ECLI:NL:RBGEL:2024:1657

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/431117 / KG ZA 24-28 Vonnis in kort geding van 26 maart 2024 in de zaak van [eiser] , gevestigd te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. H.J.F. Oetgens van Waveren Pancras Clifford te Arnhem, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. M.G.J.M. van der Staak te Boxmeer.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 13, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5, - het e-mailbericht van 11 maart 2024 van [eiser] met aanvullende producties 14 t/m 17, - de mondelinge behandeling van 12 maart 2024, - de pleitnota van [eiser] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is sinds 15 mei 2003 eigenaar van het perceel met daarop de boerderij met bijgebouwen, gelegen aan de [adres+plaats] (hierna: de boerderij). De boerderij maakt onderdeel uit van ‘ [eiser] ’, gelegen aan de [adres+plaats] , welk landgoed eveneens in eigendom is van [eiser] . 2.2. De boerderij wordt sinds 28 december 1999 gekraakt. 2.3. [gedaagde] is sinds 16 mei 2002 bewoner van de boerderij. 2.4. Op 14 mei 2021 heeft [eiser] een principeverzoek ingediend bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente), ten behoeve van de door haar beoogde ontwikkelingen op het landgoed. Onderdeel van het ontwikkelplan van [eiser] is het realiseren van vier duurzame woningen op de plek waar nu de boerderij is gelegen. 2.5. De gemeente heeft in reactie op dit principeverzoek bij brief van 9 november 2021 bericht dat het college van burgemeester en wethouders een positief standpunt inneemt op de revitalisering van het landgoed onder de voorwaarde dat op de locatie [adres] alle woonbebouwing (inclusief bijgebouwen) dient te worden gebouwd binnen de footprint van de bestaande voormalige agrarische bebouwing. 2.6. Op 17 mei 2023 heeft de politie een inval gedaan in de boerderij en heeft een hennepkwekerij aangetroffen. Daarbij is geconstateerd dat er illegaal stroom werd afgetapt. 2.7. Vanwege de aangetroffen hennepplantage heeft de gemeente [eiser] bij brief van 10 juli 2023 op de hoogte gesteld van haar voornemen om de boerderij te sluiten voor de duur van drie maanden. 2.8. [gedaagde] heeft op 8 augustus 2023 een zienswijze ingediend bij de gemeente tegen het voorgenomen besluit. [gedaagde] heeft verzocht het voorgenomen besluit te heroverwegen en niet over te gaan tot sluiting van de boerderij. In punt 5 van deze zienswijze staat onder meer. (…) Gedurende de tijd dat [gedaagde] woonachtig is in het pand, heeft hij nooit problemen gehad met de eigenaren van het pand, zijn aanwezigheid in het pand is altijd gedoogd, er zijn nooit maatregelen getroffen om [gedaagde] uit de woning te zetten. Bij zijn weten is het pand meermaals van eigenaar gewisseld. De vorige eigenaar had een rentmeester ingeschakeld om het perceel te beheren, die geregeld op het perceel langskwam. Met deze rentmeester heeft [gedaagde] altijd goed contact onderhouden. Bij weten van [gedaagde] is de eigendom vrij recent overgedragen, de nieuwe eigenaar of rentmeester van de nieuwe eigenaar heeft geen contact met [gedaagde] gezocht, [gedaagde] weet ook niet wie de nieuwe eigenaar is. 2.9. Op 24 augustus 2023 heeft ook [eiser] een zienswijze ingediend bij de gemeente. [eiser] heeft verzocht het voorgenomen besluit te handhaven en de boerderij voor een periode van drie maanden te sluiten. In deze zienswijze is onder meer het volgende vermeld. (…) Gezien de eigenaar het plan heeft om de woning te slopen en de heer [gedaagde] op termijn toch op zoek moet naar een nieuwe woning, mag dit wat ons betreft geen argument zijn. Daarnaast willen wij te allen tijde voorkomen dat er een signaal wordt afgegeven dat een kraker deze criminele situatie heeft laten ontstaan en alsnog een woonrecht kan verkrijgen dan wel behouden. (…) 2.10. Op 24 oktober 2023 heeft de gemeente besloten om het voorgenomen besluit om de boerderij voor drie maanden te sluiten om te zetten in een officiële bestuurlijke waarschuwing. 