ECLI:NL:RBGEL:2023:3702

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 10448679 \ CV EXPL 23-1093 Vonnis van 23 juni 2023 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[directeur verhuurster], te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: verhuurster, gemachtigde: J.R.J.J. Somers, tegen [gedaagde partij] , te [plaats], gedaagde partij, hierna te noemen: huurster, procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 14 april 2023 - de mondelinge behandeling van 25 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Huurster huurt vanaf 1 februari 2020 van verhuurster de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde), voor de duur van vijf jaar. De ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag op 2 oktober 2012 en aldaar ingeschreven onder nummer 59/2012 (hierna: AV), maken deel uit van de huurovereenkomst. Als beheerder treedt op Hestia Vastgoed Beheer BV (hierna: Hestia). De huidige huurprijs bedraagt € 1.501,66 per maand. 2.2. Artikel 25 AV luidt als volgt: “ Betalingen 25.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…) 25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt met een minimum van € 300 per maand.(…)” 2.3. Op 1 augustus 2022 stuurt de gemachtigde van verhuurster een ingebrekestelling aan huurster betreffende een bedrag van € 6.006,64 aan achterstallige huurpenningen over de periode mei tot en met augustus 2022. Huurster wordt gesommeerd dit bedrag, te vermeerderen met € 817,15 aan buitengerechtelijke kosten en € 66,77 aan wettelijke rente, binnen vijf dagen over te maken. Op 9 augustus 2022 stuurt de gemachtigde van verhuurster een aanmaning aan huurster en sommeert haar binnen drie dagen het bedrag van € 6.890,56 over te maken. 2.4. Partijen sluiten een afbetalingsregeling met elkaar d.d. 22 (ondertekening huurster) respectievelijk 23 (ondertekening verhuurster) augustus 2022. Zij komen hierbij het volgende overeen (waarbij ‘A’ verhuurster is en ‘B’ huurster): “(…) 1. B is verschuldigd aan A een bedrag van € 6.890,56, zoals vermeld in de ingebrekestelling d.d. 1 augustus 2022, vermeerderd met de te derven rente ad € 109,44, derhalve in totaal € 7.000,- 2. Het onder 1 bedoelde bedrag zal door B worden afbetaald aan A in tweewekelijkse termijnen, waarvan de eerste termijn vervalt op 25 augustus 2022 en de daarop volgende termijnen telkens twee weken later. 3. De termijnen bedragen € 750,- per termijn. 4. De termijnen dienen op de vervaldatum te zijn ontvangen op ING(…). 5. Indien deze betalingsregeling door partij B niet op stipte wijze wordt nagekomen, dan wel de lopende huurbetalingsverplichtingen niet stipt wordt voldaan, dan wordt het nog openstaande bedrag terstond direct opeisbaar, zonder dat hiervoor een afzonderlijke ingebrekestelling vereist is. Tevens wordt partij B alsdan een boete, niet zijnde incasso-kosten, verschuldigd, welke bij deze gefixeerd worden op 15% van het nog openstaande bedrag op het moment dat partij B voor het eerst de afbetalingsregeling niet stipt nakomt, met een minimum van € 125,-. Bovendien wordt alsdan aanspraak gemaakt op een rentevergoeding van 1,5% per maand vanaf de dag dat B in gebreke is. Indien een boete verschuldigd wordt, worden de betalingen eerst aan de boete toegerekend en vervolgens pas aan de rente en de hoofdsom. Betalingen worden als volgt toegerekend. Op de eerste plaats aan de boete, indien deze verschuldigd wordt, vervolgens op de contractuele rente van 1,5% indien deze verschuldigd wordt en als laatste op de hoofdsom. (…)” 2.5. De gemachtigde van verhuurster stuurt huurster op 9 september 2022 een sommatiebrief omdat zij een termijn van de betalingsregeling achterloopt. Hij sommeert huurster het bedrag van € 750,00 binnen drie dagen over te maken. Op 12 september 2022 mailt de gemachtigde huurster het volgende: “(…) Namens opgemelde cliënte, is met u een afbetalingsregeling getroffen. Uit onze administratie is gebleken dat u - ondanks mijn schrijven d.d. 9 september jl. - nog steeds een termijn ad € 750,- achterloopt. Derhalve bent u ingevolge artikel 5 van de afbetalingsovereenkomst de contractuele boete ad € 1.050,- definitief verschuldigd geworden. Namens cliënte sommeer ik u zodoende om binnen drie dagen na heden het bedrag ad € 1.800,- over te maken op ING(…).” 