ECLI:NL:RBGEL:2019:2298

vonnis _________________________________________________________________ _ RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Zittingsplaats Arnhem zaaknummer: NL18.13452 Vonnis van 20 mei 2019 in de zaak van [eiser/verweerder op de tegenvordering] ,wonende te Huissen,eiser van de vordering,verweerder op de tegenvordering, hierna te noemen: [eiser/verweerder op de tegenvordering] ,advocaat mr. J. Derksen, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[verweerster/eiser van de tegenvordering],gevestigd te Nijmegen,verweerster op de vordering,eiseres van de tegenvordering, hierna te noemen: [verweerster/eiser van de tegenvordering] ,advocaat mr. D.H. Nas te Nijmegen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de procesinleiding, - het verweerschrift met een tegenvordering, - het verweerschrift op de tegenvordering, - het proces-verbaal van 14 december 2018 van de mondelinge behandeling op 7 december 2018, - de gelijktijdig genomen aktes uitlating deskundige. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 26 april 2001 is er een overeenkomst tot stand gekomen tussen [naam BV 1] en [naam BV 2] In die overeenkomst staat: [naam BV 3] zal aankopen het navolgende onroerend Goed; Het bedrijfspand met kantoor, werkplaats, dubbele garage, opslagplaats, erf, uitweg, ondergrond en overige aanhorigheden, [kadastrale gegevens 1] ter grootte van twintig are en vijf en veertig centiare. De koopsom bedraagt ad ƒ 750.000,= zegge: zeven honderd en vijftig duizend gulden kosten koper. De besloten vennootschap [naam BV 1] zal voor vijftig procent gaan participeren in het hierboven genoemde onroerend goed. Vijftig procent van de aankoopsom zijnde een bedrag ad ƒ 399.293,= zegge driehonderdnegenennegentig duizend tweehonderddrieennegentig gulden zal uiterlijk 05 mei 2001 worden voldaan aan [naam BV 2] (...) Door betaling van dit bedrag wordt [naam BV 1] voor vijftig procent mede-eigenaar van eerdergenoemd onroerend goed. Partijen komen verder overeen dat op de lokatie van het onroerend goed een nieuwbouwplan zal worden ontwikkelt ten behoeve van een aantal nieuwbouwwoningen. Een gedeelte van de ondergrond, gelegen achter de woningen van Bronkhorststraat 24 en 26, kadastraal bekend Bemmel sectie nummer 3660 en 3662 (gedeeltelijk) is reeds in bezit van [naam BV 2] , dit gedeelte ondergrond wordt door de eigenaar ingebracht en zal bij verkoop worden verrekend tegen een bedrag ad ƒ 250.000,= zegge tweehonderd vijftig duizend gulden als grondprijs. Indien deze ondergrond niet in de nieuwbouwplannen kan worden opgenomen of indien het gehele project niet kan worden uitgevoerd, is en blijft deze grond in eigendom van de huidige eigenaar. 2.2. Op 4 oktober 2001 heeft [naam BV 1] de helft van haar positie in het project [naam project] voor ƒ 203.216,29 (€ 92.215,53) verkocht aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] . 2.3. Op 30 december 2005 heeft Lingewaerd Notarissen aan [naam BV 2] een nota van afrekening gestuurd van € 58.961,60 ter zake van perceel [kadastrale gegevens 2] . Op 9 januari 2006 heeft [naam BV 2] de helft van dat bedrag (€ 29.480,90) in rekening gebracht bij, één vennootschap, [naam holding 1] . 2.4. In 2008 is de heer [naam 1] (senior) overleden. 2.5. Op 12 augustus 2010 is er een overeenkomst tot stand gekomen tussen mevrouw [naam 2] , de weduwe van de heer [naam 1] , en [eiser/verweerder op de tegenvordering] . In de overeenkomst staat onder meer: Overeenkomst aangaande de overdracht van een ¼ aandeel in het project [naam project] te Bemmel tussen partijen Erven [naam 1] en [eiser/verweerder op de tegenvordering] . (...) Komen het volgende overeen: Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt het ¼ onverdeeld aandeel in het bedrijfspand met kantoor, werkplaats, dubbele garage, opslagplaats, erf, uitweg, ondergrond en overige aanhorigheden, tussen partijen tevens bekend als “ [naam project] te Bemmel”, plaatselijk bekend, [kadastrale gegevens 1] . De koopsom bedraagt € 17.500,=, (zegge zeventienduizend vijfhonderd euro), kosten koper k.k. en exclusief eventuele omzetbelasting. De overdrachtsdatum is vastgesteld op 01 juli 2010. Betaling van de koopsom zal plaatsvinden uiterlijk 31 augustus 2010 door overboeking op bankrekeningnummer (...) ten name van [naam BV 4] . Door betaling van de koopsom zal [eiser/verweerder op de tegenvordering] eigenaar worden van het ¼ onverdeeld aandeel in de hierboven omschreven onroerende zaak dat toebehoorde aan mevrouw [naam 2] (...) 2.6. Op 24 mei 2012 hebben [naam BV 2] , [naam BV 5] en Beleggings- en Beheersmaatschappij [naam BV 6] bij notariële akte van afsplitsing van een rechtspersoon [verweerster/eiser van de tegenvordering] opgericht en op haar onder algemene titel in eigendom doen overgaan: - het bedrijfspand met kantoor, werkplaats, dubbele garage, opslagplaats, erf, uitweg, ondergrond en verder toebehoren, plaatselijk bekend [kadastrale gegevens 1] , - de berging annex stalling aan de [kadastrale gegevens 3] , - de berging annex stalling aan de [kadastrale gegevens 4] , en - de parkeerplaats aan de [kadastrale gegevens 5] . 2.7. Bij notariële akte van 12 juli 2012 heeft [verweerster/eiser van de tegenvordering] een recht van hypotheek verleend aan ABN AMRO Bank tot een bedrag van € 250.000,00 te vermeerderen met € 100.000,00 aan rente en kosten op de onder 2.5 genoemde onroerende zaken ( [kadastrale gegevens 1,3,4 en 5] ). De hypotheek strekt tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen [verweerster/eiser van de tegenvordering] nu of op enig moment aan de bank verschuldigd mocht blijken te zijn uit hoofde van een rechtsverhouding tussen de bank en [verweerster/eiser van de tegenvordering] , waarbij de bank kredietfaciliteiten ter beschikking heeft gesteld of zal stellen, van welke rechtsverhouding onder meer blijkt uit een overeenkomst van 29 juni 2012, alsmede tot zekerheid voor al hetgeen [verweerster/eiser van de tegenvordering] nu of op enig moment, uit welken hoofde ook aan de bank verschuldigd is of zal zijn zowel in als buiten rekening-courant en al of niet in het gewone bankverkeer. 2.8. Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 18 juni 2018 heeft [eiser/verweerder op de tegenvordering] ten laste van [verweerster/eiser van de tegenvordering] bij exploot van 22 juni 2018 beslag laten leggen op de onder 2.5 genoemde onroerende zaken ( [kadastrale gegevens 1,3,4 en 5] ). 3De vordering en de tegenvordering 3.1. [eiser/verweerder op de tegenvordering] vordert (in conventie) dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair: I De overeenkomst tussen [verweerster/eiser van de tegenvordering] en [eiser/verweerder op de tegenvordering] ontbindt wegens het niet nakomen van de verbintenissen door [verweerster/eiser van de tegenvordering] ; II [verweerster/eiser van de tegenvordering] veroordeelt tot terugbetaling van de koopprijs die [eiser/verweerder op de tegenvordering] voor [naam project] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente, daarover; Subsidiair: III. [verweerster/eiser van de tegenvordering] gebiedt met onmiddellijke ingang na betekening van het vonnis om vijftig procent (50%) van het juridische eigendom in [naam project] vrij van hypotheken over te dragen aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] , althans vervangende schadevergoeding te betalen aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] indien juridische overdracht vrij van hypotheek onmogelijk zou zijn, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente, daarover, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 20.000,00 voor iedere dag dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 1.000.000,00; Zowel primair als subsidiair: IV. MBV 1 veroordeelt in de kosten van deze procedure en de buitengerechtelijke kosten en de kosten van beslag, vermeerderd met de nakosten aan de zijde van [eiser/verweerder op de tegenvordering] bepaald op € 131,00 voor (na)salaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 68,00 voor (na)salaris advocaat en de wettelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van een exploot van betekening. 3.2. [verweerster/eiser van de tegenvordering] vordert van haar kant (in reconventie) dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1.

4.1. Omdat de vordering en de tegenvordering nauw met elkaar samenhangen, worden deze gezamenlijk beoordeeld. 4.2. [eiser/verweerder op de tegenvordering] legt aan zijn primaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst het volgende ten grondslag. [naam BV 1] is met [naam BV 2] gelijke zeggenschap en gelijke economische gerechtigdheid oveengekomen met betrekking tot de grond en het project [naam project] . Die afspraak geldt ook tussen [eiser/verweerder op de tegenvordering] en [verweerster/eiser van de tegenvordering] als rechtsopvolgers van [naam BV 1] en [naam BV 2] Daaruit volgt volgens [eiser/verweerder op de tegenvordering] dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] gehouden is alles met betrekking tot het project met hem te bespreken. Dat heeft [verweerster/eiser van de tegenvordering] niet gedaan. Zij heeft zonder overleg het project ondergebracht in een lege vennootschap (zichzelf), zonder overleg de onroerende zaken belast met hypotheek, ondanks herhaalde verzoeken geen overzicht verstrekt van de kosten die zij met betrekking tot het project heeft gemaakt en geweigerd om de plannen inzake het project uit te voeren. Dat zijn volgens [eiser/verweerder op de tegenvordering] tekortkomingen die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. 4.3. [verweerster/eiser van de tegenvordering] voert per gestelde tekortkoming gemotiveerd verweer. Zij betwist dat [eiser/verweerder op de tegenvordering] het recht heeft om de overeenkomst te ontbinden. [verweerster/eiser van de tegenvordering] meent evenwel dat de samenwerking met [eiser/verweerder op de tegenvordering] niet langer houdbaar is omdat hij volgens haar weigert om te participeren in de zin van de gemaakte afspraken. Daarom aanvaardt [verweerster/eiser van de tegenvordering] de ontbinding. Zij stelt zelf als tegenvordering in dat de rechtbank de overeenkomst zal ontbinden. 4.4. De rechtbank begrijpt uit de standpunten van de partijen dat de overeenkomst waarvan zij over en weer de ontbinding vorderen de overeenkomst is van 26 april 2001, die is gesloten tussen [naam BV 1] en [naam BV 2] [eiser/verweerder op de tegenvordering] is in de plaats getreden van [naam BV 1] met instemming van [naam BV 2] dan wel [verweerster/eiser van de tegenvordering] (zie procesinleiding 2.9 en productie 5). [verweerster/eiser van de tegenvordering] is in de plaats getreden van [naam BV 2] als gevolg van de splitsing bij notariële akte van 24 mei 2012. 4.5. In de vordering van [eiser/verweerder op de tegenvordering] deze overeenkomst te ontbinden en de reactie op die vordering van [verweerster/eiser van de tegenvordering] en de van haar kant ingestelde vordering de overeenkomst te ontbinden, is een nadere, tot ontbinding van de overeenkomst strekkende overeenkomst gelegen. Dit oordeel wordt niet anders doordat [verweerster/eiser van de tegenvordering] de door [eiser/verweerder op de tegenvordering] gestelde tekortkomingen betwist (Hoge Raad 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684, rechtsoverweging 3.3.3). De rechtbank stelt daarom vast dat de overeenkomst op grond van deze nadere overeenkomst is ontbonden en wel op het moment dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] haar verweerschrift indiende (2 oktober 2018). De over en weer ingestelde vorderingen tot ontbinding van de overeenkomst zullen daarom worden afgewezen. 4.6. [verweerster/eiser van de tegenvordering] leidt uit de ontbinding af dat [eiser/verweerder op de tegenvordering] gehouden is zijn ‘mede-eigenaarschap’ op te geven in die zin dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] (naast juridisch ook economisch) 100% eigenaar wordt van het onroerend goed in kwestie (verweerschrift 48) en vordert dat de rechtbank een verklaring voor recht van die strekking geeft (tegenvordering onder 1). De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De overeenkomst van 26 april 2001 heeft goederenrechtelijk geen gevolg. [eiser/verweerder op de tegenvordering] is met andere woorden op basis van die overeenkomst geen eigenaar geworden van enige onroerende zaak. Voor zover [eiser/verweerder op de tegenvordering] aan die overeenkomst enige verbintenisrechtelijke aanspraak heeft willen ontlenen, is dat als gevolg van de ontbinding niet meer mogelijk. Aangezien dit rechtstreeks volgt uit de wet (artikel 6:271 BW) heeft [verweerster/eiser van de tegenvordering] geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Die zal daarom niet worden gegeven. 4.7. [eiser/verweerder op de tegenvordering] verbindt aan de ontbinding van de overeenkomst een vordering tot terugbetaling van de koopprijs die hij voor [naam project] heeft betaald te vermeerderen met rente (artikel 6:271 BW). Hij vermeldt in de procesinleiding niet wat de hoogte is van het bedrag dat hij terugvordert (noch in het petitum, noch onder 3.37). Bij verweerschrift in reconventie (2.2) en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling (spreekaantekeningen 26) stelt hij dat hij € 210.671,63 voor de percelen heeft betaald. Dat is het bedrag van ƒ 399.293,00 ofwel € 181.191,26 dat [naam BV 1] ingevolge de overeenkomst van 26 april 2001 aan [naam BV 2] heeft betaald voor haar aandeel in perceel H 2200, vermeerderd met een bedrag van € 29.480,90 dat [naam holding 1] hebben betaald aan [naam BV 2] voor de aankoop van perceel H 4431, een perceel met parkeerplaatsen dat zou worden betrokken bij perceel H 2200. Dat bedrag (€ 29.480,90) is volgens [eiser/verweerder op de tegenvordering] de helft van het bedrag van € 58.961,60 waarvoor [naam BV 2] dat perceel (H 4431) heeft gekocht van de Gemeente. [eiser/verweerder op de tegenvordering] stelt dat deze verkoop niet heeft plaatsgevonden, althans is teruggedraaid, dat de Gemeente de koopsom heeft terugbetaald aan [verweerster/eiser van de tegenvordering] maar dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] dit bedrag (althans de helft ervan) nooit heeft terugbetaald aan [naam holding 1] . 4.8. Voor zover de vordering van [eiser/verweerder op de tegenvordering] de veroordeling van [verweerster/eiser van de tegenvordering] inhoudt tot betaling aan hem van € 29.480,90, oordeelt de rechtbank als volgt. Die vordering is niet toewijsbaar op de grondslag dat het bedrag moet worden terugbetaald omdat de verkoop van het perceel H 4431 door [naam BV 2] van de Gemeente niet is doorgegaan dan wel is teruggedraaid. Deze vordering komt immers niet toe aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] maar aan [naam holding 1] , die het bedrag volgens [eiser/verweerder op de tegenvordering] heeft betaald (zie ook 2.3). De vordering is evenmin toewijsbaar op de grondslag dat een prestatie die op grond van de ontbonden overeenkomst van 26 april 2001 is verricht ongedaan moet worden gemaakt. [naam holding 1] was immers geen partij bij die overeenkomst en uit de stellingen van [eiser/verweerder op de tegenvordering] kan niet worden afgeleid wat het verband is tussen de betaling door [naam holding 1] aan [naam BV 2] voor de aankoop van perceel H 4431 en de verbintenissen die voor [naam BV 1] voortvloeiden uit de overeenkomst van 26 april 2001. Daarbij heeft [eiser/verweerder op de tegenvordering] niet toegelicht hoe een eventueel aan [naam holding 1] toekomende vordering nu aan hem zou toekomen. 4.9. [verweerster/eiser van de tegenvordering] stelt (in de inleiding van haar verweerschrift) het volgende. Er bestaat tussen haar en [eiser/verweerder op de tegenvordering] een samenwerking waarbij voor gezamenlijke rekening en risico een ontwikkeling wordt nagestreefd op de percelen H 2220 [kennelijk bedoeld: H 2200; rechtbank], 3660 en 4118 (voorheen 3662 gedeeltelijk), waarbij de zeggenschap terzake de ontwikkeling bij [verweerster/eiser van de tegenvordering] ligt. [eiser/verweerder op de tegenvordering] dient voor de helft bij te dragen aan de kosten van de ontwikkeling waarbij volgens [verweerster/eiser van de tegenvordering] in confesso is dat zijn negatieve rekening-courant stand met 5% rente per jaar wordt belast.

De rechtbank op de vordering en de tegenvordering 5.1. stelt [verweerster/eiser van de tegenvordering] in de gelegenheid zich uit te laten over hetgeen in dit vonnis is overwogen onder 4.11 en 4.12 en wel bij akte te nemen binnen vier weken na heden, 5.2. verstaat dat [eiser/verweerder op de tegenvordering] in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordakte te nemen, 5.3. houdt alle beslissingen aan. Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2019.

Voorts is volgens [verweerster/eiser van de tegenvordering] overeengekomen dat [eiser/verweerder op de tegenvordering] de verkoop voor zijn rekening dient te nemen. Het exploitatiesaldo (opbrengsten minus extra grondinbreng zijdens [verweerster/eiser van de tegenvordering] en minus kosten) wordt dan (na verkoop) gedeeld. [verweerster/eiser van de tegenvordering] erkent gezien de ontbinding van de overeenkomst de aanspraak van [eiser/verweerder op de tegenvordering] op betaling van een bedrag van ƒ 399.293,00 ofwel € 181.191,26, evenwel onder aftrek van het rekening-courantsaldo van € 61.417,37 te vermeerderen met 5% rente vanaf de data waarop de kosten zijn gemaakt en te vermeerderen met de tot heden (t.t.v. het verweerschrift van 2 oktober 2018) nog gemaakte kosten, zodat het totaal te verrekenen bedrag uitkomt op € 151.018,64 zoals blijkt uit het als productie 3 bij het verweerschrift aangehechte overzicht (verweerschrift 36 slot). Betaling van het restant dient volgens [verweerster/eiser van de tegenvordering] plaats te vinden vermeerderd met de wettelijke rente daarover ingaande veertien dagen na het te wijzen vonnis. [verweerster/eiser van de tegenvordering] stelt als tegenvordering in dat de rechtbank voor recht verklaart dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] dient te voldoen een bedrag van € 30.172,36 (het verschil tussen € 181.191,00 en € 151.018,64) te vermeerderen met rente. 4.10. [eiser/verweerder op de tegenvordering] betwist dat hij is gehouden te delen in de kosten. Volgens hem zouden de kosten pas verrekend worden na verkoop van het gehele project. Hij betoogt dat zijn verplichting om bij te dragen in de kosten is vervallen door de ontbinding van de overeenkomst. Hij betwist voorts de hoogte van de bedragen van € 61.417,37 en € 151.018,64. Volgens hem heeft [verweerster/eiser van de tegenvordering] die bedragen niet controleerbaar onderbouwd. Ook betwist hij dat zijn rekening-courant met 5% moet worden belast (verweer op tegenvordering 2.6 – 2.8, 4.2). Voor het geval dat het beroep van [verweerster/eiser van de tegenvordering] op verrekening van door haar gemaakte kosten met de door haar aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] terug te betalen koopprijs zou slagen, doet [eiser/verweerder op de tegenvordering] van zijn kant een beroep op verrekening met zijn aandeel in de waardevermeerdering van het project, dat dan in mindering moet komen op het bedrag waarmee [verweerster/eiser van de tegenvordering] zou mogen verrekenen. 4.11. De rechtbank overweegt hierover, in afwijking van hetgeen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aan de orde is geweest, als volgt. [verweerster/eiser van de tegenvordering] kan geen aanspraak maken op verrekening met de helft van de kosten die zij heeft gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling van de percelen. Een grondslag voor die aanspraak kan immers niet worden gevonden in een gestelde verbintenis van [eiser/verweerder op de tegenvordering] , voortvloeiende uit de overeenkomst van 26 april 2001, tot bijdragen in die kosten, omdat die overeenkomst is ontbonden. Een grondslag daarvoor kan evenmin zijn gelegen in een verbintenis tot ongedaanmaking. Dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] kosten heeft gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling van de percelen, die haar eigendom zijn, heeft er immers niet toe geleid dat [eiser/verweerder op de tegenvordering] prestaties van [verweerster/eiser van de tegenvordering] heeft ontvangen die als gevolg van de ontbinding ongedaan moeten worden gemaakt. Enige andere grondslag voor verrekening van kosten door [verweerster/eiser van de tegenvordering] is gesteld noch gebleken. Het beroep op verrekening moet daarom worden verworpen. 4.12. De conclusie is dat [verweerster/eiser van de tegenvordering] naar het oordeel van de rechtbank, gegeven de overeengekomen ontbinding, is gehouden tot terugbetaling aan [eiser/verweerder op de tegenvordering] van het bedrag van ƒ 399.293,00 ofwel € 181.191,26 en dat zij daarop geen bedragen in mindering zal mogen brengen. 4.13. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is besproken dat de partijen een samenwerking zijn aangegaan die is mislukt en dat zij daarom met elkaar moeten afrekenen, waarbij [verweerster/eiser van de tegenvordering] kosten kan verrekenen en waarbij dan ook de waardevermeerdering van het project moet worden betrokken. In dat verband zijn de partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over een te gelasten deskundigenbericht, wat zij ook hebben gedaan. De rechtbank zal daarom thans geen eindvonnis wijzen overeenkomstig de hierboven gegeven overwegingen, maar [verweerster/eiser van de tegenvordering] en vervolgens [eiser/verweerder op de tegenvordering] in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de overwegingen 4.11 en 4.12. 4.14. Alle beslissingen worden aangehouden in afwachting van de aktewisseling.