ECLI:NL:RBGEL:2024:1704

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer hoofdzaak: C/05/411483 / HA ZA 22-508 Zaaknummer vrijwaringszaak: C/05/416560 / HA ZA 23-115 Vonnis van 27 maart 2024 in de hoofdzaak van JUNI BEHEER B.V., te Nijmegen, eisende partij, hierna te noemen: Juni Beheer, advocaat: mr. S.V.M. Stevens te Nijmegen, tegen GROND EN BOUW BUREAU B.V., te Scherpenzeel, gedaagde partij, hierna te noemen: GBB, advocaat: mr. M. Blok te Ede, en in de vrijwaringszaak van GROND EN BOUW BUREAU B.V., te Scherpenzeel, eisende partij, hierna te noemen: GBB, advocaat: mr. M. Blok te Ede, tegen STRIJBOSCH-THUNISSEN BEDRIJFSMAKELAARDIJ B.V., te Nijmegen, gedaagde partij, hierna te noemen: Strijbosch, advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 juli 2023 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 februari 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 juli 2023 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 februari 2024. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Juni Beheer is eigenaar van een groothandel in autobanden. Juni Beheer maakt gebruik van zware stellingkasten (voor de opslag van autobanden) en heftrucks (voor het verplaatsen van autobanden). Voor de uitvoering van haar bedrijf was Juni Beheer op zoek naar een bedrijfshal. 3.2. GBB was eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres+plaats] , kadastraal bekend als gemeente [plaats 1] , sectie A nummer 1064 (hierna: de bedrijfshal). GBB heeft de bedrijfshal in 2005 in eigendom verworven, maar heeft er nooit zelf gebruik van gemaakt. 3.3. Op 11 maart 2020 heeft GBB aan Strijbosch opdracht gegeven de bedrijfshal te verkopen of te verhuren aan geïnteresseerde kandidaten. Strijbosch zou onder meer zorgdragen voor het vervaardigen en verspreiden van een informatiebrochure, alsmede voor het plaatsen van een vermelding op Funda in Business en op diverse andere websites. 3.4. Bij e-mail van 24 april 2020 heeft de vaste makelaar van GBB, [bedrijf 1] te [plaats 2] (hierna: [bedrijf 1] ), namens GBB aan Strijbosch voorgesteld om de twee units waaruit de bedrijfshal bestaat afzonderlijk aan te bieden. 3.5. In de daarop volgende mailcorrespondentie tussen [betrokkene 2] en de heer [betrokkene 1] (directeur/eigenaar van GBB) heeft [betrokkene 1] bij e-mail van 14 mei 2020 aangegeven dat “ [betrokkene 2] ” ( [bedrijf 1] ) een “rapportage over vloerbelasting [heeft]”. 3.6. In verband met het opstellen van de verkoopbrochures ontving Strijbosch op of rond 27 februari 2020 van GBB de oorspronkelijke bouwtekening van 12 december 1986. Daarop staat onder meer vermeld: “gew. betonvloer”. GBB heeft de gemaakte verkoopbrochures geaccordeerd. 3.7. Bij e-mail van 22 februari 2021 heeft [betrokkene 1] aan de heer [betrokkene 3] van Strijbosch geschreven: “(…) In eerder mailverkeer met [betrokkene 4] is al keer naar vloer gekeken. Er ligt een soort asfaltvloer op beton; wil je die opnieuw overlagen dan is onderstaande een indicatie. (…)” 3.8. In maart 2022 heeft Juni Beheer naar aanleiding van een verkoopadvertentie van de bedrijfshal op Funda in Business contact opgenomen met Strijbosch. 3.9. Juni Beheer heeft de bedrijfshal twee keer bezichtigd. Na de eerste bezichtiging heeft Juni Beheer een makelaar, de heer [betrokkene 5] van [bedrijf 2] (hierna: [betrokkene 5] ), ingeschakeld om haar te ondersteunen bij het koopproces. 