ECLI:NL:RBGEL:2024:1867

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 10563551 \ CV EXPL 23-1740 Vonnis van 19 januari 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. D. Dekker, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de conclusie van repliek - de conclusie van dupliek - de akte van [eiser] in reactie op de bij dupliek overgelegde producties van [gedaagde] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Partijen sluiten op 5 maart 2021 een huurovereenkomst, waarbij [eiser] van [gedaagde] de woonruimte gelegen aan de [adres+plaats] (het gehuurde) huurt. De huurprijs bedraagt € 1.050,00 aan kale huur en € 10,00 aan voorschot waterverbruik. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21 (hierna: de AV), van toepassing. 2.3. In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen: “3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte)/ maximaal vijf (5) jaar of korter (onzelfstandige woonruimte), te weten 2 maanden/jaar*], ingaande op 7 maart 2021 en lopende tot en met 6 maart 2023. (…) 3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan [twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte/vijf (5) jaren in het geval van onzelfstandige woonruimte*] en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. *) doorhalen wat niet van toepassing is en eventueel aanvullen 4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: - de huurprijs - [ optie:] de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter). (…) 4.2 De vergoeding in verband met de levering van water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde. 4.3 De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt vastgesteld door de verhuurder. Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 wordt een systeem van voorschotbetalingen met later verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen. 4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (…) 4.6 Met het oog op de datum van ingang van de huurovereenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 7 maart 2021 tot en met 31 maart 2021 en is het over deze eerst periode verschuldigde bedrag € 1050 borg + € 150 contract en administratiekosten + huur € 854 = € 2054,83 Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 5 maart 2021 overmaken 2.4. Op basis van artikel 10 van de huurovereenkomst moet [eiser] een borgsom betalen voor het gehuurde van € 1.050,00. 2.5. Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt onder andere dat huurder verplicht is bij het einde van de overeenkomst het gehuurde in goede staat, met uitzondering van de vastgestelde gebreken, een en ander behoudens normale slijtage aan verhuurder op te leveren, dat het gehuurde voor vertrek schoongemaakt moet zijn (waarbij verhuurder bij nalatigheid het recht heeft om schoonmaakkosten in rekening te brengen) en dat de rioolheffing vanaf het jaar 2022 voor rekening van huurder is. 2.6. [gedaagde] stuurt [eiser] op 7 januari 2023 een brief waarin zij schrijft: “(…) Sinds maart 2021 huur jij de woning aan de [adres+plaats] . Met deze brief zeg ik de huur op per 5 maart 2023 Ik houd hierbij rekening met de wettelijke opzegtermijn. Graag maak ik met u een afspraak over het opleveren van de woning. We kunnen eventueel flexibel zijn met de precieze datum qua oplevering, zodat jullie de mogelijkheid hebben om een nieuwe woning te vinden.” 