ECLI:NL:RBGEL:2020:4219

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Zutphen zaaknummer / rolnummer: C/05/360600 / HZ ZA 19-90 Vonnis van 19 augustus 2020 in de zaak van de vereniging [eiseres] , gevestigd te [woonplaats] , eiseres, advocaat mr. M.A. van der Lubbe te Arnhem, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. A.P.P.D. Rouwet te Lichtenvoorde. Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 29 januari 2020 de akte wijziging eis van 12 maart 2020 het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 maart 2020 de akte van [gedaagde] van 27 mei 2020. 1.2. Vervolgens is opnieuw vonnis bepaald.

2.1. Bij notariële akten van 27 juli 2000 (productie 1 bij dagvaarding) wordt het – dan nog te realiseren – appartementengebouw met toebehoren, staande en gelegen aan [adres 1] , gesplitst en ondergesplitst in appartementsrechten. Het gebouw bestaat uit drie woontorens, met elk hun eigen Vereniging van Eigenaren (VvE): [namen] . [eiseres] is de overkoepelende VvE. 2.2. In de splitsingsakte wordt het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten” van 2 januari 1992 (productie 2 bij dagvaarding) van toepassing verklaard. Dit reglement luidt onder meer als volgt: “ (…) Artikel 9 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: (…) de daken, (…) het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft (…); (…) de leidingen voor afvoer van hemelwater (…). 2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.” (…) “Artikel 15 De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten. (…)” 2.3. Het gedeelte waar het in deze zaak om gaat – de derde verdieping van het appartementengebouw – wordt op de bij de splitsingsstukken behorende splitsingstekening (productie 3 bij dagvaarding) als volgt weergegeven: In het vierkantje dat linksboven op deze tekening geel is gearceerd, staat de tekst “GEM.K.”. 2.4. De verkooptekeningen uit 1999 (onderdeel van productie 26B van [eiseres] ) zien er onder meer als volgt uit (waarbij de tweede afbeelding een uitvergroting van een tekening betreft die [eiseres] ter zitting heeft overgelegd omdat de eerder overgelegde tekening niet leesbaar was): 2.5. Een gedeelte van de bestektekening uit 1999 (onderdeel van productie 27 van [eiseres] ) ziet er als volgt uit: 2.6. Bij notariële akte van 15 augustus 2000 verwerven [gedaagde] en zijn echtgenote de eigendom van het appartementsrecht, staande en gelegen aan de [adres 2] Zij zijn lid van [naam 2] en van [eiseres] . 2.7. Op 10 oktober 2001 vindt de eerste vergadering van eigenaars plaats. Het verslag van deze vergadering (productie 17 bij dagvaarding) luidt onder meer als volgt: “(…) Wijzigingen gebouwen. Het betreft alleen wijzigingen na advies en goedkeuring van de architect. * Terrassen penthouses. Hier is sprake van een loze hoek. Alle 6 eigenaren willen deze hoek benutten. Alle 6 eigenaren gaan akkoord met het voorstel van de architect, waarbij 2 terrasschermen worden vervangen door één, schuin aflopend scherm. Omdat het hier een afwijking betreft van de splitsingstekening is goedkeuring van de vergadering nodig. De vergadering gaat akkoord. (…)” De aannemer die het appartementencomplex realiseert, plaatst nadien, nog voor de oplevering van het gebouw, balkonhekken. 2.8. Op 23 april 2018 vindt een vergadering van eigenaars plaats, waarvan het verslag (productie 18 bij dagvaarding) onder meer als volgt luidt: “(…) 7. Ingekomen agendapunten Bij dit agendapunt gaat het om ingebrachte punten door eigenaren, die betrekking hebben op de torens. Er zijn geen agendapunten anders dan die betrekking hebben op het in gebruik geven van gemeenschappelijke zaken. De eigenaars van de toren beslissen over de opbouw van de terrassen, zoals de schermen. De eigenaars van [eiseres] beslissen over het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte. De besturen van de toren VvE’s zullen dit met de penthouse-eigenaars bespreken en de voorzitter vraagt mandaat om dit verder in overleg met het bestuur van [eiseres] af te wikkelen. De besturen vragen het mandaat om overeenkomsten op te stellen en afspraken te maken met betrekking tot het in gebruik geven van de gemeenschappelijke gedeelten van de torens. De overeenkomsten worden als raamovereenkomsten opgesteld en t.z.t. aan de betreffende ALV’s voorgelegd. Achtereenvolgens worden de aanwezige eigenaars [namen] gevraagd om hiermee akkoord te gaan. De vergadering gaat hiermee unaniem akkoord. (…)” 2.9. Bij e-mail van 5 mei 2018 (productie 21 bij dagvaarding) deelt [gedaagde] aan [eiseres] mee: “(…) Zoals de gestuurde foto duidelijk aantoont wordt het onderhavige gedeelte niet door ons gebruikt en dat zal ook niet veranderen. (…)” 2.10. Bij e-mail van 6 mei 2018 (productie 22 bij dagvaarding), met als onderwerp “Facturen [eiseres] /Citadel schoonmaak 2018” schrijft [gedaagde] aan [eiseres] : “(…) Hierbij stuur ik U de facturen voor het jaar 2018 opdat u daar rekening mee kunt houden. Zoals U ziet zal ik de betaling verrekenen met de onderhoudsbijdrage. Mocht U dat niet wensen en de facturen separaat willen betalen dan hoor ik dat graag van u. (…)” 2.11. Op 11 juni 2018 (volgens [eiseres] , maar de rechtbank begrijpt dat zal zijn bedoeld: 23 april 2018) wordt in de vergadering van eigenaars (productie 18 bij dagvaarding) besloten de toestemming tot het gebruik van een gedeelte van het gemeenschappelijke dak als terras in te trekken. Verder wordt in deze vergadering besloten het gebruik van het gemeenschappelijke dak als dakterras door penthouse-eigenaren weer toe te staan. Daartoe worden gebruiksovereenkomsten gesloten tussen [eiseres] en de betreffende appartementseigenaren. 