2.11. De gemeente en [eiser] hebben een ‘Anterieure overeenkomst inzake bestemmingsplan [eiser] gelegen te [plaats] ’ (hierna: de anterieure overeenkomst) gesloten, welke overeenkomst op 30 november 2023, respectievelijk 12 december 2023 door partijen is ondertekend. In deze overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen. Artikel 6 Landschappelijke inpassing 1. De eigenaar is verplicht de aanwezige boerderij met aanhorigheden aan de [adres] te slopen. 2. De eigenaar is verplicht voor aanvang van de bouw van de nieuwe Landgoedwoningen de bestaande ondergeschikte agrarische bebouwing op het erf te hebben gesloopt. Eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van eventueel noodzakelijke vergunningen. (…) Artikel 13 Planning en realisatie Project 1. Partijen hanteren voor de bestemmingsplanprocedure en ontwikkeling van het Project de navolgende (indicatieve) ‘mijnpalen-planning’ en spannen zich maximaal in om het Project conform deze planning uit te voeren: a. Ter inzagelegging bestemmingsplan: Q1 2024 b. Vaststelling bestemmingsplan: Q3 2024 c. Streven bouwrijp maken en bouw woningen: locatie Q4 2024 d. Streven oplevering woningen locatie: Q1 2027 2. (…) 2.12. [bedrijf 1] (Hierna: [bedrijf 1] ) is beheerder en bestuurder van beleggingsmaatschappij [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). [bedrijf 2] is enig aandeelhouder van [eiser] . 2.13. [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) hebben een ‘Koopovereenkomst aandelen [eiser] te [plaats] ’ gesloten, welke overeenkomst op 15 december 2023, respectievelijk 18 december 2023 door partijen is ondertekend. Middels deze aandelentransactie is het landgoed – waaronder de boerderij – verkocht aan [bedrijf 3] . Artikel 21 van deze overeenkomst luidt als volgt. Artikel 21 Ontbindende voorwaarde Deze overeenkomst is van rechtswege ontbonden indien niet uiterlijk op 1 juli 2024 de boerderij volledig is ontruimd van krakers en vrij van gebruik is. 2.14. In december 2023 heeft de volgende e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen de heer [betrokkene 1] (namens [eiser] , hierna: [betrokkene 1] ) en [gedaagde] . Op 8 december 2023 17:03 mailt [betrokkene 1] aan [gedaagde] : ‘Beste [gedaagde] , Dank voor je mailtje. Ik werk voor [bedrijf 2] , de eigenaars van [eiser] en van de boerderij waar jij woont. Afgelopen jaar zijn wij druk geweest met de plannen voor de herontwikkeling van het landgoed. Graag zou ik een afspraak met je maken om het een en ander toe te lichten. (…)’ Op 8 december 2023 17:08 mailt [gedaagde] aan [betrokkene 1] : ‘Hallo, Moet ik even een afspraak verplaatsen, maar dat moet kunnen. Voor mij komt 11.00 uur dan het beste uit.’ Op 13 december 2023 21:07 mailt [betrokkene 1] aan [gedaagde] : ‘Beste [gedaagde] , Dank voor het constructieve gesprek van vanmorgen en goed om elkaar te op de boerderij aan de [adres] te spreken. Zoals vanmorgen besproken heeft [bedrijf 2] overeenstemming bereikt met een koper voor het [eiser] . In het verkoopcontract is de afspraak gemaakt dat de boerderij vrij van kraak moet worden opgeleverd. Verder is er met de gemeente een anterieure overeenkomst getekend voor de herontwikkeling van onder andere de boerderij. Onderdeel hiervan is dat het huidige complex op korte termijn gesloopt zal worden. De koper heeft ook aangegeven geen tijdelijke afspraak te willen maken met de huidige bewoner van de boerderij, mede gezien de situatie met de cannabis teelt.

