ECLI:NL:RBGEL:2023:1977

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Bestuursrecht zaaknummers: AWB 22/1450 tot en met 22/1459 en 22/1462 tot en met 22/1464 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 maart 2023 in de zaken tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, de heffingsambtenaar. Zitting De rechtbank heeft de beroepen van eiser tegen de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2021 op 7 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens eiser de gemachtigde deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar was [naam] aanwezig.

verklaart het beroep met betrekking tot [object 11] (zaaknummer 22/1462) niet-ontvankelijk; heropent het onderzoek in de zaken met zaaknummers 22/1453 ( [object 4] ), 22/1457, 22/1458, 22/1459 en 22/1463 ( [object 8] , [9, 10 en 12] ); bepaalt dat in die zaken een nieuwe zittingsdatum zal worden bepaald; verklaart de beroepen met betrekking tot [object 3] (zaaknummer 22/1452), [object 5] (22/1454), en [object 7] (22/1456) gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op die drie objecten; vermindert de WOZ-waarde van [object 3] tot € 165.000; vermindert de WOZ-waarde van [object 7] tot € 135.000; vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting (ozb) voor deze objecten dienovereenkomstig; verhoogt de WOZ-waarde van [object 5] tot € 145.000; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar; verklaart de overige beroepen ongegrond; wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 147 aan eiser te vergoeden. Inleiding 1. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 1 december 2021 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser tegen de WOZ-beschikkingen voor vijftien onroerende zaken in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 en de daarop gebaseerde aanslagen ozb ongegrond verklaard (aanslagnummer [aanslagnummer]). Hiervan zijn er thans nog dertien in geschil. Dit betreft de volgende objecten: zaaknummer object beschikte waarde 22/1450 [object 1] € 93.000 22/1451 [object 2] € 235.000 22/1452 [object 3] € 178.000 22/1453 [object 4] € 182.000 22/1454 [object 5] € 134.000 22/1455 [object 6] € 215.000 22/1456 [object 7] € 140.000 22/1457 [object 8] € 107.000 22/1458 [object 9] € 126.000 22/1459 [object 10] € 95.000 22/1462 [object 11] € 87.000 22/1463 [object 12] € 99.000 22/1464 [object 13] € 107.000 2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard en de waarden van de objecten gehandhaafd. 3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. Eiser heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

4. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. [object 1] is een winkel/verkoopruimte uit 1906 met een vloeroppervlakte van 44 m2. [object 2] is een kantoor, met opslag en magazijn, gelegen op de begane grond van een voormalig bankgebouw uit 1973. De kantoorruimte is 352 m² groot. De opslag en het magazijn samen zijn 210 m² groot. [object 3] en 34 zijn bovenwoningen uit 1965 met een oppervlakte van 99 m² respectievelijk 101 m². Zij hebben een onderpandige berging/schuur. [object 5] betreft een bovenwoning uit 1890 met een oppervlakte van 58 m². [object 6] is een winkel/verkoopruimte uit 2006 met een BVO van 160 m². [object 7] , [8, 9, 10, 11, 12 en 13] zijn appartementen, die zijn gelegen boven [object 2] . Deze zijn gerealiseerd in 2015 en hebben een verschillende oppervlakte, variërend van 44 m² voor nummer 98F tot 71 m² voor nummer 98A. 5. Eiser heeft [object 1] en [object 5] op 24 augustus 2018 tezamen gekocht voor € 249.800.

6. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij de beroepen met zaaknummers 22/1453, 22/1457, 22/1458, 22/1459, 22/1462 en 22/1463 dient eerst de vraag te worden beantwoord of deze ontvankelijk zijn. Ontvankelijkheid 7. Eiser is voor de beroepen griffierecht verschuldigd. Het griffierecht dient op grond van artikel 8:41, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) binnen vier weken na de verzending van de mededeling van de griffier te zijn betaald. Een beroep wordt op grond van artikel 8:41, zesde lid, van de Awb niet-ontvankelijk verklaard als het bedrag niet tijdig is betaald, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. 8. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep met zaaknummer 22/1462 niet-ontvankelijk is, omdat in die zaak het griffierecht niet is betaald. In deze zaak is op 21 maart 2022 een nota van € 49 verstuurd. Er is vervolgens op 25 april 2022 een beroep op betalingsonmacht gedaan. Op dat moment was er nog niets betaald. In het systeem van de rechtbank is het volledige bedrag op dat moment tegengeboekt. Nadat het beroep op betalingsonmacht is afgewezen, zijn nieuwe nota’s verstuurd op 19 mei 2022. Bij aangetekende brieven van 19 juni 2022 is eiser vervolgens nogmaals op de verschuldigdheid van het griffierecht gewezen. In deze brieven is vermeld dat het griffierecht uiterlijk vier weken na dagtekening van die brieven moet zijn bijgeschreven op de rekening van de rechtbank en dat bij niet-tijdige betaling het beroep niet-ontvankelijk kan worden verklaard. Het griffierecht diende dus uiterlijk 17 juli 2022 te zijn bijgeschreven op de rekening van de rechtbank. 9. Eiser heeft niet bestreden dat het griffierecht niet is betaald; uit het systeem van de gemachtigde is dit ook niet gebleken. Gelet hierop is het beroep niet-ontvankelijk. 10. Ook in de zaken met nummers 22/1453, 22/1457, 22/1458, 22/1459 en 22/1463 is op 21 maart 2022 een nota van € 49 verstuurd. Op 20 april 2022 zijn herinneringen gestuurd. In al deze zaken is eveneens een beroep op betalingsonmacht gedaan, te weten op 2 mei 2022. Ook in die zaken was er nog niets betaald en zijn de volledige bedragen op dat moment tegengeboekt. Nadat het beroep op betalingsonmacht is afgewezen, zijn nieuwe nota’s verstuurd op 19 mei 2022. Eiser heeft echter al op 17 mei 2022 alsnog betaald met vermelding van de kenmerken van de oorspronkelijke nota’s, die ook op de herinneringen zijn vermeld. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank tijdig betaald. Op de nieuwe nota’s stond weliswaar een nieuw kenmerk, maar die had eiser nog niet ontvangen op het moment van betaling. Ook is hem niet meegedeeld dat hij niet meer zou kunnen betalen op basis van de oorspronkelijke nota’s, terwijl gedurende de behandeling van het beroep op betalingsonmacht geen verzuim kon ontstaan. Eiser heeft dus correct het griffierecht betaald. Eventuele terugstorting door het Landelijk Centrum voor de Rechtspleging maakt dat niet anders. 11. Gelet hierop zal de rechtbank het onderzoek in deze zaken heropenen. Omdat de heffingsambtenaar al inhoudelijke stukken en een verweerschrift heeft ingediend, zal de rechtbank zo spoedig mogelijk een nieuwe mondelinge behandeling bepalen. Inhoudelijk oordeel 12. De overige zaken zijn inhoudelijk behandeld. De rechtbank zal hierna de WOZ-waarden van de diverse objecten beoordelen. 13. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden taxatierapporten overgelegd van taxateur [naam] . Eiser heeft geen taxaties overgelegd. Ter zitting heeft hij voor een aantal objecten een specifieke lagere waarde bepleit, voor enkele objecten alleen in algemene zin bepleit dat de waarde te hoog is en voor [object 5] een hogere waarde bepleit. algemene punten 14. De rechtbank ziet geen aanleiding bij de waardering van de objecten rekening te houden met specifieke gevolgen van het coronavirus. De waardepeildatum is 1 januari 2020. Er is geen sprake van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor deze onroerende zaken geldende bijzondere omstandigheid die zou maken dat van een andere waardepeildatum zou moeten worden uitgegaan. Voor zover het virus op 1 januari 2020 al rondging, was er op dat moment nog geen merkbare invloed daarvan op de samenleving, zodat ook transacties van voor die datum volgens de gebruikelijke uitgangspunten bruikbaar zijn om de waarde van de objecten