ECLI:NL:RBGEL:2024:1099

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Zutphen Zaaknummer: C/05/418253 / HZ ZA 23-123 Vonnis van 21 februari 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. D. Warnink te Kampen, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 3] , gemeente [plaats 4] advocaat: mr. M. Struik te Roermond,2. [gedaagde 2], te [plaats 4] , advocaat: mr. D.F. Linnartz te Hattem, gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] (in enkelvoud).

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 4 oktober 2023 - de akte overlegging producties van [eiser] van 5 januari 2024 - de akte houdende overleggen producties tevens houdende wijziging van eis van [gedaagde 1] van 5 januari 2024 - de akte overlegging producties tevens akte wijziging van eis van [gedaagde 2] van 5 januari 2024 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 januari 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Partijen hebben in mei 2021 een koop- aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten. Deze overeenkomst zag op de aankoop van een bedrijfsunit in een nog door [eiser] te bouwen bedrijfsverzamelgebouw genaamd ‘ [locatie] ’, gelegen aan de [adres+plaats] . Partijen zijn daarbij in totaal een prijs van € 132.500,00 exclusief btw overeengekomen. Daarvan had € 33.125,00 betrekking op de aankoop van de grond en € 99.375,00 op de aanneemsom. In de overeenkomst is voor zover relevant verder het volgende bepaald: “Definities […] 16. ‘ technische omschrijving ’: de door of vanwege de verkoper opgemaakte beschrijving van de bedrijfsunit met de daarbij behorende tekeningen, nota’s van wijziging en aanvullingen, zoals vermeld in de brochure, al welke tot deze overeenkomst behoren; in geval van wijzigingen en/of aanvullingen als bedoeld in en overeenkomstig het bepaalde van artikel V en VI van de algemene bepalingen, zullen deze wijzigingen en/of aanvullingen deel uitmaken van de technische omschrijving en wordt in deze overeenkomst onder de technische omschrijving verstaan de aldus gewijzigde en/of aangevulde technische omschrijving; […] AANNEMING De koper geeft opdracht aan de verkoper om op de grond het bedrijfsgebouw tot stand te brengen naar de eisen van goed en deugdelijk werk, overeenkomstig de technische omschrijving, met inachtneming van de voorschriften van de overheid en nutsbedrijven en om de bedrijfsunit na voltooiing aan de koper op te leveren. […] Artikel 1 […] 3. De koop-/aanneemprijs alsmede de daarover (eventueel) verschuldigde omzetbelasting dient te worden voldaan in de navolgende termijnen en op de volgende tijdstippen: Termijn 1e 2e 3e 4e 5e 6e 7e Percentage 25% 20% 20% 20% 5% 5% 5% Bedrag € 33.125,00 € 26.500,00 € 26.500,00 € 26.500,00 € 6.625,00 € 6.625,00 € 6.625,00 Te voldoen bij Grond en bijkomende kosten bij levering Aanvang bouw Fundering gereed Casco gemonteerd Dakbedekking gereed Casco wind en waterdicht Voor oplevering Totaal 100% € 132.500,00 te vermeerderen met BTW Koopprijs is exclusief meerwerk:  Aansluitkosten nutsvoorzieningen en glasvezelaansluting worden separaat in rekening gebracht voor de oplevering. […] 4. De in lid 3 omschreven termijnen van de koop-/aanneemprijs worden steeds opeisbaar acht (8) dagen na de dagtekening van of door of vanwege de verkoper gedaan betalingsverzoek[…] […] 5. Indien en voor zover de koper een reeds opeisbaar gedeelte van de koop-/aanneemprijs of enige andere uit hoofde van deze overeenkomst verschuldigde opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, is de koper daarover aan de verkoper een rente van tien procent (10%) per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst. […] Artikel 3 Verkoper garandeert: […] l. De verkoper zal alle verplichtingen voortvloeiende uit de technische omschrijving nakomen. o. De realisering van de bedrijfsunit zal goed en deugdelijk plaatsvinden en de materialen welke zullen worden respectievelijk zijn toegepast zijn goed en deugdelijk. p. De bedrijfsunit is respectievelijk zal worden gebouwd krachtens een goed en deugdelijk ontwerp en overeenkomstig de technische omschrijving. q. De bedrijfsunit heeft respectievelijk zal een goede en deugdelijke constructie hebben. r. De technische omschrijving bevat geen constructie- en/of ontwerp-fouten.” 