3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, I. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, de boerderij gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [nummer] , met alle daarin zich bevindende personen en goederen volledig te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te laten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen hoogte voor elke dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, en II. [eiser] machtigt om de ontruiming desgewenst door een deurwaarder te laten bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde] , met de bepaling ex artikel 557a Rv dat het vonnis één jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich op de voornoemde onroerende zaak bevindt en/of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet; III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten, indien betaling binnen veertien dagen na dit vonnis uitblijft. 3.2. [eiser] legt, samengevat weergegeven, aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] jegens haar onrechtmatig handelt door zonder enig recht of titel in de boerderij te verblijven en aldus inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. [eiser] stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering, nu [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door in de boerderij een wietplantage te houden en daarvoor illegaal stroom heeft afgetapt. [eiser] wil voorkomen dat dit nogmaals gebeurt en wenst niet geassocieerd te worden met dergelijke criminele activiteiten. Daar komt bij dat [eiser] een koopovereenkomst heeft gesloten met een derde en dat de boerderij op korte termijn leeg en kraakvrij moet worden opgeleverd, bij gebreke waarvan deze koopovereenkomst op 31 juli 2024 zal worden ontbonden. In het kader van de herontwikkeling van het landgoed dient de boerderij te worden gesloopt. [eiser] heeft er belang bij om de omgevingsvergunning voor het slopen van de boerderij zo spoedig mogelijk aan te kunnen vragen. Zij wordt hierin belemmerd door [gedaagde] , die verhinderd dat het noodzakelijke asbestinventarisatieonderzoek in de boerderij kan plaatsvinden. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Spoedeisend belang 4.2. Allereerst dient beoordeeld te worden of [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering, nu dit uitdrukkelijk door [gedaagde] is betwist. 4.3. Ter onderbouwing van het spoedeisend belang heeft [eiser] gesteld dat de situatie rond het landgoed in 2021 dusdanig is gewijzigd dat het voor het behoud en de instandhouding van het landgoed noodzakelijk was geworden om duurzame en toekomstbestendige inkomstenbronnen te creëren. [eiser] heeft in dat kader een (master)plan ontwikkeld, waarin een viertal landgoedwoningen zal worden gebouwd op de plek waar nu de boerderij is gelegen. Op 14 mei 2021 heeft [eiser] een principeverzoek ingediend bij de gemeente, waarin de medewerking wordt gevraagd voor de door [eiser] beoogde ontwikkelingen. Op 9 november 2021 heeft de gemeente bericht dat zij (onder voorwaarden) een positief standpunt inneemt. [eiser] en de gemeente hebben vervolgens op 30 november 2023/12 december 2023 een anterieure overeenkomst gesloten, waarin een concrete (tijds)planning is opgenomen, uitgaande van de ontruiming van de boerderij op uiterlijk 1 juli 2024. Uit die overeenkomst volgt dat de start van de bouwwerkzaamheden is gepland in Q4 van 2024. [eiser] heeft vervolgens bij koopovereenkomst van 15 december 2023/18 december 2023 de aandelen van het landgoed aan een derde partij verkocht, die de vier landgoedwoningen zal gaan realiseren. Voor het aanvragen van de vergunningen voor de sloop van de boerderij is een asbestinventarisatieonderzoek nodig, waaraan [gedaagde] weigert zijn medewerking c.q. toegang tot de boerderij te verlenen. Gelet op het voorgaande heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen heeft voor de herontwikkeling van het landgoed en dat zij uit dat oogpunt spoedeisend belang heeft bij haar vordering. 