ECLI:NL:RBGEL:2023:3389

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/406965 / HA ZA 22-339 Vonnis van 14 juni 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , te [woonplaats] ,2. [eiser sub 2], te [woonplaats] , eisende partijen, advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Rotterdam, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam. Partijen worden hierna [eiser c.s.] en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 maart 2023 - de akte uitlating van [eiser c.s.] - de akte uitlating van [gedaagde] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. In het tussenvonnis van 29 maart 2023 heeft de rechtbank overwogen dat zij, afgezien van de kosten ter vaststelling van de gebreken, zonder nader deskundigenbericht niet kan beoordelen wat het door [eiser c.s.] geleden nadeel is. In het bijzonder is onduidelijk welke herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren om de geconstateerde gebreken afdoende te verhelpen en wat hiervan redelijkerwijs de kosten waren op het moment dat de gebreken bij [eiser c.s.] bekend werden. Daarbij heeft de rechtbank overwogen voorlopig van oordeel te zijn dat dat een nieuw-voor-oud-aftrek in dit geval in de rede ligt, maar – kort samengevat – op dit moment niet vast is te stellen welk (extra) voordeel [eiser c.s.] eventueel hebben door het herstel en welke aftrek/correctie in dat verband passend zou zijn. Ook kan de rechtbank zonder deskundigenbericht niet vaststellen of alle door [eiser c.s.] opgevoerde kosten voor advieswerkzaamheden verband hielden met de gebreken en noodzakelijk en redelijk waren. Ten slotte is onduidelijk of de woning door het noodzakelijke herstel van de gebreken aan de kelder onbewoonbaar is geweest en zo ja, of de woning in die periode niet al onbewoonbaar was door de overige werkzaamheden (zoals de werkzaamheden aan het dak). 2.2. Partijen hebben zich gelijktijdig bij akte uitgelaten over het aangekondigde deskundigenbericht. Partijen zijn het erover eens dat het wenselijk is dat de rechtbank een deskundige benoemt van ZNEB Expertise en Taxatie B.V. te Breda (hierna: ZNEB), maar verschillen onder andere van mening over de te stellen vragen. Aanstellen makelaar 2.3. Partijen hebben zich in hun akte niet beperkt tot uitlatingen over de wenselijkheid van een deskundige, de persoon van de te benoemen deskundige en de te stellen vragen. [gedaagde] acht het wenselijk om ook een makelaar aan te stellen, die rekening houdt met de waardevermeerdering. De rechtbank ziet geen aanleiding om naast de deskundige van ZNEB een makelaar als deskundige te beoemen. Nog los van de extra kosten, valt niet in te zien waarom een dergelijk deskundigenbericht nodig is naast het deskundigenbericht van de deskundige van ZNEB. De rechtbank zal daarom één deskundige benoemen. Niet terugkomen van bindende eindbeslissing 2.4. Volgens [gedaagde] zou een nader onderscheid moeten worden gemaakt tussen de kosten die gemaakt zijn in verband met gebreken waarvan [gedaagde] had kunnen weten en die hij dus had moeten melden en kosten die in de ‘As is, Where is-clausule’ in artikel 22 van de koopovereenkomst zijn ‘weggecontracteerd’. De rechtbank of de deskundige dient volgens [gedaagde] ook per kostenpost het causale verband te onderzoeken, gelet op artikel 22 van de koopovereenkomst. De rechtbank begrijpt de opmerkingen van [gedaagde] aldus dat bij de beoordeling van het geleden nadeel wel betekenis toekomt aan de ‘As is, Where is-clausule’ en dat in feite wordt verzocht om van een bindende eindbeslissing terug te komen. 2.5. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 5.15 van het tussenvonnis overwogen dat de reikwijdte van deze bepaling is beperkt tot situaties waarvoor verkoper ervoor in staat dat hij aan koper alle inlichtingen of feiten heeft verschaft die verkoper in het kader van de mededelingsplicht aan koper behoort over te brengen. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat [gedaagde] ten onrechte niet heeft verteld over de problemen met vochtdoorslag en andere wateroverlast vallen alle kosten voor het herstel van de gebreken die de wateroverlast en vochtdoorslag hebben veroorzaakt of daaraan hebben bijgedragen niet onder de reikwijdte van artikel 22 van de koopovereenkomst. De rechtbank ziet op dit punt geen aanleiding om terug te komen van haar beslissing. Voorlopig oordeel inzake aftrek/correctie 2.6. Volgens [eiser c.s.] dient geen ‘nieuw-voor-oud-aftrek’ plaats te vinden omdat er geen sprake is van schadevergoeding. Indien een dergelijke aftrek volgens de rechtbank wel dient plaats te vinden, meent [eiser sub 1] dat zij geen daadwerkelijk voordeel genieten omdat het herstel hem geen luxere, modernere of verbeterde kelder heeft opgeleverd of een kelder die beschikt over een langere levensduur. Ten slotte meent [eiser sub 1] dat het niet redelijk is enig vermeend voordeel in mindering te brengen omdat [gedaagde] de gebreken heeft verzwegen. 2.7. In rechtsoverweging 5.22 van het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat zij met [gedaagde] voorlopig van oordeel is dat een nieuw-voor-oud-aftrek in dit geval in de rede ligt. Juist omdat tussen partijen in geschil is of [eiser c.s.] door de noodzakelijke herstelwerkzaamheden enig (bouwkundig) voordeel hebben genoten, bestaat er aanleiding dit aan de deskundige voor te leggen. De rechtbank ziet in hetgeen door [eiser c.s.] is aangevoerd geen aanleiding om terug te komen van haar voorlopig oordeel. De te benoemen deskundige 2.8. [eiser c.s.] en [gedaagde] zijn akkoord met de benoeming van een deskundige van ZNEB. De rechtbank heeft de heer ir. S.C.M. Segeren van ZNEB benaderd. Hij heeft schriftelijk aan de griffier meegedeeld het deskundigenonderzoek te willen verrichten en daartoe vrij te staan ten opzichte van partijen. De rechtbank zal hem daarom benoemen tot deskundige. Vragen 2.9. De rechtbank heeft bij tussenvonnis de volgende voorgenomen vragen voor de deskundige geformuleerd: 1. Welke werkzaamheden waren noodzakelijk om de gebreken aan de kelder goed en deugdelijk te herstellen en wat zijn hiervan redelijkerwijs de kosten? 2. Houden de kosten, zoals gefactureerd door Studio Prototype B.V. ten bedrage van € 2.619,- en € 3.972,50 (zie productie 14 van [eiser c.s.] ), verband met (advies ten behoeve van) de noodzakelijke herstelwerkzaamheden en zijn deze kosten noodzakelijk en redelijk? 3. Bestaat er aanleiding om bij de vaststelling van het nadeel, op basis van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden, rekening te houden met een correctie/aftrek, omdat het herstel leidt tot een verlenging van de levensduur van de kelder of ander bouwkundig voordeel aan de zijde van [eiser c.s.] en, indien dit het geval is, wat zou deze correctie/aftrek in dit concrete geval moeten betekenen voor de vaststelling van het nadeel? 4. Binnen welke termijn hadden de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in redelijkheid kunnen worden uitgevoerd en hadden die kunnen worden uitgevoerd terwijl de woning bewoond werd? Is de woning uitsluitend als gevolg van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de kelder langer onbewoonbaar geweest, en zo ja hoe lang, gegeven de omstandigheid dat de door [eiser c.s.] uitgevoerde renovatie van de woning (/van het dak) de woning eveneens onbewoonbaar heeft gemaakt? 5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 2.10. Partijen hebben in hun aktes aanvullende/aangepaste vragen voorgesteld, waarvan zij menen dat deze aan de deskundige gesteld moeten worden. 2.11. Het doel van het onderzoek is om vast te stellen welk nadeel [eiser c.s.] hebben geleden als gevolg van de dwaling omtrent de gebreken bij het aangaan van de koopovereenkomst.

