ECLI:NL:RBGEL:2024:2761

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummers: C/05/416752 / HA ZA 23-124 en C/05/423962/ HA ZA 23-371 Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 8 mei 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2] , te [woonplaats] , eisende partijen in de hoofdzaak, advocaat: mr. E. Zondervan te Amsterdam, tegen [gedaagde / eiser in vrijw.] , te [woonplaats] , gedaagde partij in de hoofdzaak, advocaat: mr. W.G.M. Vos te Breda. en in de zaak van [gedaagde / eiser in vrijw.] , te [woonplaats] , eisende partij in de vrijwaringszaak, advocaat mr. W.G.M. Vos te Breda, tegen de besloten vennootschap [gedaagde in vrijw.] , te [vestigingsplaats] , gedaagde partij in de vrijwaringszaak, advocaat mr. P. van der Veld te Den Haag. Partijen zullen hierna [eisers] , [gedaagde / eiser in vrijw.] en [gedaagde in vrijw.] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 22 november 2023 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 februari 2024. In dit proces-verbaal is onder meer vastgelegd dat op de mondelinge behandeling met partijen is afgesproken dat hetgeen op de mondelinge behandeling door hen is verklaard en aangevoerd heeft te gelden als verklaard en aangevoerd in zowel de hoofdzaak als de vrijwaringszaak. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De kern van deze zaak en van de beslissingen 2.1. [eisers] en [gedaagde / eiser in vrijw.] hebben een koopovereenkomst gesloten waarmee [eisers] zijn woning aan [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft verkocht. Bij het sluiten van deze koopovereenkomst heeft [gedaagde in vrijw.] bemiddeld als verkoopmakelaar van [eisers] 2.2. [eisers] stelt dat hij de koopovereenkomst met [gedaagde / eiser in vrijw.] rechtsgeldig heeft ontbonden. Volgens [eisers] is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt omdat hij, ook na ingebrekestelling, niet de overeengekomen waarborgsom heeft gestort bij de notaris en omdat hij de woning niet heeft afgenomen. [eisers] stelt dat hij schade heeft geleden doordat de koopovereenkomst is ontbonden en vordert vergoeding van deze schade van [gedaagde / eiser in vrijw.] . Voor het geval dat deze vordering niet kan worden toegewezen, vordert [eisers] dat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot betaling van een overeengekomen boete. 2.3. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt onder meer dat hij de koopovereenkomst niet meer hoefde na te komen omdat hij deze heeft vernietigd wegens dwaling of bedrog. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft [eisers] hem ten onrechte voorgehouden dat de gebruiksoppervlakte wonen van de woning 245 m2 bedroeg, terwijl dat in werkelijkheid maar 199 m2 was. 2.4. [gedaagde / eiser in vrijw.] vordert ook (in de vrijwaringszaak) dat [gedaagde in vrijw.] de eventuele schadevergoeding die hij moet betalen aan [eisers] aan hem moet vergoeden, omdat [gedaagde in vrijw.] als verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde / eiser in vrijw.] . Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft [gedaagde in vrijw.] namelijk de gebruiksoppervlakte van de woning verkeerd gemeten en hem onjuist daarover geïnformeerd. Daarmee heeft [gedaagde in vrijw.] volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] niet de zorgvuldigheid betracht die van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. 2.5. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde / eiser in vrijw.] onder meer een schadevergoeding van € 249.998,30 aan [eisers] moet betalen. [gedaagde / eiser in vrijw.] was namelijk op grond van de koopovereenkomst verplicht om tijdig een waarborgsom te storten en de woning van [eisers] af te nemen. Door dat niet te doen, ook niet na ingebrekestelling, is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt. [eisers] heeft de koopovereenkomst dan ook rechtsgeldig ontbonden en hij heeft daardoor schade geleden. Het beroep van [gedaagde / eiser in vrijw.] op dwaling en bedrog slaagt niet. Dat [gedaagde in vrijw.] de gebruiksoppervlakte wonen van de woning verkeerd heeft gemeten of [gedaagde / eiser in vrijw.] daarover onjuist heeft geïnformeerd is niet komen vast te staan. De vordering van [gedaagde / eiser in vrijw.] in de vrijwaringszaak wordt daarom afgewezen. 2.6. Hieronder wordt nader uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissingen is gekomen.

3.1. [eisers] heeft in 2022 zijn woning aan de [adres van de woning] (hierna: “de woning”) te koop gezet. Daarbij heeft [eisers] [gedaagde in vrijw.] opdracht gegeven om te bemiddelen als verkoopmakelaar. 3.2. [gedaagde in vrijw.] heeft de heer [naam 1] (hierna: “ [naam 1] ”) opgedragen om de gebruiksoppervlakte van de woning te meten ten behoeve van de verkoop. Na een meting op 18 maart 2022 heeft [naam 1] op 25 maart 2022 een meetrapport uitgebracht. In dit meetrapport staat dat de woning een totale “gebruiksoppervlakte wonen” heeft van 245,51 m2. De afmeting van de “overige inpandige ruimte” is volgens het meetrapport 0,00 m2. Verder vermeldt het meetrapport dat de meting is verricht volgens de richtlijnen van de NVM Meetinstructie NEN 2580 versie juli 2019 (hierna: de meetinstructie). 3.3. Op de begane grond van de woning bevindt zich een sportruimte met een oppervlakte van ongeveer 45 m2 (hierna: “de sportruimte”). Deze sportruimte is gelegen in een voormalige, aan een zijde door een muur met de woning verbonden garage die [eisers] daartoe hebben laten verbouwen. 3.4. Via een verkoopadvertentie op Funda is de woning aangeboden, met vermelding van een gebruiksoppervlakte van 245 m2. De vraagprijs voor de woning bedroeg € 1.690.000,00. 3.5. Onderaan de verkoopadvertentie op Funda staat dat [gedaagde in vrijw.] geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt voor onvolledigheid of onjuistheid van de informatie bij de verkoopadvertentie. Verder staat er dat de woning is gemeten met gebruikmaking van de meetinstructie en dat de meetinstructie verschillen in meetuitkomsten niet uitsluit, bijvoorbeeld door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Ook staat er in de verkoopadvertentie dat [gedaagde in vrijw.] de woning zorgvuldig heeft opgemeten, maar dat [gedaagde in vrijw.] noch [eisers] aansprakelijkheid aanvaardt voor afwijkingen in de opgegeven maten. Tot slot staat er dat een koper in de gelegenheid wordt gesteld om de opgegeven maten te (laten) controleren. 3.6. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft de woning tweemaal bezichtigd en een bod op de woning uitgebracht. Daarbij heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] , werkzaam als profvoetballer, zich laten bijstaan door zijn zaakwaarnemer de heer [naam 2] (“ [naam 2] ”) en door een adviseur. 3.7. Op 20 juni 2022 hebben [eisers] en [gedaagde / eiser in vrijw.] een koopovereenkomst gesloten (hierna: “de koopovereenkomst”) waarmee [eisers] de woning aan [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft verkocht voor een koopsom van € 1.765.000,00. De koopovereenkomst vermeldt als leverdatum 16 december 2022, of zoveel eerder of later als partijen samen overeenkomen. In artikel 5 van de koopovereenkomst staat dat [gedaagde / eiser in vrijw.] uiterlijk voor 15 oktober 2022 een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom moet storten onder de notaris ter hoogte van 2% van de koopsom. Verder staat in artikel 6.11. van de koopovereenkomst dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent. Ook staat er dat de meetinstructie verschillen in metingen niet volledig uitsluit, door bijvoorbeeld verschillen in interpretatie van de meetinstructie, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. In het slot van de bepaling staat dat zowel [gedaagde in vrijw.] als [eisers] geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt bij enig verschil in vierkante meters. Verder staat in artikel 11, voor zover relevant: “(…) Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 3.8. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft geen bankgarantie gesteld ten behoeve van de koop van de woning. Evenmin heeft hij een waarborgsom gestort bij de notaris. 3.9. [eisers] heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] herhaaldelijk gesommeerd om de overeengekomen waarborgsom te storten, namelijk per brief van de notaris van 17 oktober 2022, per brief en e-mail van zijn gemachtigde van 7 november 2022 en per deurwaardersexploot van 10 november 2022. In de brief van [eisers] aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 7 november 2022 staat ook dat [eisers] de koopovereenkomst zal ontbinden indien [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning niet afneemt. 3.10. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft de woning op 4 november 2022 ten behoeve van de financiering van de koopsom laten taxeren door mevrouw [naam 3] (hierna: “ [naam 3] ”) van [naam bedrijf 1] In het taxatierapport van [naam 3] van 28 november 2022 is de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 1.300.000,00. Het rapport vermeldt een gebruiksoppervlakte wonen van 199 m2 en een oppervlakte “andere binnenruimte” van 47 m2. In het taxatierapport staat dat de “Branchebrede meetinstructie” of “BBMI” bij de meting is toegepast. 3.11. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft per brief aan [eisers] van 18 november 2022 een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst omdat volgens hem de gebruiksoppervlakte van de woning 50 m2 kleiner was dan overeengekomen. 3.12. Vervolgens heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning niet afgenomen. 3.13. [eisers] heeft zijn woning op 31 januari 2023 verkocht en op 15 februari 2023 geleverd aan een derde voor een koopsom van € 1.520.000,00. 3.14. [eisers] heeft per e-mail aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 1 maart 2023 een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst.

4.1. [eisers] vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, a. [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van primair € 249.998,30 en subsidiair € 176.500,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 3.024,99; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder a) en b) genoemde bedragen vanaf 18 november 2022, tot aan de dag der algehele voldoening; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de kosten van deze procedure; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de nakosten. 4.2. Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eisers] het volgende. Partijen hebben een koopovereenkomst met elkaar gesloten. Op grond van deze koopovereenkomst was [gedaagde / eiser in vrijw.] verplicht om bij de notaris een waarborgsom te storten en de woning van [eisers] af te nemen. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft niet aan zijn verplichtingen voldaan, ook niet nadat hij daartoe gesommeerd is. Daarmee is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt. [eisers] heeft de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en heeft schade geleden doordat de koopovereenkomst is ontbonden en niet is nagekomen. Voor deze schade is [gedaagde / eiser in vrijw.] aansprakelijk. 4.3. [gedaagde / eiser in vrijw.] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] althans tot afwijzing van diens vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. Zijn verweer kan als volgt worden samengevat. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft de koopovereenkomst vernietigd op grond van dwaling, althans bedrog. Indien [eisers] een beroep doet op artikel 6.11 van de koopovereenkomst, dan is dat volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eisers] kon de koopovereenkomst niet ontbinden omdat op het moment van diens ontbindingsverklaring al sprake was van schuldeisersverzuim, aangezien hij de woning toen niet meer aan [gedaagde / eiser in vrijw.] kon leveren. [eisers] heeft niet of nauwelijks schade geleden. Indien [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete, dan dient deze te worden gematigd. De grondslag voor een veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ontbreekt.

5.1. [gedaagde / eiser in vrijw.] vordert dat de rechtbank, in het geval [gedaagde / eiser in vrijw.] in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling van enig geldbedrag aan [eisers] , [gedaagde in vrijw.] veroordeelt om ditzelfde bedrag aan [gedaagde / eiser in vrijw.] te vergoeden, met veroordeling van [gedaagde in vrijw.] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 5.2. Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] het volgende. [gedaagde in vrijw.] heeft de meetinstructie verkeerd toegepast en een te grote woonoppervlakte in de verkoopadvertentie vermeld. [gedaagde in vrijw.] heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist geïnformeerd over de gebruiksoppervlakte van de woning en niet de zorgvuldigheid betracht die onder de gegeven omstandigheden van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. Daarmee heeft [gedaagde in vrijw.] onrechtmatig gehandeld. Indien [gedaagde / eiser in vrijw.] de schade van [eisers] moet vergoeden, dan is [gedaagde in vrijw.] daarvoor dus aansprakelijk. 5.3. [gedaagde in vrijw.] voert als volgt verweer. De meetinstructie is correct toegepast en de in de verkoopinformatie vermelde gebruiksoppervlakte was correct en in overeenstemming met de meetinstructie. [gedaagde / eiser in vrijw.] is niet onjuist geïnformeerd. Van onrechtmatig handelen is dus geen sprake. Er ontbreekt bovendien een causaal verband tussen de door [gedaagde / eiser in vrijw.] gestelde onrechtmatige daad en schade. [gedaagde in vrijw.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde / eiser in vrijw.] dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde / eiser in vrijw.] in de kosten van deze procedure.