4.4. Hoewel [gedaagde] ter zitting heeft betoogd dat hij niet op de hoogte was van de plannen, volgt uit de hiervoor onder 2.14. weergegeven e-mailcorrespondentie dat hij er in ieder geval op 13 december 2023 op is gewezen dat [eiser] overeenstemming had bereikt met een derde partij over de verkoop van het landgoed en dat daarbij is afgesproken dat de boerderij ‘vrij van kraak’ moet worden opgeleverd, vanwege de – voor de herontwikkeling noodzakelijke – sloop van de boerderij. In dit kader is van belang dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden indien de boerderij niet uiterlijk op 1 juli 2024 is ontruimd. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat sprake is van een zelf gecreëerd spoedeisend belang, maar naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat het een voorwaarde betreft die door de koper is gesteld. Uit de door [eiser] overgelegde verklaring van de heer [betrokkene 3] (directeur van [bedrijf 3] – de koper – hierna: [betrokkene 3] ) volgt dat de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen, omdat [bedrijf 3] de risico’s van de bestaande ‘kraaksituatie’ niet wil dragen. [betrokkene 3] heeft verklaard dat [bedrijf 3] niet bereid is om een landgoed aan te kopen en daarin substantieel te investeren, als het landgoed wordt bewoond door een kraker, die in verband wordt gebracht met criminele activiteiten. In de verklaring heeft [betrokkene 3] voorts gewezen op de verplichting van [eiser] jegens de gemeente om – op grond van de anterieure overeenkomst – de boerderij tijdig te slopen. In het geval [eiser] niet (tijdig) nakomt, is zij een aanzienlijke contractuele boete verschuldigd. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk gemaakt dat de ontbindende voorwaarde door [bedrijf 3] in de koopovereenkomst is opgenomen, omdat zij geen risico wil lopen ten aanzien van de kraaksituatie en anders niet bereid was de koopovereenkomst te sluiten. Dit maakt dat van een zelf gecreëerd spoedeisend belang geen sprake is. 4.5. Dat er op 17 mei 2023 een hennepplantage is aangetroffen in de boerderij komt in dit geval geen zelfstandige betekenis toe en behoeft daarom in dit kader geen bespreking. Verjaring 4.6. Vervolgens wordt toegekomen aan het verjaringsverweer van [gedaagde] . Hij voert aan dat de vordering van [eiser] tot ontruiming is verjaard, omdat hij langer dan 21 jaar in de boerderij woont. Vooropgesteld wordt dat de rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand verjaart na verloop van 20 jaar en dat deze termijn aanvangt op de dag, volgende op die waarop onmiddellijke opheffing van die toestand kan worden gevorderd (artikelen 3:306 en 3:314 BW). 4.7. [eiser] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat de verjaringstermijn niet is gaan lopen, omdat er geen sprake is van een onrechtmatige situatie. [gedaagde] heeft de boerderij met stilzwijgende toestemming, althans middels een gedoogconstructie, mogen gebruiken. Van een onrechtmatige toestand, zoals bedoeld in artikel 3:314 BW is daarom geen sprake, aldus [eiser] . De voorzieningenrechter gaat aan deze stelling voorbij, nu het zonder recht of titel verblijven in de boerderij op zichzelf een onrechtmatige situatie oplevert. Dat deze situatie gedurende een bepaalde periode is gedoogd, maakt niet dat daarmee het onrechtmatige karakter is opgeheven en/of dat [eiser] afstand heeft gedaan van een beroep op haar eigendomsrecht. 4.8. [eiser] heeft voorts gesteld dat haar vordering niet is verjaard, omdat [gedaagde] niet gedurende 20 jaar onafgebroken in de boerderij zou hebben gewoond. Daartegenover staat dat [gedaagde] verklaringen heeft overgelegd van twee voormalige bewoners, alsmede een uittreksel uit de Basis Registratie Persoonsgegevens van de gemeente [plaats] , waaruit blijkt dat [gedaagde] sinds 16 mei 2002 in de boerderij woont en daar sedertdien onafgebroken ingeschreven heeft gestaan. In het licht van dit verweer van [gedaagde] heeft [eiser] haar stelling niet, althans onvoldoende onderbouwd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarom voorshands voldoende aannemelijk geworden dat de huidige situatie meer dan 20 jaar onafgebroken heeft bestaan. Dit leidt tot de voorlopige conclusie dat in ieder geval vanaf 16 mei 2002 sprake is geweest van een als onrechtmatig te kwalificeren continue inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] met betrekking tot de boerderij. 