te bepalen. De door eiser overgelegde notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. De VNG bepleit niet dat het virus zelf aanleiding geeft voor een verschuiving van de peildatum naar 1 januari 2021, zij betoogt slechts - en terecht - dat als er factoren zijn die maken dat bij de toestandsdatum 1 januari 2021 moet worden aangeknoopt, ook onder ogen moet worden gezien dat er toen sprake was van beperkende maatregelen als gevolg van het virus. In de notitie is dat als volgt verwoord: “Corona heeft in beginsel geen effect op de WOZ-waardebepaling voor waardepeildatum 1 januari 2020. Er is één bijzondere situatie dat er wel een effect kan zijn van de door de overheid getroffen covid-19 maatregelen op de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020. Dat betreft de situatie dat de WOZ-waarde bepaald moet worden naar de toestandspeildatum 1 januari 2021, als gevolg van een bijzondere omstandigheid zoals genoemd in artikel 18 Wet WOZ.” Zoals gezegd acht de rechtbank het virus zelf niet een zodanige bijzondere omstandigheid en de VNG betoogt dat evenmin. [object 1] en [object 5] 15. Eiser heeft deze twee objecten samen iets meer dan een jaar voor de waardepeildatum gekocht voor € 249.800. De heffingsambtenaar heeft aan dat gegeven waarde toegekend. Daarom zal de rechtbank deze objecten in onderlinge samenhang beoordelen. 16. De beschikte waarden opgeteld belopen € 227.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde van [object 1] vastgesteld op € 93.000. In het overgelegde taxatierapport is de waarde eveneens bepaald op € 93.000. De taxateur heeft zich daarbij primair gebaseerd op het bedrag van € 100.000 dat eiser zelf voor het pand heeft betaald in augustus 2018. Ter onderbouwing dat dit een marktconforme waarde is, heeft hij een matrix opgenomen met gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Voor de rechtbank is niet duidelijk geworden hoe de taxateur de vertaalslag heeft gemaakt van die objecten naar het pand van eiser. Er is sprake van twee huurcijfers en één verkoopcijfer, maar bijvoorbeeld de vermelding van een huurwaarde en een kapitalisatiefactor ontbreekt. Dit betekent dat de rechtbank zal beoordelen of de heffingsambtenaar door te verwijzen naar het eigen aankoopcijfer van eiser de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op het feit dat sprake is van een koop van twee panden in één maakt dat niet zonder meer kan worden aangesloten bij de verdeling van de koopprijs die in de leveringsakte is overeengekomen. Bij die verdeling kunnen (binnen zekere bandbreedtes) ook andere afwegingen een rol spelen. De rechtbank zal daarom ook de taxatie van [object 5] in deze beoordeling betrekken. 17. Het pand [object 5] betreft een bovenwoning/studentenwoning. De taxateur heeft ter onderbouwing van de waarde van € 134.000 naast de verwijzing naar het eigen aankoopcijfer gebruikgemaakt van de gegevens van vier vergelijkingsobjecten: [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] , alle in [woonplaats] . Die objecten zijn per saldo voldoende vergelijkbaar met het pand van eiser al zijn ze iets minder oud en iets groter. De rechtbank is aan de hand daarvan van oordeel dat eiser terecht betoogt dat de waarde van [object 5] te laag is vastgesteld.

36. Omdat drie van de beroepen gegrond zijn, ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaar, 1 punt voor het horen in bezwaar met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroep, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank ziet geen aanleiding om de nadere brief van de gemachtigde aan te merken als een repliek, nu de rechtbank daarvoor niet op grond van artikel 8:43 van de Awb een mogelijkheid heeft geboden en daar ook niet om is gevraagd. De heffingsambtenaar moet de vergoeding betalen. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 maart 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), dan kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief. Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij de heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). Vergelijk Hoge Raad 29 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:439. Vergelijk artikel 18, derde lid, Wet waardering onroerende zaken. De rechtbank baseert zich daarbij mede op de onderbouwingen bij het hierna nog te bespreken object [bedoeld: object 3] . ECLI:NL:RBGEL:2023:28.

Gelet op de vaak gehanteerde regel van het afnemend grensnut had verwacht mogen worden dat de prijs per vierkante meter van het pand hoger zou zijn dan de (naar gemiddeld niveau gecorrigeerde) prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar is echter uitgegaan van een prijs per vierkante meter gelijk aan de laagste prijs van de vier vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 2] . Dat is het grootste vergelijkingsobject (82 m² terwijl de andere 60 tot 62 m² zijn en [object 5] 58 m² is). De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk weten te maken dat een prijs van € 2.324 per vierkante meter in dit geval niet te laag is, nu deze niet voldoende in lijn is met de prijs van de andere drie vergelijkingsobjecten die in vierkante meters beter aansluiten bij [object 5] . De stelling ter zitting dat de ligging van [object 5] minder is dan die van de referenties is bestreden en niet verder onderbouwd, nog daargelaten of dit het hele verschil kan verklaren. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de beschikte waarde van [object 5] niet aannemelijk gemaakt. 18. Eiser heeft ter zitting een waarde van € 149.000 bepleit met verwijzing naar de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] . Volgens hem is [vergelijkingsobject 4] onvoldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de ligging van het pand van eiser wat minder is, volgens eiser is daar geen sprake van. Een waarde van € 149.000 zou echter leiden tot een prijs per vierkante meter van € 2.569. Dat is naar het oordeel van de rechtbank ook niet aannemelijk gelet op de prijzen van de vergelijkingsobjecten, waarvan er drie lager liggen en alleen Driehoek 2B net iets hoger. Dat is echter een maisonnette en aannemelijk is dat dergelijke objecten relatief goed verkopen. Daarmee acht de rechtbank ook de door eiser bepleite waarde niet aannemelijk. Zij zal deze, alle argumenten afwegend, schattenderwijs bepalen op € 145.000. Het beroep dat betrekking heeft op [object 5] is dus gegrond. 19. Op basis van de totale aankoopprijs van € 249.800 voor de beide objecten [object 1] en [object 5] acht de rechtbank een waarde van € 93.000 voor het object [object 1] alsnog niet te hoog. Eiser heeft aangevoerd dat de aankoop te ver voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Er is sindsdien ruim een jaar verstreken. Dat doet wel enig afbreuk aan de bruikbaarheid van het aankoopcijfer, maar naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat de woning in de tussentijd in elk geval niet minder waard is geworden, waardoor voor [object 1] ten minste € 104.800 als aandeel in de koopprijs zou resteren. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat dit object sinds 2018 iets in waarde kan zijn gedaald als gevolg van de ligging op een industrieterrein. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden bij een waarde van € 93.000. Dat deze waarde niet te hoog is, is daarmee voldoende aannemelijk. Dit beroep is dus ongegrond. [object 2] 20. De heffingsambtenaar heeft de waarde van [object 2] vastgesteld op € 235.000. Deze waarde volgt ook uit het overgelegde taxatierapport. De taxateur heeft bij de waardering gebruikgemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. Eiser is het echter niet eens met de hoogte van de door de taxateur gehanteerde huurprijs en kapitalisatiefactor. 