3.10. Op 23 maart 2022 heeft Strijbosch een “Beknopte technische omschrijving/technische uitgangspunten” van de bedrijfshal naar Juni Beheer gestuurd. Daarin staat: “(…) Vloeren;  Beganegrondvloer bedrijfsruimte bestaand, in het werk gestort en monolitisch afgewerkt, deze heeft een draagvermogen van maximaal 1000 kg/m2.  Beganegrondvloer voorzijde (gedeelte stramien G. t/m. I) bestaand, gedeeltelijk vrijdragende betonvloer afgewerkt met een dekvloer (stramien 7 t/m. 12), deze heeft een draagvermogen van maximaal 200 kg/m2.  Verdiepingsvloer voorzijde ter plaatse van stramien G. t/m. I. bestaand, vrijdragende kanaalplaatvloer afgewerkt met een dekvloer, deze heeft een draagvermogen van maximaal 200 kg/m2. (…)” De technische omschrijving maakt geen melding van asfalt. 3.11. Diezelfde dag heeft Strijbosch aan Juni Beheer ook een kaart gestuurd waarop de maximale vloerbelasting staat. Op deze kaart wordt melding gemaakt van twee vloeren met verschillende sterktes. 3.12. Na onderhandelingen heeft Juni Beheer op 28 april 2022 de koopovereenkomst met betrekking tot de bedrijfshal ondertekend. De koopsom bedraagt € 950.000,00. De koopovereenkomst bevat verder onder meer de volgende bepaling: “(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, “as is where is”, dit betekent dat koper de onroerende zaak accepteert in de juridische, fiscale, technische en milieu staat zoals bij ondertekening van de koopovereenkomst is, beperkingen met alle behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) artikel 16 Niet zelf-gebruiksclausule Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden. artikel 17 Ouderdomsclausule Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe panden. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. (…)” 3.13. Op 4 en 5 mei 2022 heeft Juni Beheer een bodemonderzoek laten uitvoeren. Daarbij is geboord in de vloer van de hal om de kwaliteit van de onderliggende bodem te onderzoeken en te achterhalen of sprake is van bodemverontreiniging. 3.14. Op een schermafdruk met daarin informatie over de bedrijfshal na afronding van het verkooptraject staat onder meer vermeld: “(…) Status: Verkocht (…) Voorzieningen: loading docks, overheaddeuren, betonvloer (…)” 3.15. Juni Beheer heeft tweemaal een bedrijf ingeschakeld om te achterhalen in hoeverre de vloer moest worden geëgaliseerd voor het door haar beoogde gebruik. Op 30 juni 2022 is de vloer geïnspecteerd door Best Building Service B.V. uit Duiven en op 8 juli 2022 door Mesa Coatings B.V. Beide bedrijven concludeerden dat sprake is van een asfaltvloer. Mesa Coatings B.V. constateerde dat een asfaltvloer niet geschikt is voor het door Juni Beheer beoogde gebruik. Een heftruck met zware belading zal sporen in het asfalt achterlaten. Ook kunnen op een asfaltvloer geen hoge stapels met zware kratten worden geplaatst. 3.16. Op 11 juli 2022 heeft [betrokkene 5] aan de heer [betrokkene 3] van Strijbosch gemaild: “(…) Op grond van de verstrekte info, waar de bijlagen onderdeel vanuit maken, zijn wij in de overtuiging dat we een hal met een betonvloer gekocht hebben met een belastbaarheid van in ieder geval 1.000 kg per m2. Voor koper van belang omdat hij daar kratten met banden op gaat zetten en ook met een heftruck gaat rijden. (…)” 3.17. Op 14 juli 2022, de dag voor de eigendomsoverdracht, heeft een inspectie van de bedrijfsruimte plaatsgevonden. Juni Beheer, [betrokkene 3] en [betrokkene 5] waren daarbij aanwezig.