6.1. Ter beoordeling ligt voor of [gedaagde / eiser in vrijw.] schadevergoeding of een contractuele boete aan [eisers] moet betalen. Heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] de koopovereenkomst rechtsgeldig vernietigd? 6.2. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat hij de koopovereenkomst heeft vernietigd. Dit verweer zal als eerste worden beoordeeld. 6.3. De wet bepaalt dat een overeenkomst vernietigbaar is wanneer deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling of bedrog. Van dwaling is volgens de wet sprake indien een overeenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en men de overeenkomst niet zou hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Daarnaast stelt de wet aanvullende vereisten aan de onjuiste voorstelling van zaken, waarop zo nodig hierna zal worden ingegaan. Van bedrog is volgens de wet sprake wanneer men de ander beweegt tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling door bijvoorbeeld een onjuiste mededeling of het verzwijgen van een bepaald feit. De wet vereist ook dat het bedrog opzettelijk heeft plaatsgehad. 6.4. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft aangevoerd dat [eisers] hem ten onrechte heeft medegedeeld dat de gebruiksoppervlakte van de woning 245 m2 bedroeg. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] bedroeg de werkelijke gebruiksoppervlakte van de woning slechts 199 m2. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de woning niet zou hebben gekocht tegen de overeengekomen voorwaarden indien hij had geweten dat de gebruiksoppervlakte maar 199 m2 bedroeg. Daarnaast stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] dat [eisers] hem heeft voorgehouden dat de waarde van de woning hoger lag dan hij in werkelijkheid was. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] bedroeg de werkelijke woningwaarde slechts € 1.300.000,00. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden had gekocht indien hij dit had geweten. 6.5. [eisers] betwist dat hij [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist heeft geïnformeerd bij het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens hem bedraagt de gebruiksoppervlakte van de woning wel degelijk 245 m2. Subsidiair beroept hij zich op het exoneratiebeding van artikel 6.11. van de koopovereenkomst. Bovendien betwist [eisers] subsidiair dat [gedaagde / eiser in vrijw.] , indien de bij de verkoop vermelde gebruiksoppervlakte al onjuist zou zijn, de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht indien hij dat zou hebben geweten. Ook betwist [eisers] dat de woning minder waard zou zijn dan hij heeft doen voorkomen en subsidiair dat dit, indien waar, een vernietigingsgrond zou zijn. Gebruiksoppervlakte wonen van de woning 6.6. Partijen verschillen allereerst van inzicht over de gebruiksoppervlakte van de woning en over de vraag of [gedaagde in vrijw.] die gebruiksoppervlakte correct heeft gemeten. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] is dat laatste niet het geval. Ter onderbouwing heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] gewezen op het taxatierapport van [naam 3] . Uit dat taxatierapport volgt dat de gebruiksoppervlakte van de woning slechts 199 m2 bedroeg, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . Het verschil met door [eisers] opgegeven gebruiksoppervlakte van 245 m2 laat zich verklaren door de sportruimte. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] volgt uit het taxatierapport van [naam 3] dat [eisers] de sportruimte ten onrechte heeft aangemerkt als gebruiksoppervlakte. De sportruimte valt volgens de geldende meetinstructies onder “overige inpandige ruimte”, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] , omdat de sportruimte slechts geschikt is als bergruimte, niet rechtstreeks vanuit de woning te betreden is, een lager plafond heeft en anders gefundeerd is dan de rest van de woning. 6.7. [eisers] en [gedaagde in vrijw.] hebben weersproken dat de sportruimte moet worden aangemerkt als “overige inpandige ruimte”. Volgens [eisers] en [gedaagde in vrijw.] mag het oppervlakte van de sportruimte wel degelijk worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen van de woning. [gedaagde in vrijw.] heeft daarbij gewezen op de meetinstructie waarop [gedaagde / eiser in vrijw.] zich beroept. In die meetinstructie staat, voor zover relevant: “(…) Stap 2. Verdeel de totale inpandige gebruiksoppervlakte in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De inpandige gebruiksoppervlakte van de bouwlaag moet nu worden verdeeld in: - gebruiksoppervlakte wonen en - gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Een oppervlakte wordt tot de overige inpandige ruimte gerekend als één van de voorwaarden geldt: - het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,5 meter en 2,0 meter hoog; - het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,0 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,0 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing voor gedeelten die als woonruimte dienen en alleen wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,0 m); - de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Voorbeelden hiervan zijn een kelder, fietsenstalling of een garage; - er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m2). Wanneer niet aan de bovenstaande criteria is voldaan, is sprake van gebruiksoppervlakte wonen. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als gebruiksoppervlakte wonen. Een keuken, vaste kast, meterkast, gang, trapkast, badkamer en toilet binnen de woning worden tot de gebruiksoppervlakte wonen gerekend. Een bijkeuken, pantry, wasmachine- of cv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn. (…)” 6.8. Volgens [gedaagde in vrijw.] voldoet de sportruimte niet aan (een van de vier) voorwaarden voor “overige inpandige ruimte”. Het hoogste punt van de sportruimte is namelijk hoger dan 2,0 meter, aldus [gedaagde in vrijw.] , en het aaneengesloten oppervlak van de sportruimte dat hoger is dan 2,0 meter is groter dan 4,0 m2. Bovendien is de sportruimte voorzien van daglicht, isolatie, verwarming en voorzien van elektriciteit en mechanische ventilatie, zodat de sportruimte voor meer doeleinden geschikt is dan slechts als bergruimte. Evenmin is de sportruimte een bergzolder. [gedaagde in vrijw.] stelt dat de sportruimte terecht is gerekend tot het gebruiksoppervlakte van de woning. Van een onjuiste toepassing van de meetinstructie is geen sprake geweest en [eisers] noch [gedaagde in vrijw.] hebben [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist geïnformeerd over het gebruiksoppervlakte van de woning. 6.9. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde / eiser in vrijw.] onvoldoende heeft gemotiveerd dat de sportruimte in strijd met de meetinstructie is gerekend tot het gebruiksoppervlakte van de woning, terwijl [eisers] en [gedaagde in vrijw.] de daarop gerichte stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] voldoende gemotiveerd hebben weersproken. Daarbij is onder meer van belang dat [gedaagde / eiser in vrijw.] niet heeft weersproken dat de sportruimte hoger is dan 2,0 meter.

6.42. [gedaagde / eiser in vrijw.] zal worden veroordeeld tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 249.923,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Verschil in koopsommen € 245.000,00 Hypotheeklasten € 1.832,68 Overbruggingskrediet € 3.090,32 + € 249.923,00 Wettelijke rente 6.43. [eisers] vordert dat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld in de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 18 november 2022 tot de dag der algehele voldoening. 6.44. De wet schrijft voor dat een schuldenaar bij vertraging in de voldoening van een geldsom wettelijke rente verschuldigd is over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. 6.45. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat het verzuim per 18 november 2022 is ingetreden, temeer nu de overeenkomst pas is ontbonden op 1 maart 2023 en de vordering betrekking heeft op vergoeding van schade als gevolg van die ontbinding. Om die reden zal [gedaagde / eiser in vrijw.] enkel worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. Buitengerechtelijke incassokosten 6.46. [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt echter niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. 6.47. [eisers] heeft aangevoerd dat hij een dossier heeft aangelegd, herhaaldelijk schriftelijk heeft aangemaand, een uitgebreide correspondentie heeft gevoerd met [eisers] en [gedaagde / eiser in vrijw.] , [eisers] heeft geadviseerd en verhaalsmogelijkheden heeft onderzocht en ingeschat. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft weersproken dat deze werkzaamheden meer omvatten dan hetgeen de reguliere proceskostenveroordeling pleegt te vergoeden. 6.48. De rechtbank is van oordeel dat de door [eisers] gestelde werkzaamheden niet als buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken. Deze werkzaamheden hebben immers betrekking op de voorbereiding van de procedure en de instructie van de zaak en worden daarmee bestreken door de reguliere proceskostenveroordeling. De gemachtigde van [eisers] heeft weliswaar bij aanvang van het geschil een aantal brieven naar [gedaagde / eiser in vrijw.] gestuurd, maar die brieven waren gericht op nakoming van de koopovereenkomst en niet op verkrijging buiten rechte van de (toegewezen) schadevergoeding. Bovendien heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] onweersproken aangevoerd dat [eisers] hem niet heeft aangemaand tot het betalen van de schadevergoeding binnen een termijn van veertien dagen, terwijl de wet dat wel voorschrijft aangezien [gedaagde / eiser in vrijw.] een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf (artikel 6:96 lid 6 BW). Uit de stukken volgt ook dat de gemachtigde van [eisers] per e-mail aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 1 maart 2023 enkel een beroep heeft gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst, waarbij werd aangekondigd dat [eisers] rechtsmaatregelen zou treffen ter verkrijging van schadevergoeding. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen. Proceskosten 6.49. [gedaagde / eiser in vrijw.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 133,40 - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2,0 punten × € 2.714,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.016,40 6.50. In het vrijwaringsincident is de beslissing omtrent de proceskosten aangehouden. Omdat [eisers] zich in het vrijwaringsincident gerefereerd heeft, bedragen zijn proceskosten in dat incident nihil.

7.1. [gedaagde / eiser in vrijw.] vordert in de vrijwaringszaak dat [gedaagde in vrijw.] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade aan [eisers] waartoe hij in de hoofdzaak is veroordeeld. Aan deze vordering heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] ten grondslag gelegd dat [gedaagde in vrijw.] onrechtmatig heeft gehandeld bij het bemiddelen bij de verkoop van de woning. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft [gedaagde in vrijw.] niet de vereiste zorgvuldigheid betracht die onder de gegeven omstandigheden van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. [gedaagde in vrijw.] heeft immers de meetinstructie verkeerd toegepast door de sportruimte tot de gebruiksoppervlakte van de woning te rekenen, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] , terwijl de sportruimte eigenlijk tot de categorie “overige inpandige ruimte” behoort. [gedaagde in vrijw.] heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] vervolgens ten onrechte voorgehouden dat de woning een gebruiksoppervlakte had van 245 m2, terwijl dat in werkelijkheid maar 199 m2 was. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij daardoor de financiering van de woning niet rond heeft gekregen omdat de woning maar op een waarde van € 1.300.000,00 werd getaxeerd. Daardoor heeft hij de woning niet af kunnen nemen, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . Dat maakt dat [gedaagde in vrijw.] is gehouden tot het vergoeden van de schade die [eisers] daardoor heeft geleden. 7.2. De rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor onder 6.6. tot en met 6.14. in de hoofdzaak is overwogen, dat als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd. In de hoofdzaak is al overwogen dat [gedaagde / eiser in vrijw.] zijn stelling dat [gedaagde in vrijw.] (althans de door haar ingeschakelde [naam 1] ) de meetinstructie verkeerd heeft toegepast onvoldoende heeft gemotiveerd, terwijl [gedaagde in vrijw.] de daarop gerichte stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] voldoende gemotiveerd heeft betwist. Dat [gedaagde in vrijw.] [gedaagde / eiser in vrijw.] ten onrechte heeft voorgehouden dat de gebruiksoppervlakte van de woning 245 m2 bedroeg, is dus niet komen vast te staan. 7.3. De vorderingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] zullen daarom worden afgewezen. Proceskosten 7.4. [gedaagde / eiser in vrijw.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in vrijw.] worden begroot op: - griffierecht € 676,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2,00 punten × € 2.714,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 6.282,00

De rechtbank in de hoofdzaak 8.1. veroordeelt [gedaagde / eiser in vrijw.] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 249.923,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling, 8.2. veroordeelt [gedaagde / eiser in vrijw.] in de proceskosten van € 8.016,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde / eiser in vrijw.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 8.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, in de vrijwaringszaak 8.4. wijst de vorderingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] af, 8.5. veroordeelt [gedaagde / eiser in vrijw.] in de proceskosten van € 6.282,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente en met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde / eiser in vrijw.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 8.6. verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024. Productie 6 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 3 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 1 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 2 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 2 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 3 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 8 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 4 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 5 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 5 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 9 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 9 bij dagvaarding. Productie 8 bij dagvaarding in de hoofdzaak.

