Rechtspraak Rechtbank Gelderland 23-11-2022

ECLI:NL:RBGEL:2022:7576

Civiel recht

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

Pachtkamer

Zaakgegevens 9649455 \ CV EXPL 22-179 \ 1607 \ 44219

Afschrift aan: beide partijen

Verzonden d.d.

uitspraak van

Vonnis d.d. 23 november 2022 van de pachtkamer

in de zaak van

1de vennootschap onder firma [eis.conv./verw.reconv. 1]

2. [eis.conv./verw.reconv. 2]

3. [eis.conv./verw.reconv. 3]

allen gevestigd/ wonende te [plaats]

eisende partijen in conventie

verwerende partijen in reconventie

gemachtigde mr. R. Jansen

tegen

[ged.conv./eis.reconv.]

wonende te Zoelen

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. J.C.M. Jochemsen-Vernooij

Partijen worden hierna [eis.conv./verw.reconv. 2] (in mannelijk enkelvoud, afzonderlijk de vennootschap, [eis.conv./verw.reconv. 2] en [eis.conv./verw.reconv. 3] ) en [ged.conv./eis.reconv.] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 april 2022 en de daarin genoemde processtukken

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties

- het e-mailbericht namens [eis.conv./verw.reconv. 2] van 12 juli 2022, houdende producties

- de mondelinge behandeling van partijen van 25 oktober 2022, waarvan aantekening is gehouden door de griffier. De door mr. Jansen en mr. Jochemsen-Vernooij ter zitting overgelegde spreekaantekeningen maken deel uit van het procesdossier.

1.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

2.1. [eis.conv./verw.reconv. 2] gebruikt een stuk grond gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens] . (hierna: het perceel) voor de exploitatie van een perenboomgaard.

2.2. Vanaf 30 mei 2017 was Gerrit Jan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) eigenaar van het perceel. [eis.conv./verw.reconv. 2] en [betrokkene 1] hebben mondeling een pachtovereenkomst gesloten, waarbij zij (onder meer) een jaarlijkse pachtprijs van € 1.250,- zijn overeengekomen.

2.3. Op 2 juni 2021 heeft [betrokkene 1] de eigendom van het perceel overgedragen aan [ged.conv./eis.reconv.] . In artikel 5 van de akte van levering staat het volgende:

”Het verkochte wordt op heden aan koper afgeleverd onder gestanddoening van de lopende (mondelinge) huurovereenkomst, partijen genoegzaam bekend en die hiervan geen verdere omschrijving verlangen.(…)”

2.4. [ged.conv./eis.reconv.] heeft bij e-mailbericht van 10 juni 2021 aan [eis.conv./verw.reconv. 2] laten weten het perceel niet te willen verpachten, bij welk bericht zij tevens heeft aangekondigd dat zij haar paarden op de strook langs de sloot zal laten lopen en dat de coniferen gesnoeid zullen worden. Op 11 juni 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv. 2] per e-mailbericht medegedeeld dat hij pachter is en dat hij afspraken heeft gemaakt met [betrokkene 1] . Afsluitend staat geschreven ‘dus geen paarden en geen coniferen snoeien’.

2.5. Op 11 juni 2021 heeft [ged.conv./eis.reconv.] [eis.conv./verw.reconv. 2] de toegang tot het perceel ontzegd en het toegangshek naar het perceel afgesloten met een hangslot.

2.6. [ged.conv./eis.reconv.] heeft vervolgens op enig moment een op het perceel aanwezige coniferenhaag laten rooien en haar paarden op het perceel gestald.

2.7. Namens [eis.conv./verw.reconv. 2] is bij brief van 2 juli 2021 aan [ged.conv./eis.reconv.] geschreven dat [eis.conv./verw.reconv. 2] met [betrokkene 1] een mondelinge pachtovereenkomst voor de duur van 10 jaar is overeengekomen en dat [ged.conv./eis.reconv.] aan deze overeenkomst is gebonden. [ged.conv./eis.reconv.] is voorts aansprakelijk gesteld voor de schade die aan de perenboomgaard is en zal ontstaan doordat [eis.conv./verw.reconv. 2] niet de noodzakelijke maatregelen heeft kunnen treffen ter bescherming en behoud van de aanwezige vruchten, door de paarden van [ged.conv./eis.reconv.] en als gevolg van het rooien van de coniferenhaag.

2.8. Namens [ged.conv./eis.reconv.] is bij brief van 15 juli 2021 aan [eis.conv./verw.reconv. 2] geschreven dat zij de poort van het perceel tijdelijk heeft geopend, totdat sleutels zijn uitgewisseld of een ander slot is aangebracht.

2.9. [ged.conv./eis.reconv.] heeft meermaals aan [eis.conv./verw.reconv. 2] geschreven de overeenkomst met betrekking tot het perceel op te zeggen per 31 oktober 2021, waaronder voor het eerst bij brief van 6 juli 2021 en bij deurwaardersexploot van 25 augustus 2021. [ged.conv./eis.reconv.] heeft alle aansprakelijkheid voor schade aan de perenboomgaard van de hand gewezen.

2.10. [eis.conv./verw.reconv. 2] heeft tegen [ged.conv./eis.reconv.] een kort geding ingesteld bij de pachtkamer van de rechtbank Gelderland (met zaakgegevens 9503100 \ VV EXPL 21-39). Ter beëindiging van de procedure hebben partijen op 3 november 2021 een schikking getroffen die is vastgelegd in een proces-verbaal en als volgt luidt:

”(…)

1. Partijen stellen vast dat de overeenkomst tussen hen moet worden gekwalificeerd als een pachtovereenkomst van geringe oppervlakte (artikel 7:395 BW).

2. Gedaagde verstrekt aan eisers het ongestoord gebruik en genot van het gepachte zolang niet onherroepelijk in rechte is komen vast te staan dat de pachtovereenkomst tussen partijen is geëindigd en eisers het gepachte moeten ontruimen.

3. Gedaagde is het verboden het gepachte te betreden en zal het gepachte ter vrije beschikking van eisers stellen en laten zolang niet onherroepelijk in rechte is komen vast te staan dat de pachtovereenkomst tussen partijen is geëindigd en eisers het gepachte moeten ontruimen.

4. Gedaagde verbeurt een dwangsom aan eisers groot € 150,- per dag, voor iedere dag dat gedaagde in strijd handelt met hetgeen onder punt 2 en 3 is genoemd, met een maximum van € 25.000,-. (…)”

2.11. [eis.conv./verw.reconv. 2] heeft [taxateur] (hierna: [taxateur] ) gevraagd de schade aan de perenboomgaard te bepalen als gevolg van het afsluiten van het perceel, het loslaten van paarden op het perceel en het rooien van de coniferenhaag. [taxateur] heeft haar bevindingen vastgelegd in een taxatierapport dat is gedateerd op 17 januari 2022. In het taxatierapport is de schil- en vraatschade door de paarden vastgesteld op € 734,70. De opbrengstderving is getaxeerd op € 18.806,88, de windschade op € 1.601,32 en de kosten van herstel aan beregeningssysteem en windhagen op € 42.550,-. De totale schade bedraagt daarmee volgens [taxateur] € 63.701,90.

3 De vordering en het verweer in conventie en reconventie

3.1. In conventie vordert [eis.conv./verw.reconv. 2] , na wijziging van eis, dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

1. voor recht zal verklaren dat de pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel geldt voor een bepaalde duur van 10 jaar, met als einddatum 31 oktober 2027;

2. voor recht zal verklaren dat opzegging van de pachtovereenkomst tussen partijen eerst mogelijk is tegen 31 oktober 2027;

3. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eis.conv./verw.reconv. 2] van € 62.802,76, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen veertien dagen na dit vonnis uitblijft;

subsidiair:

1. voor recht zal verklaren dat de pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel geldt voor een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen termijn, met een door de pachtkamer te bepalen einddatum;

2. voor recht zal verklaren dat opzegging van de pachtovereenkomst tussen partijen eerst mogelijk is tegen de onder 1 vast te stellen einddatum;

meer subsidiair:

1. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eis.conv./verw.reconv. 2] van € 62.802,76, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen veertien dagen na dit vonnis uitblijft;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

met veroordeling van [ged.conv./eis.reconv.] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten indien betaling binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis uitblijft.

3.2. [eis.conv./verw.reconv. 2] baseert zijn vordering op de volgende stellingen.

De (mondelinge) pachtovereenkomst tussen [eis.conv./verw.reconv. 2] en [betrokkene 1] betreft pacht voor geringe oppervlakte met betrekking tot het perceel omdat het perceel een oppervlakte heeft van 9.605 m2. Bovendien hebben partijen dit in de vaststellingsovereenkomst na het kort geding gezamenlijk vastgesteld.

[ged.conv./eis.reconv.] is gebonden aan de pachtovereenkomst die [eis.conv./verw.reconv. 2] met [betrokkene 1] heeft gesloten.

De opzegging van de pachtovereenkomst

4.3. Eerst moet worden vastgesteld wat de mondelinge pachtovereenkomst inhoudt die [eis.conv./verw.reconv. 2] met [betrokkene 1] heeft gesloten en die na de aankoop van het perceel door [ged.conv./eis.reconv.] op haar is overgegaan. Partijen spreken elkaar op dit punt tegen.

4.3.1. [eis.conv./verw.reconv. 2] stelt in 2017 met [betrokkene 1] mondeling een pachttermijn van 10 jaar te hebben afgesproken. Bij het sluiten van de overeenkomst zijn [betrokkene 1] , [eis.conv./verw.reconv. 2] en [eis.conv./verw.reconv. 3] aanwezig geweest. Nadat [betrokkene 1] had opgemerkt dat er achterstallig onderhoud aan het perceel was, heeft [eis.conv./verw.reconv. 2] voorgesteld om het voor 10 jaar te pachten. Met dit voorstel is [betrokkene 1] akkoord gegaan, aldus steeds [eis.conv./verw.reconv. 2] .

4.3.2. [ged.conv./eis.reconv.] betwist dat [betrokkene 1] met [eis.conv./verw.reconv. 2] een pachtovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen en stelt dat [betrokkene 1] voorafgaand aan de koop en levering van het perceel nadrukkelijk heeft aangegeven dat er geen verplichtingen waren met betrekking tot het perceel. Zij heeft een schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] overgelegd, waaruit volgens [ged.conv./eis.reconv.] blijkt dat [eis.conv./verw.reconv. 2] en [betrokkene 1] géén pachttermijn zijn overeengekomen.

4.4. De pachtkamer overweegt dat de door [eis.conv./verw.reconv. 2] gestelde pachttermijn van 10 jaar niet uit de stukken kan worden afgeleid. Hij heeft evenwel een aanbod gedaan om de beweerdelijke overeenstemming met betrekking tot de pachttermijn te bewijzen door het horen van [eis.conv./verw.reconv. 2] , [eis.conv./verw.reconv. 3] en [betrokkene 1] . [ged.conv./eis.reconv.] voert aan dat [eis.conv./verw.reconv. 2] en [eis.conv./verw.reconv. 3] partijgetuigen zijn en dat hun verklaringen op grond van artikel 164 Rv beperkte bewijskracht hebben. Daarnaast is er volgens [ged.conv./eis.reconv.] met de schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] reeds voldoende bewijs van het tegendeel aangedragen. De pachtkamer volgt [ged.conv./eis.reconv.] hierin niet. De pachtkamer mag geen bewijsprognose geven. Dat [ged.conv./eis.reconv.] kennelijk van mening is dat het bewijs niet geleverd kan worden, speelt geen rol bij de afweging van de pachtkamer om al dan niet gebruik te maken van het bewijsaanbod. Omdat het bewijsaanbod specifiek en ter zake doende is zal [eis.conv./verw.reconv. 2] in de gelegenheid worden gesteld van zijn stelling bewijs aan te dragen.

Indien [eis.conv./verw.reconv. 2] in zijn bewijsopdracht slaagt

4.5. Als wordt geoordeeld dat [eis.conv./verw.reconv. 2] in het opgedragen bewijs is geslaagd, staat vast dat er een overeenkomst tussen [eis.conv./verw.reconv. 2] en [betrokkene 1] is gesloten voor bepaalde tijd. Een duurovereenkomst voor bepaalde tijd is tussentijds in beginsel niet opzegbaar. Dit is anders indien uitdrukkelijk een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid is overeengekomen of sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet (meer) kan worden verwacht (vgl. HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439 (Mondia/Calanda)). Een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid en/of onvoorziene omstandigheden is/zijn niet gesteld. De overeenkomst is alsdan door [ged.conv./eis.reconv.] niet rechtsgeldig opgezegd.

Indien [eis.conv./verw.reconv. 2] niet in zijn bewijsopdracht slaagt

4.6. Als wordt geoordeeld dat [eis.conv./verw.reconv. 2] niet in het opgedragen bewijs is geslaagd, is sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het uitgangpunt is dan in lijn met rechtspraak van de Hoge Raad, dat een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd in beginsel opzegbaar is indien wet of overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging (vgl. HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011: BQ9854, HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163 en HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141). In de hiervoor aangehaalde arresten heeft de Hoge Raad overwogen dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, kan voortvloeien dat bij de opzegging van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd een bepaalde opzegtermijn in acht dient te worden genomen. [eis.conv./verw.reconv. 2] stelt dat gelet op zijn investeringen in het perceel, de door [ged.conv./eis.reconv.] gehanteerde opzegtermijn te kort is, hetgeen door [ged.conv./eis.reconv.] is betwist.

4.7. De pachtkamer overweegt dat [ged.conv./eis.reconv.] bij brief van 6 juli 2021 aan [eis.conv./verw.reconv. 2] heeft geschreven de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 oktober 2021. Hoewel [ged.conv./eis.reconv.] spreekt van huur in plaats van pacht is het voor [eis.conv./verw.reconv. 2] voldoende duidelijk geweest dat zij daarmee de pachtovereenkomst heeft bedoeld. [ged.conv./eis.reconv.] heeft dus een opzegtermijn gehanteerd van bijna 4 maanden, met als einddatum het einde van het lopende pachtjaar en na de pluk van de peren. Naar het oordeel van de pachtkamer heeft [ged.conv./eis.reconv.] hiermee een redelijke opzegtermijn gehanteerd. Hiertoe wordt het volgende overwogen.

[eis.conv./verw.reconv. 2] geeft niet aan welke opzegtermijn volgens hem redelijk zou zijn geweest. Het ligt voor de hand om aan te nemen dat hij een opzegtermijn van minimaal een jaar extra redelijk acht om de opbrengsten van de volgende perenoogst te kunnen genereren. [eis.conv./verw.reconv. 2] heeft er immers geen baat bij indien de pacht eindigt voordat een nieuwe oogst kan worden geplukt. Een dergelijke lange termijn kan van [ged.conv./eis.reconv.] niet worden gevergd, te meer nu [eis.conv./verw.reconv. 2] niet heeft onderbouwd welke termijn hij nodig heeft om het perceel te ontruimen en zijn bedrijfsvoering in te richten op een wijze waardoor gebruik van het perceel niet langer noodzakelijk is, zoals door hem gesteld. Evenmin heeft [eis.conv./verw.reconv. 2] onderbouwd waarom [ged.conv./eis.reconv.] een langere opzegtermijn moet dulden om hem de mogelijkheid te geven om zijn bedrijfsvoering anders in te richten ondanks dat hij als ‘pachter van geringe oppervlakte’ geen bijzondere bescherming geniet.

Het gevolg van voorgaande is dat indien [eis.conv./verw.reconv. 2] niet slaagt in zijn bewijsopdracht, de pachtovereenkomst per 31 oktober 2021 is geëindigd.

De gevorderde schadevergoeding

4.8. Om partijen helderheid te verschaffen over de voortzetting van de zaak gaat de pachtkamer ook alvast in op de gevorderde schadevergoeding.

4.9. [ged.conv./eis.reconv.] erkent dat haar paarden op enig moment tussen de boomgaard hebben gelopen, dat zij een coniferenhaag heeft laten rooien en dat zij het perceel enige tijd heeft afgesloten, maar betwist dat [eis.conv./verw.reconv. 2] hierdoor enige schade heeft geleden. Zij betwist kortom de bevindingen van [taxateur] . [ged.conv./eis.reconv.] voert onder meer (maar niet uitsluitend) aan dat in het rapport melding wordt gemaakt van een economisch afgeschreven fruitopstand waar zonder onderbouwing een waarde van € 15.000,- aan wordt toegekend. Verder zou een vermindering van de perenoogst volgens [ged.conv./eis.reconv.] moeten worden afgemeten aan de hand van de oogst van voorgaande jaren en niet tegen een gemiddelde oogst volgens de ”Kwantitatieve Informatie Fruitteelt”, waar [taxateur] vanuit is gegaan. Ook de schil- en vraatschade en windschade wordt betwist.

4.10. Gezien het voorgaande is de pachtkamer voornemens om een deskundige te benoemen ter advisering over de schade aan de perenboomgaard.

4.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de pachtkamer deze gezamenlijk.

4.2. De pachtkamer

in conventie

5.1. stelt [eis.conv./verw.reconv. 2] in de gelegenheid te bewijzen dat hij in 2017 met [betrokkene 1] mondeling een pachttermijn van 10 jaren is overeengekomen;

5.2. bepaalt dat [eis.conv./verw.reconv. 2] zich op de rolzitting van 7 december 2022 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe hij het bewijs wil leveren;

5.3. bepaalt dat, als [eis.conv./verw.reconv. 2] bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, hij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;

5.4. bepaalt dat [eis.conv./verw.reconv. 2] , als hij bewijs door getuigen wil leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot rechter-commissaris benoemde lid van de pachtkamer mr. F.M.C. Boesberg, die daartoe zitting zal houden in het gerechtsgebouw te Zutphen aan de Martinetsingel 2 en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

5.5. bepaalt dat [eis.conv./verw.reconv. 2] de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van hemzelf en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, over de maanden december 2022 tot en met maart 2023, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

5.6. bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is.

in conventie en reconventie

5.7. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, samengesteld uit mr. F.M.C. Boesberg, kantonrechter-voorzitter, H.J.G Van Herwijnen en mr. A.W. Van Engen, leden, en door mr. F.M.C. Boesberg in het openbaar uitgesproken op

23 november 2022.

Toegepaste wetsartikelen

Artikel 395 — Burgerlijk Wetboek Boek 7