2.12. De gebruiksovereenkomst (waarvan een voorbeeldexemplaar is overgelegd als onderdeel van productie 20 bij dagvaarding) houdt onder meer in dat het gebruiksrecht van het gemeenschappelijke gedeelte persoonlijk en tijdelijk – want eindigend bij verkoop van het appartement of door opzegging door de eigenaar of [eiseres] – is. Ook bepaalt de overeenkomst dat de opzeggende partij de kosten draagt van het herstellen of reconstrueren van de gemeenschappelijke ruimte naar de toestand zoals oorspronkelijk bij oplevering van het complex was bedoeld en voor zover dit het deel van de gemeenschappelijke ruimte betreft dat grenst aan het privégedeelte van de eigenaar. Op grond van de overeenkomst is de eigenaar voor het gebruik een vergoeding verschuldigd. 2.13. De eigenaars van het appartement naast dat van [gedaagde] , de heer en mevrouw [naam 3] , sluiten op 29 juni 2018 een dergelijke gebruiksovereenkomst met [eiseres] . Bij die overeenkomst (onderdeel van productie 20 bij dagvaarding) wordt door [eiseres] aan de heer en mevrouw [naam 3] een gebruiksrecht toegekend met betrekking tot het gehele hierboven onder 2.3 geel gearceerde vierkant. 2.14. Bij brief van 12 juli 2018 (productie 7 bij dagvaarding) schrijft [gedaagde] aan [eiseres] onder meer het volgende: “(…) Het terras behoort over de volledige lengte tot ons gebruiksrecht.

3.1. [eiseres] vordert na wijziging/aanvulling van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht verklaart dat het gedeelte van het dak ter plaatse van de derde verdieping van het appartementencomplex, dat is begrensd met een “dunne lijn”, zijnde het op de splitsingstekening (productie 3 bij dagvaarding) geel gearceerde gedeelte van het dak, behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE; voor recht verklaart dat de scheiding tussen het gedeelte van het dak dat behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van [eiseres] en het dak dan wel het terras dat behoort tot het privégedeelte van [gedaagde] ligt in het midden dan wel “het hart” van de ter plaatse aanwezige muur of is gelegen, zijnde 19,5 cm voor het uiterste hoekpunt van de ter plaatse aanwezige muur en/of op een afstand van 8.865 mm gemeten vanaf de pui van [gedaagde] ; voor recht verklaart dat de gebruiksovereenkomsten, bedoeld in productie 20 bij dagvaarding, die door de VvE zijn gesloten ten behoeve van het gebruik van bepaalde delen van het gemeenschappelijk dak als dakterras, rechtsgeldig zijn en voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid; [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ter vergoeding van schade, aan de VvE te betalen het bedrag van € 7.092,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening; [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 3.2. De VvE legt aan haar vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag. In het kader van haar vordering onder a) betoogt [eiseres] – onder verwijzing naar de splitsingsakte en de splitsingstekening die hierboven is weergegeven onder 2.3 – dat [gedaagde] ten onrechte meent dat een gedeelte van het gemeenschappelijke dak behoort tot zijn privégedeelte. Met betrekking tot haar vordering onder b) voert [eiseres] aan dat de afscheiding die [gedaagde] op 14 en 15 mei 2019 heeft aangebracht is geplaatst op het gedeelte van het dak dat behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van [eiseres] , althans niet is aangebracht op de scheiding tussen het gemeenschappelijke gedeelte en het privégedeelte dat behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] . Ten aanzien van haar vordering onder c) betoogt [eiseres] dat zij een persoonlijk recht heeft verleend aan enkele eigenaren van een penthouse om een gedeelte van het gemeenschappelijke dak te gebruiken als dakterras. De voorwaarden voor dit gebruik zijn vastgelegd tussen deze eigenaren en [eiseres] . [gedaagde] betwist ten onrechte de rechtsgeldigheid van dit besluit dan wel van deze overeenkomsten, aldus [eiseres] . De vordering onder d) houdt ermee verband dat [gedaagde] volgens [eiseres] schade heeft veroorzaakt aan gemeenschappelijke zaken. [gedaagde] heeft een gemeenschappelijk terrasscherm verwijderd dat was geplaatst op het gemeenschappelijke dak en heeft daarnaast een ter plaatse aanwezige gemeenschappelijke hemelwaterafvoer beschadigd dan wel (deels) verwijderd, aldus [eiseres] . De VvE heeft ter bescherming van de privacy van de eigenaren van het naastgelegen appartement een tijdelijk noodhek geplaatst. De schade bedraagt volgens [eiseres] (afgerond) € 7.000,00 en [gedaagde] weigert dit bedrag te betalen. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert kort gezegd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen althans afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. 3.4. De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.

De ontvankelijkheid van [eiseres] 4.1. [gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Hij voert daartoe aan dat [eiseres] een overkoepelende VvE is voor de drie in de ondersplitsing gerealiseerde woontorens: [namen] . Het terras waar het in deze zaak om gaat en de daarmee samenhangende feitelijke en juridische perikelen zijn een kwestie van [naam 2] . [eiseres] is daarbij geen partij, aldus [gedaagde] . 4.2. Dit verweer faalt. Gelet op hetgeen [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag legt, zijn in deze zaak in hoofdlijnen de volgende kwesties aan de orde: (i) de vraag of een bepaald gedeelte van het gemeenschappelijke dak wel of niet behoort tot het privégedeelte van [gedaagde] ; (ii) de vraag of de afscheiding die [gedaagde] op 14 en 15 mei 2019 heeft aangebracht al dan niet is geplaatst op het gedeelte van het dak dat behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van [eiseres] ; (iii) het persoonlijk recht dat [eiseres] aan enkele eigenaren van een penthouse heeft verleend om een gedeelte van het gemeenschappelijke dak te gebruiken als dakterras, en de rechtsgeldigheid van de overeenkomsten waarin de voorwaarden voor dit gebruik zijn vastgelegd tussen deze eigenaren en [eiseres] ; (iv) schade die [gedaagde] zou hebben veroorzaakt aan gemeenschappelijke zaken door een gemeenschappelijk terrasscherm te verwijderen dat was geplaatst op het gemeenschappelijke dak en een gemeenschappelijke hemelwaterafvoer te beschadigen dan wel (deels) te verwijderen. Al deze kwesties houden verband met het gemeenschappelijke dak, dat in eigendom toebehoort aan [eiseres] . Gelet hierop heeft [eiseres] belang bij haar vorderingen en is zij daarin dus ontvankelijk. De rechtbank gaat daarom nu over tot de inhoudelijke beoordeling van die vorderingen. De eiswijziging en nadere producties 4.3. Een week voor de mondelinge behandeling heeft [eiseres] een akte wijziging eis ingediend en enige tijd voordien ook een omvangrijk pakket nadere producties (producties 23 tot en met 28) in het geding gebracht. [gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt en aangevoerd dat hij door de late indiening onvoldoende tijd heeft gehad om adequaat op deze stukken te reageren. Om die reden heeft de rechtbank [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om na de mondelinge behandeling bij akte alsnog op de stukken te reageren. [gedaagde] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. Hij is door de late indiening van de akte en de nadere producties dus niet in zijn belangen geschaad. De rechtbank zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis en waar nodig ook de betreffende producties in de beoordeling betrekken. Vordering a: verklaring voor recht dat het betreffende deel van het dak behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van [eiseres] 4.4. [eiseres] voert aan dat in de splitsingstekening (zie hierboven 2.3) een gedeelte van het dak ter plaatse van de derde verdieping van het appartementencomplex, het zogenoemde “vierkant”, is begrensd met een “dunne lijn”, althans het privégedeelte van hetgeen behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] is begrensd met een “dikke lijn”. Op de splitsingstekening is dit vierkant geel gearceerd. Het vierkant behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van [eiseres] , althans [eiseres] is gerechtigd tot het gebruik van het betreffende gedeelte van het dak, en niet [gedaagde] , aldus [eiseres] . 4.5. [gedaagde] voert als verweer aan dat in het geheel geen sprake is van een gemeenschappelijk gedeelte. Het terras in kwestie is alleen toegankelijk voor de appartementen van [naam 2] genummerd [nummer] (van de buren [naam 3] ) en [nummer] (van [gedaagde] ). Het terras is niet gemeenschappelijk toegankelijk. Volgens [gedaagde] is in de splitsingsakte ook nooit bedoeld dat dit terras valt onder de noemer van gemeenschappelijke gedeelten. Onder gemeenschappelijke gedeelten vallen volgens [gedaagde] alleen trappenhuizen, daken enzovoorts. De uitleg die [eiseres] hier wil geven aan het begrip gemeenschappelijke gedeelten is feitelijk en juridisch onjuist, aldus [gedaagde] . 4.6. Gelet op de standpunten van partijen moet de rechtbank beoordelen welke uitleg moet worden gegeven aan de splitsingsstukken, in dit geval artikel 9 van het toepasselijke Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 en de bij de splitsingsstukken behorende splitsingstekening. 4.7. Daarvoor gelden in een geval als dit de volgende uitgangspunten (vergelijk Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. 4.8. De rechtbank stelt voorop dat in de hoofdsplitsingsakte – in overeenstemming met artikel 5:111 aanhef en onder d van het Burgerlijk Wetboek (BW) – een modelreglement is vastgesteld, namelijk het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992, met tenietdoeningen, wijzigingen en/of aanvullingen. Artikel 9 lid 1 onder a en b van dit reglement (zie hierboven 2.2) bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken onder meer worden gerekend de daken, hek- en traliewerken voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, en hemelwaterafvoeren. 4.9. In de splitsingstekening is een gedeelte van het dak ter plaatse van de derde verdieping van het appartementencomplex, het geel gearceerde vierkant, begrensd met een dunne lijn en is het privégedeelte van hetgeen behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] begrensd met een dikke lijn. In het geel gearceerde vierkant staat ook nog de tekst “GEM.K.” vermeld, hetgeen – zoals [eiseres] op zichzelf onweersproken heeft aangevoerd – staat voor “gemeenschappelijk”. 4.10. Naar het oordeel van de rechtbank is de tekst van het modelreglement niet voor meerderlei uitleg vatbaar. Er staat met zoveel woorden dat “de daken” behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van [eiseres] . Daaronder valt dus ook het zogenoemde vierkant waarover partijen twisten. De dikke respectievelijk dunne belijning op de splitsingstekening sluit daarbij aan. Dat het terras (en het vierkant), zoals [gedaagde] aanvoert, niet gemeenschappelijk toegankelijk is, maar alleen vanuit de appartementen van hemzelf en zijn buren kan worden betreden, maakt dit niet anders. In de splitsingsakte noch het reglement worden delen van het dak uitgezonderd van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Het verweer van [gedaagde] slaagt dus niet. De rechtbank zal de onder a gevorderde verklaring voor recht toewijzen.

De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat het gedeelte van het dak ter plaatse van de derde verdieping van het appartementencomplex, dat is begrensd met een “dunne lijn”, zijnde het op de splitsingstekening (productie 3 bij dagvaarding) geel gearceerde gedeelte van het dak, behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van [eiseres] , 5.2. verklaart voor recht dat de scheiding tussen het gedeelte van het dak dat behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van [eiseres] en het dak dan wel het terras dat behoort tot het privégedeelte van [gedaagde] ligt in het midden dan wel “het hart” van de ter plaatse aanwezige muur of is gelegen, zijnde 19,5 cm voor het uiterste hoekpunt van de ter plaatse aanwezige muur en/of op een afstand van 8.865 mm gemeten vanaf de pui van [gedaagde] , 5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 7.092,16 (zevenduizendtweeënnegentig euro en zestien cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 629,20, telkens vanaf de vervaldatum van de factuur, tot de dag van volledige betaling, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.095,51, 5.5. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 en 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020. JE/Vr

Geen wonder dat U geen notarisverklaring kon overleggen over de eigendomssituatie! Hoe het komt dat er TWEE scheidingswanden gemonteerd zouden worden en in een later stadium tot één diagonaal scherm werd besloten is mij onbekend. Het huidige scherm staat op ONS terras (inclusief de hemelwaterafvoer) en wij wensen deze situatie niet langer te accepteren. Mijn eerdere voorstellen inzake het terrasscherm en een mogelijke goedkeuring m.b.t. het diagonale scherm worden hierbij ingetrokken. U heeft de gelegenheid om vóór 1 oktober 2018 het bestaande scherm en de hemelwater-afvoer te verwijderen en de tegels aan te passen. (…) Na 1 oktober acht ik mij vrij om de werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren. In dat geval zullen U de kosten worden doorberekend. Het nieuwe scherm dient te komen op de terrasscheiding volgens de tekening of na bepaling door het Kadaster, op basis van de koopakte. In de kosten van dit scherm zal ik op generlei wijze bijdragen, dat was U al bekend. Hoogte 200 cm, niet transparant, stormvast en via de kortste weg van het gebouw naar de balustrade, volgens de privacy-regels (artikel 10.1 van de grondwet). Als het nieuwe scherm niet op tijd klaar is dan kan een zogenaamd bouwhek tijdelijk als scheiding tussen de terrassen dienen. Ik ga ervan uit dat uiterlijk 31 december 2018 alle werkzaamheden gereed zijn. (…)” 2.15. In reactie hierop wijst [eiseres] [gedaagde] erop dat hij niet bevoegd is het terrasscherm en de hemelwaterafvoer te verwijderen. Desondanks laat [gedaagde] op 30 november 2018 het diagonale terrasscherm en een deel van de hemelwaterafvoer verwijderen. 2.16. Bij brief van 5 december 2018 (productie 10 bij dagvaarding) deelt [eiseres] aan [gedaagde] onder meer mee dat hij niet bevoegd was het gemeenschappelijke terrasscherm en de hemelwaterafvoer te verwijderen. Ook deelt zij [gedaagde] mee dat zij als noodherstel en ter bescherming van de privacy van de eigenaren van het naastgelegen appartement een noodscherm zal plaatsen op het gemeenschappelijke dak. Verder stelt [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk voor de door hem veroorzaakte (gevolg)schade. 2.17. Op 8 december 2018 wordt een tijdelijk privacyscherm geplaatst op het gemeenschappelijk gedeelte van het dak. 2.18. De eigenaars van het appartement naast dat van [gedaagde] , de heer en mevrouw [naam 3] , dienen een verzoekschrift in bij de kantonrechter van deze rechtbank, waarin zij verzoeken: te bepalen dat de regels die gelden voor de gedeelten die niet zijn bedoeld als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvoor het bestuur van [eiseres] gebruiksovereenkomsten heeft gesloten met instemming van eigenaars en besturen van de ondersplitsingen (terrasvierkant, halletje naar het trappenhuis, sedumdaken), ook voor [gedaagde] en diens echtgenote van toepassing zijn en dat [gedaagde] en zijn echtgenote het gebruiksrecht zoals dat in de overeenkomsten is vastgelegd moeten respecteren; te bepalen dat [gedaagde] en zijn echtgenote de kosten van een terrasscherm zelf moeten betalen als zij om plaatsing van een terrasscherm verzoeken en dat verzoek wordt toegewezen; [gedaagde] en zijn echtgenote te veroordelen in de proceskosten. 2.19. [gedaagde] en zijn echtgenote voeren verweer en verzoeken in hun verweerschrift: het verzoek van de heer en mevrouw [naam 3] af te wijzen omdat verhuur van gemeenschappelijke delen niet mogelijk is wegens strijdigheid met de ondersplitsingsakte en het toepasselijke Modelreglement 1992; aan de heer en mevrouw [naam 3] op te dragen het ontbrekende terrasscherm onverwijld te (laten) plaatsen op de daartoe vastgestelde plaats; de 16 m² terrasruimte aan hen – het echtpaar [gedaagde] – toe te wijzen op grond van de bouwtekening; e heer en mevrouw [naam 3] te veroordelen tot vergoeding van de gemaakte kosten. 2.20. Bij beschikking van 13 december 2018 (productie 8 bij antwoord) wijst de kantonrechter de verzoeken van [eiseres] af. Ten aanzien van het verzoek onder a overweegt de kantonrechter dat [eiseres] niet bevoegd was om het gebruik van de gemeenschappelijke loze ruimte aan de heer en mevrouw [naam 3] toe te kennen, zodat zij een niet rechtsgeldig en dus nietig besluit heeft genomen. Hun verzoek onder b is volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter wijst ook de verzoeken van [gedaagde] en zijn echtgenote af. Volgens de kantonrechter volgt uit de splitsingsakte en -tekeningen, bezien in onderlinge samenhang met de inhoud van e-mails en notulen niet dat de loze ruimte geheel aan hen toebehoort. Steeds wordt aangegeven dat de loze ruimte behoort tot de gemeenschappelijke delen en de loze ruimte wordt ook al sinds 2001 feitelijk door het echtpaar [naam 3] en het echtpaar [gedaagde] samen gebruikt. [gedaagde] en zijn echtgenote kunnen daarom volgens de kantonrechter zonder nadere onderbouwing niet worden gevolgd in hun stelling dat de loze ruimte uitsluitend behoort tot het privégedeelte van hun appartementsrecht, zodat het verzoek onder c wordt afgewezen. Het verzoek onder b wordt bij gebrek aan grondslag eveneens afgewezen. Het echtpaar [gedaagde] heeft volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de heer en mevrouw [naam 3] nu een terrasscherm op de grens van hun privéterrein moeten plaatsen, terwijl er al sinds 2001 enkel een diagonaal terrasscherm staat op de loze ruimte en geen terrasschermen op de grenzen van de privéterreinen van de heer en mevrouw [gedaagde] en de heer en mevrouw [naam 3] . 2.21. Bij e-mail van 27 maart 2019 (productie 12 bij dagvaarding) schrijft [gedaagde] aan [eiseres] onder meer: “(…) Inmiddels heb ik een begin gemaakt met het verwijderen van objecten die op of boven mijn terras aanwezig zijn en daar niet thuis horen. Het eerste deel, het houtblok aan mijn zijde van het bouwwerk, is inmiddels verwijderd. Omdat het niet door de brievenbus paste heb ik het netjes neergelegd bij van Houtwal 35. Het volgende deel is de hwa dat wordt afgezaagd boven mijn terras. (…)” 2.22. Bij brief van 3 april 2019 (productie 13 bij dagvaarding) deelt de raadsman van [eiseres] aan [gedaagde] onder meer het volgende mee: “(…) Uit artikel 9 lid 1 sub a en b van de akte van splitsing in appartementsrechten d.d. 27 juli 2000 en het daarin van toepassing verklaarde modelreglement van splitsing d.d. 2 januari 1992 volgt dat het betreffende gedeelte van het dak op de derde verdieping van het appartementencomplex behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. (…) Dat het betreffende gedeelte van het dak behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van [eiseres] , althans dat het gebruik van het gemeenschappelijk dak niet behoort tot uw privégedeelte, wordt ook nog eens duidelijk uit de tot de splitsingsakte behorende splitsingstekening. Uit de splitsingstekening blijkt immers de begrenzing van uw privégedeelte (met een dikke lijn). Het betreffende gedeelte van het dak behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte (dunne lijn). Voor de duidelijkheid is door de splitsende notaris in de splitsingstekening in het betreffende gedeelte van het dak nog de afkorting ‘gem.k.’ – van gemeenschappelijk – opgenomen. Verder volgt uit artikel 9 lid 2 dat u zonder toestemming van [eiseres] niet bevoegd bent wijzigingen aan te brengen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

Vordering b: verklaring voor recht met betrekking tot de locatie van de scheiding tussen het gedeelte van het dak dat behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van [eiseres] en het dak/terras dat behoort tot het privégedeelte van [gedaagde] 4.11. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het hekwerk dat [gedaagde] op 14 en 15 mei 2019 heeft aangebracht ter afscheiding van zijn terras en het gemeenschappelijke dak is geplaatst op het gedeelte van het dak dat behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van [eiseres] , althans niet is aangebracht op de scheiding tussen het gemeenschappelijke gedeelte en het privégedeelte dat behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] . 4.12. [gedaagde] voert hiertegen primair aan dat [eiseres] heeft nagelaten de aan de orde zijnde en leesbare tekening in het geding te brengen waarin de precieze begrenzing van de appartementsrechten is aangegeven. Subsidiair houdt het verweer van [gedaagde] in dat, als zijn terras inderdaad – zoals [eiseres] beweert – zou eindigen bij de steunbalk die te zien is op de foto die [gedaagde] inbrengt als productie 9, [eiseres] daarmee 2,4 m² zou annexeren van zijn terras zonder daartoe te zijn gerechtigd. 4.13. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat [eiseres] de ter zitting toegezegde duidelijkere kopieën van de tekeningen niet meer in het geding heeft gebracht. De rechtbank is echter van oordeel dat aan de hand van de wel in het geding gebrachte tekeningen en de daarop vermelde maataanduidingen de locatie van de scheiding tussen het gemeenschappelijke gedeelte en het privégedeelte dat behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] kan worden vastgesteld. Hierbij merkt de rechtbank op dat de (maataanduidingen op de) hierna genoemde tekeningen zelf beter leesbaar zijn dan de (maataanduidingen op de) afbeeldingen van die tekeningen die hierboven onder de feiten zijn opgenomen. 4.14. Om te beginnen staat in de “Matrix oppervlakten “ [adres 1] ”, meer in het bijzonder in de tabel “Oppervlakte (dak)terras/balkon per appartement”, die deel uitmaakt van het erratum bij de verkoopbrochure (onderdeel van productie 26C van [eiseres] ), vermeld dat de (privé)terrassen van de beide appartementen op de derde verdieping elk een oppervlakte hebben van 36,4 m². Dit correspondeert met het feit dat het terras dat behoort tot het privégedeelte van [gedaagde] een netto breedte heeft van 4.110 mm (hetgeen staat vermeld op de bestektekening, zie hierboven 2.5) en een lengte van 8.865 mm, gemeten vanaf de pui (hetgeen staat vermeld op de verkooptekening, zie hierboven 2.4, de onderste afbeelding). 4.15. Op de verkooptekeningen (zie hierboven 2.4, met name op de onderste afbeelding) is onmiskenbaar te zien dat het terras met een lengte van 8.865 mm eindigt iets vóór de uiterste hoekpunt van de ter plaatse aanwezige muur. Op die hoogte staat ook het origineel geplande terrasscherm aan het einde van het terras ingetekend. Ook op de bestektekening (zie hierboven 2.5) is duidelijk te zien dat de privéterrassen eindigen iets vóór de uiterste hoekpunt van de muur. De maataanduidingen op de bestektekening geven aan dat de betreffende muur 39 cm dik is en dat het origineel geplande terrasscherm aan het einde van het terras is gesitueerd ter hoogte van het midden van die muur (op de tekening aangeduid door een onderbroken lijn). Dat betekent dat het terrasscherm is gesitueerd op (39/2 =) 19,5 cm vóór de uiterste hoekpunt van de muur. 4.16. Dit is ook precies wat [eiseres] betoogt ter onderbouwing van haar vordering onder b. Doordat [gedaagde] het hekwerk heeft aangebracht aan het eind van de betreffende muur, en niet op 19,5 cm vóór de uiterste hoekpunt van die muur, staat het hekwerk op het gedeelte van het dak dat behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van [eiseres] , althans niet op de scheiding tussen dat gemeenschappelijke gedeelte en het privégedeelte dat behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] . Van annexatie door [eiseres] van 2,4 m² van het terras van [gedaagde] is dus, anders dan [gedaagde] meent, geen sprake. De rechtbank verwerpt daarom zijn verweer met die strekking. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Vordering c: verklaring voor recht dat de gebruiksovereenkomsten rechtsgeldig zijn en voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid 4.17. Nadat in de vergadering van eigenaars van 11 juni 2018 was besloten het gebruik van het gemeenschappelijke dak als dakterras weer toe te staan (zie hierboven 2.11), heeft [eiseres] met de betrokken eigenaars een schriftelijke gebruiksovereenkomst gesloten. De gebruiksovereenkomst houdt onder meer in dat het gebruiksrecht van het gemeenschappelijke gedeelte persoonlijk en tijdelijk – dat wil zeggen: eindigend bij de verkoop van het appartement of door opzegging door de eigenaar of [eiseres] – is. Verder bepaalt de overeenkomst dat de opzeggende partij de kosten draagt van het herstellen of reconstrueren van de gemeenschappelijke ruimte naar de toestand zoals oorspronkelijk bij oplevering van het complex was bedoeld en voor zover dit het deel van de gemeenschappelijke ruimte betreft dat grenst aan het privégedeelte van de eigenaar. De eigenaar is voor het gebruik een vergoeding verschuldigd. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij in het kader van haar beheerstaak de gebruiksovereenkomsten met de betreffende eigenaren heeft kunnen sluiten en dat de overeenkomst dan wel de bepalingen daarin voldoen aan de toets van redelijkheid en billijkheid. 4.18. [gedaagde] voert als verweer aan dat [eiseres] hier een bevoegdheid wil verkrijgen die geen beheersbevoegdheid, maar een beschikkingsbevoegdheid is. [gedaagde] verwijst naar de beschikking van de kantonrechter van 13 december 2018 in de procedure tussen de heer en mevrouw [naam 3] en [gedaagde] en zijn echtgenote (zie hierboven 2.20). [gedaagde] betoogt dat de kantonrechter in die beschikking heeft overwogen dat een gebruiksrecht een vrijwel permanent recht is, dat inbreuk maakt op de rechten van [gedaagde] en daarmee een beschikkingsdaad is. [gedaagde] voert aan dat de vordering onder c ook een beschikkingsdaad oplevert, waarmee de rechten en aanspraken van [gedaagde] met voeten worden getreden en ook niet wordt voldaan aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. In het bijzonder wordt volgens [gedaagde] voorbijgegaan aan al hetgeen hij heeft aangevoerd over de aan hem verstrekte en getoonde bouwtekeningen. [gedaagde] voert aan dat de omissie van de notaris in het kader van de splitsingsakten niet aan hem – [gedaagde] – mag worden tegengeworpen. In zijn akte van 27 mei 2020 stelt [gedaagde] zich verder nog op het standpunt dat de gevorderde verklaring voor recht te algemeen is en een eigen leven kan gaan leiden, nu deze niet alleen is gericht tegen [gedaagde] , maar mogelijk ook tegen alle appartementseigenaren. Volgens [gedaagde] verkrijgt [eiseres] bij toewijzing van deze vordering carte blanche, zonder dat in ieder specifiek geval daadwerkelijk is getoetst of de alsdan te sluiten overeenkomst rechtsgeldig is en/of ook voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. 4.19. Om met dit laatste te beginnen: de rechtbank is het op dit punt met [gedaagde] eens. In deze procedure tussen [eiseres] en [gedaagde] gaat het specifiek om het gebruik van het “vierkant” dat grenst aan de appartementsrechten van [gedaagde] en het echtpaar [naam 3] , en om de gebruiksovereenkomst die [eiseres] met betrekking tot dat gedeelte van het dak heeft gesloten met het echtpaar [naam 3] en de gevolgen daarvan voor [gedaagde] . Gebruiksovereenkomsten die [eiseres] met andere appartementseigenaren heeft gesloten of in de toekomst nog zal sluiten, zijn in de relatie tussen [eiseres] en [gedaagde] niet relevant.

Bovendien is alleen de gebruiksovereenkomst van [eiseres] en het echtpaar [naam 3] in het geding gebracht (naast een “blanco” gebruiksovereenkomst). De inhoud van eventuele gebruiksovereenkomsten tussen [eiseres] en andere appartementseigenaren staat dus in deze procedure niet vast, zodat de rechtbank daarover niet kan oordelen. Gelet hierop zal de rechtbank zich bij de beoordeling van de vordering onder c beperken tot de gebruiksovereenkomst tussen [eiseres] en het echtpaar [naam 3] . 4.20. De rechtbank overweegt daarover het volgende. Het besluit in de vergadering van eigenaars van 11 juni 2018 betreft het toestaan van het gebruik van het gemeenschappelijke dak als dakterras door individuele eigenaars. Ter discussie staat of [eiseres] bevoegd is tot het nemen van een dergelijk besluit. In navolging van de kantonrechter in diens – inmiddels onherroepelijk geworden – beschikking van 13 december 2018 in de procedure tussen het echtpaar [naam 3] en [gedaagde] en zijn echtgenote (zie hierboven 2.20), beantwoordt de rechtbank die vraag ontkennend. Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW voert [eiseres] het beheer over de gemeenschap. Uit het bepaalde in artikel 5:128 lid 1 BW volgt dat de vergadering van eigenaars van [eiseres] bevoegd is om ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten regels te stellen. Die regels zijn in artikel 11 van het splitsingsreglement gesteld. Deze bevoegdheid gaat echter niet zo ver dat [eiseres] met meerderheid een exclusief gebruiksrecht aan het echtpaar [naam 3] mocht toekennen, zoals zij heeft gedaan. Het exclusieve gebruiksrecht maakt ten eerste inbreuk op de rechten van [gedaagde] . Vanaf 2001 was het hem immers toegestaan om de helft van het “vierkant” te gebruiken bij zijn privéterras, en daarom was destijds ook besloten om het terrasscherm diagonaal op het “vierkant” te plaatsen (zie hierboven 2.7). Door het gebruiksrecht volledig aan het echtpaar [naam 3] toe te kennen, heeft [eiseres] [gedaagde] , zonder diens instemming, in zijn rechten beperkt. Bovendien is het gebruiksrecht – anders dan [eiseres] betoogt – niet slechts voor een bepaalde periode aan het echtpaar [naam 3] toegekend. Het gebruiksrecht is in beginsel onbeperkt en eindigt op grond van de gebruiksovereenkomst alleen bij de verkoop van het appartement of door opzegging door de eigenaar of [eiseres] , met een minimale opzegtermijn van zes maanden. In zoverre is sprake van een permanente verandering in de situatie. Al met al is hier geen sprake van beheer als bedoeld in artikel 5:126 BW, maar van een beschikkingshandeling. Daartoe berust de bevoegdheid niet bij de vergadering van [eiseres] , maar bij de gezamenlijke eigenaars. De toekenning van het gebruiksrecht aan het echtpaar [naam 3] en de gebruiksovereenkomst berusten dus op een niet rechtsgeldig en dus nietig besluit van de vergadering van [eiseres] . Hieruit volgt dat de vordering onder c niet toewijsbaar is. Aan wat partijen in het kader van deze vordering over en weer verder nog hebben aangevoerd, komt de rechtbank niet toe. Vordering d: schadevergoeding 4.21. [eiseres] vordert onder d vergoeding van de schade die [gedaagde] volgens haar heeft veroorzaakt aan gemeenschappelijke zaken, door – in strijd met artikel 9 lid 2 van het modelreglement – een gemeenschappelijk terrasscherm te verwijderen en een gemeenschappelijke hemelwaterafvoer te beschadigen dan wel (deels) te verwijderen. 