ECLI:NL:RBGEL:2024:2299

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Bestuursrecht zaaknummers: ARN 22/3474, 22/3647, 22/3649, 22/3651 en 22/3652 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van in de zaken tussen [eiseres], in Vianen, belanghebbende (gemachtigde: [gemachtigde]), en de heffingsambtenaar van het belastingcentrum Tribuut, de heffingsambtenaar, en de Staat der Nederlanden (Ministerie van Justitie en Veiligheid), in Den Haag, de Staat. Inleiding In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 april 2022 en 11 april 2022. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken gelegen aan [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] op 1 januari 2020 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelasting van de gemeenten Apeldoorn, Zutphen en Lochem voor het jaar 2021 opgelegd. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard en de waarden van de onroerende zaken met 10% verminderd en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd. De rechtbank heeft de beroepen op 20 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn P.N. van Houts en D.A.W. Klijnstra verschenen.

1. Belanghebbende is gebruiker van de vijf onroerende zaken. Het betreffen alle conferentiehotels met hotelkamers en vergaderzalen.

2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarden van vier onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende heeft het beroep met betrekking tot [adres 4] ter zitting ingetrokken, maar wenst nog wel een vergoeding van proceskosten en immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft nog aangevoerd dat partijen in de bezwaarfase overeenstemming hadden over de waarde. Naar de rechtbank begrijpt is de heffingsambtenaar tegemoetgekomen aan de bezwaren door een vermindering van 10%. Het staat belanghebbende echter vrij dan alsnog in beroep te komen en een nog lagere waarde te bepleiten. COVID-19 3. Voor alle onroerende zaken is in geschil of de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de crisis als gevolg van het coronavirus. De rechtbank merkt op dat het coronavirus pas in maart 2020 voor het eerst tot overheidsmaatregelen heeft geleid. In de periode tot 1 januari 2020, de waardepeildatum, was dus nog geen sprake van bijzondere omstandigheden. Of het virus toen in Nederland feitelijk al voorkwam, zoals belanghebbende heeft betoogd, maakt daarvoor geen verschil. In het midden kan blijven of sprake zou kunnen zijn van een specifieke voor de objecten betreffende omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet waardering onroerende zaken. Er is geen reden om de toestandsdatum voor de objecten te verleggen. Dit betekent dat de toestandsdatum 1 januari 2020 is. De coronacrisis heeft in principe geen invloed op de vaststelling van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2020. Aan de vraag of het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 van betekenis is voor de WOZ-waardering komt de rechtbank niet toe. 4. Partijen zijn tijdens de hoorzitting in de bezwaarfase overeengekomen dat door de heffingsambtenaar een corona-korting van 40%, verdeeld over vier jaren, voor alle onderhavige onroerende zaken wordt verleend. De heffingsambtenaar heeft om die reden op de vastgestelde waarde van deze onroerende zaken een correctie van 10% toegepast en de waarde, na bezwaar, dienovereenkomstig verminderd. De waarde van de onroerende zaken 5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken waardeberekeningen overgelegd. In de waardeberekening van Wispelbergweg 30 in Beekbergen is de waarde van de onroerende zaak, op basis van de discounted cashflowmethode, vastgesteld op € 3.224.000. Daarbij is rekening gehouden met een extra correctie voor ingebruikname en onderhoud voor een bedrag van € 750.000 en een COVID-correctie van 10%. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij bij de waardering van de door belanghebbende verstrekte cijfers is uitgegaan. Belanghebbende heeft minder omzet gerealiseerd en dat is terug te zien in de door haar verstrekte informatie. Naast het verlenen van een korting van 10% in verband met de gevolgen van het coronavirus is dus ook rekening gehouden met de gevolgen daarvan op basis van de door belanghebbende overgelegde cijfers. De heffingsambtenaar is dan ook van mening dat de gevolgen van de coronacrisis voldoende in de waarde tot uitdrukking zijn gebracht. 6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] berekend op basis van de discounted cashflowmethode. In de berekening heeft de taxateur een bedrag van € 551.600 aan correcties in verband met de gevolgen van het coronavirus opgenomen. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de waardeberekening is gebaseerd op objectieve gegevens die tot stand zijn gekomen in samenspraak met de bracheorganisaties en opgenomen in de Taxatiewijzer hotels omdat, ondanks diverse verzoeken van de heffingsambtenaar, belanghebbende geen financiële cijfers aan de taxateur heeft overgelegd. 