ECLI:NL:RBGEL:2022:3646
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel Recht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/381780 / HA ZA 21-10
Vonnis van 6 juli 2022
in de zaak van
1 [eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
3. [eiser 3] ,
4. [eiser 4] ,
5. [eiser 5] ,
6. [eiser 6] ,
7. [eiser 7] ,
8. [eiser 8] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. M.A. van der Lubbe te Arnhem,
tegen
de vereniging [gedaagde] ,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. R.J. Verweij te Nijmegen.
Partijen worden hierna [eisers] en de [gedaagde] genoemd
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 19 mei 2021 en de daarin genoemde stukken met producties;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 november 2021 en de daarin genoemde processtukken en de overgelegde spreekaantekeningen en de aantekeningen van de griffier.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 Korte samenvatting van dit vonnis
In deze zaak gaat het om de verdeling van de gemeenschappelijke kosten van het gebouw over de eigenaren van de appartementen in dat gebouw. Op 29 september 2020 is de splitsingsakte met de vereiste meerderheid van stemmen rechtsgeldig gewijzigd. Deze wijziging is niet vernietigbaar omdat de eigenaars geen schade lijden of omdat aan hen een redelijke schadevergoeding is aangeboden.
3 De vaststaande feiten
3.1 Het gebouw aan de [adres] is bij notariële akte van 17 april 2000 (productie 1 bij dagvaarding) gesplitst in 52 appartementsrechten. Het zijn 35 woningen (appartementen), 1 praktijkruimte en 16 parkeerplaatsen.
- [eiser 8] is eigenaar van het appartement [adres] ;
- [eiser 1] en [eiser 2] zijn eigenaar van het appartement [adres] ;
- [eiser 5] is eigenaar van het appartement [adres] ;
- [eiser 3] is eigenaar van het appartement [adres] ;
- [eiser 7] is eigenaar van het appartement [adres] .
Zij worden verder de eigenaars genoemd. Eisers onder 4 en 6 zijn geen eigenaar van een van de appartementsrechten.
3.2 De eigenaars zijn van rechtswege lid van de [gedaagde] .
3.3 Volgens de akte van splitsing van 17 april 2000 is het aandeel in de gemeenschap per appartement verschillend.
Artikel 2 lid 3 van deze akte bepaalt:De eigenaars zijn voor de in lid 1 bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van kosten van de woonzorgvoorzieningen waarvan de eigenaars dienen bij te dragen voor een door de vereniging te bepalen vast bedrag per appartementsrecht
3.4 De [gedaagde] heeft tot 20 oktober 2020 de schulden en kosten voor gelijke delen in rekening gebracht bij de eigenaars van de 35 woningen.
3.5 Het bestuur van de [gedaagde] heeft aan de vergadering van de [gedaagde] voorgesteld om artikel 2 lid 3 van de splitsingsakte te wijzigen als volgt:
De eigenaars van de appartementsrechten A-1 tot en met A-36 zijn verplicht ieder voor een gelijk deel bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van de kosten van de woonzorgvoorzieningen waarvan de eigenaars van de appartementsrechten A-1 tot en met A-35 ieder dienen bij te dragen voor een door de vereniging te bepalen vast bedrag per appartementsrecht. De eigenaars van het appartementsrecht A-36 dragen niet bij in de kosten van de woonzorgvoorzieningen. De eigenaars van de appartementsrechten A-37 tot en met A-52 dragen niet bij in voormelde schulden en kosten.
3.6 De vergadering van de [gedaagde] heeft op 29 september 2020 besloten tot de voorgestelde wijziging.
4 De vordering
4.1 [eisers] vorderen, na aanpassing van de volgorde tijdens de mondelinge behandeling, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:primair- het besluit van 29 september 2020 tot wijziging van de akte van splitsing zal vernietigen;
- de [gedaagde] zal veroordelen tot vergoeding van alle schade welke [eisers] lijden als gevolg van het besluit van de [gedaagde] van 29 september 2020 tot wijziging van de akte van splitsing, nader op te maken bij staat;
subsidiair
- voor recht zal verklaren dat het besluit van de [gedaagde] van 29 september 2020 tot wijziging van de akte van splitsing nietig is wegens strijd met het in artikel 5:139 lid 2 BW opgenomen meerderheidsvereiste van tenminste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaren toekomt;
met veroordeling van de [gedaagde] in de proceskosten.
4.2 [eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag.
Het besluit van 29 september 2020 is nietig danwel vernietigbaar want:
De benodigde meerderheid van 4/5 van de stemmen is niet gehaald, omdat de volmachten die aan het bestuur zijn afgegeven nietig zijn;
De kostenverdeling wijkt af van de beukdelen in de splitsingsakte en is daarom vernietigbaar.
4.3 De conclusie van de [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. De [gedaagde] betwist dat de stemming ongeldig was en voert als verweer aan dat eisers geen schade lijden of dat redelijke schadevergoeding is aangeboden.
5.1 a. De stemming over het gewijzigde voorstel: het aantal stemmen
5.1.1 Artikel 5:139 lid 2 BW schrijft voor dat een besluit tot wijziging van een akte van splitsing in een vergadering moet worden genomen door ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat de appartementseigenaren gezamenlijk hebben.
5.1.2 Uit de concept-notulen van de vergadering van de [gedaagde] van 29 september 2020 (productie 9 bij antwoord) blijkt dat het bestuur drie machtigingen heeft ontvangen. [eisers] stellen niet op basis waarvan een volmacht aan het bestuur ongeldig is. Evenmin betwisten zij de juistheid van de inhoud van deze concept-notulen, waarin staat, voor zover van belang:
(…) Per woonappartement zijn er 10 stemmen, per parkeerplaats op het binnenterrein is er 1 stem. De praktijkruimte is eigendom van de [gedaagde] en heeft 10 stemmen. (…)
Een meerderheid van 80% van het maximaal mogelijk aantal uit te brengen stemmen is vereist om de splitsingsakte te kunnen aanpassen.
Uitslag: tegenstemmen van [eiser 7] , [eiser 8] , [eiser 1] , [eiser 5] en [eiser 3] . De overige leden zijn voor. (…) Met 86% van de stemmen wordt het voorstel aangenomen.
[eisers] hebben onvoldoende onderbouwd dat er onvoldoende geldige stemmen zijn uitgebracht. Het besluit is rechtsgeldig genomen. De gevorderde verklaring voor recht moet dus worden afgewezen.
5.2 b. De vernietigbaarheid van het voorstel: de kostenverdeling
5.2.1 Op grond van artikel 5:140b lid 3 BW wordt het verzoek tot vernietiging afgewezen als [eisers] geen schade lijden of als hen een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
5.2.2 [eiser 1] en [eiser 2] betwisten niet dat zij na de wijziging van de splitsingsakte minder in de kosten hoeven bij te dragen dan het geval was op basis van het breukdeel in de oorspronkelijke (ongewijzigde) splitsingsakte. Zij lijden dus geen schade.
5.2.3 De [gedaagde] biedt in haar brief van 29 oktober 2020 (overgelegd bij productie 27 van de [gedaagde] ) op basis van het percentage van de servicekosten aan de andere eigenaars (en hun rechtsopvolgers) aan gedurende vijf jaren de servicekosten maandelijks te verminderen met
- € 64,57 ( [eiser 8] )
- € 1,50 ( [eiser 5] )
- € 43,54 ( [eiser 3] )
- € 96,10 ( [eiser 7] )
Deze eigenaars kunnen ook kiezen voor een afkoopbedrag ineens.
5.2.4 Eisers achten dit geen redelijk voorstel omdata. de parkeerplaatsappartementsrechten niet bijdragen aan de kosten;
b. de bijdrage in de servicekosten gelijk is, maar de uitkering van subsidie cultureel erfgoed wordt uitgekeerd aan de eigenaars op basis van beukdelen;
c. door deze wijze van verdelen de waarde van de woningen vermindert;
d. een periode van 5 jaren niet redelijk is.
5.2.5 De rechtbank acht dit echter wel een redelijk voorstel. Daarbij zijn de volgende omstandigheden van belang.
Eisers betwisten niet dat de verhoging van de servicekosten op deze wijze wordt gecompenseerd. De voorgestelde periode van vijf jaar is naar het oordeel van de rechtbank redelijk.
De eigenaars van de parkeerplaatsen dragen inderdaad niet bij aan de kosten, maar de kosten van de parkeerplaatsen zijn op het geheel van alle servicekosten genomen relatief laag en het aandeel dat deze appartementsrechten in de gemeenschap hebben is heel klein.
De onderhoudskosten van het historische pand waarin de woningen zijn gerealiseerd zijn aanzienlijk en de gemeenschappelijke ruimten groot. De nieuwe wijze van verdeling is daarom redelijk. Bovendien verandert er feitelijk niets voor de eigenaars, want voorheen werden de kosten ook al op deze wijze omgeslagen.
De [gedaagde] betwist dat de appartementen na de wijziging van de splitsingsakte een lagere marktwaarde hebben. Eisers hebben hun stelling niet onderbouwd en evenmin betwist dat er recent een goede prijs is betaald voor een verkochte woning in het complex.
Dat de uitkering van subsidie wel op basis van de breukdelen is, is geen reden het aanbod onredelijk te noemen. Wat dit cijfermatig betekent hebben eisers niet toegelicht en bovendien kunnen zij hiervoor in de vergadering van eigenaars een andere regeling treffen.
5.2.6 De vordering van [eisers] tot vernietiging van het besluit van de [gedaagde] van 29 september 2020 moet worden afgewezen:
- de vordering van eisers sub 4 en 6 omdat zij geen eigenaar zijn;
- de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] omdat zij geen schade lijden en
- de vordering van de andere eigenaars omdat de [gedaagde] een redelijk voorstel tot schadevergoeding heeft gedaan.
Aan beoordeling van de vordering tot schadevergoeding komst de rechtbank dus niet toe.
5.3 [eisers] worden in het ongelijk gesteld en daarom worden zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de [gedaagde] worden tot heden begroot op:- griffierecht € 667,00
- salaris gemachtigde € 1.126,00 + (2 punten tarief II à € 563,00)
€ 1.793,00.
De rechtbank:
6.1 wijst af het gevorderde;
6.2 veroordeelt [eisers] in de proceskosten, welke kosten aan de zijde van de [gedaagde] tot heden worden begroot op € 1.793,00;
6.3 verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 6 juli 2022.