4.9. Indien er vanuit gegaan moet worden dat de vordering van [eiser] is verjaard, zou dit tot gevolg hebben dat [eiser] de inbreuk op haar subjectieve recht blijvend zou moeten dulden. Dit zou betekenen dat een toestand ontstaat, waarin [eiser] als eigenaar van de boerderij blijvend aansprakelijk is voor de boerderij en de daarmee verband houdende lasten, terwijl de boerderij zonder enige beperking in de tijd door [gedaagde] kan worden bewoond en gebruikt zonder dat daar enigerlei vergoeding of andere verplichting van hem tegenover staat.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis de boerderij, gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [nummer] , met alle daarin zich bevindende personen en goederen volledig te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te laten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt, 5.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.085,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024. 771

Onder deze omstandigheden zou een beroep van [gedaagde] op verjaring misbruik van bevoegdheid, als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 BW, opleveren omdat hij, de onevenredigheid tussen zijn belang bij uitoefening ervan en het belang van [eiser] dat hierdoor wordt geschaad in aanmerking genomen, niet tot die uitoefening had kunnen komen. Dit betekent dat aan [gedaagde] – gelet op artikel 3:13 lid 1 BW – geen beroep op verjaring toekomt. Bij deze stand van zaken is niet aannemelijk dat de bodemrechter op dit punt een ander oordeel zal hebben. 4.10. [gedaagde] heeft voorts gesteld dat hij geen inbreuk (meer) maakt het eigendomsrecht van [eiser] , omdat hij door verloop van 20 jaar eigenaar is geworden van de boerderij. Aan dit beroep op verkrijgende verjaring ex artikel 3:105 lid 1 BW gaat de voorzieningenrechter voorbij. Nog daargelaten dat er op dit punt geen vordering voorligt, wordt voorshands geoordeeld dat er geen sprake is van ‘bezit’, noch dat aan de overige vereisten van verkrijgende verjaring is voldaan. Niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] de boerderij ondubbelzinnig in bezit heeft genomen, dan wel zich zodanig heeft gedragen dat [eiser] daaruit niets anders heeft kunnen afleiden dan dat hij pretendeerde eigenaar te zijn. Integendeel, uit de door [gedaagde] op 8 augustus 2023 bij de gemeente ingediende zienswijze volgt dat hij er zelf vanuit gaat dat hij geen eigenaar is van de boerderij (zie hiervoor 2.8.). Dat [gedaagde] meer dan 20 jaar in de boerderij heeft gewoond en aldaar verschillende (verbouwings)werkzaamheden heeft verricht, maakt het voorgaande niet anders. Belangenafweging 4.11. Nu reeds is geoordeeld dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering en [gedaagde] geen beroep op verjaring toekomt, moet worden beoordeeld of ontruiming op korte termijn de belangen van [gedaagde] op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van [eiser] . Tegenover het belang van [eiser] tot ongestoorde uitoefening van haar eigendomsrecht staat immers het belang van [gedaagde] bij gebruik van de boerderij. In dit kader geldt dat krakers in het algemeen een huisrecht hebben als zij in een pand huiselijke activiteiten hebben verricht (artikel 8 EVRM). Verder geldt als uitgangspunt dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. 4.12. Het belang van [eiser] is gelegen in haar voornemen het landgoed te revitaliseren en het door haar opgestelde (master)plan te kunnen uitvoeren. [eiser] heeft toegelicht dat dit plan noodzakelijk is voor het behoud en de instandhouding van het landgoed, nu er – door het wegvallen van 200 hectare van het landgoed – minder erfpacht- en pachtopbrengsten zijn. Het plan is opgesteld om duurzame en toekomstbestendige inkomstenbronnen te creëren en ligt ten grondslag aan de anterieure overeenkomst die zij heeft gesloten met de gemeente. Voor de realisatie van dit plan is het thans noodzakelijk dat zo spoedig mogelijk een asbestinventarisatie wordt uitgevoerd, waarna een vergunning kan worden aangevraagd voor de sloop van de boerderij. Dat er sprake zal zijn van langdurige en ongerechtvaardigde leegstand, zoals door [gedaagde] is betoogd, is niet aannemelijk geworden. Voldoende aannemelijk is geworden dat [eiser] er belang bij heeft om bij de realisatie van het project voortvarend te werk te kunnen gaan, teneinde de met de gemeente afgesproken tijdplanning te kunnen halen. 