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummers: C/05/416752 / HA ZA 23-124 en C/05/423962/ HA ZA 23-371 Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 8 mei 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2] , te [woonplaats] , eisende partijen in de hoofdzaak, advocaat: mr. E. Zondervan te Amsterdam, tegen [gedaagde / eiser in vrijw.] , te [woonplaats] , gedaagde partij in de hoofdzaak, advocaat: mr. W.G.M. Vos te Breda. en in de zaak van [gedaagde / eiser in vrijw.] , te [woonplaats] , eisende partij in de vrijwaringszaak, advocaat mr. W.G.M. Vos te Breda, tegen de besloten vennootschap [gedaagde in vrijw.] , te [vestigingsplaats] , gedaagde partij in de vrijwaringszaak, advocaat mr. P. van der Veld te Den Haag. Partijen zullen hierna [eisers] , [gedaagde / eiser in vrijw.] en [gedaagde in vrijw.] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 22 november 2023 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 februari 2024. In dit proces-verbaal is onder meer vastgelegd dat op de mondelinge behandeling met partijen is afgesproken dat hetgeen op de mondelinge behandeling door hen is verklaard en aangevoerd heeft te gelden als verklaard en aangevoerd in zowel de hoofdzaak als de vrijwaringszaak. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De kern van deze zaak en van de beslissingen 2.1. [eisers] en [gedaagde / eiser in vrijw.] hebben een koopovereenkomst gesloten waarmee [eisers] zijn woning aan [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft verkocht. Bij het sluiten van deze koopovereenkomst heeft [gedaagde in vrijw.] bemiddeld als verkoopmakelaar van [eisers] 2.2. [eisers] stelt dat hij de koopovereenkomst met [gedaagde / eiser in vrijw.] rechtsgeldig heeft ontbonden. Volgens [eisers] is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt omdat hij, ook na ingebrekestelling, niet de overeengekomen waarborgsom heeft gestort bij de notaris en omdat hij de woning niet heeft afgenomen. [eisers] stelt dat hij schade heeft geleden doordat de koopovereenkomst is ontbonden en vordert vergoeding van deze schade van [gedaagde / eiser in vrijw.] . Voor het geval dat deze vordering niet kan worden toegewezen, vordert [eisers] dat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot betaling van een overeengekomen boete. 2.3. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt onder meer dat hij de koopovereenkomst niet meer hoefde na te komen omdat hij deze heeft vernietigd wegens dwaling of bedrog. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft [eisers] hem ten onrechte voorgehouden dat de gebruiksoppervlakte wonen van de woning 245 m2 bedroeg, terwijl dat in werkelijkheid maar 199 m2 was. 2.4. [gedaagde / eiser in vrijw.] vordert ook (in de vrijwaringszaak) dat [gedaagde in vrijw.] de eventuele schadevergoeding die hij moet betalen aan [eisers] aan hem moet vergoeden, omdat [gedaagde in vrijw.] als verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde / eiser in vrijw.] . Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft [gedaagde in vrijw.] namelijk de gebruiksoppervlakte van de woning verkeerd gemeten en hem onjuist daarover geïnformeerd. Daarmee heeft [gedaagde in vrijw.] volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] niet de zorgvuldigheid betracht die van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. 2.5. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde / eiser in vrijw.] onder meer een schadevergoeding van € 249.998,30 aan [eisers] moet betalen. [gedaagde / eiser in vrijw.] was namelijk op grond van de koopovereenkomst verplicht om tijdig een waarborgsom te storten en de woning van [eisers] af te nemen. Door dat niet te doen, ook niet na ingebrekestelling, is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt. [eisers] heeft de koopovereenkomst dan ook rechtsgeldig ontbonden en hij heeft daardoor schade geleden. Het beroep van [gedaagde / eiser in vrijw.] op dwaling en bedrog slaagt niet. Dat [gedaagde in vrijw.] de gebruiksoppervlakte wonen van de woning verkeerd heeft gemeten of [gedaagde / eiser in vrijw.] daarover onjuist heeft geïnformeerd is niet komen vast te staan. De vordering van [gedaagde / eiser in vrijw.] in de vrijwaringszaak wordt daarom afgewezen. 2.6. Hieronder wordt nader uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissingen is gekomen.

3.1. [eisers] heeft in 2022 zijn woning aan de [adres van de woning] (hierna: “de woning”) te koop gezet. Daarbij heeft [eisers] [gedaagde in vrijw.] opdracht gegeven om te bemiddelen als verkoopmakelaar. 3.2. [gedaagde in vrijw.] heeft de heer [naam 1] (hierna: “ [naam 1] ”) opgedragen om de gebruiksoppervlakte van de woning te meten ten behoeve van de verkoop. Na een meting op 18 maart 2022 heeft [naam 1] op 25 maart 2022 een meetrapport uitgebracht. In dit meetrapport staat dat de woning een totale “gebruiksoppervlakte wonen” heeft van 245,51 m2. De afmeting van de “overige inpandige ruimte” is volgens het meetrapport 0,00 m2. Verder vermeldt het meetrapport dat de meting is verricht volgens de richtlijnen van de NVM Meetinstructie NEN 2580 versie juli 2019 (hierna: de meetinstructie). 3.3. Op de begane grond van de woning bevindt zich een sportruimte met een oppervlakte van ongeveer 45 m2 (hierna: “de sportruimte”). Deze sportruimte is gelegen in een voormalige, aan een zijde door een muur met de woning verbonden garage die [eisers] daartoe hebben laten verbouwen. 3.4. Via een verkoopadvertentie op Funda is de woning aangeboden, met vermelding van een gebruiksoppervlakte van 245 m2. De vraagprijs voor de woning bedroeg € 1.690.000,00. 3.5. Onderaan de verkoopadvertentie op Funda staat dat [gedaagde in vrijw.] geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt voor onvolledigheid of onjuistheid van de informatie bij de verkoopadvertentie. Verder staat er dat de woning is gemeten met gebruikmaking van de meetinstructie en dat de meetinstructie verschillen in meetuitkomsten niet uitsluit, bijvoorbeeld door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Ook staat er in de verkoopadvertentie dat [gedaagde in vrijw.] de woning zorgvuldig heeft opgemeten, maar dat [gedaagde in vrijw.] noch [eisers] aansprakelijkheid aanvaardt voor afwijkingen in de opgegeven maten. Tot slot staat er dat een koper in de gelegenheid wordt gesteld om de opgegeven maten te (laten) controleren. 3.6. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft de woning tweemaal bezichtigd en een bod op de woning uitgebracht. Daarbij heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] , werkzaam als profvoetballer, zich laten bijstaan door zijn zaakwaarnemer de heer [naam 2] (“ [naam 2] ”) en door een adviseur. 3.7. Op 20 juni 2022 hebben [eisers] en [gedaagde / eiser in vrijw.] een koopovereenkomst gesloten (hierna: “de koopovereenkomst”) waarmee [eisers] de woning aan [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft verkocht voor een koopsom van € 1.765.000,00. De koopovereenkomst vermeldt als leverdatum 16 december 2022, of zoveel eerder of later als partijen samen overeenkomen. In artikel 5 van de koopovereenkomst staat dat [gedaagde / eiser in vrijw.] uiterlijk voor 15 oktober 2022 een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom moet storten onder de notaris ter hoogte van 2% van de koopsom. Verder staat in artikel 6.11. van de koopovereenkomst dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent. Ook staat er dat de meetinstructie verschillen in metingen niet volledig uitsluit, door bijvoorbeeld verschillen in interpretatie van de meetinstructie, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. In het slot van de bepaling staat dat zowel [gedaagde in vrijw.] als [eisers] geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt bij enig verschil in vierkante meters. Verder staat in artikel 11, voor zover relevant: “(…) Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 3.8. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft geen bankgarantie gesteld ten behoeve van de koop van de woning. Evenmin heeft hij een waarborgsom gestort bij de notaris. 3.9. [eisers] heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] herhaaldelijk gesommeerd om de overeengekomen waarborgsom te storten, namelijk per brief van de notaris van 17 oktober 2022, per brief en e-mail van zijn gemachtigde van 7 november 2022 en per deurwaardersexploot van 10 november 2022. In de brief van [eisers] aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 7 november 2022 staat ook dat [eisers] de koopovereenkomst zal ontbinden indien [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning niet afneemt. 3.10. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft de woning op 4 november 2022 ten behoeve van de financiering van de koopsom laten taxeren door mevrouw [naam 3] (hierna: “ [naam 3] ”) van [naam bedrijf 1] In het taxatierapport van [naam 3] van 28 november 2022 is de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 1.300.000,00. Het rapport vermeldt een gebruiksoppervlakte wonen van 199 m2 en een oppervlakte “andere binnenruimte” van 47 m2. In het taxatierapport staat dat de “Branchebrede meetinstructie” of “BBMI” bij de meting is toegepast. 3.11. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft per brief aan [eisers] van 18 november 2022 een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst omdat volgens hem de gebruiksoppervlakte van de woning 50 m2 kleiner was dan overeengekomen. 3.12. Vervolgens heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning niet afgenomen. 3.13. [eisers] heeft zijn woning op 31 januari 2023 verkocht en op 15 februari 2023 geleverd aan een derde voor een koopsom van € 1.520.000,00. 3.14. [eisers] heeft per e-mail aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 1 maart 2023 een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst.

4.1. [eisers] vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, a. [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van primair € 249.998,30 en subsidiair € 176.500,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 3.024,99; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder a) en b) genoemde bedragen vanaf 18 november 2022, tot aan de dag der algehele voldoening; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de kosten van deze procedure; [gedaagde / eiser in vrijw.] veroordeelt in de nakosten. 4.2. Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eisers] het volgende. Partijen hebben een koopovereenkomst met elkaar gesloten. Op grond van deze koopovereenkomst was [gedaagde / eiser in vrijw.] verplicht om bij de notaris een waarborgsom te storten en de woning van [eisers] af te nemen. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft niet aan zijn verplichtingen voldaan, ook niet nadat hij daartoe gesommeerd is. Daarmee is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt. [eisers] heeft de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en heeft schade geleden doordat de koopovereenkomst is ontbonden en niet is nagekomen. Voor deze schade is [gedaagde / eiser in vrijw.] aansprakelijk. 4.3. [gedaagde / eiser in vrijw.] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] althans tot afwijzing van diens vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. Zijn verweer kan als volgt worden samengevat. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft de koopovereenkomst vernietigd op grond van dwaling, althans bedrog. Indien [eisers] een beroep doet op artikel 6.11 van de koopovereenkomst, dan is dat volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eisers] kon de koopovereenkomst niet ontbinden omdat op het moment van diens ontbindingsverklaring al sprake was van schuldeisersverzuim, aangezien hij de woning toen niet meer aan [gedaagde / eiser in vrijw.] kon leveren. [eisers] heeft niet of nauwelijks schade geleden. Indien [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete, dan dient deze te worden gematigd. De grondslag voor een veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ontbreekt.