2.2. In de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is voor zover relevant bepaald: “Wijzigingen technische omschrijving op initiatief van de verkoper Artikel V 1. De verkoper is bevoegd de technische omschrijving te wijzigen indien: a. de wijziging redelijkerwijs noodzakelijk of gebruikelijk is; en b. de wijziging de kwaliteit – in de ruimste zin des woords, daaronder begrepen de duurzaamheid van de bedrijfsunit niet verminderd; en c. de wijziging de waarde van de bedrijfsunit niet vermindert; en d. de wijziging geen gevolgen heeft van constructieve aard; en […] 2. De verkoper zal een wijziging die voldoet aan de in lid 1 vermelde vereisten op de kortst mogelijke termijn meedelen aan de koper door middel van toezending van een staat van wijziging. 3. Een wijziging die niet voldoet aan de in lid 1 vermelde vereisten behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van de koper. […]” 2.3. Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft [eiser] informatie over [locatie] beschikbaar gesteld middels een brochure. In deze brochure is voor zover relevant het volgende vermeld: “Bouwsysteem Circulair, energieneutraal, milieuvriendelijk, betaalbaar en fiscaal vriendelijk.

in conventie 3.1. [eiser] vordert – samengevat – I. [gedaagden] primair hoofdelijk, subsidiair anderszins, te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 42.319,75, II. [gedaagden] primair hoofdelijk, subsidiair anderszins, te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.198,20, III. [gedaagden] primair hoofdelijk, subsidiair anderszins, te veroordelen om aan [eiser] te betalen de contractuele rente van 10% per jaar te berekenen - over € 30.065,00, met ingang van 2 augustus 2022 tot 21 februari 2023, - over € 32.065,00, met ingang van 21 maart 2023 tot de dag van volledige betaling, - over € 2.238,50, met ingang van 16 december 2022 tot de dag van volledige betaling - over € 8.016,25, met ingang van 30 december 2022 tot de dag van volledige betaling, dan wel vanaf een andere dag of over een ander bedrag door deze rechtbank in goede justitie te bepalen, IV. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten ter hoogte van € 163,00 ingeval de procedure behelst een vordering in conventie of € 255,00 ingeval de procedure behelst vorderingen in conventie en reconventie, te verhogen met € 85,00 indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en vervolgens betekenng van de uitspraak heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 3.2. [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.4. [gedaagde 1] vordert in reconventie – na wijziging van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [gedaagden] , in het bijzonder waar het de uitvoering van de met [gedaagden] gesloten overeenkomst betreft, II. [eiser] te veroordelen tot nakoming van al haar verplichtingen die voortvloeien uit de met [gedaagden] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, welke nakoming strekt tot herstel van de in het lichaam van de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie genoemde gebreken, zodanig dat na uitvoering van die herstelwerkzaamheden sprake is van goed en deugdelijk werk volgens overeenkomst, een en ander uiterlijk binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat [eiser] hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00, Subsidiair I. [eiser] te veroordelen tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie vast te stellen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van het bedrag van € 43.683,33, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, strekkende tot opheffing van het door [gedaagden] geleden nadeel, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 7 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, II. [eiser] te veroordelen tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie vast te stellen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van het bedrag van € 37.505,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, strekkende tot schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 7 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, Meer subsidiair: I. [eiser] te