2.6. Op 15 september 2022 stuurt de gemachtigde van verhuurster de volgende brief aan huurster: “Cliënte heeft laten weten dat u de huurpenningen betreffende de maand september ad €1.501,66 nog niet heeft voldaan. Derhalve bent u incasso-kosten verschuldigd geworden ad € 272,55 incl. BTW. In verband hiermede is voorts in gevolge artikel 5 van de afbetalingsregeling deze betalingsregeling komen te vervallen. Zodoende wordt u gesommeerd om binnen 5 dagen na heden het totale openstaande bedrag ad € 8.324,21 over te maken op ING(…). Indien u aan deze sommatie geen gevolg geeft, dan zult u in rechte worden betrokken waarbij zal worden gevorderd dat de onderhavige huurovereenkomst zal worden ontbonden.(…)” 2.7. Op 20 september 2022 komen partijen het volgende overeen: “Middels deze brief zijn wij in samenspraak overeengekomen dat de per d.d. 20 september 2022 het huurcontract van [gedaagde partij] wordt beëindigd en zij per direct het gehuurde verlaat. Voor de inboedel wordt een bedrag van € 1.000,- euro kwijtgescholden op de openstaande huur van de maanden mei t/m september 2022. Het openstaande/resterende bedrag zal door Aartsen & Somers juridisch adviesbureau worden uitgerekend en zal te lasten komen van [gedaagde partij]. De afwikkeling & het contract hiervoor verloopt via Aartsen & Somers.” 2.8. Op 9 november 2022 mailt de voormalig gemachtigde van huurster het volgende aan de gemachtigde van verhuurster: “(…) Ik heb met stijgende verbazing kennisgenomen van het relaas van mijn cliënte. Mijn cliënte is feitelijk door eigenrichting op straat gezet en gedwongen afstand te doen van haar inboedel. Partijen hebben op 20 september 2022 een overeenkomst gesloten waarin staat opgenomen dat een bedrag van €1.000,00 wordt kwijtgescholden op de openstaande huur in verband met overname van de inboedel. De inboedel vertegenwoordigde echter een veelvoud van deze waarde. Cliënte schat de waarde op het tienvoudige. Cliënte heeft onder dwang ingestemd met deze veel te lage waarde. Daarnaast bevat uw opsomming onjuiste posten. Uw cliënt kan aanspraak maken op achterstallige huur, niet op boete en niet op incassokosten.

3.1. Verhuurster vordert - samengevat - huurster te veroordelen aan verhuurster te betalen: - een bedrag van € 640,56, te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% per maand vanaf 25 augustus 2022; - een bedrag van € 1.501,66 betreffende de huurpenningen over de maand september 2022, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 25 augustus 2022; - een bedrag van € 225,24 aan buitengerechtelijke incassokosten; - de proceskosten. 3.2. Ter onderbouwing van haar vordering stelt verhuurster kort gezegd dat huurster een achterstand in de betalingen van de huurpenningen van de maanden mei tot en met augustus 2022 heeft laten ontstaan ten bedrage van € 6.006,64. Partijen hebben vervolgens een betalingsregeling getroffen voor een bedrag van € 6.890,56 (zijnde de huurachterstand vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente). Huurster is de betalingsregeling na betaling van twee termijnen niet meer nagekomen, zodat deze is komen te vervallen. Daarom is huurster daarnaast de in de betalingsregeling opgenomen boete van € 1.050,00 (15% van het openstaande bedrag) verschuldigd en ook de overeengekomen rente van 1,5% per maand. Omdat huurster tevens de huur van de maand september 2022 niet heeft voldaan, dient zij ook dat bedrag van € 1.501,66 (vermeerderd met de wettelijke handelsrente) alsnog aan verhuurster te betalen. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van verhuurster erkend dat niet de volledige huur over de maand september 2022 is verschuldigd, maar slechts 2/3 daarvan (circa € 1.000,00), omdat de huurovereenkomst per 20 september 2022 is beëindigd. Daarnaast komen de buitengerechtelijke incassokosten van € 225,24 voor rekening van huurster, aldus verhuurster. De door huurster betaalde termijnen van in totaal € 1.500,00 (2x € 750,00), de waarborgsom van € 4.800,00 en het overeengekomen bedrag van € 1.000,00 voor de inboedel kunnen worden verrekend met de vordering die zij op huurster heeft, waarbij deze bedragen op de eerste plaats worden toegerekend aan de boete van € 1.050,00 en daarna op de hoofdsom van de betalingsregeling. Dit resulteert in de vordering zoals ingesteld in de onderhavige procedure. 