5.1. [gedaagde / eiser in vrijw.] vordert dat de rechtbank, in het geval [gedaagde / eiser in vrijw.] in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling van enig geldbedrag aan [eisers] , [gedaagde in vrijw.] veroordeelt om ditzelfde bedrag aan [gedaagde / eiser in vrijw.] te vergoeden, met veroordeling van [gedaagde in vrijw.] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 5.2. Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] het volgende. [gedaagde in vrijw.] heeft de meetinstructie verkeerd toegepast en een te grote woonoppervlakte in de verkoopadvertentie vermeld. [gedaagde in vrijw.] heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist geïnformeerd over de gebruiksoppervlakte van de woning en niet de zorgvuldigheid betracht die onder de gegeven omstandigheden van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. Daarmee heeft [gedaagde in vrijw.] onrechtmatig gehandeld. Indien [gedaagde / eiser in vrijw.] de schade van [eisers] moet vergoeden, dan is [gedaagde in vrijw.] daarvoor dus aansprakelijk. 5.3. [gedaagde in vrijw.] voert als volgt verweer. De meetinstructie is correct toegepast en de in de verkoopinformatie vermelde gebruiksoppervlakte was correct en in overeenstemming met de meetinstructie. [gedaagde / eiser in vrijw.] is niet onjuist geïnformeerd. Van onrechtmatig handelen is dus geen sprake. Er ontbreekt bovendien een causaal verband tussen de door [gedaagde / eiser in vrijw.] gestelde onrechtmatige daad en schade. [gedaagde in vrijw.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde / eiser in vrijw.] dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde / eiser in vrijw.] in de kosten van deze procedure.

6.1. Ter beoordeling ligt voor of [gedaagde / eiser in vrijw.] schadevergoeding of een contractuele boete aan [eisers] moet betalen. Heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] de koopovereenkomst rechtsgeldig vernietigd? 6.2. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat hij de koopovereenkomst heeft vernietigd. Dit verweer zal als eerste worden beoordeeld. 6.3. De wet bepaalt dat een overeenkomst vernietigbaar is wanneer deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling of bedrog. Van dwaling is volgens de wet sprake indien een overeenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en men de overeenkomst niet zou hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Daarnaast stelt de wet aanvullende vereisten aan de onjuiste voorstelling van zaken, waarop zo nodig hierna zal worden ingegaan. Van bedrog is volgens de wet sprake wanneer men de ander beweegt tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling door bijvoorbeeld een onjuiste mededeling of het verzwijgen van een bepaald feit. De wet vereist ook dat het bedrog opzettelijk heeft plaatsgehad. 6.4. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft aangevoerd dat [eisers] hem ten onrechte heeft medegedeeld dat de gebruiksoppervlakte van de woning 245 m2 bedroeg. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] bedroeg de werkelijke gebruiksoppervlakte van de woning slechts 199 m2. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de woning niet zou hebben gekocht tegen de overeengekomen voorwaarden indien hij had geweten dat de gebruiksoppervlakte maar 199 m2 bedroeg. Daarnaast stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] dat [eisers] hem heeft voorgehouden dat de waarde van de woning hoger lag dan hij in werkelijkheid was. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] bedroeg de werkelijke woningwaarde slechts € 1.300.000,00. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden had gekocht indien hij dit had geweten. 6.5. [eisers] betwist dat hij [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist heeft geïnformeerd bij het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens hem bedraagt de gebruiksoppervlakte van de woning wel degelijk 245 m2. Subsidiair beroept hij zich op het exoneratiebeding van artikel 6.11. van de koopovereenkomst. Bovendien betwist [eisers] subsidiair dat [gedaagde / eiser in vrijw.] , indien de bij de verkoop vermelde gebruiksoppervlakte al onjuist zou zijn, de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht indien hij dat zou hebben geweten. Ook betwist [eisers] dat de woning minder waard zou zijn dan hij heeft doen voorkomen en subsidiair dat dit, indien waar, een vernietigingsgrond zou zijn. Gebruiksoppervlakte wonen van de woning 6.6. Partijen verschillen allereerst van inzicht over de gebruiksoppervlakte van de woning en over de vraag of [gedaagde in vrijw.] die gebruiksoppervlakte correct heeft gemeten. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] is dat laatste niet het geval. Ter onderbouwing heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] gewezen op het taxatierapport van [naam 3] . Uit dat taxatierapport volgt dat de gebruiksoppervlakte van de woning slechts 199 m2 bedroeg, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . Het verschil met door [eisers] opgegeven gebruiksoppervlakte van 245 m2 laat zich verklaren door de sportruimte. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] volgt uit het taxatierapport van [naam 3] dat [eisers] de sportruimte ten onrechte heeft aangemerkt als gebruiksoppervlakte. De sportruimte valt volgens de geldende meetinstructies onder “overige inpandige ruimte”, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] , omdat de sportruimte slechts geschikt is als bergruimte, niet rechtstreeks vanuit de woning te betreden is, een lager plafond heeft en anders gefundeerd is dan de rest van de woning. 6.7. [eisers] en [gedaagde in vrijw.] hebben weersproken dat de sportruimte moet worden aangemerkt als “overige inpandige ruimte”. Volgens [eisers] en [gedaagde in vrijw.] mag het oppervlakte van de sportruimte wel degelijk worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen van de woning. [gedaagde in vrijw.] heeft daarbij gewezen op de meetinstructie waarop [gedaagde / eiser in vrijw.] zich beroept. In die meetinstructie staat, voor zover relevant: “(…) Stap 2. Verdeel de totale inpandige gebruiksoppervlakte in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De inpandige gebruiksoppervlakte van de bouwlaag moet nu worden verdeeld in: - gebruiksoppervlakte wonen en - gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Een oppervlakte wordt tot de overige inpandige ruimte gerekend als één van de voorwaarden geldt: - het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,5 meter en 2,0 meter hoog; - het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,0 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,0 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing voor gedeelten die als woonruimte dienen en alleen wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,0 m); - de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Voorbeelden hiervan zijn een kelder, fietsenstalling of een garage; - er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m2). Wanneer niet aan de bovenstaande criteria is voldaan, is sprake van gebruiksoppervlakte wonen. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als gebruiksoppervlakte wonen. Een keuken, vaste kast, meterkast, gang, trapkast, badkamer en toilet binnen de woning worden tot de gebruiksoppervlakte wonen gerekend. Een bijkeuken, pantry, wasmachine- of cv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn. (…)” 6.8. Volgens [gedaagde in vrijw.] voldoet de sportruimte niet aan (een van de vier) voorwaarden voor “overige inpandige ruimte”. Het hoogste punt van de sportruimte is namelijk hoger dan 2,0 meter, aldus [gedaagde in vrijw.] , en het aaneengesloten oppervlak van de sportruimte dat hoger is dan 2,0 meter is groter dan 4,0 m2. Bovendien is de sportruimte voorzien van daglicht, isolatie, verwarming en voorzien van elektriciteit en mechanische ventilatie, zodat de sportruimte voor meer doeleinden geschikt is dan slechts als bergruimte. Evenmin is de sportruimte een bergzolder. [gedaagde in vrijw.] stelt dat de sportruimte terecht is gerekend tot het gebruiksoppervlakte van de woning. Van een onjuiste toepassing van de meetinstructie is geen sprake geweest en [eisers] noch [gedaagde in vrijw.] hebben [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist geïnformeerd over het gebruiksoppervlakte van de woning. 6.9. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde / eiser in vrijw.] onvoldoende heeft gemotiveerd dat de sportruimte in strijd met de meetinstructie is gerekend tot het gebruiksoppervlakte van de woning, terwijl [eisers] en [gedaagde in vrijw.] de daarop gerichte stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] voldoende gemotiveerd hebben weersproken. Daarbij is onder meer van belang dat [gedaagde / eiser in vrijw.] niet heeft weersproken dat de sportruimte hoger is dan 2,0 meter.

6.42. [gedaagde / eiser in vrijw.] zal worden veroordeeld tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 249.923,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Verschil in koopsommen € 245.000,00 Hypotheeklasten € 1.832,68 Overbruggingskrediet € 3.090,32 + € 249.923,00 Wettelijke rente 6.43. [eisers] vordert dat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld in de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 18 november 2022 tot de dag der algehele voldoening. 6.44. De wet schrijft voor dat een schuldenaar bij vertraging in de voldoening van een geldsom wettelijke rente verschuldigd is over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. 6.45. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat het verzuim per 18 november 2022 is ingetreden, temeer nu de overeenkomst pas is ontbonden op 1 maart 2023 en de vordering betrekking heeft op vergoeding van schade als gevolg van die ontbinding. Om die reden zal [gedaagde / eiser in vrijw.] enkel worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. Buitengerechtelijke incassokosten 6.46. [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt echter niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. 6.47. [eisers] heeft aangevoerd dat hij een dossier heeft aangelegd, herhaaldelijk schriftelijk heeft aangemaand, een uitgebreide correspondentie heeft gevoerd met [eisers] en [gedaagde / eiser in vrijw.] , [eisers] heeft geadviseerd en verhaalsmogelijkheden heeft onderzocht en ingeschat. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft weersproken dat deze werkzaamheden meer omvatten dan hetgeen de reguliere proceskostenveroordeling pleegt te vergoeden. 6.48. De rechtbank is van oordeel dat de door [eisers] gestelde werkzaamheden niet als buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken. Deze werkzaamheden hebben immers betrekking op de voorbereiding van de procedure en de instructie van de zaak en worden daarmee bestreken door de reguliere proceskostenveroordeling. De gemachtigde van [eisers] heeft weliswaar bij aanvang van het geschil een aantal brieven naar [gedaagde / eiser in vrijw.] gestuurd, maar die brieven waren gericht op nakoming van de koopovereenkomst en niet op verkrijging buiten rechte van de (toegewezen) schadevergoeding. Bovendien heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] onweersproken aangevoerd dat [eisers] hem niet heeft aangemaand tot het betalen van de schadevergoeding binnen een termijn van veertien dagen, terwijl de wet dat wel voorschrijft aangezien [gedaagde / eiser in vrijw.] een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf (artikel 6:96 lid 6 BW). Uit de stukken volgt ook dat de gemachtigde van [eisers] per e-mail aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 1 maart 2023 enkel een beroep heeft gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst, waarbij werd aangekondigd dat [eisers] rechtsmaatregelen zou treffen ter verkrijging van schadevergoeding. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen. Proceskosten 6.49. [gedaagde / eiser in vrijw.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 133,40 - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2,0 punten × € 2.714,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.016,40 6.50. In het vrijwaringsincident is de beslissing omtrent de proceskosten aangehouden. Omdat [eisers] zich in het vrijwaringsincident gerefereerd heeft, bedragen zijn proceskosten in dat incident nihil.