veroordelen tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie vast te stellen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van het bedrag van € 43.683,33, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, strekkende tot een evenredige vermindering van de overeengekomen aanneemsom en/of koopprijs als gevolg van de partiële ontbinding van de aanneemovereenkomst/koopovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 7 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, II. [eiser] te veroordelen tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie vast te stellen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van het bedrag van € 37.505,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, strekkende tot schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 7 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, Zowel primair, subsidiair, als meer subsidiair: I. [eiser] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening. 3.5. [gedaagde 2] vordert in reconventie – na wijziging van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. [eiser] te veroordelen tot nakoming van al haar verplichtingen die voortvloeien uit de aannemingsovereenkomst, in welk kader onder nakoming onder andere dient te worden verstaan op een wijze waarbij alle in de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie gesignaleerde gebreken dienen te worden hersteld, zodanig dat na uitvoering van die herstelwerkzaamheden sprake is van goed en deugdelijk werk volgens overeenkomst , althans op een in goede justitie vast te stellen wijze, een en ander uiterlijk binnen vier maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, per dag voor iedere dag dat [eiser] hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00, Subsidiair I. [eiser] te veroordelen tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie vast te stellen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van het bedrag van € 43.683,33, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag waarbij rekening kan worden gehouden met hetgeen [eiser] aan [gedaagde 1] verschuldigd is of gaat zijn, strekkende tot opheffing van het door [betrokkene] geleden nadeel, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, II. [eiser] te veroordelen tot betaling, binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie vast te stellen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van het bedrag van € 37.505,11, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag waarbij rekening kan worden gehouden met hetgeen [eiser] aan [gedaagde 1] verschuldigd is of gaat zijn, strekkende tot schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, Meer subsidiair: I.

In conventie 4.1. Partijen verschillen van mening over de vraag of [eiser] al haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen (correct) is nagekomen. [eiser] stelt dat dit het geval is en vordert betaling van de nog openstaande facturen. [gedaagden] weerspreekt dit en voert aan daarom dat de facturen niet opeisbaar zijn, dan wel beroept hij zich op opschorting van zijn betalingsverplichting. Volgens [gedaagden] is [eiser] op twee punten tekortgeschoten in de nakoming: 1) [eiser] heeft staal gebruikt in de constructie van de bedrijfsunit, hetgeen niet was toegestaan en 2) [eiser] heeft niet op alle binnenwanden brandwerende bekleding aangebracht, waartoe zij wel verplicht was. [gedaagden] baseert zich hierbij op de aan hem door [eiser] ter beschikking gestelde brochure. Behoort de brochure tot de overeenkomst? 4.2. Volgens [gedaagden] maakt de brochure deel uit van de met [eiser] gesloten overeenkomst. [gedaagden] voert ter onderbouwing hiervan aan dat in de overeenkomst op diverse plaatsen naar de brochure wordt verwezen. Zo wordt expliciet naar de brochure verwezen in de definitie ‘technische omschrijving’ en blijkt uit artikel 3 dat [eiser] alle verplichtingen voortvloeiende uit de technische omschrijving moet nakomen. 