4.1. Juni Beheer vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: op grond van artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het dwalingsnadeel door de koopprijs te verlagen met een bedrag gelijk aan de gehele, daadwerkelijke kosten voor vervanging van de asfaltvloer door een betonvloer in de gehele hal, nader te begroten volgens een hangende de procedure door Juni Beheer in het geding te brengen schadebegroting, althans op een door de rechtbank te begroten bedrag, althans op een eventueel door de rechtbank te benoemen deskundige te begroten bedrag, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; GBB veroordeelt het bedrag dat conform het onder 1) gevorderde wordt vastgesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente per datum overdracht, althans per 16 augustus 2022, althans datum dagvaarding, aan Juni Beheer te voldoen; GBB veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 2.371,13 inclusief btw; GBB veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening. 4.2. Juni Beheer legt, tegen de achtergrond van de feiten, aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de koopovereenkomst met betrekking tot de bedrijfshal heeft gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Juni Beheer stelt dat zij de koop niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan als zij door GBB op de juiste wijze was geïnformeerd over de eigenschappen van het verkochte, in het bijzonder over het ontbreken van de eigenschap waarvan Juni Beheer op grond van de verstrekte informatie veronderstelde dat die aanwezig was, namelijk een betonvloer. Door de afwezigheid van die eigenschap is het verkochte niet geschikt voor de bedrijfsvoering van Juni Beheer en GBB wist dat of behoorde dat te weten, aldus Juni Beheer. GBB had Juni Beheer moeten wijzen op de aanwezigheid van de asfaltvloer en dus de afwezigheid van een betonvloer. GBB heeft volgens Juni Beheer zowel actief misleidende en onjuiste informatie verstrekt als relevante informatie verzwegen, waarvan zij wist of behoorde te weten dat die voor Juni Beheer van essentieel belang was. Juni Beheer doet dan ook een beroep op de dwalingsgronden van artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW. Indien en voor zover GBB zelf ook zou hebben gedwaald, is volgens Juni Beheer sprake van wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub c BW). Juni Beheer wil echter de overeenkomst in stand laten en alleen de voor haar nadelige gevolgen hiervan (schade en/of nadeel) wegnemen. Zij beroept zich daarom op nadeelsopheffing (artikel 6:230 lid 2 BW) en vordert verlaging van de koopprijs met het nadeel dat zij lijdt door instandlating van de koopovereenkomst. Het nadeel dat zij lijdt bestaat uit de herstelkosten om asfalt in de gehele hal te vervangen door een betonvloer. Aan de hand van door haar opgevraagde offertes schat Juni Beheer deze herstelkosten op € 146.144,00 exclusief btw. 4.3. GBB voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Juni Beheer, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Juni Beheer in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot betaling daarvan wordt overgegaan. 4.4. De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang. 4.5.

4.6. Op grond van die bepaling is een overeenkomst vernietigbaar als deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Daarvan is onder meer sprake indien (a) de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 4.7. Het verweer van GBB, dat geen sprake is van dwaling, slaagt. In de e-mail van 11 juli 2022 van [betrokkene 5] aan [betrokkene 3] (zie 3.16) staat vermeld dat Juni Beheer in de overtuiging verkeerde dat zij een bedrijfshal had gekocht met een betonvloer met een belastbaarheid van in ieder geval 1.000 kg/m². In de “Beknopte technische omschrijving/technische uitgangspunten” die Strijbosch op 23 maart 2022 – dus voorafgaand aan de koop – aan Juni Beheer heeft gestuurd (zie 3.10) wordt echter wel melding gemaakt van een vloer die met maximaal 1.000 kg/m² kon worden belast, maar daarbij staat niet vermeld dat dit een betonvloer zou zijn. Juni Beheer kon er dus op grond van deze informatie, waarover zij voorafgaand aan de koop beschikte, niet van uitgaan dat zij een bedrijfshal kocht die (volledig) was voorzien van een betonvloer. De stelling van Juni Beheer op de zitting, dat alle bedrijfshallen in Nederland zijn voorzien van een betonvloer, zodat zij ervan mocht uitgaan dat dat ook gold voor deze bedrijfshal, kan haar niet baten, omdat deze op geen enkele wijze is onderbouwd. 