7.1. [gedaagde / eiser in vrijw.] vordert in de vrijwaringszaak dat [gedaagde in vrijw.] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade aan [eisers] waartoe hij in de hoofdzaak is veroordeeld. Aan deze vordering heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] ten grondslag gelegd dat [gedaagde in vrijw.] onrechtmatig heeft gehandeld bij het bemiddelen bij de verkoop van de woning. Volgens [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft [gedaagde in vrijw.] niet de vereiste zorgvuldigheid betracht die onder de gegeven omstandigheden van een verkoopmakelaar mag worden verwacht. [gedaagde in vrijw.] heeft immers de meetinstructie verkeerd toegepast door de sportruimte tot de gebruiksoppervlakte van de woning te rekenen, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] , terwijl de sportruimte eigenlijk tot de categorie “overige inpandige ruimte” behoort. [gedaagde in vrijw.] heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] vervolgens ten onrechte voorgehouden dat de woning een gebruiksoppervlakte had van 245 m2, terwijl dat in werkelijkheid maar 199 m2 was. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij daardoor de financiering van de woning niet rond heeft gekregen omdat de woning maar op een waarde van € 1.300.000,00 werd getaxeerd. Daardoor heeft hij de woning niet af kunnen nemen, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . Dat maakt dat [gedaagde in vrijw.] is gehouden tot het vergoeden van de schade die [eisers] daardoor heeft geleden. 7.2. De rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor onder 6.6. tot en met 6.14. in de hoofdzaak is overwogen, dat als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd. In de hoofdzaak is al overwogen dat [gedaagde / eiser in vrijw.] zijn stelling dat [gedaagde in vrijw.] (althans de door haar ingeschakelde [naam 1] ) de meetinstructie verkeerd heeft toegepast onvoldoende heeft gemotiveerd, terwijl [gedaagde in vrijw.] de daarop gerichte stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] voldoende gemotiveerd heeft betwist. Dat [gedaagde in vrijw.] [gedaagde / eiser in vrijw.] ten onrechte heeft voorgehouden dat de gebruiksoppervlakte van de woning 245 m2 bedroeg, is dus niet komen vast te staan. 7.3. De vorderingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] zullen daarom worden afgewezen. Proceskosten 7.4. [gedaagde / eiser in vrijw.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in vrijw.] worden begroot op: - griffierecht € 676,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2,00 punten × € 2.714,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 6.282,00

De rechtbank in de hoofdzaak 8.1. veroordeelt [gedaagde / eiser in vrijw.] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 249.923,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling, 8.2. veroordeelt [gedaagde / eiser in vrijw.] in de proceskosten van € 8.016,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde / eiser in vrijw.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 8.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, in de vrijwaringszaak 8.4. wijst de vorderingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] af, 8.5. veroordeelt [gedaagde / eiser in vrijw.] in de proceskosten van € 6.282,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente en met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde / eiser in vrijw.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 8.6. verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024. Productie 6 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 3 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 1 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 2 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 2 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 3 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 8 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 4 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 5 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. Productie 5 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 9 bij dagvaarding in de hoofdzaak. Productie 9 bij dagvaarding. Productie 8 bij dagvaarding in de hoofdzaak.

Evenmin heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] weersproken dat het oppervlak van de sportruimte dat hoger is dan 2,0 meter, groter is dan 4,0 m2. Daarmee staat als onweersproken vast dat niet is voldaan aan (een van) de eerste twee vereisten uit de meetinstructie. Die twee vereisten lijken er eenvoudig gezegd op neer te komen dat een ruimte, waarin men niet of nauwelijks kan staan, niet tot de gebruiksoppervlakte mag worden gerekend. Op de foto’s van de sportruimte, onder meer in de verkoopadvertentie op Funda en de twee taxaties, is echter duidelijk te zien dat daar geen sprake van is. Op de foto’s is te zien dat het gaat om een volwaardige ruimte, waarin een gemiddeld persoon met gemak kan staan en bewegen. Verder heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat de sportruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Daarin volgt de rechtbank hem niet. Uit het enkele feit dat de ruimte gebruikt wordt als sportruimte volgt immers al dat deze niet alleen maar geschikt is als bergruimte. Bij een ruimte die bouwkundig alleen maar geschikt is als bergruimte, moet eerder gedacht worden aan een garage of fietsenhok. Hoewel de sportruimte is gebouwd in een voormalige (aan de woning vastgebouwde) garage kan die, na de kennelijk ingrijpende verbouwing en inrichting als sportruimte, waartoe onder meer isolatie, verwarming en mechanische ventilatie zijn aangebracht, bezwaarlijk nog als “garage” worden beschouwd. [eisers] heeft ook voldoende gemotiveerd weersproken dat de sportruimte niet is voorzien van isolatie en verwarming, zoals [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt. Tot slot volgt uit de meetinstructie dat men bij twijfelgevallen een ruimte tot de gebruiksoppervlakte wonen van een woning mag rekenen. De meetinstructie noemt daarbij als voorbeelden een bijkeuken, wasmachine- of cv-ruimte. Hoewel naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een twijfelgeval, aangezien niet is voldaan aan één van de vier vereisten om de sportruimte als “overige inpandige ruimte” aan te merken, laat een redelijke uitleg van de meetinstructie geen andere conclusie toe dan dat de sportruimte tot de gebruiksoppervlakte wonen behoort. Hoe een sportruimte immers verschilt van een bijkeuken of wasmachineruimte valt volgens de rechtbank niet in te zien. Op de foto’s bij de verkoopadvertentie is ook te zien dat de sportruimte vastzit aan de woning. Tegenover de uitvoerige toelichting door [gedaagde in vrijw.] en [eisers] waarom de sportruimte op grond van de meetinstructie tot de gebruiksruimte wonen moet worden gerekend heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] geen nadere toelichting gesteld van zijn standpunt dat dit niet zo is. In het rapport van [naam 3] is dit ook niet toegelicht. 6.10. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft nog wel aangevoerd dat [naam 3] haar bevindingen over de kwalificatie van de sportruimte als overige inpandige ruimte bij drie andere, ervaren taxateurs heeft getoetst. Deze taxateurs waren ook van mening dat de sportruimte moet worden aangemerkt als “overige inpandige ruimte”, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . 6.11. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde in vrijw.] en [eisers] deze stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] (die de namen van de betreffende taxateurs niet heeft genoemd en ook niet duidelijk heeft gemaakt op grond waarvan zij tot de kwalificatie overige gebruiksruimte zijn gekomen) voldoende gemotiveerd weersproken, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Ook heeft [gedaagde in vrijw.] onweersproken gesteld dat uit de door haar overgelegde e-mails van twee door haar geraadpleegde taxateurs volgt dat beide taxateurs van mening zijn dat de sportruimte bij de gebruiksoppervlakte wonen mag worden gerekend. Daar staat tegenover dat [gedaagde / eiser in vrijw.] geen nadere onderbouwing heeft geleverd van zijn stelling dat [naam 3] haar bevindingen heeft laten toetsen door andere taxateurs, nog daargelaten of hun visie van doorslaggevend belang zou zijn. De rechtbank merkt in dat kader op dat voor het antwoord op de vraag of [eisers] en/of [gedaagde in vrijw.] in het kader van de verkoop van de woning verkeerde informatie heeft gegeven over de gebruiksoppervlakte wonen van de woning niet doorslaggevend is of de door [naam 1] gehanteerde kwalificatie van de sportruimte als gebruiksruimte wonen de enige mogelijke kwalificatie is, maar of dat een verdedigbare kwalificatie is. Naar het oordeel van de rechtbank is de door [eisers] en [gedaagde in vrijw.] (in navolging van [naam 1] ) gehanteerde kwalificatie van de sportruimte op basis van de beschikbare gegevens over die ruimte meer dan verdedigbaar. Dit geldt temeer nu de meetinstructie er zelf kennelijk ook vanuit lijkt te gaan dat er twijfelgevallen mogelijk zijn en dat de ruimte in die gevallen tot gebruiksruimte wonen mag worden gerekend. Omdat [gedaagde / eiser in vrijw.] geen feiten heeft gesteld waaruit, indien bewezen, volgt dat zijn stelling dat de gebruiksruimte van de woning in de verkoopinformatie verkeerd is vermeld juist is, wordt hij niet toegelaten tot het leveren van bewijs van die stelling. 6.12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [eisers] en/of [gedaagde in vrijw.] [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist hebben ingelicht over de gebruiksoppervlakte van de woning, laat staan dat dit met opzet is gedaan. De daarop gerichte stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] kunnen dus niet leiden tot een geslaagd beroep op dwaling of bedrog. 6.13. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft ook een schriftelijke verklaring overgelegd van zijn zaakwaarnemer, [naam 2] . In deze verklaring staat onder meer hoe [gedaagde / eiser in vrijw.] een taxateur heeft ingeschakeld en dat [eisers] pas na enig aandringen bouwtekeningen zou hebben verstrekt. Hoewel [gedaagde / eiser in vrijw.] onvoldoende heeft toegelicht wat hij met deze verklaring beoogt te onderbouwen, overweegt de rechtbank, ten overvloede, dat dat uit deze verklaring evenmin volgt dat sprake is geweest van dwaling of bedrog. Daarvoor is immers nodig dat [eisers] [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist heeft geïnformeerd (of, voor dwaling, dat zowel [gedaagde / eiser in vrijw.] als [eisers] van een verkeerde veronderstelling ten aanzien van de afmeting van de gebruiksruimte wonen zijn uitgegaan) en dat is niet komen vast te staan. 6.14. Uit het voorgaande volgt dat in de verkoopinformatie geen onjuiste afmeting van de gebruiksruimte van de woning is vermeld, waardoor het beroep op de exoneratieclausule van artikel 6.11. van de koopovereenkomst niet nader hoeft te worden besproken. Waarde woning 6.15. Verder heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat [eisers] hem onjuist heeft ingelicht over de waarde van de woning. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de financiering van de woning uitsluitend rond had kunnen krijgen indien de woning circa € 1.700.000,00 waard was, zoals [eisers] hem heeft voorgehouden bij het sluiten van de koopovereenkomst. Omdat [naam 3] de woning heeft getaxeerd op een waarde van slechts € 1.300.000,00 lukt het niet om de koopsom te financieren, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden had gekocht indien hij dit had geweten. 6.16. De rechtbank ziet niet in hoe deze stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] kunnen leiden tot vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens dwaling of bedrog. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft zijn stellingen op dit punt onvoldoende gemotiveerd en meer in het bijzonder niet toegelicht waarom de taxatie van [naam 3] een betere indicatie zou geven van de waarde van de woning dan de gebleken opbrengst bij de eerste en tweede verkoop.