2.19. De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen. Aan deze deskundige zullen de in de beslissing vermelde vragen worden voorgelegd. 2.20. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De rechtbank 3.1. beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen: 1. Welke werkzaamheden waren noodzakelijk om de gebreken aan de kelder goed en deugdelijk te herstellen en wat zijn hiervan redelijkerwijs de kosten? 2. Houden de kosten, zoals gefactureerd door Studio Prototype B.V. ten bedrage van € 2.619,- en € 3.972,50 (zie productie 14 van [eiser c.s.] ), verband met (advies ten behoeve van) de noodzakelijke herstelwerkzaamheden en zijn deze kosten noodzakelijk en redelijk? 3. Bestaat er aanleiding om bij de vaststelling van het nadeel, op basis van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden, rekening te houden met een correctie/aftrek, omdat het herstel leidt tot een verlenging van de levensduur van de kelder of ander bouwkundig voordeel aan de zijde van [eiser c.s.] en, indien dit het geval is, wat zou deze correctie/aftrek in dit concrete geval moeten betekenen voor de vaststelling van het nadeel? 4. Binnen welke termijn hadden de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in redelijkheid kunnen worden uitgevoerd en hadden die kunnen worden uitgevoerd terwijl de woning bewoond werd? Is de woning uitsluitend als gevolg van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de kelder langer onbewoonbaar geweest, en zo ja hoe lang, gegeven de omstandigheid dat de door [eiser c.s.] uitgevoerde renovatie van de woning (/van het dak) de woning eveneens onbewoonbaar heeft gemaakt? 5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 3.2. benoemt tot deskundige: [naam] correspondentieadres: [adres] telefoon: [telefoonnummer] e-mailadres: [e-mailadres] | 3.3. draagt de griffier op een kopie van dit vonnis aan de deskundige toe te zenden, het voorschot 3.4. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 8.627,30 (inclusief btw), 3.5. bepaalt dat [eiser c.s.] het voorschot moeten overmaken binnen twee weken na de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak, 3.6. draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot, het onderzoek 3.7. bepaalt dat [eiser c.s.] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moeten toesturen, 3.8. bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats, 3.9. wijst de deskundige erop dat: - de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl), - de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot, - de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn, - de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken, - de deskundige partijen bij een onderzoek ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan, - als partijen bij het onderzoek ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd, 3.10. bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten, 3.11. bepaalt dat de deskundige zich met vragen over het onderzoek kan wenden tot mr. M. van Harten. het schriftelijk rapport 3.12. draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie, 3.13. wijst de deskundige erop dat: - uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd, - de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden, 3.14. bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren, overige bepalingen 3.15. bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van woensdag 11 oktober 2023, 3.16. draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen: - als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of - na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van zowel [eiser c.s.] als [gedaagde] op een termijn van vier weken, 3.17. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Harten en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023. 56498