4.3. [eiser] betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van enige verplichting. Zij voert aan dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] tot stand zou brengen een bedrijfsgebouw naar de eisen van goed en deugdelijk werk, overeenkomstig de technische omschrijving, met inachtneming van de voorschriften van de overheid. [eiser] voert verder aan dat de overeenkomst geen specificatie bevat van materialen of hoeveelheden van materialen die gebruikt zouden worden. Zij had vrijheid om (technische) punten in en aan te vullen, conform de eisen van goed en deugdelijk werk en overheidsvoorschriften. 4.4. Op grond van de overeenkomst is [eiser] verplicht een bedrijfsgebouw tot stand te brengen naar de eisen van goed en deugdelijk werk, overeenkomstig de technische omschrijving met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De bedrijfsunit moet op grond van de overeenkomst dus (onder andere) voldoen aan de technische omschrijving. Zoals door [gedaagden] gesteld en door [eiser] niet betwist moet onder de technische omschrijving worden begrepen “de door of vanwege de verkoper opgemaakte beschrijving van de bedrijfsunit met de daarbij behorende tekeningen […] zoals omschreven in de brochure”. Verder heeft [eiser] in artikel 3 van de overeenkomst gegarandeerd om alle verplichtingen voortvloeiende uit de technische omschrijving na te komen. De overeenkomst bevat dus op meerder plaatsen een verwijzing naar de brochure. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de door [eiser] opgestelde brochure gelet op het voorgaande deel uit van de tussen partijen gesloten overeenkomst. De bedrijfsunit moet dus onder andere voldoen aan hetgeen is vermeld in de brochure. Wat mocht [gedaagden] verwachten? 4.5. Vervolgens is de vraag wat [gedaagden] op basis van de brochure en de overeenkomst mocht verwachten. [gedaagden] meent dat [eiser] op grond van de brochure geen staal mocht gebruiken en dat de volledige zijwanden van de bedrijfsunit zouden worden voorzien van Magmoxxplaten met een dikte van 9 millimeter. [gedaagden] verwijst ter onderbouwing hiervan naar wat in de brochure is opgenomen onder ‘Binnenwanden’, ‘Draagconstructie’ en ‘Bedrijfsvloer/dak’ (zoals weergegeven onder 2.3). Verder wijst [gedaagden] erop dat in de brochure staat dat [locatie] circulair en milieuvriendelijk is en dat het gebruik van staal hiermee niet te rijmen is. Met betrekking tot het aanbrengen van brandwerend materiaal, wijst [gedaagden] ook op een in de brochure opgenomen afbeelding met een dwarsdoorsnede van de wanden. Hieruit blijkt volgens hem dat op de volledige zijwanden Magmoxxplaten met een dikte van 9 millimeter zouden worden aangebracht. Ten slotte verwijst [gedaagden] naar een in opdracht van hem opgesteld rapport van TriaCon. TriaCon concludeert daarin, voor zover relevant: “Er is een andere opbouw van de wanden aanwezig dan in de brochure is aangegeven.” 4.6. Volgens [eiser] geeft de brochure slechts een omschrijving van de bedrijfsunit op hoofdlijnen. Daarin staan enkele plattegronden, illustraties en zijaanzichten. In de brochure staan geen bouwtekeningen of constructieberekeningen. [eiser] meent daarom dat zij op basis van de brochure – evenals op grond van de overeenkomst – de vrijheid had om (technische) punten in en aan te vullen, conform de eisen van goed en deugdelijk werk en overheidsvoorschriften. [eiser] voert aan dat zij uiteindelijk in overleg met een constructeur heeft besloten om stalen balken te gebruiken. Dit was volgens haar noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. [eiser] merkt daarbij op dat het gebruik van staal noch in de brochure noch in de overeenkomst is uitgesloten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat het gebruik van staal in combinatie met CLT zeer gebruikelijk is. Verder heeft [eiser] aangevoerd dat het gebruik van staal wel degelijk duurzaam en circulair kan zijn, omdat staal een lange levensduur heeft en hergebruikt kan worden. Ten aanzien van de brandwerendheid voert [eiser] aan dat uit de in de brochure opgenomen afbeelding niet blijkt dat over de gehele zijwanden Magmoxxplaten zouden worden aangebracht. Verder voert zij aan dat de brandveiligheid door de brandweer is getest en goedgekeurd. 