7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 3] berekend op basis van de discounted cashflowmethode. Daarbij heeft hij met behulp van een rekenmodel de huurwaarde aan de hand van een modelmatig berekende omzet bepaald. Naast de overgelegde waardeberekening heeft de heffingsambtenaar gewezen op het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak. Uit de akte van levering van 1 februari 2018 kan worden afgeleid dat de koopprijs van de onroerende zaak € 3.400.000 bedroeg. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de inventaris geschat op € 500.000 en op de koopprijs in mindering gebracht. Dit leidt tot een geschoond verkoopcijfer van € 2.900.000 in het jaar 2018. Hij is van mening dat belanghebbende destijds niet de hoofdprijs voor de onroerende zaak heeft betaald. 8. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer van [adres 5] de discounted cashflowmethode gehanteerd. In de berekening heeft de taxateur conform afspraak met belanghebbende een bedrag van € 139.700 aan correctie in verband met de gevolgen van het Coronavirus en een waardevermindering voor verandering in gebruik name van € 356.547 meegenomen. 9. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de waarden van de onroerende zaken onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Zij heeft in drie van de vier gevallen, behalve het toepassen van de correctie als gevolg van het coronavirus, geen andere gronden aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank met de door hem overgelegde waardeberekeningen en de ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum in zoverre niet te hoog zijn vastgesteld. De waarden van de onroerende zaken zijn door de heffingsambtenaar, conform de met belanghebbende gemaakte afspraak, in het belastingjaar 2021 gecorrigeerd. Het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de korting in opvolgende belastingjaren niet zou hebben toegepast valt niet onder de reikwijdte van het onderhavige geschil. 10. Belanghebbende betoogt daarnaast dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van [adres 3] onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezige badwill in de vorm van een onverkoopbare handelsnaam en het achterstallige onderhoud aan de binnen- en buitenzijde van de onroerende zaak. Ook de door de heffingsambtenaar geschatte waarde van de inventaris van € 500.000 kan niet juist zijn. Daarnaast is het volgens belanghebbende in de huidige tijd belangrijk om personeel over te kunnen nemen. Door het faillissement van de vorige eigenaar is het personeel echter niet mee overgegaan naar belanghebbende. Dit had door de heffingsambtenaar in de waarde tot uitdrukking moeten worden gebracht. Voorts stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de waarde moet baseren op de informatie zoals opgenomen in de huurovereenkomst en deze ontbreekt in de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens. 11. Belanghebbende heeft haar stellingen niet nader onderbouwd met stukken. De rechtbank ziet bovendien niet in waarom het feit dat exploitatiemaatschappij [naam bedrijf] failliet is gegaan, zou betekenen dat belanghebbende het hotel niet draaiende zou kunnen krijgen. Belanghebbende heeft het door haar gestelde achterstallige onderhoud niet aannemelijk gemaakt, omdat ze geen stukken heeft overgelegd waaruit eventueel achterstallig onderhoud kan worden afgeleid. Ook heeft belanghebbende geen stukken overgelegd waarmee zij de waarde van de inventaris heeft bestreden. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar geschatte waarde van de inventaris dan ook correct. De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van de gemachtigde van belanghebbende dat de huurovereenkomst door de heffingsambtenaar dient te worden overgelegd, nu hij op de hoogte is van de inhoud van een eventuele huurovereenkomst, aangezien hij de verhuurder, [naam verhuurder], eveneens bijstaat in de procedure over de waarde van de onderhavige onroerende zaak. 12. Gelet op het voorgaande zijn de beroepen ongegrond. Vergoeding van immateriële schade 13. Ten aanzien van [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4] is een eerdere beroepsprocedure gevoerd. Oorspronkelijk waren de bezwaren namelijk niet-ontvankelijk verklaard.

De rechtbank: verklaart de beroepen ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 214; veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 1.286; veroordeelt de heffingsambtenaar en de Staat in de proceskosten van belanghebbende, elk tot een bedrag van € 328,13. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. M.I. Knol, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Rechtbank Gelderland 23 december 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:7092, ECLI:NL:RBGEL:2021:7093, ECLI:NL:RBGEL:2021:7094 en ECLI:NL:RBGEL:2021:7096. ECLI:NL:HR:2016:252. Beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, 20210, en de Regeling van 27 oktober 2017, Staatscourant 2017, 62751. Hoge Raad 9 februari 2024, ECLI:NL:HR:2024:216 en ECLI:NL:HR:2024:218. Vergelijk Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1160, en Gerechtshof Amsterdam 12 december 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3068.