De nadere vragen van partijen zijn grotendeels al verdisconteerd in de vragen zoals die door de rechtbank zijn geformuleerd en zijn voor het overige niet relevant voor het bereiken van dit doel. De rechtbank licht dit toe. 2.12. De door [gedaagde] in randnummer 10 voorgestelde aanvulling van vraag 1 komt erop neer dat van de deskundige wordt verlangd om specifiek te onderzoeken of door [gedaagde] is gekozen voor de meest goedkope, doch effectieve manier om de gebreken te herstellen. Dit is al verdisconteerd in de eerste vraag, aangezien daarbij de vraag is gesteld welke werkzaamheden noodzakelijk waren en wat hiervan redelijkerwijs de kosten waren. Hetzelfde geldt voor de aanvullende vragen die zijn geopperd bij randnummer 31 en 34, waarbij [gedaagde] specifiek voorstelt om te vragen wat de kosten waren geweest als de bestaande waterpomp was hersteld en de vraag of het technisch onvermijdelijk was om werkzaamheden aan de binnenzijde te verrichten. 2.13. [gedaagde] stelt in randnummer 14 voor om bij vraag 3 specifiek te verwijzen naar de ‘nieuw voor oud methode’ en de vraag uit te breiden met de vraag of er aanleiding bestaat om rekening te houden met een waardevermeerdering ten opzichte van de oude situatie. Daarvoor bestaat geen aanleiding. De deskundige is zeer wel in staat zelf te bepalen welke methode hij gebruikt bij zijn onderzoek en bij de beantwoording van de vragen. De aanvullende verwijzing naar de nieuw voor oud methode of een aparte vraag omtrent de vermeende waardevermeerdering heeft naar het oordeel van de rechtbank geen toegevoegde waarde. 2.14. [eiser c.s.] menen dat de woorden ‘ander bouwkundig voordeel’ uit vraag 3 moet worden geschrapt, omdat het voordeel volgens [eiser c.s.] immers bestaat uit het waterdicht maken van de kelderbak. Met de woorden ‘ander bouwkundig voordeel’ in vraag 3 wordt echter gedoeld op enig ander voordeel, naast het waterdicht maken van de kelderbak, van bouwkundige aard dat [eiser c.s.] mogelijk toekomt als gevolg van de uitgevoerde noodzakelijke werkzaamheden. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de deskundige te vragen een deel van vraag 3 te laten vervallen of in een apart hoofdstuk te behandelen, zoals [eiser c.s.] in randnummer 19 opperen. 2.15. De door [gedaagde] in randnummer 20 geopperde aanvullingen op vraag 4 komen erop neer dat van de deskundige wordt verlangd om specifiek te beantwoorden hoe lang de overlap is geweest en of [eiser c.s.] hadden kunnen volstaan met een wisselwoning naast de woning in plaats van een dure woning in [woonplaats] . De eerste suggestie is verdisconteerd in vraag 4. Voor de tweede suggestie geldt dat met vraag 4, zoals door de rechtbank voorgesteld, wordt beoogd om van de deskundige te vernemen of en, zo ja, hoe lang de woning uitsluitend door de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de kelder onbewoonbaar is geweest. Voor het bevelen van een deskundigenbericht over de vraag of [eiser c.s.] met een wisselwoning op eigen terrein hadden kunnen volstaan, ziet de rechtbank geen grond. Deze vraag leent zich niet voor een deskundigenbericht. Voorschot 2.16. De deskundige heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 8.627,30 (inclusief btw). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. [eiser c.s.] hebben bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot, omdat zij het laten voeren van een lekdetectie niet zinvol achten en een vergoeding van € 0,55 per kilometer volgens [eiser sub 1] te ruim is. Ten slotte verwachten [eiser c.s.] dat het volledige deskundigenonderzoek in een korter tijdsbestek kan worden verricht. [gedaagde] heeft zich bij de reactie van [eiser c.s.] aangesloten. De rechtbank heeft de bezwaren aan de deskundige voorgelegd en deze heeft samengevat verklaard dat de kilometervergoeding niet kan worden aangepast, de lekdetectie alleen wordt uitgevoerd als deze naar het oordeel van de deskundige nodig blijkt op basis van het procesdossier en/of de schouw ter plaatse en dat alleen de uren die daadwerkelijk worden besteed aan het onderzoek in rekening worden gebracht. De rechtbank acht dit redelijk en ziet geen aanleiding het voorschot aan te passen. De rechtbank zal het voorschot daarom vaststellen op een bedrag van € 8.627,30 (inclusief btw). In het tussenvonnis heeft de rechtbank al aangekondigd en toegelicht dat [eiser c.s.] het voorschot op de kosten van de deskundige moeten betalen. Verplichting om mee te werken 2.17. De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken, zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij. 2.18. Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.