Evenmin heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] weersproken dat het oppervlak van de sportruimte dat hoger is dan 2,0 meter, groter is dan 4,0 m2. Daarmee staat als onweersproken vast dat niet is voldaan aan (een van) de eerste twee vereisten uit de meetinstructie. Die twee vereisten lijken er eenvoudig gezegd op neer te komen dat een ruimte, waarin men niet of nauwelijks kan staan, niet tot de gebruiksoppervlakte mag worden gerekend. Op de foto’s van de sportruimte, onder meer in de verkoopadvertentie op Funda en de twee taxaties, is echter duidelijk te zien dat daar geen sprake van is. Op de foto’s is te zien dat het gaat om een volwaardige ruimte, waarin een gemiddeld persoon met gemak kan staan en bewegen. Verder heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat de sportruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Daarin volgt de rechtbank hem niet. Uit het enkele feit dat de ruimte gebruikt wordt als sportruimte volgt immers al dat deze niet alleen maar geschikt is als bergruimte. Bij een ruimte die bouwkundig alleen maar geschikt is als bergruimte, moet eerder gedacht worden aan een garage of fietsenhok. Hoewel de sportruimte is gebouwd in een voormalige (aan de woning vastgebouwde) garage kan die, na de kennelijk ingrijpende verbouwing en inrichting als sportruimte, waartoe onder meer isolatie, verwarming en mechanische ventilatie zijn aangebracht, bezwaarlijk nog als “garage” worden beschouwd. [eisers] heeft ook voldoende gemotiveerd weersproken dat de sportruimte niet is voorzien van isolatie en verwarming, zoals [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt. Tot slot volgt uit de meetinstructie dat men bij twijfelgevallen een ruimte tot de gebruiksoppervlakte wonen van een woning mag rekenen. De meetinstructie noemt daarbij als voorbeelden een bijkeuken, wasmachine- of cv-ruimte. Hoewel naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een twijfelgeval, aangezien niet is voldaan aan één van de vier vereisten om de sportruimte als “overige inpandige ruimte” aan te merken, laat een redelijke uitleg van de meetinstructie geen andere conclusie toe dan dat de sportruimte tot de gebruiksoppervlakte wonen behoort. Hoe een sportruimte immers verschilt van een bijkeuken of wasmachineruimte valt volgens de rechtbank niet in te zien. Op de foto’s bij de verkoopadvertentie is ook te zien dat de sportruimte vastzit aan de woning. Tegenover de uitvoerige toelichting door [gedaagde in vrijw.] en [eisers] waarom de sportruimte op grond van de meetinstructie tot de gebruiksruimte wonen moet worden gerekend heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] geen nadere toelichting gesteld van zijn standpunt dat dit niet zo is. In het rapport van [naam 3] is dit ook niet toegelicht. 6.10. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft nog wel aangevoerd dat [naam 3] haar bevindingen over de kwalificatie van de sportruimte als overige inpandige ruimte bij drie andere, ervaren taxateurs heeft getoetst. Deze taxateurs waren ook van mening dat de sportruimte moet worden aangemerkt als “overige inpandige ruimte”, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . 6.11. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde in vrijw.] en [eisers] deze stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] (die de namen van de betreffende taxateurs niet heeft genoemd en ook niet duidelijk heeft gemaakt op grond waarvan zij tot de kwalificatie overige gebruiksruimte zijn gekomen) voldoende gemotiveerd weersproken, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Ook heeft [gedaagde in vrijw.] onweersproken gesteld dat uit de door haar overgelegde e-mails van twee door haar geraadpleegde taxateurs volgt dat beide taxateurs van mening zijn dat de sportruimte bij de gebruiksoppervlakte wonen mag worden gerekend. Daar staat tegenover dat [gedaagde / eiser in vrijw.] geen nadere onderbouwing heeft geleverd van zijn stelling dat [naam 3] haar bevindingen heeft laten toetsen door andere taxateurs, nog daargelaten of hun visie van doorslaggevend belang zou zijn. De rechtbank merkt in dat kader op dat voor het antwoord op de vraag of [eisers] en/of [gedaagde in vrijw.] in het kader van de verkoop van de woning verkeerde informatie heeft gegeven over de gebruiksoppervlakte wonen van de woning niet doorslaggevend is of de door [naam 1] gehanteerde kwalificatie van de sportruimte als gebruiksruimte wonen de enige mogelijke kwalificatie is, maar of dat een verdedigbare kwalificatie is. Naar het oordeel van de rechtbank is de door [eisers] en [gedaagde in vrijw.] (in navolging van [naam 1] ) gehanteerde kwalificatie van de sportruimte op basis van de beschikbare gegevens over die ruimte meer dan verdedigbaar. Dit geldt temeer nu de meetinstructie er zelf kennelijk ook vanuit lijkt te gaan dat er twijfelgevallen mogelijk zijn en dat de ruimte in die gevallen tot gebruiksruimte wonen mag worden gerekend. Omdat [gedaagde / eiser in vrijw.] geen feiten heeft gesteld waaruit, indien bewezen, volgt dat zijn stelling dat de gebruiksruimte van de woning in de verkoopinformatie verkeerd is vermeld juist is, wordt hij niet toegelaten tot het leveren van bewijs van die stelling. 6.12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [eisers] en/of [gedaagde in vrijw.] [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist hebben ingelicht over de gebruiksoppervlakte van de woning, laat staan dat dit met opzet is gedaan. De daarop gerichte stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] kunnen dus niet leiden tot een geslaagd beroep op dwaling of bedrog. 6.13. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft ook een schriftelijke verklaring overgelegd van zijn zaakwaarnemer, [naam 2] . In deze verklaring staat onder meer hoe [gedaagde / eiser in vrijw.] een taxateur heeft ingeschakeld en dat [eisers] pas na enig aandringen bouwtekeningen zou hebben verstrekt. Hoewel [gedaagde / eiser in vrijw.] onvoldoende heeft toegelicht wat hij met deze verklaring beoogt te onderbouwen, overweegt de rechtbank, ten overvloede, dat dat uit deze verklaring evenmin volgt dat sprake is geweest van dwaling of bedrog. Daarvoor is immers nodig dat [eisers] [gedaagde / eiser in vrijw.] onjuist heeft geïnformeerd (of, voor dwaling, dat zowel [gedaagde / eiser in vrijw.] als [eisers] van een verkeerde veronderstelling ten aanzien van de afmeting van de gebruiksruimte wonen zijn uitgegaan) en dat is niet komen vast te staan. 6.14. Uit het voorgaande volgt dat in de verkoopinformatie geen onjuiste afmeting van de gebruiksruimte van de woning is vermeld, waardoor het beroep op de exoneratieclausule van artikel 6.11. van de koopovereenkomst niet nader hoeft te worden besproken. Waarde woning 6.15. Verder heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat [eisers] hem onjuist heeft ingelicht over de waarde van de woning. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de financiering van de woning uitsluitend rond had kunnen krijgen indien de woning circa € 1.700.000,00 waard was, zoals [eisers] hem heeft voorgehouden bij het sluiten van de koopovereenkomst. Omdat [naam 3] de woning heeft getaxeerd op een waarde van slechts € 1.300.000,00 lukt het niet om de koopsom te financieren, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] . [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden had gekocht indien hij dit had geweten. 6.16. De rechtbank ziet niet in hoe deze stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] kunnen leiden tot vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens dwaling of bedrog. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft zijn stellingen op dit punt onvoldoende gemotiveerd en meer in het bijzonder niet toegelicht waarom de taxatie van [naam 3] een betere indicatie zou geven van de waarde van de woning dan de gebleken opbrengst bij de eerste en tweede verkoop.

Daarbij weegt mee dat [eisers] onweersproken heeft aangevoerd dat hij destijds biedingen op de woning heeft ontvangen die ongeveer even hoog waren als het bod van [gedaagde / eiser in vrijw.] , maar dat [eisers] is ingegaan op het bod van [gedaagde / eiser in vrijw.] omdat dit geen financieringsvoorbehoud bevatte. Verder staat vast dat [eisers] de woning uiteindelijk in een dalende markt heeft verkocht voor € 1.520.000,00. Dat is nog altijd aanzienlijk meer dan de waarde die [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning toedicht op basis van de taxatie door [naam 3] . Dat [eisers] [gedaagde / eiser in vrijw.] ten onrechte, laat staan opzettelijk, heeft voorgehouden dat de woning € 1.700.000,00 waard was, vereist dus een nadere toelichting, en die ontbreekt. Dit nog daargelaten de vraag of een eventueel gebleken lagere waarde van een woning tot een geslaagd beroep op dwaling, laat staan bedrog, zou kunnen leiden nu gesteld noch gebleken is dat [eisers] jegens [gedaagde / eiser in vrijw.] enige uitspraak over de waarde van de woning heeft gedaan voorafgaand aan de verkoop. 6.17. De tussenconclusie is dat [gedaagde / eiser in vrijw.] niet gerechtigd was om de koopovereenkomst te vernietigen en dat zijn vernietigingsverklaring dus zonder rechtsgevolg is gebleven. [gedaagde / eiser in vrijw.] was dus gehouden tot nakoming van de koopovereenkomst. Is [gedaagde / eiser in vrijw.] tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst? 6.18. Volgens [eisers] is [gedaagde / eiser in vrijw.] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat [gedaagde / eiser in vrijw.] verplicht was om eerst een waarborgsom te storten en daarna de woning af te nemen en aan deze verplichtingen niet heeft voldaan. 6.19. Dat [gedaagde / eiser in vrijw.] geen waarborgsom heeft gestort en de woning niet heeft afgenomen is niet in geschil. Buiten de – niet geslaagde – vernietiging van de koopovereenkomst heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] geen reden gegeven waarom hij niet aan die verplichtingen zou hoeven voldoen. 6.20. Daarmee staat vast dat [gedaagde / eiser in vrijw.] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Mocht [eisers] de koopovereenkomst ontbinden? 6.21. De wet (artikel 6:265 BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Op welke manieren verzuim kan ontstaan is vervolgens geregeld in de artikelen 6:82 en 6:83 BW. Deze wetsartikelen zijn van regelend recht, wat betekent dat er bij overeenkomst van kan worden afgeweken. In artikel 11 van de koopovereenkomst staat dat een partij de koopovereenkomst kan ontbinden op grond van een tekortkoming van de ander, na een voorafgaande ingebrekestelling waarbij een termijn tot nakoming van acht dagen is gesteld. Deze bepaling van de overeenkomst geeft een (op bepaalde punten van de wettelijke regeling afwijkende) invulling van de voorwaarden voor het ontstaan van verzuim als vereiste voor de ontbinding. Naar het oordeel van de rechtbank is aan die voorwaarden voldaan en is [gedaagde / eiser in vrijw.] dus in verzuim komen te verkeren, waardoor [eisers] de koopovereenkomst kon ontbinden. Daartoe is het volgende van belang. 6.22. Volgens [eisers] is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt omdat hij [gedaagde / eiser in vrijw.] herhaaldelijk per e-mail en per brief heeft gevraagd om de koopovereenkomst na te komen. Daaraan heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] telkens geen gevolg gegeven, aldus [eisers] 6.23. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft niet weersproken dat [eisers] hem herhaaldelijk per brief en per e-mail heeft gevraagd om de koopovereenkomst na te komen. Wel heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat [eisers] in schuldeisersverzuim was toen hij de koopovereenkomst ontbond (artikel 6:58 BW), en dat hij ( [gedaagde / eiser in vrijw.] ) daardoor niet in verzuim kon raken (artikel 6:61 lid 2 BW). Ter onderbouwing van dit beroep op schuldeisersverzuim stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] dat [eisers] zich per e-mail van 1 maart 2023 heeft beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst, terwijl [eisers] de woning kort daarvoor al aan een ander had verkocht. Door die verkoop aan een ander kon [eisers] de woning niet meer aan [gedaagde / eiser in vrijw.] leveren en kon hij de overeenkomst dus niet meer nakomen. En omdat [eisers] al in schuldeisersverzuim was, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] , kon [gedaagde / eiser in vrijw.] niet meer in verzuim raken. 6.24. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [gedaagde / eiser in vrijw.] op schuldeisersverzuim niet slaagt. Van schuldeisersverzuim kan namelijk alleen sprake zijn wanneer de schuldenaar, in dit geval [gedaagde / eiser in vrijw.] , bereid en in staat is om de koopovereenkomst na te komen en zijnerzijds het nodige heeft gedaan. De stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] gaan voorbij aan het feit dat hij al per brief van 18 november 2022 aan [eisers] heeft laten weten dat hij de woning niet meer wenste af te nemen tegen de overeengekomen koopsom. In die brief heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] immers gesteld dat hij de koopovereenkomst vernietigde. Dat [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning nadien alsnog van [eisers] wenste af te nemen tegen de overeengekomen koopsom, is gesteld noch gebleken. Deze gedragingen en uitlatingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] laten geen andere uitleg toe dan dat hij niet meer bereid was om de woning af te nemen conform de koopovereenkomst. Dat [eisers] de woning vervolgens aan een ander heeft verkocht, is dus begrijpelijk. Die verkoop aan een ander levert in deze omstandigheden dus geen schuldeisersverzuim op aan de zijde van [eisers] 6.25. Verder staat vast dat [eisers] [gedaagde / eiser in vrijw.] herhaaldelijk en per brief heeft gevraagd om de koopovereenkomst na te komen. In de brief van [eisers] aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 20 oktober 2022 is aan [gedaagde / eiser in vrijw.] bovendien een termijn van acht dagen gesteld om alsnog de waarborgsom te storten. Dit is de door de koopovereenkomst voorgeschreven termijn. Vast staat dat [gedaagde / eiser in vrijw.] aan die sommaties geen gevolg heeft gegeven. Daarmee is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt en is ook aan de tussen partijen overeengekomen voorwaarden voor ontbinding van de koopovereenkomst voldaan. 6.26. De rechtbank is daarom van oordeel dat [eisers] gerechtigd was om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, hetgeen hij ook heeft gedaan, en dat de koopovereenkomst dus als ontbonden moet worden beschouwd. Is [gedaagde / eiser in vrijw.] aansprakelijk voor de schade die [eisers] stelt te hebben geleden? 6.27. [eisers] heeft primair gevorderd dat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding. 6.28. Wanneer een overeenkomst wordt ontbonden is de partij wiens tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd (in dit geval [gedaagde / eiser in vrijw.] ), verplicht de wederpartij ( [eisers] ) de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt (artikel 6:277 BW).

Daarbij weegt mee dat [eisers] onweersproken heeft aangevoerd dat hij destijds biedingen op de woning heeft ontvangen die ongeveer even hoog waren als het bod van [gedaagde / eiser in vrijw.] , maar dat [eisers] is ingegaan op het bod van [gedaagde / eiser in vrijw.] omdat dit geen financieringsvoorbehoud bevatte. Verder staat vast dat [eisers] de woning uiteindelijk in een dalende markt heeft verkocht voor € 1.520.000,00. Dat is nog altijd aanzienlijk meer dan de waarde die [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning toedicht op basis van de taxatie door [naam 3] . Dat [eisers] [gedaagde / eiser in vrijw.] ten onrechte, laat staan opzettelijk, heeft voorgehouden dat de woning € 1.700.000,00 waard was, vereist dus een nadere toelichting, en die ontbreekt. Dit nog daargelaten de vraag of een eventueel gebleken lagere waarde van een woning tot een geslaagd beroep op dwaling, laat staan bedrog, zou kunnen leiden nu gesteld noch gebleken is dat [eisers] jegens [gedaagde / eiser in vrijw.] enige uitspraak over de waarde van de woning heeft gedaan voorafgaand aan de verkoop. 6.17. De tussenconclusie is dat [gedaagde / eiser in vrijw.] niet gerechtigd was om de koopovereenkomst te vernietigen en dat zijn vernietigingsverklaring dus zonder rechtsgevolg is gebleven. [gedaagde / eiser in vrijw.] was dus gehouden tot nakoming van de koopovereenkomst. Is [gedaagde / eiser in vrijw.] tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst? 6.18. Volgens [eisers] is [gedaagde / eiser in vrijw.] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat [gedaagde / eiser in vrijw.] verplicht was om eerst een waarborgsom te storten en daarna de woning af te nemen en aan deze verplichtingen niet heeft voldaan. 6.19. Dat [gedaagde / eiser in vrijw.] geen waarborgsom heeft gestort en de woning niet heeft afgenomen is niet in geschil. Buiten de – niet geslaagde – vernietiging van de koopovereenkomst heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] geen reden gegeven waarom hij niet aan die verplichtingen zou hoeven voldoen. 6.20. Daarmee staat vast dat [gedaagde / eiser in vrijw.] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Mocht [eisers] de koopovereenkomst ontbinden? 6.21. De wet (artikel 6:265 BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Op welke manieren verzuim kan ontstaan is vervolgens geregeld in de artikelen 6:82 en 6:83 BW. Deze wetsartikelen zijn van regelend recht, wat betekent dat er bij overeenkomst van kan worden afgeweken. In artikel 11 van de koopovereenkomst staat dat een partij de koopovereenkomst kan ontbinden op grond van een tekortkoming van de ander, na een voorafgaande ingebrekestelling waarbij een termijn tot nakoming van acht dagen is gesteld. Deze bepaling van de overeenkomst geeft een (op bepaalde punten van de wettelijke regeling afwijkende) invulling van de voorwaarden voor het ontstaan van verzuim als vereiste voor de ontbinding. Naar het oordeel van de rechtbank is aan die voorwaarden voldaan en is [gedaagde / eiser in vrijw.] dus in verzuim komen te verkeren, waardoor [eisers] de koopovereenkomst kon ontbinden. Daartoe is het volgende van belang. 6.22. Volgens [eisers] is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt omdat hij [gedaagde / eiser in vrijw.] herhaaldelijk per e-mail en per brief heeft gevraagd om de koopovereenkomst na te komen. Daaraan heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] telkens geen gevolg gegeven, aldus [eisers] 6.23. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft niet weersproken dat [eisers] hem herhaaldelijk per brief en per e-mail heeft gevraagd om de koopovereenkomst na te komen. Wel heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat [eisers] in schuldeisersverzuim was toen hij de koopovereenkomst ontbond (artikel 6:58 BW), en dat hij ( [gedaagde / eiser in vrijw.] ) daardoor niet in verzuim kon raken (artikel 6:61 lid 2 BW). Ter onderbouwing van dit beroep op schuldeisersverzuim stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] dat [eisers] zich per e-mail van 1 maart 2023 heeft beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst, terwijl [eisers] de woning kort daarvoor al aan een ander had verkocht. Door die verkoop aan een ander kon [eisers] de woning niet meer aan [gedaagde / eiser in vrijw.] leveren en kon hij de overeenkomst dus niet meer nakomen. En omdat [eisers] al in schuldeisersverzuim was, aldus [gedaagde / eiser in vrijw.] , kon [gedaagde / eiser in vrijw.] niet meer in verzuim raken. 6.24. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [gedaagde / eiser in vrijw.] op schuldeisersverzuim niet slaagt. Van schuldeisersverzuim kan namelijk alleen sprake zijn wanneer de schuldenaar, in dit geval [gedaagde / eiser in vrijw.] , bereid en in staat is om de koopovereenkomst na te komen en zijnerzijds het nodige heeft gedaan. De stellingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] gaan voorbij aan het feit dat hij al per brief van 18 november 2022 aan [eisers] heeft laten weten dat hij de woning niet meer wenste af te nemen tegen de overeengekomen koopsom. In die brief heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] immers gesteld dat hij de koopovereenkomst vernietigde. Dat [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning nadien alsnog van [eisers] wenste af te nemen tegen de overeengekomen koopsom, is gesteld noch gebleken. Deze gedragingen en uitlatingen van [gedaagde / eiser in vrijw.] laten geen andere uitleg toe dan dat hij niet meer bereid was om de woning af te nemen conform de koopovereenkomst. Dat [eisers] de woning vervolgens aan een ander heeft verkocht, is dus begrijpelijk. Die verkoop aan een ander levert in deze omstandigheden dus geen schuldeisersverzuim op aan de zijde van [eisers] 6.25. Verder staat vast dat [eisers] [gedaagde / eiser in vrijw.] herhaaldelijk en per brief heeft gevraagd om de koopovereenkomst na te komen. In de brief van [eisers] aan [gedaagde / eiser in vrijw.] van 20 oktober 2022 is aan [gedaagde / eiser in vrijw.] bovendien een termijn van acht dagen gesteld om alsnog de waarborgsom te storten. Dit is de door de koopovereenkomst voorgeschreven termijn. Vast staat dat [gedaagde / eiser in vrijw.] aan die sommaties geen gevolg heeft gegeven. Daarmee is [gedaagde / eiser in vrijw.] in verzuim geraakt en is ook aan de tussen partijen overeengekomen voorwaarden voor ontbinding van de koopovereenkomst voldaan. 6.26. De rechtbank is daarom van oordeel dat [eisers] gerechtigd was om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, hetgeen hij ook heeft gedaan, en dat de koopovereenkomst dus als ontbonden moet worden beschouwd. Is [gedaagde / eiser in vrijw.] aansprakelijk voor de schade die [eisers] stelt te hebben geleden? 6.27. [eisers] heeft primair gevorderd dat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding. 6.28. Wanneer een overeenkomst wordt ontbonden is de partij wiens tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd (in dit geval [gedaagde / eiser in vrijw.] ), verplicht de wederpartij ( [eisers] ) de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt (artikel 6:277 BW).