21. De taxateur is uitgegaan van een (totale) huurprijs van iets meer dan € 31.000 per jaar voor kantoor en magazijn/opslag. Dit is een lagere huurprijs dan de huurprijs die de huurder aan de heffingsambtenaar heeft doorgegeven. Die huurprijs is € 36.000 per jaar per 1 juli 2017. De gemachtigde van eiser heeft slechts aangegeven dat hij hiervan geen onderbouwende stukken heeft gezien, maar omdat aannemelijk is dat eiser zelf over dat stuk beschikt, acht de rechtbank dat een onvoldoende gemotiveerde betwisting. De rechtbank is van oordeel dat aannemelijk is geworden dat de huurprijs die de taxateur heeft gehanteerd niet te hoog is, ook in het licht van de huurprijzen van de twee in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] in [woonplaats] . Eiser heeft aangevoerd dat [vergelijkingsobject 5] een veel nieuwer en mooier pand is. Daarmee heeft de heffingsambtenaar echter ook rekening gehouden, want [vergelijkingsobject 5] heeft een huurwaarde per vierkante meter die beduidend hoger is dan de huurwaarde die de heffingsambtenaar voor het pand van eiser hanteert, waarbij [vergelijkingsobject 5] beter scoort op kwaliteit en uitstraling. Met die verschillen is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. 22. De heffingsambtenaar heeft verder een kapitalisatiefactor van 7,5 gehanteerd. Eiser heeft erop gewezen dat voor [vergelijkingsobject 5] een factor 7,4 geldt en voor [vergelijkingsobject 6] een factor 7,2. Hij is van mening dat ook voor zijn pand een factor van ten hoogste 7,2 dient te gelden. Daarbij heeft hij onder meer gewezen op de lagere KOUDV-scores voor [object 2] . Hiervoor is echter al vastgesteld dat die scores doorwerken in de huurprijs per vierkante meter. Dat ligt ook voor de hand omdat de huurder immers ook het verschil in kwaliteitstoestand merkt. Dan is er niet zonder meer aanleiding in de kapitalisatiefactor nogmaals rekening te houden met die lagere scores. Dit kan onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld als sprake is van onevenredig hoge exploitatielasten, maar dat dit aan de orde is, is niet gesteld. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat als het verkoopcijfer en de huurprijs uit 2017 op elkaar worden gedeeld een kapitalisatiefactor van 9,86 wordt verkregen. Hoewel dat niet alles zegt over een gewenst rendement in 2020, acht de rechtbank al met al voldoende aannemelijk dat een kapitalisatiefactor van 7,5 niet te hoog is. Daarmee is de waarde van [object 2] niet te hoog vastgesteld. Dit beroep is dus ongegrond. [object 3] 23. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze bovenwoning vastgesteld op € 178.000. In het overgelegde taxatierapport is de waarde eveneens bepaald op € 178.000. De taxateur heeft daarbij gegevens van drie vergelijkingsobjecten vermeld, waarbij de berekening is gebaseerd op de vergelijking met [vergelijkingsobject 7] in [woonplaats] en daarnaast twee extra (steun)onderbouwingen in de matrix zijn opgenomen. De taxateur heeft voor [vergelijkingsobject 7] de uitstraling een 1 gegeven. Dat deze minder is dan die van [object 3] acht de rechtbank aannemelijk, maar waarom deze een 1 en niet een 2 zou moeten zijn is niet zonder meer duidelijk. Dit maakt verschil voor de prijs per vierkante meter. De andere twee onderbouwingen betreffen maisonnettes en zijn wat dat betreft minder goed vergelijkbaar, zoals de taxateur ter zitting heeft bevestigd. Deze zijn beide iets kleiner dan [object 3] en hebben mede om die reden een hogere prijs per vierkante meter. Al met al is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 24. Eiser bepleit een waarde van € 149.000. Hij heeft daarbij gewezen op de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 7] , die € 145.000 bedraagt, en daarbij iets opgeteld omdat [object 3] een fractie groter is. Met het verschil in uitstraling heeft hij dan ten onrechte geen rekening gehouden, zodat ook eiser de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 25. Met inachtneming van het voorgaande zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 165.000. Het beroep is dus gegrond. [object 6] 26. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze winkel vastgesteld op € 215.000. In het overgelegde taxatierapport is de waarde eveneens bepaald op € 215.000. 27. De taxateur heeft in een matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen.

Hierin zijn huurgegevens vermeld, waaruit huurprijzen per vierkante meter volgen variërend van € 95 tot € 156,67. Voor twee van de drie vergelijkingsobjecten heeft de taxateur een 2 aan de uitstraling toegekend en bij een van de objecten, [vergelijkingsobject 8] in [woonplaats] , ook een 2 voor kwaliteit. Na correctie hiervoor is de huurprijs per vierkante meter voor [object 6] bepaald op € 145 per vierkante meter. Eiser heeft die huurwaarde bestreden omdat wordt vergeleken met huurcontracten die zijn gesloten voorafgaand aan de uitbraak van het coronavirus. De rechtbank heeft hiervoor in algemene zin al overwogen dat zij daaraan geen gevolgen verbindt voor de waardering per waardepeildatum 1 januari 2020. Verder heeft eiser aangevoerd dat de huurcontracten niet zijn overgelegd, maar dat enkele feit geeft op zich onvoldoende reden aan de juistheid van de genoemde bedragen te twijfelen. Daarbij heeft eiser weliswaar aangegeven dat hij hieraan wel twijfelt, omdat sprake is van een huurwaarde tot twee cijfers achter de komma, maar de rechtbank acht het aannemelijk dat sprake is van een totaalhuur voor de objecten en niet een huur per vierkante meter. Wanneer de taxateur van de heffingsambtenaar de overeengekomen huur voor de inzichtelijkheid deelt op het aantal vierkante meters, kan dat tot breukdelen leiden. Dat gegeven maakt niet dat aan de juistheid van de daaraan ten grondslag liggende getallen moet worden getwijfeld. De rechtbank acht de huurwaarde van [object 6] daarom voldoende onderbouwd. 28. Daarnaast is de kapitalisatiefactor in geschil. In de matrix geeft deze de verhouding weer tussen de huurwaarde en de waarde van de vergelijkingsobjecten, maar het betreft in dit geval getaxeerde waarden. Er is daarbij geen verkooptransactie gebruikt, wat het minder goed mogelijk maakt de juistheid van de waarde van de vergelijkingsobjecten - en dus van de kapitalisatiefactor - te controleren. In de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift is wel een verkooptransactie genoemd, maar dat is een verkoop in verhuurde staat en ook is een en ander niet getalsmatig uitgewerkt. Eiser wijst er daarnaast op dat uit de matrix volgt dat voor twee van de drie vergelijkingen de kapitalisatiefactor 9,3 zou zijn en voor [vergelijkingsobject 8] is deze 8,2. Niettemin heeft de taxateur bij [object 6] een factor 9,3 gehanteerd. Hij meent dat een dergelijk groot verschil niet mogelijk is, omdat alle drie panden op een B1locatie liggen. Volgens de heffingsambtenaar hangt het verschil niettemin samen met de mindere ligging van [vergelijkingsobject 8] , maar heel inzichtelijk acht de rechtbank dat allemaal niet. De taxateur heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor daarnaast echter ook een theoretische (bottom up) berekening gemaakt, waaruit een factor 9,7 volgt. Hierbij is gemotiveerd rekening gehouden met een leegstandsrisico van 15%. Anders dan eiser acht de rechtbank het niet nodig gegevens over de trend in de leegstand door de jaren heen in de beoordeling te betrekken. De heffingsambtenaar heeft zowel naar aantal winkels als naar winkeloppervlakte de procentuele leegstand op de waardepeildatum berekend. Deze bedraagt iets minder dan 15%. Eiser stelt dat dit pand al sinds 2018 leeg staat, maar dat heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd bestreden: er staat een huurder in het systeem. Bovendien heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat niet alleen leegstand als zodanig, maar ook de reden van leegstand relevant kan zijn. Als niet gezocht wordt naar een huurder, moet dat niet van invloed zijn op het leegstandsrisico. Hierover heeft eiser onvoldoende gesteld, zodat aan de eventuele feitelijke leegstand van het pand (en de duur daarvan) voorbijgegaan wordt. Daarmee is het leegstandsrisico voldoende onderbouwd en zodoende is aannemelijk dat een kapitalisatiefactor van 9,3 niet te hoog is. 29. Gelet op dit alles is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 215.