4.7. Nu partijen van mening verschillen over de verplichtingen van [eiser] zoals die voortvloeien uit de overeenkomst en de brochure, moeten deze worden vastgesteld door uitleg. Bij de uitleg van de afspraken tussen [eiser] en [gedaagden] gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraken zijn gebruikt. Daarbij is ook van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). De rechtbank gaat achtereenvolgens in op de vraag of het gebruik van staal bij de bouw van [locatie] is uitgesloten en wat is overeengekomen betreffende het aanbrengen van brandwerende bekleding. i) Stalen balken 4.8. Uit de brochure volgt dat de draagconstructie van het gebouw bestaat uit houtskeletbouwwanden, houten gevelbekleding en CLT-vloeren. Ook het dak wordt volgens de brochure uitgevoerd in CLT-platen. Verder volgt uit de brochure dat de CLT-verdiepingsvloeren een maximaal toelaatbare vloerbelasting van 250 kg/m2 zullen hebben. Uit de brochure blijkt op geen enkele wijze dat (ten behoeve van de constructie) uitsluitend hout zou worden gebruikt. Uit de overeenkomst (artikel 3 onder q) volgt dat de bedrijfsunit een goede en deugdelijke constructie zal hebben. Op basis van de overeenkomst en de brochure mocht [gedaagden] met betrekking tot de constructie verwachten dat deze goed en deugdelijk zou zijn, dat daarbij in ieder geval gebruik zou worden gemaakt van CLT-vloeren en dat de maximaal toelaatbare vloerbelasting 250 kg/m2 zou zijn. De brochure en de overeenkomst laten [eiser] naar het oordeel van de rechtbank ruimte om staal te gebruiken, zo lang maar aan voornoemde randvoorwaarden is voldaan. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in zijn betoog dat circulaire en duurzame bouw het gebruik van staal uitsluit. [gedaagden] heeft immers erkend dat staal – hoewel wellicht in mindere mate dan hout – ook duurzaam en circulair kan zijn. Verder heeft [gedaagden] niet betwist dat het gebruik van staal gebruikelijk is in combinatie met CLT.

De rechtbank in conventie 5.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 42.319,75, 5.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de overeengekomen rente van 10% per jaar over: - het bedrag van € 30.065,00, met ingang van 2 augustus 2022, - het bedrag van € 32.065,00, met ingang van 21 maart 2023, - het bedrag van € 2.238,50, met ingang van 16 december 2022, - het bedrag van € 8.016,25, met ingang van 30 december 2022,telkens tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.542,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 85,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna moet worden betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.7. veroordeelt [eiser] tot het aanbrengen van brandwerende bekleding, te weten Magmoxxplaten van 9 millimeter, op alle binnenwanden van de door [gedaagden] gekochte bedrijfsunit, 5.8. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.9. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024. RG/PB

[eiser] is door het gebruik van staal dus niet tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. ii) Brandwerende bekleding 4.9. Onder het kopje binnenwanden staat in de brochure een omschrijving van de opbouw van de binnenwanden tussen de bedrijfsunits. Hieruit blijkt dat deze binnenwanden aan beide zijden worden voorzien van brandwerende bekleding. Daarbij blijkt op geen enkele wijze dat slechts enkele binnenwanden voorzien zouden worden van brandwerende bekleding. [eiser] verwijst in dit kader naar de in de brochure opgenomen doorsneetekeningen van de begane grond en de eerste verdieping. Op die tekeningen is bij sommige wanden een lijst met in de wanden te verwerken materialen opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit die tekeningen niet dat hiermee is bedoeld dat slechts bepaalde tussenwanden zouden worden voorzien van brandwerende bekleding. Juist nu bij de omschrijving van de opbouw van de binnenwanden in het algemeen wordt gesproken over de binnenwanden tussen de bedrijfsunits, mocht [gedaagden] verwachten dat ook de zijwanden van de door hem gekochte bedrijfsunit zouden worden voorzien van brandwerende bekleding. Dit zijn, zo blijkt uit de in de brochure opgenomen tekeningen, immers de wanden die grenzen aan andere bedrijfsunits. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] niet op al deze wanden brandwerende bekleding heeft aangebracht. [eiser] is hierdoor dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Disclaimer 4.10. Met betrekking tot hetgeen is opgenomen in de brochure heeft [eiser] nog verwezen naar de disclaimer aan het einde van de brochure. Volgens [eiser] kan [gedaagden] geen rechten ontlenen aan de brochure. [gedaagden] voert aan dat het beroep van [eiser] op de disclaimer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank overweegt als volgt. Nu [eiser] in de overeenkomst heeft gegarandeerd de verplichtingen uit de technische omschrijving na te komen en bij de definitie van technische omschrijving uitdrukkelijk wordt verwezen naar hetgeen is opgenomen in de brochure, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om een beroep te doen op de in de brochure opgenomen disclaimer. De in de overeenkomst gegeven garantie zou daardoor immers betekenisloos zijn. Algemene voorwaarden 4.11. [eiser] voert aan dat zij op grond van haar algemene voorwaarden de bevoegdheid had om de technische omschrijving te wijzigen. Zij meent daarom dat zij bevoegd was om af te wijken van de brochure. [gedaagden] betwist dat [eiser] een beroep kan doen op de wijzigingsbepaling in haar algemene voorwaarden. Daaruit blijkt immers dat voor een wijziging toestemming van [gedaagden] vereist is. Deze toestemming heeft [eiser] nooit gevraagd. 4.12. Uit artikel V van de algemene voorwaarden van [eiser] volgt dat de technische omschrijving gewijzigd kan worden indien aan de in het artikel genoemde vereisten is voldaan. Gesteld noch gebleken is dat aan deze vereisten is voldaan. Uit de algemene voorwaarden blijkt verder dat een wijziging die niet voldoet aan de in het artikel vermelde vereisten slechts mogelijk is na schriftelijke toestemming van de koper. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] geen toestemming heeft gevraagd voor het doorvoeren van een wijziging. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat [eiser] geen geslaagd beroep kan doen op de wijzigingsbevoegdheid in haar algemene voorwaarden. Facturen en contractuele rente 4.13. [eiser] vordert betaling van drie onbetaalde facturen. Zij voert aan dat zij conform het overeengekomen betalingsschema facturen heeft gestuurd en dat de overeengekomen bedragen opeisbaar worden door een door [eiser] gedaan betalingsverzoek. Het betreft de vierde betalingstermijn naar aanleiding van het casco monteren van de bedrijfsunit, de zevende betalingstermijn vóór oplevering en een factuur voor aansluitkosten nutsvoorzieningen. Nu [gedaagden] deze facturen niet binnen de overeengekomen betalingstermijnen heeft voldaan, is [gedaagden] volgens [eiser] bovendien contractuele rente verschuldigd. 4.14. [gedaagden] heeft de omvang van voornoemde facturen niet betwist. Hij heeft wel de opeisbaarheid van de facturen betwist, nu volgens hem de onderliggende werkzaamheden niet zijn verricht. Verder doet [gedaagden] een beroep op opschorting. Met betrekking tot de factuur betreffende de aansluitkosten betwist [gedaagden] de verschuldigdheid daarvan. Hij verwijst naar de brochure en de bij de brochure gevoegde verkooplijst, waaruit volgens hem volgt dat de verkoopprijs inclusief aansluitkosten is. Aangezien de facturen niet opeisbaar zijn geworden, is volgens [gedaagden] geen contractuele rente verschuldigd. 4.15. Partijen zijn overeengekomen dat de koop-/aanneemsom in termijnen zal worden voldaan. Partijen hebben daarbij afgesproken dat deze betalingstermijnen steeds opeisbaar worden acht dagen nadat [eiser] ten aanzien daarvan een betalingsverzoek heeft gedaan. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] voor de nog openstaande betalingstermijnen facturen heeft verstuurd en dat [gedaagden] deze facturen niet heeft betaald. Deze betalingstermijnen zijn daarom opeisbaar vanaf 8 dagen nadat [eiser] de corresponderende facturen heeft verstuurd, zodat [gedaagden] in beginsel vanaf die data gehouden is contractuele rente te betalen. Dit is slechts anders als het beroep van [gedaagden] op opschorting slaagt. 4.16. Met betrekking tot het beroep op opschorting is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] niet aan de op hem rustende steplicht heeft voldaan. [gedaagden] heeft in dit kader slechts aangevoerd dat de aan de facturen ten grondslag liggende werkzaamheden niet zijn uitgevoerd en in zijn algemeenheid gesteld dat hij zich volledig terecht op opschorting beroept. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om in ieder geval te stellen en te onderbouwen welke werkzaamheden hij in het bijzonder bedoelt, met welke factuur die werkzaamheden volgens hem corresponderen en dat (en vanaf welk moment) hij ter zake een opeisbare vordering op [eiser] heeft. Nu [gedaagden] dit niet heeft gedaan, zal het beroep op opschorting worden gepasseerd. 4.17. Ten aanzien van de factuur betreffende de aansluitkosten overweegt de rechtbank als volgt. [gedaagden] baseert zijn standpunt dat deze kosten zijn inbegrepen in de koopprijs op een verkooplijst van de makelaar. Hierop staat inderdaad vermeld dat de aansluitkosten elektra en water zijn inbegrepen bij de koopprijs. In artikel 1 lid 3 van de overeenkomst is daarentegen bepaald dat aansluitkosten nutsvoorzieningen en glasvezelaansluiting separaat in rekening worden gebracht. Door ondertekening van de overeenkomst heeft [gedaagden] hiermee ingestemd, ook al had hij van tevoren andersluidende informatie ontvangen. In tegenstelling tot wat [gedaagden] betoogt, blijkt uit de brochure niet dat aansluitkosten zijn inbegrepen bij de koopprijs. Daarin staat slechts dat de bedrijfsunits zullen worden voorzien van een elektra aansluiting 3x25 A tot in de meterkast. 4.18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] gehouden is tot betaling van de nog openstaande facturen, vermeerderd met de contractuele rente. De conventionele vordering ten aanzien hiervan zal worden toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 4.19. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] betwist dat [eiser] aanspraak kan maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing, nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] heeft aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor zover [gedaagden] betwist dat [eiser] incassowerkzaamheden heeft verricht, overweegt de rechtbank dat het sturen van voornoemde aanmaning (de zogenaamde veertiendagenbrief) daarvoor toereikend is. Aangezien [gedaagden] na daartoe te zijn aangemaand niet is overgegaan tot betaling, is hij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 1.198,20 toegewezen. Proceskosten 4.20. [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden vastgesteld op: - kosten van de dagvaarding € 114,67 - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2,00 punten × € 1.214,00) - nakosten € 163,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.542,67 4.21. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie Nakoming 4.22. [gedaagden] vordert in reconventie primair dat [eiser] wordt veroordeeld tot nakoming van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Zoals in conventie overwogen (onder 4.2 tot en met 4.9), is [eiser] gedeeltelijk tekortgeschoten in de nakoming, namelijk met betrekking tot het aanbrengen van brandwerende bekleding op de binnenwanden van de bedrijfsunit. Voor het overige is [eiser] haar verplichtingen jegens [gedaagden] uit hoofde van de overeenkomst correct nagekomen. De door [gedaagden] gevorderde nakoming zal daarom gedeeltelijk – ten aanzien van de brandwerende bekleding – worden toegewezen, zoals vermeld in de beslissing. 4.23. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] niet vrijwillig aan een veroordelend vonnis zal voldoen en zij zich tijdens de mondelinge behandeling bereid heeft verklaard brandwerende bekleding aan te brengen indien zij daartoe wordt veroordeeld. De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, zal worden afgewezen. Nu de vordering tot nakoming zal worden toegewezen, heeft [gedaagden] geen belang (meer) bij deze gevorderde verklaring voor recht. Zonder belang komt niemand een rechtsvordering toe (artikel 3:303 BW). 4.24. Nu de primaire vordering in reconventie (gedeeltelijk) wordt toegewezen, behoeven de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen in reconventie niet meer te worden behandeld. Proceskosten 4.25. Nu beide partijen in reconventie over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten tussen hen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.