2.7. Op 21 en 22 februari 2023 vindt het volgende WhatsApp-gesprek plaats tussen partijen: “( [eiser] ) ( [gedaagde] ) Hoi [gedaagde] , wij hebben een andere woning gevonden Per 1 maart. Dat betekent dat wij de [straatnaam] helaas gaan verlaten. Het contract loopt 5 maart helaas af. Het lijkt ons handig om binnenkort even te bellen over de oplevering en andere praktische zaken. Wanneer zou dat voor jou uitkomen? Dag, Hartelijk gefeliciteerd met de nieuwe woning! Het contract werd niet stilzwijgend verlengt. Maar jullie hebben natuurlijk wel een opzegtermijn Van eigenlijk 2 maanden, maar dan maak ik er 1 maand van om jullie tegemoet te komen. De oplevering is alles netjes en schoon opleveren. Groetjes [gedaagde] Dankjewel! Wij gingen er vanuit dat de huur 5 maart eindigt omdat het contract dan afloopt, daar hebben we ook de brief van jou over ontvangen. Vanwege deze opzegdatum hebben we ons best gedaan voor 5 maart iets nieuws te vinden (22 februari 2023) Dag, Jullie hebben geluk, de oplevering wordt 5 of 6 maart. Aangezien de communicatie met jullie voornamelijk via telefoon gesprekken is verlopen, heb ik geen bewijzen wat mondeling besproken is. Daar bedoel ik mee dat het formeel de datum 5 maart was, maar dat jullie langer mochten blijven wonen. Dat jullie dan 12 dagen van te voren aangeven iets gevonden te hebben, dat vind ik alles behalve netjes. Maar helaas voor mij staat het niet goed zwart op wit. De woning moet dus opgeleverd worden, schoon, dus keuken ontvet, douch ontkalkt, ook achter en onder de verwarmingen schoon. Ramen gewassen, van binnen en van buiten. Vloer geschrobd enz.. deuren schoongemaakt. Afwasmachine schoon, de gootstenen moeten goed doorlopen, de wc moet schoon zijn. Tuin vrij van onkruid, tussen de tegels en in de borders, verder de tuin netjes geveegd. En alles wat ik vergeten ben op te schrijven. Gewoon zoals wij het toen opgeleverd hebben, netjes en schoon. Dan is de oplevering op zondag 5 maart rond 19 uur, of op maandag 6 maart rond 10 uur. Ik hoor graag voor 24 maart welke datum jullie voorkeur heeft. Als ik niets hoor, dan zie ik jullie maandag 6 maart om 10 uur. Heel veel succes met verhuizen en tot 5 of 6 maart. Als er verder nog vragen zijn, dan hoor ik het graag. Bedoel natuurlijk 24 februari” 2.8. Vanaf 5 maart 2023 vindt het volgende WhatsApp-gesprek plaats tussen partijen: “( [eiser] ) ( [gedaagde] ) Hoi [gedaagde] , zou de sleuteloverdracht ook nog vandaag om 1900 kunnen? Nee, ik ben dan nog niet in [plaats] Oke jammer lukt vandaag helemaal niet meer? Nee, ik heb de planning op ma Prima tot morgen Je mag ook de sleutels achter laten, dan hoor je morgen of alles akkoord is Dat is ook goed. We hebben de sleutels door de brievenbus gedaan.

3.1. [eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na de datum van het vonnis aan [eiser] terug te betalen de waarborgsom van € 1.050,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 mei 2023, en de contract- en administratiekosten van € 150,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. Daarnaast vordert hij veroordeling van [gedaagde] in de betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 157,50 en in de proceskosten. 3.2. Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser] dat het huurcontract tussen partijen op 6 maart 2023 is geëindigd en dat hij het gehuurde schoon en tijdig heeft opgeleverd. [gedaagde] is daarom gehouden de waarborgsom aan hem terug te betalen. Daarnaast heeft [gedaagde] onterecht € 150,00 aan contract- en administratiekosten in rekening gebracht, zodat zij dat bedrag aan hem moet terugbetalen. 3.3. [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat [eiser] zich had moeten houden aan de wettelijke opzegtermijn. Partijen hebben volgens [gedaagde] mondeling afgesproken dat [eiser] nog langer dan 6 maart 2023 in het gehuurde mocht blijven. Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat zij (een deel van) de waarborgsom mag verrekenen, omdat [eiser] het gehuurde niet schoon en zonder schade heeft achtergelaten. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde termijn van twee jaren. Op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 18.2 AV eindigt deze overeenkomst - conform artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk wetboek (BW) - door tijdige mededeling daarvan door de verhuurder. [gedaagde] heeft [eiser] per brief van 7 januari 2023 bericht dat zij het contract per 5 maart 2023 opzegt. Hoewel deze brief is geformuleerd als een opzegging, is de kantonrechter van oordeel dat deze in de gegeven omstandigheden moet worden opgevat als een aanzegging als hiervoor bedoeld. [eiser] heeft dat ook zo opgevat en geaccepteerd en is op zoek gegaan naar andere woonruimte. [gedaagde] beroept zich op het bestaan van een mondelinge afspraak tussen partijen op basis waarvan de huurovereenkomst nog een half jaar tot een jaar zou hebben doorgelopen en stelt zich op basis hiervan op het standpunt dat [eiser] zich aan de wettelijke opzegtermijn had moeten houden. Nu [gedaagde] deze afspraak echter niet nader heeft geconcretiseerd en onderbouwd, in het WhatsApp-contact met [eiser] te kennen heeft gegeven dit niet te kunnen bewijzen en ook in deze procedure geen bewijs daarvan heeft aangeboden, slaagt haar beroep op deze afspraak niet. [gedaagde] heeft met de brief van 7 januari 2023 aan haar aanzegplicht voldaan en dit betekent dat de huurovereenkomst is geëindigd per 6 maart 2023. 4.2. Op grond van artikel 7:261b BW moet [gedaagde] de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen aan [eiser] , tenzij er sprake is van schade in de zin van artikel 7:218 BW, mits er sprake is van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot herstel van die schade (lid 3 sub a), of van achterstallige huur, energieprestatievergoeding of servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 (lid 3 sub b). In deze gevallen moet de verhuurder deze bedragen binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst met de waarborgsom verrekenen en het restant terugbetalen aan de huurder. 4.3. [gedaagde] beroept zich allereerst op de uitzonderingssituatie onder lid 3 sub a en stelt dat [eiser] de woning niet schoon en zonder schade heeft achtergelaten. In haar WhatsApp-communicatie met [eiser] heeft zij te kennen gegeven dat de wc niet schoon is, dat er nog een oude fiets stond en dat de deuren niet schoon waren. In deze procedure heeft zij daarnaast nog gesteld dat de gootsteen verstopt was, dat op veel plaatsen in het huis vocht is ontstaan door onzorgvuldig gebruik en dat er schade is aan de trappen en vensterbanken. [eiser] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Hij heeft na het eerste bericht van [gedaagde] in overleg met haar op 10 maart 2023 de fiets naar het stort gebracht en de wc (nogmaals) schoongemaakt. Volgens [eiser] heeft hij het gehuurde schoon en zonder schade opgeleverd. 4.4. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt dat, als een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als zo’n beschrijving ontbreekt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In dit geval is geen opnamestaat opgemaakt, niet bij aanvang van de huur en evenmin bij het einde van de huurperiode. Het is dan ook aan [gedaagde] om te bewijzen dat het gehuurde zich bij de oplevering in slechtere staat bevond dan bij aanvang van de huur. Zij moet aantonen dat sprake is van schade en dat zij daarvoor kosten heeft moeten maken. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar stelling een aantal foto’s in het geding gebracht. De foto waarop volgens haar de wc te zien is, is echter zo onduidelijk dat op basis daarvan niet kan worden vastgesteld dat de wc niet schoon was nadat [eiser] deze op 10 maart 2023 voor een tweede keer had gereinigd. Op de door [eiser] overgelegde screenshots van het filmpje dat hij op 10 maart 2023 heeft gemaakt is een schone wc te zien. Op de door [gedaagde] overgelegde foto’s van de deuren is verder, zoals zij zelf ook al toegeeft, niet te zien dat deze vuil zijn. Verder kan [gedaagde] met de foto’s van de vensterbanken en trappen niet aantonen dat sprake is van door [eiser] aangerichte schade, aangezien er geen foto’s zijn van de staat van de vensterbanken en trappen bij aanvang van de huur. Nu [eiser] betwist dat hij het gehuurde in slechte (vieze) staat heeft opgeleverd en schade heeft veroorzaakt en [gedaagde] het tegendeel niet heeft aangetoond, wordt verondersteld dat [eiser] het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter concludeert dat [eiser] het gehuurde in goede staat en schoon heeft opgeleverd aan [gedaagde] . 4.5. [gedaagde] voert tevens aan dat zij een deel van de waarborgsom mag verrekenen omdat het waterverbruik van [eiser] hoger was dan gemiddeld waarvoor hij haar nog moet bijbetalen en omdat zij nog een afrekening krijgt van de zuiveringslasten, die ook voor een deel door [eiser] betaald moet worden. [eiser] heeft met een bankafschrijving echter aangetoond dat hij de zuiveringslasten al heeft betaald. Voor zover [gedaagde] bij dupliek heeft bedoeld aan te voeren dat hij nog rioolheffing aan haar moet betalen, heeft [eiser] er daarnaast terecht op gewezen dat [gedaagde] de aanslagen van het eigenaarsdeel van de rioolheffing in het geding heeft gebracht en dit deel van de rioolheffing niet op hem als huurder kan worden afgewenteld. Het waterverbruik van [eiser] heeft [gedaagde] verder niet geconcretiseerd of onderbouwd. Gelet op voorgaande overwegingen kan zij dan ook niet met succes een beroep doen op de uitzonderingssituatie van artikel 7:261b lid 3 sub b BW. 4.6. De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] gehouden is de waarborgsom aan [eiser] terug te betalen en geen recht heeft op enige verrekening. Zij zal de daarop gerichte vordering van [eiser] dan ook toewijzen. Aangezien [gedaagde] vanaf 21 mei 2023 (veertien dagen na de ingebrekestelling van 7 mei 2023) in verzuim is met de betaling van de waarborgsom, is zij vanaf die datum ook de wettelijke rente daarover verschuldigd. 4.7. Ten aanzien van de contract- en administratiekosten overweegt de kantonrechter het volgende. Artikel 7:264 lid 1 BW verbiedt de verhuurder om kosten in rekening te brengen bij een huurder voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, als daar niet of nauwelijks een tegenprestatie vanuit de verhuurder tegenover staat. Op basis van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is de kantonrechter van oordeel dat de door [gedaagde] in rekening gebrachte contract- en administratiekosten ‘een niet redelijk voordeel’ voor haar is. Niet gebleken is van bijzondere omstandigheden die een andere conclusie rechtvaardigen. Dit betekent dat het daarover opgenomen beding in de huurovereenkomst nietig is en [eiser] het bedrag van € 150,00 onverschuldigd heeft betaald. De kantonrechter zal de vordering tot terugbetaling van de contract- en administratiekosten daarom toewijzen, net als de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. 4.8. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Het gevorderde bedrag van € 157,50 is conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en zal daarom worden toegewezen. 4.9. [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] terug te betalen de waarborgsom van € 1.050,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 21 mei 2023 tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] terug te betalen de contract- en administratiekosten van € 150,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 6 juni 2023 tot de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 157,50 aan buitengerechtelijke incassokosten; 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 841,36; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.TH. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2024. 610 \ 41245 Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767 en Hoge Raad 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157

De muur is weer wit geverfd en verder hebben we alles schoon en stofvrij gemaakt zoals jij vroeg in jouw eerdere appje. We horen het graag morgen. Je hoor het morgen. (6 maart 2023) Wc is niet schoon er staat nog een oude fiets van jou. Dat is wat ik voor nu zie Je mag ervoor kiezen om de wc schoon te maken, of een bedrag van 250 euro Verder de fiets afvoeren (foto van wc) Of wij voeren hem af voor een bedrag van 25 euro Fiets zal ik nog weghalen en de wc hebben we geprobeerd schoon te krijgen maar het gaat er bijna niet uit. We willen de wc nog wel een keer schoonmaken. We hebben alleen de sleutel niet meer, wat is handig om hierover af te spreken? Morgen kan het tussen 12 en 14 uur. Dan ben ik er. De wc moet je gewoon bijhouden, dan wordt hij niet zo ranzig. Maar als jij denkt dat hij niet schoon wordt, dan lijkt het mij verstandiger dat ik de 250 euro in mindering van de borg breng De deuren waren ook niet schoon Ik zou morgenavond kunnen. Of vrijdag overdag zou dat ook kunnen? Ik wil het toch nog wel een keer proberen met andere middelen. Prima, vrijdag om 10 uur zou kunnen Dat is goed” 2.9. Op 10 maart 2023 gaat [eiser] terug naar het gehuurde om de fiets naar het stort te brengen en de wc schoon te maken. Op 14 maart 2023 vraagt hij aan [gedaagde] of zij het gehuurde heeft kunnen controleren en wanneer ze verwacht de borg terug te kunnen storten. Omdat hij geen reactie ontvangt, appt hij haar op 18 maart 2023 nogmaals. Op 20 maart 2023 reageert [gedaagde] als volgt: “Dag, Ik woon tegenwoordig in de provincie Zeeland en ben ook niet in [plaats] om alles voor jullie zo spoedig af te ronden. Ik heb mijn planning niet aan kunnen passen, aangezien jullie zonder de wettelijke opzegtermijn vertrokken zijn. Jullie zullen dus geduld moeten hebben. De wc leek niet schoon te zijn, je ziet het in de pot, hij stinkt enorm. Er zit in de pot allemaal viezigheid van 2 jaar niet goed poetsen. Verder ben ik nog bezig met het uitzoeken van belastingen en dergelijke, ik heb het idee dat daar nog het een en ander open staat voor jullie.” 2.10. [eiser] stuurt op 4 april 2023 het volgende WhatsApp-bericht aan [gedaagde] : “Hoi [gedaagde] , Is het inmiddels gelukt om te kijken? Het is nu al een maand geleden dat we weg zijn dus wij zouden graag onze borg terug krijgen. Volgens mij heb ik de wc helemaal schoon achter gelaten. Ik heb ook ngo een filmpje gemaakt na het schoonmaken hierop is te zien dat de wc helemaal schoon is. In het verhaal over de stank herkennen wij ons ook niet, in de 2 jaar dat wij er hebben gewoond heeft ook nooit iemand daar iets over gezegd. Wat betreft belastingen heb ik de waterschapsbelasting en zuiveringsbelasting al betaald voor de [straatnaam] dit jaar. Volgens mij zijn er verder geen belastingen die wij als huurder moeten betalen. We kijken uit naar je reactie.” 2.11. Nadat [eiser] nog een keer vraagt aan [gedaagde] of zij de waarborgsom wil overmaken, stuurt [gedaagde] hem het volgende bericht: “Dag, Je mag verdere stappen ondernemen. Wij hebben namelijk afgesproken dat jullie langer mochten blijven. Dus de 5 maart was een vanaf datum. Een opzegtermijn is wettelijk bepaald. Ik heb het al besproken met de jurist. Ik wil jullie eventueel tegemoetkomen door 500 euro terug te storten. Als jullie daar geen genoegen mee nemen dan mag je verdere stappen ondernemen. Dan zul je namelijk bij moeten betalen. Dan heb ik namelijk recht op een maand huur plus de 250 euro voor het toilet plus 75 euro voor het schoonmaken en ontvetten van alle deuren. Ik hoor graag wat jullie keus is.” 2.12. Op 7 mei 2023 stuurt [eiser] een brief aan [gedaagde] met daarin een ingebrekestelling ten aanzien van de waarborgsom. Hij stelt [gedaagde] hierbij in de gelegenheid om de waarborgsom alsnog binnen veertien dagen aan hem te voldoen. Omdat betaling uitblijft, verzoekt de inmiddels door [eiser] ingeschakelde gemachtigde [gedaagde] op 15 mei en op 23 mei 2023 ook om terugbetaling van de waarborgsom. [gedaagde] geeft te kennen niet tot betaling over te zullen gaan.