4.8. Op de zitting heeft Juni Beheer aangevoerd dat het draagvermogen van 1.000 kg/m² voldoende zou zijn indien de vloer van beton zou zijn. Een asfaltvloer met hetzelfde draagvermogen is volgens Juni Beheer voor het door haar beoogde gebruik niet geschikt, hoofdzakelijk omdat asfalt bij warmte gaat werken. Indien niet alleen het draagvermogen van de vloer, maar ook het materiaal waaruit de vloer bestond voor Juni Beheer essentieel was in verband met het door haar beoogde gebruik, had het op haar weg gelegen om voorafgaand aan de koop GBB daarover te bevragen en/of daarnaar nader onderzoek te doen. Hierbij is nog relevant dat GBB op de zitting heeft aangevoerd dat zij in de onderhandelingen voor het sluiten van de koopovereenkomst € 300.000,00 is gezakt met de koopprijs, op voorwaarde dat de “as is where is”-clausule in de koopovereenkomst zou worden opgenomen (artikel 6; zie 3.12). Juni Beheer is daarmee akkoord gegaan. Daarom kan Juni Beheer GBB nu niet tegenwerpen dat zij haar meer informatie had moeten verstrekken over de samenstelling van de vloer dan GBB heeft gedaan. Met de “as is where is”-clausule heeft Juni Beheer het risico op zich genomen dat de vloer niet de door haar gewenste samenstelling had. GBB heeft bovendien onweersproken aangevoerd dat Juni Beheer haar voorafgaand aan de koop geen vragen heeft gesteld over de samenstelling van de vloer. Ook heeft GBB onweersproken aangevoerd dat Juni Beheer voorafgaand aan de koop niets tegen haar heeft gezegd over het voorgenomen gebruik van de bedrijfshal. Juni Beheer heeft pas na het sluiten van de koopovereenkomst onderzoek laten doen naar de vloer (zie 3.15). 4.9. Juni Beheer stelt dat GBB op de hoogte was van het feit dat de bedrijfshal niet (volledig) beschikte over een betonvloer en dat zij haar daarop ten onrechte niet heeft gewezen. Ter onderbouwing verwijst Juni Beheer naar een e-mail van Strijbosch waaruit blijkt dat in het recente verleden de asfaltvloer en de beperkingen die deze met zich meebrengt als problematisch aan de orde is gesteld door een andere aspirant-koper (zie 3.19). GBB brengt hier echter terecht tegenin dat de kwestie met de andere aspirant-koper niet betekent dat GBB ongevraagd verdere informatie over de samenstelling van de vloer met Juni Beheer had moeten delen. Juni Beheer heeft voorafgaand aan de koop aan GBB geen mededelingen gedaan over het door haar beoogde gebruik van de vloer en ook geen vragen gesteld over de samenstelling van de vloer. De relevantie daarvan was GBB dus toen niet bekend. In het licht hiervan valt GBB niet te verwijten dat zij Juni Beheer niet nader heeft ingelicht over de eigenschappen van de vloer. 4.10. De slotsom is dat de overeenkomst niet onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dus niet vernietigbaar is. De rechtbank komt daarom niet toe aan de vordering van Juni Beheer om op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het dwalingsnadeel. Deze vordering van Juni Beheer zal dan ook worden afgewezen. De overige vorderingen delen dit lot. Wat partijen meer of anders hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en blijft daarom buiten bespreking. 4.11. Juni Beheer wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van GBB op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2,00 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.243,00 4.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.1. GBB vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Strijbosch, zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak tussen Juni Beheer en GBB, veroordeelt om aan GBB te betalen datgene waartoe GBB in de hoofdzaak tegenover Juni Beheer mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de proceskostenveroordeling; Strijbosch veroordeelt in de proceskosten in de vrijwaringszaak, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot betaling daarvan is overgegaan. 5.2. Omdat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen, bestaat voor toewijzing van de vordering in de vrijwaringszaak geen grond. 5.3. GBB heeft de keuze gemaakt om de vordering in vrijwaring in te stellen en niet de uitkomst van de hoofdzaak af te wachten. De omstandigheid dat het – door de afwijzing van de vordering in de hoofdzaak – niet tot een inhoudelijke beoordeling van de vordering in de vrijwaringszaak komt, moet daarom voor rekening en risico van GBB blijven. GBB zal dan ook als de in de vrijwaringszaak in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De rechtbank begroot de proceskosten aan de kant van Strijbosch op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2,00 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.243,00 5.4. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 6De verdere beoordeling in het vrijwaringsincident 6.1. In het vonnis in het vrijwaringsincident heeft de rechtbank de beslissing over de proceskosten aangehouden totdat in de hoofdzaak zal worden beslist. In dit vonnis beslist de rechtbank in de hoofdzaak en zal zij dus ook beslissen over de proceskosten in het incident. Omdat in het incident geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd, zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De rechtbank in de hoofdzaak 7.1. wijst de vorderingen van Juni Beheer af, 7.2. veroordeelt Juni Beheer in de proceskosten van € 4.243,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Juni Beheer niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.3. veroordeelt Juni Beheer tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 7.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de vrijwaringszaak 7.5. wijst de vorderingen van GBB af, 7.6. veroordeelt GBB in de proceskosten van € 4.243,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als GBB niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.7. veroordeelt GBB tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 7.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in het vrijwaringsincident 7.9. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024. JE/PB

3.18. Op 15 juli 2022 is de bedrijfshal aan Juni Beheer geleverd. Direct na de overdracht heeft [betrokkene 5] aan [betrokkene 3] gemaild: “(…) Het is afgerond bij de notaris, ondanks wat problemen op het laatst toch een goede afronding, dank voor de plezierige samenwerking. (…)” 3.19. Bij e-mail van 21 juli 2022 heeft Strijbosch aan Juni Beheer laten weten dat in het recente verleden de asfaltvloer (en de beperkingen die deze met zich brengt) als problematisch aan de orde is gesteld door een andere aspirant-koper, waarna GBB op verzoek van die aspirant-koper twee offertes heeft opgevraagd om de vloer af te schrapen en te egaliseren/verstevigen. 3.20. Op 16 augustus 2022 heeft de advocaat van Juni Beheer GBB schriftelijk gesommeerd om te bevestigen dat, bij herstel van de vloer door Juni Beheer, GBB de kosten voor vervanging van de asfaltvloer door een betonvloer zal betalen. 3.21. Bij brief van 25 augustus 2022 heeft de advocaat van GBB het verweer gevoerd dat aan Juni Beheer geen beroep op dwaling toekomt. 3.22. Bij e-mail van 7 september 2022 heeft [betrokkene 5] aan Juni Beheer, in reactie op de voornoemde brief van de advocaat van GBB, onder meer geschreven: “(…) Tijdens de eerste bezichtiging is door jullie bij mijn weten aan de verkoopmakelaar aangegeven waar de ruimte voor benut zou worden, jullie hebben al eerder bezichtigingen met hem gehad en het verhaal waarvoor jullie ruimte zoeken is aan hem bekend. De verkopend makelaar die door eerdere onderzoeken van de vloer en onderhandelingen op de hoogte was van de samenstelling van de vloer had daar op z’n minst op moeten attenderen dat de (afwerking van de) vloer een punt van aandacht is. Bij de 2e bezichtiging zijn [betrokkene 6] , [betrokkene 7] en die andere vriend van jou volop gesprek geweest met de verkoopmakelaar over het dak, dat er geen zonnepanelen op kunnen wegens beperkte belastbaarheid en de gedachte om het dak te verhogen om bakken met banden hoger te kunnen stapelen. Ook hierbij is bij mijn weten door de verkoopmakelaar niet aangegeven dat de vloer belemmeringen zouden kunnen opleveren. Voor mij was het de eerste maal in die ruimte, ik ben voor het grootste deel van de tijd zonder de verkopend makelaar door het pand gelopen. De info die ik als aankopend makelaar van de verkopend makelaar gehad heb wees op geen enkele wijze op een afwerking met asfalt, er wordt alleen gesproken over een betonvloer. De uiterlijke verschijning van de vloer is ook dusdanig dat allen die daar geweest zijn niet door de verschijning van de vloer hadden kunnen weten dat het een asfaltvloer betrof, ook niet de foto’s van de verkopend makelaar. Een makelaar is in dat kader ook geen bouwkundige. In het huidige aanbod van bedrijfsruimten is de aanwezigheid van een asfaltvloer een uitzondering en niet gebruikelijk, waardoor het niet voor de hand ligt op basis van de uiterlijke verschijning van een betonvloer om daar nadere vragen over te stellen. (…) f. Bodemonderzoek was met als doel om na te gaan of er sprake was van verontreiniging van de ondergrond, niets anders. (…)” 3.23. Bij brief van 23 november 2022 heeft GBB aan Strijbosch meegedeeld dat, voor het geval de rechtbank de vorderingen in de hoofdzaak van Juni Beheer op GBB zou toewijzen, GBB zich op het standpunt stelt dat Strijbosch in haar taak als verkopend makelaar en opdrachtnemer van GBB is tekortgeschoten en/of tegenover haar onrechtmatig heeft gehandeld en dat GBB Strijbosch dan voor de gevolgen daarvan aansprakelijk houdt. 3.24. Bij e-mail van 20 december 2022 heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van Strijbosch namens Strijbosch iedere aansprakelijkheid jegens GBB van de hand gewezen.