, [naam 1] (althans een vennootschap gelieerd aan [naam 1] ), het onroerend goed aan de [nummer 2] en [nummer 3] gaat herontwikkelen volgens de plannen van [eiser] . De stelplicht en bewijslast in dit kader rusten op [eiser] (art. 150 Rv). 4.2. Zoals hieronder zal worden toegelicht, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] , gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , onvoldoende heeft onderbouwd dat het ook mogelijk was om het onroerend goed aan de [nummer 2] en [nummer 3] te herontwikkelen zonder [nummer 1] en dat partijen hier van uit zijn gegaan in de overeenkomst. Dat betekent dat, voor zover het gaat om de vordering van [eiser] tot vergoeding van € 25.000,-, de feitelijke grondslag aan de vordering van [eiser] is komen te ontvallen en de vordering al hierom moet worden afgewezen. Ten overvloede zal de rechtbank hieronder toelichten dat [eiser] ook de stelling dat het onroerend goed door [naam 1] zal worden herontwikkeld, als bedoeld in de overeenkomst, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , onvoldoende heeft onderbouwd en zijn vordering ook daarom moet worden afgewezen. De vordering tot terugbetaling van € 3.182,30 is door [gedaagden] erkend en zal worden toegewezen. Geen herontwikkeling zonder aankoop van [nummer 1] en dus geen schadevergoedingsplicht 4.3. Anders dan [eiser] stelt, volgt uit een redelijke uitleg van de overeenkomst tussen partijen, zoals aangevoerd door [gedaagden] c.s, dat herontwikkeling zonder het onroerend goed aan de [nummer 1] niet aan de orde was en [gedaagden] dus niet gehouden zijn om enige schade van [eiser] te vergoeden. Uit de tekst van de overeenkomst waarin staat: ‘[gedaagden] wil de locatie [nummer 1] verwerven en, indien haalbaar, deze locatie samen met [nummer 2] en [nummer 3] herontwikkelen’ en ‘[eiser] heeft het exclusiviteitsrecht om deze locatie , waarvan [nummer 2] en [nummer 3] reeds in het bezit zijn van [gedaagden] , te ontwikkelen’ (r.o. 2.2), lijkt immers te volgen dat het gaat om herontwikkeling van zowel nummers [nummer 2] , [nummer 3] als [nummer 1] . Daarnaast vindt deze uitleg steun in de door [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerde feiten en omstandigheden, namelijk dat [nummer 1] een hotel betrof dat tegen de woningen van nummers [nummer 2] en [nummer 3] aan staat en herontwikkeling zonder [nummer 1] daardoor niet mogelijk was. Om die reden hebben ze het onroerend goed van nummers [nummer 2] en [nummer 3] vervolgens dan ook aan [naam 1] verkocht. Dat, zoals [eiser] stelt, er ook tekeningen zijn gemaakt voor herontwikkeling zonder [nummer 1] , met gebruikmaking van een recht van overpad of een alternatieve uitweg, heeft [eiser] niet onderbouwd en aan deze stelling wordt dan ook voorbijgegaan. Dit strookt bovendien niet met de stellingen die [eiser] heeft ingenomen in de door hem overgelegde verzoekschriften tot het leggen van conservatoir beslag onder [gedaagden] waarin hij tweemaal stelt: ‘Voor de uitvoering van de plannen (…) was het noodzakelijk dat de huurovereenkomsten, die woonachtig zijn in het onroerend goed op de adressen [nummer 2] en [nummer 3] , zouden worden beëindigd. Alsook diende het perceel (…) aan de [nummer 1] in eigendom te worden verworven’. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanknopingspunten die tot een andere uitleg zouden moeten leiden. Dit betekent dat [eiser] had moeten begrijpen dat het onroerend goed alleen zou worden herontwikkeld als [gedaagden] [nummer 1] zou verwerven en, nu dit niet is gelukt, de grondslag aan de overeenkomst is komen te vervallen. Daarbij is van belang dat, voor zover de overeenkomst op dit punt al onduidelijk is, onweersproken is dat [eiser] de overeenkomst heeft opgesteld. Als dit voor [eiser] een essentieel punt was, had het op zijn weg gelegen om zijn bedoeling duidelijker op te schrijven. Voor zover de vordering van [eiser] gebaseerd is op de schadevergoeding van € 25.000,-, wordt deze dan ook afgewezen. Eveneens geen schadevergoedingsplicht want herontwikkeling van het onroerend goed is niet komen vast te staan 4.4. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat [eiser] , ter onderbouwing van zijn stelling dat het onroerend goed volgens zijn plannen door [naam 1] wordt herontwikkeld, onder meer heeft verwezen naar een door hem overgelegde verklaring van [naam 1] van 31 juli 2023 die luidt, voor zover relevant: ‘Op jouw vraag of ik het onroerend goed te Haarlo, beter bekend als [bedrijf 2] welke we afgelopen vrijdag in zijn totaliteit op naam hebben gekregen, ga ontwikkelen in gelijke- of vergelijkbare plannen zoals die destijds door jouw zijn gepresenteerd aan mij en ook aan de familie [gedaagden] – [gedaagde sub 3] , kan ik alleen maar positief antwoorden. Sterker nog onze architect [naam 2] was op 25 mei 2021, in bijzijn van [gedaagde sub 3] en anderen, al bezig om zaken ter voorbereiding van onze plannen in beeld te brengen. Deze plannen heb ik recentelijk, na de uitspraak van de rechter, weer nieuw leven ingeblazen.’ 4.5. [gedaagden] hebben aangevoerd dat het onroerend goed niet wordt herontwikkeld en dat ook uit niets blijkt dat sprake is van herontwikkeling volgens de plannen van [eiser] . Volgens [gedaagden] wordt het onroerend goed verhuurd voor de opvang van vluchtelingen. Dit blijkt volgens [gedaagden] onder meer uit de door hen overgelegde bladzijde van de dagvaarding uit een procedure tussen [bedrijf 2] en [gedaagden] waarin staat (voor zover relevant): ‘(…) [bedrijf 2] verhuurt het aan de gemeente Berkelland, voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. [bedrijf 2] wil graag in dat kader 2 omliggende onroerende zaken kopen en heeft contact opgenomen met de eigenaren van die zaken, te weten: [nummer 2] (…) [nummer 3] (…)’ 4.6. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van herontwikkeling door [naam 1] als bepaald in de overeenkomst. Daarbij is van belang dat [naam 1] weliswaar heeft verklaard dat het huidige gebruik van het onroerend goed als opvanglocatie voor vluchtelingen los staat van zijn plan om over te gaan tot herontwikkeling, maar, zoals terecht aangevoerd door [gedaagden] , bepaalt de overeenkomst ‘Alleen bij het definitief doorgaan van de ontwikkelingen zal [eiser] een vergoeding krijgen’ en ‘Mochten de ontwikkelingen door derden worden uitgevoerd (…)’ (r.o. 2.2). [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van definitieve doorgang en uitvoering van de ontwikkelingen door [naam 1] . [naam 1] verklaart in de door [eiser] overgelegde e-mail van 18 maart 2024 immers dat ‘tijdelijke verhuur een uitstekende oplossing [is] om de jarenlange tijd van oponthoud, procedures m.b.t. bestemmingsplanwijziging etc. te overbruggen voor de nieuwbouw ter plekke’ en bevestigt daarmee dat op dit moment nog geen sprake is van herontwikkelingen. Verder is ook namens [eiser] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat op dit moment nog geen sprake is van herontwikkeling. Voor zover de vordering van [eiser] gebaseerd is op de schadevergoeding van € 25.000,-, wordt deze vordering daarmee dus ook op deze grond afgewezen.

De rechtbank 5.1. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 3.182,50 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 28 juli 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.051,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. van Spanje en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.