4.13. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] om in de boerderij te blijven wonen. Dat [gedaagde] meer dan 20 jaar in de boerderij heeft verbleven, maakt in de gegeven omstandigheden echter niet dat hij de ontruiming kan tegenhouden met een beroep op een huisrecht. Vast staat dat [gedaagde] als kraker in de boerderij is getrokken. Op de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij gedurende de jaren dat hij in de boerderij verbleef, regelmatig heeft gehoord dat er plannen (‘geruchten’) waren omtrent de ontwikkeling van het landgoed en de boerderij. Dat de plannen niet eerder tot concrete uitvoering zijn gebracht, laat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter echter onverlet dat [gedaagde] altijd heeft geweten, althans had moeten weten, dat zijn woonsituatie in de boerderij tijdelijk was. [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat hij niet over voldoende financiële middelen beschikt om een andere woonruimte te betrekken. Nog daargelaten dat deze stelling door [eiser] is betwist en niet nader door [gedaagde] is onderbouwd, levert dit geen bijzondere omstandigheid op die maakt dat een belangenafweging in zijn voordeel dient uit te vallen. 4.14. Alles afwegende is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het belang van [eiser] bij de gevorderde ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij het voortgezet gebruik van de boerderij. De vordering tot ontruiming is daarom toewijsbaar. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd omtrent de in de boerderij aangetroffen hennepplantage maakt het voorgaande niet anders en behoeft daarom geen bespreking. 4.15. Vervolgens rijst de vraag op welke termijn er ontruimd moet worden. [eiser] vordert een ontruimingstermijn van vijf dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde] verzoekt om een ontruimingstermijn van vijf maanden. Voor de beantwoording van de vraag op welke termijn [gedaagde] de boerderij dient te ontruimen, weegt de voorzieningenrechter mee dat [gedaagde] er al geruime tijd rekening mee heeft kunnen houden dat hij de boerderij dient te verlaten. Begin december 2023 is in ieder geval concreet met [gedaagde] gesproken over de plannen voor de herontwikkeling van het landgoed, de sloop van de boerderij en de beoogde ontruiming van de boerderij door [gedaagde] . Daar komt bij dat [eiser] meermalen heeft geprobeerd om in overleg met [gedaagde] tot een oplossing te komen en in dat kader ook bereid was een bedrag aan verhuiskosten te vergoeden. Gelet op het voorgaande en gelet op de niet betwiste planning van [eiser] om in Q4 van 2024 te starten met de bouwwerkzaamheden, alsmede de verplichting van [eiser] , althans diens aandeelhouder, jegens [bedrijf 3] om de boerderij kraakvrij op te leveren per 1 juli 2024, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor een ontruimingstermijn van vijf maanden, zoals door [gedaagde] verzocht. Uitgaande van de geplande start van de bouwwerkzaamheden in Q4 in 2024, de niet betwiste noodzaak van de asbestinventarisatie voor het verkrijgen van de benodigde (sloop)vergunning en het feit dat [gedaagde] medio december 2023 reeds op de hoogte was van de concrete plannen van [eiser] , ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden na betekening van dit vonnis. 4.16. De gevorderde dwangsom zal worden toewezen als na te melden. Mede gelet op de ontruimingstermijn van drie maanden wordt geen aanleiding gezien de gevorderde dwangsom, die is bedoeld als prikkel tot nakoming van de veroordeling tot ontruiming, te matigen. Machtiging 4.17. De mede gevorderde machtiging van [eiser] om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat [eiser] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft [eiser] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. [eiser] heeft dus geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen.