ECLI:NL:RBGEL:2020:2602

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaakgegevens 8349148 \ CV EXPL 20-2108 \ 25115 \ 44356 uitspraak van vonnis in de zaak van 1 [eiser 2] wonende te [woonplaats eiser] gemachtigde mr. M.P.G.M. Gorgels 2. [eiser 2] wonende te [woonplaats eiser] gemachtigde mr. M.P.G.M. Gorgels eisende partijen tegen 1. [gedaagde 1] wonende te [woonplaats gedaagde] gemachtigde mr. J.J.J. Broekhuizen 2. [gedaagde 1] wonende te [woonplaats gedaagde] gemachtigde mr. J.J.J. Broekhuizen gedaagde partijen Eisende partijen worden hierna [eiser], [eiser 2] en gezamenlijk [eiser] c.s. (mannelijk enkelvoud) en gedaagde partijen worden hierna [gedaagde 2], [gedaagde 2] en gezamenlijk [gedaagde 2] c.s. (mannelijk enkelvoud) genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 4 februari 2020; - de conclusie van antwoord. 1.2. Omdat een mondelinge behandeling vanwege de Coronamaatregelen op dit moment niet kan plaatsvinden en om onnodige vertraging te voorkomen, is vonnis bepaald. Het onderhavige vonnis dient ter nadere instructie van de zaak.

2.1. Op 9 oktober 1996 heeft [eiser] van de gezamenlijke erven van de heer [gedaagde 2] senior (waaronder [gedaagde 2]) het woonhuis met schuren, noodwoning erf, tuin, weiland en ondergrond, plaatselijk [adres] gekocht voor een koopprijs van fl. 575.000,00. 2.2. In de aanhef van de koopovereenkomst is, voor zover relevant, het navolgende opgenomen: “ De ondergetekenden: (…) 2. RENGER [eiser], technisch medewerker, wonende te [adres], [adres], geboren te [plaats] op zesentwintig maart negentienhonderd zesenzestig, gehuwd in wettelijke gemeenschap van goederen met na te noemen mevrouw [eiser 2]; hierna genoemd: “koper”,” 2.3. In artikel 6.2 van de koopovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “Verkoper heeft aan koper kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit (…) een huurovereenkomst de dato juni 1973 en een aanvulling daarop de dato juli 1983, waarbij een gedeelte van het verkochte levenslang aan de volmachtgever sub 1.e, de heer Nicolaas [gedaagde 2] en zijn echtgenote, mevrouw [gedaagde 1] werd verhuurd. Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de laatste akte van levering en van voormelde huurovereenkomst en aanvullende huurovereenkomst. Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk.” 2.4. In de huurovereenkomst van juni 1973, waarnaar artikel 6.2 van de koopovereenkomst verwijst, is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “(…) verklaren te hebben gehuurd: de noodwoning bij het pand Hoevelakerveenweg nummer 7 te Hoevelaken met een perceel grond aan de voorkant van de noodwoning ter lengte van ongeveer twintig meter en een perceeltje grond aan de achterkant daarvan ter lengte van ongeveer vier meter, waarop een schuurtje staat, en aanweerszijden van de noodwoning zoveel grond, als nodig is om daarover met een personenauto te kunnen gaan, met inbegrip van het recht van uitweg naar de openbare weg over het onroerend goed van de verhuurders, dat niet in deze huurovereenkomst is begrepen. De ondergetekenden verklaren deze overeenkomst te hebben aangegaan: a. voor het leven van de langstlevende van de huurders; b. voor een huurprijs van vijftien gulden per week met dien verstande, dat de huurprijs gedurende de huurovereenkomst slechts kan worden verhoogd tot maximaal twintig gulden per week, welke huurprijs wekelijks bij nabetaling op zaterdag moet worden voldaan;” 2.5. In de aanvullende huurovereenkomst van juli 1983, waarnaar artikel 6.2 van de koopovereenkomst eveneens verwijst, is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “ verklaren te zijn overeengekomen: dat de huurprijs ten gevolge van deze aanvullende huurovereenkomst geen wijziging ondergaat; dat deze aanvullende huurovereenkomst is gesloten onder al zodanige bepalingen en bedingen als zijn vermeld in gemelde huurakte de dato juni 1973;” 2.6. Met het oog op een voorgenomen verkoop van onder meer de noodwoning ([adres]) hebben de heer [eiser] en [gedaagde 2] c.s. op 22 oktober 2014 een “huurovereenkomst woonruimte” met betrekking tot de zogenaamde kangoeroewoning ([adres]) gesloten. In deze overeenkomst is, voor zover relevant, het navolgende bepaald: “ Ondergetekenden: [eiser] , geboren te [plaats] op [datum], wonende te [adres] van wie de identiteit blijkt uit zijn overgelegde Nederlands rijbewijs, genummerd [nummer], geldig tot [datum], in wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd met mevrouw [gedaagde 2]; hierna te noemen: verhuurder, (…) in aanmerking nemende: (…) verhuurder is voornemens vorenbedoelde opstallen af te breken en op het naastgelegen perceel een nieuwe (dubbele) woning voor hem, zijn gezin en huurder te bouwen, hetgeen betekent dat de bestaande huurovereenkomst zou moeten eindigen en met betrekking tot een gedeelte van de nieuwbouw een nieuwe huurovereenkomst gesloten moet worden; verhuurder en huurder zijn met elkaar te rade gegaan en zijn overeengekomen dat huurder meewerkt aan de beëindiging van de bestaande huurovereenkomst als hiervoor beschreven onder de voorwaarde dat met betrekking tot na te melden nieuwe woning een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten onder zoveel mogelijk gelijke voorwaarden en bepalingen als bij de thans bestaande huurovereenkomst; verhuurder heeft hierin toegestemd; (…) Duur, verlenging en opzegging 3. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van het leven van de langstlevende huurder, ingaande op de dag waarop het gehuurde voor bewoning gereed is. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen, anders dan in het geval van het metterwoon verlaten van het gehuurde door de langstlevende huurder. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen. Betalingsverplichting, betaalperiode (…) 4.4 Per betaalperiode van één kalenderkwartaal bedraagt de huurprijs EUR 117,98 (…) Huurprijswijziging 5. De huurprijs is gedurende de looptijd van deze overeenkomst vast, zodat geen huurprijsaanpassing kan plaatsvinden overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.

Wie is partij? 4.1. De onder 2.1 bedoelde koopovereenkomst is gesloten tussen de gezamenlijke erven van de heer [gedaagde 2] senior (waaronder [gedaagde 2]) en [eiser] en de onder 2.6 bedoelde overeenkomst is gesloten tussen [eiser] en [gedaagde 2] c.s. De kantonrechter stelt vast dat [eiser 2] (ook) geen partij is bij de op 22 oktober 2014 gesloten overeenkomst. De onder 3.1 genoemde vorderingen zijn evenwel ingesteld door [eiser] c.s. De kantonrechter stelt [eiser] c.s. in de gelegenheid zich erover uit te laten op welke grond [eiser 2] de onderhavige vorderingen instelt. Kwalificatie overeenkomst 4.2. Partijen verschillen van mening over de vraag of de op 22 oktober 2014 gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst. Artikel 7:201 BW bepaalt dat een huurovereenkomst de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Ingevolge artikel 7A:1777 BW is van een gebruiksovereenkomst (bruikleen) sprake als de ene partij (uitlener) aan de andere partij (bruiklener) een zaak om niet ten gebruike geeft, onder de voorwaarde dat de bruiklener de zaak na het gebruik of na een bepaalde tijd zal teruggeven. Van doorslaggevend belang voor het antwoord op de vraag of sprake is van een huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst, is derhalve of er een tegenprestatie is bedongen die in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de zaak. Het moet wel gaan om een verplichting die niet van elke reële betekenis is ontbloot (HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131) 4.3. In dit geval staat vast dat [gedaagde 2] c.s. per kwartaal een bedrag van € 117,98 moet betalen. In de overeenkomst van 22 oktober 2014 wordt dit bedrag gekwalificeerd als “huurprijs”. Deze kwalificatie is op zichzelf niet bepalend voor het antwoord op de vraag of deze betaling een tegenprestatie vormt in de zin van artikel 7:201 BW. Wel of de vergoeding in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de woning en niet slechts een vergoeding vormt voor daadwerkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat het pand wordt bewoond in plaats van leegstaat. Van dat laatste is niet gebleken. Vast staat immers dat [gedaagde 2] c.s. de verbruikskosten van gas, water en elektriciteit zelf draagt en dat ingevolge artikel 7.1 van de overeenkomst ook de gebruiksbelastingen en andere heffingen voor zijn rekening komen. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de vergoeding in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de woning. Dan resteert de vraag of deze gelet op de geringe omvang van elke reële betekenis is ontbloot. Volgens [eiser] c.s. is sprake van een louter symbolische vergoeding. Het is aan hem om dat nader te onderbouwen. Daarbij dient hij in ieder geval de stelling van [gedaagde 2] c.s. te betrekken dat [eiser] bij de aankoop van het onroerend goed in 1996 een korting van fl. 50.000,00 heeft gekregen op de koopprijs onder de voorwaarde dat [gedaagde 2] c.s. het recht zou verkrijgen om de rest van zijn leven in de (nood)woning te kunnen verblijven. Beëindiging overeenkomst? 4.4. Bij brief van 19 november 2019 heeft [eiser] c.s. de overeenkomst van 22 oktober 2014 opgezegd tegen 1 maart 2020. Deze opzegging is niet door [gedaagde 2] c.s. geaccepteerd. 4.5. Als wordt geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst, gaat ook [eiser] c.s. er vanuit dat de overeenkomst ongeacht de opzegging voortduurt, omdat [gedaagde 2] c.s. in dat geval huurbescherming toekomt. [eiser] c.s. heeft ook niet gevorderd om te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen ex artikel 7:272 BW maar vordert in dat geval een wijziging van de huurovereenkomst, waarover hierna meer. 4.6. Als wordt geoordeeld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, betoogt [eiser] c.s. dat de overeenkomst vergelijkbaar is met een duurovereenkomst die opzegbaar is, zodat de overeenkomst in dat geval wel door de opzegging is geëindigd. Dit betoog faalt evenwel. Naar de kantonrechter begrijpt, doelt [eiser] c.s. hier op de vaste rechtspraak van de Hoge Raad ten aanzien van de opzegbaarheid van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (ECLI:NL:HR:2018:141). Daaruit volgt dat van belang is of de overeenkomst voorziet in een regeling voor opzegging. Nog daargelaten dat de onderhavige overeenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, namelijk voor de duur van het leven van de langstlevende huurder, beroept [gedaagde 2] c.s. zich met recht op artikel 3 van de overeenkomst waarin nadrukkelijk is bepaald dat tussentijdse opzegging is uitgesloten. Dit betekent dat de opzegging van [eiser] c.s. geen effect kan sorteren. [eiser] c.s. heeft immers niet betoogd dat het beroep op artikel 3 van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (hetgeen hij wel heeft aangevoerd met betrekking tot de artikelen 4.4 en 5 van de overeenkomst). Ook als wordt geoordeeld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, duurt de overeenkomst dus nog steeds voort. 4.7. Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming dient te worden afgewezen. Dwaling? 4.8. Subsidiair beroept [eiser] c.s. zich op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW. In dat kader stelt [eiser] c.s. dat [gedaagde 2] c.s. bij de aankoop van het onroerend goed in 1996 een aantal voor [eiser] belangrijke uitspraken heeft gedaan, te weten dat het “de verhuurder niet veel zou opbrengen maar dat het verhuurders ook nooit iets zou gaan kosten” en dat “meer mogelijk zou zijn als er goed met hen, huurders, werd omgegaan”. Zonder deze mededelingen zou [eiser] het onroerend goed niet hebben gekocht. [gedaagde 2] c.s. betwist dat sprake is van dwaling en hij betwist dat hij bij de verkoop van het onroerend goed in 1996 dergelijke uitspraken heeft gedaan. 4.9. Wat daar ook van zij, een wilsgebrek bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, tast de huurovereenkomst/gebruikersovereenkomst niet aan. Voor het opheffen van het gestelde nadeel dient [eiser] c.s. zich tot de gezamenlijke erven van de heer [gedaagde 2] senior te wenden. Overigens kan een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft, zoals de veronderstelling dat er in de toekomst met [gedaagde 2] c.s. over verhoging van de prijs te praten zou zijn, niet tot vernietiging leiden (artikel 6:228 lid 2 BW). Nu [eiser] c.s. geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die betrekking hebben op de totstandkoming van de overeenkomst van 22 oktober 2014, wordt het beroep op dwaling gepasseerd. Onvoorziene omstandigheden? 4.10. Meer subsidiair beroept [eiser] c.s. zich op artikel 6:258 BW. Dat artikel bepaalt in lid 1 dat de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Lid 2 bepaalt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich er op beroept. Als onvoorziene omstandigheden noemt [eiser] c.s. enerzijds de hoger uitgevallen onderhoudskosten en anderzijds de wijziging van het belastingstelsel in 2001. 4.11. Wil sprake kunnen zijn van een onvoorziene omstandigheid, dan moet die omstandigheid op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst liggen.

De kantonrechter 5.1. verwijst de zaak naar de rol van vier weken na datum van dit vonnis voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiser] c.s. zoals onder 4.14 bepaald; 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op

(…) Belastingen en andere heffingen 7.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen: a. milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater; b. baatbelasting, of daarmee verwante belastingen of heffingen, geheel of een evenredig gedeelte daarvan, indien en voor zover huurder is gebaat bij datgene op grond waarvan de aanslag of heffing wordt opgelegd. c. overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingbijdragen, lasten, heffingen en retributies - ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde; - ter zake van goederen van huurder, - die niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd, als het gehuurde niet in gebruik zou zijn gegeven. (…) Einde bestaande huurovereenkomst 10. De in de premisse bedoelde huurovereenkomst is met ingang van de datum waarop de onderhavige huurovereenkomst in werking treedt, geëindigd.” 2.7. Bij brief van 19 november 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] c.s. de laatstelijk tussen partijen geldende huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2020. Deze opzegging is door [gedaagde 2] c.s. niet geaccepteerd. 3De vordering en het verweer 3.1. [eiser] c.s. vordert, bij voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: - primair dat [gedaagde 2] c.s. zal worden veroordeeld tot volledige ontruiming van de woning aan de [adres] (de “kangoeroewoning”) per 1 maart 2020, danwel binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, danwel binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, met afgifte van de sleutels aan [eiser] c.s.; - subsidiair dat de gevolgen van artikel 4.4 en artikel 5 van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW zodanig worden gewijzigd dat de nadelige gevolgen voor [eiser] c.s. worden opgeheven, met dien verstande dat daarbij een marktconforme huurprijs wordt vastgesteld door de kantonrechter of door één of meerdere door de kantonrechter te benoemen deskundige(n) en dat wordt bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd conform de regels die gelden ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte; - meer subsidiair dat artikel 4.4 en artikel 5 van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:248 lid 2 jo 6:258 BW zodanig worden gewijzigd dat een marktconforme huurprijs wordt vastgesteld door de kantonrechter of door één of meerdere door de kantonrechter te benoemen deskundige(n) en dat wordt bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd conform de regels die gelden ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woonruimte; - zowel primair, subsidiair als meer subsidiair dat [gedaagde 2] c.s. zal worden veroordeeld tot betaling binnen 14 dagen na het in deze te betekenen vonnis, van de buitengerechtelijke kosten van dit geding, te berekenen op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke kosten, en [gedaagde 2] c.s. te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding, nakosten daarbij begrepen. 3.2. [eiser] c.s. legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst die door opzegging per 1 maart 2020 is geëindigd zodat [gedaagde 2] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair beroept [eiser] c.s. zich op dwaling en de mogelijkheid om de overeenkomst van 22 oktober 2014 zodanig te wijzigen dat zijn nadeel wordt opgeheven. Meer subsidiair beroept [eiser] c.s. zich op onvoorziene omstandigheden en de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. 3.3. [gedaagde 2] c.s. betwist dat sprake zou zijn van een gebruiksovereenkomst en voert aan dat sprake is van een huurovereenkomst, zodat hem huurbescherming toekomt. Ook betwist van [gedaagde 2] c.s. dat [eiser] c.s. een beroep toekomt op dwaling dan wel onvoorziene omstandigheden/de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. 3.4. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.