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is ongegrond. [object 7] en [13] 30. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden naar het door hem overgelegde taxatierapport, waarin de waarden zijn bepaald overeenkomstig de beschikte waarden, respectievelijk € 140.000 en € 107.000. 31. De taxateur heeft ter onderbouwing van de waarde van beide appartementen de volgende drie vergelijkingsobjecten gebruikt: [vergelijkingsobject 9] , [vergelijkingsobject 10] en [vergelijkingsobject 11] in [woonplaats] . De berekening is gebaseerd op [vergelijkingsobject 9] , de andere twee vormen extra onderbouwingen. Van de drie vergelijkingsobjecten heeft [vergelijkingsobject 9] de laagste prijs per vierkante meter, namelijk € 2.160,46. Dit komt naar de rechtbank begrijpt (mede) doordat het relatief groot is, beduidend groter dan de andere twee objecten, namelijk 69 m² tegenover 35 en 31 m². De andere twee objecten hebben een prijs boven € 3.000 per vierkante meter. Een andere verklaring voor dit verschil is niet gegeven. 32. De drie appartementen van eiser scoren alle drie een 2 op voorzieningen. Dat moet gevolgen hebben voor de prijs per vierkante meter. [object 7] is bovendien groter dan [vergelijkingsobject 9] , namelijk 71 m². De taxateur is uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 1.944,42 voor alle drie appartementen van eiser. Dit komt overeen met € 2.160,46 gecorrigeerd voor de mindere staat van de voorzieningen. Volgens de taxateur zijn de kleinere appartementen zodanig klein dat deze verhoudingsgewijs minder doelmatig zijn, wat omgekeerd betekent dat geen sprake is van een afnemend grensnut bij de grotere appartementen. Gelet op het feit dat de prijs per vierkante meter van [vergelijkingsobject 9] aanzienlijk lager is dan die van de twee extra onderbouwingen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze op zich begrijpelijke redenering ook nog opgaat bij appartementen van 69 of meer vierkante meters. Uit de overgelegde gegevens leidt de rechtbank af dat er op enig punt tussen 35 en 69 m² wel een afslag vanwege afnemend grensnut plaatsvindt. Daarmee is bij [object 7] onvoldoende rekening gehouden. [object 13] is een stuk kleiner, te weten 54 m². Voor dat object is aannemelijk dat de prijs per vierkante meter niet te hoog is, omdat het object kleiner is dan [vergelijkingsobject 9] , wat een hogere vierkantemeterprijs zou rechtvaardigen, maar anderzijds de voorzieningen hiervan minder zijn. Omdat met die mindere voorzieningen al zichtbaar rekening is gehouden, acht de rechtbank deze waarde voldoende onderbouwd. 33. Eiser heeft geen specifieke waarde bepleit voor [object 7] , maar is van mening dat deze in de lijn moet liggen met de waarde voor het belastingjaar 2019. Die waarde heeft de rechtbank bij uitspraak van 5 januari 2023 bepaald op € 95.000. Daarbij gaat eiser er echter aan voorbij dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw dient te worden vastgesteld aan de hand van vergelijking met transacties rond de waardepeildatum. Een waarde in een eerder jaar zegt in dat verband niet zoveel, ook niet als die door de rechtbank is gecontroleerd of vastgesteld. Het oordeel van de rechtbank zegt immers vooral iets over de onderbouwing door de heffingsambtenaar in dat jaar. In een andere procedure zal in de regel een nieuwe onderbouwing volgen, zoals dat hier ook het geval is. Eiser heeft daarom de door hem bepleite waarde van iets meer dan € 95.000 evenmin aannemelijk gemaakt. 34. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van [object 7] schattenderwijs vaststellen. Zij bepaalt deze op € 135.000. Dit beroep is dus gegrond, het beroep ter zake van [object 13] is ongegrond. Vergoeding van immateriële schade 35. Eiser heeft een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan. Hij heeft geen verkorting van de termijn bepleit. Omdat de redelijke termijn van twee jaren (net) niet is overschreden, wijst de rechtbank het verzoek af.