4.22. [gedaagde] voert bij wijze van verweer aan dat [eiseres] buiten hem om een gebruiksrecht ten aanzien van het betreffende terras heeft toegekend aan de eigenaar van het naastgelegen appartement. Als gevolg hiervan moest de diagonale afscheiding door [eiseres] worden verwijderd. De kantonrechter heeft dit besluit van [eiseres] echter nietig verklaard. [eiseres] heeft volgens [gedaagde] ook niets gedaan in reactie op zijn klacht dat zijn privacy door de wijze van diagonale afscheiding ernstig werd geschonden. Omdat de diagonale afscheiding als gevolg van de afspraken van [eiseres] met de eigenaar van het naastgelegen appartement toch moest verdwijnen, en omdat niet of onvoldoende werd gereageerd op zijn klachten over schending van zijn privacy, heeft [gedaagde] de diagonale afscheiding verwijderd. Hij betwist dat [eiseres] daardoor schade heeft geleden. 4.23. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Vast staat dat [gedaagde] het gemeenschappelijke terrasscherm heeft verwijderd, evenals (een gedeelte van) de gemeenschappelijke hemelwaterafvoer. Daarmee heeft hij gehandeld in strijd met artikel 9 lid 2 van het modelreglement, waarin staat dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming niet is toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé-gedeelten bevinden. Dat is onrechtmatig jegens [eiseres] . Dat de diagonale afscheiding als gevolg van de toekenning van het gebruiksrecht aan [naam 3] toch moest worden verwijderd, zoals [gedaagde] aanvoert, maakt dit niet anders. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] onvoldoende reageerde op zijn klachten over schending van zijn privacy. Wat van deze gestelde omstandigheden verder ook zij, zij gaven [gedaagde] nog niet het recht om zonder toestemming het scherm en de hemelwaterafvoer te verwijderen. Op grond van artikel 6:162 lid 1 BW moet [gedaagde] dan ook in beginsel de schade vergoeden die [eiseres] als gevolg daarvan lijdt. 4.24. Ter onderbouwing van haar schade heeft [eiseres] aangevoerd dat zij bij de firma [naam 4] en [naam 5] offertes heeft opgevraagd voor herstel van het balkonscherm, inclusief glas. Op grond van die offertes (producties 14 en 15 bij dagvaarding) bedraagt de schade volgens [eiseres] € 4.233,79 inclusief btw voor het verwijderde balkonscherm en € 2.029,17 + P.M. voor het glas. De niet begrote kosten – afkitten ruiten en overige werkzaamheden, alsmede de kosten van herstel van de hemelwaterafvoer – begroot [eiseres] op € 200,00. Verder voert [eiseres] aan dat door de verwijdering van het terrasscherm tussen de appartementen van [gedaagde] en het echtpaar [naam 3] sprake is van een ontoelaatbare schending van de privacy van het echtpaar [naam 3] , en dat zij daarom een tijdelijk noodhek (bouwhek) heeft laten plaatsen door de firma Workx. De kosten hiervan bedragen volgens de factuur van Workx (productie 16 bij dagvaarding) € 15,73 inclusief btw per week. Vanaf de datum van plaatsing van het hek op 7 december 2018 tot aan de datum van de dagvaarding zijn 40 weken verstreken, zodat de schade die voortvloeit uit de noodzakelijke huur van het privacyscherm met toebehoren € 629,20 bedraagt, aldus [eiseres] . Zij concludeert dat haar totale schade daarmee neerkomt op € 7.092,16. 4.25. [gedaagde] betwist dat [eiseres] schade heeft geleden, en ook de gestelde omvang van de schade. Ter zitting heeft [gedaagde] betoogd (spreekaantekeningen onder 4) dat het scherm zoals dat destijds is geplaatst nog volledig intact aanwezig is en desnoods kan worden hergebruikt. Nog daargelaten dat met een eventuele terugplaatsing van het scherm ook kosten zullen zijn gemoeid, hetgeen een schadepost oplevert voor [eiseres] , geldt echter dat [eiseres] ter zitting heeft weersproken dat het scherm nog intact is. Zij heeft aangevoerd dat de cirkelzaag erop is gezet omdat het niet in één keer in de lift past. [gedaagde] is hierop vervolgens niet meer ingegaan en heeft aldus zijn verweer op dit punt onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Ook heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de hemelwaterafvoer door zijn toedoen niet langer intact is en dat dit schade oplevert voor [eiseres] . Ook deze schade komt voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking. De omstandigheid dat [eiseres] haar schade deels heeft onderbouwd met offertes in plaats van facturen, maakt dit niet anders.