3.3. Huurster voert gemotiveerd verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De contractuele boete 4.1. Verhuurster vordert op grond van artikel 5 van de afbetalingsregeling van huurster betaling van de contractuele boete van € 1.050,00. Huurster voert hiertegen verweer. Zij heeft ter zitting verklaard dat zij niet goed over de afbetalingsregeling heeft nagedacht, omdat zij op dat moment veel stress had, en eigenlijk niet had moeten tekenen. Volgens huurster moet duidelijk zijn geweest dat de betalingsregeling onhaalbaar was voor haar. Het was haar immers al vijf maanden niet gelukt de reguliere huur te voldoen, terwijl zij op basis van de afbetalingsregeling zowel de lopende huur als de tweewekelijkse aflossingen moest betalen, waardoor ze per saldo maandelijks tweemaal het huurbedrag moest voldoen. Huurster vindt het dan ook oneerlijk als zij de boete moet betalen. 4.2. De kantonrechter vat de stellingen van huurster op als een beroep op matiging als bedoeld in artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van dit wetsartikel kan de rechter op verlangen van de schuldenaar indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist een bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De in dit wetsartikel opgenomen maatstaf dat voor matiging van een contractuele boete slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (vgl. ECLI:NL:PHR:2017:1327, 3.13), brengt mee dat pas van een bevoegdheid tot matiging gebruik gemaakt mag worden als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 (Intrahof/Bart Smit)). In een arrest van 13 juli 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW4986) heeft de Hoge Raad dit herhaald en daaraan toegevoegd dat de daarmee bedoelde omstandigheden van het geval uiteindelijk beslissend zijn en dat de rechter ook gewicht mag toekennen aan de hoedanigheid van partijen. 4.3. Het boetebeding in de afbetalingsregeling, 15% van het openstaande bedrag (dat in dit geval resulteert in een boete van € 1.050,00) vermeerderd met contractuele boeterente van 1,5% over het openstaande bedrag, is in de eerste plaats opgenomen als prikkel tot nakoming van de betalingsverplichting zoals wel gebruikelijk is. Daarnaast strekt het beding in dit geval mede tot vergoeding van vertragingsschade. Verhuurster wordt echter al gecompenseerd voor deze schade door de contractuele boeterente zoals opgenomen in artikel 25 lid 3 AV. Het gaat hier daarom om een ‘dubbel’ boetebeding. Verhuurster heeft geen inzicht gegeven in haar werkelijke schade. De kantonrechter acht tevens van belang dat huurster een jonge, onervaren onderneemster is, terwijl verhuurster een professionele en ervaren partij is die meerdere panden in haar bezit heeft en verhuurt. Daarnaast is er niet onderhandeld over het boetebeding. Het niet kunnen nakomen van de regeling door huurster was op voorhand voorzienbaar voor verhuurster, waardoor zij door het opnemen van het boetebeding met een hoge extra boete in feite een slaatje heeft willen slaan uit de evidente betalingsonmacht van huurster. Toepassing van het boetebeding leidt onder voornoemde omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding de contractuele boete te matigen tot nihil. De beëindigingsovereenkomst 4.4. Ten aanzien van het eindigen van de huurovereenkomst is het volgende van belang. Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (vijf jaar) van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gesloten. Een dergelijke huurovereenkomst kan tussentijds niet zomaar worden opgezegd; opzegging kan tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 2 BW bedoelde tweede termijn (artikel 7:293 lid 1 BW). Bovendien gelden voor de opzegging van 290-bedrijfsruimte specifieke opzeggingsgronden. Indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen, is geen opzegging vereist (artikel 7:293 lid 3 BW). 4.5. Partijen hebben op 20 september 2022 een beëindigingsovereenkomst gesloten. Tussen hen is in geschil of deze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een wilsvormingsgebrek. De kantonrechter begrijpt het standpunt van huurster aldus, dat zij een beroep doet op misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 1 jo. lid 4 BW). 