6.29. Vast staat dat [eisers] de woning na de ontbinding van de koopovereenkomst heeft verkocht en geleverd aan een derde voor een koopsom van € 1.520.000,00. Dat is substantieel lager dan de koopsom die [gedaagde / eiser in vrijw.] voor de woning zou betalen. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat [eisers] schade heeft geleden doordat de koopovereenkomst is ontbonden in plaats van nagekomen door [gedaagde / eiser in vrijw.] . [gedaagde / eiser in vrijw.] is dus gehouden om de schade van [eisers] te vergoeden. 6.30. Omdat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot schadevergoeding, behoeft zijn beroep op matiging van de (subsidiair gevorderde) contractuele boete geen beoordeling meer. Hoeveel bedraagt de schade van [eisers] ? 6.31. [eisers] vordert een schadevergoeding van € 249.998,30. Ter onderbouwing heeft [eisers] aangevoerd dat het verschil tussen de koopsom die [gedaagde / eiser in vrijw.] zou betalen en de koopsom die [eisers] uiteindelijk voor de woning heeft ontvangen € 245.000,00 bedraagt. Verder heeft [eisers] aangevoerd dat hij tussen de met [gedaagde / eiser in vrijw.] overeengekomen leverdatum (15 december 2022) en de uiteindelijke levering van de woning aan een derde (15 februari 2023) vaste lasten voor de woning heeft moeten betalen. Volgens [eisers] bedragen deze vaste lasten € 1.832,68 voor de hypotheek van de woning, € 3.090,32 voor een overbruggingskrediet dat langer doorliep omdat de levering niet doorging en € 75,31 aan verzekeringen. Als productie 9 bij dagvaarding heeft [eisers] stukken overgelegd waaruit deze bedragen volgens hem blijken. 6.32. [gedaagde / eiser in vrijw.] betwist dat [eisers] voor een bedrag van € 249.998,30 aan schade heeft geleden. Ter onderbouwing heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat [eisers] de woning slechts acht weken (opnieuw) te koop heeft aangeboden op Funda en dat [eisers] vervolgens genoegen heeft genomen met een koopsom die ver beneden de vraagprijs lag. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat deze prijsdaling niet voor zijn rekening hoeft te komen. Daarbij heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] verwezen naar een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 15 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:59, r.o. 4.14). Verder stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] dat [eisers] de overige schadebedragen onvoldoende heeft onderbouwd. Verschil in koopsom 6.33. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde / eiser in vrijw.] op grond van de koopovereenkomst een koopsom van € 1.765.000,00 voor de woning diende te betalen. Ook staat vast dat [eisers] de woning, nadat [gedaagde / eiser in vrijw.] deze niet afnam, voor een koopsom van € 1.520.000,00 heeft verkocht en geleverd aan een derde. Het prijsverschil tussen deze twee koopsommen bedraagt € 245.000,00. 6.34. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde / eiser in vrijw.] dit bedrag aan [eisers] moet vergoeden. Indien [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning had afgenomen en betaald conform de koopovereenkomst, dan had [eisers] immers een koopsom ontvangen die € 245.000,00 hoger lag dan de koopsom die hij uiteindelijk voor de woning heeft ontvangen. Het causaal verband tussen de (aan [gedaagde / eiser in vrijw.] toe te rekenen) ontbinding van de koopovereenkomst en het (volledige) verschil tussen de eerste en de tweede koopprijs is naar het oordeel van de rechtbank voldoende komen vast te staan. 6.35. [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt namelijk niet gevolgd in zijn betoog dat [eisers] de woning te snel heeft verkocht en genoegen heeft genomen met een te lage koopsom. Daarbij weegt mee dat [eisers] een verklaring heeft overgelegd van [gedaagde in vrijw.] . Uit die verklaring volgt dat er voorafgaand aan de eerste verkoop, aan [gedaagde / eiser in vrijw.] , 19 bezichtigingen waren en de twee hoogste biedingen € 1.765.000,00 bedroegen. Uit de verklaring volgt ook dat bij de tweede verkoop slechts 3 bezichtigingen waren en er maar één bod werd gedaan, van € 1.480.000,00. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft deze verklaring niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Evenmin heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] betwist dat, zoals door [eisers] is gesteld, de huizenprijzen ten tijde van de tweede verkoop al enige tijd aan het dalen waren. Dat [eisers] de woning na ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde / eiser in vrijw.] te snel verkocht zou hebben voor een te lage koopsom is in het licht van het voorgaande onvoldoende onderbouwd en is dus niet komen vast te staan. Ook voor zover dit betoog moet worden opgevat als een beroep door [gedaagde / eiser in vrijw.] op de schadebeperkingsplicht van [eisers] wordt het dan ook verworpen. [eisers] heeft zijn schade juist beperkt door, mede gelet op de dalende huizenprijzen, de woning zo snel mogelijk opnieuw te verkopen zodra duidelijk werd dat [gedaagde / eiser in vrijw.] die niet tegen de overeengekomen prijs wilde afnemen. Dat [gedaagde / eiser in vrijw.] zelf in tweede instantie een hogere prijs heeft geboden dan de uiteindelijk gerealiseerde € 1.520.000,00 is gesteld noch gebleken. 6.36. Evenmin volgt uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, waarnaar [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft verwezen, dat de prijsdaling van de woning voor rekening van [eisers] zou moeten komen. In dat vonnis is juist tot uitgangspunt genomen dat een waardeverschil in beginsel als schade voor rekening van de niet-nakomende koper komt. In het betreffende vonnis werd echter van dat beginsel afgeweken omdat de woningmarkt volledig was ingestort na de kredietcrisis in 2008. Van een dergelijke bijzondere omstandigheid is in deze zaak echter geen sprake. Hypotheeklasten en overbruggingskrediet 6.37. [eisers] stelt dat hij tussen 15 december 2022 en 15 februari 2023 voor een bedrag van € 1.832,68 respectievelijk € 3.090,32 aan hypotheeklasten en overbruggingskrediet heeft moeten betalen. Volgens [eisers] had hij deze bedragen niet hoeven te betalen als [gedaagde / eiser in vrijw.] de koopovereenkomst was nagekomen. 6.38. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde / eiser in vrijw.] deze bedragen aan [eisers] moet vergoeden. [eisers] heeft de bedragen voldoende onderbouwd. Zo heeft [eisers] onder meer een e-mail overgelegd van zijn hypotheekadviseur bij ABN-AMRO. De bedragen voor de maand december die daarin staan, zijn weliswaar tweemaal zo hoog als de bedragen die [eisers] vordert, maar aangezien [eisers] slechts de lasten vanaf 15 december 2022 vordert, kan aangenomen worden dat hij die bedragen door twee heeft gedeeld. Ook heeft [eisers] bankafschriften overgelegd waarop de bedragen te zien zijn. Niet valt in te zien wat [eisers] nog meer aan bewijsmiddelen zou moeten overleggen. 6.39. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft aangevoerd dat uit de hiervoor genoemde stukken niet valt af te leiden of het (bij de hypotheeklasten) gaat om rentebetaling of aflossing. Daarin wordt [gedaagde / eiser in vrijw.] niet gevolgd. In de e-mail van de hypotheekadviseur van ABN-AMRO staat immers dat het gaat om “calculated interest”, oftewel rente. Verzekeringen 6.40. Tot slot vordert [eisers] een bedrag van € 75,31 aan verzekeringspremies. Hij stelt dat hij deze verzekeringspremies tussen 15 december 2022 en 15 februari 2023 heeft moeten betalen doordat [gedaagde / eiser in vrijw.] de koopovereenkomst niet is nagekomen. 6.41. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen, want [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft terecht aangevoerd dat [eisers] dit onvoldoende heeft onderbouwd.

6.29. Vast staat dat [eisers] de woning na de ontbinding van de koopovereenkomst heeft verkocht en geleverd aan een derde voor een koopsom van € 1.520.000,00. Dat is substantieel lager dan de koopsom die [gedaagde / eiser in vrijw.] voor de woning zou betalen. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat [eisers] schade heeft geleden doordat de koopovereenkomst is ontbonden in plaats van nagekomen door [gedaagde / eiser in vrijw.] . [gedaagde / eiser in vrijw.] is dus gehouden om de schade van [eisers] te vergoeden. 6.30. Omdat [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt veroordeeld tot schadevergoeding, behoeft zijn beroep op matiging van de (subsidiair gevorderde) contractuele boete geen beoordeling meer. Hoeveel bedraagt de schade van [eisers] ? 6.31. [eisers] vordert een schadevergoeding van € 249.998,30. Ter onderbouwing heeft [eisers] aangevoerd dat het verschil tussen de koopsom die [gedaagde / eiser in vrijw.] zou betalen en de koopsom die [eisers] uiteindelijk voor de woning heeft ontvangen € 245.000,00 bedraagt. Verder heeft [eisers] aangevoerd dat hij tussen de met [gedaagde / eiser in vrijw.] overeengekomen leverdatum (15 december 2022) en de uiteindelijke levering van de woning aan een derde (15 februari 2023) vaste lasten voor de woning heeft moeten betalen. Volgens [eisers] bedragen deze vaste lasten € 1.832,68 voor de hypotheek van de woning, € 3.090,32 voor een overbruggingskrediet dat langer doorliep omdat de levering niet doorging en € 75,31 aan verzekeringen. Als productie 9 bij dagvaarding heeft [eisers] stukken overgelegd waaruit deze bedragen volgens hem blijken. 6.32. [gedaagde / eiser in vrijw.] betwist dat [eisers] voor een bedrag van € 249.998,30 aan schade heeft geleden. Ter onderbouwing heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] aangevoerd dat [eisers] de woning slechts acht weken (opnieuw) te koop heeft aangeboden op Funda en dat [eisers] vervolgens genoegen heeft genomen met een koopsom die ver beneden de vraagprijs lag. [gedaagde / eiser in vrijw.] stelt dat deze prijsdaling niet voor zijn rekening hoeft te komen. Daarbij heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] verwezen naar een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 15 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:59, r.o. 4.14). Verder stelt [gedaagde / eiser in vrijw.] dat [eisers] de overige schadebedragen onvoldoende heeft onderbouwd. Verschil in koopsom 6.33. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde / eiser in vrijw.] op grond van de koopovereenkomst een koopsom van € 1.765.000,00 voor de woning diende te betalen. Ook staat vast dat [eisers] de woning, nadat [gedaagde / eiser in vrijw.] deze niet afnam, voor een koopsom van € 1.520.000,00 heeft verkocht en geleverd aan een derde. Het prijsverschil tussen deze twee koopsommen bedraagt € 245.000,00. 6.34. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde / eiser in vrijw.] dit bedrag aan [eisers] moet vergoeden. Indien [gedaagde / eiser in vrijw.] de woning had afgenomen en betaald conform de koopovereenkomst, dan had [eisers] immers een koopsom ontvangen die € 245.000,00 hoger lag dan de koopsom die hij uiteindelijk voor de woning heeft ontvangen. Het causaal verband tussen de (aan [gedaagde / eiser in vrijw.] toe te rekenen) ontbinding van de koopovereenkomst en het (volledige) verschil tussen de eerste en de tweede koopprijs is naar het oordeel van de rechtbank voldoende komen vast te staan. 6.35. [gedaagde / eiser in vrijw.] wordt namelijk niet gevolgd in zijn betoog dat [eisers] de woning te snel heeft verkocht en genoegen heeft genomen met een te lage koopsom. Daarbij weegt mee dat [eisers] een verklaring heeft overgelegd van [gedaagde in vrijw.] . Uit die verklaring volgt dat er voorafgaand aan de eerste verkoop, aan [gedaagde / eiser in vrijw.] , 19 bezichtigingen waren en de twee hoogste biedingen € 1.765.000,00 bedroegen. Uit de verklaring volgt ook dat bij de tweede verkoop slechts 3 bezichtigingen waren en er maar één bod werd gedaan, van € 1.480.000,00. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft deze verklaring niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Evenmin heeft [gedaagde / eiser in vrijw.] betwist dat, zoals door [eisers] is gesteld, de huizenprijzen ten tijde van de tweede verkoop al enige tijd aan het dalen waren. Dat [eisers] de woning na ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde / eiser in vrijw.] te snel verkocht zou hebben voor een te lage koopsom is in het licht van het voorgaande onvoldoende onderbouwd en is dus niet komen vast te staan. Ook voor zover dit betoog moet worden opgevat als een beroep door [gedaagde / eiser in vrijw.] op de schadebeperkingsplicht van [eisers] wordt het dan ook verworpen. [eisers] heeft zijn schade juist beperkt door, mede gelet op de dalende huizenprijzen, de woning zo snel mogelijk opnieuw te verkopen zodra duidelijk werd dat [gedaagde / eiser in vrijw.] die niet tegen de overeengekomen prijs wilde afnemen. Dat [gedaagde / eiser in vrijw.] zelf in tweede instantie een hogere prijs heeft geboden dan de uiteindelijk gerealiseerde € 1.520.000,00 is gesteld noch gebleken. 6.36. Evenmin volgt uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, waarnaar [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft verwezen, dat de prijsdaling van de woning voor rekening van [eisers] zou moeten komen. In dat vonnis is juist tot uitgangspunt genomen dat een waardeverschil in beginsel als schade voor rekening van de niet-nakomende koper komt. In het betreffende vonnis werd echter van dat beginsel afgeweken omdat de woningmarkt volledig was ingestort na de kredietcrisis in 2008. Van een dergelijke bijzondere omstandigheid is in deze zaak echter geen sprake. Hypotheeklasten en overbruggingskrediet 6.37. [eisers] stelt dat hij tussen 15 december 2022 en 15 februari 2023 voor een bedrag van € 1.832,68 respectievelijk € 3.090,32 aan hypotheeklasten en overbruggingskrediet heeft moeten betalen. Volgens [eisers] had hij deze bedragen niet hoeven te betalen als [gedaagde / eiser in vrijw.] de koopovereenkomst was nagekomen. 6.38. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde / eiser in vrijw.] deze bedragen aan [eisers] moet vergoeden. [eisers] heeft de bedragen voldoende onderbouwd. Zo heeft [eisers] onder meer een e-mail overgelegd van zijn hypotheekadviseur bij ABN-AMRO. De bedragen voor de maand december die daarin staan, zijn weliswaar tweemaal zo hoog als de bedragen die [eisers] vordert, maar aangezien [eisers] slechts de lasten vanaf 15 december 2022 vordert, kan aangenomen worden dat hij die bedragen door twee heeft gedeeld. Ook heeft [eisers] bankafschriften overgelegd waarop de bedragen te zien zijn. Niet valt in te zien wat [eisers] nog meer aan bewijsmiddelen zou moeten overleggen. 6.39. [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft aangevoerd dat uit de hiervoor genoemde stukken niet valt af te leiden of het (bij de hypotheeklasten) gaat om rentebetaling of aflossing. Daarin wordt [gedaagde / eiser in vrijw.] niet gevolgd. In de e-mail van de hypotheekadviseur van ABN-AMRO staat immers dat het gaat om “calculated interest”, oftewel rente. Verzekeringen 6.40. Tot slot vordert [eisers] een bedrag van € 75,31 aan verzekeringspremies. Hij stelt dat hij deze verzekeringspremies tussen 15 december 2022 en 15 februari 2023 heeft moeten betalen doordat [gedaagde / eiser in vrijw.] de koopovereenkomst niet is nagekomen. 6.41. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen, want [gedaagde / eiser in vrijw.] heeft terecht aangevoerd dat [eisers] dit onvoldoende heeft onderbouwd.