4.6. Een rechtshandeling is - onder andere - vernietigbaar wanneer zij door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen (artikel 3:44 lid 1 BW). Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden (artikel 3:44 lid 4 BW). Omstandigheden die zich in de praktijk vaker voordoen, staan niet in de weg aan het aannemen van misbruik van omstandigheden. Er moet causaal verband bestaan tussen de omstandigheden en het verrichten van de rechtshandeling. Enig nadeel voor het slachtoffer is niet vereist, hoewel de aanwezigheid, aard en omvang van enig nadeel wel een belangrijke rol spelen in het kader van de vraag of de ander zich van het bevorderen van de rechtshandeling had behoren te onthouden. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van misbruik van omstandigheden, komt het slechts aan op omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst. 4.7. Ter zitting is gebleken dat partijen het eens zijn over de volgende gang van zaken. Op vrijdag 16 september 2022 heeft [directeur verhuurster] (directeur van verhuurster, hierna: [directeur verhuurster]) aan huurster te kennen gegeven dat, indien zij de achterstallige huurtermijnen niet zou betalen, hij de dinsdag erop langs zou komen bij haar in de kapsalon. Huurster heeft op 19 september 2022 telefonisch contact opgenomen met (het kantoor van) de gemachtigde van verhuurster en gevraagd hoe het nu verder zou gaan, omdat zij op dat moment niet in staat was de achterstallige huurtermijnen af te lossen. Er is haar toen verteld dat het van tevoren altijd wordt gemeld als er een deurwaarder langskomt. De volgende dag, op dinsdag 20 september 2022, is [directeur verhuurster] samen met [betrokkene], een werkneemster van beheerder Hestia, rond 11.00 uur naar de kapsalon gekomen. Zij hebben huurster op dat moment de keuze gegeven tussen het betalen van de achterstallige huur en het tekenen van een beëindigingsovereenkomst. Daarnaast hebben zij met huurster gesproken over de waarde van de inboedel. Vervolgens heeft [directeur verhuurster] aan huurster te kennen gegeven dat hij om 16.00 uur weer terug zou komen met [betrokkene] voor het tekenen van de beëindigingsovereenkomst en het vervangen van de sloten. Dit is ook gebeurd en huurster heeft op dat moment de beëindigingsovereenkomst getekend. Vervolgens heeft [directeur verhuurster] de sloten van de winkel vervangen en heeft huurster het pand verlaten. 4.8. Huurster voert aan dat zij zich gedwongen voelde de beëindigingsovereenkomst te tekenen. Zij werd weliswaar voor de keuze gesteld tussen betalen en tekenen, maar omdat zij niet de financiële middelen had om de achterstallige huurtermijnen te voldoen, had zij in feite geen andere keuze dan tekenen. Huurster heeft verklaard dat zij op dat moment in paniek (“in shock”) was.

De kantonrechter 5.1. wijst de vordering af; 5.2. veroordeelt verhuurster in de proceskosten, aan de zijde van huurster tot dit vonnis vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2023. 25115 \ 41245

Zij heeft nog gevraagd om een week respijt om een ander pand voor haar kapsalon te zoeken, ook omdat haar inboedel naar haar idee veel meer waard was dan de door [directeur verhuurster] geopperde € 1.000,00, maar daar kon [directeur verhuurster] niet mee instemmen, aldus huurster. 4.9. Verhuurster betwist dat zij huurster onder druk heeft gezet om te tekenen en misbruik van de omstandigheden heeft gemaakt. Zij heeft huurster immers de keuze gegeven tussen betalen en tekenen en heeft haar ook bedenktijd gegeven om de keuze te kunnen maken, aldus verhuurster. 4.10. De kantonrechter overweegt het volgende. Het vrijwillig door de huurder beëindigen van een huurovereenkomst en het daarmee opgeven van de huurbescherming welke de wet huurders biedt, geschiedt doorgaans slechts op initiatief van de huurder die daar in dat geval een concreet belang bij heeft. In het onderhavige geval had huurster geen belang bij het per direct beëindigen van de huurovereenkomst en bij de verkoop van haar inboedel. Zij kon daardoor haar kapsalon immers niet meer exploiteren en geen inkomsten meer genereren. Het was dan ook verhuurster die daarop heeft aangestuurd. [directeur verhuurster] is op 20 september 2022 ’s-ochtends in de kapsalon verschenen en heeft huurster slechts enkele uren bedenktijd gegeven, terwijl huurster aan het werk was en nog een klant moest knippen. Bovendien wist huurster op dat moment nog niet eens precies waarmee zij zou instemmen, omdat de beëindigingsovereenkomst later die dag pas is opgesteld. Verhuurster heeft huurster weliswaar een keuze gegeven, maar in de gegeven omstandigheden was van een daadwerkelijke keuze geen sprake. Verhuurster wist dat huurster op dat moment de financiële middelen ontbeerde om de achterstallige huurtermijnen te betalen, zodat zij de aangeboden beëindigingsovereenkomst als enige reële optie aan huurster heeft gepresenteerd. Had verhuurster haar voorstel tot beëindiging van tevoren aangekondigd en huurster daar reële bedenktijd voor gegeven én haar daarmee in de gelegenheid gesteld zich op de hoogte te stellen van haar rechten, dan was sprake geweest van een andere situatie. Verhuurster heeft huurster echter overvallen met het verzoek tot beëindiging en had moeten verifiëren of bij huurster de werkelijke wil aanwezig was om haar huurbescherming vrijwillig prijs te geven en de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per direct te beëindigen en haar inboedel voor de aangeboden prijs te verkopen. Dit geldt temeer gelet op de onervarenheid van huurster als jonge onderneemster en haar afhankelijkheid van verhuurster. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft verhuurster misbruik van die omstandigheden gemaakt door, zonder huurster ruggespraak te laten houden of reële bedenktijd te geven, de beëindigingsovereenkomst per direct en zonder het laten uitvoeren van een taxatie van de inboedel af te dwingen. 4.11. Omdat sprake is van een wilsgebrek, is de beëindigingsovereenkomst vernietigbaar. Tijdens de zitting is echter gebleken dat huurster geen vernietiging van die overeenkomst wenst en zich neerlegt bij de beëindiging van de huurovereenkomst, maar geen nadeel meer wil ondervinden van de beëindigingsovereenkomst. De kantonrechter zal daarom op grond van artikel 3:54 lid 2 BW in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de rechtshandeling ter opheffing van het nadeel wijzigen. Hiertoe overweegt zij het volgende. 4.12. Het nadeel van huurster bestaat eruit dat zij per direct onder vervelende en mentaal belastende omstandigheden uit het gehuurde heeft moeten vertrekken en geen tijd heeft gehad een ander pand voor haar kapsalon te zoeken, waardoor zij van de een op de andere dag geen inkomsten meer had. Zij heeft haar werkzaamheden als kapster twee maanden niet kunnen uitoefenen, omdat zij geen ruimte en spullen had. Huurster stelt verder dat de inboedel veel meer waard was dan de € 1.000,00 zoals opgenomen in de beëindigingsovereenkomst, waardoor zij op dit punt ook is benadeeld door verhuurster. Verhuurster stelt zich echter op het standpunt dat het bedrag van € 1.000,00 eerder te hoog dan te laag is, gelet op het geld dat zij uiteindelijk voor de inboedel heeft ontvangen en de kosten die zij heeft moeten maken om een deel van de inboedel af te voeren. De kantonrechter overweegt dat verhuurster huurster de kans heeft ontnomen om de inboedel zelf te gelde te maken door het (onder misbruik van omstandigheden) sluiten van de beëindigingsovereenkomst. Hierdoor is nu achteraf ook lastig vast te stellen wat de precieze waarde van de inboedel is, hetgeen in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van verhuurster dient te komen. Nu concrete aanknopingspunten voor het bepalen van het nadeel ontbreken, zal de kantonrechter dit in redelijkheid vaststellen. 4.13. Gelet op voorgaande overwegingen acht de kantonrechter het nadeel voor huurster in afdoende mate opgeheven door de waarde van de inboedel gelijk te stellen aan de achterstallige huurtermijnen van mei tot en met september 2022 (waarbij voor de maand september 2022 wordt uitgegaan van 2/3 van de huurprijs, zoals de gemachtigde van verhuurster tijdens de zitting heeft erkend), vermeerderd met contractuele rente en incassokosten en verminderd met de waarborgsom en de reeds betaalde aflossingstermijnen. Dit betekent dat verhuurster niets meer van huurster te vorderen heeft. De vordering van verhuurster zal worden afgewezen. De proceskosten 4.14. Verhuurster wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De proceskosten worden aan de zijde van huurster tot op heden vastgesteld op nihil.